BS-11/2011-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 177.7px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 7. maj 2021

Sag BS-11/2011-FRB

Sagsøger (advokat Thomas Rysgaard Rasmussen)

mod

Sagsøgte (advokat Morten Tarp)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen er anlagt den 6. april 2011 og omhandler spørgsmålet om, hvorvidt kra-vet om tilbagebetaling af overpris, som sagsøgeren betalte for sagsøgtes andels-bolig i Andelsboligforening 1, er forældet.

Sagsøger, har endeligt fremsat følgende påstand: Sagsøgte, tilpligtes at betale kr. 319.298 til sagsøgeren med procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte, har fremsat påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Andelsboligforening 1 erhvervede i 2007 Ejendom for 360.000.000 kr. Det er oplyst, at valuar Person 1 tre måneder efter over-

2

dragelsen, den 20. juni 2007, vurderede ejendommen til 478.500.000 kr. I marts 2008 forhøjede Person 1 vurderingen til 499.000.000 kr.

Den 14. april 2008 solgte Sagsøgte sin andelslejlighed i Andelsboligforening 1, lejlighed 41, til Sagsøger for 588.465,40 kr., som blev beregnet på baggrund af Person 1's valuarvurdering fra juni 2007.

Af regnskabet fra 2008 fremgår, at foreningen havde indgået en aftale om ren-teswab med Nykredit, og at markedsværdien af denne finansielle aftale udgjor-de -82.975.230 kr. Dette blev bekræftet i referatet fra foreningens generalforsam-ling den 3. marts 2009, hvor det tillige blev anført, at andelsværdien på grund-lag af en ajourført valuarvurdering var faldet med 5%.

Af notat fra Erhvervs- og Selskabsstyrelsen af 3. september 2009 fremgår, at den negative værdi af en renteswap-aftale skal indregnes i ejendommens værdi i årsregnskabet. Den 1. november 2009 indkaldte bestyrelsen alle andelshavere til orienteringsmøde. Af indkaldelsen fremgik:

”I september måned udsendte Erhvervs- og Selskabstyrelsen et notat, hvori man udtalte, at ud fra et regnskabsteknisk synspunkt skal negati-ve markedsværdier af de såkaldte swap-lån medregnes i fastsættelsen af friværdien, også for en andelsbolig-forening. Andelsboligforening 1 har sådan-ne swap-lån, som lige nu har en negativ markedsværdi (se feks note herom i vores regnskab for 2008).

Ved generalforsamlingen medtog vi ikke den negative værdi i bereg-ningen af andelskronen/andelsværdien for 2009. Vores revisor har for-tolket situationen med negativ markedsværdi på den måde, at et swap-lån er indgået mhp en stabil foreningsøkonomi mange år frem i tiden, og at aftalen derfor ikke skal indfries. Og derfor bør en tilfældig negativ værdi undervejs ingen betydning have for vores økonomi.

Nu er denne målsætning om stabilitet nuet af Selskabsstyrelsens udta-lelse fra september. Ført ud i livet vil det skitserede princip betyde en varierende andelsværdi pga et varierende reineniveau. Jo større uds-ving i renteniveauet jo større udsving i markedsværdien og dermed og-så den maksimale salgsværdi. I de senere år har udsvingene været me-get store.

Selskabsstyrelsens princip gør os altså lige nu ”mindre” værd, og vær-dien i de kommende år er pludselig blevet meget usikker. Dette kan gø-re køb/salg af andelslejligheder næsten umuligt.

Udover at påvirke køb/salg generelt vil negative markeds-værdier også påvirke lånemulighederne. Dette har stor betydning for Andelsboligforening 1. Feks hvis vi skulle komme i den situation, at ejendommens vand-rør absolut skal udskiftes.

l det sidste års tid har det været svært at sælge pga den generelle fi-nanskrise. Med det nye problem kan det blive endnu sværere, hvilket

3

for foreningen vil betyde et minus på bundlinien i vores regnskab. Det er jo forudsat, at vi i foreningens første mange år skulle sælge ledigblev-ne lejligheder til den fulde andelsværdi.

Som det fremgår ovenfor, mener Andelsboligforening 1's bestyrelse, at den ude fra kommende beslutning er helt urimelig, og vi vil gøre, hvad vi kan for at udvirke, at den regnskabsmetode, vi har brugt ind til nu, kan fortsætte.

Andelsboliglovgivningen ligger i en anden styrelse, Boligstyrelsen. Vi har imidlertid ikke hørt fra dem endnu. Men selv om ingen myndighed endnu ikke har pålagt os noget konkret, så har dynamikken på andels-boligmarkedet alligevel ladet sig påvirke af Selskabsstyrelsens udtalel-se. Vi kan derfor ikke sidde situationen overhørig. …”

Indkaldelsen blev den 3. november 2009 gjort digitalt tilgængelig for andelsha-verne med et link til en artikel fra Jyllands-Posten fra den 5. september 2009 om renteswap. I artiklen står bl.a.:

”Men de nyere foreninger med rentetilpasningslån til hårgrænsen og en fastlåsning af huslejen via en swap oveni kan betyde, at andelsværdier-ne falder kraftigt.

Danmarks største andelsboligforening, A/B Hostrups Have, kan ifølge officielle dokumenter risikere at skulle sænke andelskronen fra 1.346 til 989.

A/B Kingosparken vil gå fra en andelskrone på 2.900 til 860. …”

På mødet den 19. november 2009 holdt bestyrelsen en præsentation om betyd-ningen af renteswap. Af præsentationen fremgår bl.a., at den samlede andels-værdi blev justeret fra 130 mio. til 47 mio. kr., hvilket for en lejlighed på 119 m2 indebar en justeret andelsværdi fra 1,1 mio. til 0,4 mio. kr.

Den 17. december 2009 afholdt bestyrelsesformand Person 2 og be-styrelsesmedlem Person 3 møde med administrator, advokat Person 4, og revisor, Person 5, om betydningen af rente-swap. Af referatet af 7. januar 2010 fremgår:

”Revisors betragtninger over swap-problematikken: Revisors eneste kendskab til swap stammer fra Erhvervs- og Selskabs-styrelsens (ESS) notat af 03.08.09.

Revisor havde ikke forestillet sig, at den negative markedsværdi af swap-aftalen skulle have indflydelse på fastsættelse af andelsværdien. Der er tilsyneladende ingen tilbagemelding fra Erhvervs- og Byggesty-relsen (EBS) i forhold til de henvendelser, som revisorforeningen har rettet til styrelsen.

4

Beslutning: Det blev besluttet, at Person 5 tager initiativ til at vores revisor i første omgang retter henvendelse til revisorforeningen for at søge at få en afgørelse. Hvis det ikke hjælper, vil revisor selv tage kontakt til EBS. Person 4 følger udviklingen og kan evt. selv rette henvendelse til EBS. …

Swap-aftalens fremtidige betydning: Revisor bekræfter, at der forud for aflæggelse af årsrapport og fastlæg-gelse af det kommende års driftsbudget skal tages stilling til evt. ind-dragelse af den negative markedsværdi for swap-aftalen. Person 5 ville ikke her og nu udtale sig om hvordan revisors anbefaling ville blive.

Person 4 forventede ikke, at den negative markedsværdi ville have indfly-delse på vores lånemuligheder hos Nykredit. Mindst 2 års driftsunder-skud ville kunne forventes finansieret ved lån i Nykredit Bank via nu-værende driftskassekredit.

Krav om tilbagebetaling af dele af købsprisen pga manglende inddra-gelse af den negative markedsværdi: Det er Person 4's faste overbevisning -at der ikke kan rejses krav om tilbagebetaling, idet alle lejligheder er solgt i overensstemmelse med en af generalforsamlingen fastsat og af køber og sælger kendt andelsværdi. En evt. retsafgørelse kan na-turligvis ændre dette udsagn.

-at den tilføjelse, der nu af administrator er indført i købsaftalen in-debærer, at parterne afregner beløbet indbyrdes, hvis det bliver ak-tuelt. I forbindelse med en netop afsluttet handel er en del af prisen indsat på en spærret konto. Kommer der ikke en afklaring på spørgsmålet om inddragelse af den negative markedsværdi enten via et cirkulære eller en ved en retsafgørelse, forventer NO, at det spærrede beløb indefryses i 3 år (jfr. ny forældelseslov), hvorefter det kan udbetales til sælger.

Orientering af beboerne: Der var ikke nogen konkret forklaring på hvorfor Andelsboligforening 1 ikke blev orienteret om betydningen af den negative markedsværdi før in-formation fremkom på nettet primo september 2009. …”

Af foreningens årsregnskab for 2009, som blev fremlagt på generalforsamling den 12. april 2010, fremgår, at der er medtaget en negativ værdi som følge af renteswappet på62.196.988 kr. Det fremgår endvidere, at andelsværdien var opgjort til 4.929,67 kr./m2, hvor den i 2008 var medtaget til 9.568,17 kr./m2 på baggrund af en offentlig vurdering pr. 1. oktober 2008 på 384.000.000 kr. Det fremgår endvidere, at foreningen i 2008 – 2009 havde underskud.

Af referatet fra generalforsamlingen den 12. april 2010 fremgår:

”…

5

På grundlag af en ajourført ejendomsmægler og valuarvurdering af 24.02.2010 og efter fradrag af underskuddet og den negative markeds-værdi på SWAP-lånene på ca. kr. 62 millioner var andelsformuen op-gjort til ca. kr. 67 millioner, svarende til kr. 4.929,67 i forhold til året før, hvor den negative markedsværdi ikke var modregnet i formuen, men blot anført i en note til årsregnskabet var andelsværdien næsten halve-ret og svarede til kr. 4929,67. …

Nogle af de tilstedeværende stillede spørgsmål vedrørende valuarvur-deringen. Person 4 oplyste, at den var udarbejdet pga. et afkast på 2%, hvilket valuaren havde skønnet at være passende under hensyn-stagen til det lave renteniveau, selvom ejendomspriserne generelt var faldet i forbindelse med krisen.

På forespørgsel oplyste Person 2, at Bygge -og Boligstyrelsen i en udtalelse fra februar 2010 havde præciseret, at princippet om at fratræk-ke den negative markedsværdi på SWAP aftaler i formuen, som var ble-vet anbefalet af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i september 2009 og som præciserede, at den også skulle gælde opgørelsen af andelsværdien, og praksis var derfor rettet ind i overensstemmelse hermed, selvom der var mange argumenter for det modsatte.

For at imødegå usikkerhed om andelsværdien præciserede generalfor-samlingen efter kort drøftelse, at den opgjorte andelsværdi herefter skulle gælde uændret frem til næste ordinære generalforsamling.

En af de tilstedeværende spurgte om salgsafregningen på side 6 på ca. kr. 851.000,- var reduceret med SWAP-aftalens negative markedsværdi.

Svar: Nej, men restbeløbet vedr. swap’en er tilbageholdt. …

Person 4 oplyste, at andelskroneværdien iflg. vedtægterne § 25 blev godkendt hvert år på den ordinære generalforsamling, men at en sælger, som var i ond tro om en lavere andelsværdi, formodentlig ikke kunne lade som ingenting ved salg af sin bolig før næste ordinære ge-neralforsamling.

Herefter blev regnskabet godkendt med alle stemmer, undtagen 2 imod og andelsværdien blev godkendt med alle stemmer for undtagen 6 imod og 3 hverken for eller imod.

Ad dagsordenens punkt 4. - Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften.

Næstformand, Person 3 gennemgik det udsendte budget for 2010, som indebar en stigning i boligafgiften på 18,7%. Person 3 oplyste, at bestyrelsen skønnende, at det var en passende stigning til undgåelse af det meste af driftsunderskuddet, men at der stadig ville være et underskud på ca. kr. 1,7 million efter budgetteret salg for 2010 på kr. 1,5 million. …

6

Budgettet blev herefter sat til afstemning og blev godkendt med alle stemmer for, undtagen 2 imod, med en stigning på 18,7%.

Det budgetterede underskud udgør herefter 2,4 mio. kr.

…”

Den 22. juni 2010 afholdt foreningen ekstraordinær generalforsamling. Der er efter det oplyste ikke udarbejdet referat af denne.

Den 6. oktober 2010 blev afholdt beboermøde. Af indkaldelsen fremgår følgen-de:

”Bestyrelsen har nu indhentet en ny valuarvurdering hos en statsaut. ejendomsmægler og valuar udpeget af Danske Ejendomsmæglerfore-ning med henblik på at få en second opinion om ejendommens værdi til brug for regnskabet. Vurderingen foreligger nu og er lagt ud på fore-ningens hjemmeside.

Person 6 fra Virksomhed A/S har pr. 24. februar 2010 vurderet ejendommen til kr. 280 mio. og værdien pr. 8. juli 2010 til kr. 290 mio.

Bestyrelsen har herefter konstateret, at foreningens egenkapital er nega-tiv, også selv om man ikke indregner den negative markedsværdi fra swaplånene. Det nye vurderingstal understreger situationens alvor.

Bestyrelsen har endvidere foranlediget, at administrator udarbejder et driftsbudget for år 2010, hvor budgettet balancerer. Ifølge dette budget skal andelshaverne stige med yderligere 30% i boligafgift for, at budget-tet hænger sammen, hvilket dog er langt over smertegrænsen for vores vilje til at fortsætte foreningen.”

Parterne er enige om, at valuar Person 1's vurdering af 20. juni 2007 i over-ensstemmelse med Højesterets dom i UfR 2009.2139 H ikke kunne danne grundlag for opgørelsen af maksimalprisen efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra b, og at Sagsøger derfor har betalt overpris for an-delsboligen.

Parterne er endvidere enige om, at den negative værdi af renteswabbet burde have været indregnet i andelsboligværdien ved Sagsøgers er-hvervelse, og at han derfor også på det grundlag har betalt overpris for andels-boligen.

Parterne er også enige om, at overprisen som følge af tilsidesættelse af valuar-vurderingen udgør 261.836 kr., mens overprisen som følge af renteswabbet ud-gør 57.462 kr., i alt 319.298 kr.

Forklaringer

7

Der er afgivet forklaring af Sagsøger og Sagsøgte.

Sagsøger har forklaret, at han er uddannet laborant. I dag bor han i Frankrig med sit barn og kone. Han købte ejendommen på basis af vurde-ringen i 2007. Han fik at vide, at han skulle skynde sig at købe, for der ville komme en ny valuarvurdering for 2008, som ville betyde, at ejendommen ville blive dyrere. Han mødtes ikke direkte med sælger, men fik regnskab og vedtægt udleveret af den daværende formand Person 7, hvis datter han var kæreste med. Han tænkte, at prisen virkede fair for en god lejlighed midt på Frederiksberg.

Han flyttede fra ejendommen i sommeren 2015. Han beholdt andelen og fremle-jede den. Foreningen gik konkurs i 2018, og han mistede derfor andelen, men beholdt den først som lejebolig, indtil han opsagde den i starten af 2018.

Han deltog i nogle af de informationsmøder, der blev afholdt, mens han boede der, idet han var blevet urolig på grund af oplysningerne om renteswap. Han deltog i beboermødet i november 2009 og i generalforsamlingen i 2010 samt be-boermødet i oktober 2010. Han deltog ikke i den ekstraordinære generalforsam-ling i juni 2010. Han forstod ikke, hvad et renteswap var, og der blev ikke sagt noget, som gav ham grund til at anlægge sag mod sælger.

På mødet den 6. oktober 2010 oplyste man, at der var kommet en ny vurdering, og at lejlighederne var værdiløse. På dette møde meddelte bestyrelsen, at man ville være konservative og anvende den nye vurdering. Det blev ikke nævnt, om finanskrisen havde betydning for ejendommens værdi. I en pause drøftede han problemerne med andre beboere, som rådede ham til at kontakte en advo-kat. Mange mente, at det ikke kunne passe, at lejlighederne ikke var noget værd.

Sagsøgte har forklaret, at hun var med til at stifte andelsboligfore-ningen. Hun tænkte ikke over, at ejendommen blev opgjort til en højere værdi, end det den var købt for. Hun havde tidligere været lejer i foreningen, og det, lejerne havde betalt i depositum, blev konverteret til indskud. Der var ikke no-gen drøftelser af, at man som lejer kunne forvente en gevinst.

Hun kendte ikke til, at der blev aftalt et renteswab, og hun ved ikke, hvad renteswab betyder. Da hun solgte lejligheden til Sagsøger, blev andelen opgjort af foreningens advokat og revisor. Hun stolede på, at deres oplysninger var rigtige. Der blev fradraget lidt i salgssummen, så hun fik udbetalt omkring 500.000 kr. Hun har ikke læn-gere penge tilbage fra salget.

Parternes synspunkter

Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:

8

”…

Det kan ubestridt lægges til grund, at sagsøger betalte en overpris i strid med andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 ved erhvervelsen af an-delen fra sagsøgte i 2008, og at overprisen udgør det beløb, der er ind-talt under denne sag.

Sagen angår herefter alene, om sagsøgers krav på tilbagebetaling af den erlagte overpris i medfør af andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3 var forældet, som hævdet af sagsøgte, da sagen blev anlagt den 6. april 2011. Hertil bemærkes følgende:

Renteswap: Ikke forældelse af kravet. Det er ubestridt, at sagsøger ikke modtog oplysninger om renteswap-af-talen i forbindelse med indgåelse af aftalen om sagsøgers køb af ande-len i. Det kan derfor konkret lægges til grund, at forældelsesfristen i an-delsboligforeningslovens § 16, stk. 3 var suspenderet. Spørgsmålet er derfor, om der efterfølgende aftalens indgåelse, og mere end 6 måneder før sagens anlæggelse, tilgik oplysninger til sagsøger, der medførte at han fik kendskab til – eller burde have fået kendt til - at han havde be-talt en overpris for andelen som følge af renteswap’en.

Det fremhæves, at hverken andelsboligforeningens administrator/advo-kat (advokat Person 4), der som havde bistået med stiftelsen af andelsboligforeningen og ved den efterfølgende låneomlægning til ren-teswap-lånet, samt andelsboligforeningens revisor, mente at ren-teswap’en skulle hav betydning for andelspriserne.

Det fremgår af et re-feratet af et såkaldte swap-møde mellem bestyrelsen, administrator og revisor afholdt d. 17. december 2009 (bilag 5).

Af referatet fremgår, at revisor ikke havde forestillet sig, ”at den negative markedsværdi af swap-aftalen skulle have indflydelse på fastsættelse af andelsværdien.” Af særlig relevans for nærværende sags afgørelse er oplysning i refera-tet under overskriften ”Swap-aftalens fremtidige betydning” , at advo-kat Person 4 om allerede gennemførte overdragelser af andele (som i nærværende sag) rådgav bestyrelsen om, at det var hans ”faste overbevisning, at der ikke kan rejses krav om tilbagebetaling.”

Referatet dokumenterer dermed, at andelsboligforeningens rådgivere ikke mente, at en renteswap skulle influere på andelsværdierne, men såfremt en negativ værdi af en renteswap – mod deres overbevisning – skulle få betydning for andelsværdierne, så ville det alene få betydning for andelsværdierne fremadrettet og ikke for allerede gennemførte handler.

Først ved Højesterets afgørelse i den 18. januar 2013 gengivet i UfR 2013.1093 H blev det endeligt fastslået, at en negativ markedsværdi en renteswap skal influere på andelsværdien i en andelsboligforening. Hø-jesteret bemærkede, at (understregningen er min fremhævelse):

”Ved opgørelsen af, hvilken pris et medlems andel under hensyn til værdien af andelen i foreningens formue med rimelighed kan betinge, vil det, når ejendommen indgår med den kontante handelsværdi eller den senest ansatte offentlige ejendomsværdi, være bedst stemmende

9

med maksimalprisbestemmelsen i § 5, stk. 1, at der tages hensyn til en negativ markedsværdi af en aftalt renteswap af væsentlig betydning for fastsættelse af andelens værdi.”

Vestre Landsrets forudgående dom, der nåede til samme resultat, blev afsagt den 14. december 2011, dvs. efter nærværende sags anlæggelse.

3.1.3 Om en andelsboligkøbers burde-viden har Højesteret i afgørelsen gengivet i UfR 2013.2083 H udtalt følgende:

”Afgørelsen af, om en køber af en andelsbolig burde kende sit krav, be-ror på, hvilken grad af agtpågivenhed der kræves for, at køberen burde indse, at prisen er ulovlig, eller burde have fået en sådan mistanke her-om, at køberen burde have foretaget nærmere undersøgelse med hen-blik på konstatering af, om prisen er for høj.

I forarbejderne til § 16, stk. 3 (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte 2400), er det bl.a. anført, at hvis sælgeren har givet køberen de oplysnin-ger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1 (tidligere § 3 stk. 2), vil køberen nor-malt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav.

Ud fra ordlyden og sammenhængen finder Højesteret, at det er mest nærliggende at forstå den nævnte passus i lovbemærkningerne således, at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i besiddelse af særlige faglige forud-sætninger, kan gøre sig bekendt med og bør forstå ved en gennemgang af de oplysninger, som den pågældende har modtaget i medfør af § 6, stk. 1, og som opfylder bestemmelsens krav.”

Sagsøger i nærværende sag var uden særlige faglige forudsætninger for at vurdere betydningen af en reteswap-aftale for prisen for en andel. På den ordinære generalforsamling i Andelsboligforening 1 i foråret 2010 vedtoges det, at andelspriserne fremadrettet skulle prissættes med kor-rektion for den negative markedsværdi af renteswap’en. På baggrund af rådgivningen fra andelsboligforeningens administrator befandt sagsøger sig i den faktiske vildfarelse, at lovligheden af prisen i allerede gennemførte overdragelser af andele ikke kunne betvivles.

3.1.4 Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler sagsøgte. Den er ikke løftet.

Det er ikke foreneligt for forældelsesreglen i andelsboligforeningslo-vens § 16, stk. 3, såfremt en andelshaver uden særlige faglige forudsæt-ninger skal være bedre i stand til at vurdere spørgsmålet om overpris end andelsboligforeningens professionelle administrator/advokat og eksterne revisor.

Det indtalte krav vedrørende renteswap’en var dermed ikke forældet da nærværende sag blev anlagt. Sagsøger skal derfor gives medhold i denne del af det indtalte krav.

3.2 Valuarvurdering: Ikke forældelse af kravet. 3.2.1 Højesterets ovennævnte afgørelse (UfR 2013.2083 H) angik konkret spørgsmålet om forældelse af en andelsboligkøbers overpriskrav vedrø-rende en eventuel for høj valuarvurdering. I forlængelse af det ovenfor citerede fra dommen ovenfor anfører Højesteret videre, at:

10

”Det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der eksem-pelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handels-værdi. Et sådant forhold har en køber normalt ikke mulighed for at be-dømme på grundlag af det modtagne materiale.

Der gælder således ik-ke en almindelig pligt for køberen til i forbindelse med købet at foran-stalte nærmere undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom med den konsekvens, at manglende undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod sælgeren forældes 6 måneder efter aftalens ind-gåelse.”

På basis af Højesterets afgørelse gælder derfor for overpriskrav vedrø-rende en potentiel for høj valuarvurdering, at forældelsesfristen er sus-penderet, indtil der tilgår køber en viden (eller burde viden) om, at en benyttet valuarvurdering ikke kunne lægges til lægges til grund for prissætning af andelsværdien.

3.2.2 I Højesterets dom afsagt den 7. marts 2019, gengivet i UfR 2019.2139 H tilsidesatte Højesteret Person 1's valuarvurdering som grundlag for prissætning af andelene i Andelsboligforening 1.

Frem til Højesterets dom af 7. marts 2019 var situationen den, at dom-stolene generelt havde været meget tilbageholdende med at tilsidesætte valuarvurderinger, hvis ikke der kunne påvises deciderede fejl i vurde-ringerne. Således havde Østre Landsret som foregående instans ved dom 16. januar 2018 (gengivet i T:BB 2018.438 Ø) godkendt Person 1's va-lurvurdering som grundlag for prissætning af andelene. Højesterets dom ændrede derfor praksis landsretternes praksis.

Det kan ikke kræves af sagsøger, at han bedre end valuar Person 1, bedre end den advokat der stiftede andelsboligforeningen eller bedre end Østre Landsret skulle være i stand til at vurdere, hvorvidt valuar Person 1's valuarvurdering fra juni 2007 kunne lægges til grund for prissætning af andelen eller ej. Helt frem til Højesterets dom i marts 2019 var retstilstanden, at Person 1's valuarvurdering i medfør af Østre Landsret dom i T:BB 2018.438 Ø kunne lægges til grund for prissætning af andelene – og dermed også ved sagsøger køb af andelen i april 2008 og ved nærværende sags anlæggelse i 2011.

3.2.3 Bevisbyrden for at der er indtrådt forældelse påhviler sagsøgte. Det eneste bevis som sagsøgte har fremlagt, til støtte for synspunktet om forældelse af denne del af sagsøgers krav, er plancher fra en ekstra-ordinær generelforsamling den 22. juni 2010 (bilag K).

Der er imidlertid intet i de pågældende plancher der giver grundlag for en antagelse om, at Person 1's valuarvurdering fra juni 2007 – tre år tidligere – havde væ-ret forkert. Det eneste relevante der fremgår af plancherne er oplysnin-gen på sidste side, hvor det under overskriften ”Det videre arbejde” fremgår, at andelsboligforeningen vil indhente en valuarvurdering.

På et informationsmøde i andelsboligforeningen den 6. oktober 2010 orienterede bestyrelsen om, at man havde indhentet en valuarvurde-ring fra en anden valuar. Indkaldelsen til informationsmødet fremlæg-

11

ges som bilag 6. Det bemærkes, at indkaldelsen til informationsmødet ikke indeholdte oplysninger om, at Person 1's tidligere valuarvurderin-ger dermed måtte tilsidesættes som fejlbehæftede.

Nærværende sag ad-skiller sig derved fra faktum i UfR 2013.2083 H, hvor en indkaldelse til et informationsmøde direkte angav, at ”de af statsaut. ejendomsmægler [X] udarbejdede vurderinger er forkerte og derfor ikke kan finde anven-delse som baggrund for prisfastsættelse for foreningens lejligheder.” Selve indkaldelsen til informationsmødet den 6. oktober 2010 gav der-for ikke sagsøgte anledning til at foranstalte nærmere undersøgelser af ejendommens værdi på tidspunktet for erhvervelsen af andelen tre år tidligere i april 2008.

Sagsøger deltog på informationsbeboermødet den 6. oktober 2010. Mø-det gav anledning til at sagsøger efterfølgende kontaktede undertegne-de med anmodning om bistand.

Selvom informationsmødet den 6. oktober 2010 alene omhandlede 2010-værdiansættelsen af ejendommen kunne det fremkomne på mødet give anledning til tvivl om Person 1's vurderinger generelt. Derfor blev der udtaget stævning som sket.

Sagsøgte har ikke ført bevis for, at der mere end 6 måneder forud for sagens anlæggelse den 6. april 2011 var tilgået sagsøger oplysninger, der satte sagsøger i stand til at afgøre, at Person 1's valuarvurdering fra juni 2007 ikke kunne danne grundlag for prissætning af andelen ved sagsøgers køb af andelen i april 2008.

Sagsøger skal derfor også gives medhold i denne del af det rejste krav.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

Overordnet

•Sagsøgers krav er forældet. •Der er intet grundlag for suspension af forældelsesfristen.

Forældelsen af sagsøgers krav indtrådte den 14. oktober 2008

•Sagsøgers krav vedrører overpris ved et køb af en andelslejlig-hed, som foregik i 2008.

•Denne sag skal afgøres i henhold til reglerne på tidspunktet for aftaleindgåelsen, og andelsboligforeningslovens dagældende regler fremgik af lovbekendtgørelse 960, 2006.

•Forældelsesfristen var på det tidspunkt seks måneder, jf. dagæl-dende ABL § 16, stk.

•3, 2. pkt. Bestemmelsen blev ophævet med virkning pr. 1. juli 2018, jf. 555, 2018.

•Senere opståede overpriskrav forældes efter tre år i henhold til forældelsesloven.

•Efter fast retspraksis regnes forældelsesfristen fra parternes un-derskrivelse af overdragelses-aftalen. I denne sag blev overdra-gelsesaftalen underskrevet den 14. april 2008, jf. bilag 1.

12

•Forældelsen af sagsøgers krav indtrådte således den 14. oktober 2008, hvor der var forløbet seks måneder fra aftaleindgåelsen.

Sagsøger modtog rettidigt alle pligtmæssige oplysninger

•Efter retspraksis kan begyndelsestidspunktet for forældelsesfri-sten udskydes, hvis køber ikke har modtaget alle pligtmæssige oplysninger, og hvis de manglende oplysninger har haft betyd-ning for, om sagsøger kunne indse, at der var et krav.

•Sagsøgte har rettidigt overfor sagsøger afgivet alle de oplysnin-ger, som var foreskrevet i dagældende ABL § 6. Herom er der enighed. Fristen skal derfor regnes fra aftaleindgåelsen, jf. rets-praksis.

Særligt om renteswap (retlig vildfarelse)

•Spørgsmålet om, hvorvidt renteswapaftalens negative værdi skulle fradrages, er et juridisk spørgsmål, som ikke angår noget faktuelt.

•Kun faktiske oplysninger kan begrunde suspension. •Opgørelse af ejendommens prioritetsgæld var dengang reguleret af ABL § 5, stk. 4 (nu stk. 5). Bestemmelsens ordlyd er uændret. Vildfarelsen drejer således om, hvordan man skal fortolke be-stemmelsen i forhold til renteswapaftaler.

•Fristen for anlæg af overprissag angående denne del af kravet er derfor seks måneder regnet fra den 14. april 2008 (købsaftaletids-punktet), og suspension er udelukket. Denne del af overpriskra-vet er derfor utvivlsomt forældet den 14. oktober 2008.

•Spørgsmålet om renteswap blev i øvrigt drøftet indgående i an-delsboligforeningen.

•Foreningens medlemmer (heriblandt sagsøger) blev orienteret om regnskabet på foreningens generalforsamling den 3. marts 2009 (bilag C). Af årsrapporten 2008 fremgår, at swapværdien var fradraget (bilag B).

•I september 2009 blev Erhvervs- og Selskabsstyrelsen notat om-talt i samtlige medier. Andelshaverne i Andelsboligforening 1 modtog den 1. november 2009 en indkaldelse til et orienteringsmøde (bi-lag E). Den 3. november 2009 modtog beboerne presseklip via in-tranettet (bilag F), og den 19. november 2009 blev der afholdt ori-enteringsmøde, hvor konsekvensen blev beskrevet indgående (bilag G, H, I).

•Den 12. april 2010 var der generalforsamling (bilag J, K), hvor man drøftede, hvorvidt værdiansættelsen (valuarvurderingen) var korrekt, og hvad betydningen af renteswapaftalen var.

•Den 22. juni 2010 var der krisemøde for alle andelshaverne i fore-ningen.

•Sagsøger har haft anledning mange gange i løbet af 2009 og 2010 til at reagere og anlægge sin overprissag.

•Selv hvis man lagde til grund, at der var indtrådt suspension, vil-le seksmåneders fristen skulle løbe fra det tidspunkt, hvor sagsø-ger tidligst burde have kunnet indse, at der kunne være et pro-blem. Den ville i så fald være udløbet i 2009 eller 2010.

Særligt om valuarvurderingen (faktisk vildfarelse)

13

•Sagsøger har i stævningen (april 2011) begrundet sit krav med, at valuarvurderingen efter sagsøgers opfattelse oversteg den kon-stante handelsværdi af ejendommen. Sagsøger havde således på stævningstidspunktet opnået tilstrækkelig indsigt til at rejse kra-vet.

•Sagsøgers anbringende om suspension kan derfor ikke baseres på, at det var relevant at afvente Højesterets afgørelse (marts 2019) om, at valuarvurderingen var forkert.

•Sagsøgers anbringende om suspension skal sammenholdes med de oplysninger, som sagsøger havde til rådighed forud for stæv-ningstidspunktet.

•Andelsboligforening 1 købte den 1. april 2007 ejendommen for 360 mio. kr.

•Valuaren vurderede i juni 2007 ejendommen til 478,5 mio. kr. •Valuarens opskrivning af ejendommen foregik kun tre måneder efter, at Andelsboligforening 1 havde købt ejendommen. Valuarens vurdering var derfor indlysende forkert.

•En sådan prisstigning midt i en boligkrise, og uden nogen forkla-ring, burde have fået sagsøgers alarmklokker til at ringe, og det kunne konstateres allerede ved købet.

•Året efter (januar 2008) vurderede valuaren, at ejendomsværdien på dette tidspunkt var 493 mio.kr. (bilag B).

•På den ordinære generalforsamling den 12. april 2010 (hvor sagsøger havde været i foreningen i to år) stillede nogle af de til-stedeværende spørgsmål ved valuarvurderingens korrekthed – altså om valuar Person 1's værdiansættelse af foreningens ejen-dom vitterligt kunne være rigtig.

Særligt om bevisbyrde

•Forældelsesfristen på seks måneder udløb den 14. oktober 2008. •Sagsøgers anbringender om suspension indebærer, at bevisbyr-den herfor påhviler sagsøger.

•Sagsøgte har fremlagt dokumentation for, at sagsøger mange gange i løbet af 2009

•og 2010 har haft anledning til at reagere og anlægge sin overpris-sag.

Retspraksis Dom af 27. juni 2011, Retten på Frederiksberg, BS F-2444/2010-FRB. Sagen omhandlede en andelsbolig i Andelsboligforening 1 (akkurat som nær-værende sag).

Rettens begrundelse

og afgørelse: »Af sagsøgers forklaring for retten fremgik, at han i forbindelse med erhvervelsen af andelslejligheden Adresse 1, har søgt advokatbistand, hvilket bekræftes ved oplysnin-gen herom i salgsaftale, som er underskrevet af sagsøgte den 21. maj 2009 og af sagsøgte den 14. maj 2009.

Det er ubestridt, at sagsøgerne ved handlens indgåelse fik udleveret det i andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1, foreskrevne materiale, herunder den for regnskabsåret 2008 udarbejdede årsrapport, der var godkendt på andelsboligforeningens generalforsamling den 3. marts 2009.

Af årsrapport for 2008 under punkt 12, prioritetsgæld, fremgår, at foreningen ud over det variabelt forrentede lån har indgået fastrenteswapaftale med Nykredit, og at

14

markedsværdien af disse finansielle aftaler udgjorde en negativ værdi på 82.975.230 kr. Det fremgår tillige, at der ved værdiansættelsen af an-delskronen ikke er taget hensyn til denne post.

Af den efterfølgende overdragelsesaftale, som er underskrevet den 29. maj 2009 af sagsøgerne og den 12. juni af sagsøgte og er udfærdiget af daværende administrator, advokat Person 4, fremgår det un-der punkt 7, særlige vilkår, at det er oplyst, at swapaftalens mulige fradrag i andelsværdien begrunder et forbehold for at regulere afreg-ningsprisen for lejligheden i tilfælde af, at der fremkommer en retsafgø-relse, der afklarer spørgsmålet om swapaftalens status i andelsboligfor-eningen.

Retten lægger herefter til grund, at sagsøgerne, som havde juridisk bi-stand ved erhvervelsen af andelslejligheden, har været sat i kendskab om de med swapaftalen stående problemstillinger med hensyn til lejlig-hedens værdiansættelse. Retten finder derfor, at forældelsesfristen på 6 måneder efter andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3, løber fra tids-punktet for indgåelse af aftalen den 21. maj 2009.

Hvad angår spørgsmålet om valuarvurderingerne af ejendommen og dermed værdiansættelsen af den handlede lejlighed lægger retten til grund, at årsrapporten under punkt 18 udviser, at ejendommen pr. 12. januar 2009 var vurderet til 493.000.000 kt. mod året før ca. 353.000.000 kr. og således udviser en betragtelig opskrivning af ejendommen på et tidspunkt, hvor ejendomsmarkedet i øvrigt helt generelt viste stærkt faldende prismæssig tendens.

Retten finder således også på dette punkt, at sagsøgerne ved underskri-velse af købskontrakten har været sat i besiddelse af oplysninger, der var nødvendige til at tage stilling til værdien, og at der heller ikke ved-rørende valuarvurdering findes grundlag for at suspendere forældel-sesfristens påbegyndelse.«

U 2013.2083 HD, Højesterets dom af 17. april 2013. Sagen omhandlede en andelsbolig på Adresse 2 i København (Andelsboligforening 2). Andelsboligforeningen blev stiftet i december 2005, og i årsrapporten for regnskabsåret 2007 var indregnet en valuarvurdering pr. 31. december 2007. Foreningens bestyrelse tog i april 2009 initiativ til, at der blev indhentet en ny vurdering en anden valuar. Ifølge denne vurdering var værdien 270 mio.kr. i juni 2009.

Af Højesterets præmisser fremgår bl.a., det er anført i lovens forarbej-der, at der eksempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi. Umiddelbart herefter fremgår følgende udta-lelse: »Et sådant forhold har en køber normalt [min understregning] ik-ke mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale.«

Dom af 7. april 2015, Retten på Frederiksberg, BS Z-1030/2011-FRB (Andelsboligforening 1). Sagen omhandlede en andelsbolig i Andelsboligforening 1, og sagen var anlagt den 7. april 2011 (akkurat som nærværende sag), og sagens faktum var stort set som nærværende sag.

15

Rettens begrundelse

og afgørelse: »Hvis [køber] havde deltaget i gene-ralforsamlingerne den 3. marts 2009 og 12. april 2010 samt den ekstraor-dinære generalforsamling den 22. juni 2010, ville hun have været be-kendt med forholdene vedrørende andelsboligforeningens swaplån og valuarvurderingen og dermed sit krav. (…) På den baggrund finder ret-ten, at [køber] ved først at anlægge sagen den 7. april 2011 ikke har an-lagt sagen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor hun burde have kendt sit krav. Kravet er derfor forældet, jf. andelsboligforeningslovens § 16, stk. 3.«

U 2019.2139 HD, Højesterets dom af 7. marts 2019. Sagen omhandlede en andelsbolig i Andelsboligforening 1 (akkurat som nær-værende sag).

Af byrettens beskrivelse fremgår bl.a.: »Den 1. april 2007 erhvervede A/B X ejendommen beliggende Xvej og Y-vej for 360 mio.kr. C købte an-delen beliggende X-vej, der er 213 m2, og ifølge vedtægternes § 4 an-drog indskuddet 63.900 kr., eller 300 kr. pr. m2. I juni 2007 fik andelsbo-ligforeningen ejendommen vurderet af D, der vurderede ejendommen til 478,5 mio.kr., og senest fik andelsboligforeningen ejendommen vur-deret af samme valuar den 23. marts 2008, der vurderede ejendommen til 499 mio.kr. E var medunderskriver af valuarvurderingen. (…).«

Højesterets begrundelse og resultat

: Valuar D har den 26. marts 2008 vurderet, at ejendomsværdien på dette tidspunkt var 499 mio.kr. Denne vurdering skal ses i sammenhæng med hans vurdering af ejendom-mens handelsværdi til 478,5 mio.kr. i juni 2007 – 3 måneder efter er-hvervelsen af ejendommen for 360 mio.kr. i en handel mellem uafhæn-gige parter.

Højesteret finder i overensstemmelse med Dansk Ejen-domsmæglerforenings vejledning om vurdering af andelsboligforenin-gers ejendomme, at der må være en formodning for, at den aftalte pris mellem uafhængige parter stemmer med den faktiske handelsværdi omkring overdragelsestidspunktet.

Selv om Ds vurderinger er foretaget kort tid efter handelstidspunktet, er der imidlertid ikke givet nogen be-grundelse for den væsentlige afvigelse fra den aftalte pris.

Herefter, og da der efter bevisførelsen ikke er grundlag for at antage, at valuarvurderingen alligevel ligger inden for rammen for et rimeligt skøn over ejendommens kontante handelsværdi, finder Højesteret, at vurderingen ikke kan danne grundlag for opgørelse af maksimalprisen i henhold til § 5, stk. 2, litra b.

Sagsøgtes bemærkninger til retspraksis

•De to domme fra Retten på Frederiksberg (2011 og 2015) er helt sammenlignelige med nærværende sag.

•Faktum i sagen fra Andelsboligforening 2 (U 2013.2083 HD) afviger fra faktum i Andelsboligforening 1 ved, at valuarens opskrivning fore-gik kun tre måneder efter, at Andelsboligforening 1 havde købt ejen-dommen. Valuarens vurdering i Andelsboligforening 1 var derfor ind-lysende forkert.

•Dommen fra april 2015 (Retten på Frederiksberg) er derfor fint i overensstemmelse med U 2013.2083 HD og U 2019.2139 HD.

…”

16

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Højesteret har ved dom af 7. marts 2019, UfR 2019.2139 H, fastslået, at ejen-domsvurderingen på 478,5 mio. kr., som blev foretaget 3 måneder efter salget af ejendommen for 360 mio. kr., ikke kunne danne grundlag for prissætningen. Højesteret har endvidere ved dom af 18. januar 2013, UfR 2013.1093 H, fastslået, at en negativ værdi af en renteswab-aftale skulle indgå i beregningen af bolig-værdien.

Parterne er på den baggrund enige om, at Sagsøgers krav mod Sagsøgte kan opgøres til 261.836 kr. som følge af den over-pris, der er betalt efter den forkerte valuarvurdering, og 57.462 kr. som følge af overpris på grund af renteswabbet. Parterne er alene uenige om, hvorvidt disse krav er forældede.

Efter den dagældende andelsboligforeningslovs § 16, stk. 3, blev krav om tilba-gebetaling forældet 6 måneder fra det tidspunkt, hvor køberen kendte eller bur-de kende sit krav. Spørgsmålet er derfor, på hvilket tidspunkt Sagsøger havde sådanne oplysninger, at han kendte eller burde kende sit krav.

Højesteret har i dom af 17. april 2013, UfR 2013.2083 H, om forståelsen af § 16, stk. 3, udtalt:

”Køberen af en andelsbolig, som typisk er en privatperson, er beskyttet af forbuddet mod overpris i andelsboligforeningslovens § 5, og det på-hviler sælgeren af en andel inden aftalens indgåelse at udlevere en ræk-ke oplysninger til køberen, herunder andelsboligforeningens vedtægter, foreningens seneste årsregnskab og budget samt en opstilling af, hvor-ledes prisen beregnes, jf. andelsboligforeningslovens § 6, stk. 1.

Det fremgår af forarbejderne, at sigtet med bestemmelsen er at sætte parter-ne i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab og vedtægter og til at bedømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og inventargenstande.

Det er endvidere anført i forarbejderne, at dette vil gøre det lettere for parterne at overskue prisfastsættelsen og dermed konstatere en eventuel overpris, således at en eventuel regulering af af-talen kan ske snarest muligt (Folketingstidende 1978-79, tillæg A, spalte 2393).

…

Ud fra ordlyden og sammenhængen finder Højesteret, at det er mest nærliggende at forstå den nævnte passus i lovbemærkningerne således,

17

at den tager sigte på forhold, som en køber, der ikke er i besiddelse af særlige faglige forudsætninger, kan gøre sig bekendt med og bør forstå ved en gennemgang af de oplysninger, som den pågældende har mod-taget i medfør af § 6, stk. 1, og som opfylder bestemmelsens krav.

Det er da også i bemærkningerne til § 16, stk. 3, anført, at der eksempelvis sker suspension af forældelsen i situationer, hvor ejendommen i regnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle handelsværdi. Et så-dant forhold har en køber normalt ikke mulighed for at bedømme på grundlag af det modtagne materiale.

Der gælder således ikke en almin-delig pligt for køberen til i forbindelse med købet at foranstalte nærme-re undersøgelser af værdien af andelsboligforeningens ejendom med den konsekvens, at manglende undersøgelse fører til, at et eventuelt krav mod sælgeren forældes 6 måneder efter aftalens indgåelse.”

Højesteret fandt i den konkrete sag, at den pågældende, ikke inden hun modtog oplysninger om en valuars nye og lavere vurdering burde have haft mistanke om, at ejendommen ikke var vurderet korrekt.

Om kravet som følge af rente-swap Ved bestyrelsens mødeindkaldelse af 1. november 2009 orienterede bestyrelsen andelshaverne om, at rente-swappet efter Erhvervs- og Selskabsstyrelsens vur-dering skulle medtages i opgørelsen af ejendomsvurderingen, hvilket gjorde ejendommen mindre værd. Af power point-slides fra beboermødet den 19. november 2009 fremgår, at det blev drøftet, at renteswabbet medførte en nega-tiv ejendomsværdi på 60 mio. kr.

Retten finder på denne baggrund, at Sagsøger på tidspunktet for beboermødet den 19. november 2009 havde sådanne oplysninger om ren-teswabbets betydning for ejendomsværdien, at han havde grundlag for at indse, at ejendomsværdien ikke var korrekt opgjort i forbindelse med hans erhvervel-se af andelen.

Forældelse af denne del af Sagsøgers krav løber derfor fra den 19. november 2009.

Om kravet som følge af valuarvurdering Sagsøger købte den 14. april 2008 lejligheden, som var prissat på baggrund af valuarvurderingen fra 2007. Retten finder ikke, at det forhold, at han kunne konstatere, at denne vurdering var væsentligt højere end den pris, som foreningen havde købt ejendommen for, i sig selv kan indebære, at han al-lerede i forbindelse med købet burde have indset, at han havde et krav mod Sagsøgte.

18

Sagsøger blev imidlertid i årsregnskabet for 2009 bekendt med, at ejendommens offentlige værdi var 384.000.000 kr. Han blev ligeledes bekendt med, at andelsværdien på baggrund af en ajourført ejendomsmægler- og valu-arvurdering af 24. februar 2010 var nedskrevet til 4.929,67 kr./m2, hvor den i regnskabet for 2008 var 9.568,17 kr./m2, og at værdien således var næsten halve-ret. Det fremgår endelig, at nedskrivningen af andelsværdien blev godkendt på generalforsamlingen.

Retten lægger således til grund, at Sagsøger på tidspunktet for generalforsamlingen den 12. april 2010 vidste; for det første at ejendommen var handlet for ca. 120 mio. kr. mindre end den vurdering, som dannede grundlag for hans erhvervelse; for det andet at ejendommens offentlige værdi lå langt fra valuar Person 1's vurdering; og for det tredje at andelskronen på det tids-punkt var nedskrevet til omtrent det halve.

Retten finder, at Sagsøger på dette tidspunkt burde have indset, at ejendommens værdi var væsentligt lavere end handelsværdien. Han burde ud fra disse oplysninger have haft mistanke om, at han ikke kunne fæste lid til den vurdering, som dannede grundlag for hans erhvervelse af ejendommen, og han havde derfor anledning til at undersøge, om der kunne være grundlag for at gennemføre krav mod Sagsøgte.

Det er ikke afgørende for rettens vurdering, at den ajourførte ejendomsmægler- og valuarvurdering af 24. februar 2010 blev afstedkommet af renteswab-aftalen.

Forældelse af dette krav løber derfor fra den 12. april 2010.

Da sagen er anlagt den 6. april 2011, er begge Sagsøgers krav for-ældede.

Det forhold, at Højesteret først ved dom af 9. marts 2019 endeligt tilsidesatte va-luarvurderingen fra 2007, kan ikke føre til et andet resultat.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat til dækning af advokatudgift med 50.000 kr. Sagsøgte er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte frifindes.

Sagsøger skal inden 14 dage betale 50.000 kr. i sagsomkostninger til Sagsøgte.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.