BS-39214/2020-HIL

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 178.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I HILLERØD

KENDELSE/DOM

afsagt den 21. september 2021

Sag BS-39214/2020-HIL

Sagsøger 1 Sagsøger 2 Sagsøger 3 Sagsøger 4 Sagsøger 5 Sagsøger 6 Sagsøger 7 og Sagsøger 8 (advokat Julian Jensen)

mod

Sagsøgte (advokat Torben Lund)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen er anlagt den 7. oktober 2020.

Sagen drejer sig om et af sagsøgerne mod sagsøgte som sælger af en række ejen-domme rejst krav om erstatning, idet det gøres gældende, at ejendommene li-der af mangler, idet de ikke opfylder opstillede krav fra kommunen om lydiso-lering af vinduer og døre, og at ibrugtagningstilladelsen er opnået på et forkert grundlag.

2

Spørgsmålet om forældelse, passivitet og anvendeligheden af lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom er udskilt til særskilt afgørelse, jf. retsplejelovens § 253.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 m.fl., har nedlagt påstand om, at sagen fremmes.

Sagsøgte har nedlagt påstand om frifindelse.

Afgørelsen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen, at Sagsøgte, som bygherre og med Virksomhed A/S som totalentreprenør opførte de pågældende huse, således at der skete indflytning i 2006.

Sagsøgerne har erhvervet ejendommene mellem 2006 og 2018.

De seneste købere er Sagsøger 4, der (sammen med Person 1) er-hvervede Vej 1 10 ved købsaftale af 21. maj 2018 med overtagelse den 1. august 2018, og (Sagsøger 6) Sagsøger 6, der (sammen med Person 2) erhvervede Vej 1 17 ved købsaftale af 10. maj 2017 med overtagelse den 1. september 2017.

De øvrige sagsøgere har erhvervet deres ejendomme mellem 2006 og 2015, idet dog bemærkes, at der ikke er fremlagt købsaftale vedrørende Vej 1 8 eller Sagsøger 3.

Forklaringer Der er afgivet forklaring af Sagsøger 2 og Sagsøgte.

Forklaringerne gengives ikke i dommen.

Parternes synspunkter Sagsøger 1 m.fl. har i deres påstandsdokument anført følgende:

”ANBRINGENDER: Det gøres gældende, at sagsøgte skal svare økonomisk kompensation til sagsøgerne, idet der er fejl og mangler, til en foreløbig samlet udbedrings-udgift på kr. 1.158.924, ved de af sagsøgte solgte ejendomme beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By (herefter ejendom-mene) som er handlet over en årrække fra 2006 – 2018.

3

Det gøres i tilknytning hertil nærmere gældende, at ovenstående ejendom-me ikke lever op til de krav, som Kommune (herefter kommunen) har opstillet for ejendommenes vinduer og døre, der i overens-stemmelse med bygge- og ibrugtagningstilladelsen skal være lydisolerede.

Ad God tro

Sagsøgerne har ikke haft nogen grund til at tro, at støjgenerne var begrun-det i manglede lydisolering af pågældende vinduer og døre. At sagsøgerne i en længere årrække, trods gener, har været i god tro om overholdelsen af krav til lydisolering skyldes blandt andet følgende:

Sagsøgerne, der ingen byggeteknisk baggrund og/eller erfaring har, kan ikke forventes at skulle have opdaget, at støjgenerne kunne henfø-res til den manglende lydisolering. Det må forventes, at det kræver stor indsigt og viden om vinduer og døre at gennemskue, om disse er til-strækkelig lydisolerende.

I redegørelse for trafikstøj af den 1. juli 2006, udarbejdet af Virksomhed, fremgår det at vinduer både i stueplan og på 1. sal skal være lyddæm-pende (af typen 6-16 Ar-4). Det fremgår videre af redegørelsen, at re-kvirenten Virksomhed A/S (entreprenør i entreprisen) har oplyst Virksomhed, at der overalt er monteret lyddæmpende vinduer (af typen 6-16 Ar-4) (bilag 2).

Redegørelsen fra kommunen er givet på baggrund af undersøgelser af samtlige ejendomme, altså Vej 1 2 - 19, og ikke alene ejendom-mene Vej 1 2, 3, 4 og 5. Dette fremgår også af brev af den 6. juni 2006 fra Virksomhed A/S til kommunen (bilag 11).

Efter Lokalplan nr., § 10.1 er det en forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen, at støjforholdene skal være bragt i orden og disse foran-staltninger skal være gennemført (underforstået installeret lyddæm-pende døre og vinduer) (bilag 12).

Advokat, Advokatfirma, anfører i brev af den 1. november 2006 til kommunen, at samtlige 18 enfamilie-huse er opført og klar til ibrugtagning (bilag 3).

Kommunen anfører i brev af den 26. juli 2006 til Advokat, at kommunen er blevet oplyst: ” at alle boligerne har lydruder på 1. sal.” (min fremhævning) (bilag 5).

4

Virksomhed A/S anfører i brev af den 28. juli 2006 til kommunen,

” at samtlige vinduer og døre såvel på 1. sal som i stueplan er forsynet med ly-druder.” (min fremhævning) (bilag 6).

Virksomhed A/S fremsender den 2. august 2006 dokumentation fra Rationel Vinduer A/S, som angiver, at der er leveret lydisolerede døre og vinduer (bilag 7 og 8).

Ved overtagelsen af de solgte huse i 2006 blev der udleveret en materi-aleliste for ejendommene, udarbejdet af Virksomhed A/S, hvori det fremgår, at døre og vinduer i stueetage og på 1. sal er lyddæmpede (bilag 9). At samtlige 18 boliger skulle være ” Topstyrede i vacuumim- prægneret træ, isat 2-lags termoruder samt lydreducerende” , og at entredø-ren i samtlige 18 boliger er “Fabriksfremstillet i vacuumimprægneret træ, pladebeklædt med trepunktslukke, isat 2-lags termoglas samt lydreducerende i udskæring” , er en forkert oplysning, som skaber en berettiget forvent-ning om isolering af døre og vinduer hos sagsøgerne.

Ad Forældelse / retsfortabende passivitet

I forlængelse af ovenstående bestrides det, at sagsøgerne skulle have udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav. Passivitetsvirkningen antages at kræve noget særligt, således at den blotte omstændighed, at ti-den går, aldrig i sig selv kan begrunde retsfortabende passivitet. Afgørende må være, om sagsøgerne har givet sagsøgte føje til at tro, at et krav er opgi-vet, og i mindre grad på, om sagsøgerne ikke har foretaget mangelsskridt i mellemtiden.

Den omstændighed, at sagsøgerne har været plaget af støjgener i en længe-re årrække, kan ikke anses for tilstrækkelig grund til, at sagsøgerne har ud-vist passivitet eller at der er indtrådt forældelse, idet disse kun har været i god tro.

Det gøres gældende, at forældelse og passivitet er udelukket af den grund, at sagsøgerne igangsætter undersøgelser straks efter, at de blev opmærk-somme på manglerne ved (vinduerne og dørene.

På trods af, at ejendommene beliggende Vej 1 6, 7 og 14 er handlet i 2006, findes bortfald på baggrund af den 5-årige forældelsesfrist ikke at kunne håndhæves, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt. Dette må desuden antages at gælde uanset spørgsmålet om vedtagelsen af ABT 93 mellem parterne, idet parterne har indgået aftaler med tilsvarende indhold som ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3, hvorefter groft uforsvarlig adfærd afbryder forældelsesfristen.

5

Ad Ansvarsgrundlag

Det gøres gældende, at sagsøgte har handlet groft uforsvarligt, hvilket gæl-der som undtagelse til overholdelse af forældelsesfristen.

I tilknytning hertil gøres det gældende, at hvorvidt der foreligger uforsvar-lige forhold fra en totalentreprenørs side, beror på en konkret vurdering, hvorefter der i litteraturen gives et eksempel på en totalentreprenør, der ak-tivt har forsøgt at skjule mangelfulde forhold for at reducere omkostnin-gerne.

Sagsøgtes findes alene at have opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger, hvilket anses for uforsvarlig ad-færd.

Ydermere gøres det gældende, at sagsøgte indirekte har accepteret ansvar for den manglende overholdelse af byggetilladelsens specifikationer, såle-des at der foreligger en fejl der kan tilskrives sagsøgte, idet sagsøgte delvist udbedrer og finansierer udbedring af tilsvarende mangler på ejendommen beliggende Vej 1 9.

Det kan næppe komme som en overraskelse for sagsøgte, at de øvrige ejen-domme, tilhørende sagsøgerne, lider af tilsvarende mangler, idet disse er opført på tilsvarende vis og med tilsvarende bygningsdele.

At sagsøgte ikke på dette tidspunkt igangsætter tilsvarende udskiftning i de øvrige ejendomme, tilhørende sagsøgerne, må anses for at være grov uforsvarlig adfærd.

Det gøres gældende, at et erstatningskrav er berettiget på baggrund af an-svarspådragende adfærd i øvrigt. Virksomhed A/S bestilte vinduer og døre hos Rationel Vinduer A/S allerede den 23. august 2005 (bilag 4), hvilket er mere end 9 måneder forinden redegørelsen for trafikstøj, som blev udarbejdet den 1. juli 2006. Disse vinduer og døre, der blev bestilt og indsat, overholdt således ikke kravene i BR-S 98 til indendørs støjniveau fra vejtrafik.

I tilknytning hertil gøres det gældende, at sagsøgte næppe kan have være uvidende om, at vinduer og døre ikke levede op til gældende forskrifter, herunder de af kommunen fremsatte krav til lydisolering.

Det bestrides, at sagsøgtes manglende byggetekniske indsigt kan fraskrive ansvar, idet det i så fald må anses for uforsvarligt at lade et boligkvarter op-føre. Såfremt manglerne skyldes de af sagsøgte ansatte, må sagsøgte gøre

6

krav mod disse. Det gøres endvidere gældende, at sagsøgte ejer en række selskaber, og kan anvende titler som vognmand, såvel som direktør og virksomhedsejer, hvorfor det må antages, at denne besidder en vis viden ud over normalen, som imidlertid alene kan forventes hos sagsøgerne.

Ad Aftalegrundlag

Det bestrides, at køberne af Vej 1 6, 7 og 8 generelt indtræder i alle rettigheder over for totalentreprenøren, allerede fordi, at der i købsaftalens § 3 (som er enslydende i de tre købsaftaler) står, at “Køber stilles I det hele ta-get som om at … sælger er totalentreprenør” (min fremhævning). Mangel-sansvaret må på baggrund af en naturlig sproglig forståelse og fortolkning af indholdet, skulle gøres gældende mod sælger.

For så vidt angår Vej 1 6, 7 og 14 gøre det gældende, at der ikke er indgået en klar aftale om vedtagelse af ABT 93, men med hensyn til afhol-delse af 1-års og 5-års gennemgang, findes ABT 93, litra H at være vedtaget, eller blot vedtaget i overensstemmelse med bestemmelserne i ABT 93, idet følgende fremgår af købsaftalerne ” Købers krav overfor sælger som følge af mangler skal fremsættes senest 5 år efter overtagelsesdagen.

Efter dette tidspunkt kan køber ikke rejse krav overfor sælger, medmindre der foreligger groft uforsvar-ligt forhold fra sælgers side.” Ordlyden er således i overensstemmelse med ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3 og må anses som at have samme indhold som denne bestemmelse.

Det bestrides, at sagsøgte fritages for ansvar, for så vidt angår salget af Vej 1 8, 10, 17, 18 og 19, grundet udarbejdelse af el-, tilstandsrap-port og afgivet ejerskifteforsikringstilbud. Sagsøgte fritages ikke for ansvar for forhold, der strider mod offentligretlige forskrifter, eller hvor sagsøgte som sælger har handlet svigagtigt eller groft uforsvarlig.

I tilknytning hertil bemærkes det, at den byggesagkyndige, som skal udar-bejde tilstandsrapporten, alene skal dokumentere de synlige skader. For-skellen på lydisolerede henholdsvis ikke lydisolerede døre og vinduer kan ikke forventes at kunne registreres med det blotte øje, hvorfor en bygge-sagkyndig ikke forventes at inddrage dette ved udarbejdelse af rapporten.

Det gøres gældende, at allerede fordi sagsøgte har opført bygningerne med salg for øje, er sagsøgte ikke omfattet af huseftersynsordningen. At sagsøg-te har lejet flere ejendomme ud i mellemtiden, ændrer ikke herved.

Ad Forholdsmæssigt afslag

7

Det gøres gældende, at ud over, at der er tale om ulovlige forhold, som er i strid med bygge- og ibrugtagningstilladelsen og offentlige regler, foreligger der væsentlige værdiforringelser af ejendommene, som berettiger et for-holdsmæssigt afslag i købesummerne.

Ejendommene blev i sin tid solgt til en købspris på mellem ca. kr. 2.500.000 og kr. 3.200.000. Idet udbedringsudgifterne er fastslået til kr. 144.865,50 per ejendom, svarer udgifterne således til intervallet mellem 4,5% og 5,7% af ejendommenes værdi.

Det gøres gældende, at der ikke gælder en fast bagatelgrænse på 6 %, men at vurderingen må bero på en konkret vurdering af manglens beskaffenhed og karakteren af værdiforringelsen. Det er utvivlsomt, at ejendommene vil få en væsentligt ringere værdi ved salg og dertil, at nogle af beboerne har op til i 15 år levet i et for højt støjniveau, der kunne have være forhindret med lovlige lyddæmpende døre og vinduer.

Til støtte for den nedlagte påstand gøres derfor følgende hovedanbringen-der gældende:

at der forekommer betydelige mangler ved ejendommene beliggende Vej 1 6, 7, 8, 10, 14, 17, 18 og 19, By,

at ejendommene ikke lever op til de krav, som Kommune har opstillet for ejendommenes vinduer og døre,

at ejendommene, i overensstemmelse med bygge- og ibrugtagningstil-ladelsen, skal være lydisolerede,

at sagsøgerne har været i god tro, og hverken har byggeteknisk bag-grund og/eller erfaring,

at sagsøgerne ikke kan forventes at have opdaget, at støjgenerne kunne henføres til den manglende lydisolering af vinduer og døre,

at sagsøgerne er blevet givet ukorrekte oplysninger om bygningsdele-ne, hvorfor disse ikke kan være nærmest til at bære udbedringsudgif-terne til manglerne,

at sagsøgerne ikke har udvist passivitet over for behørigt at følge op på deres krav,

8

at forældelsesfristen ikke medfører bortfald af sagsøgernes krav, idet sagsøgte har handlet groft uforsvarligt,

at sagsøgte alene har opnået ibrugtagningstilladelse ved at have givet kommunen ukorrekte oplysninger,

at betingelserne for at pålægge sagsøgte erstatningsansvar er opfyldt,

at det af parterne aftalte vedrørende mangelsindsigelse svarer til betin-gelserne i ABT 93, § 36, stk. 2, nr. 3,

at sagsøgte ikke er fritaget for ansvar på baggrund af huseftersynsord-ningen,

at de oplistede fejl og mangler er væsentlige og medfører en værdifor-ringelse samt udbedringsudgifter der berettiget et forholdsmæssigt af-slag i købesummerne,

at sagsøgte er nærmest til at bære udgifter til udbedring af fejl og mangler ved de af sagsøgte opførte huse.”

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:

”ANBRINGENDER: Til støtte for den nedlagte påstand fsva. forældelse, passivitet og forbruger-beskyttelse, gøres det gældende:

at sagsøgte ikke hverken er eller har været entreprenør eller rådgiver på opførelsen af de ejendomme som sagen vedrører. Sagsøgte har ej heller haft en sagkyndig viden om byggeriet, og af denne årsag har sagsøgte haft en rådgiver i form af rådgivende ingeniør og har anvendt totalentre-prenør til opførelse af byggeriet, som det også fremgår af sagens bilag H,

at sagsøgtes dispositioner i sagen ikke kan karakteriseres til at have været groft uforsvarlige i henhold til ABT93 § 36 og ej heller i øvrigt ansvarspå-dragende for sagsøgte,

at sagsøgte ikke kan identificeres med Rationel Vinduer A/S som tilsyne-ladende har afgivet ukorrekte oplysninger om de leverede vinduer og en eventuel bevidst disposition herfra kan således ikke overvæltes på sagsøgte,

9

at sagsøgte har været i god tro i forhold til de afgivne oplysninger om ud-førelse, konstruktion og overholdelse af krav i byggetilladelsen vedrø-rende ejendommene,

at sagsøgte ikke har foretaget afhjælpning af nogen art i Vej 1 9, men har lånt en ven (Bridgemakker) midler til at skifte 12 år gamle vin-duer i soveværelset for at få disse ekstra varmeisoleret,

at det ikke kan karakteriseres som hverken simpel eller grov uforsvarlig adfærd fra sagsøgtes side, at han ikke i 2018 i forbindelse med den be-skedne vinduesudskiftning i nr. 9 har igangsat og udført udskiftning af vinduer i de øvrige ejendomme for sagsøgtes regning,

at sagsøgte ikke pådrager sig ansvar for forhold og dispositioner ved ud-skiftningen i nr. 9 henset til at de krav, der fremsættes for så vidt angår ejendommene 6, 7, og 14 allerede var forældede på tidspunktet for ud-skiftning. Det oplyses, at ovennævnte ejendomme alle er overdraget til sagsøgerne i 2006,

at sagsøgerne 6, 7 og 14 er oprindelige købere som i henhold til købsafta-le er indtrådt i krav overfor totalentreprenøren, hvorfor eventuelle krav om konstruktionen skal ske overfor totalentreprenøren,

at sagsøgerne 6, 7, og 14 mulige krav er og vil været omfattet af forældel-sesloven, og derfor er forældet efter 10 år,

at der ikke forefindes forhold, der suspenderer forældelse og afbrydelse af forældelse, der skal ske ved restskridt, hvilket ikke er foretaget inden senest 2016 for disse 3 sagsøgeres vedkommende,

at samtlige sagsøgere siden deres respektive indflytning har været be-kendt med de faktiske støjforhold ved ejendommen, og at et sagsanlæg, uanset tidspunkt for hvornår man modtager oplysning om eventuel fejl-agtig konstruktion, ikke giver grundlag til hverken suspension af foræl-delse eller ændring i tidspunkt for påbegyndelse af beregning af passivi-tet,

at spørgsmålet om passivitet må og skal regnes fra partens indflytning, idet sagsøger har haft eller burde have haft kendskab til den faktiske støj på ejendommen og herved også har haft en reel og konkret viden om forholdene og til, om disse er anderledes, end man kunne og burde for-vente,

10

at en periode på ca. 3 år for den sagsøger med kortest ejertid er for lang en periode til, at der med rimelighed kan rejses krav overfor sagsøgte for forhold, som har kunnet konstateres fra indflytning, at byggeriet, som det er og forefindes er lovlige,

at der ikke er fremlagt dokumentation og ej heller i øvrigt fremkommet oplysninger, der skulle sandsynliggøre, at støjforholdene skulle være ændrede i ejertiden, således at tidspunktet for beregning af passivitet skulle kunne regnes fra et andet tidspunkt, nemlig tidspunktet for æn-dringen i støjniveauet,

at støjforholdene generelt på nuværende tidspunkt ikke er som forventet ved etableringen ved ansøgningen om byggetilladelse, da hastighed på Vej 2 er blevet reduceret fra 70 km/t på tidspunktet for hvor byggetilladelsen blev givet, til nu 60 km/t. hvilket medfører en betydelig støjreduktion,

at sagsøger ikke har fremlagt dokumentation for, at støjniveauet skulle overstige de krav, som er stillet i forbindelse med byggetilladelsen,

at det skal tages i betragtning, at kommunen ikke kræver ændring af byggeriet og at indsigelse om mangler ikke går på levetid eller konstruk-tionsforhold i øvrigt, kun på konsekvensen af støj, som jo må og kan kon-stateres uanset typen af vindue og facade. Denne opfattelse af støj vil i øvrigt samtidig påvirkes af, om vinduerne er åbne eller lukkede,

at for så vidt, sagsøgerne i nr. 8. 10, 17. 18 og 19 har alle haft mulighed for at rejse krav overfor en ejerskifteforsikring, da disse købere er blevet til-budt at tegne en ejerskifteforsikring, hvor det ikke på forhånd kan afvi-ses, at der kunne have været dækning. Dette skal medtages i overvejelse af, hvorvidt kravet berettiget er rejst mod sagsøgte,

at der er indtrådt 3-årig forældelse for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, idet disse sagsøgere har kendt eller burde have været bekendt med støjni-veauet på kontraheringstidspunktet. Det gøres således gældende, at krav vedrørende støjniveauet er forældet,

at støjniveau både inde og ude for sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19 har væ-ret kendt og accepteret, og at dette har - må have - influeret i fastsættelse af prisen for ejendommen henset til, at sagsøgerne har haft mulighed for at undersøge og vurdere dette inden købet,

at sagsøgerne 8, 10, 17, 18 og 19, når der har været handlet efter Lov om Forbrugerbeskyttelse ved Erhvervelse af Fast Ejendom, er afskåret fra at

11

kunne gøre krav gældende overfor sagsøgte, idet der var udfærdiget til-standsrapport og ejerskifteforsikringstilbud således, at krav om fejl og mangler må rejses mod ejerskifteforsikringsselskabet,

at der ikke foreligger nogen form for dokumentation for, at sagsøgte på nogen måde skulle have handlet uforsvarligt endsige groft uforsvarligt på nogen måde i forløbet fra ejendommene blev opført til sagen er anlagt,

at der ikke foreligger svig fra sagsøgtes side i afgivne oplysninger til brug for salg af ejendom eller til brug for udfærdigelse af tilstandsrapporter og ejerskifteforsikringstilbud og

at en udbedring af støjgener kan foretages ved forhøjelse af støjvold til oprindeligt niveau. Støjvolden er siden opførelsen af ejendommene faldet sammen og har dermed ikke længere den støjdæmpende effekt, som den oprindelig var tiltænkt. Støjvolden skal vedligeholdes af grundejerfore-ningen.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

I lokalplanen for området er i § 10 ”Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyg-gelse” bestemt, at

”10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før byggemodningen er tilendebragt efter et af byrådet godkendt projekt.

Forinden ny bebyggelse må tages i brug til støjfølsom anvendelse, herun-der boligformål, skal det for de primære opholdsarealer sikres, at støjni-veauet ikke overstiger 55 dB(A) fra vejtrafik. De støjdæmpende foranstalt-ninger skal udføres i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 311984, "Trafikstøj i boligområder". Det skal tillige sikres, at grænsen for vibrationer på 75 dB(A) bliver overholdt jf. Miljøstyrelsens orientering nr. 9/1997, "Lavfrekvensens støj, infralyd og vibrationer i eksternt miljø". Så-fremt støjniveauet overskrider disse grænseværdier skal der anlægges støjmur eller støjvold langs Vej 2.”

Der er ikke foretaget støjmålinger i ejendommene.

Vedrørende ABT 93 – groft uforsvarligt

12

Det er ikke under sagen endeligt belyst, hvorvidt de isatte vinduer er lydisole-rede/lyddæmpende eller ikke.

Det fremgår af Virksomhed A/S' materialeliste af 3. marts 2005 (summarisk beskrivel-se af boliger), at vinduer er ”lydreducerende” .

Virksomhed A/S' bestilling til Rational Vinduer er ikke fremlagt under sagen.

Det fremgår af ordrebekræftelsen fra Rationel Vinduer, at der sker levering af vinduer beskrevet som ”Klar/energi 4-18-4 med argon (2)” hhv. ”Klar/energi lamineret 4-16-6, 38 med argon” . Der ses ikke i ordrebekræftelsen beskrivelse om lyddæmpning el.lign.

I forbindelse med ansøgning om ibrugtagningstilladelse har sagsøgtes advokat fra Rational Vinduer den 31. juli 2006 modtaget bekræftelse på, at der er sket levering af ”lydglas, som har følgende opbygning 4-18-6.” Bekræftelsen er vide-resendt til kommunen.

Efter bevisførelsen finder retten det herefter ikke godtgjort, at der fra Virksomhed A/S' eller sagsøgtes side foreligger groft uforsvarligt forhold i forbindelse med mod-tagelse og installation af de leverede vinduer eller ved afgivelse af bekræftelse til kommunen.

Vedrørende forældelse Efter forældelseslovens § 3, stk. 2, løber forældelsesfristen, hvis fordringshave-ren var ubekendt med fordringen, fra den dag, da fordringshaveren fik eller burde have fået kendskab hertil. Ved krav om erstatning for mangler løber for-ældelsesfristen fra det tidspunkt, hvor manglen kunne konstateres.

Sagsøgernes erstatningskrav begrundes i, at ejendommene lider af mangler, idet de ikke opfylder opstillede krav fra kommunen om lydisolering af vinduer og døre, og at ibrugtagningstilladelsen er opnået på et forkert grundlag.

”Symptomet” på manglen/erne er støjgener.

Efter oplysningerne i sagen synes støjgenerne at være tiltaget fra 2006 og frem, og der har været kommunikation mellem ejerne af ejendommene og kommu- nenom støjgener, hvorunder kommunen efter Sagsøger 2's for- klaring skulle have meddelt, at ”alt er OK” , at der ikke kan gøres mere, og at man må leve med det.

Det bemærkes, at sagsøgerne ikke i den forbindelse rettede henvendelse til sagsøgte.

13

Efter rettens opfattelse må det ved støjgener i en ejendom fremstå som en nær-liggende mulighed, at støjen ”trænger ind” i ejendommen gennem vinduer (og døre), og at der derfor for husejerne har været anledning til at iværksætte en undersøgelse af, hvorvidt støjgenen kunne henføres til mangler i relation til de monterede vinduer.

Retten finder på den baggrund, at ejere af ejendommene på et tidspunkt mere end 3 år inden sagsanlægget den 7. oktober 2020 burde have fået kendskab til manglen, hvorefter det af dem rejste erstatningskrav er forældet, jf. forældelses-lovens § 3, stk. 1.

Da Sagsøger 4 overtog sin ejendom den 1. august 2018, er hans eventuel-le krav ikke forældet.

For så vidt angår Sagsøger 6, der overtog sin ejendom den 1. september 2017 bemærkes, at han ikke inden for de første måneder efter overtagelsen fin-des at burde have opdaget støjgenerne/haft anledning til at iværksætte under-søgelse, hvorfor hans eventuelle krav heller ikke er forældet.

For så vidt angår de øvrige sagsøgere, er deres eventuelle krav forældet.

Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. Det fremgår af lovens § 1, stk. 1, at

”Reglerne i dette kapitel gælder for aftaler om køb af fast ejendom, når ejendommen hovedsagelig anvendes til beboelse for sælgeren eller hoved-sagelig er bestemt til beboelse for køberen, jf. dog stk. 2.” ,

og af § 2, stk. 1 og 5, at

”Har køberen fra sælgeren modtaget en tilstandsrapport og en elinstallati-onsrapport, jf. § 2 a, samt oplysning om ejerskifteforsikring, jf. § 5, kan kø-beren ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, eller at en bygnings el-, varme-, ventilations- eller sanitets-installationer ikke er funktionsdygtige eller er ulovlige i henhold til offent-ligretlige forskrifter, jf. dog stk. 2-7. Køberen kan heller ikke over for sæl-geren påberåbe sig, at en fejl burde have været nævnt i tilstands- eller elin-stallationsrapporten. ……

Stk. 5. Uanset stk. 1 kan køberen påberåbe sig, at et forhold strider mod en servitut eller offentligretlige forskrifter, medmindre der er tale om, at en el-, varme-, ventilations- eller sanitetsinstallation er ulovlig i henhold til offentligretlige forskrifter. Hvis køberen ikke tegner ejerskifteforsikring,

14

kan denne uanset stk. 1 endvidere påberåbe sig forhold, som er opstået efter udarbejdelsen eller fornyelsen af tilstands- og elinstallationsrappor-ten. Køberen kan desuden påberåbe sig en mangel, hvis sælgeren har ydet en garanti med hensyn til det pågældende forhold eller har handlet svig-agtigt eller groft uagtsomt. Køberen kan i øvrigt gøre erstatningskrav gæl-dende efter almindelige regler, hvis sælgeren har opført bygningen med salg for øje.”

Efter bevisførelsen må ejendommene anses for opført af sagsøgte med salg for øje, ligesom ejendommene ikke hovedsagelig synes anvendt til beboelse for sag-søgte. Sagsøgte kan således ikke påberåbe sig forbrugerbeskyttelsesloven.

Herefter, og da det i øvrigt af parterne anførte ikke kan føre til et andet resultat, fremmes sagen således for så vidt angår sagsøgerne Sagsøger 4 og Sagsøger 6, medens Sagsøgte frifindes i forhold til de øvrige sagsøgere.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi (869.193,00 kr. (1.158.924 kr. – 2 x 144.865,50 kr.)), forløb og udfald og med udgangspunkt i landsretspræsidenter-nes takster fastsat til dækning af advokatudgift med 80.000 kr. Sagsøgte er ikke momsregistreret.

T H I B E S T E M M E S :

De af sagsøgerne Sagsøger 4 og Sagsøger 6 an-lagte sager fremmes.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte frifindes for så vidt angår de af Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 5, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 rejste krav.

Sagsøgerne Sagsøger 1, Sagsøger 2, Sagsøger 3, Sagsøger 5, Sagsøger 7 og Sagsøger 8 skal in solidum til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 80.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Publiceret til portalen d. 21-09-2021 kl. 10:00 Modtagere: Sagsøgte, Sagsøger 1, Sagsøger 6, Sagsøger 4, Advokat (L) Torben Lund, Sagsøger 2, Advokat Julian Jensen, Sagsøger 8, Sagsøger 5, Sagsøger 3, Sagsøger 7