BS-248/2013-LYN

D40.DTD

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 225.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Retten i Lyngby

DOM

Afsagt den 4. februar 2014 i sagen nr. BS 159-248/2013 (herunder 807/2013):

Sagsøger A/S mod Gentofte Kommune og Hellerup Roklub

og sagen BS 150-903/2013

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 mod Hellerup Roklub.

Sagens baggrund og parternes påstande Sagerne, der er anlagt den 8. februar 2013 (BS 248/2013, den 7. maj (BS 807/2013) henholdsvis den 24. maj 2013 (BS 903/2013), vedrører en nabo-tvist, der udspringer af Hellerup Roklubs opførelse af en badstue med tilhø-rende badebro på lejet grund i Hellerup Havn tilhørende Gentofte Kommune.

Retten har ved deldom af 29. oktober 2013 afvist en række af de nedlagte påstande, fordi søgsmålsfristen efter byggelovens § 25, stk. 1, vedrørende byggetilladelsen af 4. juli 2011 til det omtvistede var udløbet.

Den øvrige del af sagen, der afgøres med den foreliggende dom, omhandler de gener, som sagsøgerne oplever som følge af badstuens og broens indretning og de aktivi-teter i form af klubmedlemmers vinterbadning og offentlig badning, der udgår fra badstuen og badebroen.

Sagsøger A/S, har nedlagt følgende påstande:

Over for sagsøgte, Gentofte Kommune: Gentofte Kommune tilpligtes at anerkende, at repos og lys på badebro er op-sat i strid med byggetilladelsen, og derfor er ulovligt. Endvidere tilpligtes Gentofte Kommune at meddele Hellerup Roklub påbud om at lovliggøre dis-se forhold ved at disse dele nedtages.

Gentofte Kommune tilpligtes tillige at anerkende, at gulvet i badehuset, særligt ved indgangen fra reposen, er udført for højt, i strid med byggetilladelsen og derfor ulovligt. Endvidere tilpligtes Gentofte Kommune at meddele Hellerup Roklub påbud om at lovliggøre dis-se forhold ved at nedrive eller omplacere badehuset eller dettes gulv.

Over for sagsøgte, Hellerup Roklub: Principalt Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at badehuset og badebroen på

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 2/15

Adresse 1, 2900 Hellerup, og den hertil knyttede aktivitet i form af nøgenbadning rækker ud over den naboretlige tålegrænse, og Hellerup Rok-lub tilpligtes, at nedrive badehuset og badebroen pÅ Adresse 1, 2900 Hellerup, inden en af retten fastsat frist.

Subsidiært Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at badehuset og badebroen på Adresse 1, 2900 Hellerup, og den hertil knyttede aktivitet i form af nøgenbadning rækker ud over den naboretlige tålegrænse, og Hellerup Rok-lub tilpligtes, at flytte badehuset og badebroen på Adresse 1, 2900 Hellerup, således at der ikke længere er indbliks- og udsynsgener til og fra sagsøgers ejendom, og således, at byggeriet ikke placeres ud over vandlinjen, inden en af retten fastsat frist.

Mere subsidiært Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at være forpligtet til at påbyde alle badende, at bære badetøj således, at der ikke er risiko for blufærdigheds-krænkelse af ejere, brugere mv. af Adresse 2, 2900 Hellerup, og aner-kende at det alene er medlemmer af Hellerup Roklubs Vinterbad må benytte badehuset og badebroen i badesæsonen, fra første søndag i september til sid-ste søndag i april i tidsrummet 9:00-15:00.

Hellerup Roklub tilpligtes endvi-dere at lade lågen være aflåst i det øvrige tidsrum. Hellerup Roklub tilpligtes inden en af retten fastsat frist, at lade opsætte klar og utvetydig skiltning på bygningen om at badende skal bære badetøj ved badning fra broen. Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at repos og lys på badebro er opsat i strid med byggetilladelsen, og derfor er ulovligt.

Endvidere tilpligtes sagsøgte at lovliggøre disse forhold ved at disse dele nedtages. Hellerup Roklub tilpligtes tillige at anerkende, at gulvet i badehuset, særligt ved indgangen fra reposen, er udført for højt, i strid med byggetilladelsen og derfor ulovligt. Endvidere tilpligtes Hellerup Roklub følgelig at lovliggøre disse forhold ved at nedrive eller omplacere badehuset.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har nedlagt følgende påstand over for sagsøgte, Hellerup Roklub:

Principalt Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at placeringen og benyttelsen af ba-dehuset med tilhørende badebro på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er stridende mod den naboretlige tålegrænse. Sagsøgte tilpligtes at nedrive badehuset samt badebroen inden en af retten nærmere fastsat frist.

Subsidiært Hellerup Roklub tilpligtes at anerkende, at placeringen og benyttelsen af ba-dehuset med tilhørende badebro på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er stridende mod den naboretlige tålegrænse. Sagsøgte

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 3/15

tilpligtes at ændre placeringen af badehuset samt badebroen, således at der ikke længere er indbliks- og udbliksgener til og fra sagsøgers ejendom og så-ledes, at konstruktionen ikke spærrer for frit udsyn op ad kystlinjen inden en af retten fastsat frist.

Mere subsidiært Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at placeringen og anvendelsen at badebroen på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup, er stridende mod den naboretlige tålegrænse. Sagsøgte tilpligtes at foretage afskærmning at badebroen mod syd, således at der ikke længere er indbliks- og udbliksge-ner fra badebroen mod sagsøgers ejendom og således at lamperne er helt af-dækkede inden en af retten fastsat frist.

Alle sagsøgere har ved hovedforhandlingen præciseret, at der i påstandene også er indeholdt subsidiære påstande om mindre omfattende ændringer end de i påstandene anførte.

De sagsøgte, Gentofte Kommune og Hellerup Roklub, har nedlagt påstand om frifindelse.

Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens § 218 a, stk. 2.

Der er til brug for sagen indhentet syn og skøn vedrørende et eventuelt vær-ditab på ejendommen beliggende Adresse 3 som følge af Hellerup Roklubs omtvistede byggeri. Ved skønserklæring af 22. oktober 2013 har skønsmanden, statsaut. ejendomsmægler Skønsmand, vurderet, at der ikke er forårsaget noget værditab. På den baggrund har Sagsøger 1 og Sagsøger 2 frafaldet en erstatningspåstand, der var nedlagt over for Hellerup Roklub.

I forbindelse med sagens hovedforhandling har der været besigtigelse af de i sagen omhandlede ejendomme.

Forklaringer Person, der er indehaver af Sagsøger A/S, har forklaret blandt andet, at han bød på ejendommen, Adresse 2, fordi han gerne ville have en bolig ud til Øresund. Der skal bygges et helt nyt hus. Ejendommen er blevet placeret i et selskab, hvor hans likviditet lå. Den skal skødes ud til ham privat, når byggeprojektet er gennemført. Hans selskab har i juni 2011 budt på ejendommen med et bud på 17,3 mio. kr. Det var højeste bud, men alle bud blev forkastet. Der kom en efterfølgende ud-budsrunde uden bud. I august 2012 var der en ny udbudsrunde, hvor han bød

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 4/15

18,3 mio. kr. Han besigtigede ejendommen i forbindelse med budgivningen. Han så badehuset og broen og undrede sig over, at det kunne være lovligt. Han spurgte kommunens repræsentant til det, og hun henviste ham til at kla-ge efterfølgende, hvis han fik huset. I april 2012 modtog han kopi af Palladi-um-projektet. Han gik ud fra, at der var tale om faciliteter til roklubbens medlemmer.

I forbindelse med budgivningen var han ikke opmærksom på, at der skulle foregå nøgenbadning. Han blev først i oktober/november 2012 op-mærksom på, at der foregik nøgenbadning. Han følte sig kraftigt intimideret, selv om han normalt ikke er fintfølende. Han kan ikke se, hvordan det skal kunne fungere sammen med en græsplæne, hvor børn leger. De badende føler sig tydeligvis også stødt, når han står på sin græsplæne.

Inde fra stuen ser han ud på Øresund og får i den forbindelse de nøgenbadende med i udsigten. Det er ubehageligt og vil ikke kunne komme til at fungere. Det er alle mulige mennesker, der kan deltage i badeklubben. Den er ikke reserveret roklubbens medlemmer. Det er jo ikke en offentlig strand, det er hans egen have. Der er ved projektet overhovedet ikke taget naboretlige hensyn.

Det vil vedblivende give problemer i forholdet mellem de to ejendomme. Efter hans vurdering er nøgenbadning på nabogrunden værre end skyggegener fra nabogrunden.

Beslutningen om at lade offentligheden få adgang til badebroen i sommersæ-sonen fik han kendskab til via en bekendt. Der er offentlig adgang 24 timer i døgnet. Det er helt uden for kontrol. Det kan ikke være det, der er meningen med broen. Roklubbens egne medlemmer har jo i forvejen adgang. Det giver en umiddelbar offentlig adgang til hans egen grund. Når det er mørkt, er der tændt lys på broen, hvilket er ret generende. Det lyser ikke nedad, men udad, og det er ret kraftigt. Det er placeret unødvendigt højt i forhold til brodæk-ket.

Han har forsøgt at få en forligsmæssig løsning på flere måder. For 14 dage si-den havde han et møde med roklubben, hvor han fremlagde forskellige for-slag til ændringer. Man kunne flytte broen til den anden side af badehuset; man kunne etablere en dobbelt inddækning på broen; eller man kunne dreje broen rundt.

Han har også foreslået, at lade broen slå et knæk ind foran hu-set, men det vil roklubben ikke gå med til som følge af udsigten fra badstuen. Han har tilbudt fuldt ud at betale for sådanne løsninger. Roklubben vil ikke være med til at flytte broen af hensyn til robådene. Han mener ikke, at rok-lubbens indsigelser er reelle. Hans forslag ville også i høj grad tilgodese ba-debroens brugere.

Han har tillige foreslået, at lyset skulle lyse nedad, og han har foreslået et lidt højere hegn i skel. Det har været nødvendigt at fjerne be-plantningen fra hans egen grund på grund af byggeprojektet. Den tidligere beplantning var i vidt omfang ikke stedsegrøn og skærmede i øvrigt ikke for broen.

Sagsøger 1 har forklaret blandt andet, at han har boet på Adresse 3 i 19 år. Han har lejligheden i stueetagen. Der har altid været udsigt til roklub-ben med liv fra tidlig morgen med glade mennesker, der sejler ud. De har al-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 5/15

drig haft problem med de sejlende aktiviteter. Om vinteren har der mest fore-gået styrketræning. Der var en gammel sauna, som blev benyttet om vinteren. Badning i tilknytning til den sauna foregik fra nogle af de andre broer, der ligger et stykke længere væk fra deres bolig, og der var ikke så mange aktive. Der forekom også nøgenbadning på dette tidspunkt. Han betragter området som et havneområde.

Der er sten og tang langs kysten, hvorfor den ikke ind-byder til strandaktiviteter. Af og til kommer en dreng løbende forbi. I 2005 anlagde han i tilknytning til sin grund en badebro efter nøje anviste regler fra regionen. Der måtte ikke etableres en platform som følge af muligheden for indbliksgener.

Han blev ikke forudgående orienteret i forbindelse med badstuens opførelse. Han så badehuset blive anbragt med en kran og skrev straks til kommunen og håbede på en dialog. Efterfølgende var der nogle ugers arbejde, hvor elektrikere og andre foretog de afsluttende arbejder. Badstuen er kommet tættere på deres grund i forhold til den tidligere sauna.

Nu er det inden for en radius, hvor man har øjenkontakt med de badende. Det giver gensidige pro-blemer for badende og beboere. Som hans hjem er indrettet ser han direkte ud på de badende på broen fra hans primære indendørs opholdsarealer. De fleste af de badende går ud ad broen med et håndklæde om sig. De vender sig typisk væk fra havnen og dermed mod hans ejendom. Det er ganske få, der har badebukser på.

Der bliver også gjort gymnastik på broen i nøgen tilstand, og nogle vælger at tørre sig henne ved siden af saunaen. Han var ret overras-ket over, at der blev givet offentligheden adgang til badebroen om somme-ren. I sommerperioden er der en del nøgne mennesker, som benytter badeb-roen til solbadning. Brugen af broen foregår løbende gennem dagen.

Der er flest i weekenden, og der er flere midt på dagen end i ydertiderne. Der kan være op til 80 badninger på en time. Han har talt med badende, der fortæller, at de har kunnet se ind i hans hus ude fra broen. De badende dækker sig lidt mere til, når de ser, at han kigger ud. De føler sig beskuet. Oplevelsen af de badende er stærkere på udearealerne end inde fra huset.

Han har mindreårige børn, der bruger græsplænen til leg. Han synes ikke, at det er naturligt, at der foregår nøgenbadning i et beboelsesområde, og han har ikke mulighed for at være privat i sin have. Han bliver intimideret. Han har ikke mulighed for at skærme udsynet til badebroen. Hans hegn mod skellet er så højt, som det må være. Han ville være tilfreds, hvis broen lå lidt længere inde på havnens grund.

Det kommer ikke bag på ham, at havnen har udviklet sig. Det er kom-met bag på ham, at man ikke har forsøgt at tage hensyn til beboerne i områ-det, men kun til roerne.

Sagsøger 2 har forklaret, at han har boet på Adresse 4, i lige under 40 år. For 25 år siden var der lidt mere sand på kysten end i dag. Der foregik lidt badning; men området er ikke velegnet på grund af sten og tang. Nogle har benyttet roernes broer til at bade fra, men ikke systematisk. Den gamle sauna var tændt to gange om ugen, og en gang imellem gik en enkelt nøgenbader til og fra saunaen. Det var ikke noget, man så meget til fra hans

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 6/15

ejendom. Det var en kuriositet. Han kan fuldt ud tilslutte sig den forklaring om udbliksgener, som Sagsøger 1 har givet. Det er ikke rart at kigge ud, for-di man føler, at man krænker de badende. Hans hjem er indrettet med udsyn over broen fra mange af rummene. Selv om han bor på 1. sal, får han øjen-kontakt med de badende. Han kan også høre, hvad der bliver sagt nede på badebroen.

Aktivitetsniveauet er meget højt og spreder sig over hele dagen. Han kan bekræfte, at der er ca. 50 badninger i timen i spidsbelastningerne. På en god dag kan der være op til 250 mennesker på broen. Der kommer hvin, når badning påbegyndes. Han har mindreårige børn, men det generer ham ik-ke generelt, at børnene ser, at man kan bade nøgen; men det skal være ud fra et aktivt tilvalg.

Som det er nu, har børnene ikke noget valg. Han føler ikke, at han kan være privat på sin ejendom. Lysene på badehuset og broen lyser meget kraftigt ind i hans stuer. Det er ubehageligt og fremstår som lysforure-ning. Men nøgenbadningen er det værste. Han har det fint med havnens ud-vikling, selv om det har givet mere aktivitet og mere støj. Udviklingsplanen har ikke været i høring.

Der er i hans øjne alternative muligheder for at place-re broen, således at den ikke generer så meget. Der er ikke megen aktivitet blandt roerne om vinteren. De nuværende broer skal under alle omstændighe-der omlægges, og så kan man lige så godt løse dette problem i samme forbin-delse.

Han mener, at den aktivitet, der foregår fra broen, ikke er indgået i kommunens vurdering i forbindelse med byggetilladelsens behandling. Han har ikke andre steder set tilsvarende aktiviteter så tæt på boliger.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han sidder i bestyrelsen for roklubben og har med den almindelige klubudvikling at gøre. I 1995 påbe-gyndte kommunen sit Palladium-projekt. Planen blev færdig i 2007 og god-kendt af kommunalbestyrelsen. Roklubben har været med til at udføre pla-nen. Udvidelsen af badehus og badebroen er en del af Palladium-planen. Han har siddet i byggeudvalget vedrørende badstuen og broen.

Roklubben har ønsket, at der skulle være et rækværk på broen, men har ikke haft krav til ud-førelsen. Roklubbens badebro er ikke højere end de øvrige badebroer i områ-det. På den første tegning til kommunen var broen i samme højde som gulvet i saunaen. Dette niveau blev sænket til det nuværende niveau. Når det ikke er lavere, er det for at undgå overskylning ved højvande. Det er en helt normal højde for badebroer.

I forbindelse med byggeriets projektering var de i dialog med den umiddelbare nabo, der var kommunen. Der var ikke dialog med an-dre omboende.

Der har også tidligere været en saunabygning på ejendommen. Det har fore-gået siden 1950'erne, men længere mod nord på grunden. Den tidligere sauna blev benyttet af roklubbens medlemmer. I beskedent omfang blev den benyt-tet af andre. Den gamle sauna lå i vejen for udviklingen af roklubbens øvrige bygninger og var i øvrigt gammel og slidt. Der var også nøgenbadningsakti-viteter i forbindelse med den gamle sauna. Badning foregik i et rustfrit stål-kar. Enkelte badede fra bådebroerne, hvilket ikke var forsvarligt. Vidnet er med i det udvalg, der har med badstuen at gøre. Vinterbadning foregår såle-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 7/15

des, at folk klæder om og bader, hvorefter man kan tage ophold i saunaen. Folk går ud en, to eller tre gange og bader i havet i forbindelse med et besøg i badstuen. Badning kan foregå i bruser eller i havet. Inde i badstuen skal man være tildækket. Den tildækning bevarer man ud til badestigen for enden af broen. De fleste vinterbadere foretrækker at bade uden noget på. Når man stiger op fra havbadet tager man sit håndklæde om sig og går tilbage til bads-tuen. Der er en kurv ude for enden af broen til opbevaring af håndklæder. Det er ikke ureglementeret at bade uden tøj.

Åbningstiderne er fastlagt i reglement. Vinterbadesæsonen varer fra den sid-ste søndag i september til den sidste søndag i april. Der er åbent fra kl. 6 om morgenen til kl. 22 om aftenen. Der er elektroniske låse på dørene ind til om-klædningsrummet. Det er således kun medlemmer, der har adgang. Systemet muliggør monitorering af badning.

Han har til brug for dagens forklaring af-læst låseloggen fra 1. januar til 16. januar 2014. Der har i gennemsnit været 56 besøgende pr. dag. Der kan godt være to, der går ind på én gang. Derfor kan tallet reelt godt være lidt højere. Der er flest besøgende om morgenen mellem kl. 7 og kl. 8, men det foregår i øvrigt utrolig jævnt hen over dagen.

Halvdelen af åbningstiden er i de mørke timer, og her falder halvdelen af ba-debesøgene.

I tilknytning til badstuen har klubben fået 400 medlemmer. Det var også en del af projektets målsætning. Gentofte Kommune vil gerne have så meget id-ræt som muligt, og det har klubben medvirket til at fremme. I modsætning til de fleste andre roklubber i landet har Hellerup Roklub nu medlemsfremgang. Det kan også bero på de nye fitness faciliteter. I forbindelse med opførelsen af opførelse af badstuen har man mulighed for at blive medlem af roklubben for så vidt angår vinterbaderaktiviteten. Et fuldt medlemskab koster 2.300 kr. om året. Et badstuemedlemsskab koster 1/3 af et normalmedlemsskab. Dette var nyt i roklubben.

Vidnet har deltaget i forligsforhandlingerne med ejeren af Adresse 2. Det var et ønske fra den ejendom, at badstuen skulle flyttes. Alle bygninger kan flyttes, men badehuset er ikke mere flytbar end andre bygninger. Det vil ikke kunne lade sig gøre at drive roklubben, hvis huset placereret andet sted på grunden. Det vil være i vejen for bådaktiviteterne.

Der var flere forskellige forslag til flytning eller ændring af badebroen, men disse løsninger tog ikke hensyn til ro-aktiviteterne. Der skal være plads til at kunne vende båden, hvis man misser tillægningen. Belysningen på badstuen er af samme type som i re-sten af havnen. Klubben har ikke noget imod at ændre disse til nedadlysende lamper.

Klubben har heller ikke noget imod at lave afskærmning på badebro-ens sydside. Endelig kan klubben gå med til at forhøje hegnet i skel ud for badstuen. Omkostninger ved forligsmæssige arbejder må ske for naboens regning, og det skal foregå lovligt. Klubben kan kun sige ja på egne vegne, men man må naturligvis høre, hvad andre naboer måtte mene.

Han forstår ikke, at folk har problemer med nøgenbadningsaktiviteten. De

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 8/15

har et ønske om et godt forhold til naboerne. Roklubben anerkender, at no-gen kan have et andet syn på nøgenbadning, end han selv har. Han mener, at det er urimeligt at forlange badebukser i forbindelse med vinterbadning, da det er ubehageligt, og da traditionen tilsiger vinterbadning uden tøj.

Da badstuen blev bygget, blev der lavet en ståldør, der muliggjorde adgang til broen i den del af året, hvor badstuen er lukket. Havnen er generelt tilgæn-gelig for alle mennesker, men ståldøren er lukket af i vinterbadesæsonen for at hindre adgang til badstuen for andre end medlemmer. Når badebroen kan benyttes af alle i sommerhalvåret, beror det på, at bygningen er placeret på kommunal grund.

Klubben lægger stor vægt på åbenhed over for lokalsam-fundet. Der er ca. 300 aktive medlemmer og 400 vinterbademedlemmer. Tid-ligere var der omkring 200 aktive medlemmer. Projektet havde til formål at give klubben fremgang, og det er lykkedes. I hans øjne vil det være absurd, at badebroen ikke skulle kunne bruges om sommeren. Det ville være den eneste af de seks i området, der ikke kunne benyttes.

Reglen om fotografe-ring fra badebroen har til hensigt at tilgodese almindelige hensyn til blufær-dighed. Roklubben kan ikke blande sig i, om der tages billeder fra naboejen-dommene. Hvis man smider tøjet i forbindelse med badning, tager man natur-ligvis en risiko for, at nogen sidder et eller andet sted med en telelinse. Det er der ikke noget at gøre ved. Broen anvendes til tider til ophold.

Det har ikke været hensigten, da broen ikke er særlig bred.

Kommunen har afsat 1½ mio. kr. til omlægning af bådebroerne. Det er kom-munens broer, der hører under fritidsforvaltningen. Skulle man flytte broerne, ville det besværliggøre tingene for formentlig mere end 1.000 roere i 3 klub-ber.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han i 2003 var menigt bestyrel-sesmedlem i Hellerup Roklub. Han blev formand for byggeudvalget og til sidst også for selve roklubben. Projektet med badehuset havde til formål at gøre noget ved den vigende tilgang og den stigende gennemsnitsalder i klub-ben. De ville derfor etablere fitnessaktiviteter, kajakaktiviteter og en tidssva-rende og større badstue.

Palladium-planen kom til som resultat af de initiati-ver, som blev sat i værk i 2003. Kommunen ville ved anvendelse af NESA-midlerne give foreningslivet et løft. Roklubbens del af planen var en ny båd-hal med fitness på 1. sal samt etablering af badstue med tilhørende badebro. Den gamle sauna måtte fjernes for at gøre plads til den nye bådhal. Byggeud-valget har ikke tænkt på naboerne i forbindelse med projektet.

Der var en fuldstændigt skærmende beplantning på projekteringstidspunktet. Der kom en øget tilgang af medlemmer allerede, da man begyndte at tale om projektet. De gik fra 175 medlemmer til 300 aktive medlemmer og 400 vinterbademed-lemmer. Der er i henhold til låseloggen i gennemsnit 55, der dagligt låser sig ind. Det reelle tal er højere, fordi nogle kommer to og to.

Et skøn vil være, at der er ca. 65 daglige brugere. Badtuen er åben fra 1. september til 30. april. Om sommeren er badstuen låst af. Til gengæld er broen tilgængelig via me-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 9/15

tallågen. Klubben mener, at det er interessant for havneområdet, at alle er så åbne for hinanden som muligt.

Vidnet har deltaget i forligsforhandlinger med naboen. Man kan ikke med den gældende byggetilladelse flytte huset. Det ville også genere ro-aktivite-terne. Roklubben er imod at flytte badebroen om på den anden side af bad-stuen, fordi der er tre broer på den side, som benyttes af de tre forskellige klubber. Flytter man den ene bro, påvirker det de tre næste broer.

Man vil formentlig heller ikke få tilladelse fra Kystdirektoratet til at flytte broen, da den vil komme ind i besejlingsfarvand. Klubben er indstillet på at der etable-res hegn på sydsiden af broen. Klubben er indstillet til at hegnet nede ved badstuen kommer op i en højde på 220 cm og op i 190 cm langs resten af skellet. De vil dog være sikre på, at andre naboer ikke måtte være generet af denne løsning.

Oprindelig var holdningen, at kystdirektoratet var imod alt an-det end et gelænder. Det lykkedes at få sat nogle brædder på, fordi der var tale om, at nogen af de badende kunne føle sig generet af roere. Man har ik-ke tænkt tanken i forhold til naboerne mod syd.

Vidne 3 har forklaret, at han har bistået roklubben som arkitekt. Han har udarbejdet Palladiumkomplekset. Kommunen ønskede at koordinere arbejdet med istandsættelse af området. Kommunen ville gerne tilgodese klu-bønsker. Det lå som et forslag, at der skulle etableres en badstue og en ba-debro. Palladiumkomplekset er ikke i sin helhed ført ud i livet, men dele af projektet er gennemført.

Roklubben ønskede en større bådehal med fitnes-scenter på 1. sal, og en badstue med tilhørende badebro. Der er ikke fastsat kote på gulv og bro i det godkendte projekt. På tegningen kan man måle sig til, at der er ca. ½ m fra gulv til terræn. På stedet er der ved indgangen 43 cm og ved udgangen er det 54 cm. Gulvet er derfor præcis i overensstemmelse med tegningen.

Badebroen er trukket 40 cm ned i forhold til tegningen. Re-posen er i samme højde som badstuebygningen og dermed i overensstemmel-se med tegningen. Udendørsbelysningen er ikke normalt omhandlet af en by-getilladelse. Der er valgt den samme belysning som er på havnens øvrige byg-ninger. Det er en afskærmet lampe, der lyser nedad.

Til forskel for al anden belysning på havnen, bliver bygningens belysning slukket uden for åbningstid. Lamperne på broen sidder i 70-80 cm højde. På bygningen sidder de i 110 cm højde. Det ville kræve en byggetilladelse at ændre på de nuværende pla-ceringer. En flytning af badebroen vil kræve en godkendelse fra Kystdirekto-ratet, da den i givet fald vil komme ind på direktoratets område.

Som man kan se på fotos fremlagt i sagen var der et tæt plantebælte ind mod naboen på ibrugtagningstidspunktet af badstuen. Badehuset er produceret i Holbæk. Under huset er der pælefundament, og der er kloaktilslutning til bygningen. Ved projekteringen er bygningen lagt i samme retning som Palladiumkomp-leksets øvrige bygninger. Man kunne have valgt at lægge bygningen parallelt med skellet.

Valget medfører, at broen bevæger sig væk fra skellet. Det er et hensyn til naboerne. Han er som arkitekt meget glad for byggeriet. Det er vellykket. Der er heller ikke lavet vinduer ind mod naboen. Afskærmningen

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 10/15

på broens nordside havde primært til formål at skærme mod nordenvinden. Der er ikke afskærmning mod syd, da der ikke kommer så meget kold vind fra den retning. Kommunen er i øvrigt ikke meget for afskærmning. Kommu-nen eller Kystdirektoratet er modtander af, at badebroer beklædes med bræd-der, da det afskærer kigget op og ned ad kysten. Broen er derfor mere af-skærmet end normalt for området. Han har ikke principielt noget imod at be-klæde broen med brædder på sydsiden. Vidnet har ikke haft kontakt med na-boer i processen. Det lys, der er opsat på broen, er ikke drøftet med kommu-nen.

Vidne 4 har forklaret blandt andet, at han er leder af bygningsmyndig-heden i Gentofte Kommune. Han er uddannet arkitekt. Der er foretaget be-sigtigelse i forbindelse med ibrugtagningstilladelse. der var ingen forhold, der afveg fra byggetilladelsen. Der er opført i overensstemmelse med ansøgning og tilladelse for så vidt angår badstue og badebro.

Det er normalt, at der etableres lys på en bygning. En repræsentant fra afde-lingen har besigtiget bygningen i belyst tilstand. Det gav ikke anledning til bemærkninger. Man kan efter byggelovens § 6 gribe ind over for lys, der er til gene for omgivelserne. Det er noget, som myndigheden skal vurdere konkret. Byggemyndigheden reagerer på klager herom. Det er der eksempler på.

En sådan vurdering er foretaget i denne sag. Der er tale om belysning i begrænset omfang. Vurdering af belysning er ikke sket ved besigtigelse af ly-set fra ejendommen beliggende på Adresse 2. De har imidlertid vurde-ret, at belysningen ligger meget langt fra det, som de vil gribe ind over for som bygningsmyndighed. Han ved ikke, om der er lys på andre badebroer i kommunen. Han kan ikke afvise det.

Ved vurdering af lysgener bør man, hvis man er i tvivl, foretage besigtigelse fra den klagende ejendom. I den forelig-gende sag har de ikke været i tvivl om., at omfanget af lys lå langt fra det, der kan være til gene.

Det kræver byggetilladelse at etablere badebroer. Han kan ikke bekræfte, at badeboer normalt skal placeres midt på den ansøgende ejendom. Han er ikke bekendt med, om der ligger retningslinjer for det. I den konkret sag har der ikke været betænkeligheder over for placeringen. Der er ikke strid med byg-gelov eller bygningsreglement. Man har vurderet indbliksgener, lys- og skyg-gegener og lignende.

Det var kommunen alene, der var myndighed i relation til bro og badstue. Hvis broen skal flyttes om på den anden side af badstuen, kan den kommen ind over Kystdirektoratets linje. Han ved det ikke konkret. Man må spørge direktoratet.

Vidnet har bekræftet, at man fra broen kan se ind i haven på Adresse 2. Det har de ikke som myndighed vurderet som et væsentligt forhold. Der er tale om et fuldt udbygget område, hvor man må leve med visse indbliksgener. Han ken-der ikke til placering af øvrige broer i kommunen. Man har ved projektet la-vet en helhedsvurdering, så der er taget hensyn til områdets karakter.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 11/15

Parternes synspunkter Sagsøger A/S har til støtte for sine påstande procederet i overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 6. januar 2014:

I forhold til den over for Gentofte Kommune nedlagte påstand gøres det gæl-dende, at for så vidt angår den udstedte byggetilladelse, kan det konstateres, at opsætningen af lys ikke fremgår af byggeandragendet og derfor må anses for værende i strid med byggetilladelsen.

Det kan tillige konstateres, at reposen, der er udført ved indgangen til badehuset i starten af badebroen, er placeret endnu højere over terræn end selve badehuset og badebroen. Dette fremgår ikke teg-ningerne til byggetilladelsen og er således i strid med byggetilladelsen. Disse forhold er således ulovlige, og det gøres gældende, at de skal lovliggøres ved at disse dele nedtages under alle omstændigheder.

Det kan følgelig konstateres, at gulvet i badehuset ved indgangen, der er placeret på højde med reposen, tillige er placeret for højt i forhold til byggetilladelsen, hvilket tillige ikke fremgår af tegningerne til byggetilladelsen og er således i strid med byggetilladelsen. Dette forhold er endvidere ulovligt, og det gøres gældende, at forholdet skal lovliggø-res ved omgørelse.

Endvidere gøres det gældende at dette forhold medfører, at selve badehuset er opført for højt i forhold til byggetilladelsen, og derfor skal nedrives eller omplaceres. Herudover medfører dette forhold, at de ind- og ud-bliksgener der er for ejendommen Adresse 2, 2900 Hellerup bliver for-værret, men tillige at dette medfører at kystlinjen skæmmes yderligere.

I forhold til den over for Hellerup Roklub nedlagte principale påstand gøres det gældende, at der er væsentlige ind- og udbliksgener for sagsøger, hvilket der ik-ke ved udstedelsen af byggetilladelsen af 5. maj 2011 er taget højde for, og at disse væsentlige ind- og udbliksgener for sagsøger ligger ud over den naboretli-ge tålegrænse, hvorfor byggeriet skal bortfjernes. Badehusets anvendelse til nø-genbadning er blufærdighedskrænkende for sagsøger og de som måtte opholde sig på sagsøgers ejendom, og badehuset skal allerede at denne grund bortfjer-nes.

Til støtte for den subsidiære påstand gøres det gældende, at badehuset og ba-debroen på Adresse 1, Hellerup, skal placeres på en anden måde, hvor-ved det ikke medfører ind- og udbliksgener for sagsøger og ikke skæmmer kyst-linjen. Disse ind- og udbliksgener kan blandt andet mindskes ved en ændring af badehusets placering på ejendommen, og/eller ved en ændring af badebroens placering til midt på ejendommen Adresse 1, 2900 Hellerup, således at der er lige lang afstand fra badebroen til ejendommens naboejendomme, herun-der sagsøgers ejendom.

Til støtte for den mere subsidiære påstand gøres det gældende, at den anven-delse og aktivitet der udgår fra bygningen og badebroen, og som indebærer ad-gang for offentligheden, som minimum må begrænses til at alle badende skal være forpligtede til at bære badetøj, således at der ikke er risiko for blufærdig-hedskrænkelse af ejere, brugere mv. at Adresse 2, 2900 Hellerup, og at det alene er medlemmer af Hellerup Roklubs Vinterbad må benytte badehuset

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 12/15

og badebroen i badesæsonen, fra første søndag i september til sidste søndag i april i tidsrummet 9:00 - 15:00, sådan som det er gældende efter de nuværende regler.

Opsætningen at lys fremgår ikke af byggeandragendet og er derfor i strid med byggetilladelsen og i strid med den naboretlige tålegrænse, da det giver ge-ner på sagsøgers ejendom, at reposen der er udført ved indgangen til badehuset i starten af badebroen, er placeret endnu højere over terræn end selve badehuset og badebroen, hvilket ikke fremgår ikke tegningerne til byggetilladelsen og er således i strid med byggetilladelsen.

Disse forhold er derfor ulovlige, og det gø-res gældende, at de skal lovliggøres, og at gulvet i badehuset ved indgangen, der er placeret på højde med reposen, tillige er placeret for højt i forhold til bygge-tilladelsen, hvilket tillige ikke fremgår af tegningerne til byggetilladelsen og så-ledes er i strid med byggetilladelsen.

Dette forhold medfører, at selve badehuset er opført for højt i forhold til byggetilladelsen og derfor skal nedrives eller om-placeres. Bilag B2 er ikke en opmåling, der dokumenterer overholdelse at byg-getilladelsen. Gentofte Kommune har ikke har ført tilsyn/kontrolleret byggeriet i forbindelse med udstedelse at byggetilladelse.

Sagens bilag C2 er uden relevans for sagen og dens afgørelse, idet det er retten, der konkret afgør om sagsøgeren skal tale de forhold som sagsøgeren udsættes for ud fra en naboretlig norm og vurdering.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har til støtte for deres påstande procederet i overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 6. januar 2014:

Der er til placeringen og anvendelsen af badehuset og badebroen knyttet væ-sentlige indbliks- og udbliksgener. Der foreligger en generel væsentlig, særlig væsentlig og speciel væsentlig ulempe forbundet med placeringen og benyttel-sen. Placeringen og benyttelsen er ikke et naturligt led i samfundsudviklingen, idet faciliteterne er benyttet fra en placering andetsteds på grunden tidligere.

Der er til placeringen knyttet en væsentlig forringelse af havudsigt fra sagsøgtes ejendom. Benyttelsen af badehuset og badebroen må betragtes som en integreret enhed. Ejendommen er afskåret fra at kunne anvendes til erhvervsformål. An-vendelsen er ikke i overensstemmelse med byggetilladelsens forudsætninger, idet badehuset og badebroen er åbent for offentligheden.

Placeringen og anven-delsen overskrider dermed den naboretlige tålegrænse, herunder er krænkende for børn. Badehuset og badebroen skal nedrives, subsidiært omplaceres, således at sagsøgte opfylder BR1O, pkt. 2.1, stk. 1, pkt. 2.3, stk. 1 og pkt. 23.1, stk. 1, samt Byggelovens § 8 og 9. Badehuset er en mobil enhed, hvilket er dokumen-teret via fremlagte fotobilag.

Hellerup Roklubs anbringende om, at badehuset ikke kan flyttes, er i øvrigt udokumenteret. Udgifterne til omplacering er udoku-menteret, idet sagsøgte alene har afgivet oplysninger om opførelsesudgiften. Man kan ikke påberåbe sig værdispildsbetragtninger.

Sagsøgte, Gentofte Kommune, har til støtte for sin påstand procederet i overensstemmelse med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdoku-ment af 6. januar 2014:

Det gøres gældende, at de forhold, der er indeholdt i sagsøgers påstand, ikke

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 13/15

strider mod den relevante lovgivning, naboretlige regler eller bygningsreglemen-tet. De nævnte forhold - repos, lys og gulvhøjde - er heller ikke opført eller ud-ført i strid med den meddelte byggetilladelse.

Det gøres endvidere gældende, at Gentofte Kommune under alle omstændigheder ikke kan meddele påbud vedrø-rende de forhold, der er indeholdt i sagsøgers påstande, på grundlag at en even-tuel overskridelse af en naboretlig tålegrænse. Naboretten er et mellemværende mellem naboerne og er Gentofte Kommune uvedkommende.

Endelig gøres det gældende, at Gentofte Kommune under alle omstændigheder i en eventuel lov-liggørelsessituation vil være frit stillet i relation til valg af lovliggørelsesmåde.

Sagsøgte, Hellerup Roklub, har til støtte for sin påstand procederet i overens-stemmelse med følgende anbringender, der fremgår af påstandsdokument af 3. januar 2014:

Den i sagen omhandlede ejendom, Matrikel nr., er ejet af Gentofte Kommune. Denne er vederlagsfrit stillet til rådighed for Hellerup Roklub siden 1. april 1931. De på ejendommen værende bygninger inklusive badebro tilhører Hellerup Roklub. Hellerup Roklubs bådehal, badstue og badebro er opført i medfør af en af Gentofte Kommune meddelt byggetilladelse af 4. juli 2012. Byggeriet er afsluttet og færdigmeldt i maj 2012.

Der er meddelt ibrugtagnings-tilladelse af 29. april 2013.

Sagsøgernes klager over byggeriets lovlighed, her-under den meddelte byggetilladelse er afviste af henholdsvis Gentofte Kommu-ne, Statsforvaltningen Hovedstaden og senest ved den af Lyngby Ret afsagte u-påankede deldom af 29. oktober 2013, hvorfor der er tale om et lovligt byggeri, således at sagsøgerne ikke på dette grundlag kan kræve bygningerne nedrevet, flyttet til andre positioner på ejendommen eller andre ændringer af byggeriets udseende og faciliteter.

Sagsøgernes enkeltindsigelser mod det eksisterende byg-geri er ikke er forenelig med den samlede helhedsplan, hvor alle interesser er til-godeset i forhold til brugerne af Hellerup Havn, naboklubberne i Palladium-komplekset, naboejendommen, roklubbens medlemmer, særligt med henblik på udøvelse af rosport på Øresund. Vinterbadning er en nøje fastlagt aktivitet ale-ne for medlemmer af Hellerup Roklub.

Der er ikke tale om nøgenbadning, som udenforstående kan tage anstød af. Der har på ejendommen til stadighed været en anvendt saunabygning, som blev nedrevet ved byggeriets opstart. Badehusets placering var den eneste mulige på ejendommen efter nyopførelse af en udvidet bådehal. Denne placering overskrider ikke nogen naboretlig tålegrænse.

Det fremstår som en arkitektonisk helstøbt løsning i smuk samklang med roklub-bens øvrige bygninger og Palladiumkomplekset. Badehuset overholder alle mål, som angivet i byggetilladelsen. Badehuset er ikke mobilt eller på anden måde flytbart, men svarer til enhver anden træbygning.

Badebroen kan ikke kan flyt-tes til anden placering, da det ville umuliggøre besejlingsforholdene til eksiste-rende bådebro med slæbesteder for havnens ro- og kajakklubber. Badebroen er alene belyst i nødvendigt omfang i åbningstiden af hensyn til de badendes sik-kerhed i den mørke og kolde årstid. Der er ikke indsyn til sagsøgerne fra bade-huset, da der ikke er vinduer i bygningens sydside.

Der eksisterer ikke en nabo-retlig tålegrænse for badstuer og badebroer, som påstået af sagsøgerne, hvorfor denne ikke kan være overskredet. Sagsøgerne har på deres side ikke et umiddel-bart indblik til vinterbadende medlemmer. Sagsøgerne har ikke har lidt et er-statningsberettiget tab ved opførelse af badstue, badebro m.v., hvilket er fast-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 14/15

slået ved afholdelse af syn- og skønsforretning i skønsrapport af 22. oktober 2013, hvorfor det bestrides, at sagsøgte, Hellerup Roklub, er erstatningsansvar-lig overfor sagsøgerne ved den lovlige udnyttelse af den meddelte byggetilla-delse. Sagsøgerne må acceptere, at naboskab til en havn indebærer accept af en løbende udvikling af havnen, dens faciliteter og aktiviteter.

Rettens begrundelse

og afgørelse

Gentofte Kommune Det i sagen omtvistede byggeri er opført i henhold til byggetilladelse af 4. juli 2011, jf. byggelovens § 16. Gentofte Kommune har ifølge vidnet Vidne 4 meddelt ibrugtagningstilladelse, jf. byggelovens § 16 A, til det færdig-gjorte byggeri på baggrund af en besigtigelse. Bevisbyrden for det af Sagsøger A/S anførte standpunkt, hvorefter dele af det omtvi-stede byggeri skulle være i strid med den meddelte byggetilladelse, påhviler denne sagsøger. Retten finder, at denne bevisbyrde ikke er løftet, hvorfor sagsøgte, Gentofte Kommunes frifindelsespåstand allerede af den grund ta-ges til følge

Hellerup Roklub Ved vurderingen af, om det omtvistede byggeri og den dertil knyttede aktivi-tet overskrider en naboretlig tålegrænse, må der lægges vægt på områdets karakter. Sagsøgernes ejendomme er beliggende i et beboelsesområde, der grænser op til Hellerup Havn, som er udlagt og taget i anvendelse til offent-ligt formål, herunder friluftsaktiviteter.

Efter de afgivne forklaringer må det lægges til grund, at der igennem årtier har fundet badeaktiviteter sted såvel ud for beboelsesområdet som ud for det offentlige område, herunder i et be-skedent omfang badning uden brug af beklædning.

Den udvidelse af aktivite-ten, der er sket i forbindelse med de bygningsmæssige ændringer, har som fastslået i det i sagen indhentede syn og skøn ikke medført et værdifald på ejendommen beliggende Adresse 3. Aktivitetsudvidelsen går efter ret-tens vurdering ikke generelt ud over, hvad der kan forventes som et led i den almindelige samfundsmæssige udvikling i havne, der er indrettet til fritidsfor-mål.

Den specielle mulighed, der er i kraft af broens illumination er skabt, for at bade i døgnets mørke timer må på det foreliggende grundlag anses for at væ-re af ny beskaffenhed. Retten finder, at Hellerup Roklub ved etableringen af denne nye aktivitet, som i et væsentligt omfang har en negativ synsmæssig påvirkning i forhold til beboelsesområdet mod syd, burde have indtænkt et nabohensyn.

Efter forklaringen afgivet af Vidne 2 har roklubben ikke overvejet et sådant hensyn ved broens etablering. Efter rettens skøn kunne et behørigt og fornødent nabohensyn være taget ved at montere badebroens rækværk og lamper på badebroens sydvendte side i stedet for på nordsiden. Vidne 1 og Vidne 2 har forklaret, at roklubben ik-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40

Side 15/15

ke har noget imod at rækværk etableres på sydsiden.

På den baggrund tages sagsøgernes påstande til følge som nedenfor bestemt.

Sagsomkostninger Ved udmåling af sagsomkostninger har retten tillagt det vægt, at Gentofte Kommune har vundet sagen og Hellerup Roklub i det væsentlige har vundet sagerne. Der er videre lagt vægt på sagernes karakter og arbejdets omfang, herunder antallet af naboejendomme. Sagerne har været hovedforhandlet over 2 dage.

Der er endvidere lagt vægt på, at sagerne BS 248/2013 (herunder BS 807/2013) og BS 903/2013 har været behandlet sammen, jf. retsplejelovens § 254, stk. 1. Endelig er der lagt vægt på, at Gentofte Kom-mune i sag BS 903/2013 har fået tilkendt sagsomkostninger med 50.000 kr. ved Østre Landsrets kendelse af 25. november 2013.

Thi kendes for ret

:

Sagsøgte, Gentofte Kommune, frifindes.

Sagsøgte, Hellerup Roklub, tilpligtes inden 6 måneder at flytte rækværk og lamper på badebroen på Matrikel nr., Adresse 1, 2900 Hellerup til badebroens sydside.

I øvrigt frifindes sagsøgte, Hellerup Roklub.

Sagsøger A/S, skal i sag BS 248/2013 inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte, Gentofte Kommune, med 100.000 kr.

Sagsøger A/S, skal i sag BS 807/2013 inden 14 dage betale sagsomkostninger til sagsøgte, Hellerup Roklub med 50.000 kr.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal i sag BS 903/2013 in solidum betale sagsomkostninger til sagsøgte, Hellerup Roklub med 100.000 kr.

Dommer

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D40