BS-21388/2023-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 191.0px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 9. april 2025

Sag BS-21388/2023-OLR (18. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøger (advokat Thomas Markert)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 (advokat Jens Fisker)

Retten på Frederiksberg har den 30. marts 2023 afsagt dom i 1. instans (sag BS-48843/2021-FRB).

Landsdommerne Marta Warburg Schmidt (kst.), Lone Dahl Frandsen og Henrik Hjort Elmquist har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellant, tidligere Sagsøger, har nedlagt påstand om, at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 skal betale 879.333 kr. med procesrente fra byretssagens anlæg til beta-ling sker.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1, har påstået dommen stadfæstet.

Forklaringer Appellant, tidligere Sagsøger og Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 har afgivet supplerende forkla-ring.

2

Appellant, tidligere Sagsøger har forklaret bl.a., at han i juni 2022 havde fået tilsendt Cob-blestones salgsprocedure fra bobestyreren i boet efter Person 1. Det er opfat-telsen, at salgsproceduren skulle være fra 2018. Han har dog fået oplyst af Vidne 3, at den pågældende salgsprocedure aldrig er blevet forelagt bestyrel-sen, og at proceduren ikke er blevet lavet om. Den omtvistede handel blev ind-gået ganske kort tid efter afholdelse af den ordinære generalforsamling den 30. januar 2019. Hvis der havde været reelle hensigter med handlen, kunne den i stedet have været forelagt på generalforsamlingen.

I 2018 havde han første gang gjort sin sammenlægningsret gældende, og det vil kunne underbygges af 10-15 vidner fra ejendommen. Bestyrelsen kan således ikke have været i tvivl om, at han havde tilkendegivet, at der var en sammen-lægningsret. Der opstod en konflikt mellem ham og bestyrelsen, da bestyrelsen i 2018 uden mandat søgte om opløsning af foreningen. Han oplyste på general-forsamlingen i 2018, at samtlige bestyrelsesmedlemmer var gældsat, og at de uden mandat forsøgte at sælge foreningen. Herefter blev han modarbejdet og hængt ud.

Han havde kendt Person 1 i 30 år og gennem årene løbende hjulpet hende. Da hun døde, havde Person 1's sønner, Vidne 2 og Person 2, nærmest barrikaderet sig i hendes lejlighed. Han havde ikke noget ønske om, at sønnerne skulle sættes på gaden.

Han har ikke tilbudt Person 1's sønner penge ”under bordet” , og han kunne derfor ikke matche Appelindstævnte 1's, tidligere Sagsøgte 1 tilbud om betaling af minimum 300.000 kr. ”under bordet” . Han havde derimod en mundtlig aftale med Person 1's sønner, hvilket Vidne 2 også har bekræftet over for ham. Person 1's sønner havde også i novem-ber 2017 indgået en skriftlig sammenlægningsaftale med ham.

Selv om Vidne 2 i byretten forklarede, at han ikke havde set aftalen før, har Vidne 2 efterfølgende over for ham erkendt, at han havde set aftalen.

Der var en kutyme for tilbud om sammenlægning. Han har indsamlet omkring 400 dokumenter vedrørende foreningen, herunder dokumenter der understøt-ter, at der var kutyme for sammenlægningsret. De eneste personer, der tilsyne-ladende ikke har været klar over det, er bestyrelsesmedlemmerne. Han har to børn, som ved sagens begyndelse var henholdsvis 10 og 17 år. Det ville derfor betyde meget for ham at få ekstra plads.

Der var ingen saglig grund til at nægte ham en sammenlægning. Da han i mail af 22. marts 2019 til bestyrelsen anmo-dede om sammenlægning og gjorde sin fortrinsret gældende, var der ingen, der protesterede. På daværende tidspunkt havde han også økonomisk mulighed for at overtage lejligheden. Han var på tidspunktet godt klar over, at lejligheden var solgt.

Han nævnte det dog ikke i mailen, ligesom han ikke oplyste om den indgivne politianmeldelse. Han rettede flere gange mundtlige henvendelser til bestyrelsen om sammenlægning og skriftligt den 22. marts 2019. Det er derfor ikke korrekt, at bestyrelsen ikke forinden havde kendskab til hans ønske. Hans

3

tidligere advokat modtog aldrig noget svar på brevet af 16. september 2019 til bestyrelsen. Han har ikke modtaget brev af 3. september 2019 fra Advokatfirma. Han er dog overbevist om, at det var en bestillingsopgave. Den 9. december 2019 indgav han en ny politianmeldelse, og i september 2020 afviste politiet på ny at indlede en efterforskning. Han hørte ikke noget fra be-styrelsen i den efterfølgende periode.

Han modtog alene en mail fra Vidne 4, hvor det arrogant blev afvist, at retssagen blev til noget. Han har flere gan-ge anmodet bestyrelsen om materiale til brug for sagen, men han har ikke mod-taget noget svar. Han har levet under et kolossalt stort psykisk pres.

Han har på intet tidspunkt haft interesse i at udskyde sagen. Sagen blev forsin-ket bl.a. af, at hele samfundet blev lukket ned på grund af Corona, og at han afventede politiets efterforskning. Han rykkede politiet i efteråret 2020. Herud-over blev Vidne 2 ramt af en blodprop, og Vidne 2 var efter hans opfattelse et helt essentielt vidne i forbindelse med en retssag. Det er hans opfattelse, at Person 1's sønner var blevet lovet ”penge under bordet” , og de havde ingen interesse i at springe fra hans aftale, hvis det ikke var tilfældet.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 har forklaret bl.a., at der i perioden fra 2017, hvor han flyttede ind i ejendommen, og i den efterfølgende periode ikke havde været nogen anmodning om sammenlægning. Person 1's sønner var klar over, at der var planer om, at ejendommen skulle sælges. Det var dog ikke sikkert på det tidspunkt, da det endnu ikke var vedtaget på generalforsamlingen.

Hvis han ikke selv havde underskrevet aftalen om salg til Vidne 1, ville det have været ”det næste” bestyrelsesmedlem, der skulle underskrive. Han sendte en sms til Person 6, hvor han skrev ”se nu lige at få skrevet under” . Han modtog herefter et screenshot fra Person 6, der viste, at hun ikke kunne underskrive på Penneo, da der allerede var tre underskrifter.

Han kendte til inhabilitetsreglerne, og det var en tanketorsk fra hans side og udtryk for iver, at han underskrev aftalen.

For så vidt angår mail af 8 september 2018 fra bestyrelsen til bobestyreren i boet efter Person 1 er han sikker på, at det var Appelindstævnte 2, der havde skre-vet mailen. I bestyrelsen havde de en opfattelse af, at Person 1's sønner var ved at blive snydt af bobestyreren. Henvisningen i mailen til ”nuværende bebo-er i foreningen” havde ikke noget med ham at gøre. Han kom først ind i billedet i slutningen af året i 2018. I forhold til angivelsen af ”kutyme i foreningen” kunne de også have skrevet, at de havde interne ventelister. Bobestyreren skulle blot fejes af bordet.

Den angivne salgsprocedure i ekstrakten side 141 under pkt. 7 var ikke gæl-dende, da Vidne 1 købte den omhandlede lejlighed. Han bor fortsat nog-le gange i ejendommen, og han er ikke fraflyttet. Han fremlejer dog lejligheden.

4

Da han og Vidne 1 var interesseret i at overtage Person 1's lejlighed, hentede de den gamle salgsprocedure. Han erindrer det sådan, at det var noget, som Cobblestone tog sig af. Oprindeligt var det Vidne 2, der hen-vendte sig til ham, og efter generalforsamlingen i oktober/november 2018 hen-vendte han sig til Vidne 2. Han besøgte Vidne 2 og Person 2 to til tre gange for at høre, om de havde en køber til lejligheden, og han oplyste i den forbindelse, at han var interesseret i at købe lejligheden. Der er ikke blevet tilbudt penge under bordet, og han har ikke modtaget rykkere fra hverken Vidne 2 eller Person 2.

For så vidt angår nyhedsbrevet fra uge 4 i 2019 var der på det tidspunkt ikke afgivet nogen tilbud vedrørende køb af foreningens ejendom. Det var således ikke sikkert, at ejendommen kunne sælges. Han havde selv en opfattelse af, at salget ville gå igennem, og at foreningen ville blive opløst. Det var ikke alle salg, der blev taget op på bestyrelsesmøder. De ville hjælpe Person 1's to sønner.

Hvis han havde afventet salg af foreningens ejendom, ville han ikke have fået en treværelseslejlighed. På grund af chikane fra Appellants, tidligere Sagsøger side var Vidne 1 utryg ved at bo i ejendommen. Vidne 1 flyttede ind i andelslejligheden, inden foreningen blev opløst, og ejendommen blev solgt. Der var ingen, der fik en flyttegodtgørelse, da PFA ikke var interesseret heri.

Besty-relsens medlemmer havde adgang til bestyrelsens mail, men Cobblestone oply-ste, at de ikke skulle svare, når en beboer opførte sig sådan. Han har søgt om aktindsigt vedrørende politianmeldelsen, men han var ikke før byretssagen klar over, at der havde været to politianmeldelser.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Landsrettens begrundelse og resultat

Sagen angår, om Appellant, tidligere Sagsøger som nabo havde fortrinsret til at overtage an-delslejligheden beliggende Adresse 1, 2000 Frederiksberg, med henblik på sammenlægning, og om han i så fald har krav på erstatning fra Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1.

Landsretten lægger efter bevisførelsen til grund, at arvingerne efter andelshaver Person 1, der afgik ved døden den 10. august 2017, ikke ønskede at benytte deres ret til at overtage andelsboligen i medfør af § 18.2, litra c, i foreningens vedtægter. Arvingerne indtrådte således ikke som andelshavere i foreningen med deraf følgende rettigheder.

Endvidere lægges det efter bevisførelsen, herunder de afgivne forklaringer, til grund, at andelsforeningen havde fri indstillingsret, og at andelsforeningens

5

vedtægter ikke på tidspunktet for Person 1's død og frem til salget af lejlig-heden indeholdt bestemmelser om fortrinsret til køb med henblik på sammen-lægning.

Herefter, og da bestyrelsen i medfør af vedtægternes § 22 således frit kunne indstille til, hvem der skulle overtage andelsboligen, finder landsretten, at Appellant, tidligere Sagsøger ikke havde bedre ret til at købe andelsboligen, og at Appellant, tidligere Sagsøger allerede af denne grund ikke har godtgjort, at han har et erstatnings-krav mod Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1.

Det af Appellant, tidligere Sagsøger for landsretten anførte kan ikke føre til et andet resultat.

Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøger i sagsomkostninger for landsretten betale 86.250 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 til dækning af udgifter til advo-katbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af beløbet til advokat taget hensyn til sagens omfang og forløb, hovedforhandlingens va-righed, samt at Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1 ikke er momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøger inden 14 dage betale 86.250 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 09-04-2025 kl. 10:00 Modtagere: Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøgte 1, Appellant, tidligere Sagsøger