BS-48391/2018-LYN

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 187.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I LYNGBY

DOM

afsagt den 18. september 2019

Sag BS-48391/2018-LYN

Lejer (advokat Jacob Jansson Christensen)

mod

P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse (advokat Anne Louise Husen)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med lægdommerne Boligdommer 1 og Boligdommer 2.

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag, der er anlagt den 3. december 2018, vedrører om sagsøger, Lejer, har krav på tilbagebetaling af depositum og forudbetalt husleje efter fr-aflytning af lejemålet Adresse, 2900 Hellerup. Der er uenighed mellem parterne om, hvorvidt boligretten har kompetence til at behandle sagen.

Sagsøgeren, Lejer, har fremsat påstand om, at P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse skal betale 73.334,97 kr. med procesrente fra sagens anlæg.

Sagsøgte, P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse, har fremsat påstand om princi-palt afvisning, subsidiært frifindelse.

Sagsøger har overfor påstanden om afvisning påstået frifindelse, subsidiært henvisning til huslejenævnet.

2

Nærværende afgørelse vedrører spørgsmålet om boligrettens kompetence.

Spørgsmålet er behandlet på skriftligt grundlag.

Oplysningerne i sagen

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Det fremgår af sagen, at Lejer (i det følgende: lejer) lejede lejemålet Adresse, 2900 Hellerup af P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse (i det følgende: udlejer) fra den 15. december 2016.

Den e-mail af 2. februar 2018 meddelte lejer udlejer, at han hævede lejekontrak-ten og fraflyttede lejemålet pr. 1. marts 2018, samt at han straks ophørte med at betale leje. Lejer henviste som baggrund herfor til problemer med varmeforsy-ningen.

Af flytteafregning af 11. oktober 2018 fremgår blandt andet:

”Efter fraflytningen er du blevet frigjort fra lejemålets forpligtelser pr. 31. maj 2018. Vi har nu udarbejdet en flytteafregning, der er beregnet ud fra følgende oplysninger:

Indbetalt depositum m.v.: Depositum-41.447,76 kr. Forudbetalt leje-41.447,76 kr. I alt -82.895,52 kr.

Istandsættelse m.v.: Slibning af gulve8.468,75 kr. Adresse – Rengøring efter håndværkere2.193,75 kr. Malerarbejde18.500,00 kr. I alt29.162,50 kr.

Øvrige Aconto el 20/3-18 - 30/4-18 387,26 kr. Aconto El maj 2018268,61 kr. Tilbageholdelse varmeregnskab 20181.000,00 kr. I alt1.655,87 kr.

Regulering af leje: Restance vedr. leje m.m. (2)37.719,62 kr.

3

I alt37.719,62 kr.

Saldo i alt-14.357,53 kr.”

Lejer har under denne sag nedlagt påstand om betaling af depositum og forud-betalt leje med fradrag af beløbet på 14.357,53 kr., som er udbetalt af udlejer.

Parternes synspunkter

Lejer har vedrørende spørgsmålet om afvisning i sit processkrift af 26. juni 2019 anført blandt andet:

”Sagsøgte har gjort gældende, at lejer var forpligtet til at fremme sagen ved Huslejenævnet iht. § 106, stk. 1, nr. 4 før sagen kunne fremsendes til Boligretten.

Det skal indledningsvist bemærkes, at reglen i § 106 må betragtes som en lejer-præceptiv regel på den måde, at den skal beskytte lejer mod unødige omkost-ninger ved diskussion med udlejer om istandsættelse, depositum osv.

En sag afgjort af Huslejenævnet kan af parterne indbringes for Boligretten in-den 4 uger fra afgørelsen, hvilket med al sandsynlighed ville være tilfældet i denne sag.

Såfremt Boligretten i dette tilfælde måtte komme frem til, at sagen skulle have været behandlet i Huslejenævnet først, ville dette således blot have forsinket en endelig afgørelse mellem parterne.

Sagsøger fraflyttede lejemålet d. 1. marts 2018, og det blev udarbejdet synsrap-port d. 2. marts 2018 (Bilag A).

Da flytteopgørelsen (Bilag B) er dateret d. 11. oktober 2018, må det antages, at de i rapporten angivne mangler allerede er udbedret.

Det fremgår af Karnovs noter til § 106 (794) at:

Efter denne regel er det ikke pålagt en bestemt af lejeforholdets parter at indbringe tvi-sten for Huslejenævnet, og der er ikke angivet nogen frist for indbringelse. Af reglens forarbejder følger, at Huslejenævnet ikke er kompetent, såfremt arbejdet er udført.

På baggrund af ovenstående, er Huslejenævnet ikke kompetent til at behandle sagen - rette instans er derfor Boligretten.

Såfremt arbejdet ikke er udført, opfordres sagsøgte til at dokumentere dette.

4

På baggrund af ovenstående nedlægges påstand om frifindelse i forhold til sagsøgtes påstand om afvisning, subsidiært nedlægges påstand om, at Boligret-ten ikke skal afvise nærværende sag, men henvise denne til Huslejenævnet, så-fremt sagsøgte kan dokumentere, at Huslejenævnet er kompetent til at behand-le sagen og dens problemstillinger.”

P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse har vedrørende spørgsmålet om afvisning i sit processkrift af 19. juli 2019 anført blandt andet:

”Tvisten i denne sag angår ikke selve istandsættelsesarbejderne. Tvisten i denne sag angår om hvorvidt sagsøger var berettiget til at ophæve lejemålet og i den forbindelse om sagsøger har ret til tilbagebetaling af depositummet.

Sagsøger henviser til og citerer Karnovs noter til lejelovens § 106 (794). Af sam-me note fremgår:

” Ved L 2015 310 er det nu udtrykkeligt bestemt, at huslejenævnet som led i sin kompe-tence til at behandle tvister om lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning også kan tage stilling til størrelsen af istandsættelsesudgifterne.

Huslejenævnet har herefter kom-petence til at bedømme størrelsen af istandsættelsesudgifterne, både når den indbragte tvist udelukkende omhandler lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning, og når tvi-sten omhandler tilbagebetaling af depositum eller en kombination af de pågældende tvi-ster.

Det gælder, selv om arbejderne er udført og nævnet derfor ikke ved en besigtigelse kan konstatere lejemålets stand før istandsættelsen.

Ændringen har virkning for sager, der indbringes for huslejenævnet efter lovens ikraft-træden.

Ændringen indebærer, at udlejeren i depositumsager ikke kan indbringe spørgsmålet di-rekte for domstolene, men må indbringe tvisten for huslejenævnet først, jf. også § 107. ØLD 1997-05-20 (9. afd. B-1333-97) (sag om tilbagebetaling af depositum for reguleret lejemål anlagt ved boligretten som 1. instans.

Da kompetencen i sådanne sager er tillagt huslejenævnet (som 1. instans), og der ikke var hjemmel til at henvise sagen til nævnet, afviste boligretten sagen. Afgørelsen stadfæstet af Landsretten) .

Se også U 1999 199 Ø refereret i noten til § 21, stk. 1, 2. pkt. - GA 2007 11 HAN (urigtigt, når Ankenævnet i en sag om lejerens krav på tilbagebetaling af depositum har udtalt, at spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren har udfoldet fornødne genudlejningsbestræbelser, ligger uden for Ankenævnets kompetence; i forbindelse med indførelsen af stk. 2 var det en klar forud-sætning, at Huslejenævnet præjudicielt kunne afgøre alle spørgsmål; afgørelsen af den konkrete sag kunne være begrundet i, at stillingtagen forudsatte en bevisførelse, der ikke kan finde sted for et huslejenævn).” (mine understregninger)

Ud fra ovenstående kan det altså konkluderes, at lovændringen i 2015 har med-ført, at det nu er uden betydning, om arbejderne er udført eller ej. Derfor fast-

5

holdes det, at huslejenævnet er den rette første instans, og at sagen derfor bør afvises af boligretten.”

Rettens begrundelse og resultat

Lejer har under denne sag nedlagt en betalingspåstand vedrørende tilbagebeta-ling af indbetalt depositum og forudbetalt husleje. Lejer har til støtte herfor gjort gældende dels, at lejeaftalen berettiget er hævet af lejer som følge af mang-ler ved det lejede, dels at udlejer har fremsendt fraflytningsopgørelsen mere end 2 uger fra fraflytning og dermed for sent.

Det fremgår af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 2, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om depositum, forudbetalt leje mv. Det fremgår endvidere af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, at huslejenævnet træffer afgørelse om tvister om tilbagebeta-ling af depositum i forbindelse med fraflytning. Det fremgår af lejelovens § 107, stk. 1, at tvister om lejeforhold, hvis spørgsmålet ikke kan indbringes for husle-jenævnet, kan indbringes for byretten i 1. instans.

Det fremgår af forarbejderne til lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, jf. lovforslag nr. 97 af 17. december 2014, de særlige bemærkninger til § 1, nr. 57, blandt andet:

”Den foreslåede ændring indebærer derfor en præcisering af, at huslejenævnet har kompetence til at bedømme størrelsen af istandsættelsesudgifterne, både når den ind-bragte tvist udelukkende omhandler lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning. Det gælder også i de tilfælde, hvor arbejderne er udført og nævnet derfor ikke ved en besigtigelse kan konstatere lejemålets stand før istandsættelsen, og når tvisten om-handler tilbagebetaling af depositum eller en kombination af de pågældende tvister.”

Under disse omstændigheder finder boligretten efter en samlet vurdering, at tvisten skal afgøres af huslejenævnet, jf. lejelovens § 106, stk. 1. Herefter, og da der ikke er hjemmel til at henvise sagen til huslejenævnet, tages sagsøgtes på-stand om afvisning til følge.

Sagsøger, Lejer, skal efter sagens udfald betale sagsomkostninger til sagsøgte, P/S Høeghsmindes Parkbebebyggelse. Sagsomkostningerne er efter sagens værdi og forløb fastsat til dækning af advokatudgift med 10.000 kr. P/S Høegshsmindes Parkbebyggelse har oplyst at være er momsregistreret.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Sagen afvises.

Lejer skal til P/S Høeghsmindes Parkbebyggelse inden 14 dage betale 10.000 kr. i sagsomkostninger.

6

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.