BS-1660/2012-VLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 95.9px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

DOM

afsagt den 1. maj 2013 af Vestre Landsrets 3. afdeling (dommerne Lisbeth Parbo, Annette

Dellgren og Rasmus Damm (kst.)) i ankesag.

V.L. B.-1660-12

Bolig & Erhverv Randers A/S

(advokat Jens Jacob Hailing, Randers)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1

og

Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2

(advokat Ebbe Gregers Madsen, Aarhus)

Retten i Randers har den 11. juni 2012 som boligret afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 1-2240/2010).

Påstande

For landsretten har appellanten, Bolig & Erhverv Randers A/S, gentaget sine påstande for byretten.

De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har ikke bestridt, at udgifterne til ombygningen af ejen-

dommen i 1992 udgjorde 227.331,73 kr.

Under en tidligere retssag mellem parterne blev arkitekt m.a.a Skønsmand udmeldt som skønsmand. I sin skønserklæring af 1. maj 2006 har han anført, at der siden 1973 er udført moderniseringsarbejder på ejendommens vinduer og døre til en anslået udgift på 31.000 kr. eksklusive moms, og at der siden 1973, herunder ved ombygningen i 1992 fra erhvervsle- jemål til beboelseslejemål, er udført arbejder til en anslået udgift på 104.000 kr. eksklusive moms.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Den beregnede forbedringsforhøjelse, som efter boligreguleringslovens § 5, stk. I, kan tillægges lejen i forbedrede lejemål, skal som udgangspunkt foretages således, at den giver en passende forrentning af den udgift, der med rimelighed er afholdt til forbedringen, jf. lejelovens § 58, stk. 2, og efter lejelovens § 58, stk. 1, kan udlejer forlange lejen forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Lovbestemmelserne eller forarbejderne hertil giver ikke grundlag for at undtage udgifter til grundbestanddele ved udlejerens opgørelse af et eventuelt forbedringstillæg.

Det er ubestridt, at lejemålet i 1992 blev ændret fra et erhvervslejemål til et beboelsesleje- mål, og Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har ikke bestridt, at udgifterne til ombygningen af ejendommen udgjorde 227.331,73 kr.

Arkitekt Skønsmand, der var udmeldt som skønsmand i en tidligere sag mellem parterne, har i skønserklæringen af 1. maj 2006 skønnet, at der efter 1973 er foretaget moderniseringsar-bejder på ejendommen for 135.000 kr. eksklusive moms, i alt 168.750 kr. inklusive moms.

På denne baggrund og efter oplysningerne om karakteren og omfanget af de udførte arbejder har Bolig & Erhverv Randers A/S godtgjort, at selskabet er berettiget til at opkræve det for-

-3-

bedringstillæg på 17.259 kr., som er anført i lejekontrakten, idet Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 ikke har godtgjort, at denne leje efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 8.

Landsretten tager derfor Bolig & Erhverv Randers A/S’ påstande til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 solidarisk betale sagsomkostninger for begge retter til Bolig & Erhverv Randers A/S med i alt 41.760 kr. Beløbet omfatter 1.760 kr. til retsafgift for landsretten og 40.000 kr. til udgifter til advokatbistand.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er eksklusive moms, da Bolig & Erhverv Randers A/S er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

Thi kendes for ret

:

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 skal anerkende, at den aftalte årlige leje med virkning fra 1. september 2000 vedrørende lejemålet Adresse 2, 8900 Randers, udgør 37.800 kr., at den årlige leje med virkning fra den 1. januar 2001 udgør 38.555,44 kr. og med virkning fra den 1. januar 2002 udgør 39.420,57 kr.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 skal solidarisk betale sagens omkostninger for begge retter til Bolig & Erhverv Randers A/S med 41.760 kr.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Lisbeth Parbo Annette Dellgren Rasmus Damm

(kst.)