BS-1694/2010-VLR

C031 - Domskoncept ankesager

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 46.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

D O M

afsagt den 25. maj 2011 af Vestre Landsrets 9. afdeling (dommerne Chr. Bache, Lisbeth Parbo og Ida Skouvig ) i ankesagerne

V.L. B – 1694 – 10

Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 (begge advokat Jens Hedegaard, Kolding) mod Middelfart Sparekasse et godt HJEM A/S (advokat Lars Høj Andersson, Odense)

og

V.L. B-1721-10

Middelfart Sparekasse et godt HJEM A/S (advokat Lars Høj Andersson) mod Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 (begge advokat Jens Hedegaard, Kolding)

Retten i Kolding har den 9. juli 2010 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 17-2207/2008).

- 2 -

Påstande

For landsretten har appellanterne, Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2, genta-get deres påstand for byretten.

Indstævnte, Middelfart Sparekasse et godt HJEM, har påstået frifindelse, subsidiært stad-fæstelse.

Forklaringer

Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 og Vidne 1 har afgivet supplerende forklaring for landsretten.

Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 har vedstået sin forklaring for byretten og har supplerende forklaret, at de, da de købte ejendommen, ingen børn havde, men de ønskede et hus med plads til to børn. De havde desuden behov for et arbejdsværelse, idet hans ægtefælle er folkeskolelærer. Han blev i januar 2006 uddannet som VVS mand. Værelset ved siden af stuen ligger 5 cm la-vere og loftshøjden er ca. 2 meter.

Fra stuen er der normal højde mellem dør og loft, mens døren til værelset set inde fra værelset går helt til loftet. Døråbningen er på grund af skyde-døren kun ca. 50 cm. Der er et vindue i værelset. Vinduet vender ud mod et skur, som er lukket af med en dør. Vinduet kan derfor ikke anvendes som flugtvej. De har ikke kunnet opnå en skelforandring, der løser problemet.

De har totalrenoveret huset efter overtagelsen, bortset fra det omstridte værelse. Han ved ikke præcis, hvilken tegning der var vedlagt salgsopstillingen. Langs med værelsets ydermur gik der et raftehegn. Mellem væggen til værelset og raftehegnet er der en halv meter, derefter slår grunden et knæk, så der er større afstand mellem væggen til stuen/soveværelset og skellet.

Vidne 1 har supplerende forklaret, at hans ansættelse hos indstævnte ophørte pr. februar 2010. Da ejendommen blev taget i kommission, havde han ikke byggetilladelsen. Han fik senere oplysninger om huset fra BBR, som han holdt sig til. Værelset var forsæn-ket, og han hæftede sig ved, at værelset blev brugt til sy- og strygerum. Han husker ikke, hvor mange trin der var, men værelset lå lavere end stuen.

Værelset fremstod for ham som en sammenhængende del af ombygningen. Han husker ikke, om der var radiatorer i rum-met, men der var et vindue. Vinduet vendte ud mod det skur, som i handlen blev betegnet som uregistreret. Skuret forhindrede, at vinduet blev brugt som flugtvej, men da han vidste, at skuret var ulovligt opført, hæftede han sig ikke ved, at det skulle betyde, at der var et

- 3 -

problem i forhold til værelset. Heller ikke udefra var der noget, der indikerede, at rummet ikke var en del af boligen, idet der var tale om en ensartet facade. Der var meget bevoks-ning, og han kunne ikke placere skellet. Det kan godt passe, at der stod et raftehegn, men han husker ikke, hvor tæt det stod på huset. Sælger gav ikke udtryk for, at der var proble-mer i forhold til værelset.

Han husker ikke, om købsaftalen var vedlagt en bygningsteg-ning. Den tegning, der er vedlagt salgsopstillingen, er udarbejdet af den byggesagkyndige. Tegningen viser, at der er 6 værelser, men i virkeligheden var der kun 5 værelser, idet der var et toilet i stedet for det ene af de værelser, som er vist på tegningen.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Oplysningerne i salgsopstillingen om, at der i huset er 2 værelser, kan ikke anses for en tilsikring om, at værelset er godkendt til beboelse.

På baggrund af bevisførelsen, navnlig forklaringen fra Appellant 2, tidligere Sagsøger 2, lægges det til grund, at værelset lå forsænket i forhold til stuen i den oprindelige bygning og det andet rum i tilbygningen, at loftshøjden i værelset kun var 2, 03 meter, at der var lavere til loftet i værelset end i stuen, og at dørkarmen i værelset gik helt til loftet. Døren til værelset var desuden meget smal. Skellet lå endvidere kun en halv meter fra ydermuren til værelset, mens skellet for den øvrige del af tilbygningens vedkommende lå væsentlig længere fra ydermuren.

Det er endvidere ubestridt, at indstævnte inden købsaftalen blev indgået, i hvert fald var i besiddelse af byggetilladelsen, hvoraf fremgår, at der var blevet givet tilladelse til en til-bygning indeholdende stue og redskabsrum. Det bemærkes herved, at det af salgsopstillin-gen fremgår, at der i tilbygningen udover en stue er et børneværelse.

Under disse omstændigheder tiltræder landsretten, at ejendomsmægleren burde have fore-taget nærmere undersøgelser vedrørende værelsets status, og at indstævnte ved ikke at gøre dette har tilsidesat sin undersøgelsespligt efter ejendomsmæglerlovens § 14.

- 4 -

Indstævnte er som følge heraf erstatningsansvarlig for det tab, som appellanterne har lidt ved, at værelset ikke er lovligt til beboelse. Indstævnte, der har udarbejdet salgsopstillingen efter besigtigelse af ejendommen, har pådraget sig et professionsansvar. Den omstændig-hed, at appellanterne havde taget advokatforbehold, kan efter de foreliggende oplysninger om ejendommen herefter ikke føre til et andet resultat.

Erstatningen fastsættes efter en samlet vurdering skønsmæssigt til 75.000 kr. Landsretten har herved taget hensyn til, at rummet – selvom det ikke er anvendeligt til beboelse – er anvendeligt til andre formål. Med hensyn til skønsmandens oplysning om et tab på 120.000 kr. bemærkes, at der må antages at være tale om en mere standiseret vurdering, der må ju-steres i lyset af de konkrete forhold.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal indstævnte betale sagsom-kostninger for begge retter til appellanterne med i alt 82.100 kr. Beløbet omfatter 2.100 kr. til retsafgift for landsretten og 20.000 kr. til udgifter til advokatbistand for landsretten. Sagsomkostningerne for byretten er desuden forhøjet til 60.000 kr. som følge af, at appel-lanterne for landsretten har fået medhold for et større beløb.

Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da appellanterne ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økono-miske værdi og dens omfang, herunder at erstatningen for landsretten er forhøjet.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Byrettens dom stadfæstes med de ændringer, at erstatningen forhøjes til 75.000 kr. med rente som fastsat ved byrettens dom, og at sagsomkostningerne fastsættes som følger.

Middelfart Sparekasse et godt HJEM A/S skal betale sagens omkostninger for begge retter til Appellant 1, tidligere Sagsøger 1 og Appellant 2, tidligere Sagsøger 2 med 82.100 kr.

Det idømte skal betales inden 14 dage.

- 5 -

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

Chr. BacheLisbeth Parbo Ida Skouvig