BR — Byretterne
BS-31100/2020-FRB
OL-2021-BYR-00256
.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 173.9px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }
RETTEN PÅ FREDERIKSBERG
DOM
afsagt den 27. maj 2021
Sag BS-31100/2020-FRB
Sagsøger (advokat Søren Locher)
mod
Sagsøgte ApS (advokat Morten Hjortebjerg Larsen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 7. august 2020.
Sagsøger, har fremsat følgende påstande:
1. Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at deklarationen af 21. maj 1935 (bilag 1), der er tinglyst på sagsøgtes ejendom, beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, er gyldig og har retsvirkninger efter sit indhold i relation til bygninger, der opføres på ejendommen.
2. Sagsøgtes tilpligtes at anerkende, at sagsøgte som følge af sagsøgers krav her-om, er forpligtet til at tilmure de mod ejendommen – beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2 – vendende vinduer i bygnin-ger, der opføres på sagsøgtes ejendom, beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1.
2
Sagsøgte ApS har fremsat følgende påstande:
For så vidt angår sagsøgers påstand 1: Frifindelse.
For så vidt angår sagsøgers påstand 2: Frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagens oplysninger, at Sagsøger, i sameje med Person 1, ejer ejendommen, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2.
Det fremgår endvidere af sagens oplysninger, at sagsøgte, Sagsøgte ApS, ejer ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1.
Der er fremlagt en BBR-meddelelse, hvorefter der på ejendommen, der er belig-gende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, var opført to bygninger, hvoraf den ene bygning, bygning nr. 1, var opført i 1867, og den anden bygning, bygning nr. 2, var opført i 1917.
Der er fremlagt materiale fra byggesagsarkivet fra henholdsvis 1917 og 1920, jf. sagens bilag 1 og sagens bilag C.
Der er fremlagt blandt andet skrivelse af 29. marts 1917 fra den daværende ejer af ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg CFrederiksberg CFrederiksberg C, Matrikel nr. 1, og som er stilet til Bygningskommission for Frederiksberg, med en anmodning som følger:
”….
Undertegnede tillader sig herved at andrage den ærede Bygningskommission om Tilladelse til i
min under Opførelse værende Værkstedsbygning Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1, Adresse 1 at
maatte:
1.,indrette 2 Kontorrum i 1 ste Salsetagen, samt 2 Garderoberum og et Spiserum i Kvistetagen Skillerummene udfóres af Gibsplader.
2.,anbringe 1 Monierrude i Bagmuren i hver Etage. Nabotilladelsen følger hoslagt.
3.,anbringe en aaben Vareelevator udenfor Bygningen.
….” .
3
Der er fra den samme byggesag fremlagt en skrivelse af 30. marts 1917, der har følgende indhold:
” ….
Ved Fremsendelsen af vedlagte Andragende, hvori sóges Tilladelse til i Værkstedsbygningen paa Grunden ved Adresse 1, at maatte anbringe en Monierrude i hver Etage i Bagmuren, som ligger i Skellet mod Matrikel nr. 2Matrikel nr. 2, skal jeg da vedkommende Nabos Samtykke foreligger henstille til den ærede Kommission, at der svares, at det ansógte kun kan tillades ved Ministeriets Dispensation fra Byglvs § 29 og at et Andragende herom kan forventes anbefalet af Kommissionen.
….”
Der er fra den samme byggesag endvidere fremlagt en skrivelse af 15. april 1917 fra den daværende ejer af ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, og som er stilet til Justitsministeriet, med en anmodning som følger:
”….
Undertegnede Ejer af Ejendommen Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1, Adresse 1, tillader sig herved at andrage det hóie Justitsministerium om Dispensation fra § 29 i Bygningslov af 19 April 1890 og Tilladelse til i nævnte Ejendoms 3 etager Værkstedsbygning at anbringe i Brandmuren en Rude 1,20 x 80 cm af tykt Traadglas i hver Etage.
Nabotilladelse foreligger.
….”
Der er fra den samme byggesag også fremlagt en skrivelse af 17. april 1917 fra Frederiksberg Bygningskommission til Justitsministeriet, hvoraf følgende frem-går:
”….
Idet Kommissionen fremsender hoslagt Andragende med Bilag, hvori sóges Tilladelse til i den 3 etager Værkstedsbygning paa Grunden Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1 Adresse 1, at maatte anbringe en Monierrude i hver Etage i Bagmuren, som ligger i Skellet mod Matrikel nr. 2, skal man, da vedkommende Nabos Samtykke foreligger, tjenstligt udtale, at man efter Omstændighederne kan anbefale, at den ansógte Dispensation fra § 29 i den under 1. August 1912 bekendtgjorte Bygningslov for Frederiksberg meddeles.
….” .
Der er endelig fremlagt en skrivelse af 2. maj 1917 fra Justitsministeriet ved bir-kedommeren i Frederiksberg Birk, hvori det er anført, at dispensation meddeles som indstillet.
Skrivelsen er vedhæftet underbilag i form af plantegninger i forhold til den meddelte dispensation.
4
Der er fra en senere byggesag fremlagt en skrivelse af 24. september 1920 fra Virksomhed, ved Person 2 med følgende indhold:
”….
Ifølge Aftale tillader vi herved Herr. Person 3, Ejeren af Ejendommen, Adresse 1, at indsætte Monierglas i Muren ind mod vor Ejendom Adresse 3. saa længe vi ikke selv ønsker at disponere med vor Ejendom paa anden Maade.
….” .
Der er fra den samme byggesag fremlagt en skrivelse af 2. december 1920, som er stilet til Frederiksberg Bygningskommission, og hvorved der på vegne af Person 3 ansøges som følger:
”….
Undertegnede tillader sig herved for Ejeren af Ejendommen Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1, Adresse 1 at andrage den ærede Bygningskommission om Tilladelse til i TrykkerietsStueetage i Brandmuren mod Naboejendommen Matrikel nr. 3Matrikel nr. 3, Adresse 4 at anbringe 2 Ruder af tykt Traadglas uden Karm, som antydet med Rødt paa medfølgende Tegning.
Tilladelse fra Naboen foreligger.
….” .
Der er fra den samme byggesag fremlagt en skrivelse af 4. december 1920 fra Bygningsinspektøren for Frederiksberg, og som er stilet til Frederiksberg Byg-ningskommission, af følgende indhold:
”….
Ved Fremsendelsen af hoslagte Andragende med Bilag, hvori søges Tilladelse til at anbringe 2 Stk: ca: 0,8 m2 store Monierruder i Brandgavlen paa Værkstedsbygningen Adresse 1, henstilles det til den ærede Kommission, at der svares, at det ansøgte kun kan tillades ved Mini-steriets Diapensation fra Bygningslvs: § 29 d, og at et Andragende herom, da vedkommende Naboejers skriftlige Samtykke foreligger, kan forventes anbefalet af Kommissionen paa Betin-gelse, at Monierruderne skal være at tilmure på Bygningskommissionens Forlangende.
….” .
Af skrivelse af 13. december 1920 fra Frederiksberg Bygningsinspektorat i den samme byggesag fremgår følgende:
”….
Efter at Sagen har været forelagt Bygningskommissionen approberes det ansøgte på Betingelse:
5
1)at Justitsministeriet meddeler sin Dispensation fra Bygningslovens § 29 d med Hensyn til at de to Stk: Monierruder agtes anbragt i Brandgavlen,
2)at Bygningslovens Bestemmelser nøje overholdes.
Særligt Andragende om den i Post 1 omhandlede Dispensation forventes snarest fremsendt her-til i 3 Ekspl: med 1 Kr: Stempelmærke.
Det skal anmeldes hertil naar Arbejdet paabegyndes og naar det er fuldført. ….” .
Der er på ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, tinglyst en deklaration, der fremtræder som om, at denne er underskrevet af den daværende ejer af ejendommen, Person 3, den 21. maj 1935.
Deklarationen har følgende ordlyd:
”….
D E K L A R A T I O N .
--------------------------------
Underskrevne Ejer af Ejendommen Matrikel nr. 1, Adresse 1, er-klærer herved overfor nuværende og senere Ejere af Matrikel nr. 2, Adresse 2, at jeg og efterfølgende Ejere forpligter os til at lade de mod Matrikel nr. 2 vendende Gavlvinduer tilmure, naar nuværende eller fremtidige Ejere af sidstnævnte Ejendom maatte forlange det. Paataleberettiget er således de til enhver Tid værende Ejere af Matrikel nr. 2. Nærværende Deklaration vil kunne tinglyses på Matrikel nr. 1, idet der angaaende de denne Ejendom paahvilende Prioriteter og Servitut-ter med og uden Pant henvises til Ejendommens Blad i Tingbogen. …” .
Retten lægger til grund, at den bygning, der blev opført på ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, i 1917, var opført i skel mod den påtaleberettigede ejen-dom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2.
Der er fremlagt et ældre luftfoto, der viser ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, bygningerne på ejendommen, den ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2, samt de omkringliggende bygninger, jf. sagens bilag 3, tillige med et ældre foto af bygningen, der i 1917 blev opført på ejendommen, der er beliggen-
6
de på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, jf. sagens bilag B.
Retten lægger til grund, at sagsøgte har nedrevet de bygninger, der var opført på sagsøgtes grund, at sagsøgte har til hensigt at opføre nogle nye bygninger på sagsøgtes grund, og at der i den anledning er udarbejdet et byggeprojekt samt ansøgt om en byggetilladelse.
Der er fremlagt kopi af sagsøgtes byggeprojekt, jf. sagens bilag 3, og det frem-går heraf, på side 7, at den side af den nye bygning, som vil vende mod sagsø-gers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2, vil have 20 stk. gulv-til-loft vindu-er.
Det er fra sagsøgtes side oplyst, at de nye bygninger ikke vil blive opført i skel.
Sagsøgte har fremlagt skrivelse af 11. december 2019 fra Landinspektør, jf. bilag E, hvoraf følgende fremgår:
”…. Servitutten lyst med dato/løbenr. 24.05.1935-Løbenr. omhandlende tilmuring af nogle gavlvindu-er gælder udelukkende for den bygning der har ligget i skel, og som du oplyser nu er revet ned.
En ny bygning der overholder afstande til skel, skal således ikke tage højde for denne servitut ift. placering af vinduer ind mod Matrikel nr. 2.
Servitutten bør aflyses, da den er uaktuel nu hvor bygningen og de gavlvinduer den omhandler er revet ned. Det er ejeren af Matrikel nr. 2, der er påtaleberettiget, og på baggrund af hans mail, vil han næppe gå med til at aflyse deklarationen. Måske kan en dialog med kommunen og Tinglysningsretten muliggøre, at servitutten kan aflyses uden den påtaleberettigedes under-skrift. ….” .
Der er fremlagt korrespondance mellem parterne og Frederiksberg Kommune for perioden fra december 2019 – juni 2020, jf. bilag 4 og bilag D.
Det fremgår heraf, at Frederiksberg Kommune senest har meddelt sagsøger blandt andet, at der endnu ikke er truffet en endelig afgørelse i sagen vedrøren-de opførelse af ny bebyggelse på Adresse 1, at sagsøger, såfremt der gives en byggetilladelse i sagen vil blive orienteret og få mulighed for at klage over afgørelsen efter de regler, som gælder for det, at sagsøger mener, at Frede-riksberg Kommune skal håndhæve deklaration af 21. maj 1935, at deklarationen ikke er tilknyttet en byggesag, at Frederiksberg Kommune ikke er påtaleberetti-get, at det er en privatretlig servitutbestemmelse, at deklarationen omhandler
7
tilmuring af vinduer i en bygning, som nu er revet ned, og at kommunen derfor vurderer, at den ikke længere har relevans.
Det fremgår endvidere af den fremlagte korrespondance, at sagsøger senest har meddelt Frederiksberg Kommune blandt andet, at deklarationen er relevant, at den efter sit indhold beskytter mod uønsket indblik i lejlighederne i Matrikel nr. 2, at deklarationen har været efterlevet ubrudt, idet der ikke var vinduer men blot 4 små aflange lysindfaldsmursten i muren, ind til nedrivning, at man ikke kan unddrage sig en deklaration mod uønsket indblik ved at nedrive bygnin-gen og opføre en ny.
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Sagsøger og Person 4.
Sagsøger, har forklaret, at han har ejet ejendommen, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, siden 1989-1990. Han ejer også den ejendom, der er beliggende på hjørnet af Vej 1 og Vej 2. Den ejendom er beliggende på Adresse 5, Frederiksberg C. De bygninger, der var beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, blev revet ned i 2019. Der var intet indblik mod sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, fra disse bygninger. Der var mursten med lysindfald i den nedrevne bygning men intet indblik derfra.
Forvist deklaration af 21. maj 1935, sagens bilag 1, har sagsøger forklaret, at der er tinglyst en deklaration på sagsøgtes ejendom, som er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C. Det vidste sagsøger, da sagsø-ger købte ejendommen, der er beliggende Adresse 2, Frederiksberg C.
Formålet med deklarationen er, at der ikke skal være indblik fra sagsøg-tes ejendom mod sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C. Det er en sikkerhed at have en sådan deklara-tion i forhold til en ejendoms herlighedsværdi. Sagsøger købte i 1989-1990 også den ejendom, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, og som sagsøgte nu er ejer af. Sagsøger solgte denne ejendom efter-følgende.
Sagsøger har fundet, at den tinglyste deklaration var dækkende. Sagsøger havde således tillid til deklarationens tekst. Sagsøger har gjort dekla-rationen gældende overfor kommunen og overfor sagsøgte. Det er som allerede forklaret en herlighedsværdi, at der ikke er indbliksgener, og det vil påvirke m2 prisen for sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C.
Forevist byggeprojekt, sagens bilag 3, har sagsøger forklaret, at sagsøgte ikke har rettet henvendelse til sagsøger omkring den nye bygning, som man gerne
8
vil opføre. Sagsøger har gjort indsigelse. Sagsøgte har reageret herpå. Der kom en e-mail om, at man ville forsøge at gå den vej, som sagsøgtes landinspektør havde anvist overfor sagsøgte, og som var, at man ville forsøge at gå frem uden sagsøgers medvirken.
For så vidt angår de bygninger, som tidligere var beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, og som er blevet revet ned af sagsøg-te, så har sagsøger også været inde i disse bygninger. Man kunne ikke se ud af lagerbygningen og over på sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C. Det ville have været muligt at renovere bygningerne på sagsøgtes ejendom. Der lå tidligere en herskabelig vil-la foran en lagerbygning. Begge bygninger var misligholdt. Sagsøgtes første projekt var en renovering af bygningerne.
Sagsøger videresolgte ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, ca. ½ - 1 år efter, at sagsøger selv havde er-hvervet ejendommen. Sagsøger fik et godt tilbud.
Forevist luftfoto, sagens bilag 2, forklarede sagsøger, at sagsøger som forklaret ejer den hvide bygning, der er beliggende på hjørnet på Adresse 5, Frederiksberg C Det er korrekt, at der i bygningen på den adresse er vinduer ud mod sagsøgers anden ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C. Den hvide villa, som sagsøger ejede på et tidspunkt, og som sagsøgte som ejer nu har revet ned, havde ikke vinduer, der gav indblik over mod sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C. Der var dengang træer, der skyggede for et eventuelt indblik mod sagsøgers ejendom.
Der er i dag et anstrengt forhold mellem sagsøger og sagsøgte. Sagsøgers ejen-dom var på et tidspunkt oversvømmet med vand. Der har også været nogle personer, som er gået ind på sagsøgers ejendom i forbindelse med det, som er foregået på sagsøgtes ejendom.
Sagsøgte havde en gyldig tilladelse til at rive bygningerne ned. Kommunen sendte noget i høring. Man fandt ud af, at kommunen havde begået en fejl. Det-te var noget, som nævnet sagde. Der var en tilladelse fra kommunen til at rive bygningerne ned, da bygningerne blev revet ned af sagsøgte.
De bygninger, som er blevet revet ned på sagsøgtes grund, blev brugt til opma-gasinering af forskellige effekter. En del af bygningerne blev lånt ud. Det var meningen, at det skulle se misligholdt ud. Vinduerne blev banket ud. Der stod musikinstrumenter inde i bygningen.
9
Person 4 har forklaret, at han er direktør i det sagsøgte selskab. De køb-te ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, i efteråret 2017. Der lå da en virksomhed, som havde med legetøj at gøre. Virksomheden havde ligget stille i mange år. Der var en villa og nogle lagerbygninger på grunden. Villaen var kondemneret. Lagerbygningerne var tilsvarende i en meget dårlig stand.
De undersøgte muligheden for at renovere bygningerne. Det kunne ikke svare sig økonomisk. Der havde været kontor og bolig i villaen. Der var masser af indblik fra villaen over på sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C. Havde man alene revet lagerbygningerne ned, ville det have betydet, at der kom mere indblik over mod sagsøgers ejendom. De traf en beslutning om at rive alle byg-ninger ned.
De købte også den ejendom, der er beliggende på Adresse 6, Frederiksberg C De har renoveret den ejendom. De valg-te at rive alt ned på grunden, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C De var godt bekendt med servitutten fra 1935. Sagsøgtes rådgiver oplyste, at servitutten havde betydning for de eksisterende bygninger på grunden. Servitutten har ikke spillet nogen rolle for Frederiksberg Kommune.
Det er i dag en tom byggegrund. De forventer at få en byggetilladel-se indenfor ca. 14 dage.
Person 4 blev vist rundt i bygningerne i forbindelse med, at sagsøgte købte ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C Det fremgik da tydeligt, at bygningerne ikke blev anvendt til noget. Det skønnede Person 4 i forbindelse med rundvisningen. Der var ikke tegn på noget sådant. Bygningerne bar ikke præg af at blive brugt til noget. De fremstod tomme og som om, at de ikke blev brugt.
Forevist byggeprojekt, sagens bilag 3, side 7, har Person 4 forklaret, at denne tegning viser, hvorledes den side af bygningen, som vil vende mod sagsøgers ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, vil se ud. Der har været mange kontakter mellem sagsøger og sagsøgte.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:
”… Den 21. maj 1935 underskrev den daværende ejer af ejendommen, belig-gende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, en deklaration, som er tinglyst på ejendommen. Deklarationen fremlægges som bilag 1.
Følgende fremgår af deklarationen af 21. maj 1935 (bilag 1):
10
” Underskrevne Ejer af Ejendommen Matrikel nr. 1, Adresse 1, erklærer herved overfor nuværende og senere Ejere af Matrikel nr. 2, Adresse 2, at jeg og efterføl-gende Ejere forpligter os til at lade de mod Matrikel nr. 2 vendende Gavlvinduer tilmure, naar nuværende eller fremtidige Ejere af sidstnævnte Ejendom maatte forlange det. Paataleberettiget er saaledes de til enhver Tid værende Ejere af Matrikel nr. 2.
Nærværende Deklaration vil kunne tinglyses paa Matrikel nr. 1, idet der angaaende de denne Ejendom paahvilende Prioriteter og Servitu-ter med og uden Pant henvises til Ejendommens Blad i Tingbogen.”
[min fremhævning]
Det følger således af deklarationen af 21. maj 1935 (bilag 1), at Sagsøgte ApS, som ejer af ejendommen, beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, er forpligtet til at tilmure vin-duerne vendende mod ejendommen, beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2, hvis Sagsøger, som ejer af sidstnævnte ejendom, forlanger dette.
Det gøres gældende, at formålet med deklarationen af 21. maj 1935 (bi-lag 1) er at beskytte ejeren af Matrikel nr. 2 mod uønsket udsyn fra Matrikel nr. 1Matrikel nr. 1, og at deklarationen forsat er gyldig og relevant efter nedriv-
ning af den tidligere bygning på Matrikel nr. 1. Deklarationen har såle-
des forsat retsvirkninger efter sit indhold i forhold til kommende bygnin-
ger på ejendommen, beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1.
Som det fremgår af luftfoto (bilag 2), havde Sagsøgte ApS' tid-ligere – nu nedrevne – bygning på Matrikel nr. 1 ikke vinduer vendende mod Matrikel nr. 2. Den nedrevne bygning på Matrikel nr. 1 havde ikke vinduer vendende mod Matrikel nr. 2, men derimod alene 4 lysåbnin-ger, som gav lysindfald i bygningen. Disse lysåbninger medførte ikke uønsket udsyn mod Matrikel nr. 2 i strid med formålet med deklaratio-nen.
Imidlertid har Sagsøgte ApS til hensigt at opføre en ny byg-
ning på Matrikel nr. 1 med vinduer, der vender mod Matrikel nr. 2 (bi-lag 3). Bygningssiden på den nye bygning, som vender mod Matrikel nr. 2, er skitseret på side 7 i bilag 3.
11
Som det fremgår af skitsetegningen, vil Sagsøgte ApS' nye bygning have 20 gulv-til-loft vinduer vendende mod Matrikel nr. 2, hvorved der vil opstå uønsket indblik fra vinduesåbningerne i Sagsøgte ApS' nye bygning på Sagsøgers Matrikel nr. 2 i strid med deklarationen (bilag 1).
Sagsøgte ApS har gjort gældende, at den tinglyste deklaration (bilag 1) er uden relevans for kommende bygninger på Matrikel nr. 1, idet deklarationen (bilag 1) var specifikt rettet mod den tidligere byg-ning, som var opført i skel.
Det bestrides, at servitutteksten understøtter en fortolkning, hvorefter deklarationen (bilag 1) ikke længere er relevant efter nedrivning af den tidligere bygning på Matrikel nr. 1.
Det bestrides videre, at placeringen af en bygning i skellet mellem Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, er en forudsætning for, at vinduerne vendende mod Matrikel nr. 2 kan kræves tilmuret i henhold til deklarationen af 21. maj 1935 (bilag 1). Selv om en kommende bygning på Matrikel nr. 1 ikke placeres i skellet til Matrikel nr. 2, ændrer dette ikke på, at der vil opstå uønsket udsyn fra vinduerne vendende mod Matrikel nr. 2, hvilket de-klaration af 21. maj 1935 har til formål at beskytte imod.
Det bestrides endeligt, at deklarationen (bilag 1) kan henføres til det for-hold, at tidligere ejer af Matrikel nr. 2 skulle give tilladelse til, at der i den nu nedrevne bygning (Matrikel nr. 1) blev anbragt trådglasvindu-er/monierruder i muren vendende mod Matrikel nr. 2.
Det fremgår af materialet fra byggesagsarkivet fra 1917 (bilag 5), at en sådan tilladelse til anbringelse af trådglasvinduer/monieerruder ven-dende mod Matrikel nr. 2 allerede blev givet i 1917 – og altså forud for deklarationen af 21. maj 1935 (bilag 1).
Det bemærkes i forlængelse af ovenstående, at Frederiksberg Kommu-nes eller Sagsøgte ApS' landinspektørs fortolkning af deklara-tionen er uden betydning for rettens bedømmelse af deklarationen i nærværende sag.
Sammenfattende gøres det gældende, at deklarationen er gyldig og har retsvirkninger efter sit indhold, hvorfor Sagsøger – som ejer af Matrikel nr. 2 – er beskyttet mod uønsket indblik fra vinduesåbninger i bygninger beliggende på Matrikel nr. 1, som ejes af
12
Sagsøgte ApS. Sagsøger kan således i henhold til deklarationen (bi-lag 1) gøre krav på, at Sagsøgte ApS tilmurer vinduer i bygnin-ger vendende mod Matrikel nr. 1 …”
Sagsøgte ApS har i sit påstandsdokument anført følgende:
”… Nærværende sag omhandler fortolkning af en servitut tinglyst den 21. maj 1935 på sagsøgtes ejendom beliggende Adresse 1, Frederiksberg C.
Servitutten har følgende indhold (bilag 1):
” Underskrevne ejer af ejendommen Matrikel nr. 1, Adresse 1, erklærer herved overfor nuværende og senere ejere af Matrikel nr. 2, Adresse 2, at jeg og efterfølgende ejere forpligter os til at lade de mod Matrikel nr. 2 vendende gavlvinduer til-mure, når nuværende eller fremtidige ejere af sidstnævnte ejendom måtte for-lange det. Påtaleberettiget er således de til enhver tid værende ejere af Matrikel nr. 2.”
På tidspunktet for tinglysning af servitutten var der på ejendommen be-liggende Adresse 1, Frederiksberg C, opført en byg-ning i skel mod den påtaleberettigede ejendom beliggende Adresse 2, Frederiksberg C. Bygningen er i dag revet ned.
Den nedrevne bygning, der – som nævnt – var opført i skel mod den påtaleberettigede ejendom, var opført i 1917, jf. BBR-meddelelse (bilag A), hvor bygningen også er indtegnet som bygning 2 i kortmaterialet (bilag B).
Som det fremgår af servitutteksten, så vedrører servitutten netop denne specifikke bygning, idet det af teksten fremgår, at den tjenende ejendom forpligter sig til at lade de mod den påtaleberettigede ejendom venden-de gavlvinduer tilmure, når den påtaleberettigede ejendom måtte for-lange det. Det kan således udledes, at der må være tale om en allerede eksisterende bygning og konkrete gavlvinduer i denne, hvilket under-støttes af bygningens udformning på nedrivningstidspunktet, hvor ejendommen netop havde en række gavlvinduer, der dog ikke var til-muret.
Dette understøttes tillige af det forhold, at den daværende ejer af ejen-dommen i 1917 ønskede at anbringe ét stk. monierrude på hver etage i
13
bagmuren i skel mod ejendommen Matrikel nr. 2, hvilket alene kunne ske med samtykke fra ejeren af denne ejendom (bilag 5).
Dette understøttes endvidere af det forhold, at den daværende ejer af ejendommen i 1920 ønskede at anbringe to stk. store monierruder i brandgavlen på den omhandlede bygning mod ejendommen Matrikel nr. 3, hvilket ligeledes alene kunne ske med samtykke fra ejeren af denne ejendom (bilag C).
Den omhandlede servitut fra 1935 er således formentlig alene en kodifi-cering af ovennævnte forhold, og det gøres under alle omstændigheder gældende, at servitutten alene regulerer den nu nedrevne bygning, idet denne var ophørt i skellet mellem den tjenende og den påtaleberettige-de ejendom.
Det gøres endvidere gældende, at servitutten således på ingen måde be-grænser ejeren af Adresse 1 i at opføre en ny bebyggelse på ejendommen – som ikke opføres i skellet – med vinduer vendende mod den i henhold til servitutten påtaleberettigede ejendom, hvilket Frede-riksberg Kommune i øvrigt allerede har givet tilladelse til.
Sagsøger har i forbindelse med sagsøgtes anmodning om byggetilladel-se over for kommunen gjort gældende, at Frederiksberg Kommune skulle nægte at udstede en byggetilladelse grundet den i nærværende sag omhandlede servitut, hvilket kommunen afviste. Kommunen anfør-te i e-mail af 23. maj 2020 (bilag D) blandt andet følgende om servitut-ten:
” Som Frederiksberg Kommune tidligere har skrevet til dig, er det endvidere vo-res vurdering, at deklarationen omhandler tilmuring af vinduer i en bygning, som nu er revet ned. Vi vurderer derfor, at deklarationen ikke længere har rele-vans.”
(uddrag – min kursivering)
Sagsøgtes landinspektørs opfattelse er - i lighed med sagsøgtes og Fre-deriksberg Kommunes - at servitutten alene vedrører den nu nedrevne bygning, jf. e-mail af 11. december 2019 (bilag E).
For fuldstændighedens skyld bemærkes det, at det påtænkte byggeri – som nævnt ovenfor – ikke bliver placeret i skel og vil opfylde alle byg-geretlige regler omkring placering mv.
14
For så vidt angår sagsøgers påstand 2, bemærkes for god ordens skyld, at sagsøgte ikke kan tilpligtiges at tilmure nogle vinduer i en bygning, der endnu ikke eksisterer, hvorfor sagsøgte allerede af den grund skal frifindes for sagsøgers påstand 2.
Det bestrides således, som anført af sagsøger, at formålet med servitut-ten af 21. maj 1935 (bilag 1) skulle være at beskytte ejeren af Matrikel nr. 2 i enhver henseende mod udsyn fra Matrikel nr. 1, idet der ingen holdepunkter er i nærværende sag, der skulle indikere, at den omhand-lede servitut skulle omhandle andre forhold på Matrikel nr. 1 end den nu nedrevne bygning, hvilket det som bilag 5 fremlagte materiale ikke ændrer på.
Det bestrides derfor, at deklarationen forsat er gyldig og relevant efter nedrivning af den tidligere bygning på Matrikel nr. 1.
Sagsøgte gør således gældende, at servitutten ingen retsvirkninger har i forhold til kommende bygninger på Matrikel nr. 1. …”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen i overensstemmelse med indholdet af de indgivne påstandsdokumen-ter.
Rettens begrundelse og resultat
Der var på tidspunktet for tilblivelsen af servitutten og tinglysningen af samme i 1935 på ejendommen, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, Matrikel nr. 1, blandt andet på ejen-dommen opført en bygning, der var opført i 1917 i skel mod den påtaleberetti-gede ejendom, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, Matrikel nr. 2, og hvor der i bygningens gavl, der vendte mod ejendommen, der er beliggende på Adresse 2, Frederiksberg C, var placeret 4 stk. mindre aflange trådglasvinduer.
Sagsøgte har nedrevet samtlige bygninger på grunden, der er beliggende på Adresse 1, Frederiksberg C, herunder også bygnin-gen fra 1917, og har oplyst, at de bygninger, som sagsøgte påtænker at opføre på grunden, ikke vil blive placeret i skel.
Retten finder, at servitutten, hvorefter ejeren og efterfølgende ejere ”forpligter os til at lade de mod Matrikel nr. 2 vendende Gavlvinduer tilmure, naar nuværende eller fremtidige Ejere af sidstnævnte Ejendom maatte
15
forlange det” , ud fra en naturlig sproglig fortolkning må forstås således, at ser-vitutten vedrørte den specifikke bygning, som var placeret i skel.
Retten finder ikke, at en formålsfortolkning kan føre til, at servitutten fortsat er relevant efter nedrivning af den tidligere bygning, og retten finder, at servitut-ten er bortfaldet.
Retten tager herefter de af sagsøgte nedlagte påstande om frifindelse overfor så-vel den af sagsøger nedlagte påstand 1 som påstand 2 til følge.
Retten har truffet afgørelse om et tvivlsomt fortolkningsspørgsmål, og retten finder på den baggrund, at ingen af parterne bør betale sagsomkostninger til den anden part.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Sagsøgte ApS frifindes.
Ingen part skal betale sagsomkostninger til den anden part.