BS-1528/2011-ROS

~DBW3F16.TMP

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 243.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I ROSKILDE

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 17. januar 2013

i sag nr. BS 12A-1528/2011:

Sagsøger ApS Adresse 1 By 1 mod Sagsøgte 1 Adresse 2, By 2 4000 Roskilde og Sagsøgte 2 Adresse 2, By 2 4000 Roskilde

og

i sagerne BS 12A-2024/2011 og BS 12A-2437/2011

Sagsøger ApS Adresse 1 By 1 mod Sagsøgte 2 Adresse 2, By 2 4000 Roskilde

Sagens baggrund

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøger ApS, der på auktion har erhvervet en ejendom på Adresse 2 i Roskilde, kan opsige lejekontrakten indgået mellem den tidligere ejer af ejendommen og de sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.

Sagen drejer sig endvidere om, hvorvidt en forpagtningskontrakt samt en jagtlejekontrakt indgået mellem den tidligere ejer af ejendommen og Sagsøgte 2 er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2.

Parternes påstande

Sagsøger ApS har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende Sagsøger ApS' opsigelse af 29. marts 2011 til fraflytning den 1. juli 2011, samt at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at skulle betale Sagsøger ApS markedsleje fra 1. juli 2011 og til fraflytning sker.

Sagsøger ApS har tillige nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende, at forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2, samt at Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at skulle betale Sagsøger ApS forpagtningsafgift på markedsvilkår fra 22. december 2012 og til fraflytning sker.

Endelig har Sagsøger ApS nedlagt påstand om, at Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende, at jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2, samt at Sagsøgte 2 tilpligtes at anerkende at skulle betale Sagsøger ApS markedsleje fra 22. december 2010 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's påstand i lejesagen er frifindelse samt afvisning af påstanden om betaling af markedsleje, subsidiært frifindelse.

Sagsøgte 2's påstand i sagerne vedrørende forpagtningskontrakten og jagtlejekontrakt er frifindelse samt afvisning af påstanden om betaling af markedsleje, subsidiært frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Den 5. november 2010 blev der ved Retten i Roskilde afholdt tvangsauktion over ejendommen beliggende Adresse 2, 4000 Roskilde. Ejendom-men var ejet af selskabet Virksomhed ApS 1, hvor Sagsøgte 2 var ejer af alle anparterne i selskabet. Af auktionsbogen fra den 5. november 2010 fremgår blandt andet:

”Tvangsauktion over ejendommen Adresse 2, 4000 Roskilde.

...

Auktionsvilkårene blev gennemgået i fornødent omfang.

...

Det blev endvidere oplyst, at ejendommen er under ombygning og at der er en verserende byggesag.

Ejeren oplyste endvidere, at der er indgået en jagtlejekontrakt mellem ejeren og Sagsøgte 2. Kontrakten er lavet i forbindelse med hans salg af ejendommen til selskabet i 2005. Der er taget højde for kontrakten i salgsprisen, hvorfor der ikke betales leje. Kontrakten er uopsigelig i 30 år.

Der foreligger endvidere en forpagtningsaftale for alt dyrkbart areal, i alt 20,02 ha, hvortil hører betalingsrettigheder. Forpagteren oplyste, at aftalen ophører ved udgangen af 2012, hvorefter betalingsrettighederne overgår til den matrikulære ejer. Forpagteren oplyste endvidere, at forpagtningsafgiften betales halvårligt.

...

Der var lejlighed til at stille spørgsmål.

Der blev stillet spørgsmål til gyldigheden af jagtlejekontrakten.

Fogedretten tilkendegav, at spørgsmålet om kontraktens gyldighed ikke behandles under auktionen, men må henskydes til et senere søgsmål. Fogedretten tilkendegav endvidere, at ejendommen kan begæres opråbt alternativt.

Der fremkom herefter ikke begæring om alternativt opråb.

...

Højstbydende blev direktør Person 1 for

Sagsøger ApS

Adresse 1

By 1

CVR nr. 1

med et bud på 4.500.000,00 kr.

...

Advokat Helge Sørensen anmodede på vegne af ejeren om ny auktion, idet advokaten indestod for omkostningerne herved."

Der blev den 10. december 2010 afholdt anden auktion over ejendommen på Adresse 2. Af auktionsbogen fra denne auktion fremgår blandt andet følgende:

”...

Fordringerne blev opgjort som på 1. auktion, idet fogeden bemærkede, at fordringerne forrentes fra datoen for afholdelse af 1. auktion.

...

Fogeden bemærkede, at ny auktion er begæret af ejeren og gennemgik kort det på 1. auktion passerede.

Rekvirenten oplyste om ejendommen, at der er modtaget lejekontrakter, der ikke var fremlagt på 1. auktion. Der foreligger således en jagtlejekontrakt med en 30-årig uopsigelighedsbestemmelse. Der foreligger en ny forpagtningskontrakt. Endelig foreligger der en lejekontrakt på beboelsesejendommen med en bestemmelse om uopsigelighed i 6 år. Rekvirenten havde forud for auktionen oplyst højstbydende på 1. auktion herom.

Selskabet er i tiden mellem 1. og 2. auktion taget under konkursbehandling. Konkursen er tinglyst på ejendommen den 10. november 2010. Rekvirenten oplyste, at kurator har givet samtykke til auktionen.

Spørgsmålet om alternativt opråb blev diskuteret. Fogedretten tilkendegav, at rettigheder, der ikke er tinglyst og som er mere vidtgående end de rettigheder, der er omfattet af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk. 1, erhvervslejeloven og tinglysningslovens § 3, stk. 1, ikke kan gøres gældende mod konkursboets tinglyste ret over fast ejendom, jf. tinglysningslovens § 1. Da der derfor ikke er tale om rettigheder, der påhviler ejendommen kan ejendommen ikke opråbes alternativt i overensstemmelse med retsplejelovens § 573, stk. 2.

Højestbydende på 1. auktion pålyste, at selskabet fortsat ønskede at være bundet af sit bud på 1. auktion, uanset at forudsætningerne for buddet havde ændret sig væsentligt på baggrund af de fremlagte lejekontrakter.

...

Højestbydende blev direktør Person 1 for

Sagsøger ApS

Adresse 1

By 1

CVR nr. 1

På auktionstidspunktet var Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 lejer af ejendommen på Adresse 2. I lejekontrakten, der er underskrevet den 5. juni 2010 af Sagsøgte 2 på vegne af Virksomhed ApS 1 og som lejere af Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, hedder det blandt andet:

"Lejemålet: Det lejede er en landbolig

Beliggende: Adresse 2, 4000 Roskilde

Udlejer: Virksomhed ApS 1 CVR nr. 2

Lejer: Navn: Sagsøgte 1, cpr. 181256-

Sagsøgte 2, cpr. 041251-

Areal: Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør 200 m2,

der består af 3 værelser

...

Benyttelse: Det lejede må ikke uden udlejers skriftlige samtykke benyttes

til andet end: Beboelse for lejerne og deres familie

Begyndelse: Lejeforholdet begynder den 15. juni 2010 og fortsætter,

indtil det opsiges.

...

Leje: den årlige lejer er 18.000 kr.

Lejen m.v. Leje 4500 kr.

A conto varmebidrag kr.

A conto vandbidrag 1500 kr.

Antennebidrag kr.

Udgift til beboerrepræsentation kr.

Renovation 615 kr.

kr.

I alt pr....kvartal 6615 kr.

...

Depositum: Senest den 15.6.2010, betaler lejeren et depositum på 0 kr.,

svarende til ___ måneders leje (højst 3 måneders leje).

Forudbetalt leje: Senest den 15.6.2010, betaler lejeren endvidere

forudbetalt leje 6615 kr.

svarende til _3__ måneders leje (højst 3 måneders leje).

...

Indflytning: Er lejemålet nyistandsat ved indflytningen? x Nej

Er det aftalt, ved lejeforholdets ophør

ligeledes skal afleveres nyistandsat? x Nej

Besigtigelse: Der vil ved lejemålets indgåelse efter fælles

besigtigelse af det lejede blive udarbejdet en

rapport, hvori lejemålets stand ved lejeforholdets

begyndelse angives? x Ja

...

Pligt: Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler:x Lejer

...

§ 11. Særlige vilkår.

LEJEKONTRAKTEN ER TIDSBEGRÆNSET fra den 15.06.2010 til den 1.12.2016, hvorefter den ophører uden yderligere opsigelse. Aftalen er for udlejer uopsigelig i lejeperioden. For lejer er aftalen uopsigelig det første år. Herefter kan lejer opsige med 3 måneders skriftlig opsigelsesvarsel til den 1.ste i en måned. Er lejer nødtvunget til at opsige i uopsigelighedsperioden, kan dette ske, såfremt lejer afholder alle udgifter forbundet med genudlejningen.

...

BETALING AF LEJE - DET LEJEDES STAND

Jfr. indflytningsrapporten er der tale om et lejemål, der er under ombygning og i forbindelse med lejemålets overtagelse i en sådan stand, at der bl. a. ikke findes køkken eller badeforhold - trapper i etageadskillelser - helt eller delvist mangel på gulve i 2 øverste plan, herunder bjælkekonstruktioner -manglende skillevægge mv.

Lejen erlægges som modregning af lejers tilgodehavende hos udlejer.

Huslejen på kr. 4.500,- pr. kvartal er efter vurdering af Roskilde Boligudlejning fastsat symbolsk ud fra det lejedes stand ved overtagelsen af lejemålet.

Der er mellem udlejer og lejer indgået aftale om, at lejer efter reglerne i lejelovens §63 udfører ombygning og istandsættelse af det lejede.

Ombygningen udføres bortset fra ændringer i kælderplanet i overensstemmelse med de af arkitektfirmaet Virksomhed udførte tegninger og planer af den 19.06.2007. Det er endvidere aftalt, at huslejen først kan hæves efter færdiggørelsen og derefter ikke kan overstige kr. 33.000 ,- i kvartalet.

Da ombygningen i overvejende grad har karakter af anlægsarbejde sker reduktionen af godtgørelsen til lejer med 3% pr. år.

Da udgifterne til ombygningen skønnes væsentligt større end den samlede lejeindtægt efter regulering ved arbejdets færdiggørelse, fortsætter huslejen som ovenfor anført uændret på kr. 4.500,- pr. kvartal.

Udlejer kan herefter foretage modregning for manglende huslejebetaling i godtgørelsen til lejer for den udførte ombygning.

Udlejer er et selskab, hvor lejeren Sagsøgte 2 er ansat som landmanden i selskabet.

Bopælspligten til landbruget er imidlertid opfyldt idet Sagsøgte 2 personligt har ejet det lejede tidligere.

...

Skønnes der således at være forhold til stede hos udlejer, der kan begrunde

mulighed for forlængelse af lejekontrakten, skal der ske meddelelse herom til lejer. Varsel om genforhandling skal af udlejer meddeles til lejer senest den 1.6.2016. Forlængelsesvilkår skal være aftalt og underskrevet af begge parter senest den 1.8.2016."

Med henblik på fastsættelse af huslejens størrelse havde Sagsøgte 2 haft kontakt til Rosbolig. Person 2 fra Rosbolig skrev den 15. juni 2010 en e-mail til Sagsøgte 2, hvoraf blandt andet fremgår:

Hej Sagsøgte 2

Tak for sidst.

Under henvisning til vor gennemgang af den ufærdige hovedbygning, skal

jeg hermed meddele dig, at jeg skønner huslejen til at være yderst symbolsk, da der er tale om, at der ikke er et køkken og badeværelset eller rettere toilettet ikke er færdigt hvad angår bademuligheder, som jeg ser det, er der kun et par værelser, hvor man kan opholde sig, resten er ubeboeligt, så jeg vil forslå et symbolsk beløb på ca. kr. 1.500,00 pr. måned i ren husleje.

Men du bør have din revisor med ind over.

Mvh

Person 2

Rosbolig"

Sagsøgte 2 havde i 2004 udlejet ejendommen på Adresse 2. Det fremgår af lejekontrakten, der blev indgået med virkning fra 1. april 2004, at lejerne incl. vandbidrag, renovationsafgift og spildevandsafgift betalte 9.800 kr. i leje pr. måned. Det fremgår tillige af lejekontrakten, at lejemålet ikke var nyistandsat ved indflytningen og ej heller skulle afleveres nyistandsat. Under de særlige vilkår i lejekontrakten var blandt andet aftalt følgende:

"LEJEKONTRAKTEN ER TIDSBEGRÆNSET fra den 01.04.2004 til den 01.04.2014 hvorefter den ophører uden yderligere opsigelse.

...

DET ER AFTALT AT HUSLEJEN VIL STIGE I TAKT MED AT FORSKELLIGE ISTANDSÆTTELSER OG FORBEDRINGER

GENNEMFØRES EFTER FØLGENDE PLAN:

Snarest i forbindelse med overtagelsen af lejemålet, og afsluttet senest 01.09.2004, udskiftes 4 vinduer i stuen, 1 vindue i badeværelse (stueplan) samt 2 vinduer i sydgavl. Dette påvirker ikke huslejen på kr. 9.000 pr. måned. Når de øvrige vinduer i terræn og stueplan samt havedøren er udskiftet og facaden renoveret, stiger huslejen til 10.000 kr. pr. måned ved førstkommende lejebetaling efter at disse arbejder er afsluttet.

...

Lejer må ikke selvstændigt foretage ændringer eller ombygninger på ejendommen. Eventuelle ændringer (herunder farveændringer) eller ombygninger skal forud aftales skriftligt med udlejer. Det er dog tilladt lejer at nymale væggene i andre lyse farver.

Lejer skal vedligeholde haven med passende lugning og plæneklipning. Der må ikke foretages ændringer i haven uden udlejers forudgående skriftlige accept. Lejer skal desuden vedligeholde indgangspartiet.

...

Udlejer samt håndværkere har i byggeperioder adgang til lejemålet i fornødent omfang."

Sagsøgte 2 indgik i januar 2007 en forpagtningskontrakt med Virksomhed ApS 1. I aftalen, der er underskrevet for begge parter den 19. januar 2007 af Sagsøgte 2, hedder der blandt andet:

"Underskrevne ejer Virksomhed ApS 1., Adresse 2, By 2,

4000 Roskilde, CVR nr. 2

Bortforpagter herved til medunderskrevne (forpagter) Sagsøgte 2, Adresse 3, By 3

CVR nr. 3

en del af den selskabet tilhørende landbrugsejendom

Matrikel nr.

Beliggende Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde

...

Forpagtningen gælder fra den: 1.11.2005

og vedvarer indtil den: 31.12.2016

til hvilket tidspunkt, den ophører uden yderligere varsel, jfr. § 10

§ 3

Forpagtningsafgiften

1. Beregning af forpagtningsafgiften.

Forpagtningsafgiften erlægges med et acontobeløb på kr. 27.000

Som betales hver den 30. juni, første gang den 30. juni 2006

Restbeløbet på kr. 20.000,-

Betales senest den 31. december, første gang den 31. december 2006

endeligt afregning af den årlige forpagtningsafgift sker ved betaling af et reguleringsbeløb, dvs. forskellen mellem den endelige beregnede afgift og det betalte acontobeløb, senest den 1. marts året efter høst.

...

§ 5

Sikkerhedsstillelse

Ingen af parterne stiller sikkerhed for den indgåede aftale.

...

§ 8

Misligholdelse

Såfremt forpagteren ikke betaler forpagtningsafgiften eller andre pligtige ydelser i forpagtningsforholdet på forfaldsdagen, kan ejeren ophæve forpagtningsforholdet, når han har givet forpagteren et skriftligt påkrav, som udtrykkeligt angiver, at kontrakten kan ophæves, hvis alle skyldige

ydelser ikke betales inden 3 dage fra den dato, hvor påkravet er kommet frem til forpagteren.

Såfremt der foreligger anden misligholdelse, kan ejer på samme måde ophæve forpagtningsforholdet, hvis misligholdelsen ikke er bragt til ophør inden 14 dage efter, at påkrav herom er kommet frem. hvis forpagteren ikke kan acceptere ophævelsen, skal han inden de 14 dage er udløbet, gøre sine indsigelser gældende. Gør forpagteren indsigelser gældende, skal ejeren, inden 4 uger fra indsigelsen er kommet frem, indbringe sagen for voldgiftsretten.

...

I tilfælde af anticiperet (forventet) misligholdelse kan kontrakten hæves, hvis der ikke stilles betryggende sikkerhed for betaling på forfaldsdagen inden en angiven frist på mindst 14 dage.

...

§ 9

Konkurs, Betalingsstandsning og Dødsfald

1) Konkurs

I tilfælde af ejerens eller forpagterens konkurs finder reglerne i konkurslovens kapitel 7 anvendelse.

Fristen for boets stillingtagen til, om det vil indtræde i kontrakten, jf. konkurslovens §55, stk. 2, aftales dog til 14 dage. Medmindre konkurslovens regler er til hinder for det, kan den anden part, i tilfælde af ejerens eller forpagterens konkurs, straks hæve aftalen, hvis ikke fallenten inden 14 dage stiller betryggende sikkerhed.

...

§ 10

Opsigelse

Aftalen er indgået med et varsel svarende til forpagtningsperioden, jf. § 2, således at varsel anses afgivet ved indgåelsen af kontrakten.

...

§ 14

Tinglysning

Forpagteren er til enhver tid berettiget til at lade kontrakten tinglyse servitutstiftende og/eller pantstiftende for kr. 550.000,- på den forpagtede ejendom med respekt af ejendommens påhvilende hæftelser, servitutter og andre byrder, tinglyse som utinglyste, og hvor der for de tinglystes vedkommende henvises til ejendommens blad i tingbogen.

Forpagteren er påtaleberettiget.

Efter kontraktens udløb kan denne aflyses alene efter begæring af ejeren.

Optagelse af lån til omprioritering af eksisterende lån respekteres af forpagteren.

..."

I jagtlejekontrakt indgået vedrørende ejensdommen på Adresse 2 mellem Sagsøgte 2 og Virksomhed ApS 1, der er underskrevet den 1. november 2005 af Sagsøgte 2 for begge parter, hedder det blandt andet:

"

Udlejeren udlejer til lejeren jagt- og fiskeretten på ovennævnte ejendom.

Lejemålet omfatter:

Al jord beliggende på Matrikel nr.. Undtagen herfra er de arealer, der tydeligt anvendes til have, gårdsplads og adgangsveje i øvrige for dertil ejendommen tilhørende bygninger.

Kort over det lejede areal er vedhæftet denne kontrakt som bilag."

...

"Stk 1. Lejemålet træder i kraft den 1. november 2 005

og vedvarer for en 30 årig periode indtil den 31. oktober 2035

hvor det ophører uden varsel.

Stk. 2. En eventuel forlængelse af lejemålet skal være aftalt senest 6 måneder før kontraktens udløb.

Stk. 3. Lejemålet er i lejeperioden uopsigeligt fra begge parters side, bortset fra tilfælde af misligholdelse.

Stk. 4. Såfremt en part misligholder sine forpligtelser efter denne kontrakt og ikke senest 14 dage efter skriftlig påkrav retter misligholdelsen, er den anden part berettiget til uden varsel at ophæve kontrakten.

Forudbetalt jagtleje tilbagebetales af udlejer med fradrag af eventuelt tab, som lejers misligholdelse har påført ham.

Tab som lejer lider ved udlejers misligholdelse, skal erstattes af udlejer i henhold til separat opgørelse.

Stk. 5. Lejemålet forbliver bestående, uanset om det lejede areal eller dele af det overgår til ny ejer.

Stk. 6. Lejeren har ret til at få nærværende kontrakt tinglyst på ejendommen med respekt af de i forvejen på ejendommen tinglyste servitutter og panthæftelser, herom henvises til ejendommens blad i tingbogen. Tinglysningen skal ikke være til hinder for fremtidig yderligere belåning.

De med tinglysningen forbundne omkostninger betales af lejeren."

...

"

§ 8

Stk. 1. Jagtlejen er fastsat i hele lejeperioden og udgør kr. 1,-

...

for perioden 1.november 2005 til 31. oktober 2035"

...

"

§ 12

Såfremt udlejeren uretmæssigt ophæver denne kontrakt i kontraktperioden skal udlejer til lejeren betale en konventionalbod på 300.000 kr. samt

erstatning efter dansk rets almindelige regler."

..."

Sagsøger ApS' advokat, advokat Michael E. Krüger, gjorde i brev af 29. marts 2011 til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's advokat, advokat Helge E. Sørensen, opmærksom på, at Sagsøger ApS mente, at de indgåede kontrakter om leje, forpagtning og jagtleje var uden realitet. I brevet har advokaten anført følgende:

"Tak for Deres skrivelse af 18. marts 2011.

I den forbindelse kan jeg oplyse, at jeg fastholder det tidligere anførte.

Jeg skal gøre opmærksom på, at det fortsat er min klients opfattelse, at lejekontrakt, jagtlejekontrakt og forpagtningskontrakt er uden realitet, bl. a. som følge af kontraktens indhold og vilkår og at disse kontrakter er indgået mellem nærtstående parter umiddelbart inden konkurs.

For den gode ordens skyld skal jeg dog gøre opmærksom på, at for det tilfælde, at lejeforholdet skulle være reelt, skal jeg på udlejers vegne opsige beboelseslejeforholdet under henvisning til lejelovens§ 83 g, idet vægtige grunde i øvrigt gør det særlig magtpåliggende for min klient at blive løst fra lejeforholdet.

I den forbindelse skal jeg gøre opmærksom på, at den urealistisk lave leje medfører et betydeligt tab for min klient hver måned, ligesom min klient fra Lejre Kommune er blevet gjort opmærksom på, at hverken Sagsøgte 1 eller Sagsøgte 2 har haft adresse på Adresse 2 før 14. februar 2011, hvilket er efter, at min klient har erhvervet ejendommen.

Opsigelsen afgives med et opsigelsesvarsel på 3 måneder til Deres klients fraflytning den 01.07.2011, jfr. lejelovens § 86, stk. 1.

Vil De ikke godkende opsigelsen, skal De senest 6 måneder efter, at opsigelsen er kommet frem til Dem, fremsætte skriftlig indsigelse over for undertegnede, som repræsentant for udlejer."

Advokat Helge E. Sørensen besvarede brevet ved brev af 28. april 2011 til advokat Michael E. Krüger. Af brevet fremgår følgende:

"...

Under henvisning til Deres skrivelse af den 29. marts d.å. skal jeg meddele,

at jeg på vegne af min klient ikke kan godkende opsigelsen.

Jeg skal gøre opmærksom på, at lejen er fastsat af et professionelt firma for formidling af udlejning af private ejendomme. Ved kontraktens indgåelse var kun en del af stuen beboelig, og der var hverken etableret køkken eller badefaciliteter ligesom varmeanlægget var defekt og delvist nedtaget. Lejemålet var ubeboeligt hvorfor den faktiske indflytning skete senere.

I den fastsatte husleje indgår derfor at en del af lejen betales ved at lejer for egen regning lader lejemålet færdigbygge hvilket også fremgår af lejekontrakten."

Forklaringer

Sagsøgte 1 har forklaret, at hun har indgået en lejekontrakt vedrørende ejendommen på Adresse 2. Hun så ejendommen forud for kontraktens indgåelse. Ejendommen var ubeboelig. Der var ikke etageadskillelse, ingen vægge og intet bad eller køkken. Der var kun skallen. Hun vidste godt, at det ville komme til at koste omkring en million at istandsætte ejendommen.

Der er nu etableret etageadskillelse, vægge, køkken, varme og bad. De har brugt omkring 200.000 kr. på renovering. Hun havde kendskab til udlejer, der var et selskab. Hun mente, at selskabet var godt og solvent. Hun havde indsigt i selskabets regnskaber, og hun var derfor ikke bekymret for, om selskabet kunne overholde sine forpligtelser som udlejer. Hendes eget hus blev lejet ud.

Hun havde pengene, der skulle bruges til istandsættelsen. Hun og Sagsøgte 2 har overholdt lejekontrakten. Der er ingen misligholdelse. Hun begyndte at komme på ejendommen i efteråret 2009. Alt inden i ejendommen var revet ned, inden hun så ejendommen i efteråret 2009. Ros Boligudlejning har udarbejdet lejekontrakten herunder de særlige vilkår i lejekontraktens § 11.

De har ikke istandsat lejemålet i den sidste tid på grund af de verserende sager omkring ejendommen.

Sagsøgte 2 har forklaret, at lejekontrakten er udarbejdet af Ros Boligudlejning på baggrund af input fra ham. Han købte ejendommen på Adresse 2 i 1984 sammen med sine forældre. Ejendommen har været lejet ud siden 1990. Der er to matrikler Adresse 2 og Adresse 4, hvoraf sagens ejendom er Adresse 2. Ejendommen blev lejet ud i 2004.

Lejekontrakten var uopsigelig, men lejemålet blev på grund af uoverensstemmelser mellem lejer og udlejer ledig pr. 1. april 2006. Han fik en blodprop og valgte derfor at lægge det hele over i Virksomhed ApS 1. I slutningen af 2006 gik selskabet efter aftale med SEB Bank i gang med en større renovation af ejendommen. SEB Bank stod imidlertid af midt i projektet, og selskabet kunne ikke selv finansiere renoveringen.

Det skete i begyndelsen af 2007. Der boede ikke nogen i ejendommen i en treårig periode fra 2007 til 2010. Han investerede i perioden ca. 1 mio. kr. på renoveringen af ejendommen. I 2008 blev der lagt

nyt tag på ejendommen samt isat nye døre og vinduer. Samtidig blev facaden hugget af og pudset op igen. Udvendig var ejendommen færdig ved lejemålets indgåelse i 2010. Han valgte at indgå lejekontrakten indeholdende renovation af ejendommen. Lejekontrakten i 2010 blev indgået med hjælp fra Ros Boligudlejning. Virksomhed ApS 1 var på daværende tidspunkt velfungerende.

Han fik et brev fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i august 2010 om, at selskabets regnskab ikke var indleveret rettidigt. Han færdiggjorde regnskabet efter udsættelse i skifteretten. Men da han tidligere havde været for sen med regnskaberne, faldt hammeren. Selskabet kom under likvidation, og ejendommen kom på tvangsauktion. På det tidspunkt var der sat en ny kedel i ejendommen.

Han var til stede på 1. auktion, hvor han oplyste, at der var en lejekontrakt på boligejendommen, en forpagtningskontrakt samt en jagtlejekontrakt. Dette blev også oplyst til rekvirenten på mail forud for 1. auktion. På 2. auktion var alle tre lejekontrakter til stede. Højestbydende købte ejendommen med de kontrakter der var. Han bød selv på ejendommen, men han blev overbudt på auktionen.

I dag har de brugt ca. 200.000 kr. på renovering af ejendommen. De har stoppet renoveringen på grund af de verserende sager. De havde budgetteret med at bruge i omegnen af 1 mio kr., men han havde håbet på, at de kunne nøjes med at bruge 750.000 kr. Det er både ham selv og håndværkere, der har foretaget renoveringen af ejendommen.

Han havde ud over sin pension, lejeindtægt, forpagtningsindtægt samt hans og Sagsøgte 1's lønindtægt. Virksomhed ApS 1 fik skøde på ejendommen i 2007, men med virkning fra 1. november 2005 på grund af den tidligere konstruktion med et kommanditselskab. De fremlagte billeder blev taget i tillæg til lejekontrakten. Det er ham, der forestår registreringen af arbejde udført på ejendommen. De bor i dag på ejendommen.

Virksomhed ApS 1 varetager en masse forskellige opgaver herunder administration, service, landbrug, transportservice m.fl. Han har selv udarbejdet forpagtningsaftalen. Han har tidligere udarbejdet forpagtningskontrakter med assistance fra en landbrugsforening. Forpagtningskontrakten er underskrevet i 2007, men den er gældende fra 2005.

Han havde lavet en mundtlig forlængelse i 2005, men den skulle være skriftlig for, at han kunne søge tilskud. Lejens størrelse i forpagtningsaftalen er fastsat på baggrund af hans erfaringer med bortforpagtning af den samme jord, samt hans viden om, hvad jorden giver af afkast. Han modtaget tilskud fra EU. Han skal til brug for ansøgning om støtten kunne forevise en forpagtningsaftale.

Han aflægger årligt regnskab i henhold til forpagtningskontrakten. Han har betalt leje i henhold til forpagtningskontrakten til de nye ejere. Kontrakten er lavet på markedsvilkår. Han har en fortjeneste på forpagtningen af jorden, men det er ikke meget han tjener på jorden. Der er alene overskud på grund af tilskuddene fra EU.

Bygningerne omfattet af forpagtningsaftalen er grunden til, at han ønsker at beholde forpagtningskontrakten. Han havde mange penge til gode hos Virksomhed ApS 1. I 2009 havde han over 1 mio. kr. tilgode

i Virksomhed ApS 1. Bygningerne i forpagtningskontrakten forfalder, da de ikke bliver vedligeholdt af udlejer. Han har ikke tinglyst aftalerne, da han ikke mente det var nødvendigt, da han var ejer af selskabet, der var ejer af ejendommene og jorden.

Jagtlejekontrakten er udarbejdet på baggrund af et koncept, han havde anvendt tidligere. Kontrakten blev udarbejdet i forbindelse med stiftelsen af kommanditselskabet i 2005, hvor den privatejede ejendom blev solgt til selskabet. Det er tale om en 30-årig kontrakt. Lejen er fastsat til 1 kr., Jagtkontrakten var en del af overdragelsen af ejendommen til selskabet.

Det blev gjort på den måde for at undgå beskatning af 300.000 kr. Konventionalboden på 300.000 kr. er beregnet på baggrund af en årlig leje på 10.000 kr. ganget med 30 år. Der har tidligere været en mundtlig jagtkontrakt med en årlig jagtleje på 15.000 kr., men der havde han tillige udgifter på at holde jorden og sørge for føde til dyrene. Han ved ikke, hvad jagtlejekontrakten er værd i dag.

Han driver jagt på ejendommen i dag.

Parternes synspunkter Sagsøger ApS har under hovedforhandlingen uddybet anbringenderne i påstandsdokumenterne af 22. november 2012, hvor i blandt andet anføres: " at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen

Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig lejekontrakt, som ikke var oplyst

under 1. auktion, som først blev fremlagt imellem 1. og 2. auktion,

at der er tale om en lejeaftale mellem Virksomhed ApS 1, hvis

eneanpartshaver var et selskab (Virksomhed ApS 2), som var ejet af Sagsøgte 2 (den ene af de sagsøgte)

at der således er tale om, at det udlejede selskab, hvis anparter

ejes af Sagsøgte 2, indgår lejeaftale med ejeren af anparterne og dennes sambo som lejer,

at lejekontrakten er indgået med interesseforbundne parter i

tiden umiddelbart op til en tvangsopløsning, hvor risikoen for en konkurs har været nært forestående,

at selskabet efterfølgende gik konkurs,

at de sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret,

at lejemålet blev indgået på et tidspunkt, hvor ejers konkurs ikke

var på tale,

at konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, i og med at

ejendommen er blevet solgt på tvangsauktion,

at der således principielt set ikke længere eksisterer en

lejekontrakt,

at der er tale om en usædvanlig lejekontrakt, som ikke var oplyst

under 1. auktion og 2. auktion,

at der ikke er indbetalt depositum,

at lejekontrakten ikke er tinglyst på ejendommen, hvorfor

usædvanlige vilkår, som ikke følger af lejelovgivningens almindelige regler, ikke kan gøres gældende,

at lejen forekommer at være usædvanlig lav,

at sagsøger fra Lejre Kommune er blevet gjort opmærksom på, at

hverken sagsøgte 1 eller sagsøgte 2 har haft adresse på Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde før 14. februar 2011, hvilket er efter at sagsøger har erhvervet ejendommen,

at lejeforholdet er uden realitet,

at sagsøger for den gode ordens skyld har opsagt lejeforholdet

den 29. marts 2011,

at opsigelsen opfylder formkravene i lejeloven,

at opsigelsen som udgangspunkt er gyldig,

at sagsøger har været berettiget til at opsige lejeforholdet under

henhold til lejelovens § 83 g, idet vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for sagsøger at blive løst for lejeforholdet,

at sagsøger lider et betydeligt tab hver måned ved den

nuværende leje,

at der ikke er grundlag for sagsøgtes betragtninger om, at ingen

af de sagsøgte har mulighed for indflytning i anden bolig,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har konkretiseret dette

synspunkt, herunder redegjort for hvilke særlige forhold der skulle gøre sig gældende for de sagsøgtes vedkommende, der forhindrer mulighed for indflytning i anden bolig,

at sagsøgte ikke har konkretiseret, på hvilket grundlag sagsøgtes

anbringende om, at opsigelsen skulle være ugyldig, støttes,

at de sagsøgte ikke i henhold til lejelovens § 63 har ret til

godtgørelse for fraflytning, idet en sådan aftale kræver en aftale med udlejer,

at en sådan aftale ikke foreligger i nærværende sag,

at lejer er anpartshaver i det selskab, som ejede ejendommen, og

som er gået konkurs, hvorfor ejendommen blev solgt på tvangsauktion,

at en underkendelse af opsigelsen vil underminere den

almindelige ejendomsret og tvansauktionsreglerne,

at lejen forekommer at være usædvanlig lav,

at bilag A ikke kan anerkendes som bevis i sagen, idet det er

ensidigt indhentet,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret, at

der efter lejeaftalens indgåelse er udført ombygningsarbejder,

at sagsøgte - trods opfordring hertil - ikke har dokumenteret de

hermed forbundne udgifter,

at sagsøgtes anbringende om, lejer som en del af huslejen

forestår ombygning, og at den estimerede omkostning hertil andrager ca. kr. 750.000, således ikke kan tillægges betydning,

at de påstående bygningsarbejder ikke kan konstateres ved

selvsyn eller billeder, ligesom dette under alle omstændigheder ikke udgør tilstrækkeligt bevis i sagen,

at bilag E ikke kan anerkendes som dokumentation herfor, idet

også dette er ensidigt indhentet,

at bilag E under alle omstændigheder ikke kan retfærdiggøre en

estimeret omkostning på ca. kr. 750.000, ligesom det er noteret, at en række af arbejderne er udført efter, at sagsøger har overtaget ejendommen på tvangsauktion,

at sagens bilag F tillige ikke kan tillægges betydning som bevis i

sagen, idet også dette er ensidigt indhentet,

at lejeudgiften ved Virksomhed ApS 1's overtagelse af ejendommen

Adresse 2, jf. bilag J, øjensynligt udgjorde kr. 9.000,00 pr. måned,

at det er sagsøgers opfattelse, at dette beløb principielt set er

mindre end markedslejen, men at der som det mindre i det mere må tages udgangspunkt heri i forhold til en eventuel vurdering af markedslejen,

at den som bilag J fremlagte lejekontrakt i øvrigt underbygger, at

den af sagsøgte påberåbte lejeaftale i nærværende sag er indgået på usædvanlige vilkår,

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at der er indgået en

lejekontrakt i henhold til indhentede erklæringer forinden lejemålets indgåelse,

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at vilkårene er fastsat ud fra

normal udlejningspraksis ved indhentelse af uvildige erklæringer,

at sagsøgtes synspunkter herom således ikke kan tillægges

betydning i sagen,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende sagsøgers

opsigelse af 29. marts 2011 til fraflytning den 1. juli 2011,

at sagsøger har krav på betaling af markedsleje fra sagsøgte,

idet sagsøgte bebor lejemålet efter udløbet af opsigelsesfristen,

Vedrørende forpagtningskontrakten

at der for nærværende dog kun er nedlagt en

anerkendelsespåstand, hvorfor en diskussion om markedslejens størrelse må afvente en eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale

markedsleje fra 1. juli 2011 og frem til fraflytning sker,

at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen

Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig forpagtningskontrakt, som ikke

var oplyst under 1. auktion, og som først blev fremlagt imellem 1. og 2. auktion,

at forpagtningskontrakten er indgået mellem nærtstående/

interesseforbundne parter,

at sagsøger gentagne gange har opfordret sagsøgte til at

dokumentere, at kontrakten er blevet efterlevet efter sit indhold, herunder både i relation til betaling og til øvrig opfyldelse af parternes forpligtelser,

at sagsøger ikke har modtaget denne dokumentation,

at det endvidere af kurator i konkursboets er bekræftet, at der

ikke er indgået betalinger i henhold til forpagtningskontrakten,

at forpagtningskontrakten således ikke et udtryk for et reelt

retsforhold mellem parterne, og udgør derfor en nulitet,

at det følger af forpagtningskontraktens § 14, at forpagteren har

ret til at få kontrakten tinglyst, hvilket imidlertid ikke er sket,

at forpagtningskontrakten ikke yder nogen særlig beskyttelse mod

sagsøger som erhverver af ejendommen,

at det følger af kontraktens § 9, at reglerne i konkurslovens

kapitel 7 finder anvendelse,

at konkursboet imidlertid ikke er indtrådt i kontrakten,

at der således ikke længere eksisterer en kontrakt,

at det tillige fremgår af kontraktens § 9, at "medmindre

konkurslovens regler er til hinder for det, kan den anden part, i tilfælde af ejerens eller forpagterens konkurs, straks hæve aftalen, hvis ikke fallenten inden 14 dage stiller betryggende sikkerhed.",

at sagsøgte trods gentagne opfordringer ikke har stillet

betryggende sikkerhed,

at sagsøgte trods gentagne opfordringer endvidere ikke har

dokumenteret, at der angiveligt skulle være betalt kr. 120.000,00 til og med 31. december 2009,

at forpagtningskontrakten ikke er gældende mellem sagsøger og

sagsøgte

- fordi konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, hvorfor denne som udgangspunkt er bortfaldet,

- fordi sagsøgte ikke på trods af sagsøgers anmodning i skrivelse af 22. december 2010 har stillet betryggende sikkerhed,

- fordi sagsøgte ikke har dokumenteret, at der skulle være betalt de ønskede beløb,

at sagsøgte ikke trods opfordring dertil har dokumenteret, at

forpagtningskontrakten blev indgået i forbindelse med, at sagsøgte overførte ejendommen Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde fra privat regi til selskabet Virksomhed ApS 1,

at det følger af tingbogen (bilag 4), at overførsel først er sket pr.

12. marts 2007, altså næsten halvandet år efter at forpagtningskontrakten blev indgået ,

at der i udbudsmaterialet, da selskabet i begyndelsen af 2009

forsøgte at sælge en del af jorden, jf. bilag 5 og 6, udelukkende er nævnt én forpagtningsaftale, hvilket er en forpagtningsaftale med tredjemand,

at samtlige øvrige aftaler mellem Virksomhed ApS 1 og

sagsøgte ikke er nævnt i bilagene, herunder navnlig den i sagen omhandlede forpagtningsaftale der angiveligt skulle være indgået mellem parterne den 19. januar 2007, men angiveligt med tilbagevirkende kraft fra den 1. november 2005,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har dokumenteret, at

sagsøgte siden 2005 har været anført som forpagter af arealerne, og som forpagter har indberettet og modtaget betaling i henhold til betalingsrettighederne,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har dokumenteret, at man

har indgået andragende omkring tilskud m.v.,

at konkursboet ikke ved passivitet er indtrådt i kontrakterne,

at forpagtningskontraktens § 9 ikke kan fravige konkurslovens

regler,

at det anerkendes, at sagsøgte har betalt for forpagtning efter

sagsøgers overtagelse af ejendommen,

at dette dog ikke ændrer ved, at sagsøgtes forpagtning er

uretmæssig i forhold til sagsøger, hvilket også er baggrunden

for sagsøgers krav i relation til markedsleje,

at sagsøger ikke forholder sig til, hvad kurator har udtalt, eller hvad der måtte være i konkursboets besiddelse. dette materiale må sagsøgte fremskaffe, såfremt det vil gøres gældende i sagen,

at sagsøger indtil videre har valgt at fortsætte det andet

forpagtningsforhold med Person 3,

at dette imidlertid ikke indebærer en anerkendelse af aftalerne

eller lignende, men blot en ny aftale om fortsættelse af forpagtningen, som blandt andet er kommet i stand på baggrund af henvendelse fra Person 3,

at sagsøger ikke forholder sig til, hvad konkursboet er eller

burde være vidende om,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende, at

forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er gældende mellem sagsøger og de sagsøgte,

vedrørende jagtlejekontrakten

at der for nærværende kun er nedlagt en anerkendelsespåstand,

hvorfor en diskussion om markedslejens størrelse må afvente en eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale

forpagtningsafgift på markedsvilkår fra 22. december 2012 og frem til fraflytning sker,

at sagsøger i december 2010 erhvervede ejendommen

Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde på tvangsauktion,

at der er tale om en usædvanlig jagtlejekontrakt, som ikke var

oplyst under 1. auktion, og som først blev fremlagt imellem 1. og 2. auktion,

at jagtlejekontrakten er indgået mellem nærtstående/

interesseforbundne parter,

at der ikke er realitet i den indgåede jagtlejekontrakt,

at sagsøger gentagne gange har opfordret sagsøgte til at

dokumentere, at denne er blevet efterlevet efter sit indhold, herunder både i relation til betaling og til øvrig opfyldelse af

parternes forpligtelser,

at sagsøger forsat ikke har modtaget denne dokumentation,

at det ikke på trods af adskillige opfordringer er dokumenteret, at

der er betalt kr. 300.000,00 for jagtretten jf. kontraktens § 12,

at det i øvrigt ikke fremgår af § 12, at der er betalt kr.

300.000,00 for jagtretten,

at der blot er aftalt en noget usædvanlig konventionalbod på kr.

300.000,00 for uberettiget opsigelse af kontrakten,

at der således ikke er fremlagt dokumentation for en betaling af

kr. 300.000,00,

at jagtlejekontrakten ikke er indgået på markedsmæssige vilkår,

at det følger af jagtlejekontraktens § 4, stk. 6, at lejeren har ret

til at få kontrakten tinglyst, hvilket imidlertid ikke er sket,

at det er korrekt, at tinglysningsret ikke nødvendigvis medfører

tinglysningspligt, men i en situation med den nærværende er det naturligvis sagsøgtes risiko, og det må tillægges bevismæssig betydning, at der ikke er sket tinglysning,

at sagsøger således ikke som køber af ejendommen er bundet af

jagtlejekontraktens iondhold, men blot eventuelt af almindelige markedsmæssige vilkår,

at konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten, hvorfor der

principielt set ikke længere eksisterer en kontrakt

at sagsøgte ikke har dokumenteret, at kontrakten på nogen måde

er blevet efterlevet i sit indhold, og fordi jagtlejekontrakten og

fordi jagtlejekontrakten ikke er et udtryk for et reelt

retsforhold mellem parterne , ogfordi konkursboet ikke er indtrådt i kontrakten,

at kontrakten således ikke er gældende mellem sagsøger og

sagsøgte,

at sagsøger allerede i skrivelse af 22. december 2010 har taget

forbehold for at opkræve markedsleje,

at markedslejen således må betales fra dette tidspunkt, og frem

til fraflytning sker,

at sagsøgte ikke trods opfordring dertil har dokumenteret, at

jagtlejekontrakten blev indgået i forbindelse med, at Sagsøgte 2 overførte ejendommen Adresse 2, By 2, 4000 Roskilde fra privat regi til Virksomhed ApS 1. Ifølge tingbogen (bilag 4) er overførsel først sket pr. 12 marts 2007, altså næsten halvandet år efter, at lejekontrakten blev indgået,

at sagsøgte ikke trods opfordring dertil fortsat ikke har

dokumenteret, at der i forbindelse med prisfastsættelsen af ejendommen er taget højde for jagtlejekontraktens indhold, herunder at kontrakten var uopsigelig i 30 år,

at sagsøgte tillige ikke har dokumenteret, at der ved kontraktens

indgåelse blev betalt det aftalte beløb kr. 1,- ved kontraktens underskrift, jf. kontraktens § 8 stk. 1,

at sagsøgte trods opfordring dertil ikke har redegjort for, hvorfor

jagtlejen blev nedsat fra kr. 15.000,00 pr. år til angiveligt kr. 10.000,00 pr. år,

at der er tale om en nedsættelse på1/3, og således en betydelig

nedsættelse af jagtlejen, hvorfor der må kunne påvises et særligt grundlag herfor, idet det er en væsentlig nedsættelse, som i øvrigt er i strid med den generelle prisudvikling i samfundet,

at sagsøgte ikke trods opfordringer dertil har fremlagt eventuelle

tidligere jagtlejekontrakter, og redegjort for disses løbetider,

at det ud fra det af sagsøgte fremlagte materiale ikke kan ses, at

jagtlejekontrakten var en del af udbudsmaterialet, da selskabet i begyndelsen af 2009 forsøgte at sælge en del af jorden, jf. bilag A og B,

at det tværtimod fremgår af forsiden på bilag A, at

jagtrettighederne ikke medfølger,

at eventuelle jagtrettigheder er derudover, så vidt sagsøger har

kunnet konstatere, ikke er nævnt noget sted, hverken i bilag A eller B, og sagsøger har i den forbindelse navnlig noteret sig,

at jagtrettighederne ikke er tinglyst på ejendommen, og at der

øjensynligt ikke i hverken bilag A eller B har været vedlagt en jagtlejekontrakt som bilag,

at der udelukkende er nævnt én forpagtningsaftale, hvilket er en

forpagtningsaftale med tredjemand,

at samtlige øvrige aftaler mellem Virksomhed ApS 1 og

Sagsøgte 2 ikke er nævnt i bilagene, herunder navnlig den forpagtningsaftale der angiveligt skulle være indgået mellem parterne den 19. januar 2007, men angiveligt med tilbagevirkende kraft fra 1.november 2005,

at det således bestrides, at jagtlejekontrakten kan tillægges

retsvirkning,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende, at

jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er gældende mellem sagsøger og sagsøgte,

at det bestrides, at lejen skulle være fastsat ud fra de dengang

gældende markedsvilkår,

at der for nærværende dog kun er nedlagt en

anerkendelsespåstand, hvorfor en diskussion om markedslejens størrelse må afvente en eventuel senere retssag,

at sagsøgte således skal tilpligtes at anerkende at skulle betale

sagsøger markedsleje fra 22. december 2010, hvor sagsøger har taget forbehold for at opkræve markedsleje, og frem til fraflytning sker."

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har under hovedforhand-lingen uddybet anbringenderne i påstandsdokumenterne af 29. november 2012, hvor i blandt andet anføres:

" at lejeforholdet var oplyst på såvel 1. som 2. auktion,

at der er indgået en gyldig lejeaftale og at lejeforholdet er reelt,

at lejemålet også er indgået med en tredje person,

at der forinden aftales indgåelse er indhentet erklæringer om

lejen størrelse og at lejen er rimelig og svarer til markedslejen,

at lejer er indflyttet i henhold til lejekontrakt,

at lejekontrakten ikke er misligholdt,

at selve lejekontrakten er gyldig uden tinglysning,

at opsigelsen er ugyldig,

at lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side i lejeperioden,

at sagsøger ikke lider tab,

at lejemålet er indgået på et tidspunkt, hvor ejers konkurs ikke

var på tale,

at sagsøger har bevisbyrden for dette, såfremt dette fastholdes,

at Sagsøgte 2 var anpartshaver i holdingselskabet,

der ejede det konkursramte selskab,

at bilag A og F er indhentet inden kontraktens indgåelse og en

nødvendig forudsætning for lejen størrelse,

at kontrakter indgået mellem selskab og personer af hensyn til

skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset om dette er mellem selskabet og anpartshaver,

at det er uden betydning for sagen om konkursboet er indtrådt,

at selskabet først går konkurs efter 1. auktionen,

at sagsøger ikke har dokumenteret at der ikke er udført

forbedringer i henhold til lejekontrakten,

at omkostningerne til de samlede udgifter til istandsættelsen er

opgjort til de af sagsøgtes forventede udgift hertil,

at den tidligere lejers lejemål var fastsat før hele den indvendige

del af ejendommen blev nedrevet.

Det gøres gældende vedrørende forpagtningskontrakten:

at kontrakten var oplyst på såvel 1, som 2. auktion – teksten

hentes fra lejesagen

at konkursboet ved sin passivitet er indtrådt i

forpagtningsforholdet,

at forpagtningskontrakt med anden forpagter over andre arealer

respekteres af sagsøger,

at forpagtningsforholdet forsat er gældende, idet

forpagtningsudgiften er modtaget uden indsigelse,

at forpagtningskontrakten ikke hverken før eller efter sagsøgers

overtagelse er misligholdt af sagsøgte,

at betalinger før sagsøgers overtagelse er sagen uvedkommende,

at der er sket betaling iht. Betalingsrettighederne til forpagteren,

at forpagtningsafgiften er fastsat på tidspunktet for indgåelsen

gældende markedsvilkår,

at beregningen af forpagtningsafgiften er nøje beskrevet i

kontrakten, i øvrigt på markedsvilkår,

at forpagtningen omfatter ikke til anden side udlejede

avlsbygninger og vedligeholdelse af græsareal og høst af tagrør,

at forpagteren/sagsøgte ikke er under konkurs og således ikke

skal stille sikkerhed,

at forpagtningskontrakten er underskrevet 19/1 2007 og skødet

lyst 12/3 2007 og

at tinglysningsret ikke medfører tinglysningspligt,

at kontrakter indgået mellem selskab og person af hensyn til

skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset om dette er mellem selskabet og anpartshaver,

at jagtlejekontrakten er gyldig og uopsigelig,

at der intet usædvanligt er i at forbeholde sig jagtretten ved

overdragelse,

at lejer har og udnytter retten til at udøve jagt,

at lejen er fastsat på de ved kontraktens indgåelse gældende

markedsvilkår,

at tinglysningsret ikke medfører tinglysningspligt,

at der intet fremgår om konkursloven i jagtlejekontrakten,

at forholdet var oplyst ved sagsøgers køb af ejendommen ved

såvel 1.ste som 2.en auktionen og

at kontrakter indgået mellem selskab og person af hensyn til

skatteopgørelser, skal indgås skriftligt, uanset og dette er mellem selskabet og anpartshaver."

Rettens begrundelse

og afgørelse

Efter bevisførelsen kan det lægges til grund, at ejeren af ejendommen beliggende Adresse 2, Virksomhed ApS 1, i tiden mellem 1. og 2. auktion blev taget under konkursbehandling, og at konkursdekretet blev tinglyst på ejendommen den 10. november 2010 inden 2. auktion den 10. december 2010.

Det kan endvidere lægges til grund, at hverken lejekontrakten, forpagtnings-aftalen eller jagtlejekontrakten var tinglyst på ejendommen på Adresse 2.

Efter tinglysningen af konkursdekretet på ejendommen kan de rettigheder, der ikke er tinglyst og som er mere vidtgående end de rettigheder, der er omfattet af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk. 1, erhvervslejeloven og tinglysningsloven § 3, stk. 1, ikke gøres gældende mod konkursboets tinglyste ret over den faste ejendom.

Det følger af lejelovens § 7, at lejedes rettigheder efter reglerne i lejeloven er gyldige mod enhver uden tinglysning. Derimod er aftalte rettigheder, som er videregående end lejelovens regler, ikke beskyttet uden tinglysning.

De lejerettighederne, der er indført lejekontrakten i denne sag under de særlige vilkår i aftalens § 11 herunder særligt vilkåret om uopsigelighed samt vilkårene om ombygning kontra lejebetaling, finder retten er videregående end de rettigheder, der efter reglerne i lejelovgivningen, er gyldige mod enhver uden tinglysning. Disse rettighederne, som rækker ud over lejelovgivningens regler, nyder derfor ikke beskyttelse uden tinglysning, jf. tinglysningslovens § 3. Da tinglysning af lejekontrakten ikke er sket, er de videregående rettigheder ekstinkveret af konkursboet, jf. tinglysningslovens § 1.

Efter der foreliggende, herunder oplysningerne om at ejendommens reelle udgifter væsentlig overstiger lejeindtægterne på 4.500 kr. pr. kvartal samt den omstændighed, at lejemålet vil gøre det særdeles vanskeligt at sælge ejendommen til sædvanlig markedespris, findes betingelserne for opsigelse i medfør af lejelovens § 83 g, herefter at være til stede.

De indgåede aftaler om forpagtning og jagtlejeret kan ikke gøres gældende mod konkursboets tinglyste ret over den faste ejendom, da ingen af aftalerne var tinglyst og ikke kan anses for omfattet af beskyttelsen i lejelovens § 7, stk. 1, erhvervslejeloven eller tinglysningsloven § 3, stk. 1 .

Aftalerne var således ekstinkveret på 2. auktion af konkursboet, og Sagsøger ApS er som køber af ejendommen på 2. auktion derfor ikke bundet af de indgåede aftaler om forpagtning og jagtlejeret, hvilket også blev oplyst af fogeden på 2. auktion i forbindelse med drøftelsen af altenativt opråb.

På denne baggrund tages de af Sagsøger ApS nedlagte påstande herefter til følge.

Under hensyn til huslejesagens omfang, karakter og udfald skal Sagsøgte 1 i sagsomkostninger til Sagsøger ApS ApS betale 4.000 kr., hvoraf 250 kr. udgør dækning af udgifter til retsafgift og 3.750 kr. udgør dækning af udgifter til rimelige advokatomkostninger.

Under hensyn til alle sagernes omfang, karakter og udfald skal Sagsøgte 2 i sagsomkostninger til Sagsøger ApS betale 20.000 kr., hvoraf 1.250 kr. udgør dækning af udgifter til retsafgift og 18.750 kr. udgør dækning af udgifter til rimelige advokatomkostninger.

Thi kendes for ret

:

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal anerkende Sagsøger ApS' opsigelse af 29. marts 2011 til fraflytning den 1. juli 2011 samt betale Sagsøger ApS markedsleje fra 1. juli 2011 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 2 skal anerkende, at forpagtningskontrakt af 19. januar 2007 ikke er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2. Sagsøgte 2 skal betale forpagtningsafgift på markedsvilkår fra 22. december 2012 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 2 skal anerkende, at jagtlejekontrakt af 1. november 2005 ikke er gældende mellem Sagsøger ApS og Sagsøgte 2. Sagsøgte 2 skal betale Sagsøger ApS markedsleje fra 22. december 2010 og til fraflytning sker.

Sagsøgte 1 skal inden 14 dage i sagsomkostninger betale 4.000 kr. til Sagsøger ApS.

Sagsøgte 2 skal i 14 dage i sagsomkostninger betale 20.000 kr. til Sagsøger ApS.

Dommer