BS-4760/2011-GLO

R41.DTD

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 233.4px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Retten i Glostrup

Den 5. november 2012 kl. 09:00 blev retten sat på tingstedet af Dommer.

Der blev foretaget i ikke offentligt retsmøde sag nr. BS 10H-4760/2011:

Ballerup Kommune Hold-An Vej 7 2750 Ballerup mod Lejer (Haveforening) Adresse 1 By 2 og Lejer 1 Adresse 2 2700 Brønshøj og Lejer 2 Adresse 3 By 3 og Lejer 3 Adresse 4 By 4 og Lejer 4 Adresse 5 2300 København S og Lejer 5 Adresse 6 2200 København N og Lejer 6 c/o Navn Adresse 7 By 5 og Lejer 7 Adresse 8 By 2 og Lejer 8 Adresse 9 2000 Frederiksberg og

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 2/10

Lejer 9 Adresse 10 2200 København N og Lejer 10 Adresse 11 2200 København N og Lejer 11 Adresse 12 2700 Brønshøj og Lejer 12 Adresse 13 By 2 og Lejer 13 Adresse 14 2000 Frederiksberg og Lejer 14 Adresse 15 By 6 og Lejer 15 Adresse 16 By 1 og Lejer 16 Adresse 17 By 7 og Lejer 17 Adresse 18 2000 Frederiksberg og Lejer 18 Adresse 19 2700 Brønshøj og Lejer 19 Adresse 20 2400 København NV og Lejer 20 Adresse 21 2000 Frederiksberg

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 3/10

og Lejer 21 Adresse 22 2000 Frederiksberg og Lejer 22 Adresse 23 2400 København NV og Lejer 23 Adresse 24 By 8 og Lejer 24 Adresse 24 By 8 og Lejer 25 Adresse 25 By 1 og Lejer 26 Adresse 26 By 9 og Lejer 27 Adresse 27 By 1 og Lejer 28 Adresse 28 2000 Frederiksberg og Lejer 29 Adresse 29 By 10 og Lejer 30 Adresse 30 By 2 og Lejer 31 c/o Lejer 1 Adresse 2 2700 Brønshøj og Lejer 32

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 4/10

Adresse 31 2900 Hellerup og Lejer 33 Adresse 32 2100 København Ø og Lejer 34 Adresse 33 2200 København N og Lejer 35 Adresse 34 2200 København N og Lejer 36 Adresse 34 2200 København N

Ingen indkaldt eller mødt.

Det tidligere fremlagte var til stede.

Der fremlagdes brev af 25. maj 2012 fra de sagsøgte, brev af 6. juli 2012 fra sagsøger samt replik, brev af 20. juli 2012 fra de sagsøgte, brev af 23. august 2012 fra sagsøger, brev af 6. september 2012 fra sagsøgte og brev af 13. sep-tember 2012 fra sagsøger.

Retten afsagde

Kendelse

Denne kendelse indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsple-jelovens § 218b, jf. § 218a, stk. 2.

De sagsøgte, Lejer (Haveforening) og de øvrige sagsøgte, har fremsat begæring om, at sagen behandles som en boligeretsag med tiltræden af bo-ligdommere. De sagsøgte har subsidiært fremsat begæring om, at de lejeret-lige spørgsmål udskilles til særskilt behandling ved boligretten. De sagsøgte har i relation til sagsøgerens subsidiære påstand om, at en boligret skal sæt-tes med 3 juridiske dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, anført, at sagen skal behandles af en almindelig boligret uden kollegial behandling.

Sagsøgeren, Ballerup Kommune, har protesteret mod, at sagen behandles som en boligretssag.

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 5/10

Sagsøgeren har subsidiært anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal behandles af boligretten, vil sagsøger undlade at fremsætte en formel protest mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk. 2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juridiske dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3. Sagsøgeren har i den forbindelse henvist til retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1, nr. 3 og nr. 4.

Sagen, der er anlagt den 13. december 2011, vedrører blandt andet spørgsmålet om, hvorvidt de sagsøgte, Lejer (Haveforening), skal aner-kende, at Lejer (Haveforening)s lejekontrakt med sagsøger, der er underskrevet af sagsøger den 20. juni 2003, med senere allonger, er udløbet, og de sagsøgte medlemmer af Lejer (Haveforening) skal anerkende, at deres adgang til at råde over et eller flere havelodder er bortfaldet, herunder om der var til-budspligt, subsidiært, om de sagsøgte har et erstatningskrav.

Det fremgår af sagen, at det område, sagsøgte, Lejer (Haveforening), er beliggende på, siden 50´erne har været anvendt til kolonihaver, og at sagsøg-te, Lejer (Haveforening) blev stiftet i 1992. Det fremgår videre af sa-gen, at sagsøger i 1994 vedtog en lokalplan for området, der fastlagde den fremtidige anvendelse af området som fritidsformål, og at der samtidig ting-lystes en deklaration på ejendommen om afvikling af kolonihaveområdet se-nest den 30. september 2001. Den tidligere ejer solgte ejendommen til sag-søger i 2002.

Det fremgår af ovenfor nævnte lejekontrakt mellem sagsøger og sagsøgte, Lejer (Haveforening), blandt andet, at sagsøger udlejer til sagsøgte Lejer (Haveforening), areal opdelt i ca. 50 havelodder beliggende Adresse 1, By 2, Matrikel nr., jf. § 1.

Det fremgår af lejekontraktens § 2 blandt andet, at områdets anvendelse er fastlagt til landskabsområde til støtte for friluftslivet, at der kan etableres fri-tidshaver med tilhørende småbygninger, friarealer og fællesfaciliteter, og at fritidshavelodderne - i et antal op til 50 - ikke er selvstændigt udmatrikule-ret, men udlagt i området efter en samlet plan, godkendt af Ballerup Kom-munalbestyrelse, jf. kortbilag.

Af lejekontraktens § 3 fremgår blandt andet, at lejemålet træder i kraft den 1. januar 2003 og udløber den 31. december 2005, og at lejemålet herefter kan søges forlænget yderligere 2 år, dog for et år ad gangen.

Det fremgår lejekontraktens § 6 blandt andet, at der på hver havelod kun må opføres et enkelt havehus med tilhørende udhuse m.m., at det bebyggede areal ikke må overstige 50 m2 alt inklusive, og at al ny bebyggelse på have-lodderne opføres og vedligeholdes på haveholdernes egen regning og risiko og er Ballerup Kommune uvedkommende. Det fremgår videre af § 6, at om-rådets fælleshus (den tidligere skydebanes klubhus) tilhører kommunen og i

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 6/10

lejeperioden kan benyttes af foreningen, at foreningen forestår den løbende vedligeholdelse, og at en eventuel fordeling af udgifter til forbedringer og større vedligeholdelsesarbejder aftales nærmere.

Ved senere allonger er lejemålet forlænget. Ved brev af 5. januar 2009 med-delte sagsøgeren til sagsøgte, Lejer (Haveforening), at lejemålets eksi-sterede anvendelse af området ønskedes afviklet inden 31. marts 2009. Der pågik derefter forhandlinger mellem sagsøger og sagsøgte, Lejer (Haveforening). Sagsøgte, Lejer (Haveforening), accepterede ikke noget af-viklingsforslag fra sagsøgeren. I januar 2010 blev sagen af sagsøgeren ind-bragt for fogedretten, der den 15. juni 2010 afviste sagen, jf. kendelse af samme dato, hvilket blev stadfæstet af Østre Landsret den 23. august 2010.

Sagsøgte har til støtte for påstanden om, at sagen skal behandles af boligret-ten under medvirken af lægdommere henvist til blandt andet, at der var tale om leje af mindst et hus, fælleshuset, der er en bygning på 200 m2, der inde-holder selvstændigt køkken, der udelukkende bruges af foreningens med-lemmer, og at der er tale om en selvstændig enhed og ikke et ubetydeligt skur eller lignende, samt at det desuden fremgår af sagens bilag B og Å, at der udover fælleshuset var et antal bygninger, der tilhørte udlejer, og at sa-gen derfor skal afgøres med brug af lejelovens regler.

Sagsøgte har endvide-re henvist til, at det af pkt. 11 i bilagene B1, B2 og B23 fremgår: "Lejer kan frit indrette huset. Der må ikke nedtages døre eller vinduer, samt saves eller bores i træværket.

Overtrædelse medfører fradrag i depositum ved fraflyt-ning", og at det af pkt. 15 fremgår "Det lejede må ikke benyttes til overnat-ning i tiden 1. nov. til 1. april, samt at det af bilag Å fremgår, at et havelod uden hus udlejes for kr. 220,00 pr. måned og af pkt. 13 i bilagene B1, B2 og B3 fremgår, at lejen for et lod med hus var kr. 900/måned.

Sagsøgte har endvidere gjort gældende, at fogedretten i forbindelse med sag-søgerens begæring om, at de sagsøgte blev udsat ved en umiddelbar foged-forretning, tog de sagsøgtes påstand om afvisning til følge med følgende ho-vedpræmis: "Efter indholdet af den foreliggende lejekontrakt og sagens om-stændigheder finder fogedretten, at sagen indeholder en række momenter af lejeretlig karakter.

Fogedretten finder herefter ikke med fornøden sikkerhed at kunne afvise, at sagens afgørelse skal finde sted efter lejelovgivningens regler eller en analogi heraf", hvilken beslutning landsretten tiltrådte af de grunde, som fogedretten anførte.

Sagsøgte har videre henvist til UfR 1946.1017Ø, UfR 1963.876Ø og UfR 1963.876Ø mf. Sagsøgte har endvidere henvist til, at alene fælleshuset gør, at der er tale om leje af hus eller husrum, samt at blandede lejemål er omfat-tet af lejeloven.

Sagsøgte har videre henvist til, at det ikke alene er efter kolonihaveloven, at spørgsmålet, om hvorvidt ejendommen skulle have været tilbudt lejerne, skal bedømmes, men at der også er efter lejelovens § 100 er tilbudspligt.

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 7/10

Sagsøgte har endvidere anført, at andre tvister, der ikke direkte vedrører bo-liglejeretten, kan fremsættes under en boligsag, jf. UfR 1993.657H samt U 1939.1159 samt UfR 1980.712H mf., og at det under alle omstændigheder af procesøkonomiske grunde er mest praktisk, hvis de boligretlige og de ikke boligretlige spørgsmål behandles under et, i hvilken forbindelse der henvises til TBB 2005.461Ø.

Sagsøgte har endelig anført, at sagen skal afgøres af en almindelig boligret uden kollegial behandling, jf. retsplejelovens § 12, og har herunder henvist til, at sagen ikke er principiel, og at sagen ikke indeholder vanskelige retlige eller bevismæssige spørgsmål.

Sagsøgeren har til støtte for påstanden om, at sagen ikke skal behandles ved boligretten anført blandt andet, lejeloven ikke finder anvendelse i forholdet mellem kommunen og Lejer (Haveforening), subsidiært at det i givet fald er er-hvervslejeloven, der regulerer forholdet. Lejelovgivningen finder alene an-vendelse, såfremt det lejede består af "hus eller husrum".

I forholdet mellem sagsøger og Lejer (Haveforening) er den lejede genstand det areal, hvor havelod-derne ligger. Lejeforholdet omfatter ganske vist også en bygning, fælleshu-set, der er ejet af kommunen, men bygningen udgør en helt marginal del af samlede lejeforhold, og har karakter af et accesorium til lejeaftalens hoved-bestanddel, som er det samlede haveareal.

Det bringer ikke lejeaftalen inden for lejelovgivningen, at fælleshuset blev stillet til Lejer (Haveforening)s rådighed.

Sagsøgeren har endvidere anført, at det væsentlige ved indgåelse af en aftale med en haveforening må anses for brugsretten til jordarealer og ikke til et fælleshus. Det bærende element i en haveforening er netop, at et jordareal kan opdeles i enkelte lodder, hvorpå den enkelte haveholder eventuelt kan bygge et lille hus og gøre brug af udearealet. Det væsentlige moment for en haveforening er derimod næppe brugsretten til et fælles hus, der endda på tidspunktet for aftalens indgåelse, var i meget dårlig stand.

Sagsøgeren har endvidere anført, at det følger af lejelovens § 107, stk. 1, at "tvister, der er omfattet af denne lov" indbringes for boligretten, og at det til-svarende fremgår af erhvervslejelovens § 76, stk. 1, at "tvister, som udsprin-ger af denne lov eller lejeaftalen, om lokaler, der er omfattet af denne lov"indbringes for boligretten.

Sagsøgeren har endvidere anført, at behandling ved boligretten således er re-serveret sager, der angår forhold, de er reguleret enten af lejeloven eller er-hvervslejeloven, og at der ikke er nogen af tvistepunkterne i nærværende sag, der er reguleret af lejeloven eller erhvervslejeloven, og at sagen allerede af denne grund ikke afgøres af boligretten men af byretten, jf. retspleje-lovens § 224, stk. 1. Sagsøgeren har videre anført, at der ikke består lejeafta-ler eller lejeforhold mellem kommunen og de enkelte haveholdere (de indi-viduelle sagsøgte), og at den indgåede lejekontrakt mellem kommunen og

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 8/10

sagsøgte, Lejer (Haveforening), efter sit indhold ikke reguleres af erhvervslejelo-ven. Lejelovgivningen omfatter således kun lejeforhold vedrørende "hus el-ler husrum".

Sagsøgeren har videre anført, at nærværende sag ikke vedrører lejeretlige forhold og således falder udenfor boligrettens kompetenceområde, jf. lejelo-vens § 112.

Sagsøger har videre anført, at såfremt lejeforholdet reguleres af lejelovgiv-ningen, er det erhvervslejeloven, der finder anvendelse. Aftalen mellem kommunen og Lejer (Haveforening) var en aftale, der udelukkende angik andet end beboelse. Foreningen hverken kunne eller skulle anvende det lejede grundareal til beboelse for sig selv. Lejeforholdet var derfor ikke reguleret af den almindelige lejelov, jf. herved bestemmelsen i lejelovens § 2 smh. er-hvervslejelovens § 1. Boligreguleringsloven finder derfor heller ikke anven-delse mellem sagsøger og Lejer (Haveforening).

Sagsøgeren har videre anført, at det følger af praksis, at byretten (ikke bolig-retten) skal træffe afgørelse om, hvorvidt en sag skal behandles af boligret-ten, jf. herved UfR 1959.321 HKK, og at udgangspunktet således er, at sa-gen skal behandles af de ordinære domstole, medmindre det ligger fast, eller i hvert fald med høj grad af sandsynlighed må antages, at den omhandlede tvist angår forhold, der er reguleret af lejelovgivningen, og at såfremt at der er berettiget tvivl om, hvorvidt betingelserne for behandling ved (den særli-ge) boligeret er opfyldt, må konsekvensen være, at man falder tilbage på ho-vedreglen om, at sager behandles ved (den almindelige) byret som 1. in-stans.

Sagsøgeren har videre anført, at hertil kommer, at der er tale om en sag, der som et af sine elementer vedrører fortolkning af kolonihaveloven, hvilket med sikkerhed er et område, der klart falder uden for boligrettens kompeten-ce, og at sagsøgeren er modstander af, at et spørgsmål, er helt åbenbart er af juridisk karakter og som uomtvisteligt ikke angår et lejeretligt forhold, skal behandles af en domstol med et flertal af læge dommere, samt at sagens øv-rige tvistepunkter heller ikke er af en sådan karakter, at de med nogen styrke taler for, at der bør deltage lægdommere ved pådømmelsen.

Sagsøgeren har videre anført, at det med sikkerhed falder uden for boligret-tens kompetence at tage stilling til sagsøgte, Lejer (Haveforening)s, subsidiære påstand om, at Lejer (Haveforening) har ret til at overtage området for kr. 800.000 kr., og at denne påstand støttes af regler i kolonihaveloven og klart falder uden for boligrettens område.

Sagsøgeren har videre anført, at tilsva-rende gælder for de anbringender om betydningen af kolonihaveloven, som de sagsøgte gør gældende til støtte for deres øvrige påstande. Der er tale om spørgsmål, der vedrører fortolkning af kolonihaveloven og som ingen direk-te sammenhæng har med et eventuelt lejeretligt spørgsmål, som måtte være reguleret af lejelovene. Det følger herefter af retsplejelovens § 249, stk. 2, at

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 9/10

Lejer (Haveforening)s subsidiære påstand ikke kan indtales under sagen, såfremt sagen skal behandles af en boligret, og at der ikke foreligger sådanne særlige forhold, som kan føre til, at den selvstændige påstand alligevel skal kunne tages under påkendelse af en boligret, cfr. TBB 205.461Ø.

Sagsøgeren har videre anført, at såfremt retten bestemmer, at sagen skal be-handles af boligretten, vil sagsøger dog undlade at fremsætte en formel pro-test mod samlet behandling af alle sagens spørgsmål, jf. retplejelovens § 249, stk. 2, såfremt det samtidig besluttes, at boligretten sættes med tre juri-diske dommere, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3.

Der skal i den forbindelse ske en fortolkning af kolonihavelovens anvendelsesområde, der ikke tidlige-re er behandlet i trygt praksis, og som kan have betydning for den fremtidige anvendelse af loven for andre, og at sagen på den baggrund må anses for at være af principiel karakter, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1.

Sagsøgeren har videre anført, at sagen derudover frembyder en omfattende bevisbedøm-melse, jf. retplejelovens § 12, stk. 3, nr. 3, med hensyn til hvilke forhold der har været gældende i området over den periode Lejer (Haveforening) har rådet over arealet.

Sagsøgeren har endelig anført, at det endelig bør få betydning for rettens sammensætning, såfremt Lejer (Haveforening) får medhold i, at sagen skal behandles som en boligretssag. En lang række spørgsmål i sagen vedrø-rer ikke lejeret, men vil under en boligretssag desuagtet komme til pådøm-melse ved lægdommere.

Dette vil give sagen en helt særlig karakter, der gør kollektiv behandling påkrævet, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 4. Med 3 juridiske dommere vil det være mindre betænkeligt at lade den principielle lovfortolkning ske ved boligretten.

Retten bemærkninger:

Efter en samlet vurdering af kontraktsforholdet mellem sagsøgeren og sag-søgte, Lejer (Haveforening), finder retten, at dets væsentligste indhold er leje af et grundareal opdelt i ca. 50 haveloddder, Matrikel nr., og således andet end brugen af hus eller husrum, og at byg-ningen, der anvendes til fælleshus, som af sagsøger blev stillet til havefore-ningens rådighed, udgør en helt marginal del af det samlede lejeforhold.

Retten finder herefter, at retsforholdet falder uden for lejeloven/erhvervsleje-loven, jf. lejelovens § 1 og § 107, stk. 1, / erhvervslejelovens § 1 og § 76, stk. 1. De sagsøgtes begæring om, at sagens henvises til boligretten med til-træden af boligdommere tages derfor ikke til følge.

Efter de foreliggende oplysninger finder retten ikke, at sagen indeholder principielle spørgsmål, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 1, eller at sagen frembyder særlig omfattende eller vanskelige retlige eller bevismæssige spørgsmål, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 3. Sagsøgerens begæring om, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen med henvisning til disse bestemmel-ser, tages herefter ikke til følge.

Vedrørende sagsøgerens begæring, at 3 dommere skal deltage i afgørelsen af

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41

Side 10/10

sagen, jf. retsplejelovens § 12, stk. 3, nr. 4, bemærkes, at denne begæring fra sagsøgeren forstås således, at den kun gælder, såfremt retten havde truf-fet bestemmelse om henvisning til boligretten.

Herefter

bestemmes:

Sagen henvises ikke til boligretten.

3 dommere skal ikke deltage i afgørelsen af sagen.

Retten hævet.

Dommer Dommer

STD061482-S01-ST01-K999-T2-L01-M00-\R41