BS-4274/2007-KBH

~DBW331D.TMP

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 228.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Københavns Byret

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 23. maj 2008 i sag nr. BS 24A-4274/2007:

Sagsøger Adresse 1 2200 København N mod Sagsøgte Adresse 2 2300 København S

Sagsøger købte ved "Aftale om salg af Andel" underskrevet den 14. december 2006 en andelslejlighed af Sagsøgte med overtagel-sesdag den 1. januar 2007. Sagsøgte og Andelsboligforeningen har ef-terfølgende krævet købesummen reguleret under henvisning til, at der i afta-len var "*(forbehold for andelskr. kurs v. salg fra 1. jan. til apr.)" - et forbe-hold, der støttes på andelsboligforeningens vedtægter § 14 A, 3. afsnit

"Ved salg af en lejlighed i et nyt kalenderår inden vedtagelse af regnskabet, bruges forelø-

big foregående års andelskronekurs. Endelig afregning for lejligheden vil ske efter den år-lige ordinære generalforsamlings godkendelse af regnskabet."

Sagsøger har nægtet at indbetale den regulerede købesum. Denne dom afgør en delhovedforhandling, der alene har vedrørt, om "salg" i ovennævnte kontekst skal forstås som datoen for underskrift af salgsaftalen eller datoen for overtagelsen.

Parternes påstande

Sagsøger har påstået, at Sagsøgte skal anerkende, at an-del Nr. i Andelsboligforening, pr. 1. januar 2007 endeligt er overdraget til ham for et samlet beløb stort kr. 411.090, 35 kr., subsidiært at sagen fremmes til hovedfor-handling af sagens øvrige anbringender til støtte for dette resultat.

Sagsøgte har påstået frifindelse.

Sagsøger er dækket af en rethjælpsforsikring, men fritaget for betaling af retsafgift, da han opfylder betingelserne for fri proces.

Nærmere om sagens baggrund

Formanden for Andelsboligforening, Person 1, skrev den 23. april 2007 til Sagsøger:

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D17

Side 2/5

"I henhold til vores vedtægt ang. prisfastsættelse fastsættes andelskronekursen på general-forsamlingen men med virkning fra 1. Januar (kalenderåret).

Du skal derfor efterbetale følgende beløb:

Ny andelsværdi (pålydende x andelskurs) = 900 x 624,80 = 686.030,40 kr. Tidl. andelsværdi (- " - ) = 900 x 351,20 = 385.617.60 kr.

Difference i andelsværdi (ex forbedringer)= 300.412,80 kr.

Beløbet bedes indbetalt… ..

P.S Differencen fra salget til din bror Person 2 er 246.240 kr.

Jeg ved dette ikke er særligt fedt, men vi er nød til at få afsluttet salget. Sælger skal have sine penge."

Et menigt bestyrelsesmedlem i Andelsboligforening, Person 3, har skrevet følgende mail til Sagsøgtes advokat:

".. så har jeg svar til dig. Mht. det omtalte punkt i vedtægterne har det været praksis i an-dre og tidligere sager, at der med salg menes overtagelsesdagen."

Forklaringer

Sagsøger har forklaret, at han var medlem af andelsboligfore-ningen, da han købte lejligheden, og havde været det siden december 2003. Han blev opmærksom på, at lejligheden var til salg, via den interne liste. Han var oppe at se på lejligheden en gang. En anden muligt interesseret med høje-re anciennitet var til stede under fremvisningen. Hun besluttede efterfølgende ikke at købe.

Sagsøgte, Person 1 og Person 3 var sammen med ham tilstede i lejligheden den dag, han skrev under. De gennemgik forbedrin-ger mv. og snakkede om de forskellige ting. Sagsøgte gjorde opmærk-som på forbeholdet for andelskronen. Sagsøger spurgte til kon-sekvensen og fik at vide, at det maksimalt ville dreje sig om 10.000 kr., idet de året før havde fået en valuarvurdering for første gang.

Han syntes, at det var underligt med reguleringen, men de 10.000 kr. skulle ikke skille dem ad. Han skrev under, efter de havde gennemgået aftalen. Han solgte sin tidligere lejlighed via venteliste til sin bror. Han handlede med sin bror omtrent samti-dig. Hans bror har deponeret en eventuel efterregulering for køb af sin lejlig-hed.

Han fik nøgler til lejligheden den 14. december, så han kunne gå rundt og male og gøre i stand. Sagsøgte var flyttet.

Sagsøgte har forklaret, at Sagsøger og en anden pige var til stede ved fremvisningen. Han havde været medlem af andelsboligforeningen i 10 år og var opmærksom på, hvilke problemer der kunne opstå som følge af efterre-gulering. Han gjorde meget ud af dette spørgsmål, både ved fremvisningen og ved mødet, hvor aftalen blev underskrevet. Året før var man gået over til

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D17

Side 3/5

valuarvurdering, og stigningen havde da været på 60.000 kr. Det er ukorrekt, at der under drøftelserne med Sagsøger blev nævnt et tal på 10.000 kr. Der var klare forventninger om en betydeligt større stigning. Han har været medlem af bestyrelsen 2-3 år før salget. Valuarvurdering var blevet drøftet over længere tid.

Der var et pres fra andelshaverne for, at man fik glæde af de prisstigninger, der var på ejendomsmarkedet. Han forventede en prisstigning. Det var derfor han solgte pr. 1. januar. Person 1 fortalte muligvis på det møde, hvor der blev skrevet under, at hun havde betalt en efterregulering på ca. 20.000 kr. Ingen vidste, hvad stigningen ville blive.

Parternes argumenter

Sagsøger har anført, at det fremgår af vedtægterne og andels-boligsystemet, at man ikke må sælge til en højere pris end bestemt i vedtæg-terne. Prisfastsættelsen er reguleret i vedtægternes § 14. Reguleringsklausu-len omhandler lejligheder solgt i begyndelsen af kalenderåret. Salget sker den dag, man indgår aftalen. Den dag har begge parter forpligtet sig, og ingen af dem kan lave aftalen om.

Bestyrelsen skrev også under den 14. december. Når en bestemmelse er en undtagelse til hovedreglen, er det særligt betænke-ligt at indfortolke noget i ordene, som ikke fremgår klart. Vedtægternes for-mål er klarhed. Hvis ordet "salg" strækkes, således at det skal læses som "overtagelsesdagen", udvider man det tidsrum, hvor der er usikkerhed om prisen. Dette taler for brugen af en snæver ordfortolkning.

Salgsaftalen inde-holder alene forbehold for salg mellem 1. januar og april. Hvis man lægger vægt på underskriftsdatoen, kan man se helt bort fra forbeholdet. Selvom man på baggrund af hans forklaring måtte mene, at han har accepterede at handle til en højere pris, så kan der ikke lovligt handles til andet end værdien efter vedtægten. Han skal derfor have medhold uanset, hvad der er sagt i for-bindelse med salget.

Det er ikke dokumenteret, at andelsboligforeningen i praksis har foretaget regulering af købesummen, hvis kun overtagelsesdagen er i det ny kalenderår. Han er under alle omstændigheder ikke bundet af så-dan en praksis, idet den åbenbart er i strid med kontrakten og vedtægterne. En salgsaftale er et salg. Hvorvidt der sker opfyldelse eller ikke ændrer ikke, at der er sket et salg.

Sagsøgte har anført, at der skal ske regulering af købesummen i hen-hold til vedtægterne og til parternes aftale. Sagsøger har forkla-ret, at han forstod reguleringsbestemmelsen, og at han var klar over, at der ville komme en regulering.

Sagsøgte skal have medhold, allerede fordi Sagsøger vidste, hvordan andelsboligforeningens bestyrelse og Sagsøgte forstod reguleringsbestemmelsen, og hvordan andelsboligfo-reningen praktiserede den.. Andelsboligforeningen har altid praktiseret "salg"som identisk med "overtagelsesdag". Et "salg" består af en aftale og en ydel-se, der skal præsteres. Både aftale og levering skal være sket.

Salget af an-delsboligen skete således også efter en fortolkning af ordlyden af vedtægten først ved overtagelsen.

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D17

Side 4/5

Rettens begrundelse og resultat

Det er almindeligt ved handel med fast ejendom, at der skelnes mellem dato-erne for salg og overtagelse. Parterne har ved salgsaftalen indgået en binden-de aftale, der regulerer samtlige forhold i forbindelse med salget, herunder overtagelsesdagen. En sædvanlig fortolkning af ordet "salg" må således rela-tere sig til salgsaftalen og ikke overtagelsesdagen, som er den dag, hvor der skal ske levering/overdragelse.

Henset til, at formålet med andelsboligfore-ningens vedtægter er at skabe klarhed, finder retten, som anført af Sagsøger, at der skal helt særlige grunde til at fortolke ordlyden imod den naturlige forståelse, som netop redegjort for.

Det er således ikke til-strækkeligt, at Sagsøgte og bestyrelsesmedlemmerne, der var til stede ved underskrift af salgsaftalen den 14. december 2006, fortolkede regule-ringsbestemmelsen, der relaterede sig til datoen for salget af lejligheden som identisk med overtagelsedagen, eller at Sagsøger blev gjort be-kendt hermed.

Da Sagsøgte ikke har ført bevis for, at det er andelsbo-ligforeningens faste praksis at regulere købesummen på grundlag af overta-gelsesdagen, kan påberåbelsen af en sådan praksis ikke føre til andet resultat.

Da Sagsøger har vundet sagen, skal Sagsøgte betale sa-gens omkostninger. Retten har ved afgørelsen af sagens omkostninger lagt vægt på sagens værdi, samt at sagen er afgjort på grundlag af en delhoved-forhandling baseret på en koncentreret skriftveksling, et telefonmøde af en halv times varighed og en delhovedforhandling på ca. en time. Sagsøgte skal godtgøre det offentlige retsafgiften.

T H I K E N D E S F O R R E T:

Sagsøgte skal anerkende, at andel Nr. i Andelsboligforening, pr. 1. januar 2007 ende-ligt er overdraget til Sagsøger for et samlet beløb stort kr. 411.090, 35 kr.

Sagsøgte skal inden 14 dage betale 15.000 kr. i sagsomkostninger til Sagsøger og 10.200 kr. til det offentlige.

Dommer

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D17

Side 5/5

STD061446-S01-ST02-K194.01-T3-L01-M00-\D17