BS-457/2015-ALB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 266.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I AALBORG

DOM

Afsagt den 5. november 2019

sag nr. BS 12-351/2015:

Sagsøger Adresse 2 2300 København S mod Sagsøgte Adresse 4 By

og

sag nr. BS 12-1923/2016:

Sagsøger Adresse 2 2300 København S mod Sagsøgte A/B (forening) c/o Virksomhed A/S 1 Adresse 3 2800 Lyngby

og

sag nr. BS 12-863/2017:

Sagsøger Adresse 2 2300 København S mod Sagsøgte ApS 1 Adresse 5 2300 København S

og

sag nr. BS 12-864/2017:

Sagsøger Adresse 2 2300 København S

Side 2/45

mod

Sagsøgte ApS 2

Adresse 5

2300 København S

og

sag nr. BS 12-1191/2017:

Sagsøgte

Adresse 4

By

mod

Sagsøgte A/B (forening)

c/o Virksomhed A/S 1

Adresse 3

2800 Lyngby

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen vedrører

Påstande

BS 12-351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:

Sagsøger, har fremsat påstand om, at Sagsøgte, tilpligtes til Sagsøger

Sagsøger at betale 473.725,12 kr. med tillæg af procesrente fra sagens anlæg til den 25. november 2016 for så vidt angår 250.000 kr., og fra den 26. november 2016 til den 21. april 2017 for så vidt angår 391.000 kr. og fra den 22. april 2017 for så vidt angår 473.725,12 kr.

Beløbet er opgjort således:

1. Badeværelse

2. Skuffer køkken

Svampeskade

3.

Nyt køkken

4.

Filter tørretumbler

5.

Elinstallation

6.

Håndklædetørrer

7.

2 døre

8.

Skimmelsvamp soveværelse

9.

Boligafgift

10.

150.000,00 kr.

7.500,00 kr.

120.000,00 kr.

22.500,00 kr.

1.000,00 kr.

50.000,00 kr.

500,00 kr.

20.000,00 kr.

12.000,00 kr.

90.225,12 kr.

I alt473.725,12 kr.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse mod

betaling af et mindre beløb end det påstævnte.

Side 3 / 45

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:

Sagsøger, har fremset påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til in solidum med

Sagsøgte og Sagsøgte ApS 2 at betale kr. 240.225,12 til Sagsøger med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg, og at påstandsbeløbet delvis skal betales ved samtidig frigivelse af restdeponering hos administrator.

Beløbet er opgjort således:

3. Svampeskade 120.000,00 kr.

4. Nyt køkken 30.000,00 kr.

10. Boligafgift 90.225.12 kr.

I alt240.225,00 kr.

Sagsøgte A/B har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et

mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1:

Sagsøger, har fremsat påstand om, at Sagsøgte ApS 1 tilpligtes in

solidum med Sagsøgte at betale kr. 50.000 til Sagsøger med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg.

Beløbet er opgjort således:

6. Elinstallation50.000,00 kr.

Sagsøgte ApS 1 har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært frifindelse

mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end det påstævnte.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et

mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2: Sagsøger har fremsat påstand om, at Sagsøgte ApS 2 tilpligtes in

solidum med Sagsøgte at betale kr. 390.225,12 til Sagsøger med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg.

Beløbet er opgjort således:

1. Badeværelse 150.000,00 kr.

3. Svampeskade 120.000,00 kr.

4. Nyt køkken 30.000,00 kr.

5. Filter tørretumbler1.000,00 kr.

10. Boligafgift90.225,12 kr.

Side 4 / 45

I alt

Fratrukket som følge af fejl 391.225,12 kr.

1.000,00 kr .

I alt 390.225, 12 kr.

Sagsøgte ApS 2 har fremsat påstand om, frifindelse, subsidiært frifindelse mod betaling af et af retten fastsat mindre beløb end det påstævnte.

Sagsøgte har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et

mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af procesrente fra adcitationssagens anlæg og til betaling sker.

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:

I. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes at holde Sagsøgte

Sagsøgte skadesløs for ethvert beløb, som Sagsøgte måtte blive dømt til at betale herunder sagsomkostninger og renter i sag BS 351/2015, som Sagsøger har anlagt mod Sagsøgte.

2. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte at betale I 30.607 kr. tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til betaling sker.

Beløbet er opgjort som differencen mellem den fastsatte og godkendte andelsværdi på 862.182 kr. og den af Sagsøgte opgjorte andelsværdi på 992.789 kr.

3. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte at betale 3.759,38 kr. tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til betaling sker.

Beløbet er opgjort til boligafgift og a'conto varme for september 2014.

4. Sagsøgte har fremsat påstand om, at Sagsøgte A/B tilpligtes til Sagsøgte

at frigive 112.182 kr., som er tilbageholdt af provenu fra Sagsøgtes salg til Sagsøger tillige med procesrenter fra 10. december 2014 og til betaling sker.

Sagsøgte A/B har fremsat påstand om frifindelse, subsidiært betaling af et

mindre af retten skønsmæssigt fastsat beløb end det påstævnte med tillæg af procesrente fra sagens anlæg og til betaling sker.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-

lovens § 218 a, stk. 2.

Sagen drejer sig i første række om, hvorvidt der er mangler ved en andels-bolig, og i givet fald om betingelserne for fremsættelse af erstatningskrav og

Side 5/45

krav om forholdsmæssigt afslag er opfyldt. I anden række vedrører sagen om andelsværdien i regnskabet for 2013 er fastsat for lavt, og om Sagsøgte A/B i givet fald er erstatninsansvarlig overfor Sagsøgte, og i tredje række om Sagsøgte har betalt for meget i boligafgift og a'conto varme for september 2014.

BS 12-351/2015 er anlagt den 2. marts 2015.

BS 12-1923/2016 er anlagt den 25. november 2016.

BS 12-863/2017 er anlagt den 21. april 2017.

BS 864/2017 er anlagt den 21. april 2017.

BS 12-1191/2017 er anlagt den 12. juli 2017.

Med overtagelse pr. 15. september 2014 overdrog Sagsøgte sin andel i Sagsøgte A/B til Sagsøger, vedrørende andelslejlighed nr. 4, Adresse 6. Købesumme var specificeret således:

Andelskrone iflg. seneste regnskab 821.250,00 kr.

Forbedringer opgjort af vurderingsfirma 38.632,00 kr.

Almindeligt løsøre 2.300,00 kr.

Nedslag iflg.aftale 0,00 kr.

Pris excl. omkostninger 862.182,00 kr.

Omkostninger ved handlen som køber betaler

Indskud til foreningen 1.500,00 kr.

Navneskilt til dør 400,00 kr.

2 mdr. depositum til foreningen 6.138,76 kr.

Boligafgift m.m. 15.10.09-31.10.09 1.879,69 kr.

Købspris i alt incl. omkostinger 872.100,45 kr.

Der er under sagen enighed om, at Sagsøger indbetalte købsprisen til

foreningen, der udbetalte beløbet til Sagsøgte med fradag af 112.182 kr., der blev tilbageholdt til sikkerhed for eventuelle mangelskrav.

Af overdragelsesaftalens § 1 fremgår blandt andet, at indsigelser vedrørende

lejlighedens stand, skal anmeldes skriftligt til bestyrelsen inden 14 dage efter overtagelsesdagen, og at køber efter dette tidspunkt fortaber sin ret til at rejse krav overfor sælger/foreningen.

Der blev forud for handlen foretaget VVS- og EL-syn.

Der blev endvidere indhentet vurderingsrapport, der opgjorde forbedringerne

til 38.632 kr.

I regnskaberne for 2013 og 2014 udarbejdet af Sagsøgte A/B er andelsværdien

Side 6/45

opgjort til 821.250 kr. svarende til 10.950 kr. pr. m2.

Hensættelser til vedligeholdelse er i begge regnskaber opgjort til 848.000 kr.

Regnskabet for 2013 blev enstemmeigt godkendt på generalforsamling den

28. april 2014. Det fremgår, at Sagsøgte har underskrevet som formand

for foreningen.

I regnskabet for 2015 udarbejdet af statsautoriseret Revisionsfirma

Revisionsfirma er angivet forskellige beregningsmetoder for an-delsværdien. Maksimalprisen beregnet på baggrund af valuarvurdering er anført til 12.294,62 kr. pr. m2. og maksimalprisen beregnet på baggrund af den offentlige vurdering er anført til 11.924,25 kr. pr. m2.

På ekstraordinær generalforsamling den 27. oktober 2016 blev det vedtaget at fastholde andelskronens værdi på 10.950 kr. pr. m2.

Det fremgår, at andelskronens værdi i forbindelse med et salg pr. 1. december og 22. december 2015 blev fastsat til 11.869,99 kr. pr. m2.

Ved mail af 23. september 2014 reklamerede Sagsøger overfor Sagsøgte

Sagsøgte og Sagsøgte A/B over mangler ved lejligheden.

Den 20. februar 2015 afgav teknologisk institut en rapport vedrørende kon-

statering af skimmelsvamp.

Der er under sagen foretaget syn og skøn, og skønsmanden har udarbejdet

erklæring

af 27. april 2016, betalt af Sagsøgte med 23.750 kr. og af Sagsøger med 28.125 kr.,

af 10. oktober 2016, betalt af Sagsøger med 5.304,75 kr. og af Sagsøgte med 656,25 kr.,

af 23. maj 2018, betalt af Sagsøgte A/B med 36.250 kr, af Sagsøger med

5.500 kr., af Sagsøgte med 28.000 kr.

Forklaringer:

Sagsøger har forklaret, at hun arbejder som sekretær i Styrelsen for

Patientsikkerhed. Hun har kendt sin samlever Person 2 i omkring 14 år. Frem til hun i august 2014 købte lejligheden på Adresse 6, havde de boet hver for sig. Hun købte lejligheden med henblik på at sammenlægge den med Person 2's lejlighed, Adresse 2. Person 2's mor, Person 1, boede i samme ejendom og var administrator for andelsboligforeningen, Sagsøgte A/B.

Hun havde således allerede inden købet været på besøg i ejendommen flere gang. Hun besigtigede lejligheden en gang, inden hun besluttede sig for at købe den. Hun vidste godt, at der fandtes en vedtægt for foreningen, men den havde hun ikke rigtig sat sig ind i. Hun var dog opmærksom på, at der var lavet

Side 7/45

både el- og VVS-syn. Person 2 er elektriker, og de havde nogen bemærkninger

til det første el-tjek. Da det var blevet rettet, så alt fint ud.

Vurderingsrapporten og de heri anførte forbedringer, havde de ingen

bemærkninger til, og hun tænkte, at alt var, som det skulle være. Ud over at vælte en væg for at sammenlægge lejlighederne, havde de ikke planer om, at foretage nogen ændringer eller forbedringer i lejligheden. De kunne fint leve med bad og køkken, som det var. Køkkenet ville de fremover bruge som bryggers. De foretog ikke en nærmere vurdering af prisen for lejligheden, herunder værdien af andelskronen som den var oplyst i overdragelsesaftalen. Hun vidste godt, at ejendommen trængte til at få lavet en masse ting, og at der var afsat ca. 850.000 kr. som buffer hertil. Hun betragtede ejendommen som fin, men lidt slidt.

Ifølge aftalen skulle de overtage lejligheden den 15. september 2014. De fik

imidlertid allerede nøglerne den 29. august. Det var den dag, Sagsøgte forlod stedet og kørte med sin flyttevogn til Aalborg. Aftalen var, at de mod at få nøglerne tidligere selv skulle gøre lejligheden ren. Samme dag væltede de væggen mellem de to lejligheder, og begyndte kort efter, at benytte lejligheden.

Det var hendes klare opfattelse, at indsigelsesfristen på 14 dage vedrørende fejl og mangler skulle regnes fra den 15. september 2014 uanset, at de havde fået adgang til lejligheden den 29. august 2014. Den 23. september 2014 reklamerede hun via mail over de ting, de indtil da havde fundet med forbehold for yderligere. På det tidspunkt havde de ikke bemærket fugt eller vand i køkkenet.

Hun sov sammen med sin søn i værelset ud mod gården. Sønnen begyndte efter noget tid at klage over hovedpine og sagde, at det rev i halsen. Hun havde selv de samme symptomer. Endvidere var hun noget konfus og huskede ikke så godt. Det føltes som om, hun ikke var rigtigt til stede. En søndag omkring den 28. september 2014 bankede Vidne 1 på døren og sagde, at hun havde set en stor våd plet på ydermuren.

De lukkede straks for vandtilførslen til lejligheden og kiggede i køkkenskabet under køkkenvasken, hvor det var fugtigt. De satte affugtere op i håbet om at udtørre skaden. Samme dag skrev hun til Sagsøgte og rettede henvendelse til bestyrelsen og gjorde opmærksom på deres opdagelse. Andelsboligforeningen foretog sig imidlertid intet.

De stod alene med det hele, selvom det klart fremgik af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations hjemmeside, at det var foreningens ansvar, måtte de gøre alt selv. Det var også hende, der anmeldte det til foreningens forsikringsselskab, men de afviste ethvert ansvar. Efter lang tids diskussion med bestyrelsen blev de enige om, at få Teknologisk Institut ud for at se på det.

Inden da havde de indhentet rapporten fra Person 7. Sagsøgte var de efter mailen af 23. september 2014 ikke længere på talefod med.

I oktober/november fandt de ud af, at deres symptomer skyldtes

skimmelsvamp. De opgav derfor at bruge lejligheden og satte igen en væg op mellem de to lejligheder. Det hjalp straks. Herefter har de kun brugt lejligheden til opbevaring og rygelokale. Person 2 går således ind i lejligheden, når han skal ryge og det samme gør deres gæster. Person 2 sidder også nogen

Side 8 / 45

gange i stuen ud mod gaden og bruger sin computer. De har aldrig brugt badet i badeværelset, da de har fået oplyst, at gulvafløbet ikke er lovligt.

I oktober 2018 fik de besked om, at det ikke skulle yderligere syn og skøn

til, og de kunne gå igen med at udbedre skaderne. Det havde de imidlertid slet ikke økonomi til. Hun havde aldrig købt lejligheden, hvis hun dengang havde været bekendt med skadernes omfang.

De har betalt boligafgiften for perioden 15.09.2014-30-09.2014. Det var en

del af prisen for lejligheden, som det fremgår af overdragelsesaftalen.

Det var først efter Teknologisk Institut havde været der, at de pillede tapetet af i soveværelset og konstaterede skimmelsvamp på ydervæggen. Hun kan ikke huske, om hun nævnte symptomerne med hovedpine mv. overfor Person 7, men hun ved, at de nævnte deres teori om, at der var en skade under køkkenvasken. Person 7 sagde, at han havde en næse som en sporhund og med 100 % sikkerhed kunne sige, at der ikke var skimmelsvamp under vasken. De kunne heller ikke selv umiddelbart se vandskaden indefra, men nu, hvor de er blevet gjort opmærksom herpå, kan de godt se, at der er en skade. Fugten i ydermuren kunne kun ses udefra.

Sagsøgte har forklaret, at hun frem til 2009 arbejdede som

praktikpladskonsulent på en handelsskole i Aalborg. Da hun blev tilbudt et arbejde i København flyttede hun dertil og købe en andelslejlighed i Sagsøgte A/B. Det var en bekendt, der via et opslag på Facebook havde gjort hende opmærksom herpå. Da der ikke var søgt om byggetilladelse til nedsænkning af lofterne i køkken og bad, havde hendes sælger, Person 8, på Person 1's opfordring, inden salget indsendt ansøgningen.

Der blev endvidere lavet et El og VVS syn. I forbindelse med VVS-synet var der to mænd i lejligheden, der undersøgte den og skrev rapporten af 10. oktober 2009. Hun betalte 30.745 for forbedringer. Det er det samme beløb, som går igen i vurderingsrapporten fra Arkitektfirma A/S i forbindelse med hendes salg. De 9.687 kr. er det beløb, hun selv har udført forbedringer for.

Døren til køkkenet og døren fra gangen og ind til stuen har aldrig været

monteret, mens hun har boet i lejligheden. Hun vidste, at der stod to døre i et loftsrum og en i et kælderrum, og hun gik ud fra, at to af disse var de manglende døre. Det er dog ikke noget, hun har undersøgt nærmere.

Det var Person 1, der stod for alt i foreningen frem til 2012, hvor hun selv blev valgt som formand. Person 1 var kørt sur i det og havde opfordrede hende til at stille op. Det var ikke nemt at være formand, bl.a. fordi det ikke var nemt at samarbejde med Person 1; der fortsat var administrator. Hun følte, at hendes arbejde blev mere og mere surt. Når Person 1 sagde, at hun skulle skrive under på noget, gjorde hun det, men uden at gennemgå det nærmere. Det foregik på samme måde, da hun i en periode var intern revisor sammen med Vidne 4.

Side 9/45

Samarbejdet i bestyrelsen, der ud over hende bestod af Person 3 og Person 1, blev efterhånden meget anspændt. Da Person 1 i 2014 meddelte, at hun ikke længere ville være administrator, var de derfor alle lettede. Det endte med,

at der var kampvalg til bestyrelsen, og at Vidne 1 blev valgt som ny formand. Klimaet i foreningen var dog stadig ikke godt, og hun havde ikke lyst til at bo der længere.

I løbet af maj 2014 besluttede hun sig for at sælge sin andel. Andelen blev

først udbudt til salg, hos de andre medlemmer af foreningen. Hun skrev til alle, men ingen ønskede at købe. Herefter satte hun et "til salg" skilt i vinduet. Samme dag bankede Person 2 på og sagde, at han og Sagsøger gerne ville købe, idet de ønskede at sammenlægge lejligheden med deres egen. Der var også en udefrakommende, der reagerede på hendes vinduesopslag. Han var også interesseret i at købe.

Hun indhentede selv de rapporter, der var nødvendige, for at hun kunne sælge. Det var således hende, der rettede henvendelse til Person 4. Hun vidste, at han plejede at stå for at lave vurderingsrapporten. Det havde han også gjort, da hun selv købte. Bortset fra de få forbedringer , hun havde lavet, var der ikke nogen ændringer til rapporten. Det var ren genbrug. Hun ved ikke hvad det dækker over, når der

i rapporten står side 6 står, at der var el i ny og oprindelig kvalitet. Det med udskiftning af målertavle, havde stået på samme måde, da hun købte. Person 4 var allerede i besiddelse af de gamle El- og VVS rapporter, og hun indhentede derudover nogen nye. Hun kontaktede blot Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2 , som foreningen plejede at bruge.

Hun fik at vide, at Person 2 eller Person 1 havde brokket sig over den først el-rapport, og der blev udbedret nogen ting, hvorefter Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1 udarbejdede en ny attest. Hun betalte ikke noget for den anden attest. VVS attesten blev udarbejdet efter at to mænd, havde været i lejligheden i omkring en time.

Det var Person 1, der udfærdigede overdragelsesaftalen. Hun flyttede en fredag

og havde først set den tirsdagen forinden. Hun skrev den under den 26. august 2014, og ikke den 28. som det fremgår. Det skete under et møde i kælderen, her blev aftalen også gennemgået. Hun var ikke opmærksom på, at det var Sagsøger, der stod som køber. Hun regnede med, at det var Person 2, der købte i kraft af sin fortrinsberettigelse, da han allerede havde en andel i foreningen. Det havde Sagsøger ikke.

Som det fremgår af overdragelsesaftalen, var salgsprisen inkl. boligafgift for den sidste halvdel af september. Hun har selv betalt boligafgift for hele september. Hun har også betalt 2 måneders depositum, det har hun ikke fået tilbage. Den 29. september 2014 afleverede hun nøglen til Vidne 1. Vidne 1 var enig i, at lejligheden var rengjort og indflytningsklar.

Mens hun boede i lejligheden, havde hun en gang bemærket et utæt vandrør under køkkenskabet. Hun kunne se, at det dryppede lidt, da hun kom hjem fra arbejde. Det var den dag, stigstregen blev skiftet. Hun satte en skål under og kontaktede Vidne 1Vidne 1Vidne 1Vidne 1Vidne 1. VirksomhedVirksomhedVirksomhedVirksomhed blev rekvireret, og siden har der ikke været antydningen af vand. I forbindelse med flytningen var

Side 10 / 45

køkkenskabet under vasken, det sidste hun pakkede og rengjorde.

Hun fik udbetalt 750.000 kr. af salgssummen, mens Sagsøgte A/B tilbageholdt 112.000 kr. Overdragelsesaftalen måtte hun rykke for flere gange og hun fik den ikke før den 20. oktober 2014. Det var først her, det gik op for hende, det var Sagsøger og ikke Person 2, der havde købt lejligheden.

Da hun modtog mailen af 23. september 2014, var det første gang, hun hørte om, at Sagsøger og Person 2 mente, at der var nogen fejl og mangler. Hun skrev tilbage, at hun ikke forstod noget af det. Den 29. september 2014 kom et tillæg til fejl- og mangels listen. Det drejede sig om en våd plamage på ydervæggen.

Hun har flere gange rykket for at få udbetalt restkøbesummen, men hun har blot fået at vide, at Person 2 og Person 1 var ved at indhente tilbud. Hun var tilstede i Person 2's lejlighed, da Person 7 foretog sin gennemgang.

Vidne 1 har forklaret, at hun til daglig arbejder på et kontor som supporter. Hun flyttede ind i Sagsøgte A/B i 2007 og blev formand for foreningen i 2014. Der havde været nogen uoverensstemmelser i foreningen, som hun havde håbet, at hun kunne hjælpe med. Det drejede sig bl.a. om, vedligeholdelse af ejendommen. Det gik imidlertid ikke så godt. Det skyldtes hovedsageligt, at den tidligere formand, Person 1, ikke ville slippe magten, og vidnet følte, at hun blot skulle være en nikkedukke. Hun trak sig derfor som formand allerede i september 2014.

Det fremgår af vedtægterne, hvordan foreningen skal forholde sig i forbindelse med et salg. Der skal således indhentes en El- og VVS attest. Foreningen har brugt forskellige håndværkere, men på daværende tidspunkt var det Sagsøgte ApS 2, de anvendte. Hun havde ikke noget med de VVS- og El-attester, som Sagsøgte fik udarbejdet at gøre.

Hun var heller ikke involveret i indhentelsen af vurderingsrapporten, men hun ved, at den blev udarbejdet af deres sædvanlige vurderingsmand. Der er hende, der som bestyrelsesmedlem har underskrevet overdragelsesaftalen, men det var Person 1, der udarbejdede alle dokumenter. Person 1 havde bedt hende om at komme op sin lejlighed og skrive under. Det er også hende, der som formand har synet lejligheden.

Det var omkring den 26. august. Her konstaterede hun, at lejligheden blev afleveret i pæn og ordentlig stand. Der var intet, der stod og dryppede, der var ikke nogen skuffer, der bandt, og der var gjort ordentligt rent. Det tog nok omkring en time. Hun fik nøglerne af Sagsøgte og gav dem videre til Sagsøger, der havde en aftale med Sagsøgte om, at hun komme ind i lejligheden inden overtagelsesdagen.

Hun mener, at Sagsøger og Person 2 samme dag gik i gang med at nedbryde væggen ind til Person 2's lejlighed. Sagsøgte ringede på et tidspunkt og spurgte, om hun havde bemærket noget med en håndklædetørrer. Det havde hun ikke. Hun husker ikke, om hun har set mailen af 23. september 2014, men det har hun formentlig. Hun talte med Sagsøger i forbindelse med en arbejd dag i foreningen.

Sagsøger nævnte ikke noget med mangler.

Der herskede nærmest krigstilstande i ejendommen, alle var på kant med

Side 11/45

hinanden, og ingen ville overholde vedtægten og husreglerne. Hun valgte derfor at sælge sin andel til Person 5, som hun kom i kontakt med over internettet, da der ikke var nogen i foreningen, der var interesserede. Person 1 var da ikke længere administrator, og det var den nye administrator, der udfærdigede dokumenterne.

Prisen var udregnet på baggrund af 2014 regnskabet, som foreningen havde fået lavet, da det viste sig, at det regnskab Person 1 havde stået for, var meget mangelfuldt og ikke levede op til lovens krav. Andelskronen havde været den samme fra 2007 til 2015, og der var sat et stort beløb af til forbedringen, som aldrig blev lavet.

Det var Housing Group, der regnede ud, hvad andelskronen fremover skulle sættes til på en måde, så de hensatte midler kom til udtryk heri. Ud over hende selv deltog også den daværende formand, Vidne 4, i arbejdet med fastsættelse af andelsværdien.

I al den tid hun boede i sin lejlighed, kom Sagsøger jævnligt i ejendommen.

Det fremgår af vedtægten, at en del af salgssummen tilbageholdes til skjulte fejl og mangler. Beløbet afregnes efter udløbet af 14 dages fristen, med minder der inden da er kommet indsigelser. Efter hendes opfattelse var 14- dages fristen sprunget den 23. september. Det tog Person 1 imidlertid ikke hensyn til, men bestemte at beløbet fortsat skulle tilbageholdes. I slutningen af september blev hun i opmærksom på, at der var fugt i ydermuren.

Vidne 4 har forklaret, at han boede i Sagsøgte A/B fra 2008 til 2015. Han er uddannet murer. Han var formand for foreningen i en periode i 2015. Han havde tidligere været med i bestyrelsen, men trak sig da han ikke kunne samarbejde med Person 1 og Vidne 1. Han har ikke haft noget med Sagsøgtes salg at gøre.

I forbindelse med en arbejdsweekend vistnok i september 2014 fortalte Person 1 og Vidne 1 ham, at der var konstateret mangler i lejligheden. Det er alt, hvad han ved om det. Han har således aldrig set mailen af 23. september 2014. Senere hørte han om en vandskade. Han var på det tidspunkt udenfor i gården og sad sammen med nogen andre fra foreningen.

Det var tydeligt at se vandskaden, når man kiggede op på ejendommen. Der var en stor plamage. Den havde ikke været der før, det er han fuldstændig sikker på. Det ville de have bemærket. Han tror desværre ikke, der blev gjort noget fra andelsboligforeningens side i anledning af fugtskaden. Han tog det selv op på et beboermøde i oktober/ november og spurgte, om det var anmeldt til foreningens forsikringsselskab.

Person 2 fortalte, at hans advokat havde sagt, at de ikke måtte gøre noget. Han var lidt rystet over, at der ikke skulle gøres noget. Da han solgte sin lejlighed blev papirerne lavet af den nye administrator, Housing Group. Det er ham, der har underskrevet overdragelsesaftalen på vegne af bestyrelsen, men det husker han ikke nærmere.

Han havde tidligere klaget over regnskabet fra 2014, og generalforsamlingen var blevet enige om, at få lavet et regnskab af en ekstern revisor. Problemet med regnskabet fra 2014 var, at man ikke kunne se, hvordan andelskronen blev beregnet. Aftalen blev godkendt af andelsboligforeningen,

Side 12 / 45

Vidne 2 har forklaret, at han er uddannet grafiker og arbejder på DR. Han har været næstformand i Sagsøgte A/B, siden han i maj 2014 blev medlem af foreningen. Han har således været i bestyrelsen under alle de relevante overdragelsesaftaler. Når bestyrelsen gennemgår en aftale, er de opmærksomme på, om andelskronen passer nogenlunde med regnskabet.

De er også opmærksomme på ejendommens stand, og på om der er indhentet VVS og EL rapporter. Han har modtaget mailen med oplysning om mangler af 23. september 2014. Han havde ikke forud herfor hørt noget ommangler, og de havde i bestyrelsen svært ved at vurdere det, men en del af købesummen blev tilbageholdt. Det var noget, Person 1 anbefalede.

På det tidspunkt havde de været i lejligheden og set, at der var noget, som ikke var i orden.

Vandskaden blev han gjort opmærksom på i september. Han husker ikke nærmere hvornår, herunder om det var før eller efter den 23. september 2014. Han har ikke selv været i lejligheden, for at se hvad der var galt, men det tror han formanden, Person 5, har.

Han mener ikke, at september måneds boligafgift er betalt to gange.

Andelsværdien havde de frem til valuarvurderingen holdt lavt. Efter vurderingen blev den ikke hævet ret meget. De havde overvejet, om den skulle hæves, men valgte ikke at gøre det. Andelskronen har stort set samme værdi i dag. Det er korrekt, at de væsentligste vedligeholdelsesopgaver endnu ikke er udført, og at hensættelserne således ikke er brugt. Han kan ikke huske eller genkende de to handler, der har været foretaget efter Sagsøgtes handel.

Vidne 3 har forklaret, at han frem til 1. maj 2019 var direktør og ejer af Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2. Han er fortsat tilknyttet selskabet.

Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2 har været faste håndværkere for Sagsøgte A/B, og har lavet blandet vedligeholdelses og renoveringsarbejde. I forbindelse med andelssalg blev de typisk ringet af enten foreningens formand eller andelshaveren selv og bedt om at udarbejde el og VVS attester. Han mener, det var Person 1, der orienterede ham om Sagsøgtes handel, men det var Sagsøgte, der rekvirerede Sagsøgte ApS 1 og Sagsøgte ApS 2.

I forbindelse med et el-syn tjekker de alene omkring 10 % af en installation, da de ikke laver destruktive indgreb. Under el-synet hos Sagsøgte fandt de enkelte ting, der skulle udbedres. Da det var sket, foretog de et nyt syn. Det var primært Person 2, de var i dialog med. Synet kostede 1.000 kr.

VVS-synet er også en stikprøvekontrol. Det tager ca. en time, og de undersøger alene synlige dele, og vurderer på baggrund heraf om noget er ulovligt. Det er på forhånd aftalt med foreningens formand og administrator,

Side 13 / 45

hvad synene skal indeholde. Her var det alene en visuel gennemgang.

Hvis de skulle have fundet, alt det skønsmanden skriver om, ville det have taget 1-2 arbejdsdage, og det havde krævet destruktive indgreb.

Han har selv foretaget VVS tjekket. Han husker, at det var en ældre

lejlighed i pæn stand. Han gennemgik den visuelt, og testede endvidere afløb og vandinstallationer, herunder om der var tryk nok på. Det tog han 800 kr. De synlige ting skønsmanden har påpeget, var der ikke, da han var i lejligheden. Han forsøgte at åbne gulvafløbet med den skruetrækker, han havde med, men det var ikke muligt. Herefter gjorde han ikke yderligere, hvilket er efter aftale med foreningen.

Han kender det imidlertid fra andre lejligheder og har aldrig hørt om vandskader. Derfor gik han ud fra, at det var lovligt. Den ulovlighed skønsmanden har fundet, var således ikke synlig for en fagmand, da han var i lejligheden. Det havde krævet, at han bankede gulvet op. Det samme gælder vådrumsmembranen, og de rør der løb i væggen.

Man kan heller ikke uden at åbne afløbet se, om der er en smørmembran, hvilket i øvrigt ikke er et lovkrav. Han gennemgik badeværelset, der var ikke nogen opfugtning og ingen utætheder, som ville have været relativt simple at se. Hvis der havde hængt et håndklæde foran, ville han have fjernet det. Han kiggede ind i køkkenskabet, men så ikke tegn på fugt. Han mærkede ikke efter.

Han har stor erfaring med at lave VVS tjek. Han laver således ikke andet i 10 timer dagligt. Det er let for ham at se, hvis der er fugtudtræk. Hvis de opdager, at der er noget galt skriver de det ned og giver et overslag på udbedringsudgiften. Det var et helt standart eftersyn, der blev foretaget.

Når man bedømmer de tjek, de har lavet, kan man ikke sammenligne VVS

delen, der er afhængig af den aftale, der er indgået, med el delen, der er mere lovreguleret og følger en blanket.

Han kan ikke huske hvilket arbejde Sagsøgte ApS 2 i øvrigt har lavet i ejendommen, men det vil fremgå at hans computer system.

Parternes synspunkter

Sagsøger, har procederet sagerne samlet på baggrund af

påstandsdokument 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 12-351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:

”…

ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende

At sagsøgte er ansvarlig for fundne mangler i andelsboligen i

h.t. særkilt opregning i støttebilag idet der efter såvel andelsboliglovgivning som vedtægter og overdragelsesaftale samt retspraksis påhviler sælger at

Side 14 / 45

overdrage andelen i mangelfri stand,

Atsagsøgte er ansvarlig efter dansk rets almindelige erstatnings-

regler på grund af ond tro samt den i praksis udviklede skærpede culpabedømmelse, som gælder for lejere og andelshavere vedrørende kritiske installationer som fx vandinstallationer,

Atskønserklæringer samlet set entydigt peger på sagsøgte som

ansvarlig,

Atafskrivningsregler for mangler ikke finder anvendelse ved

ulovlige forhold. …”

Sagsøger har under sagen præciseret, at det i forhold til Sagsøgte

gøres gældende, at der vedrørende alle krav er grundlag for et forholdsmæs-sigt afslag, mens det alene gøres gældende, at der er grundlag for fremsættel-se af erstatningskrav vedrørende krav nr. 3, 4 og 10

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:

”…

ANBRINGENDER

Kravet støttes på erstatningsansvar, idet andelsboligforeningen efter

retspraksis hæfter for mangler i andelsboligen hvor der efter gennemførelse af sagkyndige undersøgelser fortsat måtte være uklarheder om, hvad skadesårsagen er. ...”

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1: ”…

ANBRINGENDER

Kravet støttes på betragtninger om erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning og erklæringsarbejde. …”

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2:

”…

ANBRINGENDER

Kravet støttes på betragtninger om professionelt erstatningsansvar for mangelfuld rådgivning og erklæringsarbejde. …”

Sagsøgte har procederet sagerne samlet på baggrund af påstandsdokument

af 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 351/2015 Sagsøger mod Sagsøgte:

”…

Anbringender

:

Til støtte for de nedlagte påstande gøres det gældende:

Side 15 / 45

1.1.sagsøger har reklameret for sent. Fristen i overdragelsesaftalens § 1 (bilag I) på 14 dage er overskredet. Der er ikke reklameret over vandskaden i køkken og over brystning i bilag C. Reklamation vedrørende håndklædetørrer er først sket ultimo november 2014. Der er i bilag C alene reklameret over en dør. Fristen må regnes for den faktiske overtagelse 29.08.2014.

1.2.sagsøgte ikke er erstatningsansvarlig. Der er intet ansvarsgrundlag. Der er ingen årsagsforbindelse mellem en evt. erstatningspådragende adfærd og sagsøgerens tab, der i øvrigt er udokumenteret. Arkitekt besigtigede 19.06.2014 (bilag 4). Person 7 besigtigede 27.11.2014 (bilag 7).

Pkt. 1:badeværelset er renoveret i 1997 (bilag H) og andelsboligforeningen gav tilladelse hertil. Sagsøgte ApS 2 besigtigede 15.07.2014 (bilag 2). Sagsøgerens vvs-installatør afgav tilbud 07.10.2014 (bilag 6). Person 7 konstaterede ikke fugtophobning (bilag 7). HouseCenter besigtigede 30.01.2015 (bilag 11).

Pkt. 2:sagsøger har ikke betalt for skuffer i køkken.

Pkt. 3 og 4: udbedring af svampeskade: sagsøgte har ikke

udført arbejder der har medført behov for udbedring. Køkken er opsat i 1997 (gasbeton). Det er ikke bevist, at vandskaden var opstået på tidspunktet for risikoens overgang. Skønsmanden svarer på spm. SSAdc. IB, at forskubning/løsning af et kobberrør monteret med samlinger, ikke nødvendigvis vil vise tegn på vandudsivning med det samme. På spm. SSAdc.

IC svarer skønsmanden, at udskiftning af faldstamme med stigestrenge er sket i henhold til almindelig god håndværksmæssig skik. På spm. SSAdc. 1A svarer skønsmanden, at dryp/sivning ikke har pågået i længere tid (max. 1-2 måneder) forud for opdagelsen. Risikoen må anses for overgået ved den faktiske overtagelse den 29.08.2014.

Ifølge bilag 13 har Sagsøger opdaget vandskaden 28.09.2014, men der er først reklameret overfor sagsøgte på et langt senere tidspunkt. Forholdet er først klart for sagsøgte ved Person 7's besigtigelse 27.11.2014.

Pkt. 5: tørretumbler er anskaffet af sagsøgeren.

Side 16/45

Pkt. 6: el er udført før sagsøgtes ejertid. Sagsøgte ApS 1

besigtigede el 02.08.2014 (bilag 2). Sagsøgerens

elektriker afgav tilbud 09.10.2014 (bilag 5). Af vurderingsrapport (bilag 4) fremgår, at ledningsføring va r "i ny og oprindelig kvalitet."

Pkt. 7: håndklædetørrer: reklamation er først sket ultimo

november 2014.

Pkt. 8: døre: køkkendør passer ikke som følge af, at der

blev etableret gulvvarme i køkken i 1997. Forholdet var synligt for sagsøgeren. Der

foreligger ikke mangler.

Pkt. 9: brystning i soveværelset: arbejdet er udført før

sagsøgtes ejertid.

Pkt. 10:betalt boligafgift mv. i 2 år. Sagens udstrækning

må tilskrives sagsøgerens forhold. Boligen har været delvis beboelig. Sagsøgerens effekter stod i lejligheden. Kravet er først rejst 24.04.2017 og fortabt ved passivitet.

1.3. de påberåbte mangler må tilskrives manglende vedligeholdelse og/

eller arbejder udført af andelsboligforeningen. Vedligeholdelsespligten for de pågældende forhold påhviler andelsboligforeningen i h.t. vedtægternes § 10 (bilag 3) som ændret ved bilag B. Ingen af de påberåbte forhold er foranlediget af manglende vedligeholdelse fra sagsøgtes side.

1.4. et forholdsmæssigt afslag i købesummen ikke kan overstige det

beløb, der er betalt for de pågældende forbedringer - og dermed ikke kan overstige kr. 38.632 (bilag 4 side 7). Af dette beløb udgør badeværelse kr. 7.254 (bilag 4 pos. 1.24-1.30), køkken kr. 5.480 (pos. 1.16-1.23), el kr. 3.250 (pos. 1.1) og brystning kr. 650 (pos. 1.15) Den hen vises til U2015.498H. Der skal bortses fra udgifter til udbedring af skader på bygningsbestanddele, som det påhviler andelsboligforeningen at vedligeholde, og der skal tages hensyn til sagsøgerens nytte ved forbedringen samt værdien af, at der ved udbedring sker udskiftning af gammelt med nyt.

1.5. den håndklædetørrer , som sagsøgte overdrog til sagsøger den

29.08.2014, fremstod som ny.

1.6. vandskaden er opstået efter den faktiske overtagelse den

29.08.2014. Vandskaden fremgår ikke af bilag C. Af bilag 11 fremgår, at der er tale om et synligt rør.

Side 17/45

1.7.det bestrides, at sagsøgte var i ond tro og ikke loyalt har oplyst om sit kendskab. Fagmænd har ikke bemærket udbuling ved armatur (bilag 2 og bilag 7) og skade vedrørende håndklædetørrer. Sagsøgte havde ikke kendskab til at arbejde udført af andelsboligforeningen i lejligheden ikke var udført håndværksmæssigt korrekt.

1.8.det bestrides, at sagsøgte har haft kendskab til vandskaden i køkkenet. …".

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:

”…

Anbringender

:

Det bestrides, at Sagsøgte (adcitanten) har forholdt sig passivt i

forhold til Sagsøgte A/B. Som bilag Adc. 2-11 fremlægges korrespondance. Den tidligere administrator er ikke vendt tilbage efter mail af 19.05.2016, hvorfor Sagsøgte (adcitanten) så sig nødsaget til at udtage adcitationsstævning. Sagsøgte A/B blev procestilvarslet

01.07.2015.Forud for udtagelse af adcitantens stævning har adcitanten

gentaget sit krav overfor Sagsøgte A/Bs daværende administrator 13.05.2016 (bilag Adc.2-11, side 10).

Anbringender

ad påstand 1 om friholdelse:

-De påberåbte mangler var til stede ved Sagsøgtes køb i 2009, og at Sagsøgte ikke har handlet erstatningspådragende overfor køber. Sagsøgte A/B har godkendt begge handler (såvel Sagsøgtes køb som salg) og har handlet erstatningspådragende ved at have accepteret prisfastsættelse af forbedringer, der hidrørte fra bygningsændringer udført uden byggetilladelse. Sagsøgte A/B har som bygningsejer ansvar for ansøgning om byggetilladelse. Sagsøgte A/B vidste eller burde vide at ulovlige forhold skal lovliggøres, før der kan godkendes forbedringstillæg.

-Ingen del af de påberåbte forhold vedrører vedligeholdelse, som det efter vedtægterne påhviler Sagsøgte som andelshaver at udføre. I det omfang, der er ansvar for vedligeholdelsesmangler, er det således Sagsøgte A/Bs ansvar. Det bemærkes, at andelsboligforeningens vedligeholdelsespligt blev præciseret ved vedtægtsændringen 18.08.2014, bilag B (side 97)

-Det er efterfølgende afklaret, at badeværelset blev renoveret i 1997 uden byggetilladelse. Køkkenet blev ligeledes renoveret i 1997, og i begge rum blev etableret gulvvarme. Arbejderne var af en sådan art, at byggetilladelse var nødvendig. Sagsøgte A/B har søgt herom (bilag H) og vidste at tilladelse var nødvendig (bilag Adc 2-10.)

Side 18/45

-Det fremgår af vedtægternes§ 16, stk. 5, at erklæringer skal være fra

ejendommens autoriserede VVS- og el-installatør. I det omfang der er mangler herved, er andelsboligforeningen - og ikke SagsøgteSagsøgteSagsøgte - ansvarlig herfor.

- Bestyrelsen har udpeget ekstern vurderingsmand efter § 16, stk. 1. I det

omfang, der er mangler herved, er andelsboligforeningen - og ikke Sagsøgte - ansvarlig herfor.

- Andelsboligforeningen lod i juli 2014 faldstammen i køkkenet udskifte.

Arbejdet blev udført af VirksomhedVirksomhedVirksomhedVirksomhedVirksomhed (bilag Adc.2-1). Såfremt retten finder SagsøgteSagsøgteSagsøgte erstatningsansvarlig herfor, må Sagsøgte A/B friholde SagsøgteSagsøgteSagsøgte, idet skadesårsagen i så fald må tilskrives det udførte arbejde.

- Andelsboligforeningen havde ikke professionel administrator som

foreskrevet i vedtægternes § 34, idet et af medlemmer fungerede som administrator, og at dette forhold påvirker ansvarsvurderingen

Ad pkt 1 - Badeværelse:

Badeværelset er ulovligt indrettet i 1997. Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B har ikke søgt

byggetilladelse. Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B har godkendt betaling for individuel forbedring uagtet, at der ikke forelå byggetilladelse. Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B vidste, at det er krav at der ved overdragelse foreligger byggetilladelse. Det fremgår af bilag Adc. 2-10, at SagsøgtesSagsøgtesSagsøgtes sælger af Sagsøgte A/BsSagsøgte A/BsSagsøgte A/Bs daværende administrator fik oplyst, at sælgeren skulle indhente byggetilladelse til arbejder, som denne ikke havde udført.

Det bestrides, at VVS-installatører har godkendt det udførte arbejde, såvel ved Sagsøgtes køb som ved Sagsøgtes salg.

Ad pkt 2 - Skuffer i køkken:

Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/B har ansvar for.

Ad pkt 3 - Svampeskade:

Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B har vedligeholdelsespligt for "køkkenfaldstamme, stigstrenge til varmt/koldt vand frem til den individuelle afgrening til lejemålet" jfr. bilag B.

Sagsøgte A/B forestod den udskiftning af faldstammen, der fandt sted i juli

2014 og har således ansvaret for skader som følge af mangelfuld

udførelse. Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B frigøres ikke for ansvar ved at antage selvstændigt virkende tredjemand.

Hvis retten finder, at vandskaden var tilstede ved SagsøgersSagsøgersSagsøgers

overtagelse, må vandskaden til skrives det udførte arbejde på faldstammen.

Ad pkt 4 - Køkken:

Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/BSagsøgte A/BSagsøgte A/B har ansvar for.

Side 19 / 45

Ad pkt 5 - Filter i tørretumbler:

Udskiftning er forårsaget af svampeangreb, som Sagsøgte A/B har ansvar for.

Ad pkt 6 - El-installationer:

Det fremgår af svar 6, at der er tale om ulovlige forhold. Sagsøgte A/B er ansvarlig for, at forholdene er lovlige ved Sagsøgtes overtagelse, og Sagsøgte har ikke foretage ulovlige ændringer på el-installationer.

Ad pkt 7 - Håndklædetørrer:

Hvis der er tale om mangel, som Sagsøger kan påberåbe sig, burde

en sådan være opdaget af Sagsøgte A/B ved godkendelsen af overdragelse.

Ad pkt 8 - 2 døre:

Det påhviler Sagsøgte A/B at sikre, at lejligheder er forsynet med egnede

døre, idet Sagsøgte A/B i modsat fald skal sikre nedslag i andelsprisen. De døre, der var tilstede ved overdragelsen til Sagsøger, er de

samme døre, som de, der var tilstede ved Sagsøgtes overtagelse.

Ad pkt 9 - Skimmelsvamp:

Årsagen er kondens og må tilskrives mangler ved klimaskærmen, som Sagsøgte A/B har ansvaret for.

Ad pkt 10 - Boligafgift:

Sagsøgte A/B kunne have udbedret skaderne i stedet for at henvise parterne

til selv at løse konflikten. Ved ikke at udføre arbejder, som det påhviler Sagsøgte A/B at udføre, har Sagsøgte A/B pådraget sig ansvar for Sagsøgers tab, hvis retten finder, at et sådan er opstået.

Anbringender

ad påstand 2 vedr. andelsværdiens beregning:

Beregningen af andelsværdien i regnskabet for 2013 (bilag Adc 2-2) er forkert, og sælger har som følge heraf lidt et tab på kr. 130.607.

Andelsværdien var kr. 821.250 og tabet er beregnet i bilag E. Sælger anerkender, at andelsboligforeningen ikke er forpligtet til at lade værdien af ejendomme fastsætte til valuarvurdering. Vedtægterne indeholder ikke anden bestemmelse om fastsættelse af andelenes værdi end den, der kunne beregnes efter§ 5.

Alligevel har Sagsøgte A/B på baggrund af daværende administrators opgørelse godkendt en for lav andelsværdi på baggrund af regnskabet for 2013 (bilag Adc 2-2) og 2014 (bilag Adc 2-3). Der findes ingen beregning af andelsværdien. Ved vedtagelsen af regnskab for 2015 overgås til valuarvurdering (bilag 2-6). Denne er marginalt større end den offentlige ejendomsvurdering.

Alligevel resulterer en - formentlig korrekt - beregning af andelsværdien i en stigning pa ca. 10 pct. (fra kr. 821.250 til kr. 894.318 for en-lejlighed

på 75 m2, side 9/12). Forskellen skyldes, at der ikke i den korrekte beregning er foretaget hensættelser. Af bilag Adc 2-4 fremgår, at der ikke

har været stigning siden 2007/08.

Side 20 / 45

Vidne 1's salg pr. 01.12.2015 (bilag Adc 2-9) er sket til kr.

712.200, uagtet regnskabet for 2014 anfører kr. 657.000 (60 m2).

Vidne 4's salg pr. 31.12.2015 (bilag Adc 2 B) er sket til 1.424.399 uagtet regnskabet for 2014 anfører kr. 1.314.000 (2 x 60 m2). Overdragelsesaftalerne (bilag Adc 2-C og 2-D) er sket til godkendte andelsværdier.

Det fremgår ikke af regnskabet for 2013 {bilag Adc 2-2), hvorledes

værdien er fastsat - andelskronen er ikke anført. Først ved regnskabet for 2015 (Adc 2-6) overholdes lovkravene til fastsættelse af andelsværdien.

Rentepåstanden støttes på Rentelovens § 3, stk. 2.

Anbringende ad påstand 3 vedr. tilbagebetaling af boligafgift mv:

Den formelle overtagelsesdag var 15.09.2014, men Sagsøger overtog 29.08.2014. Sagsøgte har betalt boligafgift og a/conto varme for hele september til Sagsøgte A/B, hvorfor beløbet tilkommer Sagsøgte. For perioden 15.09-30.09.2014 har Sagsøger til foreningen betalt kr. 1.879,69, hvilket fremgår af bilag 1, § 3. Sagsøgte A/B har således modtaget dobbelt betaling.

Rentepåstanden støttes på Rentelovens§ 3, stk. 2.

Anbringende ad påstand 4 vedr. deponeret købesum:

Andelsboligforeningen var ikke berettiget til at holde beløbet tilbage.

Andelsboligforeningen er ikke berettiget til at holde beløb tilbage

Sagsøgte A/B har uberettiget tilbageholdt beløbet. Ingen del af de

afkøber påberåbte forhold vedrører vedligeholdelse som det efter vedtægterne påhviler Sagsøgte som andelshaver at udføre. Erklæringer fra VVS- og El-installatører er afgivet ejendommens aut. installatører jfr. Vedtægternes § 15 stk. 5.

Beløbet er ikke medtaget i A/B Sagsøgte A/Bs regnskab i henhold til specifikation, (bilag Adc 2-E). Sagsøgte A/B oplyser, at beløbet er en del af posten "mellemregning fraflyttere" i bilag Adc 2-6 (side 6/12).

Rentepåstanden støttes på Rentelovens§ 3, stk. 2. …".

Sagsøgte A/B har procederet sagerne samlet på baggrund af

påstandsdokument af 23. august 2019. Heraf fremgår følgende:

BS 12-1923/2016 Sagsøger mod Sagsøgte A/B:

”…

4 ANBRINGENDER

Side 21 / 45

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under sagsforberedelsen fremkomne, gøres gældende:

4.1Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at Andelsboligforeningens ansvar er et helt almindeligt erstatningsansvar, og at betingelserne for at ifalde erstatning efter dansk rets almindelige regler ikke er opfyldte for nogen af forholdene.

4.2Andelsboligforeningen er helt uden ansvar for mangler ved andelsboligens indvendige og individuelle forbedringer herunder deres lovlighed, da det hører under medlemmets egen vedligeholdelsesforpligtelse, og der er intet i sagen der indikerer, at bestyrelsen og dermed Andelsboligforeningen burde have konstateret de under denne sag påviste mangler, og derfor selvstændigt i kraft heraf har pådraget sig erstatningsansvar overfor køber eller tidligere andelshavere for den sags skyld. Særligt for så vidt angår fugt- og skimmelsvampeskade i køkkenet, gøres det gældende,

4.3At skadeårsagen ikke er dokumenteret.

4.4Såfremt retten måtte finde, at skaden skyldes vandudsivning fra vandinstallation, så gøres det gældende, at Andelsboligforeningen er uden ansvar herfor i henhold til vedtægterne jf. vedtægtens § 10, stk. 2, jf. bilag 3 og bilag B.

4.5Såfremt virksomheden, der påtog sig at udskifte og reparere faldstammen under udførelsen af dette kontraktarbejde har pådraget sig ansvar, så ligger dette ikke inden for det aftalte og udførte projekt, hvorfor Andelsboligforeningen ikke hæfter for den selvstændige virkende tredjemands erstatningspådragende fejl efter DL 3-19-2, og Sagsøger har således rettet sit erstatningskrav overfor den forkerte part.

4.6Når Andelsboligforeningen antager en selvstændig virkende tredjemand i form af VVS firmaet til at udføre et arbejde på ejendommen, og i øvrigt ikke har instruktionsbeføjelse over arbejdets udførelse endsige har de faglige forudsætninger derfor, er udgangspunktet i dansk ret, at Andelsboligforeningen ikke hæfter for eventuelle fejl begået af VVS firmaet.

Det blev allerede slået fast i Ul 949.112H, der fastslog, at en kommunalbestyrelse ikke kunne betragtes som husbond med deraf følgende ansvar for en fabrikant, kommunen havde ansat til selvstændigt at udføre rotteudryddelse i kommunen. Det gælder også i entrepriser, hvor udgangspunktet er, at bygherren (her Andelsboligforeningen) er ansvarsfri, hvis entreprenøren påfører andre tab, jf. U1964.59H og

Side 22 / 45

Ul 937.785H. Andelsboligforeningen hæfter kun, hvis Andelsboligforeningen har handlet culpøst, og det ses ikke at være tilfældet i denne sag.

4.7Det ovenfor anførte gælder særligt, hvor bygherren er privat bygherre. Hertil hører bl.a. andelsbolig- og ejerboligforeninger. Det har Vestre Landsret i en helt ny afgørelse, U2017.1048V, slået fast. Kun hvor der er særlig lovhjemmel for ansvar overfor tredjemand, ifalder den private bygherre ansvar for håndværkeren entreprenørens arbejde.

I dommen lagde Vestre Landsret vægt på, at en privat bygherre indgik aftale med en erhvervsdrivende om understøbning af en ejendom, og at det måtte lægges til grund, at understøbning for et professionelt firma må karakteriseres som en almindelig arbejdsopgave, der kan udføres af erfarne medarbejdere i større entreprisefirmaer uden særlige anvisninger fra bygherren ud over opdragsbeskrivelsen.

Herefter tiltrådte Vestre Landsret, at der ikke forelå sådanne omstændigheder, at der var grundlag for uden lovhjemmel at pålægge den private ejendomsejer objektivt ansvar og denned hæftelse for det antagne firmas fejl ved understøbningen.

Normalt har man faktisk haft et meget strengt culpaansvar ved udgravnings- og piloteringsarbejder, men fordi bygherren er privat forbruger, og blot indgår en aftale med et professionelt firma, der selv tilrettelægger arbejdets udførelse, ifalder den private bygherre altså heller ikke i disse situationer erstatningsansvar.

Skadelidte skal rette et direkte krav mod den erhvervsdrivende, der er undergivet et strengt professionsansvar.

4.8Det ovenfor anførte gælder særligt i denne sag, hvor den private andelsboligforening, der har forbrugerstatus og består af helt almindelige mennesker, indgår af aftale med en VVS installatør. Arbejder med faldstammer og stigstrenge må kun udføres af VVS installatører i henhold til autorisationsloven, og VVS installatøren har særlig fagkundskab, og skal sikre, at arbejdet udføres korrekt.

Den private andelsboligforening har ingen form for indflydelse på hvorledes VVS installatøren fysisk faktisk udfører arbejdet, og man kan sige, at Andelsboligforeningen alene bestiller et vedligeholdelsesarbejde, men i øvrigt ikke tilrettelægger udførelsen og instruerer VVS installatøren i, hvorledes han skal udføre opgaven.

Det gør VVS installatøren selv, og han skal som VVS installatør sikre sig, at arbejdet udføres fagmæssigt korrekt. VVS installatøren har en ansvarsforsikring, og skadelidte Sagsøger skal rette kravet direkte overfor VVS installatøren.

4.9En fuldstændig identisk sag var til behandling af Retten i Lyngby, der afsagde dom den 24. april 2017 i sag nr: BS 114-1657/2016. Der var tale om en privat ejerlejlighedsforening, Ejerforening. Ejerforeningen besluttede sig for at få udskiftet faldstammer,

Side 23 / 45

ganske som i denne sag. Der blev indgået aftale med virksomheden Virksomhed A/S 2, der skulle påtage sig faldstammeudskiftningen. En beboer i ejendommen påstod at have lidt tab, og rettede erstatningskrav mod ejerforeningen. Retten udtalte bl.a., at ejerforeningen ikke havde begået culpøse handlinger i forbindelse med sagen, og følgelig blev frifundet. Virksomhed A/S 2 havde heller ikke handlet culpøst.

Men det afgørende er altså, at ejerforeningen som bygherre, er privat, og som altovervejende udgangspunkt ikke hæfter for professionelle selvstændigt virkende tredjemænd, medmindre ejerforeningen i forbindelse med kontraktindgåelsen og opgavens udførelse selvstændigt må siges at have handlet culpøst.

Det kunne eksempelvis være, at foreningen havde indgået aftale med håndværkeren/entreprenøren om at få arbejdet lavet i strid med gældende regler og til en billigere pris eller noget andet i den stil.

Så længe der ikke selvstændigt er noget at bebrejde den

private andelsbolig- eller ejerboligforening, hæfter denne ikke for eventuelle fejl begået af en professionel håndværker/entreprenør, der udfører arbejde på ejendommen.

4.10At andelsboligforening, ikke fører tilsyn med VVS installatørens arbejdes korrekte udførelse, siger næsten sig selv og ligger i forholdets natur. Andelsboligforeningen, der består af helt almindelige private personer uden fagmæssige forudsætninger herfor, har ingen sådan kompetence. VVS installatører er undergivet autorisationsloven, og er undergivet offentligt tilsyn gennem Sikkerhedsstyrelsen. Dertil kommer, at det af autorisationsbekendtgørelsens for bl.a. VVS arbejdes § 10 fremgår, at

"Den fagligt ansvarlige har til opgave at sikre, at virksomhedens

autorisationskrævende opgaver bemandes korrekt, at medarbejderne instrueres tilstrækkeligt, samt at der føres tilstrækkeligt tilsyn med arbejdets udførelse. "

Andelsboligforeningen har således absolut ingen mulighed for at føre

tilsyn med og tilrettelægge arbejdets korrekte udførelse, og derfor følger det af lovgivningen på området, at det er den fagligt ansvarlige person i VVS virksomheden, der har kontrol- og tilsynsforpligtelsen.

4.11

Det forhold, at Andelsboligforeningen har valgt en VVS installatør, gør altså ikke, at Andelsboligforeningen hæfter for betaling af tab, som den pågældende påfører tredjemand, og det er sådan set ligegyldigt, om den pågældende VVS installatør kun er brugt en gang, eller er kommet i ejendommen over mange år, og løbende udfører arbejde på ejendommen, eksempelvis fordi det er den nærmeste VVS installatør i området i forhold til ejendommens beliggenhed.

Side 24 / 45

4.12Som følge af ovenstående, skal Andelsboligforeningen frifindes, og det fastholdes fortsat, at Sagsøger må rette sit erstatningskrav overfor VVS firmaet, såfremt denne måtte have forårsaget skaden.

4.13Som bilag A-3 fremlægges dokumentation for, at VVS installatørvirksomheden er offentligt godkendt som autoriseret i autorisationsregisteret under autorisations nr. VFUL-01806.

4.14Sagsøger overser ligeledes, at erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, under alle omstændigheder indebærer, at Andelsboligforeningen er ansvarsfri, jf. lovens § 19, stk. 1-2 og§ 21. Det skyldes, at VVS installatørens ansvarsforsikring medfører, at Andelsboligforeningens eventuelle erstatningsansvar bortfalder. Det er kun i den situation, at Andelsboligforeningen må siges at have handlet forsætligt eller groft uagtsomt, at Andelsboligforeningen bevarer sit erstatningsansvar.

4.15Også af den grund skal Andelsboligforeningen frifindes.

4.16 Det indebærer, at skaden og alle adækvate og kausale følgetab i

forbindelse hermed, er Andelsboligforeningen uvedkommende.

Det gælder således både udbedringsudgifterne og den del af kravet, der angår boligafgiftsbetalingen.

4.17Endvidere fremgår det af skønserklæringerne, at udbedringsudgiften på kr. 120.000 alene for kr. 90.500 angår skaden i køkkenet. Alene den del kan eventuelt gøres gældende overfor Andelsboligforeningen, hvis denne imod forventning måtte hæfte efter DL 3-19-2 eller på andet grundlag.

En særlig relation mellem VVS virksomheden og Andelsboligforeningen er ikke dokumenteret og har under alle omstændigheder ingen relevans for ansvarsvurderingen.

Et eventuelt erstatningskrav skal imidlertid reduceres som følge af egen skyld og accept af risiko hos nuværende og tidligere andelshaver, idet man vandudsivningen har været synlig, og man dermed løbende kunne konstatere vandskader, og gribe ind straks skaden konstateredes.

Undladelse har forværret skaden, der har udviklet sig over tid, og derved har andelsboligens indvendige forhold medvirket til skadens omfang og dermed tabets størrelse, hvilket helt eller delvist skal medføre erstatningsbortfald.

4.18Bevisbyrden for skadesårsag, hvad der er lidt af tab, og hvad Andelsboligforeningen eventuelt hæfter for, hvis denne undtagelsesvist skal hæfte, er ikke løftet. Såfremt der måtte være et ansvar for Virksomhed v/Person 6, så har Sagsøger ikke iagttaget sin loyale tabsbegrænsningspligt, da kravet ikke er rettet overfor den ansvarlige selvstændigt virkende

Side 25 / 45

tredjemand, der fik i opdrag at udskifte faldstammen.

4.19For så vidt nyt køkken, så forudsætter et berettiget krav, at Andelsboligforeningen bærer et ansvar for svampeskaden, og der henvises til ovenstående anbringender.

4.20Måtte retten finde, at Sagsøger mod Andelsboligforening har et berettiget krav i anledning af udførelse af nyt køkken, så gøres det gældende, at kravet skal reduceres i henhold til forbedringsværdien. Skønsmanden har vurderet forbedringsværdi kr. 18.972, svarende til at eventuelt krav reduceres til kr. 11.028.

For så vidt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 90.225,12

gøres det gældende,

4.21At der er for Andelsboligforeningen intet ansvar er, og at der under alle omstændigheder mangler årsagssammenhæng mellem Andelsboligforeningens rolle og det fremsatte erstatningskrav, som ej heller har været påregneligt. Andelsboligforeningen først inddraget i sagen ultimo november 2016, og således på ingen måde har haft indflydelse på, at der er gået 2 år førend skønserklæring foreligger.

4.22Endvidere er det ikke dokumenteret, at andelsboligen har været ubeboelig, og under alle omstændigheder ikke, hvilke forhold der måttet have haft indflydelse på anvendelsen af andelsboligen, idet der henvises til, at svampeskaden i henhold til skønserklæringerne har flere årsager, og dermed også potentielt flere forskellige ansvarssubjekter.

4.23Andelsboligforeningen gør endvidere gældende, at Sagsøger de facto har anvendt andelsboligen perioden, hvor tilbagesøgning gøres gældende, og at der allerede af den årsag ikke består et krav. Sagsøger har ikke dokumenteret, at andelsboligen ikke har været anvendt.

4.24Det gøres også gældende, at a conto beløbet på 690 kr./mdr. ikke kan indgå i en eventuel tabsopgørelse.

4.25Om boligafgiftsbetalingen bemærkes i øvrigt, at Sagsøger hver måned har betalt boligafgift uden at kræve tilbagesøgning. Hun har betalt boligafgift siden 15. september 2014, og det har selvsagt bibragt Andelsboligforeningen den helt klare og relevante opfattelse, at hun ikke bagefter vil kræve dette tilbagebetalt. Sagsøger overtog andelsboligen i 2014. Retssagen mellem Sagsøger som køber og Sagsøgte som sælger, tog sin begyndelse i februar 2015. Andelsboligforeningen er først inddraget

Side 26 / 45

i sagen for nylig. Et krav om tilbagebetaling af boligafgift m.v. må

anses for fortabt som følge af retsfortabende passivitet.

4.26Sagsøger har bevisbyrden for, at der består et erstatningskrav og denne bevisbyrde er ikke løftet.

4.27Der bør afsiges dom efter Andelsboligforeningens påstand.....".

BS 12-1191/2017 Sagsøgte mod Sagsøgte A/B:

"

3 ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand og på baggrund af det under

sagsforberedelsen fremkomne, gøres gældende:

3.1Det gøres på baggrund af ovenstående gældende, at Andelsboligforeningens ansvar er et helt almindeligt erstatningsansvar, og at betingelserne for at ifalde erstatning efter dansk rets almindelige regler ikke er opfyldte for nogen af forholdene.

3.2Andelsboligforeningen er helt uden ansvar for mangler ved andelsboligens indvendige og individuelle forbedringer herunder deres lovlighed, da det hører under medlemmets egen vedligeholdelsesforpligtelse, og der er intet i sagen der indikerer, at bestyrelsen og dermed Andelsboligforeningen burde have konstateret de under denne sag påviste mangler, og derfor selvstændigt i kraft heraf har pådraget sig erstatningsansvar overfor køber eller tidligere andelshavere for den sags skyld.

Særligt for så vidt angår totalrenovering af badeværelse, gøres det

gældende,

3.3Badeværelset er med alle dets installationer herunder afløbsinstallation udført af en tidligere andelshaver tilbage i 1997, og hører til selve andelsboligen, der gives i brugsret, og overdrages fra andelshaver til andelshaver med dets forbedringsværdi. Sidstnævnte nedskrives løbende, og er retligt set ifølge dansk ret en såkaldt "individuel forbedring".

3.4Hele badeværelset med alle dets installationer er omfattet af skiftende andelshavers indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, både efter dagældende og nugældende vedtægts § 10. I konsekvens heraf er det således også alene et anliggende mellem køber (Sagsøger) og sælger (Sagsøgte), når det nu er konstateret af skønsmanden, at der er skjulte fejl og mangler herved. Der henvises til U1994.1430, der i øvrigt også angik et badeværelse.

Side 27/45

Dommen er fulgt op i TBB 2004.4120 ligeledes om et badeværelse.

3.5Sagsøgte mener i denne sag, at Andelsboligforeningen har pådraget sig ansvar ved at medvirke til overdragelsen, herunder ikke sikret sig, at alle badeværelsets installationer er lovlige.

Der er intet belæg i teori eller praksis for et sådant synspunkt, og jeg henviser i øvrigt til TBB 2001.27B, eller som Mette Neville, Andelsboligforeningsloven med kommantarer, s. 255 anfører: "Dermed synes det ifølge retspraksis overordentligt svært at få bestyrelsen dømt i forbindelse med mangler ved individuelle forbedringer".

Højesteret fandt også i U2015.498H, at "det som udgangspunkt må bero på almindelige køberetlige principper, om køberen af en andelsbolig har krav på afslag i købesummen, hvis der efter købet viser sig mangler ved individuelle forbedringer". Højesteret synes herved også at forudsætte, at mangler ved individuelle forbedringer er et anliggende mellem køber og sælger ud fra almindelige køberetlige principper.

Derimod vil foreningen hæfte, hvis manglen skyldes noget ved selve Andelsboligforeningens fælles bestanddele, der er undergivet den fælles vedligeholdelse, jf. "betondragerdommen" i TBB 2008.5420.

3.6Fejlen angår manglende vådrumsmembran og ulovlige afløbsinstallation. Efter som badeværelsets installationer er godkendt af VVS installatører i både 2009 og 2014, har Andelsboligforeningen, selvfølgelig ikke haft anledning til at betvivle den fagmæssige vurdering heraf, og har ikke været bekendt med, at der var de pågældende fejl og mangler. Bestyrelsen er helt almindelige privatpersoner, der følgelig må lægge de professionelles vurderinger til grund. Der er således intet ansvarsgrundlag for Andelsboligforeningen.

3.7For så vidt angår opgørelsen af eventuelt krav, så følger det af skønserklæring af 23. maj 2018, at krav vedrørende badeværelse beløbsmæssigt må opgøres til kr. 150.000 med fradrag af forbedringsværdien kr. 94.860, svarende til kr. 55.140.

3.8Forholdet er alene et anliggende mellem køber og sælger som et overpriskrav og/eller afslagskrav, og Andelsboligforeningen afviser kravet i sin helhed.

Særligt for så vidt angår fugt- og skimmelsvampeskade i køkkenet, gøres det gældende,

3.9At skadeårsagen ikke er dokumenteret.

3.10Såfremt retten måtte finde, at skaden skyldes vandudsivning fra

Side 28/45

vandinstallation, så gøres det gældende, at Andelsboligforeningen

er uden ansvar herfor i henhold til vedtægterne jf. vedtægtens § 10, stk. 2, jf. bilag 3 og bilag B.

3.11 Såfremt virksomheden, der påtog sig at udskifte og reparere

faldstammen under udførelsen af dette kontraktarbejde har pådraget sig ansvar, så ligger dette ikke inden for det aftalte og udførte projekt, hvorfor Andelsboligforeningen ikke hæfter for den selvstændige virkende tredjemands erstatningspådragende fejl efter DL 3-19-2, og Sagsøger har således rettet sit erstatningskrav overfor den forkerte part.

3.12 Når Andelsboligforeningen antager en selvstændig virkende

tredjemand i form af VVS firmaet til at udføre et arbejde på ejendommen, og i øvrigt ikke har instruktionsbeføjelse over arbejdets udførelse endsige har de faglige forudsætninger derfor, er udgangspunktet i dansk ret, at Andelsboligforeningen ikke hæfter for eventuelle fejl begået af VVS firmaet.

Det blev allerede slået fast i U 1949.112H, der fastslog, at en kommunalbestyrelse ikke kunne betragtes som husbond med deraf følgende ansvar for en fabrikant, kommunen havde ansat til selvstændigt at udføre rotteudryddelse i kommunen. Det gælder også i entrepriser, hvor udgangspunktet er, at bygherren (her Andelsboligforeningen) er ansvarsfri, hvis entreprenøren påfører andre tab, jf. U1964.59H og U1937.785H.

Andelsboligforeningen hæfter kun, hvis Andelsboligforeningen har handlet culpøst, og det ses ikke at være tilfældet i denne sag.

3.13 Det ovenfor anførte gælder særligt, hvor bygherren er privat

bygherre. Hertil hører bl.a. andelsbolig- og ejerboligforeninger. Det har Vestre Landsret i en helt ny afgørelse, U2017.1048V, slået fast. Kun hvor der er særlig lovhjemmel for ansvar overfor tredjemand, ifalder den private bygherre ansvar for håndværkeren entreprenørens arbejde. I dommen lagde Vestre Landsret vægt på, at en privat bygherre indgik aftale med en erhvervsdrivende om understøbning af en ejendom, og at det måtte lægges til grund, at understøbning for et professionelt firma må karakteriseres som en

almindelig arbejdsopgave, der kan udføres af erfarne medarbejdere i større entreprisefirmaer uden særlige anvisninger fra bygherren ud over opdragsbeskrivelsen. Herefter tiltrådte Vestre Landsret, at der ikke forelå sådanne omstændigheder, at der var grundlag for uden lovhjemmel at pålægge den private ejendomsejer objektivt ansvar og dermed hæftelse for det antagne firmas fejl ved understøbningen.

Normalt har man faktisk haft et meget strengt culpaansvar ved udgravnings- og piloteringsarbejder, men fordi bygherren er privat forbruger, og blot indgår en aftale med et professionelt firma, der selv tilrettelægger arbejdets udførelse,

Side 29/45

ifalder den private bygherre altså heller ikke i disse situationer

erstatningsansvar. Skadelidte skal rette et direkte krav mod den erhvervsdrivende, der er undergivet et strengt professionsansvar.

3.14 Det ovenfor anførte gælder særligt i denne sag, hvor den private

andelsboligforening, der har forbrugerstatus og består af helt almindelige mennesker, indgår af aftale med en VVS installatør. Arbejder med faldstammer og stigstrenge må kun udføres af VVS installatører i henhold til autorisationsloven, og VVS installatøren har særlig fagkundskab, og skal sikre, at arbejdet udføres korrekt.

Den private andelsboligforening har ingen form for indflydelse på hvorledes VVS installatøren fysisk faktisk udfører arbejdet, og man kan sige, at Andelsboligforeningen alene bestiller et vedligeholdelsesarbejde, men i øvrigt ikke tilrettelægger udførelsen og instruerer VVS installatøren i, hvorledes han skal udføre opgaven.

Det gør VVS installatøren selv, og han skal som VVS installatør sikre sig, at arbejdet udføres fagmæssigt korrekt. VVS installatøren har en ansvarsforsikring, og skadelidte SagsøgerSagsøgerSagsøger skal rette kravet direkte overfor VVS installatøren.

3.15 En fuldstændig identisk sag var til behandling af Retten i Lyngby,

der afsagde dom den 24. april 2017 i sag nr. BS 114-1657 / 2016. Der var tale om en privat ejerlejlighedsforening, EjerforeningEjerforeningEjerforeningEjerforeningEjerforening. Ejerforeningen besluttede sig for at få udskiftet faldstammer, ganske som i denne sag. Der blev indgået aftale med virksomheden Virksomhed A/S 2, der skulle påtage sig faldstamrneudskiftningen.

En beboer i ejendommen påstod at have lidt tab, og rettede erstatningskrav mod ejerforeningen. Retten udtalte bl.a., at ejerforeningen ikke havde begået culpøse handlinger i forbindelse med sagen, og følgelig blev frifundet. Virksomhed A/S 2 havde heller ikke handlet culpøst.

Men det afgørende er altså, at ejerforeningen som bygherre , er privat, og som altovervejende udgangspunkt ikke hæfter for professionelle selvstændigt virkende tredjemænd, medmindre ejerforeningen i forbindelse med kontraktindgåelsen og opgavens udførelse selvstændigt må siges at have handlet culpøst.

Det kunne eksempelvis være, at foreningen havde indgået aftale med håndværkeren/entreprenøren om at få arbejdet lavet i strid med gældende regler og til en billigere pris eller noget andet i den stil.

Så længe der ikke selvstændigt er noget at bebrejde den private andelsbolig- eller ejerboligforening , hæfter denne ikke for eventuelle fejl begået af en professionel håndværker/entreprenør, der udfører arbejde på ejendommen.

3.16 At andelsboligforening, ikke fører tilsyn med VVS installatørens

arbejdes korrekte udførelse, siger næsten sig selv og ligger i forholdets natur. Andelsboligforeningen, der består af helt almindelige private personer uden fagmæssige forudsætninger

Side 30 / 45

herfor, har ingen sådan kompetence. VVS installatører er

undergivet autorisationsloven, og er undergivet offentligt tilsyn gennem Sikkerhedsstyrelsen. Dertil kommer, at det af autorisationsbekendtgørelsens for bl.a. VVS arbejdes § 10 fremgår, at

"Den fagligt ansvarlige har til opgave at sikre, at virksomhedens

autorisationskrævende opgaver bemandes korrekt, at medarbejderne instrueres tilstrækkeligt, samt at der føres tilstrækkeligt tilsyn med arbejdets udførelse.,,

Andelsboligforeningen har således absolut ingen mulighed for at

føre tilsyn med og tilrettel æ gge arbejdets korrekte udførelse, og derfor følger det af lovgivningen på området, at det er den fagligt ansvarlige person i VVS virksomheden, der har kontrol- og tilsynsforpligtel s en.

3.17 Det forhold, at Andelsboligforeningen har valgt en VVS

installatør, gør altså ikke, at Andelsboligforeningen hæfter for betaling af tab, som den pågældende påfører tredjemand, og det er sådan set ligegyldigt, om den pågældende VVS installatør kun er brugt en gang, eller er kommet i ejendommen over mange år, og løbende udfører arbejde på ejendommen, eksempelvis fordi det er den nærmeste VVS installatør i området i forhold til ejendommens beliggenhed.

3.18 Som følge af ovenstående, skal Andelsboligforeningen frifindes,

og det fastholdes fortsat, at Sagsøger må rette sit erstatningskrav overfor VVS firmaet, såfremt denne måtte have forårsaget skaden.

3.19 Som bilag A-3 fremlægges dokumentation for, at VVS

installatørvirksomheden er offentligt godkendt som autoriseret i autorisationsregisteret under autorisations nr. VFUL-01806.

3.20 Det følger af erstatningsansvarslovens § 25, stk. 2, at

Andelsboligforeningen er ansvarsfri, jf. lovens § 19, stk. 1-2 og§ 21. Det skyldes, at VVS installatørens ansvarsforsikring medfører,

at Andelsboligforeningens eventuelle erstatningsansvar bortfalder. Det er kun i den situation, at Andelsboligforeningen må siges at have handlet forsætligt eller groft uagtsomt, at Andelsboligforeningen bevarer sit erstatningsansvar.

3.21 Også af den grund skal Andelsboligforeningen frifindes.

3.22 Det indebærer, at skaden og alle adækvate og kausale følgetab i

forbindelse hermed, er Andelsboligforeningen uvedkommende.

Side 31 / 45

Det gælder således både udbedringsudgifterne og den del af kravet, der angår boligafgiftsbetalingen.

3.23 Endvidere fremgår det af skønserklæringerne, at

udbedrings udgiften på kr. 120.000 alene for kr . 90.500 angår skaden i køkkenet. Alene den del kan eventuelt gøres gældende overfor Andelsboligforeningen, hvis denne imod forventning måtte hæfte efter D L 3 -1 9-2 eller på andet grundlag. En særlig relation mellem VVS virksomheden og Andelsboligforeningen er ikke dokumenteret og har under alle omstændigheder ingen relevans for ansvarsvurderingen.

Et eventuelt erstatningskrav skal imidlertid reduceres som følge af egen skyld og accept af risiko hos nu værende og tidligere andelshaver, idet man vandudsivningen har været synlig, og man dermed løbende kunne konstatere vandskader, og gribe ind straks skaden konstateredes.

Undladelse har forværret skaden, der har udviklet sig over tid, og derved har andelsboligens indvendige forhold medvirket til skadens omfang og dermed tabets størrelse, hvilket helt eller delvist skal medføre erstatningsbortfald.

3.24 Bevisbyrden for skadesårsag, hvad der er lidt af tab, og hvad

Andelsboligforeningen eventuelt hæfter for, hvis denne undtagelsesvist skal hæfte, er ikke løftet. Såfremt der måtte være et ansvar for VirksomhedVirksomhedVirksomhed v / Person 6, så har Sagsøger og SagsøgteSagsøgteSagsøgte ikke iagttaget deres loyale tabsbegrænsningspligt, da kravet ikke er rettet overfor den ansvarlige selvstændigt virkende tredjemand, der fik i opdrag at udskifte faldstammen.

3.25 Den øvrige del af skimmel skaden i soveværelse og badeværelse

afvises allerede på baggrund af skønserklæringernes angivelse af brugeradfærd som årsag. Erstatningsbetingelserne, herunder ansvar, årsagssammenhæng og adækvans, er ikke opfyldt i forhold til Andelsboligforeningen.

3.26 For så vidt nyt køkken, så forudsætter et berettiget krav, at

Andelsboligforeningen bærer et ansvar for svampeskaden, og der henvises til ovenstående anbringender.

3.27 Måtte retten finde, at Sagsøger mod Andelsboligforening har

et berettiget krav i anledning af udførelse af nyt køkken, så gøres det gældende, at kravet skal reduceres i henhold til forbedringsværdien. Skønsmanden har vurderet forbedringsværdi kr. 18.972, svarende til at eventuelt krav reduceres til kr. 11.028.

3.28 For så vidt angår forhold omkring, udskiftning af skuffer, filter

på tørretumbler, ulovlige elinstallationer, håndklædetørrer og

Side 32/45

to nye døre, gøres det gældende, at der intet erstatningsansvar er

for Andelsboligforening, og at Sagsøgte ikke har løftet bevisbyrden herfor.

3.29 For så vidt angår defekte skuffer i køkkenet angår dette alene

inventar tilhørende andelsboligen, og som overdrages mellem køber og sælger, og alene hører under andelshaverens vedligeholdelsesforpligtelse. Det er således alene et anliggende mellem SagsøgerSagsøgerSagsøger og Sagsøgte.

3.30 For så vidt angår tørretumbleren, er denne en del af andelsboligens

løsøreinventar og er Andelsboligforeningen uvedkommende. Det er således alene et anliggende mellem Sagsøger og SagsøgteSagsøgteSagsøgte.

3.31 Vedrørende elinstallationer så har på hinanden følgende

andelshavere fremskaffet el-eftersyns-attester, der overfor Andelsboligforeningen har dokumenteret, at disse var fuldt ud lovlige. Andelsboligforeningens bestyrelse og dermed Andelsboligforeningen, har således ikke haft anledning til at tro, at der var noget galt, og har måtte lægge de autoriserede elinstallatørers vurdering til grund.

I konsekvens heraf har Andelsboligforeningen ikke pådraget sig noget ansvarsgrundlag, hvorpå der kan kræves erstatning, og det er Sagsøgte som sælgende andelshaver, der ifølge vedtægten skal indhente el eftersynsrapporten, og som også i den konkrete handel er gjort det. Det er ikke Andelsboligforeningen. Dertil kommer, at elinstallationeme ligger inden for andelsboligens fysiske rammer

og hører til andelsboligindehaverens egen vedligeholdelsesansvar, og anses retligt set for en individuel forbedring, der også kan videresælges ogkræves betaltaf nyandelshaver.Det har således

intet med Andelsboligforeningen at gøre og er alene et anliggende mellem Sagsøger og Sagsøgte.

3.32 Vedrørende håndklædetørrer, så er dette en del af andelsboligens

indvendige udstyr, omfattet af andelshaverens indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, og er retligt set en individuel forbedring, der også kan videreoverdrages ved salg. Det er således i enhver henseende Andelsboligforeningen uvedkommende, og alene et anliggende mellem Sagsøger og Sagsøgte. Andelsboligforeningen har ikke udarbejdet vurderingsrapporten , og skønsmanden slår fast, at lægmand ikke burde have konstateret fejl herved. Bestyrelsen og dermed Andelsboligforeningen kan uprøvet lægge vurderingsmandens vurdering til grund. Der er derfor intet ansvarsgrundlag.

3.33 Vedrørende ombytning af døre, så har Andelsboligforeningen ikke

Side 33 / 45

forårsaget den fejlagtige ombytning. Det er således alene et anliggende mellem Sagsøger og SagsøgteSagsøgteSagsøgte.

3.34 Vedrørende skimmel hidrørende fra brystninger, så forstås

kravet baseret på skønsmandens angivelser i tillægserklæring af

10. oktober 2016 under spørgsmål "SS 1". Omkostningen p å kr.

12. 000 vedrører i henhold hertil "af hjælpning af skimmel".

Sammenholdt med skønsmandens angivelser i skønserklæring af 27. april 2016 under spørgsmål "3.3", så er årsagen til

svampevækst brugeradfærd, og derfor ikke en årsag, der kan lastes Andelsboligforeningen. Kravet er således alene et anliggende mellem SagsøgerSagsøgerSagsøger og Sagsøgte.

3.35 Andelsboligforeningen har tidligere anerkendt, at eventuelt

manglende dampspærre efter omstændighederne kunne høre under Andelsboligforeningens ansvar. Andelsboligforeningen bekendt er der foretaget arbejder af Sagsøger i relation hertil, men den reelle omkostning er det ikke lykkes at få oplyst. Et krav i den anledning er således ikke dokumenteret.

For så v idt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 90.225,12

gøres det gældende,

3.36 At der er for Andelsboligforeningen intet ansvar er, og at der under

alle omstændigheder mangler årsagssammenhæng mellem Andelsboligforeningens rolle og det fremsatte erstatningskrav, som ej heller har været påregneligt. Andelsboligforeningen først inddraget i sagen ultimo november 2016, og således på ingen måde har haft indflydelse på, at der er gået 2 år førend skønserklæring foreligger.

3.37 Endvidere er det ikke dokumenteret, at andelsboligen har været

ubeboelig, og under alle omstændigheder ikke, hvilke forhold der måttet have haft indflydelse på anvendelsen af andelsboligen, idet der henvises til, at svampeskaden i henhold til skønserklæringerne har flere årsager, og dermed også potentielt flere forskellige ansvarssubjekter.

3.38 Andelsboligforeningen gør endvidere gældende, at Sagsøger

de facto har anvendt andelsboligen perioden, hvor tilbagesøgning gøres gældende, og at der allerede af den årsag ikke består et krav. Sagsøger har ikke dokumenteret, at andelsboligen ikke har været anvendt.

3.39 Det gøres også gældende, at a conto beløbet på 690 kr./mdr. ikke

kan indgå i en eventuel tabsopgørelse.

Side 34/45

3.40 Om boligafgiftsbetalingen bemærkes i øvrigt, at Sagsøger

hver måned har betalt boligafgift uden at kræve tilbagesøgning. Hun har betalt boligafgift siden 15. september 2014, og det har selvsagt bibragt Andelsboligforeningen den helt klare og relevante opfattelse, at hun ikke bagefter vil kræve dette tilbagebetalt. SagsøgerSagsøgerSagsøger overtog andelsboligen i 2014. Retssagen mellem SagsøgerSagsøgerSagsøger som køber og SagsøgteSagsøgteSagsøgte som sælger, tog sin begyndelse i februar 2015. Andelsboligforeningen er først inddraget i sagen for nylig. Et krav om tilbagebetaling af boligafgift m.v. må anses for fortabt som følge af retsfortabende passivitet.

3.41 Sagsøger og/eller SagsøgteSagsøgteSagsøgte har bevisbyrden for, at der

består et erstatningskrav og denne bevisbyrde er ikke løftet.

For så vidt angår erstatningskrav på kr. 130.607 gøres det gældende,

3.42 Sagsøgte gør gældende, at andelsværdien i

Andelsboligforeningens regnskab for 2013, bilag Adc. 2-2, er fastsat for lavt og dermed forkert. SagsøgteSagsøgteSagsøgte mener således, at andelsværdien rettelig skulle være kr. 951.857 og ikke kr. 821.250, som andelsværdien er fastsat til i regnskabet for 2013, hvorfor hun mener at være berettiget til erstatning svarende til differencen kr. 130.607. Andelsboligforeningen gør gældende, at der ikke foreligger et erstatningskrav i anledning af salget, herunder da der hverken er ansvar for foreningen, tab, årsagssammenhæng eller adækvans.

3.43 Andelsværdien er fastsat med hjemmel i Andelsboligforeningens

vedtægter, hovedsagens bilag 3, herunder §§ 15 og 36.

3.44 Det er i overensstemmelse med disse regler, at

Andelsboligforeningen igennem nogle år har besluttet at beholde andelsværdien i ro ved at fastsætte andelsværdien noget lavere end man i virkeligheden teknisk set måtte.

3.45 Der er ingen fejl i årsregnskabet, man har blot vedtaget en lavere

andelsværdi end man lovligt var berettiget til, og denne værdiansættelse er bindende, og har direkte hjemmel i Andelsboligforeningens vedtægter.

3.46 Da SagsøgteSagsøgteSagsøgte solgte, skete dette på baggrund af årsrapporten for

2013, hvor andelsværdien var fastsat til 821.250, jf. bilag Adc 2-1, s. 3.

3.47 Andelsværdien blev besluttet på generalforsamlingen den 28. april

2014, jf. bilag Adc. 2 - A, og Andelsboligforeningen valgte at

Side 35 / 45

fastholde den lidt lavere andelsværdi også i årsregnskabet for 2014, jf. bilag Adc. 2-3. Det bemærke s, at Sagsøgte på tidspunktet for generalforsamlingen den 28. april 2014, hvor man besluttede at godkende årsrapporten og andelsværdifastsættelsen for 2013, var formand for Andelsboligforeningen, og både har afgivet regnskabserklæringen, jf. bilag Adc. 2 -1, s. 4 , og underskrevet generalforsamlingsreferatet fra 28. april 2017, jf. bilag Adc. 2-A s. 2, og den lidt l av ere andelsværdi blev enstemmigt vedtaget og altså også med SagsøgtesSagsøgtesSagsøgtes stemme.

3.48 SagsøgteSagsøgteSagsøgte har altså selv været med til som formand at be s lutte at

fastsætte andelsværdien lidt lavere end tilladt , og en indsigelse i dag må anses for forældet, idet indsigelsen først gøres gældende senere end 3 å r fra beslutningstid s punktet, ligesom en indsigelse m å anses for ophørt som følge af retsfortabende pas s ivitet. SagsøgteSagsøgteSagsøgte har i øvrigt mistet retten til at fremsætte en sådan indsi g el s e, som medlem og formand selv har stemt for.

3.49 D e r er en fuldt ud saglig årsag til den konkrete fastsættelse af

andelsværdien, som fandt anvendelse på SagsøgtesSagsøgtesSagsøgtes salg.

3.50 Jævnfør hoved s agens bilag E (s. 103-104), henvendte Advokat

AdvokatAdvokatAdvokat sig ved brev af 10. november 2014 til Andelsboligforeningen v edr ø rende netop dette s pørgsmål. Andelsboligforeningen besvarede ved brev af 18. november 2014, bilag hovedsagens bilag F (s. 105-106).

Andelsboligforeningen hørte ikke yderligere v edrørende andelsværdien før ved adcitationsstævningen af 12. juli 2017, og har været af den forståelse, at forklaringen afgivet overfor AdvokatAdvokatAdvokat var forstået og accepteret.

Man har således fra Sagsøgtes side bibragt Andelsboligforeningen den forståelse, at kravet var opgivet, og kan ikke nu pludselig udtage stævning for dette påståede krav efter så lang tid, og senere end 3 år efter, at Sagsøgte selv som formand stemte for forslaget om den lavere andelsværdi, og selv afgav revisionspåtegning.

Se dertil direkte Ul 995. 9350 og landsrettens præmisser om at man ikke selv kan være medlem af bestyrelsen og medvirke til en værdiansættelse, og bagefter hævde, at den var forkert.

3.51 Sagsøgte gør også gældende, at man i Andelsboligforeningen

selv har medvirket til at tilsidesætte vedtægtsbestemmelsen, og lade en andelshaver sælge til en højere pris, og det må forstås som et anbringende om, at der i foreningen består en praksis, der ændrer vedtægtsbestemmelsen, og sætter denne ud af krav. SagsøgteSagsøgteSagsøgte henviser til den køb safta l e, der er fremlagt som bilag Adc. 2-

9. Det er imidlertid ikke korrekt. Det bemærkes dertil, at overdragelsen er sket i december 2015 og dermed efter

Side 36 / 45

Sagsøgtes salg i august 2014, og at der in gen tidligere fortilfælde er

forud for SagsøgtesSagsøgtesSagsøgtes salg. Dertil kommer, at overdragelsen til en højere pri s, ikke har været godkendt af bestyrelsen, og man vil således også af overdragelsesaftalen i bilag Adc. 2 -9 se, at den ikke er godkendt og underskrevet af bestyrelsen for Andelsboligforeningen, og at købsaftalen er udarbejdet af det administrationsfirma (Housing Group A/S ), som ikke længere er administrator , og som ikke har håndteret overdragelsen korrekt. Køber i den pågældende handel, Person 5Person 5Person 5Person 5Person 5, har valgt ikke at

fremsætte overpriskrav mod sin sælger, Vidne 1Vidne 1Vidne 1. Men overdragelsen, der har fundet sted, har ikke etabler et en fast praksisændring, der tilside sætt er vedtægtens § 15, s tk. 2, og gør den ugyldig. Der skal noget helt andet til for at kon s tituere en så dan "vedtægtsændrende foreningspraksis", og den sku lle i givet fald være etableret forud for nærværende overdragelse, hvilket som anført ikke er tilfældet.

3.52 Samlet set gør es det gældende, at der intet berettiget krav består

overfor Andelsboligforeningen.

For så vidt angår krav på tilbagebetaling af boligafgift kr. 3.759,38

gøres det gældende,

3.53 Boligafgiften SagsøgteSagsøgteSagsøgte gør krav på vedrører HEL E perioden

september 2014, mens perioden 15.09-30.09.2014 allerede er afholdt af SagsøgerSagsøgerSagsøger, jf. overdragelsesaftalen i hovedsagen s bilag 1.

3.54 Sagsøger overtog andelsboligen pr. 15. september 2014 i

henhold til overdragelsesaftalen i hovedsagen bilag 1. Det er overdragelsesaftalen i hovedsagens bilag 1, som Andelsforeningen har godkendt, og eventuel aftale mellem Sagsøger og Sagsøgte om tidligere overtagelse er dermed Andelsforeningen uvedkommende.

3.55 Såfremt Sagsøgte mener, at Sagsøger skal betale for en

periode før 15. september 2014, så m å SagsøgteSagsøgteSagsøgte opkræve beløbet direkte hos SagsøgerSagsøgerSagsøger. Andelsboligforening har ikke modtaget "dobbeltbetaling" for perioden.

3.56 I henhold til Sagsøgtes påstand 1-4 bør retten afsige dom i

henhold til Andelsboligforeningens påstand .....".

Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1Sagsøgte ApS 1 har procederet sagerne sa mlet på baggrund af påstandsdokument a f 9. september 20 19. Heraffremgår følgende:

BS 12-863/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1:

Side 37 / 45

” …

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende at,

I forbindelse med salg af sin andelsbolig rekvirerede formanden i

andelsforeningen en EL-rapport. Formanden bad sagsøgte Sagsøgte ApS 1 om at notere sælger (sagsøgte i hovedsagen) Sagsøgtes adresse på EL- rapporten. Der blev udarbejdet en VVS rapport af 2. august 2014 (hovedsagens bilag 2).

Formanden for andelsforeningen kontaktede sagsøgte telefonisk og oplyste, at formanden gerne vil have foretaget en EL-rapport vedrørende installationernes funktionsdygtighed og sikkerhedsmæssigstandard. Der blev derefter udarbejdet en EL-rapport på de tilgængelige og synlige el-installationer og dele.

Der blev ikke foretaget destruktiv angreb eller andre videregående foranstaltninger da dette ikke var en del af opdraget.

Sagsøgte hæfter indledningsvis ikke for spørgsmålet om, at der er

foretaget komplet udskiftning af el. Dette forhold er sagsøgte ikke bedt om at redegøre for. Spørgsmålet om, der er foretaget en komplet udskiftning af el-installationerne skal således løses mellem køber (sagsøger) og sælger (SagsøgteSagsøgteSagsøgte).

Det fremgår af skønsmandens besvarelse til spørgsmål 6 i

skønserklæringen (bilag 16), at:

" Denne vurdering er sammenholdt med, at lejligheden ikke kan

betragtes som betragt es som værende renoveret med "komplet udskiftning

af el” . ”

Skønsmanden henviser til tilbuddet af 9. oktober 2014 rekvireret af adcitantens samlever (bilag 5). Tilbuddet på kr. 9.995, 00 er på ingen måde specificeret, hvorfor det ikke er muligt at se, hvilke mangler som påberåbes. Tilbuddet er i øvrigt væsentligt lavere end skønsmandens skøn. Dette kan muligvis forklares ved, at skønsmanden har foretaget en vurdering af, hvad der skal til for at sige, at der er foretaget en "komplet udskiftning af el".

Skønsmandens overslag over udbedringsomkostninger er ikke tilstrækkelig specificeret. Bevisbyrden for hvilke mangler, der gøres gældende er således ikke opfyldt. Hertil kommer, at det ikke er muligt at redegøre for, hvad udbedringsomkostningerne kr. 50.000,00 dækker over.

Erstatningsbetingelser er ikke opfyldt. Sagsøgers bevisbyrde er ikke løftet, hvorfor kravets størrelse også afvises "

Sagsøgte ApS 2 har procederet sagerne samlet på baggrund af

påstandsdokument 9. september 2019. Heraf fremgår følgende:

Side 38 / 45

BS 12-864/2017 Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2:

"…

ANBRINGENDER:

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende at,

I forbindelse med salg af sin andelsbolig rekvirerede fomanden i

andelsforeningen et VVS-tjek. Formanden bad adciterede om at notere sælger (sagsøgte i hovedsagen) Sagsøgtes adresse på attesten. Der blev udarbejdet en VVS attest af 15. juli 2014 (hovedsagens bilag 2). Formanden for andelsforeningen kontaktede adciterede telefonisk

og oplyste, at formanden gerne vil have foretaget et VVS-tjek vedrørende installationernes funktionsdygtighed. Der blev derefter udarbejdet et VVS-tjek på de tilgængelige og synlige vvs-installationer og dele. Der blev ikke foretaget destruktiv angreb eller andre videregående foranstaltninger da dette ikke var en del af opdraget.

Badeværelset (gulvafløb samt vådrumsmembran):

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 150.000,00 som følge af

forholdene på badeværelset og gulvafløbet. Beløbet er ikke specificeret, men det fremgår af besvarelse til spørgsmål 1 i skønserklæringen (bilag 16), at udbedringen omfatter etablering af gulvvarme, udlægning af vådrumsmembran, nyt gulvafløb mv.

Kravet afvises i sin helhed.

Indledningsvis er sagsøgte ikke blevet bedt om at undersøge, hvorvidt

badeværelset er vådrumssikret. Sagsøgte kan ikke ifalde ansvar for arbejder, som ikke er en del af opdraget. Det fremgår også af besvarelse til spørgsmål 1 i skønserklæringen, at skønsmanden foretog et destruktivt angreb, hvorefter den manglende vådrumssikring blev konstateret. Det kan ikke forventes i forbindelse med et almindeligt VVS-tjek, at der

bliver foretaget destruktivt angreb. Dette bekræftes endvidere af besvarelsen til spørgsmål 1:1 i skønserklæringen, hvor skønsmanden bekræfter, at en fagmand alene kan konstatere den manglende vådrumssikring ved at foretage destruktivt angreb.

Det kræver et destruktivt angreb at konstatere, at gulvafløbet er

ulovligt. Dette var ikke en del af opdraget i henhold til VVS-attesten af 15. juli 2014. Det bemærkes, at der i skønsmandens besvarelse til spørgsmål 1.1. i skønserklæringen skriver, at risten skal demonteres. Sagsøgte vurderede funktionsdygtighed af afløbsinstallationen. Det skal bemærkes, at en skønsmand ikke kan udtale sig om, hvilke undersøgelser en fagmand "normalt" undersøger i forbindelse med en bolig. Det er en juridisk vurdering, om VVS-attesten stemmer overens med opdraget. Da

Side 39 / 45

skønsmanden ikke har gennemgået opdraget, som blev givet mundtligt

til adciterede, har skønsmandens udtalelse ingen selvstændig bevismæssig værdi. Sagsøger har heller ikke opfyldt sin bevisbyrde om, at sagsøgte Sagsøgte ApS 2 ikke har handlet i overensstemmelse med opdraget.

Sagsøgte er heller ikke ansvarlig for etablering af et gulv med gulvvarme.

Skønsmandens overslag er ikke tilstrækkelig specificeret til at danne sig

et overblik over de enkelte forhold, materialer og udbedringsmetoder. Det er derfor ikke muligt at redegøre for, hvad udbedringsomkostningerne kr. 150.000,00 dækker over. Sagsøgers bevisførelse er ikke løftet, og erstatningsbetingelser er ikke opfyldt, hvorfor kravets afvises i sin helhed.

Svampeskade:

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 150.000,00. Sagsøger

nedlægger et krav om et nyt køkken kr. 30.000,00 samt udbedringsudgifter kr. 120.000,00. Dette beløb dækker også omkostninger til skimmelsvamp på soveværelset, som skønsmanden vurderer stammer fra manglende udluftning mv.

Kravet afvises i sin helhed.

Sagsøger har ikke redegjort nærmere for, hvorfor sagsøgte skal ifalde ansvar som følge af svampeskade, særligt under henvisning til, at sagsøgte blev rekvireret til at udarbejde en VVS-attest. Sagsøgte beskæftiger sig ikke professionelt med skimmelsvamp og har således ingen faglige kundskab inden for dette område. Dette var heller ikke en del af opdraget.

Svampeskaden i køkkenet er fremkommet af en vandskade og

udskiftning af faldstammer i juli 2014. Sagsøgte har ikke været involveret i hverken vandskaden eller udskiftning af faldstammerne. Det skal i den forbindelse også bemærkes, at sagsøgte udarbejdede VVS-attesten den 15. juli 2014, hvorfor det er uvist, om utæthederne var opstået på det tidspunkt. Hertil kommer endvidere, at skønsmanden i besvarelse til spørgsmål 5 i skønserklæringen konstaterer, at vandskaden har været sivende og skjult under håndvasken, hvor der er skjulte vandinstallationer. Der bliver ikke foretaget destruktivt angreb i forbindelse med et almindeligt VVS-tjek.

Det er ikke ført bevis for, hvorfor køkkenet skal udskiftes, og hvorfor

sagsøgte skal hæfte for udskiftningen. Kravet på kr. 30.000,00 afvises.

Skønsmandens overslag over udbedringsomkostninger er ikke tilstrækkelig specificeret, særligt under til, at adciterede under ingen omstændigheder hæfter for skimmelsvamp konstateret i soveværelset. Det er derfor ikke muligt at redegøre for, hvad udbedringsomkostningerne kr. th

Side 40 / 45

mnnl120.000,00 dækker over.

Sagsøgers bevisbyrde er ikke løftet, og erstatningsbetingelser er ikke

opfyldt hvorfor kravets afvises.

Husleje

Sagsøger har nedlagt et erstatningskrav på kr. 90.225, 12 kr. som dækker

over husleje i 24 måneder.

Kravet afvises i sin helhed. Der er ingen dokumenter, som støtter en

påstand om, at andelsboligen skulle være ubeboelig i 24 måneder.

Kravet afvises afslutningsvis i sin helhed, da der ikke er et

ansvarsgrundlag eller årsagssammenhæng mellem VVS -tjek attesten og skimmelsvampen. Erstatningsbetingelser er ikke opfyldt. Der henvises til ovenfornævnte anbringender vedrørende skimmelsvampen. ..."

Rettens begrundelse

og afgørelse

SagsøgerSagsøgerSagsøgerSagsøgerSagsøger mod Sagsøgte

Retten finder, at den i overdragelsesaftalens § 1 fastsatte indsigelsesfrist må fortolkes således, at den afskærer Sagsøger fra efter udløbet af fristen, at fremsætte indsigelser vedrørende kendte fejl og mangler.

Overtagelsesdagen var i overdragelsesaftalen fastsat til den 15. september

20 14. Sagsøger fik imidlertid fuld dispositionsret over lejligheden den 29. august 2014 og begyndte efter sin forklaring samme dag

ombygningsarbejde. Under disse omstændigheder finder retten, at den reelle overtagelse fandt sted den 29. august 2014, hvorfor 14 dagens fristen må regnes herfra.

Det må efter resultatet af det indhentede syn og skøn lægges til grund, at der

helt eller delvist er konstateret mangler ved andelslejligheden, som anført af Sagsøger under punkterne 1-9. Det må endvidere lægg es til grund, at manglerne, bortset fra køkkenskufferne, ikke har været synlige for en lægmand. Da det ikke findes godtgjort, at Sagsøger kendte eller burde have kendt til de skjulte mangler inden for den i overdragelsesaftalens § 1 fastsatte frist, har SagsøgerSagsøgerSagsøger således ikke fortabt sin ret til vedrørende disse at gøre mangelskrav gældende.

SagsøgerSagsøgerSagsøgerSagsøgerSagsøger har vedrørende punkterne 3, 4 og 10 fremsat krav om erstatning. Efter oplysningerne i skønserklæringerne om manglernes for en lægmand skjulte karakter sammenholdt med Sagsøgtes forklaring findes

det ikke godtgjort, at SagsøgteSagsøgte var eller burde have været bekendt med manglerneeller påanden måde har handletansvarspådragende,hvorforderikke kan pålægges hende et erstatningsansvar, og således heller ikke

Side 41 / 45

vedrørende kravet om godtgørelse af boligafgift.

Manglerne er imidlertid af en sådan karakter og omfang, at Sagsøger

har krav på et afslag i købesummen.

Andelen blev handlet til den af Sagsøgte A/B i regnskabet for 2013 fastsatte pris.

Efter oplysningerne i regnskabet for 2015 og oplysningerne om de handler, der blev indgået i 2015, lægges det til grund, at prisen var fastsat under markedsværdien. Spørgsmålet er herefter, om parterne med kendskab til manglerne ville have handlet til en lavere pris. Der er i den forbindelse formodning for, at parterne, i det omfang manglerne vedrører forbedringer, såfremt de havde haft kendskab hertil, ville have handlet til en pris, hvorved prisen for forbedringerne var nedsat eller bortfaldet.

Det fremgår af overdragelsesaftalen, at andelsværdien var fastsat til 821.250 kr. med tillæg af forbedringer nedskrevet til 38.632 kr. hvoraf knap 20.000 kr. vedrører forbedringer i badeværelset, knap 11.000 kr. forbedringer i køkken og 3.250 kr. forbedringer vedrørende el-delen.

Skønsmanden har anslået udgiften til udbedring af manglerne i badeværelset til 150.000 kr. og udgiften til nyt køkken til 30.000 kr. Forbedringsværdi i

2016 niveau er angivet til 63,24 %. Udgiften til lovliggørelse af el-

installationen er ikke separat angivet, men indeholdt i prisen for komplet udskiftning af el-delen i 1997 niveau.

Formodningen for, at parterne under disse omstændigheder ville have

handlet til en pris fratrukket den tillagte forbedringsværdi findes ikke afkræftet. Herefter og da der ikke i videre omfang findes grundlag for tilkendelse af et afslag, fastsættes det forholdsmæssigt afslag i overensstemmelse hermed.

Sagsøgers påstand om et forholdsmæssigt afslag i købesummen tages herefter til følge med 34.000 kr. med tillæg af rente som nedenfor bestemt.

Sagsøger mod Sagsøgte A/B

Det må efter skønserklæringen lægges til grund, at årsagen til svampeskaden i

køkkenet er vandudsivning fra vandinstallationen under køkkenvasken, at årsagen til svampeskaden i soveværelset er, at der har stået ting/møbler tæt og af ydervæggen, og at årsagen til svamp i badeværelset er manglende udluftning efter bad.

På denne baggrund finder retten det ikke godtgjort, at svampeskaden skyldes

manglende vedligeholdelse af bestanddele, som Sagsøgte A/B hæfter for. Det findes endvidere ikke godtgjort, at skaden skyldes fejl ved arbejde, som Sagsøgte A/B er ansvarlig for, eller i øvrigt beror på culpøse handlinger fra Sagsøgte A/Bs side.

Side 42 / 45

Endelig finder retten det ikke godtgjort, at det beror på Sagsøgte A/Bs forhold,

at sagen har verseret over en længere årrække, hvorfor påstanden om tilbagebetaling af boligafgiften ikke tages til følge.

Sagsøgte A/Bs påstand om frifindelse tages herefter til følge som nedenfor bestemt.

Sagsøger mod Sagsøgte ApS 2

Badeværelset:

Det må efter skønserklæringen lægges til grund, at gulvafløbet i

badeværelset ikke er lovligt udført, og at der mangler vådrumssikring. Det må endvidere efter skønsmandens besvarelse lægges til grund, at den manglende vådrumssikring ikke var synligt for en fagmand uden destruktive indgreb, mens forholdene ved gulvafløbet samt udbulingen omkring brusearmaturet var synligt for en fagmand, og normalt er omfattet af en VVS gennemgang som den foreliggende.

Retten finder, at Sagsøgte ApS 2 ikke har afkræftet udgangspunktet om, at

gulvafløbet og området omkring brusearmaturet var omfattet af VVS-gennemgangen, hvorfor Sagsøgte ApS 2 ved ikke at gøre opmærksom på forholdene har handlet ansvarspådragende.

Omkostningerne til udbedring af hele badeværelset er af skønsmanden anslået til 150.000 kr. Forbedringsværdi i 2016 niveau er angivet til 63,24

%. Omkostningerne er ikke nærmere specificeret for de enkelte forhold.

Under hensyn hertil fastsættes erstatningen vedrørende gulvafløbet og udbulingen skønsmæssigt til 10.000 kr.

Svampeskade:

Efter skønserklæringen må det lægges til grund, at der er konstateret en

lækage under køkkenvasken, og at lækagen mest sandsynligt er opstået i forbindelse med eller umiddelbart efter udskiftning af faldstammen i juli 2014 og formentlig skyldes, at der er blevet skubbet til installationen, hvorved samlinger har kunnet forrykke sig og er blevet utætte, da installationen ikke opfylder lovgivningen i forhold til fastgørelse til bygningsdel. Retten finder, efter oplysningerne om at installationen var synlig, at Sagsøgte ApS 2 i VVS-attesten burde have gjort opmærksom på den ulovlige installation.

Det er ikke muligt på baggrund af bevisførelsen at fastslå, om vandskaden og

herunder angrebet af skimmelsvamp er opstået før eller efter Sagsøgte ApS 2 foretog et VVS tjek. Sagsøger har således ikke løftet sin bevisbyrde for den fornødne årsagssammenhæng mellem de manglende oplysninger og den opståede skade, hvorfor Sagsøgte ApS 2's påstand om frifindelse også for så vidt angår erstatning for manglende brugsværdi tages til følge.

Sagsøgers påstand tages herefter til følge med 10.000 kr. med rente

Side 43 / 45

som nedenfor bestemt. Sagsøgte ApS 2 skal betale beløbet solidarisk med Sagsøgte.

Sagsøger mod Sagsøgte ApS 1

Efter skønserklæringen må det lægges til grund, at der i lejligheden var for

en fagmand synlige ulovlige el-installationer. Omkostningerne til udbedring heraf er ikke nærmere angivet. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at beløbet på 50.000 kr. indeholder udgifter til udskiftning af installationer ud over, hvad der kræves til en lovliggørelse. Herefter og da Sagsøger ikke alene med en henvisning til, at der forefindes ulovlige installationer har godtgjort, at el-synet, der blev foretaget som en stikprøvevis kontrol var mangelfuldt, tages Sagsøgte ApS 1's påstand om frifindelse til følge som nedenfor bestemt.

Sagsøgte mod Sagsøgte A/B

Friholdelse:

Som ovenfor anført finder retten det ikke godtgort, at manglerne skyldes

manglende vedligeholdelse af bestanddele, som Sagsøgte A/B hæfter for. Det findes endvidere ikke godtgjort, at skaderne skyldes fejl ved arbejde som Sagsøgte A/B er ansvarlig for, eller i øvrigt beror på culpøse handlinger fra Sagsøgte A/Bs side, hvorfor Sagsøgtes friholdelses påstand ikke tages til følge.

Andelsværdi:

Andelsboligforeningslovens § 5 sætter en øvre grænse for den pris, man kan

beregne sig for en andel i en andelsboligforening. Vedtægterne kan imidlertid lovligt indeholde en bestemmelse, som giver mulighed for vedtagelse af en lavere pris. Generalforsamlingen med Sagsøgte som formand har godkendt vedtagelsen af andelskronens værdi til 10.950 kr. Da der findes ikke godtgjort omstændigheder i forbindelse hermed, der kan medføre, at Sagsøgte A/B pålægges et erstatningsansvar, tages Sagsøgtes påstand herom ikke til følge.

Boligafgift:

Det må lægges til grund, at Sagsøgte har betalt boligafgiften for

september 2014 til Sagsøgte A/B. Af købesummens opgørelse fremgår, at Sagsøger som en del af købesummen har betalt boligafgift for sidste halvdel af september 2014 til Sagsøgte. Det er således ikke godtgjort, at Sagsøgte A/B har modtaget dobbeltbetaling, hvorfor Sagsøgtes påstand om tilbagebetaling af boligafgift ikke tages til følge.

Tilbageholdelse af provenu:

Det må lægges til grund, at Sagsøgte A/B har tilbageholdt beløbet i medfør af

vedtægtens§ 17, stk. 6, idet Sagsøger havde rejst indsigelse i anledning af overdragelsen. På denne baggrund og da beløbet ikke under hensyn til det påberåbte om manglernes omfang findes at være urimeligt stort, har tilbageholdelsen været berettiget.

Side 44/45

Sagsøgte A/Bs påstand om frifindelse tages herefter til følge som nedenfor bestemt.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte med

10.000 kr. Beløbet udgør 30.000 kr. inkl. moms til delvis dækning af udgift til advokatbistand fratrukket 20.000 kr. til omkostninger til syn og skøn, der skal afholdes af Sagsøgte.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 1 med 10.000 kr. eksl. moms. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 2 med 27.000 kr. Beløbet udgør 30.000 kr. eksl. moms. til delvis dækning af

omkostninger til advokatbistand fratrukket 3.000 kr. til syn og skønsomkostninger, der skal afholdes af Sagsøgte ApS 2.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med

45.000 kr. Beløbet udgør 10.000 kr. til syn og skøn og 35.000 kr. inkl. moms til advokatbistand.

Sagsøgte skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med 65.000 kr. Beløbet udgør 10.000 kr. til syn og skøn og 55.000 kr. inkl. moms til advokatbistand.

Retten har ved omkostningsfastsættelsen lagt vægt på sagernes værdi og

resultat, herunder at Sagsøger kun har fået medhold i meget begrænset omfang, og at de beløbsmæssigt videregående påstande har påført modparterne merudgifter. Retten har endvidere lagt vægt på resultatet af syn og skøn samt sagernes omfang, herunder at sagernes langvarige forløb, og at der har været afholdt flere syns- og skønsforretninger. Retten har endelig taget hensyn til den besparelse, der må antages at foreligge, når en advokat har repræsenteret flere parter eller samme part i flere sager.

Thi kendes for ret

:

Sagsøgte skal til Sagsøger betale 34.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 2. marts 2015, heraf skal 10.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 21. april 2017 betales in solidum med Sagsøgte ApS 2.

Sagsøgte ApS 1 frifindes.

Sagsøgte A/B frifindes.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte med 10.000

kr.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 1 med

Side 45 / 45

10.000 kr.

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte ApS 2 med 27.000 kr .

Sagsøger skal betale sagens omkostninger til Sagsøgte A/B med 45.000 kr.

Sagsøgte s kal betale sagens omkostninger til A/B Korfu med 65.000 kr.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage.

Dommer