BS-52/2011-OLR

BD12 - Ankedom

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 84.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

UDSKRIFT

AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG

____________

D O M

Afsagt den 20. januar 2012 af Østre Landsrets 11. afdeling (landsdommerne Karsten Bo Knudsen, Taber Rasmussen og Line Bjørklund (kst.)).

11. afd. a.s. nr. B-0052-11: Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S (advokat Karsten Havkrog Pedersen) mod Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B v/Person 2 (advokat Thomas Rysgaard Rasmussen).

og

11. afd. a.s. nr. B-102-11: Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B v/Person 2 (advokat Thomas Rysgaard Rasmussen) mod Appelindstævnte, tidligere Sagsøger (advokat Henrik Oehlenschlæger)

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger købte en andelslejlighed af Person 3, tidligere Sagsøgte. Forbedringerne var vurderet af andelsboligforeningen Appelindstævnte A/Bs, tidligere Sagsøgte A/B vurderingsmand fra Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S og godkendt af andelsboligforeningen. Vurderingen indeholdt

- 2 -

en regnearkfejl, der – ubestridt – medførte, at køber kom til at betale en overpris på 56.603,27 kr.

Ved Frederiksberg Rets dom af 10. december 2010 (i de sambehandlede sager BS H-3058/2008, BS H-2211/2009 og BS H-3047/2009) blev sælger frifundet for købers krav på grund af forældelse, men andelsboligforeningen blev fundet erstatningsansvarlig og dømt til at betale køber 56.603,27 kr. Endvidere blev ingeniørvirksomheden dømt til fuldt ud at friholde andelsboligforeningen.

Denne dom er for så vidt angår BS H-3047/2009 anket af Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S med påstand om, at Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S alene skal skadesløsholde Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B v/formand Person 2 for halvdelen af det beløb, som andelsboligforeningen er blevet dømt til at betale køberen, Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Andelsboligforeningen har påstået stadfæstelse af dommen over for Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S.

Dommen er herefter yderligere - for det tilfælde, at andelsboligforeningen ikke får medhold heri -for så vidt angår BS H-2211/2009 anket af andelsboligforeningen med påstand om, at denne i forhold til køber frifindes for halvdelen at det beløb, som den blev tilpligtet at betale køber.

Køber, Appelindstævnte, tidligere Sagsøger, der har haft fri proces for landsretten (ingen forsikringsdækning), har over for andelsboligforeningen påstået stadfæstelse.

Byrettens dom er ikke påanket i forholdet mellem køber og sælger.

Supplerende sagsfremstilling

På grundlag af oplysninger fra sælgeren, Person 3, tidligere Sagsøgte, udarbejdede Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S i september 2007 følgende forbedringsspecifikation i form af et regneark til brug for salget af andelslejligheden beliggende Adresse 1, 2000 Frederiksberg:

- 3 -

Tabel udeladt pga. personfølsomme oplysninger

- 4 -

Forbedringsspecifikationen indeholdt ubestridt en sammentællingsfejl, idet forbedringen ”stænkplade bag komfur” , der i regnearkets 13. vandrette kolonne blev anført med en anskaffelsespris på 229,95 kr. med tillæg af 306 kr. i værdi af eget arbejde, i alt 535,95 kr., blev medtaget i opgørelsen til en værdi af 57.112,42 kr. i regnearkets yderste højre kolonne.

Tallet 57.112,42 i kolonne 13 er opstået ved kumulation af værdierne i de ovenstående kolonner, hvilket er sket ved en fejl ved anvendelsen af regnearket. Med tillæg af værdien af forbedringerne anført i kolonne 14-18 er forbedringerne herefter fejlagtigt opgjort i regnearket til en samlet værdi af 141.616,25 kr.

Der er enighed om, at stænkpladen rettelig kun skulle have været medtaget med 509,16 kr. svarende til 95 % af 535,95 kr. Sammentællingen skulle derfor rettelig have været 85.012,99 kr. Differencen mellem dette beløb og det faktisk opgjorte på 141.616,25 kr. udgør 56.603,27 kr. svarende til købers erstatningskrav.

Fra andelsboligforeningens vedtægter om prisfastsættelsen ved overdragelse citeres:

”Pris

§ 14.

(14.1) Prisen for andel og bolig skal godkendes af bestyrelsen, som desuden skal godkende eventuelle aftaler efter § 14.2. Bestyrelsen kan kun godkende en rimelig pris og højst et beløb opgjort efter nedenstående retningslinjer:

………

B)Værdien af forbedringer, jf. § 10, ansættes til anskaffelsesprisen med

fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage.

………

(14.2) Værdiansættelse og fradrag efter stk. 1 litra B-D fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i det forbedringskatalog og de værdiforringelseskurver, der er fastlagt af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation som vejledende. Anskaffelsesprisen for eget arbejde ansættes til den svendeløn, ekskl. avance og offentlige afgifter, som et tilsvarende stykke arbejde ville have kostet.

………

(14.4) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre sker på grundlag af en opgørelse udarbejdet af den fraflyttende andelshaver.

- 5 -

(14.5) Fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre samt eventuelt pristillæg eller – nedslag for vedligeholdelsestilstand foretages af den af andelsboligforeningen sædvanligt benyttede vurderingsmand.

………” .

Forklaringer

Der er ikke afgivet forklaringer under anken.

Procedure

For landsretten har Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S anerkendt at være erstatningsansvarlig over for Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B, men har – i overensstemmelse med sit subsidiære synspunkt for byretten – gjort gældende, at erstatningen må nedsættes med halvdelen som følge af egen skyld på andelsboligforeningens side.

Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B har over for Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S fastholdt, at der ikke er grundlag for skyldfordeling, og at ingeniørfirmaet derfor i deres indbyrdes forhold endeligt skal bære tabet.

For det tilfælde, at der statueres skyldfordeling, har Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger supplerende gjort gældende, at hendes krav mod Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B skal nedsættes til halvdelen af det påståede beløb som følge af egen skyld hos hende ved ikke at opdage regnefejlen i tide til at undgå forældelse af sit krav mod sælgeren Person 3, tidligere Sagsøgte.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har bestridt at have udvist egen skyld og har i den forbindelse gjort gældende, at hun som køber af en andelsbolig ikke har haft pligt til at foretage en sam- mentælling af forbedringsbeløbene, således som disse forelå opgjort i regnearket fra Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S.

Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har bestridt, at det – selv hvis landsretten som byretten lægger til grund, at hun havde lejlighed til at se sammentællingerne – var enkelt at erkende sammentællingsfejlen, og har endvidere anført, at hun berettiget har kunnet regne med den værdi af forbedringer, tilpasset løsøre mv., der af andelsbolig- foreningen er indsat i aftalen om salg af andelen.

- 6 -

Parterne har i øvrigt i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

I forbindelse med godkendelsen af aftalen om overdragelsen overså andelsboligforeningens bestyrelse sammentællingsfejlen i forbedringsspecifikationen. Af de af byretten anførte grunde tiltrædes, at andelsboligforeningen herved har pådraget sig erstatningsansvar over for Appelindstævnte, tidligere Sagsøger.

Hvad dernæst angår spørgsmålet, om Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har udvist egen skyld, tiltræder landsretten, af de af byretten anførte grunde, at det kan lægges til grund, at forbedringsspecifikationen blev overgivet til Appelindstævnte, tidligere Sagsøger eller hendes repræsentanter inden erhvervelsen af andelen.

Landsretten lægger herefter til grund, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger rettidige opdagelse af sammentællingsfejlen ville have forudsat hendes gennemgang af regnearkets vandrette kolonner med henblik på udfinding af fejlen i regnearkets 13. kolonne, idet sammentællingsfejlen ikke ville kunne være opdaget alene ved en lodret sammenlægning af tallene i den yderste kolonne.

Henset hertil, og idet Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har været berettiget til at gå ud fra, at andelsboligforeningens bestyrelse foretog kontrol af prisfastsættelsen, jf. reglerne herom i andelsboliglovens § 6, stk. 3, og § 14 i foreningens vedtægter, finder landsretten ikke, at Appelindstævnte, tidligere Sagsøger har udvist egen skyld ved ikke at opdage sammentællingsfejlen i tide til at undgå forældelse af et krav mod sælgeren af andelen.

Herefter gives Appelindstævnte, tidligere Sagsøger medhold i den påstand om stadfæstelse, der er nedlagt over for Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B.

I det indbyrdes forhold mellem Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S og Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B får andelsboligforeningens fejl imidlertid mindre betydning holdt op mod den væsentlige fejl, som vurderingsmanden fra Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S begik, da han oprindeligt – og som led i sit professionelle arbejde – udarbejdede den fejlbehæftede forbedringsspecifi- kation, ligesom han ikke konstaterede fejlen ved en efterfølgende gennemgang af sit arbejde.

- 7 -

Af disse grunde gives Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B medhold i den nedlagte stadfæstelsespåstand over for Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S.

Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S skal betale sagsomkostninger for landsretten til Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B med i alt 10.000 kr. til udgifter til advokatbistand. Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B skal betale sagsomkostninger for landsretten til statskassen med i alt 10.000 kr. Beløbet omfatter udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbene til dækning af udgifterne til advokatbistand er der ud over sagens værdi, der for landsretten er begrænset til halvdelen af sagens værdi for byretten, taget hensyn til sagens omfang og varighed.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant A/S, tidligere Adciteret A/S betale 10.000 kr. til Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B og Appelindstævnte A/B, tidligere Sagsøgte A/B betale 10.000 kr. til statskassen.

Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.