BS-376/2013-OLR

BD12 - Ankedom

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 48.4px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

D O M

Afsagt den 18. marts 2016 af Østre Landsrets 12. afdeling (landsdommerne Bloch Andersen, Janni Christoffersen og Kim Lundgaard Hansen (kst.)).

12. afd. nr. B-376-13: 1) Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 2) Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 (begge v/ advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram) mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS og 12. afd. nr. B-406-13: Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 (advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram) mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS (advokat Carsten Brix) og 12. afd. nr. B-407-13: Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 (advokat Rune Tarnø v/ advokat Martin Jastram) mod Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS (advokat Carsten Brix)

- 2 -

Roskilde Rets dom af 17. januar 2013 (BS 12A-2024/2011) er anket af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 med endelig påstand om, at indstævnte tilpligtes at anerkende, at den indgåede jagtle-jekontrakt af 1. november 2005 er gyldig.

Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS, har påstået stadfæstelse.

Dommen var tillige anket for så vidt angår spørgsmålet om opsigelse af en lejekontrakt (B-376-13) og gyldigheden af en forpagtningskontrakt (B-407-13). Ankesag B-376-13 blev hævet af appellanterne den 10. juli 2015. Ankesag B-407-13 blev hævet af appellanten den 4. marts 2016.

Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2.

Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 har supplerende forklaret blandt andet, at han altid har drevet jagt på ejendommen og fortsat gør det. Da han fik en blodprop i 2005, besluttede han at overdrage ejendommen til et selskab. Omlægningen til selskabsform skete efter råd fra en revisor. Jagtlejekontrakten skal ses i sammenhæng med overdragelsen til selskabet af den samlede ejendom med jordtilliggender.

Ejendommen skulle over i selskabet på en måde, så der blev udløst den lavest mulige personlige avancebeskatning. Derfor blev kontrakten indgået før overdragelsen, og værdien af jagtleje sat meget lavt. Det var revisionsfirmaet, der lavede beregningerne.

I 2009 forsøgte han kun at sælge omdriftsjorden, der udgjorde en del af det samlede areal til ejendommen. Han ville gerne beholde græsningsarealerne, og derfor var jagtrettigheder-ne ikke udbudt. Arealet med jagt udgør ca. 30 hektar. Omdriftsarealerne kan også godt anvendes til jagt.

Det beror på en misforståelse, at jagtlejekontrakten ikke var vedlagt salgsmaterialet i for-bindelse med 1. auktion. Han havde givet sin daværende advokat jagtlejekontrakten. Han mente ikke, at der var grund til at ofre penge på tingslysning af jagtlejekontrakten, fordi han selv var både udlejer og lejer. Han havde indhentet oplysninger fra Dansk Jagtforening til brug for fastsættelse af længden af jagtlejen i kontrakten. Han fik telefonisk oplyst fra

- 3 -

jagtforeningen, at 30 år var den længst mulige periode for jagtleje, hvis kontraktens vilkår skulle holde sig inden for det normale. Han mener, at det er helt sædvanlige vilkår, der blev angivet i kontrakten.

Fra en bekendt, der har en jagtleje i det samme område tæt på Roskilde Fjord, ved han, at den reelle markedsværdi er 300.000 kr. Det vil sige 10.000 kr. pr. år i 30 år. Lejens størrel-se afhænger også af, i hvilket omfang udlejer stiller faciliteter som for eksempel en jagthyt-te til rådighed for lejer og påtager sig forpligtelser med fodring af vildtet. Den kontrakt, han lavede, indeholdt ingen forpligtelser for udlejer.

Procedure Parterne har for landsretten gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Kontrakten om udleje af jagt- og fiskeretten på arealer beliggende på Matrikel nr., blev indgået mellem Virksomhed ApS 1, hvori Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 var ejer af anparterne og direktør, som udlejer og Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 som lejer. Kontrakten blev ikke tinglyst på ejendommen. Lejemålet blev indgået for en 30-årig periode fra den 1. no-vember 2005 med et vilkår om uopsigelighed, bortset fra i tilfælde af misligholdelse, og jagtlejen udgjorde 1 kr. for hele lejeperioden.

Ved byrettens dom blev det fastslået, at kontrakten ikke var omfattet af beskyttelsen efter tinglysningslovens § 3, stk. 1, og at den derfor ikke var gældende mellem parterne. Appellant 1's, tidligere Sagsøgte 2 påstand må på den baggrund forstås således, at han ønsker fastslået, at kontrakten fortsat er gældende mellem ham og Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS.

Som følge af både den 30-årige uopsigelighedsperiode og karakteren af de rettigheder, der tilkommer Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2, tiltræder landsretten, at kontrakten ikke vedrører brugs-rettigheder, der ikke er stiftet på længere tidsvilkår end de sædvanlige, og at kontrakten derfor ikke er omfattet af beskyttelsen efter tinglysningslovens § 3, stk. 1, jf. herved Høje-sterets dom af 8. marts 1938, offentliggjort i Ugeskrift for Retsvæsen 1938, side 447.

Landsretten stadfæster derfor dommen i det omfang, den er påanket.

- 4 -

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 betale 40.000 kr. til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS. Ved fastsættelsen af beløbet, der er til dækning af udgifter til advokatbistand, er der ud over sagsgenstandenes værdi taget hensyn til sagernes omfang, karakter og forløb ved landsretten.

Der er herved taget hensyn til, at hovedforhandling er blevet omberammet fire gange, heraf tre gange på appellantens foranledning, samt at de seneste to omberam-melser skete på appellantens begæring fremsat henholdsvis 11 og 3 dage før den beram-mede hovedforhandling.

Endelig er der lagt vægt på, at sagen vedrørende lejeaftalen (B-376-13) blev hævet den 10. juli 2015, samt at sagen vedrørende forpagtningsaftalen (B-407-13) blev hævet 3 dage før hovedforhandlingen.

Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1, der kun har været appellant i sag B-376-13, hæfter solidarisk med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 for betaling af sagsomkostningerne til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS for så vidt angår 2.500 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Byrettens dom stadfæstes i det omfang, den er påanket.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 betale 40.000 kr. til Appelindstævnte ApS, tidligere Sagsøger ApS, hvoraf Appellant 2, tidligere Sagsøgte 1 for så vidt angår 2.500 kr. hæfter in solidum med Appellant 1, tidligere Sagsøgte 2 for betalingen.

Det idømte skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.