BS-74/2017-ALB

D55.DTD

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 233.4px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I AALBORG

DOM

Afsagt den 7. juni 2018 i sag nr. BS 18-74/2017:

Sagsøger 1 Adresse 1 By mod Sagsøgte Adresse 2 By

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt ejendommen beliggende Adresse 1, By, er mangelfuld som følge af, at boligarealet var mindre end angivet i forbindelse med overdragelse af ejendommen og i bekræftende fald, om kø-berne er berettiget til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Sagsøgerne Sagsøger 1's og Sagsøger 2's endelige principale på-stand er, at Sagsøgte tilpligtes at betale til sagsøgerne kr. 150.000,00 med tillæg af sædvanlig procesrente.

Sagsøgernes subsidiære påstand er, at sagsøgte tilpligtes at betale til sagsøgerne et mindre beløb efter rettens skøn.

Sagsøgtes påstand er frifindelse, subsidiært betaling af et mindre beløb.

Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retspleje-lovens § 218 a, stk. 2, men indeholder en gengivelse af de forklaringer, der er afgivet under hovedforhandlingen.

Sagen er anlagt den 12. januar 2017.

Sagsøgte har procestilvarslet Person 1, der har udarbejdet tilstands-rapport vedrørende ejendommen Adresse 1. Person 1 har ikke gi-vet møde under hovedforhandlingen.

Ved købsaftale underskrevet den 11. juli 2016 købte sagsøgerne med overta-gelse den 1. august 2016 ejendommen Adresse 1, By, af sagsøg-te, for 2.000.000 kr. Det fremgik af salgsopstillingen, der indgik som en del af købsaftalen, at grundarealet var 868 m2 og bygningsarealet i følge BBR-ejermeddelelse af 15. juni 2016 148 m2. Det var et vilkår i købsaftalen, at køber var bekendt med og accepterede, at ejendommens areal var hentet fra BBR-registeret, og at eventuelle kvadratmeterafvigelser fra det i BBR-med-delelsen angivne var sælger og ejendomsmægler uvedkommende.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 2/13

Der er enighed om, at handelen var omfattet af lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv.

Ejendommen er opført i 1966 med en tilbygning - en udestue - i 1974. Byg-ningsattest vedrørende drivhus samt udestue, bebygget areal 20,40 m2, blev udstedt den 21. november 1974.

Af byggetegning vedrørende udestuen fremgår, at udestuen er placeret i for-længelse af ejendommen. På tegningen er anført: "Drivhus og udestue"samt:

Sunlux plastikplader, ? x ? lægter, ? spær på 80 cm, 2 ? rem, 5 x 5 ? stolper, skydeglas, blomsterkasse (eternit beklædningsplader), havefli-ser.

Af tilstandsrapporten udarbejdet i forbindelse med, at ejendommen blev sat til salg, fremgik, at der var tre bygninger, en beboelse på 148 m2, en garage på 24 m2 og et drivhus på 18 m2. Den bygningssagkyndige har efterfølgen-de meddelt, at drivhus på 18 m2 ændres til overdækning på 18 m2.

Der har været fremlagt fotos optaget efter sagsøgernes overtagelse af ejen-dommen.

Aalborg Kommune, By- og Landskabsforvaltningen har den 30. november 2016 under henvisning til BBR-registeret meddelt, at det omhandlede areal, udestuen, er godkendt og indberettet som beboelse.

Bolius v/Person 2 har den 22. december 2016 efter henven-delse fra sagsøgte meddelt, at der efter hans opfattelse ingen tvivl er om, at det købte areal på 148 m2 er boligareal.

SKAT har den 7. marts 2017 meddelt, at det bebyggede areal/beboelsesareal fra 1. januar 1996 til 1. oktober 2011 har været 148 m2. (SKAT kunne kun trække specifikationer af ejendomsvurdering tilbage til 1996).

Der er den 3. november 2017 afgivet en skønserklæring af ejendomsmægler Skønsmand. I skønsrapporten er blandt andet anført:

..... Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes vurdere, om den omhandlede udestue på det fore-liggende grundlag kunne betegnes som beboelsesareal? Svaret bedes kombineret med de almene kriterier for, hvornår et husrum opfylder betingelser for beboelse.

Svar på spørgsmål 2:

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 3/13

Ud fra beskrivelsen på byggeansøgningen, forelagte foto, der svarer overens med byggeansøgningen, vil jeg sige, at udestuen aldrig har op-fyldt kriterierne således at denne kunne indgå som boligareal. Udestu-en er opført som en simpel konstruktion uden nogen form for varme-kilde og isolering. Kilde: byggeansøgning, vedlagte tegninger samt til-standsrapport udarbejdet den 08.01.2017.

Spørgsmål 3: Skønsmanden bedes ansætte handelsværdien af ejendommen Adresse 1, By, såfremt det af skønsmanden lægges til grund, at ude-stuen ikke skal medregnes som beboelsesareal? Herunder bedes angi-vet en redegørelse for, om anførelsen af udestuen som beboelsesareal med overvejende sandsynlighed har forøget handelsprisen, samt i hvil-ken grad?

Svar på spørgsmål 3: Jeg vil ansætte ejendommens værdi til kr. 1.850.000,00, når udestuen ikke medtages som boligareal. Udestuen har ingen værdi grundet den dårlige stand på handelstidspunktet.

Spørgsmål 4: Skønsmanden bedes vurdere, om udestuens bygningsmaterialer kom-bineret med den byggesagkyndiges præcisering af sin anvendelse af udtrykkene drivhus og udestue (bilag 9) og Erhvervsstyrelsens fortolk-ning af tilstandsrapportens s. 6-7 (bilag 8) har forringet ejendommens værdi på handelstidspunktet. Skønsmanden anmodes i den sammen-hæng om at lægge udestuens areal til grund.

Svar på spørgsmål 4: Det har ikke forringet ejendommens værdi på handelstidspunktet, da det står i tilstandsrapporten, som om køber får yderligere 20 kvm. oveni de 148 kvm. boligareal, der bliver solgt. Udestuen/drivhuset var i en sådan stand, at uanset om bygningen var på 10 eller 30 kvm., var værdien 0,00.

Spørgsmål 5: Skønsmanden bedes oplyse, om udestuer af denne type normalt er iso-lerede eller rummer integreret varmekilde.

Svar på spørgsmål 5: Det er ikke normalt, at udestuer som denne rummer integreret varme-kilde.

Spørgsmål 1A: Skønsmanden bedes på baggrund af det fremlagte materiale samt sin besigtigelse af ejendommen vurdere ejendommens udbudspris på tids-punktet for købsaftalens indgåelse ( d. 11. juli 2016).

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 4/13

Såfremt skønsmanden finder, at udestuens areal på opførelsestids-punktet har været at anse som en del af beboelsesarealet, bedes skøns-manden særskilt angive værdien af udestuen i forhold til udbudsprisen pr. 11. juli 2016. Såfremt udestuen ikke har været at anse som en del af beboelsesarealet på opførelsestidspunktet bedes skønsmanden ligeledes oplyse værdien af udestuen i forhold til udbudsprisen pr. den 11. juli 2016. Vurderin-gen bedes begrundet.

Svar på spørgsmål 1A: Jeg vil ikke anse udestuens areal for at være en del af boligarealet. Et hus med den beliggenhed og i den stand (klar til en 100 % totalre-novering), med et boligareal på 128 kvm. bolig, vil jeg ansætte til kr. 1.850.000. Prisen er sat ud fra, hvad der er handlet i området de sidste 2 år, og en gennemsnitlig kvm. pris.

Denne bolig har en højere kvm. pris end hvis jeg sammenligner direkte med andre boliger, der ligele-des har stået til en 100 % renovering - men dette skyldes, at Vej har en fantastisk beliggenhed, og dermed er prisen på grunden højere. Da udestuen blev opført, har den ikke kunnet indgå som værende boli-gareal. Værdi af udestuen pr. 11. juni 2016 kr. 0,00. Værdi af udestuen pr. 11. juli 2016 kr. 0,00.

Spørgsmål 1B: Skønsmanden bedes på baggrund af det fremlagte materiale samt sin besigtigelse af ejendommen vurdere ejendommens handelspris på tids-punktet for købsaftalens indgåelse (d. 11. juli 2016).

Såfremt skønsmanden finder, at udestuens areal på opførelsestids-punktet har været at anse som en del af beboelsesarealet, bedes skøns-manden særskilt angive værdien af udestuen i forhold til handelsprisen pr. den 11. juli 2016.

Såfremt udestuen ikke har været at anse som en del af beboelsesarealet på opførelsestidspunktet, bedes skønsmanden ligeledes oplyse værdien af udestuen i forhold til handelsprisen pr. de. 11. juli 2016.

Svar på spørgsmål 1B: Ejendommens værdi pr. 11. juli 2016: kr. 1.850.000,-Jeg anser ikke, at udestuens areal på opførelsestidspunktet har været at anse som en del af beboelsesarealet. Udestuen repræsenterer ingen værdi, altså kr. 0,00.

Spørgsmål 1C: Skønsmanden anmodes om at oplyse, baseret blandt andet på ejen-dommens beliggenhed, hvilken handelspris grunden ville have med og uden et hus, der er bygget i 1968 og som er i en tilstand, som beskre-vet i tilstandsrapporten.

Svar på spørgsmål 1C

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 5/13

Grund i By beliggende på Vej kr. 1.550.000,- incl. tilslutnin-ger. Pris incl. Hus på 128 kvm. bolig, bygget i 1968 uden nogen form for modernisering kr. 1.850.000,-

Spørgsmål 1D: På baggrund af det, som skønsmanden har besigtiget under skønsfor-retningen, anmodes skønsmanden om at oplyse: 1. I hvilken tilstand forefindes tilbygningen, der er opført i 1974? 2. I hvilket omfang forefindes den oprindelige bygning, der er opført i 1968? ..... Svar på spørgsmål 1D: 1. Bygning der er opført i 1974(udestuen).

Er i så dårlig stand, at den end ikke medtages i tilstandsrapporten, da den bygningssagkyndige også vurderer den som helt sekundær i forhold til det øvrige hus. Da jeg ikke kender ejendommen fra før ombygningen, vil dette svar alene være ud fra det, jeg kan læse i tilstandsrapporten (bilag 1). Ejen-dommen fremstod i den stand, der kan forventes af en bolig opført i 1968.

Men helt sikkert et fundament, der har været værd at bygge vi-dere på - ingen nævneværdige bemærkninger til ud- eller indvendige vægge og ej heller til sokkel. Så et godt hus, der dog ikke er opdateret til de krav, der stilles for de fleste i 2016/2017. .....

Spørgsmål 1 E: Skønsmanden anmodes om at oplyse, hvorvidt der er konstruktions-mæssige forhold ved den i 1974 opførte tilbygning, som giver grund-lag for at vurdere eller skønne: 1. at oplysningerne givet i Aalborg Kommunes Bygningsattest i 1974 ikke var korrekte. 2. at Aalborg Kommunes skriftlige udtalelse den 30. november 2016 om tilbygningens godkendelse til beboelse ikke er korrekt (bilag A). 3. at en udtalelse fra en fagekspert fra Bolius Boligernes Videnscenter den 22. december 2016 om husets boligareal ikke er korrekt.

Svar på spørgsmål 1 E: 1. Jeg anser ikke at oplysninger i kommunens bygningsattest var ukor-rekte, det har alene været reg. af bygningen, der var forkert, - den skul-le ikke reg. som værende boligareal. 2. Jf. gældende bygningsreglement i 1974, kunne den omtalte udestue med de materialevalg, der var benyttet godkendes til boligareal - så udtalelsen fra Aalborg kommune er ikke korrekt. 3. Jeg er ikke enig med fagekspert fra Bolius Boligejernes Videnscen-ter den 22. december 2016 om husets boligareal er korrekt. Den omtal-te udestue kan ikke opfylde kravene, der gør, at udestuen kan, eller kunne godkendes til boligareal.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 6/13

Forklaringer

Sagsøger 1 har forklaret, at sagsøgerne så efter et hus på 150 kvadratmeter. Hermed ville de kunne få de rum, de ønskede. Et hus på 128 kvadratmeter ville ikke være stort nok. De kontaktede Danbolig i juli måned og fik fremvist boligen af ejendomsmægler Vidne 1, der med-bragte en salgsopstilling og tilstandsrappport. De fik ikke noget at vide om, at der kunne være et problem vedrørende arealet.

De havde ikke grund til at tro, at der kunne være tale om forkerte oplysninger. Huset havde en fornuf-tig størrelse, og de ville kunne indrette det efter deres ønsker og behov. Pri-sen var fornuftig, og beliggenheden god. Ejendommen trængte til vedlige-holdelse. Huset var et typisk tresserhus. De ville ændre køkken og op-holdsstue til noget mere åbent. Bryggerset skulle gøres mindre og badevæ-relset større.

I følge tilstandsrapporten var der få K3'er. Der var fugtigt i ude-stuen. Der var ikke taget fotos, og der var bestilt en gartner for at rydde om-kring boligen. Ved at frafalde disse forhold fik de prisen nedsat. På et senere tidspunkt lånte han en nøgle af ejendomsmægleren, men da det viste sig, at et af sagsøgtes familiemedlemmer boede i huset, nåede de ikke rigtigt at se huset igen.

De besluttede sig i løbet af kort tid for at købe huset. De havde ingen planer om en tilbygning. Det var fra starten planen, at udestuen skulle fjernes. Alle gav udtryk for, at den ikke var noget værd. Da de rev udestuen ned, konstaterede de, at der var fuldstændig overensstemmelse mellem de faktiske forhold og beskrivelsen af materialer på tegningen (bilag 3). Der var ingen isolering og ingen varmekilder.

Der var et hul mellem ruden og vindu-eskarmen. Gulvet bestod af havefliser lagt direkte på jorden. Der var plastik-plader og ingen isolering i loftet. De kontaktede et arkitektfirma med hen-blik på indretning af et nyt køkken/alrum. De blev herefter opmærksomme på, at der manglede 20 kvadratmeter i arealet.

De har tilbygget 44 kvadrat-meter indeholdende en mellemgang, en TV-stue på 24 kvadratmeter og et depotrum på 12 kvadratmeter. Det ville være uforholdsmæssigt dyrt kun at tilbygge 20 kvadratmeter. De har måttet optage et større banklån. De ville ikke have betalt 2 mio. kr., hvis huset kun havde været på 128 kvadratmeter. De ville ikke betale en højere kvadratmeterpris end gældende for området.

Sagsøger 2 har forklaret, at de ved den første besigtigelse var ude i udestuen. De regnede ikke med, at den var en del af beboelsen. Vidne 1 konstaterede, at udestuen var der. Hun syntes, at den ikke havde no-gen værdi. Straks efter overtagelsen begyndte de at rydde udestuen. Taget var af plastik. Man kunne se op igennem det. Der var jord i blomsterkasser-ne. Der var ingen isolering. Udestuen var udvendig beklædt med træ. Døren kunne ikke lukkes eller åbnes helt, træværket var ulækkert, og der var fug-tigt.

Vidne 2 har forklaret, at han er i familie med sagsøgte, som han har har kendt i over 50 år. Hans svigermoder var søster til sagsøgte. Sagsøgte købte huset sammen med hans svigermoder i 1968, og de to søstre boede sammen i huset. Han har bistået sagsøgte på forskellig måde. Sagsøg-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 7/13

te besluttede i juni 2016 at sælge huset. Han kontaktede Danbolig og Home. Home foreslog en udbudspris på 2 mio. kr., og Danbolig en udbudspris på 2.145.000 kr. Sagsøgte valgte Danbolig og underskrev formidlingsaftale den 24. juni. Mægleren havde fået fuldmagt til at fremskaffe relevante dokumen-ter. I juli måned oplyste Vidne 1, at der var en potentiel køber. Det blev besluttet ikke at tage fotos eller annoncere.

Fra den 6. juli til den 10. juli bo-ede et familiemedlem i huset. Købsaftale blev underskrevet den 11. juli 2016. Prisen var 2 mio. kr. Sagsøgte ønskede et hurtigt salg. Hun var klar over, at der var nogle mangler ved huset og store træer i haven. Hun accep-terede et nedslag i prisen til 2 mio. kr. Købers første bud var 1.950.000 kr. En pris på 2 mio. kr. var i orden. Haven var næsten ufremkommelig.

I ude-stuen var der tilstrækkelig isolering til, at frostfølsomme planter kunne over-leve. Udestuen var en integreret del af boligarealet og blev brugt som andre dele af boligen. Udestuen kunne bruges om vinteren. Om vinteren var der en temperatur på 4-6 grader, så de frostfølsomme planter kunne overleve. Der var et varmeanlæg derude.

Udestuen blev ikke benyttet ret meget om vinte-ren, men blev brugt forår, sommer og efterår. Der var tre varmekilder: en elektrisk varmekilde på væggen, en mobil varmekilde til at trække ud fra stuen og varme fra køkkenet. Udestuen opfylder alle kravene i Bygningsreg-lementet af 1972. Der har ikke været et drivhus.

Vidne 3 har forklaret, at han er grandnevø til sagsøgte. Sag-søgte er et havemenneske. Han så meget til sagsøgte i 1990'erne, da han læ-ste i Aalborg. De seneste 20 år har han arbejdet i en teknik- og miljøforvalt-ning og har ikke haft så meget med byggesager at gøre. Han har ofte været i udestuen og har også sovet der. Han kan ikke huske at have sovet i udestuen om vinteren.

Der hang en elradiator på væggen mod garagen. Udestuen var opført inden oliekrisen, da der var helt andre krav til bygningers tekniske indretning. På bilag 4 kan man se en aluminiumskant i vinduet, hvilket vi-ser, at det er en termorude. Døren til udestuen var også med termoglas. Tag-pladerne var en plastoverbygning i flere lag, dvs. termoplast.

Han kan ikke sige, hvorfor sagsbehandleren har skrevet drivhus i byggeattesten.

Vidne 4 har forklaret, at hendes mor og sagsøgte var søstre. Hun har kendt sagsøgte altid. Sagsøgte og vidnets moder købte huset sammen i 60'erne og boede der sammen. Sagsøgte er meget akademisk, elsker bøger, naturen, planter og dyr. Hun går ikke op i vedligeholdelse og rengøring. Bo-ligen blev ikke renoveret og vedligeholdt, efter at vidnets moder døde. Der blev kun foretaget det strengt nødvendige.

Udestuen var et fristed, der blev benyttet meget, ikke kun om sommeren. De spiste ofte frokost eller aftens-mad i udestuen. Udestuen blev holdt frostfri om vinteren. Der var en passi-onsblomst, der ikke kan tåle frost, i udestuen.

Vidne 5 har forklaret, at han er Sagsøger 1's fa-der. Han er uddannet tømrer og maler og kan udføre murerarbejde. Han var med ude at se på huset inden købet. Sagsøgerne kunne bruge meget af ind-delingen. Der blev talt om at lave et badeværelse og et køkken/alrum. De

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 8/13

talte ikke om antallet af kvadratmeter. I salgsopstillingen var arealet angivet til 148 kvadratmeter. Sagsøgerne ville renovere det eksisterende hus, der var stort nok med 150 kvadratmeter. I udestuen var der fliser i bunden med sand nedenunder og ingen isolering. Der var ingen isolering i loftet, der bestod af tynde plastikplader. Der var stolper med vinduespartier og en plantekasse. Der var eternit over plantekassen. Eternitplader blev brugt i 70'erne til at lukke af med. Der var lagt en rem rundt til at lægge spær på. Udestuen har ikke på noget tidspunkt, heller ikke i 70'erne, opfyldt kravene til en helårs-bolig.

Ejendomsmægler Vidne 1 har forklaret, at hun har formidlet salget af ejendommen. En kollega tog sagen ind og vurderede ejendommen. Ejen-dommen ligger i et attraktivt område, og ejendomme på Vej er i høj kurs og bliver hurtigt solgt. Grundværdien trækker op. By er meget at-traktivt for børnefamiler og prismæssigt stigende. Der skulle gøres en del ved huset og haven. Hun fremviste ejendommen.

Ved den første fremvis-ning var sagsøgerens fader med. Der var bestilt en tilstandsrapport. Alt ma-teriale var modtaget inden købsaftalen. Sagsøgerne fik en salgsopstilling ud-leveret ved besigtigelsen. Der var en del effekter i huset, og haven var meget tilgroet. En planteskole var bestilt til at ordne haven. Sagsøgerne afgav et til-bud på huset. De ville selv rydde op i haven.

De fik et afslag på 145.000 kr., hvorefter prisen blev 2 mio. kr. Selve huset var udmærket. Murværket så fornuftigt ud, og der var skiftet tag. Sagsøgerens fader gav udtryk for, at grundhuset så godt ud, og at der ville kunne indrettes en fornuftig bolig. De talte ikke om ejendommens størrelse. Ejendomsmægleren havde taget antal-let af kvadratmeter fra BBR-meddelelsen.

Ingen af dem tænkte på, at der ik-ke var det antal kvadratmeter, der var angivet i BBR-meddelelsen. Hun an-tog, at grundhuset uden udestuen var 148 kvadratmeter og tænkte ikke på, at der manglede tyve kvadratmeter. Det skyldtes nok husets indretning, og at der ikke var noget lys, så det umiddelbart var svært at se, om der manglede kvadratmeter. Rumfordelingen var god. Ved fremvisningen var de ude i ude-stuen.

Den var nærmest et drivhus. Der var ikke gjort noget ved den i mange år. I den stand kunne den ikke kaldes beboelse. Den var i 70'erne blevet godkendt til beboelse. Hun gav udtryk for, at den bare var til at fjerne. Hun kom ikke ind på, om udestuen var en del af de 148 kvadratmeter. Det er an-ført i købsaftalen, at alle arealer er hentet fra BBR-registeret.

Det er en stan-dardansvarsfraskrivelse, der indgår i alle købsaftaler. Sagsøgte har i sin tid søgt om at få udestuen bygget som beboelse. Den blev i byggefasen god-kendt som beboelse. Der er ikke sket en færdigmelding. I 70'erne kunne den ikke have været benyttet som et værelse. Der var ikke varme derude.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har gjort gældende:

atsagsøger har betalt for et beboelsesareal på 148 kvadratmeter, men de facto har erhvervet et beboelsesareal på 128 kvadratmeter, hvilket er en væ-

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 9/13

sentlig mangel, jf. gældende højesteretspraksis (bilag 5 og 6),

atsagsøger ikke har haft særlig anledning til en undersøgelse af beboel- seskvadratmeter som følge af udestuen/drivhusets dårlige stand og beskaf-fenhed, jf. bilag 1 (s. 6 og 7),

atsagsøger ville have reduceret sit bud på ejendommen betragteligt, så- fremt han havde været opmærksom på en afvigelse i beboelsesarealet på 20 kvadratmeter,

atder er tale om en arealmangel, som ikke er omfattet af sælgers an-

svarsfrihed, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejen-dom, § 2, stk. 1 og gældende højesteretspraksis, jf. U.2013.3175H og U2013.3181H,

atanførte højesteretsdomme statuerer adgang til forholdsmæssigt afslag på trods af sælger og mæglers forbehold om og fejl i anvendte BBR-oplys-ninger,

atsagsøger har henholdt sig til tilstandsrapportens beskrivelser af udestu- en/drivhuset, som konkluderer, at tilbygningen ikke opfylder basale kriterier for beboelse,

atbyggetilladelsen fra 1974 indeholder en beskrivelse af materialer, der er anvendt til opførelsen; herunder blomsterkasser, plastikplader og havefli-ser, jf. bilag 3 (sidste side).

atsagsøgtes generelle ansvarsfraskrivelse om arealafvigelser i BBR-regi- steret (standardpunkt i købsaftalen) ikke har diskulperende virkning i for-hold til sagsøgers afslagsbeføjelse og omstændighederne i øvrigt,

atet anbringende om god tro i forhold til ukendskab til afvigelser i BBR- meddelelsen ikke blev tillagt betydning i U.2013.3175H (bilag 5), idet af-slagsbeføjelsen er uafhængig af de almindelige erstatningsbetingelser i dansk ret,

atsagsøgte ikke har ført bevis for, at byggetilladelse til udestuen/drivhu- set på noget tidspunkt har været godkendt til beboelse,

aten uisoleret udestue/drivhus pr. definition ikke er beboelsesareal, idet denne ikke opfylder kriterier for sikkerhed og sundhed ved længere ophold, jf. bilag 7 og

atder ikke er tale om, at den byggesagkyndige ved en fejl har omtalt et drivhus, som aldrig har ligget på grunden – men at der tværtimod er tale om udestuen; i bilag 1 (side 7) omtalt af byggesagkyndige som værende ”i me-get dårlig byggeteknisk stand og er ikke besigtiget” ,

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 10/13

atindhentelsen af bilag 8 og 9 har været nødvendig grundet sagsøgtes fremlæggelse af bilag, som er indhentet hos helt udenforstående fagkyndige, der ikke har været involveret i besigtigelse af ejendommen – herunder sær-ligt bilag A og E.

atskønsmanden har vurderet, at prisen på handelspunktet reelt udgjorde kr. 1.850.000, når drivhuset/udestuen regnes fra beboelsesarealet, jf. bilag 11 (svar på spørgsmål 3), hvilket er 150.000 kr. højere end købesummen på 2.000.000 kr.,

atskønsmanden som svar på spørgsmål 3 konkluderer, at drivhuset/ude- stuen havde en værdi af 0 kr. på handelstidspunktet,

atdet følger af skønsmandens besvarelser, at drivhuset/udestue ikke på noget tidspunkt har været egnet til beboelse, jf. bilag 11 (svar på spørgsmål 2 og IA).

atskønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål 4 konkluderer, at den ek- sakte størrelse på udestuen er underordnet, da værdien i forhold til tilbygnin-gens stand ville være 0 kr. under alle omstændigheder og

atsamtlige kriterier for forholdsmæssigt afslag i købesummen således er opfyldt.

Det bestrides samtidigt,

atsagsøgerne som købere burde have bekostet en opmåling af boligarea- let som led i den almindelige undersøgelsespligt, og som følge af denne ”undladelse” er afskåret for at gøre nærværende beføjelser gældende,

atden kommunale byggetilladelse fra 1974 rummer godkendelse til be- boelse for udestuen/drivhuset, idet tilbygningen grundet materialevalg og stand kategorisk er undtaget som boligareal og

atsagsøger ved caveat emptor-undersøgelser af ejendommen eller doku- menter burde have opdaget arealmanglen.

Sagsøgte har gjort gældende:

Det bestrides, at sagsøgerne er berettigede til et forholdsmæssigt afslag i kø-besummen som følge af arealmangler.

Sagsøgerne har ikke dokumenteret den påberåbte arealafvigelse eller den eventuelle værdiforringelse, som denne angiveligt medfører for ejendom-men.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 11/13

I forbindelse med aftaleindgåelsen har sagsøgerne besigtiget ejendommen og har i den sammenhæng med egne øjne kunnet se omfanget af det købte, og sagsøgerne har ubestrideligt modtaget det areal, som blev besigtiget.

Sagsøgerne erhvervede den omhandlede ejendom med henblik på en gen-nemgribende og omfattende renovering, herunder med planer om nedrivning af den omhandlede udestue, hvorfor den byggetekniske stand af udestuen, herunder om udestuen var egnet til beboelse, ikke har været tillagt betydning for sagsøgerne i forbindelse med aftaleindgåelsen.

Udestuen på ca. 20 m2 blev opført i overensstemmelse med de på opførel-sestidspunktet i 1974 gældende krav, hvorfor der i 1974 blev udstedt en byg-ningsattest, jf. bilag F, hvorfor sagsøgte var berettiget og forpligtet til at ajo-urføre BBR-ejermeddelelsen således, at beboelsesarealet blev opgjort til 148 m2.

Sagsøgerne har således erhvervet 148 m2 bebygget areal, hvilket tillige er det, der fremgår af salgsopstillingen, hvorfor der allerede af den grund ikke foreligger en værdiforringende mangel. Det gøres gældende, at såfremt sag-søgernes krav støttes på, at der forelå fysiske mangler ved den omhandlede udestue, vil disse være omfattet af sælgers ansvarsfrihed, jf. lov om forbru-gerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom § 2, stk. 1, ligesom det ud-trykkeligt fremgik af tilstandsrapporten, at den omhandlede udestue var i ringe byggeteknisk stand på besigtigelsestidspunktet.

Den bygningssagkyndiges vurdering af, at det pågældende areal ikke var eg-net til beboelse på tidspunktet for udarbejdelse af tilstandsrapport, er uden betydning i forhold til vurderingen af, at det pågældende areal på opførelses-tidspunktet opfyldte alle krav. Tilstandsrapporten fastslår til gengæld, at sag-søgerne på aftaleindgåelsestidspunktet ikke kan have været ubekendt med, at det omhandlede areal på dette tidspunkt ikke kunne anvendes til beboelse, hvilket støttes af, at sagsøgerne har valgt at nedrive den omhandlede udestue allerede inden skønsforretningen i sagen.

Skønserklæringen kan ikke tillægges bevismæssig værdi i forhold til stan-den af udestuen på hverken opførelsestidspunktet eller på aftaleindgåelses-tidspunktet, allerede fordi skønsmanden ikke har set udestuen, der var nedre-vet på tidspunktet for skønsforretningen, og fordi den pågældende skøns-mand ikke har den uddannelsesmæssige eller faglige baggrund for at kunne forholde sig til byggetekniske krav i 1974.

Det fremstår udokumenteret, at den omhandlede udestue ikke opfyldte kra-vene til beboelse på tidspunktet for opførelse i 1974.

Den beløbsmæssige opgørelse af den påståede værdiforringende mangel kan maksimalt opgøres til kr. 46.860,00, hvilket alene udgør ca. 2,34 % af købe-summen for ejendommen, hvorfor en eventuel mangel er af bagatelmæssig

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 12/13

karakter, hvilket har den konsekvens, at et forholdsmæssigt afslag skal afvi-ses.

Det gøres endvidere gældende, at sagsøgerne ikke har tillagt den påståede arealmangel betydning, idet sagsøgerne under alle omstændigheder ville nedrive udestuen, idet udestuen var i ringe stand på aftaleindgåelsestids-punktet, hvilket sagsøgerne var bekendt med, henset til at de havde besigti-get ejendommen to gange inden aftaleindgåelsen og henset til, at det fremgik af tilstandsrapporten, at udestuen var egnet til nedrivning, hvilket sagsøger-ne også gjorde allerede inden gennemførelse af syn og skøn i sagen. Det gø-res på den baggrund gældende, at det pågældende forhold ingen betydning havde for sagsøgerne.

Det gøres desuden gældende, at sagsøgerne kunne og burde have opdaget den påståede arealmangel, idet det fremgik af købsaftalen, at arealerne frem-kom fra BBR-ejermeddelelsen, og da det fremgik af købsaftalen, at sagsø-gerne var opfordret til at foretage opmåling af arealerne, og ved ikke at fore-tage disse undersøgelser – trods opfordring dertil – har sagsøgerne fortabt en eventuel ret til at gøre de påståede arealmangler gældende, jf. princippet i købelovens § 47.

I den sammenhæng gøres det gældende, at der ikke er tale om en generel ansvarsfraskrivelse, men derimod en konkret opfordring til sagsøgerne som købere til at få målt arealet op, såfremt det præcise areal var afgørende for sagsøgerne.

Rettens begrundelse

og afgørelse

Efter bevisførelsen, herunder Sagsøger 1's og Vidne 5's forklaringer, lægges til grund, at udestuen var opført af de materialer, der var angivet på bygningstegningen. Efter erklæringen afgivet af skønsmanden ejendomsmægler Skønsmand finder retten det bevist, at ude-stuen ikke på noget tidspunkt har opfyldt kriterierne for et boligareal. Idet det er ubestridt, at den oprindelige bygning var 128 kvadratmeter, lægges til grund, at boligarealet var 128 kvadratmeter.

Boligarealet er i salgsopstillingen angivet til 148 kvadratmeter, og der er dermed tale om en væsentlig arealafvigelse. Da boligarealets størrelse har stor betydning ved prisfastsættelsen af en bolig, udgør den urigtige oplys-ning om boligarealet en mangel.

At ejendommens areal i følge købsaftalens punkt 11 er hentet fra BBR-registeret, og at køber opfordres til at foretage opmåling af ejendommen, kan heroverfor ikke tillægges betydning, jf. her-ved ejendomsmægler Vidne 1's forklaring om, at der er tale om en stan-dardansvarsfraskrivelse, der indgår i alle købsaftaler.

Oplysningen om bolig-arealet i BBR-registeret er fremkommet efter sagsøgtes egen angivelse, og der er efter det foreliggende ikke grundlag for at antage, at oplysningen er baseret på en myndigheds gennemgang af sagsøgtes oplysninger, eller at kommunen har godkendt tilbygningen som et boligareal.

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55

Side 13/13

Der er ikke grundlag for at antage, at sagsøgerne burde have opdaget area-lafvigelsen. Retten har herved lagt vægt på ejendomsmægler Vidne 1's forklaring om, at hun antog, at boligarealet uden udestuen var 148 kvadrat-meter.

Efter Højesterets praksis, U 2013.3175 H og U 2013.3181 H, er der tale om en arealmangel, som ikke er omfattet af sælgers ansvarsfrihed, jf. lov om forbrugerbeskyttelse ved overdragelse af fast ejendom.

Ejendommen er solgt for 2.000.000 kr. efter et prisafslag på 145.000 kr. Skønsmanden har vurderet, at ejendommens værdi på tidspunktet for afta-lens indgåelse var 1.850.000 kr.

Efter mangelens karakter og skønsmandens vurdering finder retten, at værdi-forringelsen kan fastsættes til 150.000 kr. Sagsøgerne har derfor krav på et afslag i købesummen på 150.000 kr.

Efter sagens udfald skal Sagsøgte betale sagsomkost-ninger til sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2 med 50.800 kr. Beløbet omfatter 6.300 kr. til retsafgift, 7.000 kr. til udmeldelse af skønsmand og udgift til skønserklæring og 30.000 kr. med tillæg af moms 7.500 kr. til udgifter til advokatbistand. Beløbet til dækning af udgifter til advokatbistand er inkl. moms, da sagsøgerne ikke er momsregistreret. Ret-ten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang, herunder at der har været afholdt skønsforretning.

Thi kendes for ret

:

Sagsøgte skal betale 150.000 kr. med tillæg af sædvan-lig procesrente til sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2 samt sagens omkostninger med 50.800 kr.

De idømte beløb skal betales inden 14 dage. Sagsomkostningsbeløbet for-rentes efter rentelovens § 8 a.

Dommer

Dommer

STD061446-S01-ST01-K194-T3-L01-M00-\D55