303/2010

Udlejer var berettiget til lejeregulering til markedsleje Lejeren, Synoptik A/S, indgik med virkning pr. 1. januar 1953 en aftale om leje af et erhvervslejemål med udlejeren, Københavns Kommune. I 1978 vedtog parterne et tillæg til lejeaftalen, som bl.a. indeholdt en bestemmelse om adgang til regulering af lejen efter det lønregulerende pristal. I 2007 varslede udlejeren en lejeforhøjelse under henvisning til, at den aktuelle leje var væsentlig lavere end markedslejen. Lejeren gjorde indsigelse imod forhøjelse af lejen. Udlejeren indbragte derpå sagen for domstolene og anførte bl.a., at der i lejelovgivningen, som var blevet indført efter parternes indgåelse af den oprindelige lejeaftale, var adgang til, at parterne i et erhvervslejeforhold kan kræve lejen fastsat til markedslejen, og at lejeaftalen eller det vedtagne tillæg ikke var til hinder herfor. Lejeren afviste dette og anførte bl.a., at der ikke var holdepunkter i lejeaftalen for, at udlejeren skulle have krav på lejeforhøjelse til markedslejen. Parterne havde aftalt regulering efter pristallet, og der var ikke støtte i lejeaftalen eller det vedtagne tillæg for, at udlejeren i tillæg hertil kunne kræve lejeforhøjelse til markedslejen efter lejelovgivningens almindelige regler herom. Boligretten gav lejeren medhold og frifandt lejeren. Denne afgørelse blev stadfæstet af Østre Landsret. Sagen blev indbragt for Højesteret, som ændrede afgørelserne. Højesteret bemærkede, at lejelovgivningen siden 1975 har givet udlejer i et erhvervslejemål adgang til – medmindre andet er aftalt – at forlange lejen reguleret til det lejedes værdi/markedslejen, og at lovgivningen ikke har været til hinder for, at udlejer ved siden af dette har kunnet betinge sig adgang til regulering af lejen i medfør af særlige reguleringsklausuler. Ved et lejeforhold som det pågældende beror det på en konkret fortolkning af parternes aftale på grundlag af almindelige fortolkningsprincipper, om udlejeren har givet afkald på forhøjelse til markedslejen. Højesteret fandt, at parternes aftale om regulering efter pristallet ikke i sig selv udgjorde tilstrækkeligt grundlag for at antage, at udlejeren havde givet afkald på forhøjelse af lejen til markedslejen. Da der heller ikke forelå andre omstændigheder, som – sammen med den aftalte pristalsregulering af lejen – gav grundlag for at fastslå, at udlejeren havde givet et afkald herpå, fandtes udlejeren berettiget til at kræve lejen forhøjet til markedslejen efter erhvervslejelovens § 13. Højesteret hjemviste derfor sagen til Boligretten til afgørelse om lejens størrelse.