BR — Byretterne
BS-16379/2020-LYN
OL-2021-BYR-00238
.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 184.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }
RETTEN I LYNGBY
DOM
afsagt den 18. maj 2021
Sag BS-16379/2020-LYN
Sagsøger 1 (advokat Jesper Rasmussen)
og
Sagsøger 2 (advokat Jesper Rasmussen)
mod
Sagsøgte (advokat Jacob Roesen)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande Sagen er anlagt den 20. april 2020 og drejer sig om, hvorvidt sagsøgerne har ret til erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen for en an-del i Andelsboligforening med brugsret til lejligheden bebeliggende Adresse, København K, som sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2 ved købsaftale af 16. juli 2015 har erhvervet fra Sagsøgte. Sagen angår dels spørgsmål om mangler ved opbygningen af lejlighedens badeværelsesgulv, dels spørgsmål om mangler ved valg af materia-ler til brug for underbjælker i forbindelse med etableringen af lejlighedens tag-terrasse.
2
Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat føl-gende påstand: Sagsøgte tilpligtes at betale kr. 179.500 med tillæg af procesrente fra sagens an-læg.
Påstanden er opgjort sådan: Gulvkonstruktion på badeværelset87.500,00 kr. Ingeniøromkostninger12.000,00 kr. Tagterrassen70.000,00 kr. Lunker10.000,00 kr. I alt179.500,00 kr.
Sagsøgte, har påstået frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Forklaringer Der er under hovedforhandlingen afgivet partsforklaringer og Skønsmand er afhjemlet sammen med den af ham antagne assistent in-geniør Vidne.
Parternes synspunkter Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdoku-ment anført følgende:
”…. Aftalegrundlaget
Aftalegrundlaget mellem parterne udgøres af sagens bilag 1 og 2.
Bilag 1 er købsaftale underskrevet den 16. juli 2015. Som det fremgår heraf, har parterne indgået en aftale om overdragelse af en andel i andelsboligforeningen Andelsboligforening.
Omfanget af det købte Der angives i overdragelsesaftalen, at andelen omfatter brugsret til at bebo lej-ligheden beliggende Adresse, København K.
Det er sagsøgernes opfattelse, at denne brugsret tillige omfatter brug af tagarea-let til brug for indretning af tagterrasse.
Der henvises til bilag 43 (referat fra generalforsamling afholdt den 3. maj 2006), hvoraf fremgår under punkt 5.1, at sagsøgte ønskede at etablere en tagterrasse
3
på samme vilkår som nabolejligheden, og bilag 44 (den aftale, som der henvises til i bilag 43, punkt 5.1, mellem andelsboligforeningen og Sagsøger 1, som på daværende tidspunkt beboede nabolejligheden).
Af disse dokumenter fremgår sagsøgtes ret til etablering af tagterrassen.
Det bemærkes i øvrigt, at tagterrassen er etableret med fuldmagt fra Andelsboligforening. Dette fremgår af sagens bilag 12, side 2. Rettens opmærksomhed henledes ligeledes på bilag 20, som er sagsøgtes ansøgning om etablering af tag-terrasse.
Der er således ingen tvivl om, at andelsboligforeningen har givet sagsøgte og dermed sagsøgerne brugsret til det pågældende areal til brug for indretning af tagterrasse og til brugsret for andelshaveren.
” Medkøbte forbedringer”
I bilag 2 er der angivet en specifikation til vurdering af forbedringer og løsøre.
Af bilag 2, side 1 og 2, fremgår, at forbedringer som følge af indretning af bade-værelset er opgjort som følger:
Gas regulator kr. 291,00 Bøjninger og rør kr. 1.644,00 Tillavning af vand, afløb og install. af hvidevarer m.m. kr. 19.950,00 Gulvplader kr. 762,00 Silikone kr. 439,00 Sten kr. 54,00 Sten kr. 5.533,00 Gulvplader kr. 1.263,00 Fliseklæb kr. 72,00 Klæb kr. 600,00 Byggeplader kr. 76,00 Glassten kr. 2.125,00 WC kr. 2.925,00 Vask kr. 650,00 Blandingsbatteri kr. 520,00 Bruseblandingsbatteri kr. 780,00 Håndklædetørrer kr. 1.300,00 Værdi af eget arbejde ved opsætning af badeværelse kr. 9.180,00 I alt kr. 48.164,00
For så vidt angår tagterrassen, fremgår det ligeledes af bilag 2, side 3 og 4, at overdragelsesprisen for så vidt forbedringsandelen af tagterrassen udgør:
4
Gelænder, trædelen kr. 611,00 Gelænder, jerndelen kr. 10.360,00 Vindue kr. 1.701,00 Vindue tilbehør kr. 836,00 Franske skruer kr. 164,00 Franske skruer kr. 128,00 Tagpap kr. 1.063,00 Materialer kr. 7.474,00 Materialer kr. 6.488,00 Materialer kr. 484,00 Materialer kr. 569,00 Terrassebrædder kr. 6.076,00 Tømrer arbejdsløn kr. 21.904,00 Ingeniør honorar kr. 13.875,00 Tegninger kr. 76,00 Udarbejdelse af revideret myndighedsprojekt kr. 4.625,00 Ibrugtagningstilladelse kr. 348,00 Eget arbejde ved lægning af gulv samt opsætning af gelænder kr. 3.441,00 Trappe fra køkken til tagterrasse kr. 6.316,00 I alt kr. 86.539,00
Mangler ved det købte
På baggrund af skønsmandens besvarelse må det konstateres, at der er mangler ved det købte.
Der henvises i det hele til skønsmandens besvarelser.
For så vidt angår badeværelset, henvises der til skønsmandens besvarelse af spørgsmål 1-4, som med al tydelighed dokumenterer manglerne og de påkræ-vede udbedringsomkostninger.
For så vidt angår tagterrassen, beskrives manglerne og de krævede udbedrings-omkostninger i skønsmandens besvarelse af spørgsmål 5.
For så vidt angår mangler omkring korrekt afvanding af tagfladen, er mangler-ne og udbedringsomkostningerne beskrevet i svaret på spørgsmål 8.
Ansvarsgrundlag
Det er sagsøgernes opfattelse, at disse mangler skyldes sagsøgtes ansvarspådra-gende adfærd.
5
Det gøres i den forbindelse gældende, at retten må lægge til grund, at mangler-ne skyldes sagsøgtes ”eget arbejde” .
Inkluderet i forbedringer udført på badeværelset er såkaldt ”Tillavning af vand, afløb og installation af hvidevarer mm.” på totalt kr. 28.500 (bilag 2, side 1) som er udført af autoriseret gas og vandmester Person 1 (bilag 7, side 13).
Heraf fremgår det, at der for en pris af kr. 28.500 er udført ”Tillavning af vand og afløbsinstallationer til køkken, bad, WC, håndvask samt vaskemaskine. Op-sætning af ny gasmåler samt tillavning af nye installationer til komfur” . Det er ydermere noteret, at ”prisen indeholder ikke tilslutning til diverse tapsteder” .
De resterende forbedringer på badeværelset er anført som ’eget arbejde’ (bilag 2, side 2), og der er indkøbt materialer til anlæggelse af gulv (eksempelvis våd-rumsgips, vådrumsplader, fliser og fliseklæb (bilag 2, side 1 og 2, samt bilag 7) og til rørføring (bilag 7, side 12).
Heraf kan det sluttes, at bortset fra tillavning af vand og afløbsinstallationer (der ikke er ført til tapsteder) er arbejdet på badeværelset incl. anlæggelse af gulv og diverse rørføring udført af sagsøgte.
Herudover er der i bilag 2 medtaget en post bestående af ”Værdi af eget arbejde ved opsætning af badeværelse” med kr. 9.180.
Endeligt henvises til sagens bilag 4. Som det fremgår heraf, har sagsøgte selv fo-restået ansøgningen om tilladelse til renovering og ændring af ruminddeling.
Sagsøgte har samtidig detaljeret beskrevet den ønskede renovering af lejlighe-den.
Ansøgningen beskriver således dels en renovering af badeværelset samt andre arbejder.
Det må derfor lægges til grund, at sagsøgte selv har foretaget renoveringen af badeværelset.
Tilsvarende fremgår det af sagens bilag 2, at der foreligger bilag for indkøb af materialer, for så vidt angår tagterrassen.
Af oversigt over forbedringer (bilag 2, side 4-5) samt medfølgende kvitteringer (bilag 21) fremgår det, at alle materialer inkl. tagpap er indkøbt af sagsøgte (dog faktureret til Virksomhed 1, hvor sagsøgtes far, Person 2, på daværen-de tidspunkt var administrerende direktør (bilag 22). Udover ikke dokumente-
6
ret løn til ukendt tømrer fremgår endvidere 30 timers eget arbejde til lægning af gulv og opsætning af gelænder.
I bilag 2 er der for tagterrassen medtaget en post kaldet værdi for ”eget arbejde ved lægning af gulv samt opsætning af gelænder med kr. 3.441” .
Retten må ligeledes lægge til grund – da andet ikke er dokumenteret af sagsøg-te – at sagsøgte ligeledes selv har indrettet tagterrassen.
Herudover henvises til sagens bilag 7, for så vidt angår begge forhold. Bilaget består af en række fakturaer vedrørende renoveringen. Ingen af disse fakturaer indeholder arbejdsløn til udførende entreprenører.
På baggrund af ovenstående bilag er det sagsøgernes opfattelse, at sagsøgerne har løftet bevisbyrden for, at sagsøgte har udført arbejderne, og at sagsøgte der-for hæfter for håndværksmæssige fejl.
Sagsøgte har heroverfor anført, at arbejdet er udført af fremmede entreprenører. Dette uden at angive, hvem de udførende entreprenører er eller i øvrigt frem-lægge dokumentation for, at arbejdet er faktureret og betalt til disse entreprenø-rer.
På denne baggrund må det have formodningen for sig, at sagsøgte rent faktisk har udført arbejdet selv.
Sagsøgerne har således løftet bevisbyrden for, at sagsøgte har handlet ansvar-spådragende.
Det gøres i den forbindelse gældende, at denne ansvarspådragende adfærd har medført det i påstanden nævnte tab.
HOVEDANBRINGENDER:
Erstatning Det gøres gældende, at sagsøgte har handlet ansvarspådragende, idet retten må lægge til grund, at de pågældende mangler skyldes sagsøgte selv. Sagsøgte har således handlet ansvarspådragende.
Sagsøgte er derfor pligtig til at betale erstatning svarende til den nedlagte på-stand, idet den ansvarspådragende adfærd har medført det i påstanden opgjor-te tab.
Tabet er påregneligt.
7
Udbedring er nødvendig henset til manglernes karakter, herunder lovkrav og for at undgå yderligere skade.
Erstatningsbetingelserne er således opfyldte.
Forholdsmæssigt afslag
Subsidiært gør sagsøgerne gældende, at der er tale om en værdiforringende mangel af lejligheden, som berettiger sagsøgerne til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Udbedring er nødvendig henset til manglernes karakter, herunder lovkrav og for at undgå yderligere skade.
Det gøres gældende, at udbedringsomkostningerne/det forholdsmæssige afslag kan opgøres som i den ovenfor nedlagte påstand, dog fastsat i henhold til 2015-priser.
Der skal ikke ske fradrag for en forbedringsværdi, idet de påkrævede udbedrin-ger alene udgør genopretning.
Sagsøgerne har reklameret uden ugrundet ophold, efter at sagsøgerne er blevet bekendt med manglerne.
Sagsøgte har heroverfor gjort gældende, at de værdiforringende mangler mak-simalt kan fastsættes til de betalte forbedringer, jf. U2015.498H.
Hvis retten er enig heri, udgør det forholdsmæssige afslag kr. 134.703, svarende til ”de købte forbedringer” .
Sagsøgtes anbringender
Sagsøgte har i øvrigt gjort gældende, at det ikke tilkommer sagsøgerne at rejse krav mod sagsøgte, hverken for så vidt angår de konstaterede mangler i bade-værelset eller manglerne vedtagterrassen.
Efter sagsøgernes opfattelse er dette åbenbart forkert.
Der er således tale om arbejder, som er foretaget af sagsøgte eller på vegne af sagsøgte og ikke andelsboligforeningen.
Hertil kommer, at sagsøgte rent faktisk har opkrævet en købesum for de udfør-te forbedringer, svarende til en andel af udbedringsomkostningerne. Det gæl-der både for så vidt angår badeværelset og tagterrassen.
8
Det bemærkes i øvrigt, at tagterrassen er etableret med fuldmagt fra Andelsboligforening. Det fremgår af sagens bilag 12, side 2.
Der er således ingen tvivl om, at andelsboligforeningen har givet sagsøgte - og dermed sagsøgerne - brugsret til det pågældende areal til brug for indretning af tagterrasse og til eksklusiv brugsret for andelshaveren.
Da tagterrassen tillige tilsyneladende er betalt og etableret af sagsøgte, var det naturligvis sagsøgtes - og dermed nu sagsøgernes - ejendom.
Vanhjemmel
Hvis retten ikke er enig heri, gøres det gældende, at sagsøgte i så fald under alle omstændigheder har handlet ansvarspådragende ved at sælge noget, som ikke tilhører sagsøgte.
I tilfælde af at sagsøgte har ret i sit anbringende, foreligger der således van-hjemmel. I så fald skal sagsøgte under alle omstændigheder tilpligtes at betale erstatning.
Andelsboligforeningslovens § 5
Det gøres ligeledes gældende, at købesummen i givet fald er i strid med maksi-malprissystemet, idet lejligheden dermed er solgt for en købesum i strid med andelsboligforeningslovens § 5.
Forældelse
Det gøres i øvrigt gældende, at sagsøgernes krav ikke er forældet.
Renten er fastsat i henhold til rentelovens bestemmelser. ”
Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende:
”…. FORÆLDELSE Sagsøger har boet i lejligheden siden 1. december 2014. Først som lejer og siden som andelshaver.
For så vidt angår tagterrassen så burde sagsøger have rejst dette krav langt tid-ligere, og i hvert fald inden for den almindelige 3-årige forældelsesperiode fra sagsøger overtog lejligheden. De problemer med tagterrassen, som sagsøger mener er mangler, kunne i vid udstrækning konstateres visuelt.
9
Herudover gøres det gældende fra sagsøgers side, at benyttelsen af limtræ er i strid med korrekt håndværksmæssig udførelse. Det er med bilag F dokumente-ret, at denne påstand er faktuelt forkert, men under alle omstændigheder burde – og kunne – sagsøger have rejst indsigelsen om benyttelse af limtræ langt tidli-gere end ved sagens anlæg, da det fremgår af bilag 21, at bjælkerne er udført i limtræ. Tagterrassens konstruktion og materialer har således været kendelige for sagsøger siden overtagelsen af andelsboligen i 2015.
Hvad angår gulvet i badeværelset, så er det nævnt i bilag 2 på side 2, at den visuelle gennemgang af lejligheden gav anledning til nogle bemærkninger om-kring gulvet i badeværelset.
Det fastholdes, at gulvet i badeværelset samt tagterrassen er udført i henhold til gældende regler, men i det tilfælde sagsøger var af en anden opfattelse, så bur-de sagsøger have undersøgt dette langt tidligere end tilfældet er med nærvæ-rende sagsanlæg.
Sagsøgers krav er derfor forældet, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1.
SAGSØGERS KOMPETENCE In casu drejer det rejste krav vedrørende gulvet i badeværelset sig om de bæ-rende bjælker i etageadskillelsen, og om hvorvidt disse er svækket i en grad, der gør, at gulvet i badeværelset ikke havde den fornødne bæreevne, inden sagsøger renoverede badeværelset.
De bærende bjælker er fællesejendom/andelsboligforeningens ejendom, og det tilkommer derfor ikke sagsøger at rejse det pågældende krav over for sagsøgte. Allerede af den grund skal sagsøgte frifindes for det rejste krav vedrørende ba-deværelset.
For så vidt angår skønserklæringens spørgsmål 7 – 10, så vedrører disse alle ejendommens tag, som er en del af klimaskærmen. Der er ligesom med de bæ-rende bjælker tale om fællesejendom/andelsboligforeningens ejendom, som det ikke tilkommer sagsøger at rejse krav omkring.
Af den grund skal Retten se bort fra skønsmandens besvarelse af spørgsmål 7- 10, da disse ikke er relevante for sagen.
ERSTATNING Der er ikke grundlag for at imødekomme sagsøgers erstatningskrav, da erstat-ningsbetingelserne helt grundlæggende ikke er opfyldte.
10
Der foreligger således ikke noget ansvarsgrundlag, ligesom sagsøger ikke har lidt et tab.
Badeværelset Sagsøgte har ikke dokumenteret, at badeværelset i andelsboligen har lidt af værdiforringende mangler i form af vandskade eller andre utætheder i gulv-konstruktionen. Tværtimod fastslår skønsmanden i sin besvarelse af spørgsmål SS 5A, at der ikke kan konstateres fugt i gulvkonstruktionen.
Som bilag D er til yderligere dokumentation for forholdene fremlagt mail fra sagsøgtes tidligere underbo, Person 3, der boede i lejligheden under sagsøgte fra 2007 og indtil 2015, hvor sagsøgte solgte andelsboligen til sagsøger. Som det kan ses af mailen, så bekræfter Person 3, at der ikke har været problemer med nedsivning af vand fra det omhandlede badeværelse.
Retten kan således lægge til grund, at der under alle omstændigheder ikke har været tale om en værdiforringende mangel, da badeværelset altid har været fuldt funktionsdygtigt fra sagsøgtes istandsættelse i 2006, og indtil Sagsøger i 2019 renoverede badeværelset af egen drift.
Sagsøger har dermed ikke lidt et tab.
For så vidt angår ansvarsgrundlaget, så har sagsøger selv fremlagt bilag 7, hvor det fremgår, at VVS-arbejdet er udført af autoriseret VVS-installatør. Der gæl-der i dansk ret ikke et almindeligt bygherreansvar for arbejde udført af autori-serede håndværkere, hvorfor sagsøgte naturligvis ikke er ansvarlig for det af Virksomhed 2/ Person 1 udførte arbejde.
Tagterrassen For så vidt angår ansvarsgrundlaget, så gælder det samme som ovenfor. Terras-sen er ikke opført som selvbyggeri, og sagsøgte kan ikke stilles erstatningsret-ligt til ansvar for autoriserede håndværkeres arbejde, i det omfang et sådan ar-bejde var mangelfuldt udført.
Sagsøgte benyttede arkitekt- og ingeniørbistand fra tegnestuen Virksomhed 3 i forbindelse med opførelsen af tagterrassen. Af bilag 12 kan det ses, at teg-nestuen er afsender på byggetilladelsen.
Videre dokumenterer bilag I, J og K samt bilag 2, at sagsøgte benyttede autori-serede tømrere til selve opførslen af tagterrassen.
---oooOooo---
11
Af bilag 21 fremgår det, at de indkøbte limtræsbjælker til tagterrassen er af ty-pen 115x266 mm L-40.
Skønsmanden skriver i sit svar på spørgsmål 5, at de benyttede limtræsbjælker ikke er beregnede til ubeskyttet benyttelse udendørs. Dette er imidlertid ganske enkelt ikke korrekt.
Som bilag F er fremlagt e-mail fra civilingeniør i Lilleheden A/S - Person 4.
Lilleheden A/S er en af Danmarks førende producenter af limtræ. Civilingeni-øren skriver indledningsvis, at den pågældende bjælke (L-40) er godkendt til udendørs brug.
Længere nede i e-mailen skriver civilingeniøren, at limtræsbjælker skal efterses årligt for ”revner, råd og svamp” . Der er således tale om, at terrassen som alt andet udendørstræværk, skal efterses, og altså ikke kan betragtes som vedlige-holdelsesfrit.
En sådan almindelig vedligeholdelsespligt har naturligvis påhvilet Sagsøger, si-den Sagsøger overtog brugsretten til tagterrassen sammen med andelslejlighe-den i 2015.
Som en konsekvens af ovenstående kan Retten lægge til grund, at sagsøger ikke har lidt et tab for så vidt angår tagterrassen, idet eventuelle rådne bjælker skyl-des sagsøgers manglende vedligeholdelse og ikke forkert projektering og/eller opførelse af tagterrassen.
Det bemærkes her, at tagterrassen ikke var nyopført ved sagsøgers overtagelse af andelsboligen, men havde på det tidspunkt – tværtimod – været i brug i otte år.
FORHOLDSMÆSSIGT AFSLAG Det gøres som ovenfor nævnt gældende, at der ikke er grundlag for at give Sagsøger et forholdsmæssigt afslag i købesummen i henhold til den fastsatte pris i bilag 1, da der hverken for så vidt angår badeværelset eller tagterrassen på overtagelsestidspunktet var tale om, at de pågældende konstruktioner led af værdiforringende mangler.
Idet der er tale om en andelsbolig, skal et eventuelt forholdsmæssigt afslag - i det omfang Retten måtte komme frem til, at der er grundlag for at give et for-holdsmæssigt afslag - udregnes i henhold til principperne beskrevet i U.2015.498H. Der skal derved ikke tages udgangspunkt i udbedringsomkost-ningerne i fastsættelsen af det forholdsmæssige afslag. Afslaget skal derimod
12
fastsættes til den del af forbedringsomkostningerne, der var mangelfulde på overtagelsestidspunktet.
SKØNSERKLÆRINGENS BEVISVÆRDI Skønsforretningen blev afholdt den 8. december 2020.
Ved skønsforretningens afholdelse var der ikke fremlagt de pågældende bilag, som skønsmandens erklæring hviler på. Undertegnede påpegede under skøns-forretningen, at skønstemaet var baseret på bilag, som enten ikke var fremlagt i sagen, eller som ved skønsforretningens afholdelse var stærkt mangelfulde. Skønsmanden bemærkede selv, at han ud fra det på dette tidspunkt tilgængeli-ge billedmateriale ikke kunne svare meningsfyldt på de af rekvirenten stillede spørgsmål.
For så vidt angår de stillede spørgsmål til lejlighedens badeværelse bemærkes det igen, at der ikke var mulighed for en åstedsbesigtigelse, da rekvirenten, da besigtigelsen skete, havde anlagt nyt badeværelse. Der blev ikke foretaget de-struktive indgreb på badeværelset under skønsforretningen.
Det blev ved skønsforretningens afslutning aftalt mellem parterne, at advokat Jesper Rasmussen skulle sørge for at fremlægge opdateret billedmateriale på sagsportalen, og at alle parter – herunder skønsmanden – afventede en sådan opdatering.
Den 17. januar 2021 kl. 17.08 modtog sagens parter skønserklæring fra skøns-manden. Grundet vanskeligheder med sagsportalen var skønserklæringen på dette tidspunkt ikke uploadet på sagsportalen.
Den 17. januar 2021 kl. 19.32 svarede jeg på skønsmandens mail, hvor jeg gan-ske kort meddelte, at jeg ikke havde modtaget opdateret billedmateriale. Videre anfægtede jeg skønsmandens mulighed for at svare på de i skønstemaet stillede spørgsmål, ligesom jeg bad skønsmanden afvente upload af skønserklæringen til sagsportalen, indtil parterne havde afklaret situationen.
Til trods for min opfordring til at afvente situationen, blev skønserklæringen uploadet til sagsportalen den 18. januar 2021 kl. 08.36.
Den 18. januar 2021 kl. 09.23 skrev jeg igen til skønsmanden og spurgte, om skønsmanden havde modtaget det opdaterede billedmateriale. Ovenstående mails af 17. og 18. januar 2021 er fremlagt som bilag A.
Som bilag B er fremlagt mail af 18. januar 2021 kl. 09.28 til advokat Jesper Ras-mussen fra undertegnede, hvor jeg kort beskriver, at vi i sagen har modtaget
13
skønserklæring til trods for, at advokat Jesper Rasmussen ikke – som aftalt – har fremlagt opdateret billedmateriale i sagen.
Som bilag C er fremlagt mail af 18. januar 2021 kl. 11.38 fra skønsmanden til un-dertegnede.
Skønsmanden slår i mailen fast, at fremsendelse af opdateret billedmateriale ik-ke vil ændre hans besvarelse i skønserklæringen.
Først den 18. januar 2021 kl. 12.33 fremlagde advokat Jesper Rasmussen det op-daterede billedmateriale.
Retten kan altså lægge til grund, at skønsmanden forud for sin bevarelse af skønstemaet ikke var i besiddelse af de relevante bilag, som skønstemaet hviler på, samt at skønsmandens besvarelse hverken er baseret på fremlagt billedma-teriale eller en åstedsbesigtigelse af gulvkonstruktionen i lejlighedens badevæ-relse.
Det afspejles yderligere i skønsmandens besvarelse på de supplerende spørgs-mål SS 1A, SS 4A og SS 5A, at skønsmanden ikke har forholdt sig kritisk til de bilag, der var fremlagt ved skønsforretningens foretagelse.
Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende,
at sagsøgers krav er forældet, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1, at det ikke tilkommer sagsøger at rejse krav mod sagsøgte for så vidt an-går hverken de bærende bjælker i badeværelset eller klimaskærm på ejendommens tag, idet dette er andelsboligforeningens ejendom og ikke sagsøgers,
at andelsboligen ikke på tidspunktet for sagsøgers overtagelse i 2015 led af værdiforringende mangler,
at al arbejde, der kræver autorisation, er udført af autoriserede håndvær-kere og ikke sagsøgte selv,
at sagsøgte ikke har foretaget arbejder i lejligheden, der begrunder et er-statningsansvar over for sagsøger,
at der hverken er grundlag for en erstatningsbetaling eller et forholds-mæssigt afslag i sagsøgers favør,
at et eventuelt forholdsmæssigt afslag skal fastsættes til den del af forbed-ringsomkostningerne, der måtte anses for at være mangelfulde på over-tagelsestidspunktet i 2015, og
at skønserklæringen ikke skal tillægges bevismæssig vægt, da den mest af alt har karakter af en ensidigt indhentet erklæring.”
14
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Ved købsaftale af 16. juli 2015 har sagsøgerne af sagsøgte købt en andel i Andelsboligforening med brugsret til lejligheden Adresse, København K. Andelen blev solgt til maksimalprisen, og overdragelsessummen udgjorde 1.277.630 kr., hvoraf forbedringer i andelslejligheden udgjorde 225.800 kr. Forbedringer som følge af indretning af badeværelset blev medtaget med 48.164 kr. og angik arbejder med nyetablering af badeværelse udført i 2005/2006. Forbedringer vedrørende tagterrasse blev medtaget med 86.537 kr. og angik arbejder med etablering af en tagterrasse udført i 2007.
Retten lægger til grund, at sagsøgerne har boet i den omtvistede andelsbolig si-den 1. december 2014, først som lejere og herefter fra 1. august 2015 som andels-havere.
Ad badeværelsesgulvet Efter bevisførelsen og som forklaret af sagsøgte lægger retten til grund, at alt ar-bejde udført under undergulvet, herunder fremføring af afløbsinstallationen med nedskæring i bjælker, er udført af autoriseret vvs-installatør.
På baggrund af skønsmandens svar på spørgsmål 1 lægger retten til grund, at i forbindelse med sagsøgtes etablering af badeværelse primo 2006, blev bjæl-kelagskonstruktionen til understøtning af undergulvet til badeværelset flere steder skåret delvist over for at muliggøre fremføring af afløbsinstallationen.
Dette forårsagede en væsentlig svækkelse af de bærende bjælker i etageadskil-lelsen, som i kombination med for stor afstand mellem de bærende bjælker førte til, at bjælkelagskonstruktionen ikke havde den fornødne bæreevne til under-støtning af undergulvet. Retten finder det herved bevist, at bjælkelagskonstruk-tionen under badeværelsets undergulv var mangelfuld.
Sagsøgerne har forklaret, at det ikke var før slutningen af 2019, formentlig star-ten af november måned 2019, at de første gang opdagede, at der var problemer med gulvet i badeværelset. Der kom en svag knagende lyd, når de gik på gul-vet, navnlig når de gik lige der, hvor man trådte ud på gulvet fra brusekabinen. Hvis de gav sig til at hoppe på gulvet, så fornemmede de, at gulvet gyngede.
De havde ikke oplevet vandskader eller problemer med at komme af med van-det, bortset fra en enkelt gang. Det var den første dag som lejer, hvor der om morgenen efter brusebad havde stået vand inde i brusekabinen. Det problem havde sagsøgtes far løst for dem ved fugearbejde, og der havde ikke siden væ-ret noget problem.
De havde derfor ingen mistanke om, at noget var galt med gulvet i perioden fra de købte og frem til slutningen af 2019, hvor gulvet be-gyndte at knage. De havde ingen planer om at renovere badeværelset i 2019. De
15
tilkaldte en murer, for at få undersøgt forholdene, da gulvet begyndte at gynge og knage. Mureren lukkede op og fandt først en opfugtet plade og derefter de nedskårne bjælker. De indså nu, at hele gulvet måtte tages op, og først da be-sluttede de sig for en renovering af badeværelset i tilknytning til, at bjælkelaget skulle understøttes, og gulvet alligevel lægges om. Der blev ikke konstateret en vandskade i forbindelse med, at gulvet blev taget op, men man kunne se en sort plet der, hvor afløbet var ført igennem.
Retten lægger sagsøgernes forklaring til grund.
Retten finder herefter ikke, at sagsøgerne har haft mulighed for at opdage pro-blemstillingen med de delvist overskårne bjælker og utilstrækkelig understøt-telse af badeværelsets undergulv, før gulvet begyndte at knage i slutningen af 2019. Heraf følger, at sagsøgerne hverken kendte eller burde kende til den man-gelfulde understøtning af badeværelsesgulvet tidligere end tre år fra sagsan-lægget. Et eventuelt krav på erstatning eller forholdsmæssigt afslag i over-dragelsessummen begrundet i overskæring af bærende bjælker og deraf følgen-de utilstrækkelig understøttelse af badeværelsets undergulv er dermed ikke for-ældet.
Som anført ovenfor har sagsøgte ikke selv udført arbejdet med fremføring af af-løbsinstallationen og delvis overskæring af de bærende bjælker men ladet det udføre af en autoriseret vvs-installatør. Det er herefter ikke godtgjort, at sagsøg-te har handlet uforsvarligt eller at der i øvrigt foreligger et ansvarsgrundlag for sagsøgte vedrørende nedskæring i bærende bjælker.
Der er ikke ført bevis for, at badeværelset har lidt af vandskade eller anden utæthed i gulvkonstruktionen. Sagsøgerne har således ikke godtgjort, at det ar-bejde, som er udført af sagsøgte selv i forbindelse med etableringen af badevæ-relset, er mangelfuldt.
Spørgsmålet er herefter alene, om manglerne ved bjælkelagskonstruktionen un-der undergulvet er en værdiforringende mangel, der giver sagsøgerne ret til et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen.
Retten lægger til grund som forklaret af sagsøgerne, at sagsøgerne ikke ville ha-ve truffet beslutningen om renovering af badeværelset i 2020, havde det ikke været fordi, at gulvet i slutningen af 2019 begyndte at knage og gynge.
Badevæ-relset har ikke lidt af vandskade eller anden utæthed i gulvkonstruktion, før det begyndte at knage og gynge, men været fuldt funktionsdygtigt fra sagsøgerne overtog andelsboligen den 1. august 2015 og frem til slutningen af 2019. Sagsø-gerne har i alt betalt 48.164 kr. for forbedringen med indretningen af badeværel-set i 2006 med en forventet levealder i 30 år.
Levealderen for badeværelset har som følge af den mangelfuld understøtning af undergulvet alene været 14 år el-
16
ler under det halve af det forventede. Herefter finder retten at sagsøgerne er be-rettiget til et forholdsmæssigt afslag i overdragelsessummen som følge af en værdiforringende mangel.
Da parterne har handlet andelsboligen til maksimalprisen, skal udmålingen af et afslag for værdiforringende mangler ved badeværelsesgulvet tage udgangs-punkt i prisen for de medkøbte forbedringer som følge af indretningen af bade-værelset. Der skal ske en samlet bedømmelse, hvor der som udgangspunkt skal ses bort fra udbedringsudgifter og tages hensyn til købernes nytte at forbedrin-gen fra handelstidspunktet til udbedringen samt værdien af, at der ved udbed-ring sker udskiftning af gammelt med nyt.
Retten finder, at sagsøgerne har krav på et forholdsmæssigt afslag i overdragel-sessummen begrundet i overskæring af bærende bjælker og utilstrækkelig un-derstøttelse af badeværelsets undergulvet, der skønsmæssigt passende kan fast-sættes til 25.000 kr.
Ad tagterrassen
På baggrund af skønserklæringen, svar på spørgsmål 5, lægger retten til grund, at valg af limtræ til brug som underliggende bjælker uden inddækning ved etablering af en tagterrasse, ikke er en håndværksmæssigt korrekt udførelse. Valget af limtræ til brug som underliggende bjælker, er en mangel. Manglen in-debærer, at der over tid vil dannes råd i de fritlæggende bærende limtræsbjæl-ker.
Retten lægger til grund, som også forklaret af sagsøgte, at det var sagsøgte selv, der foretog valg af materialer og indkøb af limtræ til brug for etablering af tag-terrassen. Retten finder på denne baggrund, at sagsøgte er erstatningsansvarlig for det forkerte materialevalg. At selve udførelsen af tagterrassen er foretaget af professionelle håndværkere ændrer ikke herved, idet sagsøgte selv har foreta-get det forkerte valg og indkøb af materialer til brug for håndværkerne.
Sagsøgerne har forklaret bl.a., at de ikke havde konstateret nogen løse brædder før oktober 2019. Der havde ikke været problemer tidligere. Det var først i okto-ber 2019, at man kunne begynde at fornemme, at brædderne løsnede sig, når man trådte ud på terrassen, fordi de underliggende bærende bjælker var be-gyndt at rådne, hvorfor terrassebrædderne ikke længere sad fast.
Retten lægger sagsøgernes forklaring til grund.
Retten finder herefter ikke, at sagsøgerne har haft mulighed for at opdage pro-blemstillingen med det forkerte materialevalg til brug som underliggende bjæl-ker før oktober 2019, hvor bjælkerne begyndte at rådne. Heraf følger, at sagsø-
17
gerne hverken kendte eller burde kende til den mangelfulde udførelse af tagter-rassen tidligere end tre år fra sagsanlægget. Sagsøgernes krav på erstatning er derfor ikke forældet.
Skønsmanden har anslået udgifterne til nedtagning af de gamle beskadigede bjælker og genopbygning af en ny terrassekonstruktion til 70 – 75.000 kr. Da tagterrassen er etableret i 2007 med en forventet levealder på 20 til 30 år, men begyndte at rådne allerede efter 12 år, finder retten, at sagsøgernes erstatning passende kan fastsættes til 35.000 kr.
Ad lunker
Ejendommens tag er fællesejendom, og eventuelle fejl ved udførelsen af taget er sagsøgte som sælger af en andel i andelsboligforeningen ikke ansvarlig for. Al-lerede af denne grund skal sagsøgte frifindes for sagsøgernes krav om erstat-ning for lunker.
Sagsøgernes samlede krav
Som følge af det ovenfor anførte tages sagsøgernes påstand til følge med i alt 60.000 kr. med procesrente fra sagens anlæg den 20. april 2020.
Sagsøgerne har foreløbigt afholdt udgifter til syn og skøn med i alt 62.915,38 kr. Sagsøgte har foreløbigt afholdt udgifter til syn og skøn med 15.503,13 kr.
Dele af sagsøgernes spørgsmål til skønsmanden har vedrørt faldstammeudluft-ning og lunker på taget, og har ikke været fornødne til sagens forsvarlige udfø-relse, jf. retsplejelovens § 316, stk. 1, 1. pkt. Sagsøgernes spørgsmål uden betyd-ning for sagen har bevirket en forøgelse af de samlede omkostninger til syn og skøn, hvorfor retten finder, at sagsøgte kun delvist skal erstatte sagsøgerne de af dem foreløbigt afholdte udgifter til syn og skøn. Retten finder, at sagsøgte en-deligt skal afholde udgifterne til syn og skøn med yderligere 40.000 kr.
Sagsomkostningerne er herefter fastsat til 60.000 kr., hvoraf 1.740 kr. er til dæk-ning af retsafgift af det vundne beløb, 40.000 kr. er til delvis dækning af forelø-bigt afholdte udgifter til syn og skøn og resten et med udgangspunkt i de vejle-dende takster for proceduresalærer skønsmæssigt fastsat passende beløb til dækning af sagsøgernes advokatbistand. Det er oplyst, at sagsøgerne ikke er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
18
Sagsøgte, skal til sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, betale 60.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 20. april 2020.
Sagsøgte, skal til sagsøgerne Sagsøger 1 og Sagsøger 2, betale sagsomkostninger med 60.000 kr.
Beløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.