BS-1847/2011-LYN

D43.DTD

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 231.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Retten i Lyngby

DOM

Afsagt den 16. juli 2012 i sag nr. BS 150-1847/2011:

Sagsøger ApS Adresse 1 By 1 mod Advokat Sagsøgte 1 Adresse 2 By 2 og Advokat Sagsøgte 2 Adresse 3 By 2 og Jyske Bank A/S Vestergade 8-16 8600 Silkeborg

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen, der er anlagt den 12. august 2011, vedrører, hvorvidt de sagsøgte er helt eller delvis erstatningsansvarlige for betalinger foretaget fra depone-ringskonto oprettet af sagsøger i Jyske Bank.

Sagsøgerens påstand er, at de sagsøgte tilpligtes in solidum at betale sagsø-ger kr. 655.958,00 med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til betaling sker.

Sagsøgte, advokat Sagsøgte 1's, påstand er frifindelse, subsidiært fordeling af et eventuelt solidarisk ansvar de sagsøgte i mellem.

Sagsøgte, advokat Sagsøgte 2's, påstand er frifindelse, subsidiært be-taling af et mindre beløb end påstået af sagsøger.

Sagsøgte, advokat Sagsøgte 2, har endvidere nedlagt påstand om, at advokat Sagsøgte 1 tilpligtes at friholde sagsøgte 2) for ethvert krav, som sagsøgte 2) måtte blive dømt til betaling af under sagen med til-læg af renter og sagsomkostninger.

Sagsøgte, Jyske Bank A/S´s, påstand er frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb end påstået.

Sagsøgte, Jyske Bank A/S, har endvidere nedlagt påstand om, at sagsøgte 1 og sagsøgte 2, principalt in solidum, subsidiært alternativ, tilpligtes at frihol-de sagsøgte 3 for ethvert beløb, som sagsøgte 3 måtte blive tilpligtet at beta-le til sagsøger.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 2/22

Oplysningerne i sagen Sagsøger ApS købte ved betinget skøde af 7. december 2006 ejen-dommen Adresse 4 af Virksomhed A/S 1 med overtagelsesdag den 1. januar 2008 for 9.500.000,00 kr. Købesummen skulle berigtiges ved et mageskifte med Sagsøger ApS' ejendom Adresse 5, for 7.000.000,00, mens restkøbesummen på 2.500.000,00 skulle betales kon-tant. Skøderne var betinget af en række forhold af bygningsmæssig karakter.

Skødet vedrørende salg af ejendommen Adresse 4 indeholdt endvidere blandt andet følgende vilkår:

"... Servitutter: ... Parterne har aftalt, at sælger inden overtagelsesdagen foranlediger at den til Københavns Kommune tinglyste hjemfaldspligt aflyses, herunder afholder omkostningerne forbundet hermed. ... Købesum: ... Købesummen frigøres for sælger, når skødet er lyst endeligt og uden præjudicerende retsan-mærkninger, dog tidligst på overtagelsesdagen.

Af de deponerede beløb er depositar/berigti-gende advokat berettiget til at betale evt. ejerskifteafdrag og indfri evt. pantegæld, som ikke skal overtages af køber, indfri evt. restancer for ejendommen samt betale evt. refusionssaldo i købers favør. ...

Handelsomkostninger og vederlag: Alle med denne handels ordning og berigtigelse forbundne omkostninger, herunder omkost-ninger til registrering af nærværende skøde, optagelse af eventuelt ejerskiftelån eller lignen-de, betales af sælger. ..." Det fremgår af begge skøder, at Virksomhed A/S 1 betaler samtlige med handlens ordning og berigtigelse forbundne omkostninger, herunder omkostninger til registrering af skøde, samt salær til den berigtigende advokat Sagsøgte 1.

Sagsøger ApS var ved handlen repræsenteret af advokat Vidne 1.

Ved mail af 25. juni 2008 skrev Person 1, bestyrelsesmedlem i Virksomhed A/S 1, til blandt andet Person 2, direktør i Virksomhed A/S 1, med kopi til advokat Sagsøgte 2:

"... Næste step er så - så snart vores likviditet tillader det, at indbetale beløbet på 554 tkr. til Københavns Kommune - skal foregå via adv. Sagsøgte 2 - og derefter skulle vi så kun-ne få frigjort de 2.5 mill. kr. ..."

Denne mail besvarede advokat Sagsøgte 2 den 15. juli 2008 således:

"...

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 3/22

Til orientering følger her min mail af d.d. til advokat Vidne 1. Venligst giv mig besked, når pengene er klar og overført til mig. ..." Kopi af betinget skøde vedrørende Adresse 4 blev ved brev af 7. august 2008 fremsendt til Jyske Bank A/S. Af brevet, der er underskrevet af advokat Sagsøgte 2 og skrevet på Advokatfirmas brevpapir, frem-går endvidere:

"... Deponeringskonto Konto nr. ... Der vil blive overført kr. 2.500.000 til kontoen fra Forstædernes Bank.

Der skal anvendes i alt ca. kr. 660.000 i forbindelse med berigtigelsen til indfrielse af bl.a. hjemfaldspligt, jf. vedlagte kopi af tilbud fra Københavns Kommune. ..."

Samme dag skrev advokat Sagsøgte 2 til Forstædernes Bank:

"... Vedlagt returneres original bankgaranti stor kr. 2.500.000 som aftalt telefonisk d.d. For god ordens skyld bemærkes, at fremsendelsen sker under forudsætning af, at der overføres kr. 2.500.000 til Jyske Bank, Hellerup, jf. min e-mail herom tidligere i dag. ..." Ved brev af 8. august 2008 skrev advokat Vidne 1 til advokat Sagsøgte 2:

"... Eventuel rådighed over deponeringsbeløbet til brug for indfrielser er selvfølgelig betinget af, at pengeinstituttet indestår for endeligt skøde uden anmærkninger til min klient på Adresse 4-ejendommen.

Ifølge tingbogen var der den 1. juli 2008 tinglyst et ejerpantebrev, stort kr. 9.500.000,00 samt hjemfaldspligten tiil Københavns Kommune. Det er indlysende, at den kontante del af købesummen ikke er tilstrækkelig til at dække disse hæftelser, hvis ejerpantebrevet ligger til sikkerhed for et beløb i samme størrelsesorden. Hvordan forholdes hermed??? ..."

Sagsøger ApS' bank, Forstædernes Bank, overførte den 11. august 2008 deponeringsbeløbet på kr. 2.500.000,00 til Virksomhed A/S 1's bank, Jyske Bank. Af fremsendelsesbrevet fremgår:

"... Beløbet kan først frigives til sælger når endeligt skøde er tinglyst anmærkningsfrit, samt at servitet lyst d. 16.05.1950 vedr. tilbagekøbsret til Københavns Kommune tillige er aflyst. Kopi af betinget skøde vedlægges. ..." Jyske Bank udarbejdede den 12. august 2008 deponeringskvittering med føl-gende deponeringsbetingelser:

"...

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 4/22

Deponeringen frigives til sælger eller dennes befuldmægtigede på følgende betingelser: Ved forevisning af endeligt skøde, som adkomst for køber, uden præjudicerende retsanmærknin-ger og når nedenstående særlige betingelser i øvrigt er dokumenteret opfyldt overfor Jyske Bank. ...

Særlige betingelser Beløbet kan først frigives når endeligt skøde er tinglyst anmærkningsfrit, samt at servitut lyst d. 16.05.1950 vedr. tilbagekøbsret til Københavns Kommune tillige er aflyst - se i skø-det under servitutter på side 2. ..." Person 3, der var ansat som advokatsekretær i Advokatfirma, skrev i mail af 13. august 2008 til Vidne 2 fra Jyske Bank med kopi til advokat Sagsøgte 2:

"... Af de deponerede midler på ovennævnte deponeringskonto, skal jeg som berigtigende advo-kat venligst bede dig overføre nedennævnte beløb:

1) Kr. 58.400,- overføres til Københavns Byrets konto ... med følgende angivelse: Tinglys-

ningsafgift ... Adresse 4, Valby.

2) Kr. 43.400,- overføres til Retten i Glostrups konto ... med følgende angivelse: Tinglys-

ningsafgift ... Adresse 5, By 3.

3) Kr. 554.158,00 overføres til Københavns Kommunes konto ... med følgende angivelse:

Frikøb af ... Adresse 4, Valby.

... - såfremt du har spørgsmål i anledning af nærværende, er du naturligvis velkommen til at kontakte enten advokat Sagsøgte 2 eller undertegnede. ..."

I den anledning skrev Vidne 3, Jyske Bank, s.d. til Vidne 4, Forstæ-dernes Bank:

"... Som aftalt videresender jeg hermed mailen fra sælgers advokat. Vil I venligst bekræfte i dag, at de nævnte beløb må trækkes fra de deponerede midler som beskrevet nedenunder. ..." Vidne 4 videresendte s.d. mailen fra Vidne 3 til advokat Vidne 1, der svarede Vidne 4:

"... Jeg er blevet kontaktet af Vidne 3 d.d., som spurgte om det var OK, at man brugte af de deponerede midler, hvilket jeg meddelte at det IKKE var, medmindre dette skete mod en skriftlig indeståelse fra Jyske Bank mod endeligt anmærkningsfrit skøde og mod indfrielse af hjemfaldspligten. Vidne 3 meddelte at en sådan skriftlig indeståelse ville fremkomme. Hvis og når den duk-ker op, vil jeg orientere dig nærmere etc. ..." Vidne 3, Jyske Bank, har udarbejdet følgende interne notat i sagen:

"... 03.09.08: Jeg har sendt den mail vi har fået fra vores kundes advokat (Sagsøgte 2) vi-dere til købers advokat (Vidne 1 - E-mailadresse), så han kan se hvad der

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 5/22

er overført fra deponeringskontoen. Jeg har sagt til købers advokat at han kan kontakte sæl-gers advokat, hvis han har uddybende svar. Vidne 3

14.08.08: Købers advokat kan ikke umiddelbart be- eller afkræfte at vi overfører pengene, så vi vælger at gøre det på baggrund af den mail vi har fra sælgers advokat samt betinget skøde side 2/Vidne 3

13.08.08: Vi har modtaget mail fra sælgers advokat om, at der skal sendes penge til tinglys-ning af skøde samt frikøb af byrder. Jeg har sendt mailen videre til Vidne 4 i Forstæder-nes Bank og bedt hende bekræfte at vi må bruge af de deponerede midler. Vidne 3 ..." Jyske Bank overførte den 14. august 2008 beløbene fra deponeringskontoen til hhv. Københavns Byret, Retten i Glostrup og Københavns Kommune, i alt kr. 655.958, svarende til det påstævnede beløb.

Der er enighed om, at Jyske Bank ikke har afgivet indeståelse for endeligt skøde. Der er endvidere enighed om, at Sagsøger ApS ikke opnåede an-mærkningsfrit skøde på ejendommen Adresse 4. Skødet blev tinglyst den 19. august 2008 med anmærkning om ejerpantebrev på 9.500.000,00 kr. til Sydbank.

Virksomhed A/S 1 (senere Virksomhed A/S 2) blev erklæret konkurs den 1. oktober 2008. Restindeståendet på deponeringskontoen 1.854.352,71 kr. er udbetalt til Sagsøger ApS. Påstandsbeløbet på 655.958 kr. er anmeldt som krav i konkursboet.

Advokatfirma og advokat Sagsøgte 2 indgik den 4. oktober 2005 samarbejdsaftale, hvoraf blandt andet fremgår:

"...

§ 3

Samarbejdets omfang

Samarbejdet omfatter Sagsøgte 2's løsning af almindelige advokatopgaver i bred forstand for Ad-vokatfirmaet på sagsbasis.

Sagsøgte 2 forventer at etablere/udvide sit netværk til egene klienter, således at også disse sager løses af Sagsøgte 2, om nødvendigt under supervison/i samarbejde med advokaterne Sagsøgte 1 og Person 4, henset til, at Sagsøgte 2 har været væk fra advokatbrancen i en årrække.

Parterne har aftalt, at Sagsøgte 2's arbejdsforpligtigelse er en variabel ressource afhænging af an-tallet og omfanget af sager, der er behov for behandling af.

§ 4

Honorardeling

... Der foretages a´conto afregning af sagerne når dette efter Advokatfirmaets skøn er passen-de. ..."

Forklaringer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 6/22

Vidne 5 har forklaret, at han i dag er direktør i Sagsøger ApS. Tidligere var Person 5 direktør. Anpartshaverkredsen består af taxavognmænd, og han ejer selv 10 %. Han deltog i forløbet omkring ejen-domshandlen og var med ved underskrivelsen af skødet i december 2006. Derudover blev løbende orienteret om sagen.

Deponering af restkøbesummen afventede byggetilladelse. Sagsøger ApS skulle flytte fra Adresse 5 til Adresse 4. De flyttede i april/maj 2008, efter at de nye bygninger blev synet i marts 2008. De havde på det tidspunkt ikke endeligt skøde på ejendommen, men ejendommen var god-kendt og bygget som aftalt. De overdrog samtidig ejendommen på Adresse 5 til Virksomhed A/S 1.

Adresse 5 er pr. 1. april 2010 solgt til 3. mand for 3,6 mio. kr. Ejendommen på Adresse 4 er af konkursboet solgt til et andet selskab, men ikke Sagsøger ApS, ved overtagelse af ejerpantebrevet for ca. 7,8 mio.kr.

Advokat Sagsøgte 1 har forklaret, at han siden 1996 har fungeret som selv-stændig advokat. I 2007/2008 var han advokat for Virksomhed og en række af koncernes datterselskaber. Desuden var han bestyrelsesmedlem i en ræk-ke af selskaberne i Koncern og til sidst bestyrelsesformand i Virksomhed.

Han kan bekræfte, at han har anmeldt Sagsøger ApS' krav til sit forsik-ringselskab, men at forsikringsselskabet har afslået dækning.

Samarbejdet med advokat Sagsøgte 2 var beskrevet i en samarbejds-aftale og baseret på, at advokat Sagsøgte 2 ikke brugte advokatsekre-tær. Advokatfirma havde to sekretærer ansat, herunder Person 3, der fungerede selvstændigt som sekretær. Han har ikke selv foreta-get ekspeditioner i sagen.

Han startede sagen op, men da aftalerne var på plads, overgav han sagen til advokat Sagsøgte 2 med henblik på fær-digekspedition, herunder berigtigelse. Sagsøgte 1 kendte ikke til, hvilke drøftelser eller ekspeditioner, der derefter blev foretaget. I praksis foretog advokat Sagsøgte 2 berigtigelsen.

Han modtog på et tidspunkt en ryk-ker fra klienten, som han drøftede med advokat Sagsøgte 2, men fulg-te i øvrigt ikke med i sagen. Han læste stort set ikke de mails, han modtog i sagen. Han var ikke involveret i frigivelserne fra deponeringskontoen, og modtog heller ikke orientering herom.

Kontorets brevpost blev fordelt mellem ham og advokat Person 4. Han har oftest også åbnet posten til advokat Sagsøgte 2. Han god-kendte betaling af udgifter, men ikke betalinger på de enkelte sager. Han godkendte ikke de omtvistede betalinger fra deponeringskontoen.

I august 2008 var han bestyrelsesformand i Virksomhed og medlem af be-styrelsen i Virksomhed A/S 2 (tidligere Virksomhed A/S 1). Nærværende sag blev

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 7/22

ikke drøftet i bestyrelsen. Han har heller ikke drøftet sagen med Person 6, der var bestyrelsesmedlem i Virksomhed A/S 2. Virksomhed gik konkurs omkring 10. september 2008. Det stod ikke klart for bestyrelsen i august 2008, at Virksomhed var i en livstruende krise, men likviditeten var ikke god. Han overvejede ikke i den forbindelse nærværende sag, som må betrag-tes som en lille sag koncernen.

Han huskede ikke, om han stod som anmelder på allongerne (bilag 2E og bilag 2F), eller om han havde krævet dette. Han huskede ikke at have set ud-betalingskvitteringerne af 14. august 2002 (bilag 2J, 2K og 2L) før. For så vidt angår mailen af 29. august 2008 (bilag 2M) huskede han ikke, hvad han gjorde ved den, men højst sandsynligt gjorde han ikke noget.

Advokat Sagsøgte 2 har forklaret, at han indgik en samarbejdsaftale med advokat Sagsøgte 1. Han var ikke ansat som advokat under Sagsøgte 1, men han opfattede det i realtieten som et funktionærforhold med advo-kat Sagsøgte 1 som chef. Blandt andet var Koncern informeret om, at han var medarbejder hos advokat Sagsøgte 1.

Han bistod advokat Sagsøgte 1 i nærværende sag allerede i 2006. I samar-bejde med advokat Sagsøgte 1 fik de forhandlet de betingede skøder på plads og afventede derefter ombygningen. Han kom ind i sagen igen i 2008, da advokat Sagsøgte 1 modtog mailen af 11. marts 2008 fra Person 7, Virksomhed A/S 2 (bilag 2B).

Advokat Sagsøgte 1 havde på det tidspunkt me-get travlt, og der manglede alene ekspedition i sagen, hvorfor han sendte sa-gen videre til Person 3 og orientede hende mundtligt. Person 3 ekspederede generelt ejendomshandler selvstændigt. Advo-kat Vidne 1 var lidt kolerisk og meget forhippet på at gøre handlen færdig.

Person 6 fra Virksomhed A/S 2 skubbede også på for at få handlen gjort færdig, fordi der stod 2,5 mio. kr. og ventede, hvilket man havde brug for. Han talte med Jyske Bank ved Vidne 2 og Forstædernes Bank ved Vidne 4, og oplyste dem om, at sagen var tæt på at blive lukket, og at par-terne ønskede sagen færdig.

Derudover skrev han til Jyske Bank, at sagens færdiggørelse krævede betaling af hjemfaldspligt til Københavns Kommune samt tinglysningsgebyr. Han sagde formentlig også dette til Vidne 4. Der var tale om afsluttende ekspedtioner, og det var rent ekspeditionsmæssigt at få gjort handlen færdigt.

De havde imidlertid ikke fået pengene til betalin-gerne fra Virksomhed A/S 2, men det gav ham ikke mange overvejelser, idet der altid stod minimum 1 mio. kr. på Advokatfirmas klientkonto tilhørende Koncern. Desuden havde han også kommunikeret til parterne, at der skulle bruges 660.000 kr. til at slutte sagen. Han skønnede, at det var i alles interesse at anvende midlerne på deponeringskontoen.

Han drøftede formentlig ikke dette med Sagsøgte 1. Han kontrollerede ikke, at der stod 1 mio. kr. på Virksomheds klientkonto. Desuden gik han ud fra, at pengene var på vej fra Virksomhed, idet Person 3 havde anmodet Person 8 fra Koncerns økonomiafdeling om at betale de 660.000 kr., men at det bare gik lidt langsomt. Han anså det ikke for et problem, at der

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 8/22

kortvarigt var et udlæg af købers deponerede midler. Det fremgår af hans mail af 15. juli 2008 (bilag 2G), at han anmodede Virksomhed A/S 2 om pengene, dvs. de 660.000 kr. til indfrielse af hjemfaldspligt mv. Han huskede ikke, om han også bad om pengene på anden vis.

Han gik ud fra, at køber var ind-forstået med hævningen på deponeringskontoen, idet han havde talt med Vidne 4 fra Forstædernes Bank og Jyske Bank og gjort opmærksom på, hvad pengene skulle bruges til. Han er enig i, at man ikke på det grundlag bare kunne disponere over det deponerede beløb, men alle havde interesse i at få gjort handlen færdig.

Der lå ikke noget konkret skriftligt, der bekræftede ham i hans opfattelse. Hvis det hele gik galt, gik han ud fra, at de kunne hæ-ve pengene på Virksomheds klientkonto. Han talte med Vidne 4 flere gange, men huskede ikke indholdet af samtalerne, men de drøftede anvendelsen af det deponerede beløb. Der var en saldo i hans klients favør på deponerings-kontoen, og han vidste, at Virksomhed havde behov for likviditet.

Han havde ikke en fornemmelse af, at det var ved at gå galt for Virksomhed. Likviditeten havde i flere år været et problem for Virksomhed.

Han betragtede hjemfaldspligen som "evt. pantegæld", som anført i det be-tingede skøde. Idet han sidestillede hjemfaldspligten med anden pantegæld, var det hans opfattelse, at man kunne anvende de deponerede midler til ind-frielsen. Han kontrollerede ikke først, hvad der var sket med ejerpantebrevet på 9,5 mio. kr.

Sydbank skulle slette deres pant i henhold til ejerpantebrevet, men det anså han ikke for et problem, idet der var sammenfald mellem Syd-banks og køber og sælgers interesser. Han undersøgte ikke, hvad der skete i forhold til ejerpantebrevet, heller ikke hos Person 3, eller om Sydbank ville frigive pantet. Han anså i det hele sagen som en ekspeditions-sag.

Han huskede ikke, at frigivelsen konkret blev accepteret af købers bank. Det var hans opfattelse, at Forstædernes Bank ville konferere udbetalingen, hvilket støttes af mailen af 13. august 2008 (bilag 10).

Han huskede ikke, hvad der fremgik af den mail, han henviser til i sit brev af 7. august 2008 til Forstædernes Bank (bilag 2H), men han går ud fra, at mai-len havde samme indhold, som hans brev af s.d. til Jyske Bank (bilag 6).

Han var ikke informeret om, at Jyske Bank valgte at overføre pengene uden at have fået købers advokats samtykke. Han gik ud fra, at købers advokat var indforstået med overførslen. Han huskede ikke i den forbindelse, om han gjorde sig nogen overvejelser i forbindelse med indholdet af advokat Vidne 1's brev af 8. august 2008 (bilag 7) vedrørende indeståelse fra pen-geinstituttet. Han hæftede sig generelt mest ved, at handlen skulle gennem-føres hurtigst muligt.

Meningen med hans brev af 7. august 2008 til Jyske Bank (bilag 6) var, at pengene til indfrielse af blandt andet hjemfaldspligt skulle udbetales fra de-poneringskontoen, uanset at dette ikke direkte fremgår af brevet. Det frem-går af hans mail af 15. juli 2008 til Virksomhed A/S 2 (bilag 2G), at han bad sin klient om de 660.000 kr. Pengene kom imidlertid ikke, hvorfor han måtte finde ud

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 9/22

af, hvad han så skulle gøre.

Han har formentlig instrueret Person 3 i at skrive mailen af 13. august 2008 til Jyske Bank (bilag 9) på den måde, at Person 3 selv tog nitiativ til at skrive mailen, men han kan ikke udelukke, at han så mailen, inden den blev sendt til Jyske Bank. Mailen var i øvrigt i tråd med det, han allerede selv havde skrevet i brevet af 7. august 2008 (bilag 6). Han gik ud fra, at det var i orden med både køber og sælger.

Det var hans opfat-telse, at begge banker var indforstået med fremgangsmåden med at anvende pengene på deponeringskontoen. Han betingede ikke over for Jyske Bank, at Forstædernes Bank skulle samtykke i overførslen, og huskede heller ikke, om han foreslog Jyske Bank at få samtykke fra Forstædernes Bank. Han bad ikke Jyske Bank forholde sig til, om betingelserne for frigivelse af depone-ring var opfyldt.

Han forventede, at Jyske Bank ville gennemføre betalinger-ne, og at det Vidne 4 i Forstædernes Bank var bekendt hermed, idet han han orienterede Vidne 4 fra Forstædernes Bank og Vidne 2 fra Jys-ke Bank om fremgangsmåden. Han har talt med mere end en person fra Jys-ke Bank og den ene kunne være Vidne 3. Det var Person 3, der sendte instruksen til Jyske Bank.

Det fremgår af sagen, at Jyske Bank rettede henvendelse til Forstædernes Bank, hvilket var meget naturligt. Han mente ikke, at han tog kontakt til advokat Vidne 1, inden han anmodede om frigivelsen af betalingen fra deponeringen. Han anså i øvrigt advokat Vidne 1 for kollerisk.

Han talte flere gange med advokat Vidne 1, men huskede ikke, om han talte med ham efter den 3. september 2008. Advokat Vidne 1 ringede ikke på noget tidspunkt og brokkede sig over frigivelsen.

Han har talt med Vidne 2 fra Jyske Bank flere gange, men han huske-de ikke at have haft en samtale med hende, hvor han instruede hende i at fo-retage overførslen.

Vidne 3 har forklaret, at han i 2008 var under uddannelse som er-hvervsrådgiver i Jyske Bank, hvor han hjalp rådgiverne i deres sager, blandt andet ejendomshandler. Vidne 2 bad ham på et tidspunkt oprette en deponeringskonto i nærværende sag. Noterne (bilag A3) er en intern dagbog, hvor det løbende noteres, hvad der sker i sagen. Det noteres som regel med det samme.

Da de modtog besked om at overføre penge fra deponeringskontoen, blev han og Vidne 2 enige om at spørge Forstædernes Bank for en sikker-heds skyld. De spurgte ikke andre og kontrollerede heller ikke, om handlen hang sammen økonomisk eller slog op i tingbogen. Han huskede ikke ind-holdet af samtalen med Vidne 4 eller advokat Vidne 1 den 13. august 2008. Som trainee kunne han ikke acceptere at afgive en indeståelse for banken. Han huskede ikke at have diskuteret en indeståelse med Vidne 2. De forholdt sig til indholdet af det betingede skøde i forhold til,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 10/22

hvad der kunne hæves fra deponeringskontoen. De mente herefter, at de hav-de hjemmel til at hæve pengene fra deponringskontoen i medfør af mailen fra den berigtigende advokat. Handlen skulle gå rimelig stærkt.

Det er ham, der har udarbejdet deponeringskvitteringen (bilag 8), og han var derfor bekendt med deponeringsbetingelserne. Han var ikke i tvivl om for-ståelsen heraf. De mente i den konkrete sag, at de kunne anvende de depone-rede midler, som de gjorde. Det korrekt, at det fremgår af deponeringsbetin-gelserne, at deponeringen først kunne frigives, når servitutten var aflyst.

Han huskede ikke, om servittten var aflyst på frigivelsestidspunktet, eller om han undersøgte dette. De modtog en mail med instrukser fra den berigtigende ad-vokat, og på den baggrund overførte de pengene. De var på det tidspunkt i besiddelse af skøde, mail fra berigtigende advokat og deponeringskvittering.

Han ville formentlig ikke ringe til advokat Vidne 1 og oplyse ham om, at de alligevel frigav pengene, uden at drøfte dette med Vidne 2 først, men han huskede ikke, om han gjorde det.

Det ser ikke ud til, at han nogensinde modtog et svar fra Vidne 4 fra For-stædernes Bank, men han huskede det ikke. Det fremgår ikke af hans noter, at han fik en accept fra Forstædernes Bank.

Han er ikke bekendt med, om der er andre noter i sagen fra hans side, end noterne i bilag A3, idet han har ikke haft mulighed for at undersøge det, ef-tersom han ikke er i afdelingen længere.

Han huskede ikke at have haft en samtale med advokat Vidne 1 den 3. september 2008.

Advokat Vidne 1 har forklaret, at han ikke huskede, hvornår han modtog kopi af advokat Sagsøgte 2's brev af 7. august 2008 til Jyske Bank (bilag 6) og advokat Sagsøgte 2's brev af s.d. til Forstædernes Bank (bilag 2H), men han mente ikke, at han havde modtaget kopi brevene, inden han skrev brevet af 8. august 2008 til advokat Sagsøgte 2 (bilag 7).

Han præciserede i brevet, at der skulle være sikkerhed for, hvem der gjorde hvad, og at handlen skulle hænge sammen, idet handlen trak ud. Sagsøgte 2 besvarede ikke brevet. Han sendte mange rykkede til advokat Sagsøgte 2. Der var generelt ikke en god kommunikation med advo-kat Sagsøgte 2. Han hørte først nyt i sagen den 13. august 2008, da han blev ringet op af Vidne 3 fra Jyske Bank.

Samme dag fik han også en mail fra Vidne 4 fra Forstædernes Bank vedhæftet mailen fra Vidne 3 (bilag 10). Han huskede ikke, hvorfor Vidne 4 ringede, men der var problemer i forhold til skøderne, der ikke var blevet tinglyst. Vidne 3 spurgte, om Jyske Bank kunne bruge af de deponerede midler. Ganske kort efter samtalen med Vidne 3, skrev han mailen til Vidne 4 med et referat af indholdet af samtalen med Vidne 3.

Han huskede ikke, om han diskuterede ejerpantebrevet med Vidne 3. Diskussionsemnet var

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 11/22

især hjemfaldspligten, der udgjorde et stort beløb. Han svarede Vidne 3, at der ikke kunne røres ved deponeringen, før der var en garanti eller in-destålse fra Jyske Bank om, at der kunne opnås anmærkningsfri adkomst. Der måtte ikke røres ved deponeringen, før der var en 100 % sikkerhed for, at handlen kunne gennemføres.

Vidne 3 accepterede kravet om ikke at røre ved pengene, og at der, hvis de rørte pengene, ville komme en garanti fra Jyske Bank. Han var kategorisk i sine krav til Vidne 3 om, hvornår pengene kunne frigives fra deponeringskontoen. Han er rimelig overbevist om, at Vidne 3 ikke sagde, at Jyske Bank ville frigive pengene allige-vel, idet han i så fald ville have reageret voldsomt.

Han var 100 % overbe-vist om, at Vidne 3 ikke ville hæve pengene. Han var helt sikker på, at han ikke accepterede, at Vidne 3 kunne hæve pengene på deponerings-kontoen. Konklusionen på samtalen var, at Vidne 3 ville sende en ga-ranti, hvis man rørte ved pengene.

Han huskede ikke, hvornår han blev oplyst om, at pengene var blevet hævet fra deponeringskontoen, eller om han kontaktede advokat Sagsøgte 1 eller advokat Sagsøgte 2, da han fandt ud af, at der var foretaget hævninger på deponeringskontoen.

Det er ikke ham, der har skrevet notatet dateret 9. oktober 2008 på mailen af 13. august 2008 fra Vidne 4 (bilag 10).

Han har på intet tidspunkt set en accept på frigivelsen fra Forstædernes Bank.

Hjemfaldspligten må anses for en form for hæftelse på ejendommen, men det er ikke en pantegæld i sædvanlig forstand, selvom hæftelsen vedrører ejendommen.

Vidne 4 har forklaret, at hun tidligere har været i Forstædernes Bank i By 4, der var bank for Sagsøger ApS. Hun kom ind i sagen som admi-nistrativ medarbejder, da deponeringen skulle etableres.

Hun huskede ikke at have talt med advokat Sagsøgte 2 den 7. august 2008 som beskrevet i dennes brev af s.d. (bilag 2H), eller om hun modtog en mail fra ham. Det er hende, der har skrevet faxen af 11. august 2008 (bilag 8) til Vidne 2. Hun havde formentlig en kopi af det betingede skøde, da hun skrev faxen. Hun drøftede formuleringen af deponeringsvilkårene med advokat Vidne 1, idet han dikterede indholdet.

Nogle dage ef-ter fik hun en opringning eller en mail fra Vidne 3 fra Jyske Bank om, hvorvidt der måtte bruges af deponeringen til at indfri hjemfaldspligten. Hun henviste til advokat Vidne 1 og videresendte mailen fra Vidne 3 til ham. Hun foretog sig ikke yderligere, da hun modtog svaret fra advo-kat Vidne 1 den 13. august 2008 (bilag 10). Hun erindrede ikke at have fået andre henvendelser fra Jyske Bank.

Hun har ikke på noget tids-punkt accepteret frigivelse af de deponerede midler over for Jyske Bank.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 12/22

Hun vidste ikke, om andre medarbejdere i Forstædernes Bank har accepteret frigivelse af de deponerede midler.

Vidne 2Vidne 2Vidne 2Vidne 2Vidne 2 har forklaret, at hun i 2008 var erhvervsrådgiver i Jyske Bank Hellerup, hvor hun blandt andet havde Advokatfirma som kunde, men ikke Koncern.

Hun modtog ved brev af 7. august 2008 (bilag 6) besked fra advokat Sagsøgte 2 om, at der ville komme en deponering på 2,5 mio. kr., som skulle deponeres i Jyske Bank, og at der heraf skulle anvendes ca. 600.000 kr. til indfrielse af bl.a. hjemfaldspligt. Da hun modtog mailen af 13. august 2008 fra Person 3 (bilag 9), ringede hun til advokat Sagsøgte 2 for at få en uddybning af, hvorvidt pengene kunne overføres.

Advo-kat Sagsøgte 2 sagde, at iht. skødets side 2 var han berettiget til som berigtigende advokat at foretage overførslen. Sagsøgte 2 virkede irre-teret, og det skulle gå stærkt. De efterprøvede ikke fortolkningen af skødet og stillede ikke spørgsmålstegn ved advokat Sagsøgte 2's fortolk-ning af skødet.

På det tidspunkt var hun i besiddelse af advokat Sagsøgte 2's brev af 7. august 2008 (bilag 6), mailen af 13. august 2008 fra Person 3 (bilag 9) og en kopi af skødet.

Vidne 3 sendte e-mailen af 13. august 2008 (bilag 10) til Forstædernes Bank som dobbelt check, idet de ikke tidligere havde haft deponeringskonti i bolighandler med advokat Sagsøgte 1. Vidne 3 havde ikke bemyndi-gelse til at give indeståelser/garantier. En garanti skal altid godkendes af to medarbejdere. At afgive garanti for et betinget skøde kræver indblik i hand-len, herunder hvilke hæftelser der er, om der er mulighed for at indfri det an-mærkningsfri skøde, og at kunden kan kreditvurderes. Hun har ikke diskute-ret spørgsmålet om indeståelse med Vidne 3. Hun ville i så fald have sagt nej.

Hun huskede ikke, hvad Vidne 3 fortalte om samtalen med advokat Vidne 1. Hun og Vidne 3 traf beslutning om at overføre pen-gene fra deponeringskontoen, idet de havde tillid til Advokatfirma. Det spillede desuden ind, at det skulle gå stærkt, og at de ikke havde tid til at afvente et eventuelt svar. Når en berigtigende advokat siger, at noget skal frigives, gør de det normalt uden nærmere undersøgelser, hvis de kender ad-vokaten.

Det er forkert, når hun i sin mail af 5. januar 2010 (bilag 14) skriver, at For-stædernes Bank har accepteret frigivelsen. Der er ikke holdepunkter herfor i sagens notat (bilag A3).

Det var deres ønske at opnå Forstædernes Banks accept af frigivelsen af pengene. Forstædernes Bank kunne dog hverken be- eller afkræfte frigivel-sen. De forsøgte at få at svar, men da de ikke fik det, valgte de at frigive pengene.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 13/22

Deponeringsvilkårene er skrevet som en kombination af skødets side 2 og faxen af 11. august 2008 fra Vidne 4, Forstædernes Bank (bilag 8). Da de frigav beløbet, var skødet ikke tinglyst anmærkningsfrit og tilbagekøbsretten var ikke aflyst. De valgte alligevel at følge advokat Sagsøgte 2's an-modning. Fra deres side var det en ekspeditionssag.

Når de får en direkte ordre fra en berigtigende advokat, går de ud fra, at dette er i orden. Desuden kendte de Advokatfirma, og de stolede på dem. Hvis hun ikke havde kendt advokaten, havde hun formentlig foretaget yderligere undersøgelser, inden hun frigav pengene. Havde det været standard med deponeringskonti i den slags bolighandler, havde de eventuelt ikke dobbeltchecket.

Hun drøfte-de beslutningen om frigivelse med Vidne 3, men hun tog den endelige beslutning om frigivelse. Hun traf beslutningen om at overføre beløbet på baggrund af Sagsøgte 2's mail. Den endelige beslutning om at overfø-re pengene blev taget den 14. august 2008, da de overførte beløbene. Forin-den dette talte hun med advokat Sagsøgte 2, og at hun fik her fornem-melsen af, at det hastede.

Samtalen med Sagsøgte 2 var den 13. au-gust 2008 eller evt. den 14. august 2008 om morgenen. Hun gav informatio-nerne fra samtalen videre til Vidne 3. Hun huskede ikke, om det var hende, der bad Vidne 3 om at dobbeltchecke med Forstædernes Bank. Hun huskede ikke, om Vidne 3 fortalte hende resultatet af samtalen med købers advokat, men det gjorde han formentligt.

Hun huskede ikke, om Vidne 3 fortalte, at han havde svært ved at få et konkret svar fra kø-bers advokat, men ellers havde de ikke overført beløbet. Resultatet af dob-beltchecket blev, at de frigav pengene på baggrund af berigtigende advokats mail. Hun ville ikke have overført pengene, hvis hun havde fået andet at vi-de.

Hun huskede ikke, om hun sendte mailen af 5. januar 2010 til andre end sagsøgers daværende advokat. Hun vidste ikke, hvorfor hun skrev, at hun havde en accept fra Forstædernes Bank. Hun læste noterne igennem, inden hun skrev mailen, men drøftede det ikke med Vidne 3, idet han var på ferie.

Da hun frigav beløbet, var hun bekendt med, at skødet ikke var tinglyst an-mærkningsfrit. Hun var også bekendt med de særlige betingelser i depone-ringsvilkårene. Advokat Sagsøgte 2 blev oplyst om, at de overførte pengene. Hun huskede ikke, om hun fortalte advokat Sagsøgte 2 eller andre på hvilket grundlag, de valgte at frigive pengene.

Hun ville nok ikke skrive et notat om, hvis hun havde fortalt det til advokat Sagsøgte 2, men det ville hun have gjort, hvis hun havde sagt det til andre. De gav ikke besked om overførslen til f.eks. købers advokat eller købers bank. Kvitterin-ger for overførslerne blev sendt til advokat Sagsøgte 1 (bilag 2J og 2L).

Hun er ikke efterfølgende blevet kontaktet af hverken advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 eller andre. Købers advokat fik først besked om overførslen den 3.september 2008.

Parternes synspunkter

Sagsøger ApS, har i påstandsdokument af 8. maj 2012

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 14/22

gjort gældende,

atsagsøgte 1 og 2 er erstatningsansvarlige, idet de som berigtigende advo-kater har foranlediget at den af køber (sagsøger) deponerede restkøbesum kr. 2.500.000 blev betalt de omhandlede beløb til tinglysningsafgifter og udførelsen af hjemfaldspligten til Københavns Kommune, uagtet at der hverken aftalemæssigt eller i øvrigt var hjemmel hertil eller grundlag herfor,

atsagsøgte 1 tillige hæfter for eventuelle fejl begået af sagsøgte 2 eller an-dre af sagsøgte 1’s ansatte i henhold til Danske Lov 3-19-2.

Det gøres endvidere gældende,

atsagsøgte 3 er erstatningsansvarlig, idet banken på trods af, at sagsøgers advokat havde instrueret banken om det modsatte, på trods af, at betin-gelserne – i skødet eller efter almindelige retsregler – for at anvende kø-bers deponerede købesum til brug for disse betalinger ikke var til stede og på trods af, at banken ikke afgav en skriftlig indeståelse som krævet af sagsøges advokat Vidne 1, gennemførte de omhandlede betalinger, hvorved banken som anført har pådraget sig et selvstændigt erstatningsansvar.

Det kan lægges til grund, at der er disponeret over den af sagsøger deponere-de købesum kr. 2.500.000 til betaling af tinglysningsafgifter og til Køben-havns Kommune for frigørelsen af hjemfaldspligten, uden at betingelserne for at disponerede over købesummen var til stede.

Dette støttes yderligere af den hos sagsøgte 1 og 2 ansatte advokatsekretær Person 3's notat af 3. oktober 2008, hvorefter det under afsnittet ”Prioritetsgæld” fremgår, at betalingerne fra deponeringskontoen skete uden at der var styr på, om handlen kunne hænge samme økonomisk og rent fak-tisk kunne gennemføres, jf. herom tillige sagsøgte 3’s interne notat.

Det gøres yderligere gældende, at de sagsøgte er solidarisk erstatningsan-svarlige for det passerede, subsidiært alternativt.

Sagsøgte 2 har anført, at sagsøgers erstatningskrav er forældet, hvilket be-strides. Der er tale om et krav om erstatning udenfor kontrakt, hvorfor foræl-delsesfristen regnes fra tidspunktet for skadens indtræden, jf. forældelseslo-vens § 2, stk. 4. Subsidiært gøres det gældende, at forældelsesfristen har væ-ret suspenderet i medfør af forældelseslovens § 3, stk. 2, frem til det tids-punkt, hvor sagsøger første gang fik kendskab til, at der var disponeret over deponeringskontoen i strid med vilkårene for deponeringen. Dette indebæ-rer, at forældelsesfristen tidligst kan regnes fra den 13. august 2008.

Det bestrides, at sælgers bank, Forstædernes Bank A/S skulle have accepte-ret en frigivelse af de deponerede midler til de skete betalinger. Det bemær-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 15/22

kes, at de sagsøgtes påstand herom er i klar modstrid med indholdet af mail-korrespondancen.

Det bestrides samtidig, at der er udvist nogen form for egen skyld fra sagsø-gers side eller at sagsøger skulle have accepteret risikoen for, at betalingerne fandt sted, uagtet at betingelserne herfor ikke var til stede.

Sagsøgte, advokat Sagsøgte 1, har i påstandsdokument af 18. juni 2012 gjort gældende, at det bestrides, at advokat Sagsøgte 1 på ansvarspådragen-de vis har tilsidesat nogen ham påhvilende forpligtelse over for sagsøger med noget relevant tab til følge for denne.

Deponeringsvilkårene gav ikke Jyske Bank adgang til at hæve beløbet uden accept fra køber. Dette vidste Jyske Bank, og enten opnåede Jyske Bank det-te tilsagn eller også misforstod Jyske Bank køber. Uanset om det er det ene eller det andet, der måtte være situationen, er det ikke ansvarspådragende for advokat Sagsøgte 1.

Som det fremgår af ovennævnte supplerende sagsfremstilling har Advokatfirma – sagsøgte 1 og sagsøgte 2 – alene anmodet om det påstævnte be-løbs udbetaling.

Som påregnet anmodede Jyske Bank om accept heraf fra Forstædernes Bank, og Forstædernes Bank har i henhold til sagens bilag 15 muligt accep-teret udbetalingen fra de deponerede midler.

Det fremgår af sagens bilag 15, side 3, at en medarbejder i Jyske Bank har noteret (på sagen), at Forstædernes Bank accepterede frigivelsen.

Denne notering på sagen af accept fra Forstædernes Bank fremkom efter, at Jyske Bank i mail af 13. august 2008 kl. 15.16 bad Forstædernes Bank om at bekræfte, at beløbet kunne trækkes fra de deponerede midler.

Såfremt denne accept ikke foreligger eller beror på en fejl, er dette ikke et forhold, som angår advokat Sagsøgte 1, og det gøres gældende, at advokat Sagsøgte 1 er uden ansvar herfor.

Advokat Niels Schiersing har oplyst, at de omtalte noter ikke er udleveret til denne efter hans begæring om at modtage samtlige noter på sagen. Jyske Bank har trods opfordring ikke været til at formå at oplyse, om heri ligger, at noterne er bortkommet, eller hvordan denne besynderlighed skulle være ind-trådt.

Det gøres på det grundlag gældende, at det må lægges til grund – herunder ved anvendelse af regler om processuel skadevirkning – at Jyske Bank an-modede Forstædernes Bank om at bekræfte, at beløbet kunne trækkes fra de deponerede midler, at Jyske Bank noterede på sagen, at Forstædernes Bank accepterede dette, og at udbetalingen skete på grundlag af den formodede

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 16/22

accept fra Forstædernes Bank.

Advokat Sagsøgte 1 har ikke begået en ansvarspådragende handling – endsige medvirket til en sådan – da forespørgslen om udbetaling er sket på sædvanlig og behørig vis. Forespørgslen er, som det fremgår af sagens bilag 10, viderebragt på korrekt vis til sagsøgers bank og advokat. Advokat Sagsøgte 1 er ikke ansvarlig for den følgende kommunikation mellem pengeins-titutterne og sagsøgers daværende advokat og har, som det fremgår af sagens bilag, ikke været involveret heri.

Sagsnotatet fra medarbejderen fra Jyske Bank stemmer ikke overens med den fremlagte korrespondance mellem pengeinstitutterne og sagsøgers advo-kat.

Ifølge sagen bilag A3 ”vælger” Jyske Bank til trods for en manglende posi-tiv bekræftelse at udbetale beløbet. Et sådant ”valg” er advokat Sagsøgte 1 på ingen måde ansvarlig for, og såfremt udbetalingen er sket på baggrund heraf, må dette ene og alene være Jyske Banks ansvar. Dette særligt klart i en situation, hvor deponeringsvilkårene Jyske Bank bekendt tilsidesættes af Jyske Bank.

Jyske Bank anfører i duplikken, at eneste yderligere notat, som ligger på sa-gen i Jyske Bank, alene vedrører tiden efter frigivelsen. Dette bilag kan såle-des ikke bidrage til belysning af det passerede forløb hos Jyske Bank forud for frigivelsen.

Det gøres yderligere gældende, at der foreligger egen skyld/accept af risiko, idet sagsøger i forhold til advokat Sagsøgte 1 skal identificeres med sagsø-gers daværende advokat og pengeinstitut.

Advokat Sagsøgte 1 tilslutter sig det af advokat Sagsøgte 2 anførte vedrørende forældelse.

I relation til et eventuelt erstatningskravs fordeling gøres det gældende, at Jyske Bank har begået de afgørende fejl og derfor må betale endeligt. Advo-kat Sagsøgte 1 påstår sig frifundet for de overfor denne nedlagte friholdels-espåstande. I relation til advokat Sagsøgte 2 bestrides, at forholdet kan anses som et principalansvar.

Til støtte for den subsidiære modifikation henvises til de ovenfor anførte an-bringender og indsigelser, idet det gøres gældende, at disse i det mindste må føre til, at sagsøgers krav reduceres til en beskeden brøkdel, og at sagsøgte 3 skal bære en dominerende erstatningsbyrde.

Sagsøgte, advokat Sagsøgte 2, har i påstandsdokument af 19. juni 2012 gjort gældende, at hvis der foreligger misligholdelse af mine forpligtel-ser som berigtigende advokat, da skal tidspunktet regnes fra den 7. august 2008, hvor jeg skriver til Jyske Bank og adviserer om betalingen af tinglys-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 17/22

ningsafgift og frikøb af tilbagekøbsforpligtelsen fra deponeringskontoen, jf. bilag 6. Efter Forældelsesloven § 2, stk. 2 skal forældelse i sager om mislig-holdelse i kontrakt regnes fra tidspunktet for misligholdelse.

Det gøres derfor gældende, at der er indtrådt forældelse, da der er forløbet mere end 3 år fra misligholdelsen, førend der blev udtaget stævning, hvilket først skete den 11. august 2011.

Det gøres endvidere gældende, at anvendelse af kr. 554.158 til frikøb af til-bagekøbsforpligtelse var i overensstemmelse med den generelle adgang til at anvende det deponerede beløb til indfrielse af pantegæld, jf. udtrykkeligt he-rom i det betingede skøde, side 2.

Det gøres gældende for så vidt angår tinglysningsafgiften stor kr. 43.400 an-gående Adresse 5, By 3 kan tilbagesøges, da skødet blev tilbagekaldt og aldrig tinglyst.

Det gøres endvidere gældende, at den skete betaling er sket med accept fra Forstædernes Bank, som repræsenterede køber, subsidiært at det er en fejl fra Jyske Bank, at der er sket frigivelse.

I forholdet mellemundertegnede og advokat Sagsøgte 1 gøres det gælden-de,

atSagsøgte 1 som berigtigende advokat var fuldt bekendt med hele sags-forløbet af mageskiftet fra start til slut, og herunder bekendt med anven-delse af den deponerede købesum, og derfor er direkte ansvarlig overfor sagsøger, samt

atSagsøgte 1 har principalansvar for undertegnede såvel som Person 3 og derfor må bære et evt. ansvar alene,

atSagsøgte 1 havde et indgående kendskab til Koncerns økono-miske forhold og derfor havde en særskilt anledning til agtpågivenhed og overvågning af handlens gennemførelse, herunder korrekt anvendelse af midlerne fra deponeringskontoen.

Sagsøgte, Jyske Bank A/S, har i påstandsdokument af 19. juni 2012 gjort gældende

Ansvarsgrundlag

Det bestrides, at sagsøgte 3 har handlet culpøst ved at følge den klare og u-tvetydige instruks fra den berigtigende advokat om udbetaling fra depotet. Det gøres gældende, at det ikke kan kritiseres, at sagsøgte 3 under de fore-liggende omstændigheder mente sig forpligtet eller berettiget til at gennem-føre den af den berigtigende advokat begærede udbetaling med henblik på fremme af ejendomsoverdragelsen.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 18/22

Sagsøgte 3 har noteret sig, at sagsøgte 2 var - og er - af den opfattelse, at be-rigtigende advokats dispositioner helt overvejende var i overensstemmelse med det betingede skødes vilkår, jf. således svarskrift fra sagsøgte 2, side 3. Det tilkom ikke sagsøgte 3 at foranstalte en egentlig prøvelse heraf, og sag-søgte 3 bærer ikke ansvaret eller risikoen for rigtigheden af sagsøgte 2's be-dømmelse af dette spørgsmål.

Det bestrides, at advokat Vidne 1 overfor sagsøgte 3 har udtalt sig som anført i advokat Vidne 1's e-mail til Forstædernes Bank af 13. august 2008. Det er ubetænkeligt at lægge til grund, at sagsøgte 3, dersom en sådan udtalelse var fremkommet, ikke ville have foretage udbeta-ling fra depotet. En sådan udtalelse er i øvrigt kun vanskeligt forenelig med advokat Vidne 1's ultimatum i skrivelsen til advokat Sagsøgte 2 af 8. august 2008, hvor jo netop den 13. august 2008 var sat som sidste frist til at ekspedere overdragelsesdokumenterne til tinglysning.

Accept af risiko/egen skyld Det gøres videre gældende, at der foreligger accept af risiko eller egen skyld fra sagsøgers side, hvorved henvises til advokat Vidne 1's ad-færd i sagen, ikke mindst det nævnte ultimatum sammenholdt med den manglende afstandtagen fra udbetalingen overfor sagsøgte 3 mv. - selv efter modtagelse af e-mail fra sagsøgte 3 den 3. september 2008. Dette er som be-kendt erstatningsudelukkende (accept af risiko) og erstatningsnedsættende (egen skyld).

Tab I relation til tabet bemærkes, at der ifølge advokat Sagsøgte 2's skri-velse af 1. februar 2010 er mulighed for refusion af tinglysningsafgift vedrø-rende Adresse 5, By 3, det vil sige med et beløb stort kr. 43.400.

Friholdelse Til støtte for den nedlagte friholdelsespåstand overfor sagsøgte 1 og sagsøg-te 2 gøres det gældende, at disse sagsøgte som berigtigende advokater in-struerede sagsøgte 3 om at foretage udbetaling af de deponerede midler, hvilket - helt åbenbart - må have som konsekvens, at disse sagsøgte in soli-dum/alternativt i det hele skal friholde sagsøgte 3 for ethvert beløb, som sag-søgte 3 - mod forventning - måtte blive tilpligtet at betale til sagsøger.

Sagsøgte 3 har herved noteret sig, at den pågældende sagsbehandler hos Advokatfirma, Person 3, var ansat af sagsøgte 1.

Sagsøgte 1 har under skriftvekslingen nærmest antydet, at sagsøgte 3 skulle have undertrykt eller forstukket dokumenter. Dette bestrides - selvsagt - som grebet ud af luften. De uoverensstemmelser, som sagsøgte 1 mener at kunne påvise, vil sagsøgte 1 (og de øvrige parter) selvsagt kunne afhøre sagsøgte 3's vidner om med henblik på en afklaring heraf.

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med påstands-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 19/22

dokumenterne.

Rettens begrundelse

og afgørelse

Sagsøger ApS deponerede den 11. august 2008 2.500.000 kr. i Jyske Bank. Af deponeringsvilkårene fremgår:

"...

Deponeringen frigives til sælger eller dennes befuldmægtigede på følgende betingelser: Ved forevisning af endeligt skøde, som adkomst for køber, uden præjudicerende retsanmærknin-ger og når nedenstående særlige betingelser i øvrigt er dokumenteret opfyldt overfor Jyske Bank.

...

Særlige betingelser

Beløbet kan først frigives når endeligt skøde er tinglyst anmærkningsfrit, samt at servitut lyst d. 16.05.1950 vedr. tilbagekøbsret til Københavns Kommune tillige er aflyst - se i skø-det under servitutter på side 2.

..."

Formålet med købers deponering af købesummen er, at sælger opnår sikker-hed for købesummens betaling, mens køber opnår sikkerhed for retten til at erhverve ejendommen. Heri ligger, at depotbanken har en forpligtigelse til at påse, at balancen mellem parterne ikke forskubbes til ugunst for den ene af parterne. Jyske Bank var som depotbank i henhold til deponeringsbetingel-serne forpligtet til at frigive beløb fra depotet på anmodning fra den berigti-gende advokat, såfremt deponeringsvilkårene herfor var opfyldt.

Det fremgår således af deponeringsvilkårene, at betingelserne skulle dokumenteres over for Jyske Bank. Kravet om dokumentation må særligt gælde i nærvæ-rende tilfælde, hvor berigtigende advokat ikke - som normalt - var købers advokat, men derimod sælgers advokat, og hvor Jyske Bank var bekendt hermed.

Da Jyske Bank den 13. august 2008 modtog anmodningen om frigivelse, kontaktede Jyske Bank købers bank, Forstædernes Bank, for at opnå ban-kens accept af, at pengene kunne frigives af depotet. Det må efter forklarin-gerne lægges til grund, at Forstædernes Bank ikke accepterede frigivelse fra depotet, og at ej heller købers advokat accepterede frigivelse.

Tværtimod lægges det efter forklaringen afgivet af advokat Vidne 1 til grund, at advokat Vidne 1 krævede, at en frigivelse af pengene forudsatte indeståelse fra Jyske Bank, hvilket støttes af advokat Vidne 1 brev af 8. august 2008 til advokat Sagsøgte 2 og mail af 13. august 2008 til Vidne 4, Forstædernes Bank. Der er enighed om, at Jyske Bank ikke afgav indeståelse.

Jyske Bank valgte den 14. august 2008 med henvisning til anmodningen fra den berigtigende advokat at frigive 655.958 kr. fra deponeringskontoen til brug for indfrielse af hjemfaldspligt samt betaling af tinglysningsafgifter, u-agtet at der hverken forelå tinglyst anmærkningsfrit skøde eller aflysning af servitut som krævet i deponeringsvilkårene, og uagtet at man ikke havde fået

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 20/22

accept fra hverken købers bank eller købers advokat, som banken havde an-modet om.

Under disse omstændigheder, hvor Jyske Bank valgte at frigive beløbet i strid med betingelserne i deporingsvilkårene, og idet Jyske Bank positivt var bekendt med, at købers advokat ikke havde accepteret frigivelsen, finder ret-ten, at Jyske Bank har handlet culpøst, og at Jyske Bank dermed er erstat-ningsansvarlig over for Sagsøger ApS.

Det fremgår af skøder og allonger, at berigtigende advokat var advokat Sagsøgte 1. Imidlertid blev ekspeditionerne omkring handlens berigtigelse ud-ført af advokat Sagsøgte 2 på vegne af advokat Sagsøgte 1,

Vidne 2, Jyske Bank, har forklaret, at hun telefonisk kontaktede ad-vokat Sagsøgte 2, da hun modtog anmodningen om frigivelse, og at advokt Sagsøgte 2 da meddelte, at betingelserne for frigivelse af belø-bet fra deponeringskontoen var opfyldt, idet advokat Sagsøgte 2 med-delte, at der var hjemmel til frigivelsen i skødet.

Uanset at frigivelsen som nævnt oven for var i strid med deponeringsvilkårene, og at Jyske Bank på den baggrund har pådraget sig erstatningsansvar over for Sagsøger ApS, finder retten i det indbyrdes forhold med advokat Sagsøgte 2 ikke, at det kan bebrejdes Jyske Bank, at banken valgte at følge instruktionen fra ad-vokat Sagsøgte 2, der handlede som berigtigende advokat.

Det be-mærkes, at der i skødet alene var hjemmel til at anvende det deponerede be-løb til indfrielse af pantehæftelser, men ikke til indfrielse af hjemfaldspligt og tinglysningsafgifter, og at skødets bestemmelser må fortolkes indskræn-kende henset til formålet med deponeringen.

Dette støttes blandt andet af, at advokat Sagsøgte 2 i første omgang anmodede Virksomhed A/S 1 om at indbetale pengene og først besluttede at anvende midlerne fra deponerings-kontoen, da pengene fra Virksomhed A/S 1 ikke kom. Desuden handlede advokat Sagsøgte 2 klart i strid med instruksen i brev af 8. juli 2008 fra købers advokat, advokat Vidne 1, og uden at sikre sig, at handlen hang økonomisk sammen.

På den baggrund skal advokat Sagsøgte 2 i op-gøret mellem denne og Jyske Bank endeligt bære ansvaret over for køber, således, at Sagsøgte 2 skal friholde Jyske Bank i forhold til Sagsøger ApS.

Anmodningen om frigivelse blev afsendt af advokat Sagsøgte 1's advokat-sekretær Person 3, for hvem advokat Sagsøgte 1 hæfter. Uan-set at berigtigelsen i praksis blev forestået af advokat Sagsøgte 2, der fungerede som selvstændigt virkende advokat, jf. samarbejdsaftalen mellem Advokatfirma og advokat Sagsøgte 2, hæfter advokat Sagsøgte 1 som berigtigende advokat i forhold til Jyske Bank for de handlinger hans an-satte og hvertagere foretager, idet bemærkes, at advokat Sagsøgte 2 i hele forløbet skrev på Advokatfirma brevpapir og på vegne af advokat Sagsøgte 1.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 21/22

I det indbyrdes forhold mellem advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 må advokat Sagsøgte 1 anses for hvervgiver og advokat Sagsøgte 2 som selvstændigt virkende advokat. Henset til, at anmodningen om frigivelse blev sendt af Advokatfirma ved advokat Sagsøgte 1's advo-katsekretær Person 3, for hvem han hæfter, anses advokat Sagsøgte 1 som berigtigende advokat solidarisk ansvarlig med advokat Sagsøgte 2 indbyrdes og i forhold til Jyske Bank.

Idet den skadegørende handling - nemlig frigivelsen af det deponerede beløb - først skete den 14. august 2008, og idet stævning er modtaget i retten den 12. august 2011, er Sagsøger ApS' krav ikke forældet, jf. forældelseslo-vens § 2, stk. 4, jf. § 3, stk. 1.

Henset til, at tinglysningsafgifterne blev indbetalt af Virksomhed A/S 1, er Sagsøger ApS ikke berettiget til at kræve tilbagesøgning heraf, hvorfor Sagsøger ApS ikke har tilsidesat sin tabsbegrænsningspligt. Retten finder end-videre ikke, at Sagsøger ApS har udvist egen skyld eller accept af risiko.

Sagsøger ApS' påstand tages herefter til følge.

Advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal in solidum friholde Jyske Bank for ethvert beløb i denne sag i forhold til Sagsøger ApS.

Den indbyrdes friholdelsespåstand mellem advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 tages ikke til følge.

Sagsomkostninger Advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 og Jyske Bank skal in soli-dum i sagsomkostninger til Sagsøger ApS betale 87.500 kr. inklusive moms, samt 16.060 kr. til dækning af retsafgift og 2.000 kr. til dækning af vidnegodtgørelse.

Advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal in solidum friholde Jyske Bank for de sagsomkostninger, som Jyske Bank er pålagt at betale Sagsøger ApS.

Advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal i sagsomkostninger til Jyske Bank betale 87.500 kr. inklusive moms.

I forholdet mellem advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2 skal ingen betale sagsomkostninger til den anden part.

Retten har lagt vægt på sagens resultat, sagens værdi, og at sagen har været hovedforhandlet over 2 retsdage.

Thi kendes for ret

:

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43

Side 22/22

De sagsøgte, advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 og Jyske Bank A/S, tilpligtes in solidum at betale sagsøger, Sagsøger ApS, 655.958 kr. med tillæg af procesrente fra 12. august 2011 til betaling sker.

De sagsøgte, advokat Sagsøgte 1, advokat Sagsøgte 2 og Jyske Bank A/S, skal i sagsomkostninger til Sagsøger ApS betale 105.560 kr., der forrentes efter rentelovens § 8a.

De sagsøgte, advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2, tilpligtes in solidum at friholde Jyske Bank A/S for ethvert beløb, herunder sagsomkost-ninger, som Jyske Bank A/S betaler i sagen til Sagsøger ApS.

De sagsøgte, advokat Sagsøgte 1 og advokat Sagsøgte 2, skal i sags-omkostninger til sagsøgte, Jyske Bank A/S, betale 87.500 kr., der forrentes efter rentelovens § 8a.

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D43