BS-4267/2012-OLR

BD12 - Ankedom

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 70.7px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

UDSKRIFT

AF

ØSTRE LANDSRETS DOMBOG

____________

D O M

Afsagt den 20. februar 2015 af Østre Landsrets 22. afdeling (landsdommerne Arne Brandt, Lene Jensen og Rune Wold (kst.)).

22. afd. nr. B-4267-12: Appellant A/B (Tidligere Udlejer) (Advokatfuldmægtig) mod Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer i BS 6-689/2012) (advokat Bo Møller Jensen, besk.)

og

22. afd. nr. B-4269-12: Appellant A/B (Tidligere Udlejer) (Advokatfuldmægtig) mod Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer i BS 6-656/2012) (advokat Bo Møller Jensen, besk.)

Odense Rets domme af 23. november 2012 (BS 6-689/2012 og BS 6-656/2012) er anket af Appellant A/B (Tidligere Udlejer) med påstand om, at beboerklagenævnets afgørelse i sag nr. 11057 af 2. marts 2012 og i sag nr. 11052 af 27. februar 2012 ophæves, og at

- 2 -

Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) tilpligtes at anerkende, at Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s beslu tning om at slette Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) af ventelisten var berettiget.

Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) har påstået stadfæstelse.

De indstævnte har fri proces uden retshjælpsdækning.

Forklaringer Der er i landsretten afgivet supplerende forklaring af Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer).

Der er endvidere afgivet forklaring af Vidne 2.

Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) har forklaret blandt andet, at hun og hendes samlever ikke længere er sammen, hvorfor hun nu har behov for en bolig. Da hun blev opmærksom på Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s annonce/hjemmeside, ringede hun til Appellant A/B (Tidligere Udlejer). De afviste hende med det samme og sagde, at hvis hun ikke vat tilfreds, kunne hun klage til beboerklagenævnet.

Hun har siden 1998 haft flere forskellige adresser, blandt andet har hun boet i Stockholm. Hun har ikke haft hemmelig adresse. Det fremgår ikke af Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s vedtægter, at hun skulle meddele adres -seændring, og hun er heller ikke blevet oplyst herom.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han siden sin ansættelse i Appellant A/B (Tidligere Udlejer) den 30. juni 2010 har været økonomichef. Han har selv behandlet klagen fra Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer). Breve, som sendes til beboere, registreres i deres system, men det gør breve til medlemmer ikke. Når man har fået anvist en bolig, behøver man ikke længere at være medlem. Appellant A/B (Tidligere Udlejer) er ikke koblet op på cpr-registeret. Hvis man har et cpr-nummer på et medlem, bru-ger man det ikke.

Deres database rummede 70.000 registreringer, som de sendte til PostDanmark med hen-blik på ”adressevask ”. Når de fra PostDanmark fik oplysning om, at der ikke var match eller kun delvis match, sendte de alligevel brevene ud i håb om, at nogle medlemmer ville modtage brevet.

Brevet til Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) blev sendt til den adresse, de have i deres system. Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) fik tildelt kode 2, dvs. fuld match på adressen, men personen kunne ikke findes. Ifølge deres system havde de ikke sendt breve ud til Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) i den

- 3 -

mellemliggende periode. De kan dog godt have sendt breve til ham, uden at det er blevet journaliseret. De har ikke registeret nogen adresseændringer på Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer). Bre-vet af 11. februar 2011 er sendt til Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer)s nye adresse, idet de svarede på et brev fra ham. Efter adressevasken i foråret 2010 blev han slettet i systemet, og efter dette tidspunkt har de således ikke noteret adresseændringer.

Brevet til Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) er sendt til den adresse, hvor hun var registeret i deres sy-stem. Han mener ikke, at brevet til hende kom retur. Der er ikke i deres system registeret adresseændringer på hende. De sendte på et tidspunkt et tilbud til hende, men fik ingen re-aktion herpå.

Det står ikke i vedtægterne eller i vejledninger, at medlemmer skal oplyse adresseændrin-ger. I forbindelse med adressevasken sendte de ca. 50.000 breve ud og fik ca. 30.000 breve retur. En medarbejder sad i ca. ½ år og gennemgik de returnerede breve. De foretog ikke yderligere undersøgelser for at finde frem til de pågældende personer, idet dette ikke ville være fysisk muligt. Det ville tage mandeår og ikke stå mål med resultatet.

I ca. ½ år kørte de den praksis, at selv om fristen var udløbet, kunne man godt komme på listen, hvis den omstændighed, at medlemmet ikke havde modtaget brevet, var særlig vel-begrundet, f.eks. hvis Appellant A/B (Tidligere Udlejer) kendte eller burde have kendt til medlemmets nye adresse. Der var ikke mange, som på den måde kom på listen.

Man aktiverede dem i så fald manu-elt på listen, hvor de var blevet passiveret. Senere blev deres praksis imidlertid lidt for ela-stisk, hvorfor de begyndte at kræve skriftlig dokumentation for, at Appellant A/B (Tidligere Udlejer) havde begået en fejl. De mente ikke , at der var lovhjemmel til på listen at opføre alle de medlemmer, som efter fristens udløb anmodede om at blive opført på listen.

I starten henviste de medlemmer til beboerklagenævnet, indtil de fandt ud af, at nævnet ikke havde kompetence. I de første sager, som blev indbragt for beboerklagenævnet, fik de medhold. På et tidspunkt ændrede klagenævnet holdning og gav nu medlemmerne med-hold. Herefter meddelte ministeriet under tvivl, at beboerklagenævnet ikke havde kompetence, hvorfor Appellant A/B (Tidligere Udlejer) ikke længere henviste folk til beboerklagenævnet.

- 4 -

Procedure Appellanten har i landsretten frafaldet anbringendet vedrørende aftalelovens § 40. Parterne har i øvrigt gentaget deres anbringender for byretten og har i det væsentlige procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

Beboerklagenævnets kompetence Spørgsmålet er, om beboerklagenævnet har kompetence til at træffe afgørelse i sager om opnotering på ventelisten efter § 3 i bekendtgørelse nr. 1303 af 15. december 2009 om ud-lejning af almene boliger mv.

Beboerklagenævnets kompetence er fastlagt i almenlejelovens § 100 og § 101. Af § 101, stk. 1, fremgår følgende:

”Ud over de i § 100 nævnte sager træffer beboerklagenævnet afgørelse vedrø-rende følgende spørgsmål:

1)…

2) Tvister om anvisning af almene familieboliger, jf. § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger m.v., medmindre anvisningen er omfattet af en kommunal godkendelses ordning efter § 61 i samme lov.”

Følgende fremgår af bemærkningerne til bestemmelsen (LFF1997-1998.1.29):

”… Endelig foreslås, at nævnet skal kunne tage stilling til visse tvister om anvis-ning af boliger. Det foreslås, at kompetencen skal omfatte anvisning af almene familieboliger efter venteliste, herunder oprykningsventelisten, efter § 51, stk. 1, 1. pkt., i lov om almene boliger m.v.

Dog foreslås, at tvister om anvisning ikke skal være omfattet af nævnets kom-petence i de tilfælde, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet, at den vil god-kende hver enkelt anvisning.

Tvister om anvisning af boliger vil typisk vedrøre det forhold, at boligorgani-sationen nægter at udleje en bolig til en boligsøgende, fordi den pågældende ikke opfylder de gældende betingelser om husstandens størrelse og sammen-sætning, eller fordi den boligsøgende har et uafklaret økonomisk mellemvæ-rende med boligorganisationen fra et tidligere lejeforhold. …”

- 5 -

Efter ordlyden af bestemmelsen og indholdet af forarbejderne finder landsretten, at boligklagenævnets afgørelser savner fornøden lovhjemmel i et tilfælde som det foreliggende, hvor tvisten ikke vedrører anvisning af en konkret bolig, men om et medlems ret til opnotering på en venteliste.

Som følge heraf har boligklagenævnet ikke haft kompetence til at træffe afgørelse i sagerne, hvorfor beboerklagenævnets afgørelse i sag nr. 11057 af 2. marts 2012 og i sag nr. 11052 af 27. februar 2012 ophæves.

Opnotering på ventelisten Spørgsmålet er, om Appellant A/B (Tidligere Udlejer) har opfyldt betingelserne i § 41, stk. 1, i bekendtgørelse nr. 1303 af 15. december 2009 om udlejning af almene boliger m.v., hvorefter en boligorgani-sation skal orientere de pågældende medlemmer ved annoncering i et lokalt dagblad og ved brev til det enkelte medlem.

Der er i sagen enighed om, Appellant A/B (Tidligere Udlejer) har annonceret i overensstemmelse med bestemmel-sen, og at tvisten alene vedrører pligten til at orientere ved brev.

Det kan lægges til grund, at PostDanmark i forbindelse med ”adressevasken” gav Appellant A/B (Tidligere Udlejer) meddelelse om, at Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) var ubekendt efter den adresse, som de var registreret med hos Appellant A/B (Tidligere Udlejer), at Appellant A/B (Tidligere Udlejer) alligevel sendte brevene ud, og at Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) havde skiftet adresser, hvorfor de ikke modtog brevene.

Landsretten finder, at Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) er nærmest til at bære risikoen for, at Appellant A/B (Tidligere Udlejer) var i besiddelse af de korrekte adresser i forbindelse med adresseændringer, idet det ikke kan forlanges af en boligorganisation, at den via folkeregisteret eller på anden måde skal eftersøge de pågældende boligsøgende, jf. også U.2013.1910Ø.

På denne baggrund, og da Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) ikke har godtgjort, at den omstændighed, at de ikke har modtaget brevene fra boligforeningen, skyldtes fejl fra Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s side, tages Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s påstand til følge om, at Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) skal anerkende, at Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s beslutning om at slette dem af ventelisten var beretti-get.

- 6 -

Statskassen skal betale sagsomkostninger for begge retter til Appellant A/B (Tidligere Udlejer) med i alt 52.500 kr. Beløbet omfatter 2.500 kr. i retsafgift og 50.000 kr. i udgifter til advokatbistand inkl. moms. Ved fastsættelsen af beløbet til dækning af udgifterne til advokatbistand er der taget hensyn til sagernes omfang og varighed.

T h i k e n d e s f o r r e t:

Beboerklagenævnets afgørelse i sag nr. 11057 af 2. marts 2012 og i sag nr. 11052 af 27. februar 2012 ophæves, og Appelindstævnte 1 (Tidligere Lejer) og Appelindstævnte 2 (Tidligere Lejer) skal anerkende, at Appellant A/B (Tidligere Udlejer)s beslutning om at slette dem af venteli sten var berettiget.

I sagsomkostninger for begge retter skal statskassen inden 14 dage betale 52.500 kr. til Appellant A/B (Tidligere Udlejer).

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.