BS-871/2020-OLR

BR20 - CK-KDL (individuel)

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 51.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

UDSKRIFT

AF

ØSTRE LANDSRETS RETSBOG

____________

Den 18. juni 2021 satte Østre Landsret retten i retsbygningen, Bredgade 59, København.

Som dommere fungerede landsdommerne Tine Egelund Thomsen, Arne Brandt og Anna Rudolf (kst.), førstnævnte som rettens formand.

Der foretoges

17. afd. kære nr. B-871-20: Tvangsauktionssag vedrørende ejendommen beliggende Adresse 1, København.

Indkærede, tidligere Rekvirent (advokat Søren Lindahl) mod Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen (advokat Karsten Hagel)

Ingen var mødt eller indkaldt.

Der fremlagdes kæreskrift af 16. december 2020 med bilag, hvorved advokat Rasmus Juvik ved advokat Denise Poulin Abrahamsen på vegne af Kærende, tidligere Haveforening har kæret Frederiksberg Fogedrets kendelse af 19. november 2020 (AS 6-181/2018) om fremme af tvangsauktion af bygning på lejet grund af Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, beliggende Adresse 1, København med de tilhørende lejerettigheder. Ved kendelsen bestemte

- 2 -

fogedretten endvidere, at der ingen maksimalpris gælder, og at ejendommen med lejerettigheder vil blive solgt til højestbydende.

Endvidere fremlagdes fogedrettens fremsendelsesbrev af 18. december 2020 og udskrift af retsbogen indeholdende den kærede afgørelse.

Der fremlagdes endvidere kæresvarskrift af 11. februar 2021 med bilag, kærereplik af 16. februar 2021, kæreprocesskrift 1 af 3. marts 2021, og kæreprocesskrift A af 1. april 2021. Efter anmodning har landsretten senest fastsat frist til kærendes eventuelle afsluttende bemærkninger til den 14. maj 2021, men har ikke modtaget yderligere indlæg.

Påstande

Kærende, tidligere Haveforening, er efter det oplyste indtrådt i tvangsauktionssagen den 22. oktober 2020 ved en erklæring herom til fogedretten, jf. retsplejelovens § 583, stk. 1, jf. § 499. Kærende har nedlagt endelig påstand om, at tvangsauktionssagen nægtes fremmet på de af fogedretten fastsatte betingelser, således at der ikke kan ske tvangsauktion af Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen bygning inklusiv lejeretten til grunden, samt at hverken kreditor eller erhverver på en tvangsauktion kan indtræde i lejeretten.

Indkærede, tidligere Rekvirent har nedlagt principal påstand om afvisning, subsidiært stadfæstelse. Landsretten har forstået Indkærede, tidligere Rekvirent således, at der nedlægges en mere subsidiær påstand om, at tvangsauktionen fremmes således, at en erhverver på tvangsauktionen indtræder i medlemskabet i Kærende, tidligere Haveforening, at auktionen omfatter både bygning, lejeret og medlemskab samlet, samt at Kærendes, tidligere Haveforening regler om venteliste og maksimalpris ikke skal respekteres på tvangsauktionen.

Sagens oplysninger

Der er fremlagt en lejekontrakt, hvoraf fremgår, at Kærende, tidligere Haveforening pr. 1. februar 1999 udlejede have Adresse 1 til Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen. Det fremgår heraf, at ”Lejeren er forpligtet til at være medlem af Kærende, tidligere Haveforening , hvis vedtægter og beslutninger han er pligtig til at rette sig efter, så længe han er medlem og lejer.”

Endvidere er fremlagt et pantebrev på 300.000 kr. tinglyst den 23. januar 2006, og dette pantebrev ligger til grund for tvangsauktionsanmodningen. Det fremgår af pantebrevet, at

- 3 -

”Til sikkerhed for lånet gives oprykkende panteret i ejendommen: Matrikel nr. 1” .

Endelig er fremlagt Kærendes, tidligere Haveforening nugældende vedtægter, der efter det oplyste er tinglyst med de seneste ændringer i 2017.

Det fremgår af vedtægternes § 3, stk. 1, litra f), at ”Som medlem af foreningen kan endvidere optages en juridisk person, som har overtaget huset på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. Denne husejer skal betale haveleje og andre beløb, der opkræves af foreningen, frem til det tidspunkt, hvor huset er videreoverdraget. Denne husejer kan ikke fremleje, har hverken stemmeret eller mulighed for at stille forslag på foreningens generalforsamling, og skal søge at sælge huset inden for en rimelig tidsperiode og så vidt muligt senest 6 måneder fra auktionsdagen sælge huset til en person.”

Af vedtægternes § 14, stk. 1, fremgår, at ”Ønsker et medlem at udtræde af sit medlemskab i Kærende, tidligere Haveforening, skal medlemskabet overgå til et nyt medlem efter reglerne i § 14, stk. 2. Bestyrelsen skal godkende det nye medlem.

Nægtes godkendelse, skal en skriftlig begrundelse gives senest 3 uger efter, at bestyrelsen har modtaget skriftlig meddelelse om, hvem der indstilles.” Videre fremgår det af § 14, stk. 2, at ”Mulighed for at overtage lejemålet skal gives i nedenstående rækkefølge: … b) Personer, der er indtegnet på Kærendes, tidligere Haveforening interne venteliste (i rækkefølge fra nr. 1). … c) Personer, der er indtegnet på Kærendes, tidligere Haveforening eksterne venteliste (i rækkefølge fra nr. 1)…”

Det fremgår af vedtægternes § 14 a, stk. 1, at ”Det er tilladt at pantsætte bygninger og lejemål til banker og anerkendte realkreditinstitutter. Pantsætning af bygning og pantsætning af lejemål må kun ske til én og samme panthaver. Pantsættes lejerettighederne og der samtidig indgives indtrædelsesret til panthaveren, skal indtrædelsesretten være i overensstemmelse med BILAG A i vedtægterne. Ved pantsætning af bygninger skal erklæringen i vedtægternes BILAG B benyttes.”

Af nævnte bilag A fremgår blandt andet, at ”Pantsætningen omfatter lejers krav i henhold til lejekontrakten, herunder deposita, afståelsesret, afståelsessum m.v.” , og at ”… banken/realkreditinstituttet kan indtræde i lejekontrakten og kan overdrage lejemålet til tredjemand, hvis banken gør sin panteret gældende. Overdragelse til tredjemand vil ske i overensstemmelse med foreningens venteliste og bebyggelsen på lejemålet vurderes af

- 4 -

vurderingsudvalget i henhold til foreningens vedtægter.” Det fremgår af nævnte bilag B, punkt 1, at ”Medlemskabet, brugsretten til parcellen og ejendomsretten til bygningen på parcellen kan ikke adskilles.”

Vedtægternes § 15 vedrører prisfastsættelse af husene, og det fremgår af § 15, stk. 1, om formål m.v., at ”Prisfastsættelsen for huse i Kærende, tidligere Haveforening skal understøtte, at mange forskellige mennesker uafhængig af indkomst og sociale forhold skal have mulighed for at bo her.

Endvidere skal den understøtte, at Kærende, tidligere Haveforening besvares som et anderledes boligområde karakteriseret ved en høj grad af selvbyg/ medbyg, kreativitet og alternative løsninger. Husene sælges derfor ikke til markedspris. Som udgangspunkt bliver prisen fastsat efter værdien af materialerne.

Prisen for et hus fastsættes af bestyrelsen efter indstilling fra et husvurderingsudvalg, der er nedsat på generalforsamlingen…” Det fremgår af § 15, stk. 2, om kvadratmeterpris, at ”Den maksimal pris for et godt bygget hus, der lever op til det til enhver tid gældende bygningsreglements standard fastsættes til 11.000 kr. pr. kvadratmeter.

Denne pris er inkl. fjernvarmeanlæg, tårne og hemse samt tillæg for særligt gode materialer eller løsninger, udendørs anlæg og lovpligtige håndværksudgifter.

Den maksimale pris på 11.000 kr. pr. m2 (pr. april 2012) reguleres én gang om året i marts måned…” Af § 15, stk. 3, om prisfastsættelse fremgår, at ”Prisfastsættelsen foretages på baggrund af en vurdering og kategorisering af husene, jfr. forskrifter vedrørende husvurderinger.

Prisen skal tage hensyn til husets stand, herunder hvordan det er bygget og vedligeholdt samt en vurdering af hvilke dele, der evt. bør udskiftes…” Det fremgår af § 15, stk. 4, om vurderingspraksis, at ”Såfremt et medlem ønsker at sætte sit hus til salg, rettes henvendelse til bestyrelsen med anmodning om en vurdering.

Efter at have undersøgt eventuelle saneringskrav, skelreguleringer og krav til brandsikring, anmodes husvurderingsudvalget om at foretage en vurdering med angivelse af hvilke dele af huset, der skal vurderes med. Mindst 3 personer fra udvalget aflægger medlemmet et besøg, hvor huset gennemgås grundigt.

Medlemmet skal under vurderingen stå til rådighed med oplysninger om tidspunkter for eventuelle ny- og tilbygninger og oplysninger om udgifter til materialer og lovpligtige håndværkerydelser. Efter besøget hos medlemmet foretages en kategorisering og vurdering af de forskellige dele af huset. Derefter foretages den samlede prisfastsættelse.

Vurderingsrapporten afleveres til bestyrelsen, som skal godkende vurderingen inden den fremsendes til medlemmet.”

- 5 -

Af en mail af 24. juli 2020 fremgår, at panthaver Kinnerton Mortgage Funds, der oprindeligt begærede tvangsauktionen over den omhandlede bygning på havelodden, har overdraget pantebrevene i bygningen til Indkærede, tidligere Rekvirent.

Der er endvidere fremlagt en fogedbog af 19. oktober 2020, hvoraf fremgår, at Frederiksberg Fogedret samme dag på anmodning fra Indkærede, tidligere Rekvirent opgjorde rekvirentens krav mod Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen til 641.252,13 kr. og foretog udlæg i følgende: ”Skyldners andel i Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1.” Fogeden bemærkede hertil, at ”andelen må anses at være et aktiv for skyldner og at have en vis indflydelse på værdien af det pantsatte hus, som står på haveloden.” Fogedrettens beslutning er ikke kæret.

Anbringender

Kærende, tidligere Haveforening har til støtte for sin påstand anført blandt andet, at det bestrides, at lejeretten følger med pantet på en tvangsauktion, og at det bestrides, at kreditor eller en erhverver på en tvangsauktion har mulighed for at indtræde i grundlejemålet med Kærende, tidligere Haveforening.

Det er alene Kærende, tidligere Haveforening, der i henhold til vedtægterne kan bestemme hvem, der overtager grundlejemålet, idet den skal udbydes til ventelisten. Der blev i 2006/2007 alene stiftet pant i bygningen, og en panthaver må sikre sig, at der er en særskilt aftale om ret til at indtræde i lejemålet mellem debitor og grundadkomsthaver, såfremt pantet skulle omfatte mere end selve bygningen.

Panthaver må blot hente sit pant (bygningen), og Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen er fortsat lejer, idet hun ikke har misligholdt lejeaftalen med Kærende, tidligere Haveforening.

Kærende, tidligere Haveforening gør endvidere gældende, at vedtægternes gyldighed ikke er afhængig af tinglysning. Bestemmelserne i vedtægternes § 3, stk. 1, litra f) og bilag A og B er tiltænkt som sikkerhed for kreditorer, og det bestrides, at de udgør en begrænsning af privat panthaveres rettigheder. Det bestrides, at kreditor kan opnå ret til grundlejemålet uden særskilt hjemmel.

Yderligere gør Kærende, tidligere Haveforening gældende, at auktionsrekvirentens ”udlæg i skyldners andel af Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1” er en nullitet, da Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen ikke har en andel i eller af Kærendes, tidligere Haveforening grund, men derimod en bygning på lejet grund. En ”andel” jf. vedtægternes § 6, bliver kun en realitet, hvis

- 6 -

foreningen opløses. Det bestrides i øvrigt, at lejerettigheden i Kærende, tidligere Haveforening udgør en værdi, der kan foretages udlæg i.

Endelig gør Kærende, tidligere Haveforening gældende, at hvis landsretten kommer frem til, at lejerettigheden skal medauktioneres på en tvangsauktion, er det den første person på ventelisten, der kan købe bygningen med lejerettigheden. Kreditor kan ikke opnå en bedre ret end debitor, og foreningens vedtægter om maksimalpriser skal således efterleves ved et salg på en tvangsauktion.

Indkærede, tidligere Rekvirent har til støtte for den principale påstand anført blandt andet, at Kærende, tidligere Haveforening i kæreskriftet ikke har nedlagt en påstand, hvorfor kæreskriftet ikke opfylder kravene til kære og må anses som ikke indleveret rettidigt.

Til støtte for de subsidiære påstande har Indkærede, tidligere Rekvirent anført blandt andet, at pantet omfatter såvel bygning, som lejeret og medlemskab, da pantet ellers er illusorisk. De nugældende vedtægters § 3, stk. 1, litra f) understøtter dette synspunkt, ligesom det i bilag B til vedtægterne er anført, at medlemskab, brugsret og ejerskab til bygningen ikke kan adskilles. Det fremgår endvidere af lejekontrakten til havelodden, at bygningen ikke må flyttes.

Indkærede, tidligere Rekvirent har endvidere fået særskilt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen andel med tilhørende brugsret til havelod, og afgørelsen herom er ikke kæret. Andelen er i henhold til vedtægterne knyttet til medlemskabet med en tilhørende lejeret til en havelod. Kærende, tidligere Haveforening må betragtes som intervenerende part i tvangsauktionssagen og kan ikke anfægte udlægget.

De tinglyste panterettigheder skal ikke respektere tidligere utinglyste vedtægter. Kærende, tidligere Haveforening skal derimod respektere de nu tinglyste vedtægters bestemmelser om, at en ufyldestgjort panthaver kan indtræde som medlem, jf. vedtægternes § 3, stk. 1, litra f), og at medlemskab, lejeret og ejerskab til bygning er uadskillelige, jf. bilag B til vedtægterne.

Vedtægternes § 14 a med de tilhørende bilag A og B kan ikke gøres gældende med den virkning, at rekvirenten eller en udefrakommende erhverver på tvangsauktionen ikke skulle kunne indtræde som medlem i foreningen.

- 7 -

Kærendes, tidligere Haveforening venteliste skal ikke respekteres ved en tvangsauktion, og reglerne om maksimalpris gælder ikke, idet panterettighederne er stiftet og tinglyst på et tidligere tidspunkt, inden der var en tinglyst hjemmel til maksimalpris.

Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen har ikke udtalt sig vedrørende kæren.

Fogedretten har ved sagens fremsendelse henholdt sig til den trufne afgørelse.

De modtagne bilag var til stede.

Efter votering afsagdes

k e n d e l s e:

Landsretten finder ikke grundlag for at afvise kæren.

Pantebrevet, der ligger til grund for tvangsauktionsanmodningen, giver pant i ”Matrikel nr. 1” . Landsretten tiltræder, at panteretten i bygningen efter pantebrevets indhold ikke kan udstrækkes til at omfatte en brugs- eller lejerettighed, og at en bortauktionering af bygningen alene ikke vil skulle respektere regler om maksimalpris og ventelister, som fremgår af senere tinglyste vedtægter.

Spørgsmålet er herefter, om Indkærede, tidligere Rekvirent på andet grundlag kan bortauktionere brugsretten/lejerettighederne til havelodden sammen med bygningen, og i givet fald på hvilke vilkår.

Den 19. oktober 2020 foretog fogedretten udlæg i ” skyldners andel i Kærende, tidligere Haveforening med brugsret til Adresse 1.” Denne afgørelse er ikke kæret.

Det følger af retsplejelovens § 583, stk. 2, at de oprindelige parter ikke kan fremsætte indsigelser imod lovligheden af udlægsforretningen eller de retshandlinger, der ligger forud for denne. Kærende, tidligere Haveforening var ikke part under udlægsforretningen og har derfor ikke

- 8 -

haft adgang til at kære udlægsforretningen. Landsretten finder herefter grundlag for at tage stilling til gyldigheden af udlægget.

Det følger af § 14 a i Kærendes, tidligere Haveforening vedtægter, at Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen kunne pantsætte sin lejeret i forbindelse med pantsætning af bygningen til banker og anerkendte realkreditinstitutter. Landsretten finder derfor, at lejeretten har en økonomisk værdi, hvori der kan foretages udlæg, og at Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen kreditorer ikke i medfør af vedtægterne eller på andet grundlag er afskåret fra at foretage et sådant udlæg.

Ved fogedrettens afgørelse af 19. oktober 2020 har Indkærede, tidligere Rekvirent herefter opnået gyldigt udlæg i Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen brugsret til Adresse 1.

Af Skyldners, tidligere Ejer af ejendommen lejekontrakt med Kærende, tidligere Haveforening fremgår, at hun er forpligtet til at respektere foreningens vedtægter, som indeholder bestemmelser om blandt andet overdragelse, jf. § 14, og om prisfastsættelse, jf. § 15.

Da det af Indkærede, tidligere Rekvirent anførte og de øvrige oplysninger i sagen ikke kan føre til, at Indkærede, tidligere Rekvirent opnår en bedre ret end Skyldner, tidligere Ejer af ejendommen havde over for Kærende, tidligere Haveforening, og da det ikke er uforeneligt med Kærendes, tidligere Haveforening interesser, at et medlemsskifte finder sted i overensstemmelse med vedtægternes §§ 14 og 15, finder landsretten, at tvangsauktionen skal fremmes til salg af bygningen på Adresse 1 med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Kærende, tidligere Haveforening, med respekt af Kærendes, tidligere Haveforening vedtægters § 14 om overdragelse og § 15 om prisfastsættelse.

På denne baggrund tiltræder landsretten, at tvangsauktionen kan fremmes til salg af bygningen med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægterne for Kærende, tidligere Haveforening, og ændrer fogedrettens afgørelse således, at en samlet auktion af bygningen og lejerettighederne skal ske med respekt af vedtægternes § 14 om overdragelse og § 15 om prisfastsættelse.

T h i b e s t e m m e s:

Fogedrettens kendelse stadfæstes med den ændring, at tvangsauktionen til salg af bygningen med tilhørende lejerettigheder kan fremmes med respekt af vedtægternes § 14 og § 15.

- 9 -

Ingen af parterne skal betale kæremålsomkostninger til den anden part.

Retten hævet.

(Sign.)