BS-48843/2021-FRB

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 180.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ FREDERIKSBERG

DOM

afsagt den 30. marts 2023

Sag BS-48843/2021-FRB

Sagsøger (advokat Thomas Markert)

mod

Sagsøgte 1 (advokat Jens Fisker)

og

Sagsøgte 2 (advokat Nicolai Brommann Carøe)

og

Sagsøgte 3 (advokat Nicolai Brommann Carøe)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 20. december 2021.

Denne sag drejer sig om, hvorvidt Sagsøger havde en ret til at erhverve andelsboligen beliggende Adresse 1, 2000 Frederiksberg med

2

henblik på at lægge den sammen med sin daværende andelsbolig beliggende Adresse 2, 2000 Frederiksberg og i givet fald om Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 som daværende bestyrel-sesmedlemmer i Andelsboligforening er erstatningsansvarlige for Sagsøgers eventuelle tab i forbindelse med, at andelslejligheden den 31. januar 2019 blev solgt til Vidne 1.

Sagsøger har nedlagt påstand om, at Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 tilpligtes in solidum til Sagsøger at betale 879.333,00 kr. med procesrente fra den 20. december 2021.

Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Andelslejligheden hørte under Andelsboligforening, som nu er opløst efter PFA CPH Boliger ApS´ overtagelse af ejendommen, jf. ndf.

Sagsøger er forhenværende bestyrelsesmedlem i Andelsboligforening. Han var med til at stifte foreningen i 1990 og er tidligere bestyrel-sesmedlem. Sagsøgte 3 blev valgt til Andelsboligforenings bestyrelse 12. juli 2017. Han var bestyrelsesformand på tidspunktet for salget af andelslejligheden til Vidne 1. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 var på salgstidspunktet bestyrelsesmedlemmer som henholdsvis kasserer og sekre-tær.

I foreningens vedtægter anføres bl.a.:

”…

§ 3.5 Hver andelshaver må ikke benytte mere end en bolig i foreningen og er forpligtet til at bebo boligen, medmindre andelshaveren er midlertidigt fraværende på grund af sygdom, insti-tutionsanbringelse, forretningsrejse, studieophold, ferieophold, militærtjeneste, midlertidig for-

3

flyttelse eller lignende, hvor andelshaveren har ret til at lade andelsboligen stå tom, overlade brugen til et husstandsmedlem eller fremleje andelsboligen efter 11.

§ 3.6 Et medlem, der har overtaget en andel og lejlighed med henblik på sammenlægningen, kan råde over 2 lejligheder i en periode på maksimalt 1 år. Inden periodens udløb skal færdig-melding af byggearbejde være indsendt til kommunen. Den sammenlagte lejlighed betragtes som én andelsbolig, hvortil svarer én andel og én stemme. Lejligheden kan ikke senere opdeles på ny.

…

§ 13.2 Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

A) Den, der indstilles af andelshaveren. Indstilles en anden andelshaver til at købe andelen med henblik på sammenlægning af lejligheder kan det ske efter bestyrelsens godkendelse og de af generalforsamlingen godkendte regler for sammenlægning af lejligheder overtage andel og lej-lighed med henblik på sammenlægning.

Kun andelshavere, som bor i en lejlighed der grænser op til en ledig lejlighed, kan søge om sammenlægning. Såfremt flere andelshavere er interesse-rede i at overtage lejlighed og andel til samme lovlige pris, er det den andelshaver med længst anciennitet i ejendommen, der har ret til at overtage lejligheden til sammenlægning.” …

18. Dødsfald

(18.1) I. tilfælde af en andelshavers død skal den pågældendes eventuelle ægtefælle være beret-tiget til at fortsætte medlemskab og beboelse af boligen.

(18.2) Hvis der ikke efterlades ægtefælle, eller denne ikke ønsker at benytte sin ret, kan andel og bolig overtages af nedennævnte, idet der gives fortrinsret i den nævnte rækkefølge

A)Samlever, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde mindst 3 måneder.

B)Andre personer, som indtil dødsfaldet havde haft fælles husstand med den afdøde i mindst 3 måneder.

C)Afdødes børn, bømebørn, forældre eller bedsteforældre. D)Personer, som af den afdøde over for bestyrelsen var anmeldt som berettiget til andel og bolig ved hans død.

Erhververen skal også i disse tilfælde godkendes af bestyrelsen.

4

(18.3)Ved dødsboets overdragelse af andelsboligen til de efter forudgående stykker be- rettigede personer finder14-16 tilsvarende anvendelse. Ved arveudlæg til en af de efter for- udgående stykker berettigede personer finder 14 og 15 tilsvarende anvendelse, dog bortset fra 15 stk. 3-6 om indbetaling og afregning, idet erhververen i disse tilfælde indtræder i afdødes forpligtelser over for foreningen og eventuelt långivende pengeinstitut.

(18.4)Boligen skal overtages efter disse regler eller fraflyttes senest den 1. i den måned. der indtræder næstefter 3-måneders dagen for dødsfaldet. Er ingen ny andelshaver indtrådt forinden, bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig og de vilkår, som over-

tagelsen skal ske på, hvorefter det indkomne beløb afregnes til boet efter reglerne i15. …

L e d i g e b o l i g e r

22.

(22.1) I tilfælde, hvor der skal ske overdragelse af en bolig, der tidligere har været udlejet, eller hvor den tidligere andelshaver har mistet sin indstillingsret efter 17, 18 eller 21, eller har overgi-vet sin indstillingsret til bestyrelsen, skal bestyrelsen ved udpegning af ny andelshaver gå frem efter reglerne i 13.2 B og C. Såfremt ingen kandidater indstilles, afgør bestyrelsen frit, hvem der skal overtage boligen.

.:.

§ 29.1

”Et bestyrelsesmedlem må ikke deltage i behandlingen af en sag, såfremt han eller en person, som han er beslægtet eller besvogret med eller har lignende tilknytning til, kan have særinteres-ser i sagens afgørelse.”

…

§ 30.1

” Foreningen tegnes af formanden og to andre bestyrelsesmedlemmer i forening”

§ 31 om administration

Andelsboligen Adresse 1 var ejet af Person 1, der afgik ved døden den 10. august 2017 uden at have indstillet nogen til at overtage hendes andel.

Af aftale af 1. november 2017 mellem Sagsøger og de daværende bebo-erne af Adresse 1, Person 2 og Vidne 2, der til-

5

lige var arvinger i boet efter Person 1, fremgår, at parterne mundtligt og skriftlig aftalte indbyrdes at tilbyde hinanden deres respektive andel, såfremt en af dem måtte flytte. Aftalen er underskrevet af Person 2, men ikke af Vidne 2, der var arving i boet efter Person 1.

Andelsboligforeningen afholdt ordinær generalforsamling den 30. januar 2018. I administrator, Cobblestone A/S´, fremsendelsesskrivelse til andelshaverne den 14. februar 2018 anføres:

”På generalforsamlingen havde vi en dialog om hvorvidt den interne venteliste var nedlagt. Det er den, jf. referat fra den ordinære generalforsamling den 14. januar 2010.

Her bliver det ligeledes gjort klart at en andelshaver, der vil sælge, kan sælge i frihandel.

Og der er ingen fortrinsret til sammenlægning eller interne beboere.”

Den omtalte dialog fremgår ikke af generalforsamlingsreferatet. Se pkt 5b, p. 145

Af referatet fra generalforsamlingen den 14. januar 2010 fremgår bl.a.:

b. Forslag om fri indstillingsret ved overdragelse af andele således, at vedtægtens & 13 ændres i overensstemmelse hermed og at de ventelister, som foreningen aktuelt har, udgår.

Bestyrelsesformand Person 3 præsenterede kort forslaget og motiverede det med, at der aktuelt ingen salg sker til ventelisteme og at ventelisteme derfor ikke alene trækker et salg i langdrag i forhold til sælger, men også giver unødig arbejde for bestyrelsen der forgæves retter henvendelse til de indtegnede på ventelisterne. Forslaget er således at ventelisteme af-skaffes helt. …

6

Advokat oplyste endvidere, at forslagets vedtagelse ville betyde, at vedtægtens & 13, stk. 2, litra A ændres til: ”Den, der indstilles af andelshaveren. ” Resten af § 13, stk. 2 udgår herefter.

Det blev præciseret at forslagets vedtagelse således vil betyde, at andelshavere der aktuelt står indtegnet på en intern venteliste hos bestyrelsen, både på den almindelige interne venteliste (nuværende & 13, stk. 2, litra B) og ventelisten vedrørende sammenlægning af lejligheder (§13, stk. 2. litra C) vil blive slettet, idet de pågældende ventelister afskaffes.

Muligheden for at sam-menlægge boliger vil bestå uændret, men en nabo vil fremover ikke have fortrinsret frem for andre til at overtage en ledig andel med henblik på sammenlægning. Det vil således fremover udelukkende være højeste pris, der er afgørende for, hvem der har fortrinsret til at købe en an-del, uanset om højstbydende er en nuværende andelshaver eller en ekstern køber.

Nuværende andelshavere får således ingen fortrinsret - heller ikke hvis der bydes samme beløb for en andel som en ekstern køber byder, i hvilken situation det således vil vare op til sælger at beslutte, hvem der skal købe andelen.

…

Dirigenten satte herefter forslaget til afstemning.

For forslaget stemte 27 og 3 stemte hverken for eller imod, og dirigenten konstaterede derefter, at forslaget dermed havde opnået mindst 2/3 af ja- og nej stemmer, men da generalforsamlingen ikke var beslutningsdygtig med hensyn til en-delig vedtagelse af vedtægtsændringer, kan forslaget i medfør af vedtægtens § 25, stk. 2 frem-sættes til endelig vedtagelse på en ny generalforsamling, hvor det kan endeligt vedtages med 2/3-flertal uanset, hvor mange der giver møde på generalforsamlingen.

Generalforsamlingen vil blive indkaldt til afholdelse en eftermiddag på administrators kontor.

§ 13 i de dagældende vedtægter var sålydende:

13.1) Ønsker en andelshaver at fraflytte sin bolig, er han berettiget til at overdrage sin andel efter reglerne i § 13.2 til en anden, der bebor eller samtidig med overdragelsen flytter ind i boligen. Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver, men nagtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.

(13.2) Fortrinsret til at overtage andel og bolig skal gives i nedenstående rækkefølge:

A) Den, der indstilles af andelshaveren, såfremt overdragelsen sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft falles husstand med andelshaveren i mindst det seneste ar for overdragelsen.

B) Andre andelshavere, der er indtegnet på en venteliste hos bestyrelsen, således at den, der først er indtegnet pa ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Fortrinsretten i henhold til første punktum er dog betinget af, at den fortrinsberettigede andelshavers bolig frigøres.

C) Andre andelshavere, der efter bestyrelsens godkendelse og de af generalforsamlingen godkendte regler for sammenlægning af lejligheder kan overtage andel og lejlighed

7

med henblik på sammenlægning. Kun andelshavere, som bor i en lejlighed der grænser op til en ledig lejlighed, kan søge om sammenlægning. Såfremt flere andelshavere er interesserede i at overtage lejlighed og andel, er det den andelshaver med langst anciennitet i ejendommen, der har ret til at overtage lejligheden til sammenlægning.

D) Andre personer, der er indtegnet pa en venteliste hos bestyrelsen. Den, der først er indtegnet pa ventelisten, går forud for de senere indtegnede. Bestyrelsen kan fastsatte, at de indtegnede en gang årligt skal bekræfte deres ønske om at stå pa ventelisten, idet de ellers kan slettes.

I bestyrelsens mail af 8. september 2018 til bobestyreren i boet efter Person 1, der havde anmodet om bestyrelsens godkendelse af, at Person 1's andel blev solgt til Person 4, anføres bl.a., at de efterladte havde indgået en mundtlig aftale om salg til en nuværende beboer, der havde accepteret, at det i foreningen er kutyme ved salg, at lejligheden skal tilbydes nabolejlighederne med henblik på sammenlægning.Bestyrelsen kunne derfor ikke imødekomme anmodningen.

Ved årsskiftet 2018/2019 var Person 1's andel endnu ikke solgt.

I perioden 10.-31. januar 2019 var Sagsøger efter det oplyste bortrejst.

I Sagsøgte 1's mail af 14. januar 2019 til bestyrelsen gjorde han opmærk-som på, at han havde lavet en aftale med en anden beboer i foreningen om køb af dennes andelslejlighed.

I mail af 17. januar 2019 til Sagsøgte 3 anførte bestyrelsesmedlem Vidne 3, at et salg af andelen til Sagsøgte 1 kunne ville være i strid med vedtægternes § 29.1.

I købsaftale af 31. januar 2019 blev andelslejligheden den 15. februar 2019 over-draget fra boet efter Person 1 til Vidne 1. Købsprisen var 1.012.467 kr., svarende til daværende maksimalpris med fradrag for mangler Aftalen var på andelsboligforeningens bestyrelses vegne underskrevet af de tre sagsøgte som henholdsvis bestyrelsesformand, sekretær og kasserer. Bestyrelsen bestod

8

på det tidspunkt af i alt fem personer. Vidne 1's adresse anføres som Adresse 3, 2000 Frederiksberg, hvilket angiveligt også er Sagsøgte 1's adresse. Begge er anført som kreditorer på et efterfølgende tinglyst ejerpantebrev vedrørende andelen.

Andelslejligheden blev efterfølgende af Vidne 1 udlejet til Vidne 2. Lejeaftalen var tidsbegrænset til den 30. april 2019.

En række andelshavere, bl.a. Sagsøger og Vidne 3, indgav den 21. marts 2019 anmeldelse til Københavns Politi mod bl.a. Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 for ”ulovlig insiderhandel” og skat-tesvig. Københavns Politi meddelte den 23. maj 2019 at man standsede efter-forskningen. Afgørelsen blev påklaget til Statsadvokaten i København, der den 20. juni 2019 meddelte at være enig i Københavns Politis afgørelse.

På andelsboligforeningens generalforsamling den 25. juni 2019 blev det med stemmerne 73-8 besluttet at sælge andelsboligforeningens ejendom til kapital-fonden PFA CPH Boliger ApS for 153,5 mio. kr.

I mail af samme dag orienterede Sagsøger andelsboligforeningens besty-relse om, at ”der indledes civilretssag mod bestyrelsen med erstatningskrav” .

Den 20. august 2019 meddelte Sagsøgers daværende advokat, at han re-præsenterede Sagsøger i sagen om salget af andelslejligheden, hvor be-styrelsen havde tilladt salg til et bestyrelsesmedlems sambo i stedet for ”efter praksis” at tilbyde andelslejligheden til de øvrige andelshavere til sammenlæg-ning. Det fremgår endvidere af brevet, at advokaten var bekendt med, at forhol-det var politianmeldt.

I svar af 3. september 2019 bestred bestyrelsens daværende advokat, at Sagsøger havde fortrinsret til at erhverve andelsboligen, og at bestyrelsen skulle have tilsidesat vedtægterne i forbindelse med salget.

9

Andelsboligforeningen blev efterfølgende opløst. Vidne 1's andel blev i samme forbindelse opgjort til 1.831.800 kr., der efter det oplyste blev udbetalt i december 2019.

I brev af 16. september 2019 fastholdt Sagsøgers daværende advokat, at salget var sket i strid med vedtægterne. I brevets sidste afsnit anføres, at advo-katen imødeså bestyrelsens redegørelse for omstændighederne ved overdragel-sen.

Forklaringer

Sagsøger har forklaret, at han er civilingeniør og har beboet ejendom-

men i 32 år. Han var med til at stifte andelsboligforeningen. Han har siddet i be-styrelsen i flere perioder, bl.a. i 2005 og på ny i 2013-2014, og har deltaget i alle generalforsamlinger, bortset fra generalforsamlingen den 30. januar 2019. Han har altid gået praktisk til hånde i foreningen, da han også har en håndværker-uddannelse. Han er ikke – som hævdet af de sagsøgte - kæreste med Vidne 3. Hans lejlighed ligger over Person 1's lejlighed.

Han husker udmærket generalforsamlingen i 2010. Det var svært at sælge an-delsboliger på grund af finanskrisen. Man vedtog derfor, at en andelshaver i princippet kunne sælge til hvem man ville. Der bestod fortsat sammenlæg-ningsret, hvis salg skete til en anden andelshaver. Der var i foreningen kutyme for, at bestyrelsen henstillede, at man solgte til en af de andelshavere, der havde tilstødende lejligheder.

Da han sad i bestyrelsen i 2014, eksisterede kutymen fortsat. Der var ingen fri indstillingsret. Han ved ikke hvad der skete i de føl-gende år, indtil Cobblestone tiltrådte som administrator. Han har aldrig set Cobblestone interne procedureregler ved salg af ledige lejligheder.

Da Person 1 afgik ved døden, flyttede hendes sønner, Vidne 2 og Person 2, ind i lejligheden. De ønskede ikke at overtage andelen. De har begge tidligere været ekskluderet af foreningen. Han mødte jævnligt Vidne 2 og Person 2 i opgangen. Han og Vidne 2 underskrev en aftale om, at han kunne overtage lejligheden med hen-blik på sammenlægning. Person 2 var ikke til stede og underskrev derfor ikke. Han så det ikke som en endelig aftale, men som en slags halvt bevis i nærværende sag. En sammenlægning var mulig, enten kunne en sammenlagt lejlighed være i

10

to etager, eller også kunne han have byttet med en andelshaver, der var nabo til Person 1's lejlighed, så sammenlægning kunne ske vandret.

På generalforsamlingen den 30. januar 2018 tilkendegav han, at han ønskede fortrinsret til Person 1's lejlighed med henblik på sammenlægning. Det havde intet med ventelister at gøre. Han modtog ikke Cobblestone efterfølgende brev til an-delshaverne. Efter generalforsamlingen tilkendegav han flere gange overfor be-styrelsen, navnlig Sagsøgte 3, at han ønskede at gøre brug af sin sammen-lægningsret. Bestyrelsen sagde hele tiden, at der var problemer med salget, fordi boet ikke kunne afsluttes, da det afventede nogle pensionspapirer.

Før sommerferien 2018 hjalp han foreningen med at etablere en havegrill. I den forbindelse gjorde han på ny Sagsøgte 3 opmærksom på, at han ønskede at overtage og sammenlægge. Sagsøgte 3's svar var fortsat, at boets afslutning trak ud. I bestyrelsens mail af 8. september 2018 til bobestyrer henvises til en mundtlig af-tale. Det er aftalen mellem ham og arvingerne.

Han mener som nævnt ikke selv han havde en endelig aftale, men dette var bestyrelsens opfattelse.På davæ-rende tidspunkt vidste han intet om, at bestyrelsen havde andre planer. Han har hverken været voldelig eller truende overfor nogen af andelsboligforenin-gens venner, men i efteråret 2018 opstod et modsætningsforhold mellem ham og bestyrelsen.

Han havde udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendom-men, mens bestyrelsen ønskede at sælge ejendommen. Det blev efterfølgende vedtaget på en generalforsamling i efteråret 2018, fordi bestyrelsen havde påvir-ket en række andre andelshavere forinden.

Han var bortrejst 10.-30. januar 2019. Han var bl.a. i Sydafrika, men ikke med Vidne 3. Han besøgte Vidne 3's søn, der bor i Sydafrika. Generalforsamlin-gen den 30. januar 2019 var den eneste generalforsamling, han ikke deltog i. Det skyldtes et forsinket fly fra Frankfurt. Han var på det tidspunkt ikke bekendt med, at bestyrelsen arbejdede med et salg til Sagsøgte 1 eller Vidne 1. Bestyrelsen udnyttede, at han var bortrejst, da man dagen efter generalforsamlingen tiltrådte aftalen mellem boet og Vidne 1.

Han mailede den 22. marts 2019 til bestyrelsen, at han ønskede at gøre sin for-trinsret gældende. Bestyrelsen var allerede bekendt med dette ønske, hvorfor han ikke henviste til de tidligere drøftelser med bestyrelsen og Sagsøgte 3. På det tidspunkt var han blevet bekendt med, at andelslejligheden var solgt,

11

men ikke til hvem eller under hvilke omstændigheder. Han indgav dagen efter politianmeldelse sammen med Vidne 3 og Vidne 4 som daværende be-styrelsesmedlemmer. Han udarbejdede anmeldelsen ud fra Vidne 3 og Vidne 4's mundtlige oplysninger. Dagen efter meddelte han bestyrelsen, at han ønskede at gøre brug af sin sammenlægningsret og henviste til de tidligere drøftelser med bestyrelsen.

Ultimo april 2019 fraflyttede Person 2 og Vidne 2 lejligheden. Vidne 1 flyttede imidlertid ikke ind. Han har taget de fremlagte billeder af lejligheden på det tidspunkt, den 15. august 2019, da PFA overtog lejligheden. Døren til lejlighe-den stod åben.

Der opstod i denne periode en kontrovers mellem ham og bestyrelsen, der havde smidt hans værktøj væk fra et værksted, hvor det havde stået i 30 år. Han blev truet med både eksklusion og politianmeldelse.

Den 25. juni 2019 bebudede han et erstatningskrav mod bestyrelsen. Den 6. sep-tember 2019 meddelte bestyrelsen ham, at en advokat havde undersøgt sagen, og at salget af andelen var i overensstemmelse med vedtægterne. I november-december 2019 indgav han en ny politianmeldelse mod bl.a. bestyrelsen. Kø-benhavns Politi svarede først i september 2020. Derefter gik han i gang med at undersøge dødsboets behandling nærmere.

Sagen verserede vistnok også forsat ved statsadvokaten. Alle, han spurgte, sagde, at sagen var fuldstændig forrykt. Han gik til en ny advokat i 2021. Bestyrelsen ville ikke udlevere nogen papirer, så han måtte skaffe alt relevant dokumentation fra 5-6 andre andelshavere. Dette arbejde blev afsluttet i september 2021.

Sagen indbefattede også vidnefør-sel af Vidne 2, men han erfarede først i 2021, at Vidne 2 havde fået en blodprop. Han har ikke haft nogen intention om at forhale sagen.

Han havde i 2019 haft økonomisk mulighed for at overtage andelslejligheden, bl.a. fordi han påtænkte at flytte sammen med sin kæreste, der ville få et bety-deligt provenu ved salg af hendes andelsbolig. Det ville være blevet sat i gang, når bestyrelsen gjorde Person 1's lejlighed tilgængelig. Han havde på davæ-rende tidspunkt også indtægter, der var tilstrækkelige til at dække de løbende udgifter.

12

Sagsøgte 1 har forklaret, at han læser til civilingeniør og i dag

er gift med Vidne 1. Han flyttede ind i andelsboligforeningen i 2017. Han købte andelen af en kæreste til en kammerat, Person 5. Hans lejlighed var 60 m². Vidne 1 flyttede ind efter ca. 6 måneder. Han blev medlem af bestyrelsen alle-rede i forbindelse med sin overtagelse. Han har været næstformand, alminde-ligt medlem og kasserer. Bestyrelsen havde en fælles mailadresse, som alle be-styrelsesmedlemmer havde adgang til. I starten havde han en fin relation til Sagsøger.

Når en andel skulle sælges, modtog bestyrelsen en købsaftale fra administrator, som så blev underskrevet digitalt. Der var ca. 10 salg årligt og af de ti andelsha-vere bad måske to om hjælp fra bestyrelsen. Han husker ikke at have behandlet anmodninger om sammenlægning. Andelshavere havde intet krav på at er-hverve naboandele med henblik på sammenlægning. Man solgte til dem, man ville. Bestyrelsens holdning var, at det var god stil at spørge naboer, men der var intet krav om det. Han husker ikke at have set Cobblestone interne proce-dureregler for salg før han så dem på nettet, inden Vidne 1 købte andelen.

Han mener, at det i bestyrelsen blev drøftet at Person 4 havde afgivet et købstilbud. Ingen andre bestyrelsesmedlemmer nævnte, at der var en mundtlig aftale med en anden beboer i ejendommen. Det er ikke ham, der har svaret bo-bestyrer i mailen af 8. september 2018. Bestyrelsen ønskede ikke, at Person 4 overtog andelen og skrev derfor også til bobestyreren, at lejligheden skulle tilbydes de omkringboende andelshavere.

Hans lejlighed ligger et stykke fra Person 1's lejlighed. På generalforsamlin-gen ultimo 2018, hvor bestyrelsen søgte mandat til at sælge ejendommen, bød han folk velkommen. Vidne 2 rettede henvendelse til ham og sagde, at han og Person 2 gerne ville flytte fra Person 1's lejlighed og sælge lejligheden. Om afte-nen talte han og Vidne 1 frem og tilbage om at købe lejligheden, der var større end den, de boede i.

Der var et ekstra børneværelse. De vidste på det tidspunkt ikke, at hver andelshaver kun måtte eje én andelsbolig. Han vidste fra bestyrelsen, at der var fri indstillingsret, så Person 2 og Vidne 2 måtte sælge til den, de ville. Dagen efter opsøgte han Vidne 2 og Person 2. De svarede på hans forespørgsel, om de havde en køber, at det havde de ikke. Nu spurgte han, om de ville sælge til Vidne 1 og ham.

Det ville de gerne. Både Vidne 2 og Person 2 var klar over, at hele ejendommen skulle sælges. Han skrev til Cobblestone den 2. januar 2019 og til bestyrelsen den 14. januar 2019 og spurgte, om han kunne eje to andele i en periode med

13

henblik på istandsættelse af den nye lejlighed. Han erindrer ikke at have fået noget skriftligt svar, men han har drøftet med de andre bestyrelsesmedlem-merne. Han havde forinden søgt rådgivning hos den advokat, der forestod lik-vidationen. Han har ikke set Vidne 3's mail af 17. januar 2019 til Sagsøgte 3. Efter snak i bestyrelsen blev løsningen, at Vidne 1 købte andelen og ikke ham selv. Det mente de var i overensstemmelse med vedtægterne, da der var fri indstillingsret. Bestyrelsen har hele tiden været vidende om hans og Vidne 1's planer.

Person 1's lejlighed var i rigtig dårlig stand. Den skulle totalrenoveres Han vil anslå, at det ville koste 5-600.000 kr. at sætte lejligheden i stand. Arbejdets varighed vil han anslå til ca. 6 måneder. Det endte med, at salget skete til Vidne 1. Han underskrev som bestyrelsesmedlem, selvom han var nærtstående. Det var en tanketorsk. Et andet bestyrelsesmedlem, Person 6 var vil-lig til at underskrive. Hun forsøgte, men på det tidspunkt var aftalen allerede underskrevet af tre, hvorefter underskrifter via Nemid var lukket.

Han blev politianmeldt i marts 2019. Det passer ikke, at han har lovet Vidne 2 og Person 2 penge under bordet for at få lov at købe andelen. Han har heller ikke på et bestyrelsesmøde tilbudt at betale deres restance. Han lovede dem derimod at finde et andet sted at bo. Han og Vidne 1 startede med at leje lejligheden til Vidne 2 og Person 2, indtil de fandt en anden bolig.

Lejeaftalen var kun gældende i et par måneder. I samme periode mailede han med forskellige håndværkere om istandsættelse. Hans og Vidne 1's ønske var fortsat at flytte ind. De skiftede me-ning efter et beboermøde, hvor Sagsøger udviste en uacceptabel adfærd.

Han har aldrig hørt eller registreret, at Sagsøger ønskede at købe lejligheden med henblik på sammenlægning. Det lå ikke klart, at ejendommen ville blive solgt, men det lå i baghovedet, at de kunne få en gevinst ved at Vidne 1 købte lej-ligheden. Han var med i den arbejdsgruppe, der arbejdede med salget. Nybolig var sikker på, at ejendommen kunne sælges. Vidne 1 ”flyttede ind” få dage før, at investorerne overtog ejendommen. Det var for at undgå skattemæssige proble-mer. På det tidspunkt lå det klart, at han og Vidne 1 ikke ville flytte ind. Vidne 1 ”fr-aflyttede” på overtagelsesdagen for salget af hele ejendommen.

Sagsøgte 2 har forklaret, at han er uddannet Cand. scient. pol. og arbejder

som konsulent i Forsvarsministeriet. Han flyttede ind i andelsboligforeningen i

14

2014 og kom i bestyrelsen i 2017. Det var ikke en professionel bestyrelse. De fik intet honorar udover en nedsættelse med boligafgiften med 500 kr. månedligt. De håndterede bl.a. beboerhenvendelser. Der var mange vandskader. Cobble-stone var administrator og varetog den daglige drift og administration, f.eks. ved kommunale påbud. Bestyrelsen var blot et mellemled. Han fungerede for-melt som sekretær, men det hele foregik meget uformelt.

Han erindrer ikke før marts 2019 at være blevet orienteret om, at Sagsøger øn-skede at overtage Person 1's andel med henblik på sammenlægning. Han erindrer ikke, at Sagsøger i januar 2018 har nævnt sit ønske på general-forsamlingen. Det eksisterede ingen fortrinsret for andre andelshavere.

Han og hans ægtefælle ville gerne være flyttet til en større lejlighed i ejendommen, men er ikke blev et tilbudt nogen af de fire større lejligheder, tæt på hans egen, der blev ledige i perioden, indtil ejendommen blev solgt. Det fremgår klart af vedtægterne, at der er fri indstillingsret. Han kender ikke til nogen kutyme om, at ledige lejligheder skulle tilbydes naboer.

Bestyrelsen har ikke bedt andelsha-vere, der stod for at sælge, om at kontakte deres naboer med henblik på køb. Bestyrelsen fik jævnligt henvendelser om sammenlægninger, men faktum var at andelene blev solgt, uden at lejlighederne blev sammenlagt.

Hans mail af 31. ja-nuar 2018 til den øvrige bestyrelse, der er afsendt efter generalforsamlingen kort forinden, bekræfter, at der ikke er nogen intern venteliste i andelsboligfore-ningen. Man kunne tilbyde naboer en andel, der skulle sælges, men der var in-tet krav om det. Han var ikke nærmere bekendt med indholdet af Cobblestone interne procedureregler ved salg.

Det var Cobblestone, der administrerede alle salg, og det var Cobblestone, bestyrelsen henvendte sig, for at høre om noget var eller ikke var i overensstemmelse med vedtægterne.

Bestyrelsens mail til bobestyrer af 8. september 2018 kan sagtens være sendt af ham, men han erindrer det ikke. Den nævnte mundtlige aftale om salg kunne godt dreje sig om, at Vidne 2 også havde tilbudt ham Person 1's lejlighed. Vidne 2 opsøgte ham den 3. juni 2018 og spurgte, om han var interesse-ret i at overtage Person 1's lejlighed.

Det blev ikke til noget, fordi hans kone blev gravid, og lejligheden ikke ville være stor nok til hele familien. Desuden var hans kone meget utryg ved at have Sagsøger som overbo. Han erin-drer ikke, at det i bestyrelsen har været drøftet, at kutymen var, at andele først skulle tilbydes omkringboende andelshavere.

15

Hans indtryk var, at Sagsøger var relativ fornuftig, men det ændrede sig markant efter et beboermøde i september 2018 hvor der viste sig stor opbakning til at sælge ejendommen.

Der var ingen i bestyrelsen, der protesterede mod, at Sagsøgte 1 og/eller Vidne 1 købte Person 1's andel. Han har ikke set Vidne 3's mail til Sagsøgte 1 af 17. januar 2019. Sagsøgte 1 har været meget transparent om hans og Vidne 1's bevæggrunde. De ønskede at renovere Person 1's lejlighed og flytte ind.

Person 1's lejlighed har væ-ret drøftet på bestyrelsesmøder på grund af problemerne med de arvinger, der boede i lejligheden, men salget til Sagsøgte 1 og/eller Vidne 1 har ikke. Proceduren ved salg var, at bestyrelsen tiltrådte købsaftaler elektronisk. Når der var tre til-trædelser, kunne de to sidste bestyrelsesmedlemmer ikke underskrive.

Han kan bekræfte Sagsøgte 1's forklaring om, at et andet bestyrelsesmedlem, Person 6 var villig til at underskrive, at hun også forsøgte, men at under-skrifter via NemId på det tidspunkt var lukket, fordi aftalen allerede underskre-vet af tre bestyrelsesmedlemmer.

Efter politianmeldelsen blev bestyrelsens forhold til Sagsøger meget dår-ligt. Bestyrelsen overlod til administrator at have dialogen. Bestyrelsen var ikke bekendt med nogen aftale om, at Sagsøger skulle overtage Person 1's andel. Han selv fik først kendskab hertil, da stævning blev udtaget.

Hans mail af 25. juni 2019 til Sagsøger skal forstås sådan, at de ville tage stilling, når de konkret fra Sagsøgers advokat fik at vide, hvilket krav der blev gjort gældende. De videre-sendte brevet fra Sagsøger´ advokat til bestyrelsens egen advokat. Derefter hørte bestyrelsen ikke mere til sagen. Ingen i bestyrelsen er jurister.

Da han modtog stævningen 2½ år senere, begyndte bestyrelsen at indsamle relevant materiale. Bestyrelsens mailadresse blev nedlagt i januar eller februar 2020, og det har ef-terfølgende ikke været muligt at genskabe mails til og fra bestyrelsen. Han fraf-lyttede sin andelslejlighed i november 2019.

Sagsøgte 3 har forklaret, at han arbejder som vejleder for ledige akademi-

kere i Københavns Kommune. Han har beboet ejendommen siden 1995 og var med til at stifte andelsboligforeningen. Han har været i bestyrelsen, bl.a. som formand, indtil foreningen blev opløst. Det var ikke nogen professionel besty-relse. De varetog forskellige lavpraktiske funktioner, bl.a. henvendelser fra be-boere og dialogen med viceværten. Foreningen har altid haft en administrator til at varetage den daglige drift.

16

Han husker ikke løbende at have drøftet med Sagsøger, at Sagsøger øn-skede at overtage Person 1's andel med henblik på sammenlægning. Han og Sagsøger har altid haft et godt forhold til hinanden. Sagsøger var en stor res-source for foreningen, og han fik Sagsøger ind i bestyrelsen, men det blev for kompliceret på grund af Sagsøger´ personlighed. Han husker ikke, at han på grillpladsen har drøftet sammenlægning med Person 1's lejlighed med Sagsøger.

Bestyrelsens mail af 8. september 2018 til bobestyreren, hvorefter bl.a. der alle-rede var indgået en bindende aftale om salg til en af to navngivne andelshavere, drejer sig i hvert fald om Sagsøgte 2. Han kan ikke huske, hvem den an- den var.Han husker intet om en eventuel tredje køber. Arvingerne i boet havde også tilbudt ham selv at overtage Person 1's lejlighed, men det var ef-ter Sagsøgte 2 sprang fra.

Selv var han ikke interesseret i Person 1's lejlighed. Han husker ikke, at der var indgået andre aftaler. Han ved ikke, hvad der i mailen menes med, at der var kutyme for at tilbyde ledige lejligheder til omkringboende med henblik på sammenlægning. Der var ingen sådan kutyme, men det var god stil at tilbyde ledige andele til omkringboende.

Bestyrelsen ville vægte det højt, hvis der var salg til andelshavere med børn, men det skete ikke ofte. Sagsøger bor i forvejen i en stor 3- værelses lejlighed og ville i givet fald ikke have nogen for-trinsret til Person 1's lejlighed.

Hans mail af 21. august 2019 til Sagsøger havde den baggrund, at det var gået op for ham, at Sagsøger´ hensigter med alt hans ballade var for hans egen skyld og ikke for Person 2 og Vidne 2's skyld. Han fortrød straks sin sprogbrug og trak mailen tilbage dagen efter. Han har aldrig hørt Sagsøger nævne, at han var interesseret i Person 1's andel. Det var først, da han modtog Sagsøger´ mail af 22. marts 2023, at han blev bekendt hermed.

Han modtog Vidne 3's mail af 17. januar 2019. Han husker ikke, at han drøftede mailen med den øvrige bestyrelse. Han mener, at han svarede Vidne 3, at alt var i orden, men han husker det ikke. De har i bestyrelsen snakket om sal-get til Vidne 1, men han husker ikke i detaljer om hvad. For ham var det vigtigste, at Person 2 og Vidne 2 kom ud af deres knibe og fandt et andet sted at bo.

De havde forskellige problemer og magtede ikke at betale for lejligheden. De mag-tede heller ikke selv at finde en alternativ bolig. Han var lykkelig for, at Vidne 1 ønskede at købe andelen. Sagsøgte 1 viste Person 2 og Vidne 2 en anden bolig i Nykøbing Falster. De blev glade.

17

Hans mail af 23. juni 2018 til to andre andelshavere er udtryk for hans egen per-sonlige holdning. Det var god stil, men der var ingen pligt til at tilbyde andele til naboer ved salg. De fleste lejligheder er toværelses og det giver god mening at slå to sådanne lejligheder sammen. Der har i alt været fire sådanne sammen-lægninger.

Han er ikke bekendt med Cobblestones procedureregler ved salg af andele, men han er bekendt med procedurerne. Interesserede blev af bestyrelsen hen-vist til Cobblestone. Han kan bekræfte, at der i foreningen var fri indstillingsret på tidspunktet for salg af ejendommen til Vidne 1. Han har ikke tænkt nærmere over ordlyden af vedtægternes pkt. 18.4 og 22.

Vidne 2 har forklaret, at han er søn af Person 1. Han har boet i an-

delslejligheden siden 1989 sammen med sin bror Person 2. De boede til leje hos Person 1. Han og Person 2 var Person 1's to eneste arvinger. Inden Person 1's død udtrykte Vidne 3 ønske om at overtage andelen. Det ville Person 1 ikke. Efter Person 1's død talte han med Sagsøger om at han kunne overtage andelen med henblik på sammenlægning, Han vidste ikke, hvordan det skulle håndteres, når der var tale om et dødsbo.

Bestyrelsen vidste godt, at Sagsøger var interesseret i overtagelse. Han deltog i generalforsamlingen i januar 2018, men han husker ikke, at Sagsøger sagde no-get ved den lejlighed. Han blev også kontaktet af Sagsøgte 2, men han ville kun betale 800.000 kr. Han husker ikke, hvornår det var. Han husker ikke, om boet har forsøgt at sælge ejendommen til Person 4. Det endte med, at Vidne 1 købte andelen.

Det skete efter at Sagsøgte 1 blev ved med at komme hjem til ham og Vidne 2 for at få dem til at sælge. Han har ikke selv kontaktet Sagsøgte 1 i forbindelse med en generalforsamling.Han føler, at han blev presset af Sagsøgte 1, som blev ved at spørge. Sagsøgte 1 ville betale 1,2 mio. kr. Han ved ikke, hvorfor det endte med, at Vidne 1 og ikke Sagsøgte 1 købte ande-len.

Da han solgte andelen, var han klar over, at der var en sandsynlighed for, at ejendommen ville blive overtaget af en investor, men vistnok Sagsøgte 1 sagde, at hvis de ikke solgte til ham og Vidne 1, ville de blive ekskluderet. Sagsøgte 1 sagde også, at han ville få 300.000 kr. mere, hvis han og Person 2 solgte til ham. Efter sal-get blev han og Person 2 boende et stykke tid.

Det kan godt passe, at de flyttede ud den 30. april 2019. Han har ikke tilbudt andelen til andre end Sagsøgte 1 og Vidne 1. Der har herudover kun været Sagsøgte 2 og Sagsøger, der gav udtryk for interesse i at købe, og de har ikke tilbudt andelen til andre. Han talte med Sagsøger om det, men der blev ikke indgået nogen aftale.Han og Person 2's mening var, at de skulle blive boende.

Han ved ikke, om det ville have givet problemer. Han har aldrig

18

før set den aftale, hvor Sagsøger og Person 2 underskriver en aftale om Sagsøger´ køb af andelen (ekstrakt p. 117). Vidne 5 har forklaret, at han har boet i en lejlighed i andelsboligfore-

ningen de sidste 24 år. Han har været i bestyrelsen som kasserer i 2016-2017. Han vil ikke kalde det en professionel bestyrelse. Formanden fik et lille ho-norar, de andre gjorde ikke. Ved salg gav bestyrelsen besked til administrator, der herefter ordnede salget. De gik også til administrator i spørgsmål, der ved-rørte vedtægterne. I 2010 fjernede man ordningen med ventelister.

Hver gang en lejlighed blev ledig, blev der af bestyrelsen sat et opslag op til orientering for de eksisterende andelshavere, der kunne være interesseret i overtagelse. Det gik efter anciennitet. Han har selv overtaget en ledig lejlighed med henblik på sam-menlægning. Det var omkring 2014. Han kan bekræfte de nærmere retnings-linjer, som er beskrevet i Sagsøgers mail til ham af 1. juni 2022.

I hans tid i bestyrelsen var der nogle salg. Han tror ikke, at der foregik salg til andre, uden at lejligheden først havde været opslået ledig, men han kan ikke huske det. Det er ikke hans opfattelse, at der var en egentlig pligt til at tilbyde ledige andele til naboerne først. Han har ikke som bestyrelsesmedlem skulle spørge nogen, om lejligheden var tilbudt naboer inden salg.

Han deltog i generalforsamlingen i 2018. Sagsøger gjorde på generalfor-samlingen krav på at erhverve Person 1's lejlighed med henblik på sammen-lægning. Han husker ikke præcist, hvordan reaktionen var i salen. Det var no-get med, at han bare skulle blive siddende. Han og Sagsøger har efterfølgende snakket om det. Han har ikke hørt noget om, at andelen blev solgt til Vidne 1. Han vidste dog godt, at andelen var blevet solgt

Vidne 6 har forklaret, at han har boet i andelsboligforeningen siden 2006. Han fraflyttede, da foreningen solgte ejendommen i 2019. Han har på et tidspunkt været suppleant til bestyrelsen. Han blev aldrig brugt. Han boede først i Adresse 4 og flyttede derefter til Adresse 5. Det var omkring 2007. Han gjorde besty-relsen opmærksom på salget. Ingen naboer var interesseret i at købe hans lejlig-hed i opgang D.

Han boede derefter i opgang A og blev nabo til Sagsøger Sagsøger.Han ved ikke, hvilke regler der gælder for andele, der skal sælges efter et dødsbo. Foreningen har også efter 2010 praktiseret sammenlægningsret. Det blev gjort ved, at der blev hængt sedler op i opgangene. Han går ud fra, at sed-lerne blev hængt op af bestyrelsen, men han ved det ikke. Denne ordning fort-satte, indtil foreningen blev opløst.

Han ved ikke, om der blev sat sedler op hver gang, en lejlighed skulle sælges, men der blev også spurgt, hvem der måtte være interesseret, når der var fælles arrangementer. På et tidspunkt solgte hans

19

nabo, Person 7, sin lejlighed, Han blev spurgt, om han var interesseret, men det var han ikke.

Han deltog i generalforsamlingen i januar 2018. Sagsøger gjorde i starten af mødet opmærksom på, at han mente at have sammenlægningsret til Person 1's lejlighed. Han mener også, at Sagsøger fremførte synspunktet en general-forsamling i 2019, enten på den ordinære generalforsamling den 30. januar eller på den ekstraordinære generalforsamling den 25. juni hvor man vedtog at sælge ejendommen til PFA.

En aften var der et grillarrangement. Han var selv i sin lejlighed. Der var en masse larm. Det var noget mellem Sagsøger og Sagsøgte 2. Han gik ned. Han hørte ikke, hvad de talte om. Han blev bekendt med salget til Vidne 1 ret sent. Han husker ikke præcist hvornår. Han troede, at det var en anden, Sagsøgte 1, der havde købt andelen. Han har mødt både Sagsøgte 1 og Vidne 1 i opgangen både før og efter salget. Han hilste, men de talte ikke sammen.

Vidne 3 har forklaret, at hun har arbejdet og boet i både Sydafrika og Tys-

kland. Hun har boet i andelsboligforeningen siden 2005. Hun bor fortsat i lejlig-heden Adresse 6. Hun kom i bestyrelsen i 2017 og forblev i bestyrelsen indtil 2019.

Hun var nabo til Person 1. Hendes drenge, Vidne 2 og Person 2, boede i lejlighe-den efter Person 1's død. Det varede lang tid, inden lejligheden blev solgt. Der var nogle problemer med Person 1's afdøde mands pensionsordning. Sagsøger var interesseret i at overtage Person 1's lejlighed med henblik på sammenlægning.

Sagsøger sagde, at der var en sammenlægningskutyme og at han havde boet der længst, så han havde fortrinsret. Det var allerede inden Person 1 døde. Hun var syg på det tidspunkt. Selv var hun derefter ikke interesseret i Person 1's lejlighed, da Sagsøger havde bedre ret end hende. Sagsøger fremførte sit synspunkt på den or-dinære generalforsamling, der blev holdt på Skole den 30. januar 2018.

Det var få måneder efter, at Person 1 var død. Han blev på en måde dysset ned. De drøftede bagefter i bestyrelsen Sagsøger´ synspunkt, og der blev skrevet til ad-ministrator om det. Da grillpladsen blev bygget, drøftede Sagsøger og Sagsøgte 3 også Person 1's lejlighed. Sagsøgte 3 sagde til Sagsøger, at sagen ikke var afklaret endnu.

20

Bestyrelsen sendte den 8. september 2018 en mail til bobestyreren i Person 1's dødsbo. Hun husker mailen. De må forinden have talt om indholdet i be-styrelsen. Den blev skrevet, printet, rettet og derefter udskrevet på ny. Hun me-ner, at mailen blev skrevet af Sagsøgte 2, der dengang var sekretær i be-styrelsen. Hun vidste dengang ikke med hvilken andelshaver, der var indgået aftale, som det omtales i mailen.

Hun er enig i, at der var den i mailen nævnte kutyme i foreningen. Det havde hun fået at vide. En kutyme er efter hendes op-fattelse ikke en pligt Det står også i vedtægterne. De snakkede i bestyrelsen også om, at Person 2 og Vidne 2 nu havde boet for længe i lejligheden. Hun husker ikke, om der har været salg af andele i den periode, hun sad i bestyrelsen, eller om ledige lejligheder er blevet tilbudt naboerne.

Hun sendte dagen inden, den 7. september 2018, en mail til et andet bestyrelsesmedlem, Person 3, og spurgte, om bestyrelsen kunne vælge, hvem der skulle sælges til.

Hun var i Darling, Sydafrika, da Sagsøgte 1 mailede om at købe Person 1's lejlighed og bad om tilladelse til at have to andele i seks måneder. Hun svarede Sagsøgte 3 den 17. januar 2019, at det ikke kunne lade sig gøre, fordi Sagsøgte 1 sad i bestyrelsen og ikke måtte berige sig på insiderhandel.

Når hun svarede Sagsøgte 3 og ikke Sagsøgte 1, var det vistnok fordi, at Sagsøgte 3 forinden havde sendt en mail om det samme. På det seneste bestyrelsesmøde havde Sagsøgte 1 sagt, at han ville overtage Person 2 og Vidne 2's gæld og derefter overtage lejligheden. Hun sagde til Sagsøgte 1, at det kunne Sagsøgte 1 ikke, fordi han var inhabil. Hun ved ikke, om de andre bestyrelsesmedlemmer hørte det.

Hun følte generelt ikke, at hun blev hørt i bestyrelsen. På et tidspunkt fik hun heller ikke alle mails. Da hun kom hjem til Danmark, fik hun at vide, at den ordinære generalforsamling den 30. januar 2019 kun havde varet 20 minutter. Hun kunne på sin pc se, at der lå en købsaftale til Vidne 1 til digital underskrift. Næste dag fik han at vide, at der allerede var tre bestyrelsesmedlemmer, der havde underskrevet.

Hun trådte ud af bestyrelsen på generalforsamlingen den 30. januar 2019, selv om hun havde givet udtryk for, at hun gerne ville fortsætte. Senere sagde Person 2, at Sagsøgte 1 ville købe deres lejlighed og havde truet ham og Vidne 2 med eksklu-sion. Sagsøgte 2 havde vist også henvendt sig om at overtage lejligheden.

Hun syntes, at det, der var sket, var uretfærdigt. Hun er derfor medunderskri-ver på politianmeldelsen. Oplysningerne i anmeldelsen, herunder at Sagsøgte 2 var en af de to navngivne andelshavere i bestyrelsens mail af 8. sep-tember 2018, har hun fået af naboerne. Sagsøgte 2 havde, så vidt hun har hørt, tilbudt Vidne 2 og Person 2 800.000 kr. for at overtage lejligheden. Politiet mente, at det var en civil sag og gjorde ikke noget ved det. Efter anmeldelsen blev hun ekskluderet

21

fordi hendes søn af og til boede i hendes lejlighed. Hun tog advokatbistand og fik eksklusionen annulleret.

Vidne 4 har forklaret, at han har boet i samme lejlighed, Adresse 7, i an-

delsboligforeningen siden 1982. Han var omkring årsskiftet i 2018/2019 supple-ant for Vidne 3 til bestyrelsen. Han deltog i et bestyrelsesmøde, mens Vidne 3 var i Sydafrika nogle uger, men det skete flere gange, at han ikke blev ind-kaldt til møderne. Sagsøgte 3 mente ikke, at det var nødvendigt. Der var ugentlige bestyrelsesmøder. Han blev ikke orienteret om salg og ved ikke, om der har været nogen salg i den periode, han var suppleant for Vidne 3.

Ved salg var det kutyme, men ikke pligt, at der blev der givet besked, så alle kunne tage del i det med henblik på eventuel sammenlægning. Der var nogen, der benyttede sig af det. Han er aldrig selv blevet tilbudt nogen omkringlig-gende lejlighed siden 1982. Han deltog i den ordinære generalforsamling i 2018. Der blev snakket lidt om sammenlægningsret, men ikke meget. Der var få infor-mationer.

Der blev snakket om Person 1's lejlighed. Den skulle sættes i stand og overdrages. Han overhørte en samtale mellem Sagsøger og Sagsøgte 3 under et grillarrangement i sommeren 2018, men han husker ikke de-taljer fra samtalen. Der var en del til stede. Han mener, at Vidne 3 var til stede.

Der blev talt om Person 1's lejlighed allerede fra kort efter, at Person 1 var død. Sagsøgte 1 var interesseret i andelen og ville betale de to brødre ud. Det har han dog hørt fra andre. Det må have været i slutningen af 2018. Selv hørte han om det på et bestyrelsesmøde. Det skulle afsluttes hurtigst muligt. Han hu-sker ikke, hvornår han blev bekendt med, at lejligheden var solgt til Vidne 1. Han har ikke drøftet det med nogen i bestyrelsen.

Vidne 7 har forklaret, at hun har boet i en lejlighed i andelsboligfore-ningen i perioden fra 2003 og indtil ejendommen blev solgt til PFA. Hun boede i Adresse 8 Hun var i bestyrelsen omkring 2006/2007. Hun husker, at de interne ventelister blev afskaffet i 2010. Samtidig bibeholdt man sammenlægningsret- ten.Sammenlægningsretten blev håndteret ved, at der blev sat opslag om le- dige lejligheder. En gang fik hun selv tilbudt en ledig lejlighed, men det var hun ikke interesseret i. I 2016 havde hun planer om at sælge. Hun nævnte det for be-styrelsen og derefter, efter svaret fra bestyrelsen, for to naboer, der begge var

22

interesseret i lejligheden. Hun fik oplyst, at der var pligt til at gå sådan frem. Det var hendes opfattelse, at hun ikke kunne sælge til andre uden først at have tilbudt lejligheden til omkringboende. Hun husker ikke, hvem i bestyrelsen hun spurgte, men Person 8 sad i hvert fald i bestyrelsen på daværende tidspunkt. Hun er ikke i tvivl om, at Sagsøger ønskede at sammenlægge med tilstødende lejlig-heder, men husker ikke nærmere om det, herunder om det er blevet sagt på no-gen møder. Hun husker ikke, om hun deltog i generalforsamlingen i 2018.

Vidne 1 har forklaret, at hun er gift med Sagsøgte 1.

Hun er uddannet Cand. merc. og arbejder i dag som business partner. Hun flyt-tede sammen med Sagsøgte 1 i 2018, da Sagsøgte 1 havde istandsat den lejlighed, han havde købt.

En dag kom Sagsøgte 1 hjem fra et beboermøde. Vidne 2, Person 1's søn, havde henvendt sig og tilbudt Sagsøgte 1 Person 1's lejlighed. Det ville give dem mere plads og et ekstra værelse., så de var interesseret i at overtage den. Sagsøgte 1 tog kon-takt til Vidne 2, der fortsat gerne ville sælge. Hun ved, at nogle lejligheder er ble-vet sammenlagt ved salg, men ved ikke, om der i foreningen er en egentlig sam-menlægningsret.

Det endte med, at hun og ikke Sagsøgte 1 købte lejligheden, selvom det primært var Sagsøgte 1, der havde haft kontakt med bobestyreren. Det skyldtes at Sagsøgte 1 i den periode, hvor Person 1's lejlighed skulle istandsættes, ville eje to andele, hvilket kunne give problemer. Der var tale om en totalrenovering, der ville tage nogen tid. Hun finansierede købet ved banklån og ved, at Sagsøgte 1 lånte hende 200.000 kr.

Vidne 2 og Person 2 fik lov at blive boende et stykke tid. Selv flyttede hun ind få dage inden PFA overtog ejendommen, hvorefter hun fraflyttede på ny. Hun og Sagsøgte 1 har ikke tilbudt Person 2 og Vidne 2 penge for at overtage lejligheden.

Kort efter Sagsøgte 1 og Vidne 2 var fraflyttet, indgav Sagsøger politianmeldelse. Der-efter opgav hun og Sagsøgte 1 planerne om at flytte ind i Person 1's lejlighed, der lå i samme opgang som Sagsøger´ lejlighed. Hun ønskede ikke at fortsætte med at bo i andelslejligheden som lejer, hvorfor de nu er fraflyttet.

Hun ved, at nogle lejligheder er blevet sammenlagt ved salg, men hun ved ikke, om der i foreningen er en egentlig sammenlægningsret.

23

Parternes synspunkter Sagsøger har i sit påstandsdokument anført:

”…

ANBRINGENDER

2.1Overordnede anbringender

Det gøres overordnet set gældende, at de sagsøgte som følge af salget af Adresse 1 2000 Frederiksberg til Vidne 1 har handlet ansvarspådragende, hvorfor de sagsøgte er erstatningsansvarlig for det økonomiske tab, som Sagsøger har lidt som følge heraf, nemlig minimum kr. 879.333,00. Der foreligger kausalitet og adækvans for tabet.

Det gøres herunder overordnet set gældende, at overdragelsen af Adresse 1, 2000 Frederiksberg til Vidne 1 er ugyldig som følge af inhabilitet ved Sagsøgte 1's deltagelse i overdragelsen og hans underskrift på overdragelsesafta-len som bestyrelsesmedlem, idet Sagsøgte 1 og Vidne 1 var samboende på overdragelsestidspunktet og derved havde en tilknytning, der gjorde Sagsøgte 1 inhabil i henhold til Andelsboligforeningen Andelsboligforenings vedtægter.

Endvidere gøres det herunder overordnet set gældende, at Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 har tilsidesat Andelsboligforeningen Andelsboligforenings vedtægter og faste praksis/kutyme om ret til sammenlægning af andelslejligheder ved at sælge Adresse 1, 2000 Frederiksberg til tredjemand, Vidne 1, og derved har de undladt at acceptere Sagsøgers henvendelser med øn-ske om at erhverve Andelen og sammenlægge Sagsøgers egen andelslejlighed med Adresse 1, 2000 Frederiksberg.

Yderligere gøres det herunder overordnet set gældende, at salget til Vidne 1 formentlig er proforma og reelt er udtryk for Sagsøgte 1's erhvervelse med hen-blik på opnåelse af en uretmæssig gevinst ved reelt at sælge to andele ifm. opløsningen af Foreningen. Dette understøttes af den runddelte skrivelse om flytteopgørelse under-skrevet af Sagsøgte 1 (bilag 14).

2.2Øvrige anbringender 2.2.1 De sagsøgte er rette sagsøgte

Det gøres gældende, at Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 er rette sagsøgte i denne sag.

24

Det gøres herunder gældende, at Cobblestone A/S ikke er rette sagsøgte.

Det er således bestyrelsen, der iht. vedtægternes § 27 (bilag 1) skulle forestå den dag-lige ledelse af Foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Administrator kunne bistå bestyrelsen, jf. vedtægternes § 31, men det ændrer ikke på ansvarsfordelin-gen. De sagsøgte kan således ikke frasige sig ansvaret under henvisning til, at admini-strator har bistået, særligt ikke via de specifikke regler i vedtægterne, som bestyrelsen skal iagttage ved fx et salg af en andel, jf. fx vedtægternes §§ 13, 14, 15, 17, 18, 21 og 22.

Såfremt de sagsøgte mener, at de er fejlrådgivet af Cobblestone A/S, så er dette således et mellemværende mellem de sagsøgte og Cobblestone A/S.

Det gøres endvidere gældende, at Vidne 2 ikke er rette sagsøgte.

Vidne 2 var således kun den ene af to arvinger, hvorfor han naturligvis ikke egenhændigt kunne indgå aftalen om sammenlægningsret (bilag 7). Da den anden ar-ving, Person 2, ikke underskrev aftalen, forelå der dermed ikke en endelig aftale, som kunne misligholdes. Vidne 2 kan derfor selvsagt ikke være rette sagsøgte.

Det gøres herudover gældende, at de resterende daværende bestyrelsesmedlemmer i Foreningen ikke også nødvendigvis skal inddrages som sagsøgte i denne sag.

Dette skyldes, at det kun var de sagsøgte, som underskrev købsaftalen (bilag 10), hvor-for det må være de sagsøgte og ikke hele bestyrelsen, der bærer ansvaret for, at over-dragelsen ikke skete i overensstemmelse med Foreningens vedtægter mv. Det bemær-kes i relation hertil, at de sagsøgte underskrev købsaftalen trods advarsler om insider-trading og inhabilitet (bilag 9).

2.3 Sagsøger havde en fortrinsret til at erhverve Andelen med henblik på sammenlægning

Det gøres gældende, at sagsøger havde en fortrinsret til at erhverve Andelen med hen-blik på sammenlægning.

Der gjaldt således ikke fri indstillingsret, jf. Foreningens vedtægter, idet dette krævede, at sælger var ”andelshaver” . Person 1's arvinger havde ikke udnyttet muligheden i § 18.2, litra C for at overtage Andelen, og arvingerne var derfor de facto ikke andelsha-

25

vere på tidspunktet for overdragelsen til Vidne 1. Af denne årsag gjaldt der hel-ler ikke nogen fri indstillingsret ved overdragelsen.

Derimod havde sagsøger i henhold til vedtægternes §§ 18.4, 22 og 13.2 fortrinsret til at erhverve Andelen med henblik på sammenlægning med sin egen lejlighed.

Det bemærkes i forlængelse heraf, at vedtægternes § 13.2 A tilbage i år 2010 blev æn-dret, således at sammenlægningsretten i de gældende vedtægters § 13.2 A stort set er identisk med de tidligere vedtægters § 13.2 C.

Det må derfor i sagens natur have formodning for sig, at et formål med ændringen af vedtægternes § 13.2 A var, at sammenlægningsretten skulle fastholdes, og § 13.2 A må derfor naturligvis også skulle forstås i overensstemmelse hermed. Dette underbygges i øvrigt også af, at det af referatet fra Foreningens generalforsamling i 2010 (bilag 25) netop fremgår, at formålet med ændringen var, at ventelisterne og ikke sammenlæg-

ningsretten skulle afskaffes.

Allerede af denne årsag må det kunne lægges til grund i sagen, at sagsøger havde en fortrinsret til at erhverve Andelen med henblik på sammenlægning. Dette underbyg-ges af Foreningens salgsprocedure for andele udarbejdet efter generalforsamlingens beslutning i år 2010 (bilag 26).

Det gøres gældende, at ovenstående også underbygges af, at der er i Foreningen gjaldt en fast praksis/kutyme for, at naboer ved salg af andele skulle tilbydes køb med hen-blik på sammenlægning, jf. de i sagen fremlagte bilag. Blandt andet understøttes dette af, at bestyrelsen selv over for over for bobestyreren (Person 9) har anført en rodfæ-stet kutyme om sammenlægningsret siden foreningens oprettelse (bilag 5 og 6).

Ovenstående vil i øvrigt også kunne bekræftes at flere af vidnerne ifm. afhøringerne heraf.

2.3.1 De sagsøgte har handlet ansvarspådragende

Det gøres gældende, at de sagsøgte har handlet ansvarspådragende.

26

Det må således kunne lægges til grund i sagen, at sagsøger i henhold til Foreningens vedtægter og den faste praksis/kutyme i Foreningen havde fortrinsret til at erhverve Andelen med henblik på at sammenlægning.

De sagsøgte må derfor i sagens natur også have handlet ansvarspådragende, idet de som bestyrelsesmedlemmer i Foreningen ikke i forbindelse med deres underskrivelse af købsaftalen sørgede for, at de relevante regler mv. vedrørende overdragelser af an-dele blev fulgt.

Af denne grund må de sagsøgte også være erstatningsansvarlige for det tab, som sagsøger har lidt som følge af de sagsøgtes tilsidesættelse af Foreningens vedtægter mv., nemlig minimum kr.

879.333, jf. nedenfor.

2.3.2 Sagsøger har lidt et tab på i hvert fald kr. 879.333,00

Det gøres gældende, at sagsøger har lidt et tab på i hvert fald kr. 879.333,00, som de sagsøgte er erstatningsansvarlige for som følge af deres ansvarspådragende adfærd.

Tabet udgøres af forskellen mellem købsprisen på Andelen og den salgspris, som man opnåede ved salget til PFA CPH Boliger ApS. Den enkelte andels salgspris er udregnet ved at gange 96,3823 med den respektive andels oprindelige indskud, jf. udregning fra Advokatfirma, jf. det fremlagte bilag 16. Det oprindelige indskud for Andelen udgør kr. 19.005,55, jf. det fremlagte bilag 17, hvilket giver en samlet salgspris til PFA CPH Boliger ApS på kr. 1.831.800. Hertil lægges kr. 60.000, hvilket be-løb Vidne 1/Sagsøgte 1 modtog til udbedring af ulovlig vvs- og elinstalla-tion, jf. de fremlagte bilag 18 og 19:

Vidne 1's salg af Andelen til PFAkr. 1.831.800 Vidne 1's købspris af Andelenkr. - 1.012.467

Udbedring af ulovlig vvs- og elinstallation kr.60.000

Sagsøgers tabkr.

879.333

Det gøres herunder gældende, at det må kunne lægges til grund, at sagsøger dengang ville kunne finansiere købet af Andelen samt sammenlægningen af de to lejligheder.

27

Som følge af sagsøgers uddannelsesmæssige baggrund som bl.a. civilingeniør, jf. bilag 36, må det således have formodning for sig, at sagsøger som minimum ville kunne opnå et andelsboliglån. Dette skal bl.a. ses i lyset af det daværende lave renteniveau og de daværende generelt gunstige lånemuligheder. Herudover må det også have for-modning for sig, at sagsøger som følge af sin uddannelsesmæssige baggrund selv og dermed uden større omkostninger ville kunne forestå sammenlægningen af lejlighe-derne.

Det bemærkes i relation hertil, at bestyrelsen i skrivelser til tidligere formand og admi-nistrator gentagende gange har fastslået, at af hvem og hvordan andele finansieres, er bestyrelsen uvedkommende (bilag 15).

Det gøres yderligere gældende, at de sagsøgtes manglende opfyldelse af sagsøgers op-fordring (1) vedrørende skal tillægges processuel skadevirkning, hvilket bidrager til at sandsynliggøre, at sagsøger i hvert fald som minimum har lidt et økonomisk tab på kr. 879.333,00.

2.3.3 Sagsøger har ikke udvist retsfortabende passivitet

Det gøres gældende, at sagsøgers krav ikke er bortfaldet som følge af retsfortabende passivitet.

Sagsøger har således løbende gjort bestyrelsen opmærksom på sammenlægningsretten og sagsøgers ønske om at erhverve Andelen, jf. de i sagen fremlagte bilag.

Dette vil også kunne bevises ifm. Vidne 3's og Vidne 4's vidneforklaringer, idet de i denne forbindelse vil kunne redegøre for, at de flere gange i bestyrelsesregi har forelagt sagsøgers henvendelser for den øvrige bestyrelse. Herudover vil det også kunne bekræftes af Vidne 4, Vidne 6, Vidne 5 og Vidne 7 ifm. vidneafhøringerne heraf.

Det bemærkes, at der i henhold til den almindelige opfattelse i den juridiske litteratur samt retspraksis skal rigtig meget til, før et krav anses for at være bortfaldet som følge af retsfortabende passivitet, jf. bl.a. Iversen, Torsten: Obligationsret, 3. del, 3. udgave, 2018, s. 326. Området for den almindelige passivitetsgrundsætning anses således for at være blevet væsentligt indsnævret i forbindelse med, at den almindelige forældelses-frist, jf. forældelseslovens § 3, blev nedsat til 3 år i 2008.

28

I forlængelse heraf bemærkes det, at det efter de almindelige bevisregler er de sagsøgte, der skal løfte denne tunge bevisbyrde og godtgøre, at sagsøger har udvist retsfortabende passivitet, således at dennes krav er bortfaldet. Dette har de sagsøgte, jf. ovenfor, ikke gjort. …”

Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 har i deres påstandsdokument anført:

” …

A N B R I N G E N D E R

FORMALITETS INDSIGELSER

1. AD RETSFORTABENDE PASSIVITET

Det gøres gældende, at det påståede krav er bortfaldet ved retsfortabende passivitet, eftersom sagsøger hverken løbende har gjort opmærksom på den påståede sammenlægningsret eller gi-vet udtryk for sagsøgers ønske om køb af Andelen, herunder oplyst om en påstået mundtlig af-tale med en tidligere arving, jf. bilag 7 (som menes skal udgå) eller foretaget nødvendige rets-skridt efter gennemførslen af Andelen, jf. bilag 35, hvor der den 25. juni 2019 oplyses om, at der indledes civilretssag, mens der først den 20. december 2020 udtages stævning i sagen.

Det gøres tilsvarende gældende, at Sagsøger øjensynligt har været bekendt med, at Andelen var tilgængelig og blev solgt til Vidne 1, men sagsøger har forholdt sig passiv og på intet tidspunkt, før, under eller i rimelig tid efter aftalens indgåelse, egenhændigt fremsendt indsigelser herimod, på trods af at købsaftalen (bilag 10) er signeret den 31. januar 2019. Sagsø-ger har herefter fremlagt kommunikation fra andre parter til bestyrelsen, men ingen korrespon-dancer fra sagsøger selv til bestyrelsen, hvor et krav om det påståede tab gøres gældende.

Såfremt sagsøger angiveligvis skulle have haft en såvel skriftlig som mundtlig aftale med Person 1's ene arving, Vidne 2, har Sagsøger siden den 1. november 2017 undladt at fo-retage yderligere og tilbageholdt informationerne fra Bestyrelsen og administrator, samt derved udvist en culpøs adfærd ved ikke at reagere uden ugrundet ophold, da sagsøger blev bekendt med salget af Andelen.

Det gøres tilsvarende gældende, at ibilag A (Brev af 20. august 2019 fra Sagsøgers tidligere ad- vokat), som blev fremsendt 7 måneder efter købsaftalen blev signeret, alene anfægtede salget til Vidne 1 i stedet for at tilbyde Andelen til andre andelshavere til sammenlægning, dog uden at konkretisere hvem Andelen skulle tilbydes til – hvorved Sagsøger heller ikke der

29

gjorde gældende, at sagsøger var af den opfattelse, at sagsøger var berettiget til andelen – dette på trods af, at Sagsøger var bekendt med, at Foreningen var ved at blive opløst, som følge af sal-get af andelsforeningen.

Endvidere gøres det gældende at sagsøger ved e-mail af 25. juni 2019 meddeler, at der indledes civilretssag, mens stævning først udtage den 20. december 2020, altså mere end 2,5 år senere.

Det gøres derved gældende, at Sagsøger siden den 1. november 2017 og indtil stæv-ningstidspunktet, altså mere end 4 år, har forholdt sig passiv omkring den påståede rettighed, og samtidig fra den 16. september 2019 og frem til den 20. december 2021, altså knap 2,5 år har forholdt sig passiv og ikke fremsat noget krav på trods af oplysning om indledning af en civil-retssag, hvorved det påståede krav må anses som bortfaldet som følge af retsfortabende passivi-tet.

Det gøres tilsvarende gældende, at sagsøger ikke har dokumenteret at have gjort hverken besty-relsen eller administrationsvirksomheden opmærksom herpå, samt at ingen forespørgsel frem-går af generalforsamlinger, korrespondancer eller lignende.

Det gøres gældende, at i nærværende tilfælde har de sagsøgte ikke været klar over anfægtelse af den påståede ret før modtagelse af stævningen.

Det fremhæves samtidig, at den udviste passivi-tet fra skrivelsen den 16. september 2019 til den 20. december 2021 fører til, at der består en kva-lificerende/reaktionskrævende omstændighed, fordi Sagsøger har undladt at håndhæve den hævdede rettighed til trods for, at omstændigheder er indtrådt af en sådan karakter, at Sagsøger måtte sige sig selv, at de sagsøgte vil forvente rettigheden forfulgt, hvis Sagsøger faktisk havde til hensigt at håndhæve den og derfor tilsvarende havde føje til at opfatte passivitet under de pågældende omstændigheder som en stiltiende viljeserklæring om ikke-brug.

Disse kvalifice-rede omstændigheder er reaktionskrævende i den forstand, at Sagsøger for at holde de hæv-dede rettigheder i live måtte gøre det klart for de sagsøgte, at de hævdede rettigheder ikke ville blive frafaldet eller opgivet. Sagsøger skulle med andre ord have præciseret på et langt tidligere tidspunkt, at passiviteten ikke ville udgøre en viljeserklæring af det nævnte indhold.

Særligt med tanke på, at (i) Andelen allerede var blevet solgt i januar 2019, at (ii) det ville være et sær-deles indgribende middel at skulle tilbageføre en sådan handel, hvorfor der forventeligt må kræves en umiddelbar reaktion herpå, samt (iii), at Sagsøger har været klar over, at hele Foreningen ville blive solgt, samt at Foreningens bestyrelse ville blive nedlagt i denne forbin-delse.

Det gøres tilsvarende gældende, at sælger i U.2010.431 H illustrerer forholdet, da en sælger af en fast ejendom blev anset for at have tilsidesat en forkøbsret, da den forkøbsberettigede på et tidspunkt blev bekendt med salget af ejendommen, påhvilede det ham (med Højesterets ord) »uden ugrundet ophold at reklamere over misligholdelsen, hvis han ville påberåbe sig forkøbs-

30

retten. Da han først fire måneder senere havde rettet henvendelse til sælger om spørgsmålet, havde han allerede som følge af for sen reklamation mistet sin ret til at påberåbe sig forkøbsretten.”

Det gør derved gældende, at Sagsøger tilsvarende må forventes at reagere straks, samt foretage de nødvendige retsskridt, eftersom der er tale om en formuedisposition, som er særdeles byrde-

fuld og omkostningsfuld at skulle påstås omgjort (!). Dermed må det synes soleklart, at en reak-tion efter 2,5 år ikke kan føre til et andet resultat end retsfortabende passivitet.

Det gøres endvidere gældende, at som følge af Sagsøgers udviste passivitet, er de sagsøgte ikke længere omfattet af den tidligere bestyrelsesansvarsforsikring, som udløb 6 måne-der efter afhændelsen af Foreningen. Såfremt Sagsøger ikke udvist kvalificeret passivitet, samt havde varslet et krav mod bestyrelsen, ville bestyrelsen naturligvis have tegnet en tillægs-forsikring og dermed forlænget forsikringsdækningen, hvilket tilsvarende fremgår af § 31.4 i vedtægterne (bilag 1). Dette taler naturligvis også for de sagsøgtes anbringender om, at Sagsøger har udvist retsfortabende passivitet.

2. AD IKKE SØGSMÅL BERETTIGET

Det gøres tilsvarende gældende, at Sagsøger ikke er søgsmålsberettiget. Selv i det tilfælde, at der skulle kunne statueres et ansvarsgrundlag, pointeres det, at salget af Andelen var sket til fordel for hele Foreningen, hvorefter samtlige medlemmer af Foreningen skulle være berettiget til hver deres ideelle andel af provenuet. Der findes absolut ingen hjemmel til, at Sagsøger alene skulle modtage salgsprovenu.

Det gøres gældende, at sagsøger tilsvarende er klar over dette, da sagsøger egenhændigt i poli- tirapporten i bilag II har anført, at 1,2 millioner ikke kunne fordeles mellem deresterende an- delshavere i forbindelse med opløsningen af foreningen.

3.AD IKKE RETTE SAGSØGTE

Cobblestone Helt overordnet gør de sagsøgte gældende, at andelsboligforeningen, Andelsboligforening var baseret på frivilligt arbejde og blev primært varetaget af foreningens administrator Cobblestone A/S. Forholdet er dokumenteret ved bilag I (administrationsaftale AB Soningshus II), bilag J (mail fra Cobblestone – bekræfter total aftale) og bilag K (Screenshot fra Cobblestone hjemmeside), hvoraf det tydeligt fremgår at Cobblestone på tidspunktet for salget har varetaget administra-tionen i foreningen.

31

Det gøres tilsvarende gældende, at totaladministrationsaftalen med Cobblestone inkluderer va-retagelse af den daglige administration og rådgivning, herunder proaktiv rådgivning i juridiske og driftsmæssige forhold. Endvidere har Cobblestone udarbejdet købsaftaler i forbindelse med handlen, selv efter at have forelagt problemstillingen i nærværende sag, jf. bilag IC.

Det gøres tilsvarende gældende, at forholdet følger udtrykkeligt af foreningens vedtægter § 31 hvori det fremgår at

”Generalforsamlingen kan lade en advokat eller anerkendt ansvarsforsikret administra-

tionsselskab til som administrator at forestå ejendommens almindelige og juridiske for-valtning. Generalforsamlingen kan til enhver tid afsætte administrator. Bestyrelsen træf-fer nærmere aftale med administrator om hans opgaver og beføjelser.

Såfremt generalforsamlingen ikke har valgt nogen administrator varetager bestyrelsen ejendommens administration, og reglerne i nærværende § stk.4 og 4 finder da anven-delse.”

Det gøres gældende, at de sagsøgte, som frivillige bestyrelsesmedlemmer i en forening, som har overdraget alt administration til et professionelt og ansvarsforsikret administrationsselskab ikke anses for at være rette sagsøgte.

Vidne 2

Det gøres tilsvarende gældende, at sagsøger synes at anføre, at der har været tale om en intern misligholdelse af en mundtlig aftale mellem Sagsøger og Person 1's ene arving, Vidne 2, som ikke valgte at sælge til Sagsøger, hvilket understøtter, at de Sagsøgte ikke er rette sagsøgte i relation til Vidne 2's eventuelle misligholdelse af aftale med sagsøger angående salg af andelen.

Vilkårlige bestyrelsesmedlemmer

Tilsvarende gøres det gældende, at Sagsøger noget vilkårligt har anlagt sag mod tre ud af fem bestyrelsesmedlemmer. Det er ikke de sagsøgtes opfattelse, at det er muligt for sagsøger, blot at udpege tre vilkårligt udvalgte frivillige bestyrelsesmedlemmer, samt herunder at undlade at rejse sag mod sagsøgers formodet kæreste, Vidne 3, som også var bestyrelsesmedlem.

Det gøres gældende, at sagsøger på den ene side anfører hele bestyrelsen som ansvarlig for be-slutninger truffet, uanset om Cobblestone har udført arbejdet og foreningen har betalt hertil,

32

men omvendt ikke anlægger retssag mod de øvrige 2 bestyrelsesmedlemmer, som tilsvarende var bekendt med og har forsøgt at signere købsaftalen, jf. bilag F.

4. AD TABSOPGØRELSE

Det gøres gældende, at Sagsøger ingenlunde har dokumenteret faktisk at have været i stand til at finansiere købet, selv i det tilfælde, at sagsøger skulle have fået lov til at erhverve Andelen.

Det gøres tilsvarende gældende, at sagsøger anførsel af de uddannelsesmæssige forhold ingen-lunde dokumenterer, at sagsøger var i stand til at finansiere køb af Andele på salgstidspunktet.

Det gøres derved gældende, at Sagsøger ikke har været i stand til at finansiere et eventuelt køb af Andelen og derved aldrig kunne have gennemført en sådan transaktion.

Endvidere gøres det gældende, at sagsøger ikke har godtgjort at sagsøger ville have opnået ret til andelslejligheden. Bestyrelsen var bekendt med flere yngre par, som ønskede at blive boende i foreningen og som ønskede at købe en større andel, hvorved bestyrelsen ville have tilgodeset et yngre par fremfor en single som sagsøger.

5. AD FRI INDSTILLINGSRET

Det gøres gældende, at der gælder fri indstillingsret, samt at der ingen fortrinsret til sammen-lægning eller interne beboer efter generalforsamling i 2010, hvilket bekræftes ved bilag D i brev fra Cobblestone.

Det gøres endvidere gældende, at der absolut ingen hjemmel er til fortrinsret hverken i vedtæg-ter, praksis eller andet, herunder at sagsøger befinder sig i en vildfarelse og henviser til § 13C, som blev afskaffet i 2010, hvilket fremgår udtrykkeligt på side 3 i bilag C, som er et referat fra generalforsamlingen i 2010.

Det gøres gældende, at ved dødsbo fremgår det tydeligt § 18 i vedtægterne, at der er fri indstil-lingsret for bestyrelsen, hvilket tilsvarende fremgår af punkt 5 i Bilag L – Procedure omkring salg af lejligheder i A/B Andelsboligforening.

6. AD PÅSTÅET BESTYRELSESANSVAR

33

Det gøres gældende, at de sagsøgte ikke tilnærmelsesvis har handlet ansvarspådragende, da sagsøger ingen forkøbsret har haft til sammenlægning. Endvidere har bestyrelsen henlagt den daglige drift til Cobblestone, som modtog betaling for at administrere Foreningen.

Samtidig gøres det gældende, at Vidne 1 er anført som køber og ejer, hvilket be-styrelsen alene skal forholde sig til. Det er ikke culpøst for bestyrelsen ikke at undersøge låne-forholdene, hvilket i sagens natur også er underordnet i relation til vedtægterne.

ANBRINGENDE I KORT FORM

Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,

at de sagsøgte ikke er rette sagsøgte,

at ejendomsadministratoren har stået for rådgivning, kontraktsindgåelse og praktiske forhold,

at det ikke er muligt at fremsætte et krav mod vilkårlige udvalgte bestyrelsesmedlemmer, herun-der personligt ansvar,

at de sagsøgte ikke har handlet ansvarspådragne,

at sagsøger på intet tidspunkt har givet udtryk for at ville købe Andelen,

at sagsøger ikke har dokumenteret at kunne erhverve andelen finansielt på købstidspunktet,

at sagsøger ikke har dokumenteret, at sagsøger ville have fået tildelt ret til at kunne have erhvervet andelen fremfor eksempelvis yngre par i foreningen,

at de sagsøgte ikke kendte til eksistensen af bilag 7, før nærværende stævning,

at sagsøgers eventuelle krav er bortfaldet, som følge af retsfortabende passivitet,

at sagsøger ikke har reageret siden 1. november 2017, altså mere end 4 år,

at sagsøger forholdte sig passiv fra den 16. september 2019 til den 20. december 2021, altså knap 2,5 år,

at sagsøger den 25. juni 2019 varslede retssag, men ikke foretog retsskridt i mere end 2,5 år, hvor-for sagsøgte har indrettet sig herefter,

34

at de sagsøgte ikke længere har en bestyrelsesansvarsforsikring, da den udløb 6 måneder efter nedlæggelsen af bestyrelsen,

at sagsøger ingenlunde har varslet om krav, således, at de sagsøgtes bestyrelsesansvarsforsikrin-gen kunne vurderes udvidet,

at sagsøger ikke har nogen fortrinsret,

at vedtægterne angående fortrinsret er blevet ændret af generalforsamlingen i 2010,

at sagsøger ikke har godtgjort et tab og tabsopgørelsen bestrides

at bestyrelsen ikke var professionel og var baseret på frivilligt arbejde,

at det rejste krav ikke er proportionelt med den risiko, som bestyrelsen kan påtage sig i forbindelse med det hverv,

at sagsøgers udviste retsfortabende passivitet er skyld i, at de sagsøgte ikke har haft mulighed for at forlænge bestyrelsesansvarsforsikringen,

M A N G L E N D E I M Ø D E K O M M E L S E A F O P F O R D R I N G E R

Opfordring B Det kan konstateres, at sagsøger ikke har imødekommet Opfordring B i relation til afklaring af relation til vidnet Vidne 3, hvorved det må lægges til grund, at Vidne 3 er sagsøgers kæreste, hvis forklaring derved ej kan tillægges vægt.

Opfordring C Sagsøger har fortsat ikke dokumenteret det påståede tab, herunder redegjort for den påståede tabsopgørelse, eller dokumenteret forholdet. Dette skal tillægges processuel skadesvirkning.

Opfordring E Sagsøger har fortsat ikke forklaret hvilke møder Vidne 3 angiveligvis skulle have forelagt Sagsøgers ønske om sammenlægning på bestyrelsesmøder. Forholdet bestrides og i øvrigt frem-går det ikke af referater fra bestyrelsesmøder. Retten bedes derved tillægge forholdet processuel skadesvirkning.

35

…”

Sagsøgte 1 har i sit påstandsdokument anført:

” …

A N B R I N G E N D E R

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende,

Atder i andelsboligforeningen siden 2010 ved det vedtagne ”forslag om fri indstillingsret” , var fri indstillingsret i foreningen, hvilket er dokumen-teret ved generalforsamlingsreferatet fra 14. januar 2010 (bilag C) og be-kræftet af Cobblestone (bilag D),

Aten i visse tilfælde benyttet praksis om at orientere internt i foreningen om salgsønsker, herunder til naboer, ikke ændrer herved,

AtSagsøger ikke har dokumenteret eller godtgjort, at han havde fortrinsret til at købe andelslejligheden Adresse 1, og i forlængelse heraf, en sammenlægningsret,

Atder blev foretaget et salg af andelslejligheden Adresse 1 på vegne af dødsboet og efter ønske fra arvingerne, der beboede lejligheden,

Atdødsboet kunne sælge andelslejligheden Adresse 1 til Vidne 1 el-ler hvem dødsboet måtte ønske at sælge til,

Atdødsboet og arvingerne var orienteret om den mulige udsigt til en opløs-ning af foreningen,

Atdet er uden betydning for spørgsmålet om sammenlægningsret/fortrins-ret, at der ikke var sket et salg inden for 3-måneders fristen fra Person 1 død, jf. vedtægternes § 18, stk. 4, jf. § 22,

Atbestyrelsen, uanset dødsfaldet og det manglende salg af andelslejlighe-den inden for 3 måneder , ikke var forpligtet til at tilbyde Sagsøger lejligheden til sammenlægning,

36

AtSagsøger, selv for det tilfælde, at der foreligger culpa hos Sagsøgte 1 eller bestyrelsen ikke har dokumenteret at have lidt et økono-misk tab,

AtSagsøger ikke har dokumenteret, at han kunne have købt andels-lejligheden eller finansieret en sammenlægning; oplysningerne om Sagsøgers uddannelsesmæssige baggrund, i stedet for egentlig do-kumentation må ses som en bekræftelse herpå,

Atdet er en grundsætning i dansk ret, at der ikke gives erstatning for skuf-fede forventninger,

AtDet er tilfældigt, hvem af de frivillige medlemmer af bestyrelsen, der sig-nerede aftaledokumenterne om overdragelsen,

AtDe sagsøgte ikke er rette sagsøgte, idet et eventuelt krav burde være rejst over for daværende administrator,

Atder hverken foreligger kausalitet eller adækvans for det hævdede tab,

AtSagsøger ikke har dokumenteret eller sandsynliggjort, at han ville have fået tilladelse til sammenlægningen af lejlighederne af gene-ralforsamling og bestyrelse,

Atder ikke foreligger et ansvarsgrundlag hos Sagsøgte 1, der detalje-ret oplyste såvel bestyrelse som administrator om sin kærestes køb af andelslejligheden,

Atdet på tidspunktet for Vidne 1's køb af andelslejligheden d. 31. ja-nuar 2019 ikke var vedtaget, eller sikkert om det ville blive vedtaget, at andelsboligforeningen blev solgt og opløst, hvilket først skete på gene-ralforsamling d. 25. juni 2019, hvorfor de erstatningsretlige grundbetin-gelser ikke er opfyldt,

AtVidne 1 havde til hensigt at flytte ind i andelslejligheden,

AtSagsøger har udvist retsfortabende passivitet ved i en periode på ca. 2,5 år ikke konkret at fremsætte krav over for bestyrelsen og/eller ad-ministrator om sin hævdede (mistede) ret til sammenlægning før ved udtagelse af stævning i december 2021 for at afbryde eventuel foræl-delse,

AtSagsøger ikke ”løbende har givet udtryk for” (replikken s. 7), at han ønskede at erhverve andelslejligheden Adresse 1.,

37

Atden som bilag 5 fremlagte aftale med den ene af arvinger er irrelevant og efter sin ordlyd derudover alene omtaler en aftale om tilbud for mu-lighed for sammenlægningsret,

AtSagsøger i hvert fald på tidspunktet for sin politianmeldelse d. 21. marts 2019 havde alle nødvendige oplysninger for at fremsætte krav/udtage stævning over for foreningen/bestyrelsen eller administra-tor, da han på dette tidspunkt var orienteret om det skete salg,

Atdette ikke skete, hverken ved sin daværende advokats ukonkrete brev om sammenlægningsret af 20. august 2019 eller senere,

AtSagsøger valgte at forholde sig passivt i min. 2,5 år, også efter af-visningen fra foreningens advokat d. 3. september 2019, jf. bilag B,

AtSagsøger burde have reageret straks herefter og fremsat krav,

AtSagsøger, hvis han er af den opfattelse, at dødsboet/arvingerne havde indgået en (bindende) aftale om at sammenlægge lejlighederne, jf. bilag 7, burde have rejst krav over for vedkommende aftalepart. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Andelen blev solgt den 31. januar 2019. I mail til bestyrelsen af 22. marts 2019 meddelte Sagsøger bestyrelsen, at han ønskede at gøre sin fortrinsret til at erhverve Person 1's andel gældende. I mail af 25. juni 2019 orienterede Sagsøger – efter forinden at have indgivet politianmeldelse - andelsbo-ligforeningens bestyrelse om, at ”der indledes civilretssag mod bestyrelsen med erstatningskrav” .

I eftersommeren 2019 var parternes advokater i dialog om bl.a. det bebudede krav, senest ved et brev af 16. september 2019 fra Sagsøgers daværende advokat, men der var herefter ingen skriftlig dialog og ef-ter det oplyste ej heller nogen mundtlig dialog om kravet, før stævning blev ud-taget den 20. december 2021.

Retten finder efter en samlet vurdering af sagens forløb, herunder at parterne beboede lejligheder i samme ejendom og havde været i opposition til hinanden i en længere periode inden Vidne 1's køb af andelen,og kravets karak-

38

ter, herunder parternes respektive subjektive forhold, at Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 på tidspunktet for sagsanlægget 20. december 2021 må have haft en sådan berettiget forventning om, at det i Sagsøgers mail af 25. juni 2019 bebudede erstatningskrav ikke ville blive gjort gældende, at Sagsøgers eventuelle erstatningskrav er bortfaldet som følge af retsfortabende passivitet fra Sagsøgers side. Det kan ikke føre til nogen anden vurdering, at det af Sagsøgers hævdede tab først kunne opgøres beløbsmæssigt ved betaling af provenu til Vidne 1, hvil-ket efter det oplyste skete ultimo 2019.

Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 frifindelsespå-stande tages derfor til følge.

Der tages herefter ikke stilling til, om Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 er de rette sagsøgte, om Sagsøger efter andelsbo-ligforeningens vedtægter og/eller kutymer havde noget retskrav på at overtage af Person 1's andel, og - i givet fald - om Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 har handlet erstatningspådragende ved som be-styrelsesmedlemmer at tiltræde salget af andelen til Vidne 1, eller om Sagsøger har lidt det af ham hævdede tab.

De takstmæssige sagsomkostninger for advokatbistand i sagen, der har haft et betydeligt omfang og har været hovedforhandlet over to dage, og hvori ingen af de sagsøgte er momsregistreret, udgør 80.000 – 90.000 kr.

Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 har været repræsenteret af samme advokat, og at deres sager er identiske. Sagsøgte 1 har utvivlsomt ikke har været berettiget til som bestyrelsesmedlem at tiltræde salget til hans davæ-rende samlever, nu ægtefælle, Vidne 1 og har dermed givet anledning til sagen.

Retten finder under disse omstændigheder, at Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 hver især alene bør tilkendes delvise sagsomkost-ninger for advokatbistand, jf. retsplejelovens § 312, stk. 3 og § 316, stk. 1.

39

Sagsomkostningerne, som Sagsøger skal betale, fastsættes herefter til 50.000 kr. for såvel Sagsøgte 2 som Sagsøgte 3 og til 40.000 kr. for Sagsøgte 1. Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 er ikke momsregistreret.

THI KENDES FOR RET:

Sagsøgte 1, Sagsøgte 2 og Sagsøgte 3 frifindes.

Sagsøger skal til Sagsøgte 1 betale sagsomkostninger med 40.000 kr.

Sagsøger skal til Sagsøgte 2 betale sagsomkostninger med 50.000 kr.

Sagsøger skal til Sagsøgte 3 betale sagsomkostninger med 50.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

2

Publiceret til portalen d. 30-03-2023 kl. 12:45 Modtagere: Advokat (H) Jens Fisker, Sagsøger, Sagsøgte 3, Sagsøgte 2, Sagsøgte 1, Advokat (H) Nicolai Brommann Carøe, Advokat (H) Thomas Markert