BR — Byretterne
BS-6234/2019-VIB
OL-2021-BYR-00334
.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 173.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }
RETTEN I VIBORG
DOM
afsagt den 10. august 2021
Sag BS-6234/2019-VIB
Sagsøger (advokat Michael Jørgensen)
mod
Sagsøgte 1 (advokat Lars Nørregaard Knudsen)
og
Sagsøgte 2 (advokat Lars Nørregaard Knudsen)
og
Sagsøgte 3 (advokat Lars Nørregaard Knudsen)
og
Sagsøgte 4 (advokat Lars Nørregaard Knudsen)
2
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande:
Denne sag er anlagt den 11. februar 2019 og drejer sig om de sagsøgtes, Sagsøgte 1's, Sagsøgte 2's, Sagsøgte 3's og Sagsøgte 4's, opførelse af et byggeri (sommerhus) på Adresse 1, By 1, hvilket efter Sagsøgers, opfattelse er i strid med en servitut af 23. maj 1960, indeholdende forbud mod bebyggelse.
Sagsøgeren har fremsat følgende påstande:
Påstand 1:De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at ejendommen matr.nr. 13bæ, Ejerlav, beliggende Adresse 1, i henhold til den på ejendommen tinglyste servitut af 23.05.1960 ikke må bebygges un-der nogen form.
Påstand 2:De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at deres byggeri på matr.nr. 13bæ, Ejerlav, beliggende Adresse 1, er i strid med den på ejendommen tinglyste servitut af 23.05.1960, og at byggeri-et efter en af retten nærmere fastsat rimelig frist skal nedrives og bortfjernes, samt reetablering til ejendommens stand før byggeri-ets påbegyndelse ske.
De sagsøgte har fremsat følgende påstande:
Overfor den af sagsøgeren nedlagte påstand 1: Frifindelse.
Overfor den af sagsøgeren nedlagte påstand 2: Frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.
Hovedforhandlingen i sagen blev påbegyndt på Adresse 1, By 1, hvor området blev besigtiget.
Oplysningerne i sagen:
Det fremgår af sagen, at der den 23. maj 1960 blev tinglyst en servitut på ejen-dommen matr.nr. 13 b, 26 a og 23 g, Ejerlav i forbindelse med, at der blev tinglyst endeligt skøde på den ubebyggede parcel matr.nr. 13 q, Ejerlav, hvilken parcel fisker Person 1 solgte til arkitekt Person 2.
3
I ”Extrakt - udskrift” af endeligt skøde, ekstraktens side 79-80, er blandt andet anført:
”Sælgeren forpligter endvidere sig og senere ejere af dennes
ejendom til ikke under nogen form at bebygge arealet vest for den heromhandlede grund, hvilket vil sige grunden mod Skive fjord.”
Af det endelige skøde, ekstraktens side 82-85, fremgår blandt andet:
”Det bemærkes, at der ifølge landinspektørens servituterklæring
kun påhviler parcellen dok. lyst 23/5 1960 om vejret, bebyggelse m.v.”
Af sagens bilag 2, ekstraktens side 75-78, Tingbogsattest for ejendommen belig-gende Adresse 1, By 1, matr.nr. 13 bæ, Ejerlav, fremgår blandt andet, at der på ejendommen hviler den ovenfor nævnte servitut af 23. maj 1960.
I sagens bilag 3, ekstraktens side 51, tegning med ”Afsætning af strandbeskyt-telseslinjen på matr.nr. 13 bæ, Ejerlav” , er blandt andet anført:
”Der er ikke foretaget undersøgelse vedr. tinglyste servitutter eller
offentligretlige rådighedsindskrænkninger i forhold til et eventu-elt bygge-og anlægsprojekt.”
På tegningen kan man se matr.nr. 13 bæ, 13 q og 13 x, Ejerlav.
Som bilag 4, ekstraktens side 109-110, har landinspektør Person 3 efter anmodning fra sagsøgeren lavet en historisk gennemgang, som belyser de matrikulære ændringer i området.
Der er i bilaget anført:
”13bæ Ejerlav
Undersøgelse af om matr. nr. 13bæ er identisk med matr. nr. 13b nævnt i deklaration tinglyst 23-05-1960?
De historiske matrikelkort der er op GST's hjemmeside (Geodata-styrelsen) viser de forandringer som er sket i matrikelkortet i løbet af den årrække som fremgår af kortet. Det vil sige at det historiske kort fra 1905-1967 viser alle de forandringer som er sket med de forskellige ejendomme i det tidsrum.
4
Det er således ikke muligt, ud fra de historiske kort, at fastslå hvil-ken matrikulær forandring som kom før en anden. Her kan man blot se hvilke skel som er slettet. De er overstreget med to korte streger og nye skel er vist med rød optrukket streg.
Jeg vedlægger de historiske kort fra 1815-1864 og 1864-1905 og 1905-1967 og 1967-1973 og 1973-1995
For at kunne se hvordan ejendommen så ud på et givent tidspunkt er det nødvendigt at finde de gamle matrikulære sager og se på ændringskortet og matrikelkortet i de enkelte sager. Ændringskor-tet viser de ændringer, som sker i den matrikulære sag.
På det tidspunkt hvor de matrikulære ændringer sker med matr. nr. 13b Ejerlav er matrikelkortet stadigt analogt og der kan godt være flere lodder som hedder 13b i det samme ejerlav.
Sammenfald mellem matr. nr. 13b og 13bæ?
I 1995 bliver matrikelkortet digitalt og så kan der ikke være 2 lod-der i det samme ejerlav som hedder det samme. Derfor bliver ma-tr. nr. 13b til matr. nr. 13bæ. (se det historiske kort fra 1973-1995)
Hvordan så matrikelkortet ud i 1960-1961?
I teksten står der "grunden mod Skive Fjord" og det er efter min overbevisning identisk med matr. nr. 13b og ejeren af matr. nr. 13q er påtaleberettiget idet det er den eneste ejendom, som er udstyk-ket fra matr. nr. 13b på det tidspunkt, hvor deklarationen bliver tinglyst den 23. maj 1960.
Der er tre matrikulære sager, som viser hvordan matr. nr. 13b så ud i 1959-1960:
Matr. nr. 13q udstykkes i 1959/09772 (GST sags ID) viser årstal og sag i det daværende år.
Her sammenlægges matr. nr. 24a og 13b og matr. nr. 13q udstyk-kes
Se vedlagte ændringskort og matrikelkort fra sagen.
Selve sagen er også vedhæftet, ændringskortet er på side 11.
5
I 1959/10050 matr. nr. 13b sammenlægges med matr. nr. 6b, 14c, 14e, 17c og 22f og matr. nr. 13r udstykkes.
Se vedlagte ændringskort og matrikelkort fra sagen.
Selve sagen er også vedhæftet, ændringskortet er på side 19.
Med grønt vises den nye ejendom på ændringskortet og de slette-de skel er overstreget med to små streger.
I 1960/09128 udstykkes matr. nr. 13x, 13y og 13z fra matr. nr. 13b
Se vedlagte ændringskort og matrikelkort fra sagen. Selve sagen er også vedhæftet og ændringskortet er på side 7.
Ud fra en gennemgang af de ovennævnte sager mener jeg at på det tidspunkt, hvor deklarationen blev tinglyst der udgjorde matr. nr. 13b en sammenhængende lod og "den omhandlede grund mod Skive Fjord" udgør det der i dag svarer til matr. nr. 13bæ.
Dermed er det ikke tilladt at bebygge matr. nr. 13bæ.”
Under sagen har der været afholdt syn og skøn, og skønsmanden, landinspek-tør Skønsmand, har ved skønserklæring af 3. november 2019, ek-straktens side 209-211, besvaret spørgsmålene 1, 2, 3, 4, IA og IB. Skønsmanden har vedlagt sin erklæring følgende bilag, ekstraktens side 212-223:
Bilag LSP-A. Bilaget består af historisk matrikelkort gældende i årene 1905-1967. Bilaget er opdelt i to sider for at illustrere de enkelte lodder tilhørende matr.nr. 13b. Bilag LSP-B. Bilaget består af 3 stk. ændringskort og registreringsmeddelelsen fra den matrikulære sag tilhørende Kort og Matrikelstyrelsens ud-stykningssag jnr. U1998/01288. Bilag LSP-C. Bilaget består af skematisk redegørelse og ændringskort fra den matrikulære sag tilhørende Kort og Matrikelstyrelsens udstyk-ningssag jnr. U2011/53033. Bilag LSP-D. Bilaget består af historisk matrikelkort gældende i årene 1864-1905.
6
Bilaget viser forholdene som de så ud før de første udstykninger, der startede med matr.nr. 13q fra år 1960 og frem. Matr.nr. 13q er indtegnet som reference.
I e-mail af den 19. september 2018 kl. 10.39 fra advokat Michael Jørgensen til ar-kitekt Person 2, bilag 6, ekstraktens side 55, er anført:
”Hej Person 2 og tak for nedenstående.
I forbindelse med dit køb af ejendommen tilbage i 1960 fra Person 1 kan jeg se, at der blev tinglyst en servitut på både den ejendom du købte (13q) og naboejendommen (13b, i dag 13bæ), hvoraf det fremgår, at der skal gælde et fuldstændigt bebyggelses-forbud på 13b (i dag 13bæ). Jeg vedhæfter kopi af servitutten og et nyligt matrikelkort.
Kan du huske nærmere om baggrunden herfor, herunder om det var parternes hensigt og servituttens formål at dette skulle dække hele 13b eller blot en del af 13b?
Var det en del af jeres forhandlinger i forbindelse med dit køb, at du stedse kunne bevare den uhindrede udsigt mod vest/vandet? Og ved du om noget tilsvarende gjorde sig gældende for naboe-jendommen mod nord (13x), da den også omkring ca. 1960 blev solgt af Person 1?”
I e-mail af den 19. september 2018 kl. 18.47 fra Person 2 til advo-kat Michael Jørgensen, bilag 6, ekstraktens side 55, er anført følgende svar:
”Hej Michael !
Som svar på dine spørgsmål vedrørende nærmere omstændighe-der i forbindelse med mit køb af grunden i 1960 må jeg oplyse at jeg ikke husker andet end at jeg var tilfreds med den formulering som skødet indebærer om byggeforbud på ”Grunden mod Skive fjord" som selvfølgelig må være hele det areal som sælgeren ejede på det tidspunkt Med venlig hilsen - Person 2”
Sagsøgte 1 ansøgte den 14. juni 2018 Skive Kommune om byggetilladelse til at opføre et sommerhus på grunden beliggende Adresse 1, By 1, matr.nr. 13 bæ, Ejerlav, og Skive Kommune udstedte byggetilladelse den 26. juni 2018.
7
Byggetilladelsen er fremlagt som sagens bilag 11, ekstraktens side 106-107, hvori blandt andet er anført:
”BYGGETILLADELSE
Der henvises til ansøgning af 14-06-2018, om tilladelse til udførelse af byggearbejde på ejendommen beliggende: matr. nr.: 13 bæ, Ejerlav adresse: Adresse 1, By 1 tilhørende: Sagsøgte 1, Adresse 2, 7800 Skive meddeles hermed tilladelse til: Adresse 1 - Ejendomssag - Opfø-relse af sommerhus 135 m2 og overdækket areal på 14 m2. Tilladelsen gives på betingelse af, at arbejdet udføres i overens-stemmelse med gældende love og bestemmelser, samt de oplysninger, der er afgivet i ansøgningen. Der er ikke taget stilling til, om projektet overholder eventuelle private servitutter, der påhviler ejendommen.
Husk at ifølge Bekendtgørelse om ajourføring af BBR skal det meddeles til kommunen, når byggeriet påbegyndes, samt når byggeriet fuldføres eller faktisk tages i brug.
vilkår:
AT byggetilladelsen er gældende i 1 år, dvs, byggeriet skal være påbegyndt senest 1 år fra d.d. Husk at indsende påbegyndelses-blanket. Efter 1 år bortfalder tilladelsen hvis byggeriet ikke er på-begyndt. AT Lokalplan nr. 128 overholdes. AT såfremt der sker arkæologiske fund ved anlægsarbejdet, skal De henvende Dem til Museum Salling, Brårupgade 18A, 7800 Skive tlf. 99157190, jf. Museumslovens § 25-27.
AT de på ejendommen eventuelle tinglyste indskrænkninger i be-byggelses- og benyttelsesretten overholdes. Der henvises til ejen-dommens tingbogsattest. AT vedlagte erklæring om overholdelse af Byggeloven og Byg-ningsreglementet underskrives og returneres sammen med færdigmeldingen. AT påbegyndelse og færdiganmeldelse af byggeriet sker til kom-munen på vedlagte skemaer. AT gulvkote er 2,17 jf. vedlagte bilag.
Person 4
8
Ingeniør”
Sagsøgte 1 ansøgte kommunen om dispensation til at ændre gulvkoten i huset fra 2,17 til 3,15, og kommunen udsendte derfor den 31. juli 2018 naboori-entering, blandt andre til Person 5 og Person 6, bilag 8, ekstraktens side 52-53.
Foranlediget heraf holdt naboerne den 22. juli 2018 møde til drøftelse af dispen-sationsansøgningen, og naboerne enedes om at sende et fælles brev til kommu-nen med deres bemærkninger. Brevet er fremlagt som sagens bilag 9, ekstrak-tens side 54, hvori er anført:
”Til
Person 4 Teknisk Forvaltning Skive Kommune
Beboerne i nr. 221, 231, 233, 271 og 269 har holdt møde d. 22/7 an-gående søgt dispensation fra lokalplanens regel om at terræn højst må ændres med +/- 0,5 m og er enige om, at vi ikke kan acceptere en sådan dispensation.
Denne skrivelse skal ses som svar på naboorientering 13/7.
Vi er i øvrigt også bekymrede for den udvikling/ændring, der bli-ver i kystlinien.
Mvh Person 7, Sagsøger og Vidne, Person 8 og Person 9, Person 6 og Person 10 og Person 11”
Det fremgår af et fremlagt billede, sagens bilag 10, ekstraktens side 56, at der den 23. september 2018 var støbt sokkel på de sagsøgtes grund.
Ved brev af 25. september 2018 med bilag fra advokat Michael Jørgensen til Sagsøgte 1, ekstraktens side 70-71, blev Sagsøgte 1 gjort opmærksom på, at det påbegyndte byggeri muligt var i strid med en på ejendommen ting-lyst servitut.
I brevet er anført:
” Vedr. Opførelse af bolig på Adresse 1,
By 1, matr.nr. 13 b Ejerlav
9
Jeg skriver hermed til Dem som advokat for flere af Deres naboer i sommerhusområdet på Område.
Mine klienter er blevet opmærksom på, at De er gået i gang med at opføre en bolig på Adresse 1, By 1, matrikelnummer 13 b Ejerlav.
Mine klienter er ved at få afdækket nærmere om dette kan være i strid med en tinglyst servitut på ejendommen, samt endvidere måske i strid med lokalplanen.
Jeg vedlægger for god ordens skyld kopi af servitutten.
Dette er således i første omgang en venlig orientering til Dem, men skulle mine klienters undersøgelser afdække at opførelsen re-elt er i strid med ovennævnte, så vil der blive krævet indstilling af byggeriet, bortfjernelse mm., i sidste ende med rettens bistand om nødvendigt.
Med venlig hilsen
Michael Jørgensen
E-mailadresse
”
Advokat Michael Jørgensen sendte den 2. oktober 2018 brevet igen til Sagsøgte 1 som e-mail, ekstraktens side 72.
Sagsøgte 1 besvarede e-mailen ved e-mail af 5. oktober 2018 således, ek-straktens side 72:
”Tak for dit mail. Vi havde ikke forstået, at vi skulle svare. Vi mener
nu heller ikke at have gjort noget forkert Mvh. Sagsøgte 1”
Ved brev af 9. oktober 2018 med bilag fra advokat Michael Jørgensen til Sagsøgte 1, ekstraktens side 70-71, skrev advokaten således:
”Med henvisning til mit brev af 25/9 d.å. og mail af 2/10
d.å. skal jeg hermed oplyse, at yderligere undersøgelser nu ende-gyldigt har afdækket, at den pågældende servitut (kopi vedhæftet igen for god ordens skyld) forbyder bebyggelse på Adresse 1,
10
By 1, matr.nr. 13 bæ, Ejerlav, hvor De ifølge mine oplysninger er i gang med at opføre et sommerhus.
Jeg skal således hermed på vegne af ejerne af Adresse 3, By 1, matr.nr. 13 q, Ejerlav, som påtaleberettiget i henhold til servitutten fordre, at De straks indstiller byggeriet, samt bortfjerner det opførte.
Sker dette ikke, og har De ikke inden 7 dage fra dato meddelt un-dertegnede en plan for bortfjernelse og reetablering, så vil der uden yderligere varsel blive indgivet begæring om nedlæggelse af fogedforbud mod opførelse mm.
Jeg kan for god ordens skyld oplyse, at landinspektørundersøgel-ser har afdækket og dokumenteret, at 13 b, som nævnt i servitut-ten, er identisk med 13 bæ, og at denne matrikel har haft sin nu-værende form siden tiden forud for servituttens tinglysning.
Jeg kan også oplyse, at den oprindelige køber/ejer af 13 q, har be-kræftet overfor undertegnede, at servitutten dækker hele 13 b/13 bæ.
Endelig vedlægger jeg historiske kort over området for 1905-1967 og 1973-1995.
Afslutningsvist bemærker jeg, at jeg er bekendt med, at ejendom-men ikke ejes alene af Dem, men ifølge dokumenter fra kommu-nen er det Dem, der har søgt om byggetilladelse, og jeg er herud-over ikke i besiddelse af alle øvrige ejeres kontaktoplysninger.
De øvrige ejere er ifølge mine oplysninger nært beslægtet til Dem, og jeg tillader mig således at gå ud fra, at De videreunderetter.
Nærværende fremsendes for god ordens skyld tillige pr. mail.
Med venlig hilsen
Michael Jørgensen
E-mailadresse”
Sagsøgte 1 svarede advokat Michael Jørgensen ved e-mail af 9. oktober 2018 kl. 15.14, ekstraktens side 69, hvori er anført:
11
”Jeg har modtaget dit brev af 9 oktober 2018 jeg kan forstå at du re-
præsenterer af Matt. 13 q. Servitutter som du henviser til siger alene at der ikke må bygges vest for matr 13 q er forsat fri for byggeri. Jeg kan derfor ikke se at vi skulle overtræde servitutter Det frem-går ikke af servitutter at det er hele matr 13 b. /. 13 bæ som ikke må bebygges. Så jeg står uforstående overfor den på stående bekræftelse fra tid-ligere ejer.
Det burde i så fald have været angivet I øvrigt er der ikke kommet indsigelser mod at vi byggede på det sted i forbindelse med nabohøringen. Det burde dine klienter have gjort hvis de mente det. Byggeriet betyder ikke at der ikke forsat er frit udsyn til fjorden for dine klienter Hvis alt dette medføre tab for os vil forbeholde os at kræve erstatning Mvh Sagsøgte 1”
Advokat Michael Jørgensen skrev ved brev af den 12. oktober 2018, ekstraktens side 67-68, hvori er anført:
”Tak for Deres mails af 5/10 og 9/10 d.å.
Indledningsvist bemærker jeg, at De angiver Dem selv som "vi", hvorfor jeg således antager, at De skriver på vegne af alle 4 ejere af ovennævnte ejendom.
Til Deres bemærkning omkring servituttens indhold og placering af byggeriet, skal jeg henvise til, at servitutten specifikt præciserer, at bebyggelsesforbuddet gælder grunden mod Skive Fjord, hvilket således er hele matriklen, jf. blandt andet de fremsendte kort.
Grunden/matriklen har siden 1959, og altså forud for servitutten, bestået af hele arealet/matriklen 13 b/13 bæ mod vest.
Til Deres bemærkninger omkring nabohøring (reelt nabooriente-ring) skal jeg bemærke, at en naboorientering ikke fritager Dem fra at overholde/respektere gældende servitutter.
Dette er til enhver tid Deres eget ansvar, ligesom jeg bemærker, at genstanden for en naboorientering altid vil være dispensation fra en regel i bygningsreglementet eller i en lokalplan, og således ikke privatretlige servitutter.
Herudover bemærker jer, at jeg samtidig er bekendt med, at der er rent faktisk er fremkommet flere indsigelser mod Deres ansøgning
12
om byggetilladelse under den naboorientering der er sket til andre naboer, og at mine klienter også selv er fremkommet med indsi-gelser til kommunen til trods for at mine klienter aldrig selv direk-te er blevet naboorienteret, men da de således fik kendskab til byggesagen via andre naboer.
Med nærværende skal jeg således fuldt ud fastholde indholdet af min skrivelse af 9/10 d.å., herunder særligt de angivne frister.
Med venlig hilsen Michael Jørgensen
E-mailadresse”
Ved brev af 16. oktober 2018 skrev advokat Lars N. Knudsen på vegne de sagsøgte til advokat Michael Jørgensen, ekstraktens side 64-65, hvori blandt an-det er anført:
”Endvidere gør jeg opmærksom på, at den deklaration, som dine
klienter henviser til, slet ikke forbyder byggeri på min klients grund. Det fremgår netop meget præcist, at deklarationen ikke forbyder byggeri på hele matrikel nr. 13 b eller 13 bæ. Hvis det var tilfældet, havde man, som det ville være helt sædvanligt i en så-dan deklaration, anført matrikelnummeret 13 b i selve teksten, om hvor der ikke måtte bygges. Det har man ikke gjort. Man har i de-klarationen anført, at man ikke må bebygge den del af 13 b (13 bæ), areal vest for "den heromhandlede grund, hvilket vil sige grunden mod Skive Fjord".
Arealet vest for 13 q, altså hvor 13 q og 13 bæ deler skel bebygger min klient ikke, og det er dette areal som ligger "vest for den her-omhandlede grund".
Derfor er opførelsen af min klients ejendom ikke i strid med den anførte deklaration, og i øvrigt kan min klients opførelse af ejen-dommen ikke på nogen måde genere ejeren af matr. nr. 13 q.
Yderligere indsigelser forbeholdes i enhver henseende.
Jeg skal dog allerede nu tage forbehold om min klients erstat- ningskrav i enhver henseende, såfremt dine klienter måtte få ned-lagt fogedforbud, hvilket jeg vil protestere mod, og dette fogedfor-bud ved en efterfølgende retssag viser sig at være uretmæssigt, idet min klients tab ved at standse byggeriet kan blive betydeligt. Jeg opfordrer derfor til, at du straks, på vegne af dine klienter,
13
meddeler, at indsigelserne frafaldes, og at det anerkendes at min klient har ret til at bygge et hus, der hvor det bliver opført.
Med venlig hilsen
Lars N. Knudsen”
Parterne kunne ikke nå til enighed, og den 26. oktober 2018 indgav sagsøgeren begæring til Fogedretten i Viborg om, at der skulle nedlægges forbud mod op-førelsen af sommerhus på Adresse 1, By 1, idet byggeriet var i strid med en servitut af 23. maj 1960 indeholdende forbud mod byggeri.
Fogedretten afsagde kendelse den 21. december 2018, hvor Sagsøgte 1 blev frifundet.
Kendelsen er fremlagt som sagens bilag D og fremgår af ekstraktens side 94-103.
Der har været fremlagt 4 fotos fra den 7. oktober 2020, bilag G, H, I og J, ek-straktens side 201-204, ligesom der har været fremlagt 4 fotos fra den 29. okto-ber 2020, bilag 14, ekstraktens side 205-208.
Der har derudover været fremlagt en lang række kortmateriale, herunder histo-riske kort fra området.
De sagsøgte har ved procestilvarslinger af 27. marts 2019 procestilvarslet Person 12 og advokat Person 13.
Da parterne ikke kunne nå til enighed, blev denne sag anlagt ved stævning af den 11. februar 2019.
Forklaringer:
Der er afgivet vidneforklaring af Vidne og partsforklaring af Sagsøgte 1 samt forklaring af skønsmanden, landinspektør Skønsmand.
Vidne har forklaret, at de købte deres sommerhus i 1991 af arki-tekt Person 2. De startede med at bygge et sommerhus i den modsatte ende af Område. De blev så opmærksomme på området, hvor deres nu-værende sommerhus ligger, og begyndte derfor at kigge efter sommerhuse til salg der, indtil de købte deres sommerhus i 1991. Arkitekt Person 2 sagde til dem, at der aldrig måtte bygges på engen. Hun og hendes mand, Sagsøger, fik ikke nogen orientering om den dispensation, som Sagsøgte 1 havde indgivet til kommunen, hverken fra Sagsøgte 1 el-
14
ler kommunen. De hørte om det fra en af de andre naboer, og de deltog i et mø-de den 22. juli 2018 med naboerne. De fortalte under mødet de andre, at der ik-ke måtte bygges på arealet. Under mødet blev de enige om at skrive et fælles brev med deres synspunkter til kommunen, men de fik aldrig noget svar fra kommunen på deres brev.
Efter aftale med de andre naboer kontaktede hun og hendes mand efter mødet Advokatfirma ApS i Vide-bæk. Advokat Michael Jørgensen kontaktede dem, efter han var kommet hjem fra ferie den 6. august 2018. Advokat Jørgensen skaffede servitutten af 23. maj 1960 til dem. De havde aldrig set servitutten før.
Hun ringede til kommunen og fortalte, at nu var der ved at blive gravet ud dernede, selv om grunden ikke måtte bebygges efter en servitut fra den 23. maj 1960. Kommunen var meget af-visende over for hende. De kontaktede ikke Sagsøgte 1. Da de så, at der var støbt en sokkel, kontaktede de advokat Jørgensen, der rettede henvendelse til Sagsøgte 1.
Det år fejrede de guldbryllup, og de var derfor ikke i som-merhuset ret meget. De hørte ikke fra Sagsøgte 1. Idyllen ved området er væk. Dyrelivet er blevet negativt påvirket af byggeriet, og de savner at kunne se nedover en uspoleret eng fra deres hus.
På forespørgsel fra advokat Lars Nørregaard Knudsen forklarede hun, at Person 1 tidligere ejede hele området, der hørte til Person 1's gård. Der gik kre-aturer. Den 30. november 2010 blev ejendommen delt op. Det fik de ikke noget at vide om på forhånd. De har skåret nogen af deres buske ned i foråret. Før bu-skene blev skåret ned, var noget af sommerhuset, der er under opførelse, skjult, set fra deres sommerhus. Det hus, der ligger som nabo til sommerhuset under opførelse, var der også, da de købte deres sommerhus i 1991.
Sagsøgte 1 har forklaret, at de har haft et sommerhus i By 2 tidligere. De ville gerne have et sommerhus igen. De så på nogen sommerhuse, der var til salg, men fandt ikke det rigtige. Han kom i dialog med Person 12, der hav-de grunden til salg. De fik af kommunen at vide, at der kunne bygges på grun-den. De havde advokat Person 13 til at bistå dem med handelen. Person 13 skulle undersøge servitutterne.
De hørte ikke om nogen servitut om byggeforbud på grunden fra Person 13. De fik byggetilladelse, men fik afslag fra kommunen om at hæve grunden. De havde en landinspektør derude for at sætte huset af. Han tænkte ikke over, at byggetilladelsen fra kommunen var be-tinget af, at private servitutter blev overholdt. De gik i gang med byggeriet, og den 5. september 2018 kom der en sandpude.
Den 9. september 2018 blev huset sat af, og den 13. september 2018 støbte de soklen. Arbejdet blev udført af tøm-rer Person 14, som skulle opføre huset for dem. Den 28. september 2018 blev skelettet sat op, og den 5. oktober 2018 holdt de rejsegilde. Den 28. november 2018 var huset færdigt udvendigt og lukket. Han har overhovedet ikke talt med nogen af naboerne.
Da de fik brevet af 25. september 2018 fra advokat Michael Jørgensen, var det første gang, at de fik kendskab til og så servitutten af den 23. maj 1960. Da de startede byggeriet, var vejen så ringe, at de ikke kunne køre på
15
den med en lastbil. De lavede så vejen i stand, så en lastbil kunne køre der. De mangler alt indvendigt på huset.
På forespørgsel fra advokat Michael Jørgensen forklarede han, at da han fik bre-vet af den 23. september 2018 fra advokat Michael Jørgensen, ringede han til sin daværende advokat Person 13 og spurgte, hvad han skulle gøre. Nogle dage senere sendte Person 13 ham en e-mail, som han skulle sende vide-re som svar til advokat Michael Jørgensen. De blev ved med at bygge videre på sommerhuset for at få det lukket, så det var beskyttet indvendigt. Person 13 hjalp ham ikke med byggetilladelsen, det gjorde de selv. Det vil nok koste 600.000 kr. - 700.000 kr. at gøre sommerhuset færdigt.
Skønsmand, har forklaret, at
matr.nr. 13 b, Ejerlav, tidligere bestod af mange lodder. I 2011 fik den sit eget matr.nr. I dag ville man nok have brugt et kortbilag. Dengang beskrev man det i tekst. Han sondrer ikke mellem vest og nordvest. Hans svar er ud fra en matrikulær forståelse.
Til det af landinspektør Person 15 den 30. november 2010 i underbilaget anførte ”Sommerhus bebyggelse” , ekstraktens si-de 221, forklarede han, at det anførte refererer til arealerne. Ejeren og landin-spektøren skal have en servituterklæring, der skal oplyses. Det anførte behøver ikke at have været forkert dengang, for eksempel kunne den påtaleberettigede have givet samtykke til bebyggelse af sommerhus.
På forespørgsel fra advokat Michael Jørgensen forklarede han, at matr.nr. 13 bæ, Ejerlav, er identisk med det areal, der i servitutten af den 23. maj 1960 er gengivet: ”arealet vest for den heromhandlede grund, hvilket vil sige grunden mod Skive fjord” .
Parternes synspunkter:
Advokat Michael Jørgensen har på vegne sagsøgeren i sit påstandsdokument
af 31. maj 2021 blandt andet anført følgende:
”ANBRINGENDER:
at byggeforbuddet i servitutten af 23.05.1960 omfatter hele ma-trikel 13 bæ,
at sagsøgte ubestridt er i gang med et byggeri på ejendommen,
at dette byggeri er i strid med servitutten af 23.05.1960,
at sagsøger ikke er blevet naboorienteret,
16
at sagsøger har gjort indsigelse til sagsøgtes dispensationsan-søgning,
at sagsøger aldrig er orienteret om udfaldet på sagsøgtes dis-pensationsansøgning,
at sagsøger så snart han bliver opmærksom på servitutten ori-enterer kommunen herom,
at sagsøger den 25/9 2018 straks efter han erfarer byggeriets op-start tilskriver sagsøgte
at sagsøger straks efter han modtager bekræftelse fra landin-spektøren på, at der er identitet mellem matr.nr. 13 b og 13 bæ, den 9/10 2018 tilskriver sagsøgte om indstille byggeriet og bortfjerne det opførte (bilag 1, side 14).
at sagsøgte til trods for ovenstående fortsætter byggeriet,
at naboorientering ikke fritager sagsøgte fra at overholde servi-tutten, og at genstanden for naboorientering slet ikke er pri-vatretlige servitutter,
at sagsøger på ingen måde har udvist retsfortabende passivitet,
at det bestrides, at det ikke har været en afgørende forudsæt-ning for sagsøger, at der ikke måtte bygges på ”engen” , mens det samtidig påpeges, at dette ikke er afgørende for om sagsøgte må bygge eller ej, eller at det er sagsøgtes eget an-svar at undersøge dette,
at sagsøgtes kendskab til servitutten ikke har betydning for sagsøgtes pligt til at overholde den,
at det er uden betydning for sagsøgtes pligt til at efterleve ser-vitutten om denne har været i god tro på tidspunktet for op-førelsen af huset eller om denne har handlet ud fra ulovlige eller usaglige motiver, og i øvrigt bemærkes det at sagsøgte ikke kan siges at have været i god tro eller i øvrigt at have handlet sagligt eller lovligt, idet sagsøgte har påbegyndt byg-geriet uden at udvise tilstrækkeligt omhu og undersøge ejen-dommens servitutforhold, ligesom han ikke har indstillet byggeriet på et tidligt tidspunkt hvor han blev gjort opmærk-som herpå,
17
at sagsøgte jf. dennes egen forklaring i forbudssagen, specifikt har fravalgt at få afsat huset ved en landinspektør, som ville have haft pligt til at undersøge servitutforholdene,
at sagsøgte har ignoreret den helt sædvanlige passus i byggetil-ladelsen om, at der ved byggetilladelsen ikke er taget stilling til, om projektet overholder eventuelle private servitutter (bi-lag 11), ligesom han også har ignoreret landinspektør Person 16's bemærkning i bilag 3 om, at der ikke har været foretaget undersøgelser vedr. tinglyste servitutter i forhold til sagsøgtes byggeprojekt,
at det bestrides, særligt henset til det ovenfor anførte, at der ud fra et almindeligt proportionalitetshensyn skulle være et åbenbart misforhold mellem sagsøgers ret ifølge servitutten og sagsøgtes ulemper ved at skulle overholde denne,
at en interesseafvejning i sagen ikke kan, særligt henset til sagsøgtes egen handlemåde, medføre at der ikke stilles krav om nedrivning,
at det er uden betydning om nedrivning af sommerhuset måtte have uoverskuelige konsekvenser for sagsøgte eller medføre uacceptabelt værdispild, idet sagsøgte blot kunne have un-dersøgt forholdende ordentligt forinden han påbegyndte byggeriet, eller i hvert have indstillet dette, da han blev gjort opmærksom på det tidligt i byggeriet,
at det bestrides, at matr.nr. 13 b, og dermed grunden vest for mart.nr. 13 q, nogensinde skulle have haft det omfang/den placering, og tillige skulle have været afsat med skel pæle, som sagsøgte har indrammet med rødt i bilag B,
at servitutten tillige er tinglyst på matr.nr. 13 x kan på ingen måde skyldes overførslen til det elektroniske tinglysningssy-stem den 1/9 2009, idet der direkte er henvist til servitutten i det endelige skøde af 1/11 1962 (bilag 7, side 4),
at det er uden betydning om sagsøgtes byggeri ligger stikvest eller nordvest for sagsøgers sommerhus, idet det er den ma-trikulære afgrænsning, der er afgørende for servituttens byg-geforbud,
18
at sagsøgtes byggeri medfører gener for sagsøger, idet det blandt andet er forstyrrende for sagsøgers rene naturudsigt, forstyrrende for det tidligere uforstyrrede naturmiljø og pla-cerer sagsøgtes ejendom i ”anden klitrække” ,
at det i øvrigt er uden betydning for sagsøgtes pligt til at over-holde servitutten om dennes byggeri subjektivt måtte være generende eller ej,
at sagsøgtes fremlagte billeder (bilag G-J) af den 7/10 2020 er uden relevans for sagen, blandt andet idet sagsøger siden sagsøgte startede sit byggeri for nu mere end to år siden, har ladet al bevoksning gro for netop at skærme for sagsøgtes byggeri,
at det sommerhus (Adresse 4), som sagsøger henviser til læn-gere mod nord ikke har betydning for vurderingen af, at sagsøgers sommerhus nu ligger i ”anden klitrække” , og at dette sommerhus i øvrigt har været der siden sagsøger købte sit sommerhus (dog nyopført på sit oprindelige fundament /placering efter store vandskader), og at det i øvrigt ikke er omfattet af den i sagen omhandlede servitut,
at sagsøgers kendskab/ukendskab til servitutten og dennes præcise indhold er uden betydning for sagsøgtes pligt til at overholde den,
og
at servitutten ikke er uklar eller vanskelig at fortolke, og at det på ingen måde vil være urimeligt at lade sagsøger støtte ret på servitutten.”
Advokat Lars Nørregaard Knudsen har på vegne de sagsøgte i sit påstandsdo-
kument af 31. maj 2021 blandt andet anført følgende:
”ANBRINGENDER:
Det gøres gældende,
at sagsøger ikke ved erhvervelsen af sin ejendom har haft kendskab til indholdet af servitutten og den fortolkning, som sagsøger gør gældende i nærværende sag, jf. sagens bilag 1 samt sagsøgers replik.
19
at sagsøger ved at reklamere på en naboorientering fra kom-munen af 13. juli 2018, jf. bilag 7, men ikke reklamerer i henhold til den af sagsøger påberåbte deklaration (bilag 2, side 5) af 23. maj 1960 overfor sagsøgte før den 25. septem-ber 2018 efter at sagsøgtes byggeri er i gang og fremskre-det har udvist retsfortabende passivitet, og derfor er af-skåret fra at kræve byggeriet indstillet, og det opførte byg-geri fjernet.
at deklarationen af 23. maj 1960 (bilag 2, side 5) sammen-holdt med bilag A og bilag B samt sagens bilag 3 doku-menterer, at det af sagsøgte opførte sommerhus ikke er i strid med deklarationen af 23. maj 1960.
at deklarationen af 23. maj 1960 (bilag 2, side 5) ikke forby-der byggeri på hele matr. nr. 13 bæ Ejerlav.
at deklarationen af 23. maj 1960 (bilag 2, side 5) som angiver "arealet vest for den heromhandlede grund, hvilket vil si-ge grunden mod Skive Fjord" er identisk med den grund, som er afsat med skelpæle som en selvstændig grund in-drammet med rødt på det historiske kort fremlagt som bi-lag B.
at sagsøgte ikke har opført sit sommerhus på den med rødt indrammede grund på bilag B.
at sagsøgtes sommerhus er opført nordvest for sagsøgers ejendom, og ikke stikvest.
at sagsøgte derfor ikke har opført sit sommerhus på den del af matr. nr. 13 bæ Ejerlav, der i henhold til de-klarationen af 23. maj 1960 (bilag 2, side 5) er forbud mod at bygge på.
at den af sagsøger påberåbte deklaration af 23. maj 1960 (bi-lag 2, side 5) ikke indeholder noget kortbilag, og i sin for-mulering er så uklar og vanskelig at fortolke, at det vil væ-re urimeligt, såfremt sagsøger kunne støtte ret på den, særligt henset til at sagsøger først får kendskab til deklara-tionen i forbindelse med nærværende sag i efteråret 2018.
20
at fortolkningen af en servitut aldrig må gå så langt, at den bliver mere byrdefuld end man med rimelighed kunne forvente.
at det af sagsøgte opførte sommerhus slet ikke medfører no-gen gener for udsigten fra sagsøgers sommerhus, hvilket dokumenteres ved fremlæggelse af bilag G, H, I og J, som er fotos optaget den 7. oktober 2020.
at det af sagsøgte opførte sommerhus i øvrigt ikke ligger for-an sagsøgerens ejendom, men mange meter nordvest for sagsøgers ejendom.
at også en anden ejendom ligger med samme linieføring som den af sagsøgte opførte ejendom, hvorfor sagsøgers ejen-dom alligevel ikke ligger i "første klitrække".
at sagsøgte i øvrigt var i god tro, da sagsøgte opførte sit som-merhus.
at nedrivning af et sommerhus der er opført, har uoverskue-lige økonomiske konsekvenser for sagsøger.
at en nedrivning i dette omfang vil være et uacceptabelt vær-dispild.
at der ikke fra sagsøgtes side er handlet ud fra nogen ulovli-ge eller usaglige motiver.
at der ud fra et almindeligt proportionalitetshensyn ikke skal gives sagsøger medhold i, at sagsøgte skal nedrive det ny-opførte sommerhus, da det vil medføre en skade og ulem-pe for sagsøgte, der står i åbenbar misforhold til sagsøgers interesse i, at sommerhuset bliver revet ned.
at afgørelsen af hvilke konsekvenser det skal have for sagsøgte, hvis retten måtte nå frem til, at sagsøgtes som-merhus er opført i strid med deklarationen, skal bero på en interesseafvejning, som i det foreliggende tilfælde klart må falde ud til at der ikke bør stilles krav om nedrivning.
at der ved interesseafvejning skal lægges vægt på, at der ikke er holdepunkter for at antage, at sagsøgte vidste, at dekla-rationen måtte forbyde byggeri,
21
at den af sagsøger påberåbte servitut ikke giver grundlag for, at sagsøger kan kræve reetablering.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
:
Efter bevisførelsen, herunder skønsmandens besvarelse af de stillede spørgsmål og det oplyste om, at sagsøgte ikke havde kendskab til servitutten, før sagsøge-rens advokat i efteråret 2018 sendte servitutten til Sagsøgte 1 og gjorde ham opmærksom på indholdet af servitutten, lægges det til grund, at servitut-ten, der blev tinglyst den 23. maj 1960, indeholder et forbud mod at bygge på grunden mod vest.
Efter det oplyste om den historiske udvikling af parcellerne og matrikelnumre-ne siden 1960 og servituttens ordlyd lægges det videre til grund, at servitutten hviler på hele de sagsøgtes ejendom, matr.nr. 13 bæ Ejerlav, hvorfor enhver bebyggelse på denne ejendom er i strid med servitutten.
Selv om det efter bevisførelsen endeligt må lægges til grund, at de sagsøgte, da de købte grunden, ikke af sælgeren Person 12 eller af deres advokat fik kendskab til servitutten, finder retten, at de sagsøgte ved flere lejligheder, blandt andet da de fik byggetilladelsen, og da de fik tingbogsattesten, havde an-ledning til at undersøge sagen nærmere, men de valgte ikke at gøre dette og på-begyndte og fortsatte byggeriet, selv om det var i strid med servitutten.
Retten finder ikke, at der fra sagsøgerens side er udvist retsfortabende passivi-tet.
Retten finder, efter at have besigtiget arealerne omkring sommerhuset under opførelse på Adresse 1, By 1, at placeringen af det pågældende som-merhus, medfører en ikke uvæsentlig forringelse af sagsøgerens sommerhus.
Da det af de sagsøgte i øvrigt anførte ikke kan føre til et andet resultat, tager ret-ten efter det anførte og efter det af sagsøgeren anførte sagsøgerens påstande til følge.
Retten fastsætter fristen for de sagsøgte til at nedrive og bortfjerne det opførte sommerhus og til at reetablere grunden til samme stand, som den havde inden byggeriet blev påbegyndt, til 6 måneder fra endelig dom.
22
Efter sagens værdi, forløb og udfald samt de af landsretterne udsendte vejle-dende takster skal Sagsøgte 1's, Sagsøgte 2's, Sagsøgte 3's og Sagsøgte 4's in solidum betale sagsomkostninger til Sagsøger med i alt 68.000 kr. Beløbet er fastsat til dækning af ad-vokatudgift med moms med 39.820 kr., af retsafgift med 3.180 kr. og af udgifter til syn og skøn med 25.000 kr. Retten finder ikke grundlag for at bestemme, at de sagsøgte skal godtgøre sagsøgeren udgifterne til Landinspektør Person 17. Sagsøger er ikke momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
De sagsøgte, Sagsøgte 1, Sagsøgte 2, Sagsøgte 3 og Sagsøgte 4, tilpligtes at anerkende, at ejendommen matr.nr. 13bæ, Ejerlav, beliggende Adresse 1, i henhold til den på ejendom-men tinglyste servitut af 23.05.1960 ikke må bebygges under nogen form.
De sagsøgte tilpligtes at anerkende, at deres byggeri på matr.nr. 13bæ, Ejerlav, beliggende Adresse 1, er i strid med den på ejendommen tinglyste servitut af 23.05.1960, og at byggeriet inden 6 måneder fra endelig dom skal ne-drives og bortfjernes, samt inden samme frist at reetablere ejendommen til sam-me stand, som den havde før byggeriet påbegyndelse.
I sagsomkostninger skal de sagsøgte in solidum til Sagsøger, betale 68.000 kr.
Sagsomkostningerne skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.