BS-45801/2018-GLO

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 178.9px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I GLOSTRUP

DOM

afsagt den 18. september 2019

Sag BS-45801/2018-GLO

COBO VII A Kommanditaktieselskab (advokat Anne Louise Husen)

mod

Lejer 1 og Lejer 2 (advokat Henrik Palmkvist)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med lægdomme-re.

Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag angår et spørgsmål om nedsættelse af den aftalte leje for de sagsøg-tes, Lejer 1 og Lejer 2's, lejemål, beliggende Adresse 1, By, som tilhører sagsøger, COBO VII A Kommanditaktieselskab. Sagen angår herunder navnlig, hvorvidt der ved vurderingen efter boligreguleringslo-vens § 5, stk. 9, af, om der ved lejeaftalen er aftalt mere byrdefulde vilkår end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, kan tages hensyn til lejemål, som ved en varsling af lejeforhøjelse er omfattet af bestemmelsen i boligregule-ringslovens § 7, stk. 4.

COBO VII A Kommanditaktieselskab har fremsat følgende påstand:

”Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 1, By per 1. september 2017 andrager kr. 103.500,00 årligt eksklusive forbrug.”

2

Lejer 1 og Lejer 2, har fremsat følgende påstande:

”Frifindelse, subsidiært hjemvisning til fornyet behandling i Huslejenævnet.

Selvstændig påstand:

1. Sagsøger skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 1, By pr. 1. september 2017 udgør 83.490 kr. årligt.

2. Sagsøger skal anerkende, at forudbetalt leje og depositum hver for sig maksi-malt kan udgøre henholdsvis 6.957,50 kr. og 20.872,50 svarende til henholdsvis 1 måneds og 3 måneders leje.

3. Sagsøger skal tilbagebetale for meget betalt leje, forudbetalt leje og depositum med sædvanlig procesrente fra det enkelte betalingstidspunkt til tilbagebetaling sker.

Subsidiært påstås hjemvisning til fornyet behandling i Huslejenævnet.”

Oplysningerne i sagen Det fremgår af sagen blandt andet, at Lejer 1 og Lejer 2 overtog det pågældende lejemål, der er et boliglejemål på 69 m2, pr. 1. september 2017. Iføl-ge lejeaftalen var den årlige leje fastsat til 103.500 kr., svarende til 1.500 kr. pr. m2.

Lejer 1 og Lejer 2 indbragte den 1. maj 2018 spørgsmålet om le-jens størrelse for huslejenævnet, der den 30. oktober 2018 i medfør af boligregu-leringslovens § 5, stk. 9, jf. tillige lejelovens § 49 og § 47, traf afgørelse om at nedsætte den årlige leje til 83.490 kr., svarende til 1.210 kr. pr. m2. Denne afgø-relse har COBO VII den 22. december 2018 indbragt for boligretten.

I huslejenævnets afgørelse af 30. oktober 2018 hedder det blandt andet:

” …

Sagens baggrund: …

Administrea er hørt i sagen og har i brev af 3. juni 2018 meddelt, at der senest er varslet omkostningsbestemt leje, jfr. Brl. § 7 i marts 2017.

De udlejede lejligheders samlede budgetleje udgjorde 1.906.681,29 kr., som for-deles efter vurderingsleje og lejemålets andel af budgetlejen udgør 113.427,06 kr. men er nedsat til det lejedes værdi med en årlig reduktion på 16.965,06 kr., jfr. Brl. § 7. stk. 2.

3

Administrea tilkendegiver yderligere, at naboens leje er lavere end lejeren af denne lejlighed, fordi tidligere ejer af ejendommen har ydet en større årlig re-duktion end nuværende ejer tilbyder.

Lejer har i e-mail af 21. juni 20l8 til udlejers bemærkninger tilkendegivet, at hun ikke finder selskabets argumentation for den høje startleje overbevisende, og derfor fortsat er af den holdning, at lejen er for høj.

Administrator har yderligere i e-mail af 18. oktober 2018 på nævnets fore-spørgsel oplyst følgende:

"At ejendommen er omfattet af reglerne i Brl. § 9, stk. 2 for beregning af afkast ved varsling af omkostningsbestemt leje. Denne beregning har medført, at reglerne i Brl. § 7, stk. 4 bliver relevant ved varsling af om-kostningsbestemt leje efter Brl. § 5, stk. l. Det er herefter ikke muligt at varsle stigning på 94 kr. pr. m2 over tre år, medmindre der tilbydes er-statningsboliger til de varslede lejere.

Derfor er alle lejere i ejendommen omfattet af disse regler ved varsling af omkostningsbestemt leje, og ejer har derfor givet nedslag i budgettet. Reglerne omfatter dog kun stigning på de 94 kr. pr. m2 over tre år ved varsling af budget leje. Ved genudlej-ning er det muligt at udleje efter det omkostningsbestemte budget, dog med respekt for reglerne i Brl. § 7, stk. 2"

Begrundelse: Ifølge Brl. § 7, kan udlejer kræve en lejeforhøjelse, hvis lejen ikke kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastningen af ejendommens vær-di, jfr. lovens §§ 8 og 9. Dog kan lejeforhøjelse ikke kræves, hvis lejen efter leje-forhøjelsen væsentligt vil overstige det lejedes værdi i henhold til Lejelovens § 47, stk. 2. Ved vurderingen af lejen og det lejedes værdi finder Brl. § 5, stk. 8 til-svarende anvendelse.

Ifølge Brl. § 5, stk. 9 kan der ikke ved lejeaftalens indgåelse aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Administrator har i anden sammenhæng i e-mail af 14. september 2018 på se-kretariatets foranledning oplyst, at ejerforeningen består af i alt 76 ejerlejlighe-der, hvoraf administrators kunde (udlejer) ejer 7l af disse lejligheder, og at alle udlejers lejligheder er udlejet efter BRL § 5, stk. l, omkostningsbestemt leje.

Administrator har i e-mail af 18. oktober 20 l8 oplyst, at lejen for lejemålet Adresse 1, er fastsat efter Brl. § 5, stk. l, men nedsat til det lejedes vær-di efter Brl. § 7, stk. 2, idet administrationen er af den opfattelse, at det lejedes værdi udgør 1.500 kr. pr. m2 for den pågældende lejlighed.

4

Sagen blev behandler 1. gang på et møde i huslejenævnet torsdag den 30. au-gust 2018, hvor nævnet var ude for at besigtige det pågældende lejemål.

Sagen blev herefter udsat til den 18. oktober 2018 med henblik på en besigtigel-se af nedennævnte lejemål, da disse lejligheder ifølge administrator udlejes til 1.210 kr. pr. m2 og nævnet som følge heraf, ønskede at foretage en sammenlig-ning mellem de pågældende lejligheder på grund af den væsentlige forskel i le-jebetalingen for disse lejemål og Lejer 2's lejlighed.

-Adresse 2 -Adresse 3 -Adresse 4

Ejendommen er opført i 1990.

Nævnet bemærker, at de ikke ved besigtigelsen fandt nogle nævneværdig for-skelle i udformning og vedligeholdelse af de enkelte lejligheder som alle havde følgende faciliteter: … Nævnet er af den opfattelse, at der ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der ef-ter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gæl-der for andre lejere i ejendommen, jfr. Brl. $ 5, stk. 9.

En eventuel forskel mellem den aftalte leje og den ved lejeaftalens indgåelse lovligt gældende leje for andre lejere i ejendommen, skal således efter en samlet vurdering kunne henføres til forskelle i det lejedes størrelse, faciliterer eller stand, herunder modernisering.

Nævnet fandt videre, at lejlighederne som er beliggende i et stille og roligt om-råde af kommunen med let adgang til grønne arealer og kort afstand til ind-købsmuligheder fremstod velvedligeholdte og relativt moderne, men på trods heraf vurderer nævnet ikke, at det lejedes værdi for en lejlighed, som de af næv-net besigtigede, bør ansættes til mere end 1.210 kr. pr. m2. hvilket også stemmer overens med det beløb størstedelen af de udlejede lejligheder udlejes til.

Huslejenævnet har på denne baggrund besluttet at nedsætte lejen for lejemålet til 1.120 kr. pr. m2. i det den nuværende årlige leje på 1.500 kr. væsentligt over-stiger den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold. …”

COBO VII A har til sagen fremlagt en oversigt over alle selskabets 71 lejemål i den pågældende ejendom med angivelse af lejemålenes begyndelsestidspunkt, den årlige leje for de enkelte lejemål og den årlige leje pr. m2 for lejemålene. Det fremgår heraf blandt andet, at den årlige leje for 9 lejemål, der er indgået i 2017 og 2018, udgør mellem 1.454 kr. pr. m2 og 1.504 kr. pr. m2, mens den årlige leje

5

for de øvrige 62 lejemål, der er indgået i 2016 og tidligere, udgør mellem 1.147 kr. pr. m2 og 1.195 kr. pr. m2.

Parternes synspunkter COBO VII A Kommanditaktieselskab har i sit påstandsdokument anført føl-gende:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at lejevilkårene efter en samlet bedømmelse ikke er mere byrdefulde. end det, der gælder for de øvrige lejemål i ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 5. stk. 9. idet begrænsningen i henhold til boligreguleringslovens § 7. stk. 4. alene skal have virkning for eksi-sterende lejemål.”

Lejer 1 og Lejer 2 har i deres påstandsdokument anført følgende:

”Det gøres gældende, at den aftalte leje efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld end de vilkår, der gælder for øvrige lejere i ejendommen, herunder at BRL § 5, stk. 9 er gældende.

Det må i denne forbindelse lægges til grund, at øvrige lejere i ejendommen pr. 1. september 2017 betalte kr. 83.490 årligt for tilsvarende lejemål.

Endelig gøres det gældende, at det er sagsøger der har bevisbyrden for, at den aftalte leje ikke er mere byrdefuld end de vilkår, der gælder for øvrige lejere i ejendommen, og at sagsøger ikke har og ikke kan løfte denne.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagen angår, om Lejer 1 og Lejer 2 har bevist, at den leje, svarende til på 1.500 kr. pr. m2 om året, der er aftalt for deres lejemål, indebærer, at der efter en samlet bedømmelse er aftalt vilkår, som er mere byrdefulde end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 9.

Det er ved afgørelsen af dette spørgsmål COBO VII A´s synspunkt, at alene nye lejemål – det vil i det foreliggende tilfælde sige lejemål indgået i 2017 og senere – kan indgå i denne vurdering, idet lejen for de øvrige lejemål er kunstigt lave, da bestemmelsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, har medført en væsentlig begrænsning i den lejeforhøjelse, der har kunnet pålægges disse ældre lejemål, der derfor ikke er sammenlignelige.

Heroverfor et det Lejer 1 og Lejer 2 standpunkt, at alle lejemål i ejendommen kan inddrages ved vurderingen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 9, idet der hverken efter loven eller rets-

6

praksis er noget grundlag for at undtage lejemål, hvor lejen er fastsat under hensyntagen til boligreguleringslovens § 7, stk. 4.

Det er ubestridt, at lejemålene i ejendommen med hensyn til øvrige vilkår er sammenlignelige med det foreliggende lejemål, og der er enighed om, at lejen i alle tilfælde er fastsat i medfør af boligreguleringslovens § 5, st. 1.

To af boligrettens medlemmer - Dommer og Boligdommer 1 – finder, at alle lejemål i ejendommen kan inddrages ved vurderingen af, om lejevilkårene i Lejer 1 og Lejer 2's lejemål er mere byrdefulde end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen.

Der er herved lagt vægt på, at lejen i alle tilfælde er fastsat i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 1, og at der hverken efter ordlyden af eller forarbejderne til boligregule-ringslovens § 5, stk. 9, eller § 7, stk. 4, er grundlag for at statuere, at lejemål, hvor § 7, stk. 4, har skullet anvendes ved varsling af lejeforhøjelse, ikke kan ind-gå ved den anførte vurdering.

Det bemærkedes herved også, at § 7, stk. 4, er en bestemmelse, der har til formål at hindre, at der med kort varsel kan gennemfø-res store lejestigninger i ejendomme, hvor der i en længere periode ikke er vars-let stigninger. Bestemmelsen hindrer således ikke, at der over tid kan varsles og fastsættes en leje, der svarer til lejen for lejemål, der ikke er begrænset af den anførte bestemmelse.

Det bemærkes yderligere, at bestemmelsen i princippet ikke afskærer en udlejer for at varsle en lejeforhøjelse, som udlejer i øvrigt er be-rettiget til at forlange, men at lejer i så fald kan forlange at få tilbudt en anden passende bolig, hvorefter udlejer vil kunne leje lejligheden ud uden at være be-grænset af bestemmelsen i § 7, stk. 4.

Disse dommere finder på den anførte baggrund, at situationen i den foreliggende sag ikke kan sammenlignes med til-fælde, hvor lejen er fastsat efter både boligreguleringslovens § 5, stk. 1 og § 5, stk. 2 og finder derfor, at Højesterets dom, gengivet i UfR 2018.1142 ikke kan fø-re til et andet resultat.

Da lejen i langt hovedparten af lejemålene er fastsat til et beløb mellem 1.147 kr. og 1.195 kr. pr. m2 om året, og da det er ubestridt, at leje-målene i øvrigt er sammenlignelige, har Lejer 1 og Lejer 2 herefter be-vist, at de aftalte lejevilkår er mere byrdefulde end vilkårene for andre lejere i ejendommen. Disse dommere stemmer som følge heraf for at tage Lejer 1 og Lejer 2's påstande til følge.

Et af boligrettens medlemmer - Boligdommer 2 – finder, at bestem-melsen i boligreguleringslovens § 7, stk. 4, indebærer, at huslejen for de lejemål, som er indgået før 2017, er holdt kunstigt nede, idet en lejefastsættelse efter den foretagne varsling, som ikke havde været begrænset af den anførte bestemmel-se, ville have medført, at lejen kunne være fastsat til et beløb, som oversteg den leje, der var aftalt for Lejer 1 og Lejer 2's lejemål.

Som følge heraf kan vilkårene i de anførte lejemål ikke anses for sammenlignelige med vilkårene de nye lejemål, det vil sige de lejemål, der er indgået i 2017 og 2018. Dette resultat støttes også af Højesterets dom, gengivet i UfR 2018.1142. Dette medlem af boli-

7

gretten finder herefter, at Lejer 1 og Lejer 2 ikke har bevist, at vilkåre-ne for deres lejemål er mere byrdefulde end vilkårene for andre lejere i ejen-dommen og stemmer derfor for at tage COBO VII A´s påstand til følge.

Efter stemmeflertallet afsiges der dom efter Lejer 1 og Lejer 2's på-stande som anført nedenfor, idet dog bemærkes, at frifindelsespåstanden anses for indeholdt i den selvstændige påstand.

Efter sagens udfald skal COBO VII A betale sagsomkostninger til Lejer 1 og Lejer 2. Sagsomkostningerne fastsættes efter sagens værdi, forløb og udfald til dækning af advokatudgift med 20.000 kr.

T H I K E N D E S F O R R E T :

COBO VII A Kommanditaktieselskab skal anerkende, at lejen for lejemålet Adresse 1, By, pr. 1. september 2017 udgør 83.490 kr. årligt, og at depositum og forudbetalt leje hver for sig maksimalt kan udgøre henholdsvis 6.957,50 kr. og 20.872,50 kr., svarende til henholdsvis 1 måneds og 3 måneders leje.

COBO VII A Kommanditaktieselskab skal tilbagebetale for meget betalt leje, forudbetalt leje og depositum med sædvanlig procesrente fra det enkelte beta-lingstidspunkt.

COBO VII A Kommanditaktieselskab skal til Lejer 1 og Lejer 2 betale sagsomkostninger med 20.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

2