BS-46800/2020-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 161.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 3. marts 2022

Sag BS-46800/2020-OLR (23. afdeling)

Projektselskabet Køge Centrum P/S (”AGAT”) (advokat Martin Mosegaard og advokat Kolja Staunstrup)

mod

Køge Kyst P/S (”Køge Kyst”) (advokat Lau Franzmann Berthelsen og advokat Anders Valentiner-Branth)

Retten i Roskilde har den 30. oktober 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-41556/2018-ROS).

Landsdommerne Olaf Tingleff, Jacob Nygaard Waage og Marya Akhtar (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Indledning med påstande

AGAT har for landsretten nedlagt påstand om, at Køge Kyst tilpligtes at betale 24.000.000 kr. til AGAT med tillæg af procesrente af 16.425.000 kr. fra den 30. oktober 2018, af 3.786.241,22 kr. fra den 29. maj 2019, og af 3.788.758,78 kr. fra den 6. december 2021.

Køge Kyst har påstået dommen stadfæstet.

AGATs påstand for landsretten er forhøjet under henvisning navnlig til den nedenfor gengivne skønserklæring og til AGATs nedenfor gengivne opdaterede opgørelse over det realiserede og estimerede tab for perioden frem til medio marts 2028.

2

Supplerende sagsfremstilling

Under ankesagen er der foretaget syn og skøn ved ejendomsmægler Vidne 5. Af skønserklæring af 10. november 2021 fremgår følgende:

”… 8. Den overordnede ramme for syn og skøn Oplys om genstanden for syn og skøn og formålet med dette.

Genstanden for syn og skøn er den økonomiske betydning af Køge Kommu-nes ændring af betalingsparkeringsordningen, og formålet med syn og skøn er bl.a. at få en uvildig vurdering af, om den parkeringsordning med bl.a. gratis parkering i den første time på 252 offentlige p-pladser i Køge Bymidte, som Køge Kommune indførte efter købsaftalens underskrivelse i februar 2012 og inden åbning af parkeringsanlægget i december 2017, har påvirket værdien af det af appellanten opførte parkeringsanlæg med offentlig parke-ring og dermed værdien af den af appellanten erhvervede ejendom, set i for-hold til en situation, hvor kommunen i stedet havde indført betalingsparke-ring i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum 8-10 kr. pr. påbe-gyndt time.

Denne retssag udspringer af en betinget købsaftale indgået i 2012 mellem appellanten og indstævnte (bilag 1).

Købsaftalen indeholder bl.a. følgende vilkår i punkt 11.2: "…Køber [appellan-ten] kan påregne, at Køge Kommune ved åbning af parkeringsanlægget har indført betalingsparkering på minimum kr. 8 - 10 pr. påbegyndt time. Sælger [indstævnte] oplyser, at Køge Kommune senest 1. maj 2012 træffer endelig beslutning om indfø-relse af betalingsparkering og vilkårene herfor, idet det mellem Sælger og kommunen er aftalt, at kommunen senest samtidig med åbning af de første parkeringsanlæg i Stationsområdet i overensstemmelse med den af kommunen trufne principbeslutning indfører betalingsparkerings i hele Køge bymidte".

Appellanten og indstævnte er uenige i betydningen af dette aftalevilkår.

Det er appellantens opfattelse, at indstævnte med dette vilkår indestod for, at der i hele betalingszonen i Køge Bymidte (bilag 17) undtagelsesfrit ville blive indført betalingsparkering med minimum betaling af 8 kr. pr. påbegyndt ti-me. Det er samtidig appellantens opfattelse, at det forhold, at det ikke skete, har haft negativ betydning for det opførte parkeringsanlægs handelsværdi.

Det er indstævntes opfattelse, at den af Køge Kommune indførte betalings-parkeringsordning, hvorefter der er mulighed for 1 times gratis parkering på

3

udvalgte strækninger i betalingszonen (bilag 17, strækninger markeret med gult) ikke er i strid med det anførte i aftalen.

Allonge I til købsaftalen indeholder i pkt. 11.5: følgende vilkår: "Sælger inde-står for, at der for parkering på Collstrop-grunden skal være indført betalingsregler og/eller en særlig licensordning for "DSBpendlere", inden parkeringskælderen åbner. Betalingsreglerne skal mindst svare til de regler, som gælder for de af Køge Kommu-ne etablerede parkeringspladser."

Appellanten og indstævnte er ligeledes uenige i betydningen af dette aftale-vilkår.

Appellanten indgik i april 2015 en 10-årig uopsigelig lejeaftale med Europark A/S (nu Apcoa Parkering Danmark A/S, herefter "Apcoa") om leje af parke-ringsanlægget (bilag 3). Ved skrivelse af 1. november 2017 (bilag 8) meddelte Apcoa, at lejeaftalens betingelser omkring indførelse af nærmere beskrevet betalingsparkeringsordning ikke var opfyldt, og at Apcoa derfor ikke ende-ligt kunne tiltræde lejeaftalen.

Appellanten solgte i 2015 ved en aktieoverdragelsesaftale ejendomsprojektet Strædet i Køge, herunder parkeringsanlægget, til Citycon Danmark ApS med vilkår om, at lejeaftalen med Apcoa blev endelig.

Der henvises i øvrigt til det anførte i parternes processkrifter og til de frem-lagte bilag.

9. Generelt om skønsforretningen Beskriv skønsforretningen.

Der blev d. 12.10.2021 afholdt skønsforretning i et af Køge Kyst mødelokaler, hvor skønsmanden blev præsenteret for parterne og sagen kortfattet gen-nemgået. Begge parter var repræsenteret.

Parkeringshuset blev ikke nærmere besigtiget, da skønsmanden er bekendt med placeringen og indretningen af dette og den egentlige udformning ikke har relevant for sagen.

10. Spørgsmål fra rekvirenten …

Spørgsmål 1:

Skønsmanden bedes vurdere, hvorvidt den parkeringsordning med gratis parkering i den første time på 252 offentlige p-pladser i Køge Bymidte og

4

den generelle licensordning for Collstropgrunden, som Køge Kommune indførte efter købsaftalens underskrivelse i februar 2012 og inden åbning af parkeringsanlægget i december 2017, er egnet til at påvirke værdien af det af appellanten opførte parkeringsanlæg med offentlig parkering og dermed værdien af den af appellanten erhvervede ejendom, set i forhold til en situation hvor kommunen i stedet (a) uden undtagelser havde indført betalingsparkering i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum 8-10 kr. pr. påbegyndt time og (b) havde indført en særlig licensordning for Collstrop-grunden, som kun omfattede "DSB-pendlere".

Ved besvarelsen af dette spørgsmål skal det lægges til grund, (i) at Køge Kommune oprindeligt havde til hensigt at indføre betalings-parkering på alle bymidtens ca. 500 offentlige p-pladser (jf. side 13 i Køge Kommunes parkeringsstrategi 2012 fremlagt som bilag 2), (ii) at den af Køge Kommune indførte betalingsparkeringsordning inde-bærer gratis parkering i op til en time på 252 offentlige p-pladser i Køge Bymidte (jf.

Køge Kommunes brev af 24. oktober 2017 fremlagt som bilag 5), og (iii) at bilister kun skal betale for den faktiske parkeringsperiode (og ikke pr. påbegyndt time), og at Køge Kommune ikke indførte en særlig licens-ordning for Collstrop-grunden, som var begrænset til "DSB-pendlere", men i stedet indførte en generel mulighed for at købe en månedslicens for 200 kr., jf. bilag 17.

Såfremt ovennævnte spørgsmål besvares bekræftende, bedes skønsman-den konkretisere, hvorfor den af Køge Kommune indførte parkeringsord-ning, er egnet til at påvirke værdien af parkeringsanlægget/ appellantens ejendom.

Svar på spørgsmål 1:

Det er skønsmandens vurdering, at forskellen mellem den af appellanten forventede parkeringsbetaling og den nuværende faktiske parkeringsbeta-lingsordning har væsentlig indvirkning på værdien af parkeringsanlægget.

Alle værdiansættelser er baseret på enten et fremtidigt cash flow eller en fremtidig salgsværdi uanset type, beliggenhed og anvendelse.

For udlejningsejendomme opgøres værdien som hovedregel, den dag i dag, og de sidste mange år, baseret på et opstillet cash flow med de forventede indtægter, fratrukket de forventede udgifter og investors forventede afkast-profil.

5

Længden af cash flowet afhænger af, hvornår ejendommen vurderes at være med stabilt indtægts- og udgiftsgrundlag og afkasts forventningen afhænger af, hvor stor en risiko, der er på cash flow betragtningen.

Dvs. at står man med en centralt beliggende ejendom udlejet til markedsleje, med en 10-årig lejekontrakt og en solid lejer, så vil investorerne betragte det som en forholdsvis sikker investering og en investor vil acceptere et lavt, men stabilt afkast.

Står man med en centralt beliggende ejendom, men med en anvendelse, der ikke efterspørges, og dermed et usikkert indtægtsgrundlag, vil risikoen for en investor være stor og investor vil kræve et højt afkast for at overtage inve-steringen, hvis den overhovedet er salgbar.

Nærværende sag omhandler, som modparten påpeger, oprindeligt et salg af et samlet byggefelt med byggeretter til boliger, kontorer og detailforretninger og i forbindelse hermed en parkeringsnorm fastsat af Køge Kommune, der skal opfyldes for at kunne få byggetilladelse.

Modparten har ligeledes ret i, at det er helt sædvanligt, at der med byggeret-ter følger en pligt til at etablere x antal parkeringspladser, der skal betjene det nye byggeri, eller at man i områder, hvor det ikke er muligt at etablere disse p-pladser (oftest i eksisterende ejendomme, der ændrer anvendelse) kan betale til en parkeringsfond hos kommunen.

Men faktum er, at parkeringspladser udenfor Storkøbenhavn historisk set, og også de fleste steder i dag, er en ikke lejebærende eller salgbar investering, dvs. at det er en direkte omkostning, der fratrækkes den pris man kan give for byggeretterne.

Byggeretsberegning (residualmetoden) kan forsimplet forklares ved, at 10 boliger af 100 m² i et område, hvor parkering ikke er indtægtsgivende:

Forventet samlet salgspris på det færdigopførte byggeri: 1.000 m² x 30.000 kr. pr. m² = 30.000.000 kr. inkl. moms.

Forventet salgspris ekskl. moms 24.000.000 kr.

Estimeret byggeomkostning kr. 14.000 pr. m² ekskl. moms = 14.000.000 kr.

Liggetid (byggerenter) 3% i 12 mdr. = 720.000 kr.

Uforudsete omkostninger 2% af salgspris = 480.000 kr.

6

Risiko fee 15% = 4.500.000 (beløbet er beregnet af 30 mio. grundet, at den største risiko ligger her)

Til rest til byggeretter før parkering = 4.300.000 kr., svarende til 4.300 kr. pr. m²

Parkeringsomkostning på terræn ved 1,5 plads pr. husstand = 15 pladser, 750.000 kr.

Værdi af byggeret 3.550 pr. m² ved parkering på terræn.

Parkeringsomkostning i konstruktion ved 1,5 plads pr. husstand a 250.000 kr. i alt 3.750.000 kr.

Værdi af byggeret pr. m² 550 kr. pr. m² ved parkering i konstruktion.

I 2012 hvor handlen er indgået, er det ikke sædvanligt i nogen provinsbyer, at der er betaling for parkering, dvs. alle borgere havde en forventning om, at når de lejer en bolig uanset om det er rækkehus, villa eller lejlighed, så var der tilknyttet min. én gratis parkeringsplads, ligesom alle borgere forvente-de, at der er gratis parkeringspladser til rådighed, når de skal handle mv. og-så i centrum.

Indenfor erhverv er det ligeledes sædvanligt, at der er gratis parkering til-knyttet lejemålene. Kun få steder med begrænset adgang til parkering formår at opkræve leje på p-pladserne, f.eks. mindre ejendomme omkring torvet, hvor der kun er få pladser.

Det er derfor helt sædvanligt, at parkeringsdækning indgår som en ren om-kostning i alle byggeretsberegninger på det pågældende tidspunkt, hvilket den stadig gør de fleste steder den dag i dag. Det er dog meget få steder udenfor Storkøbenhavn, at man vælger at opføre parkering i konstruktion, fordi omkostningen oftest bevirker byggeriet og ikke længere er rentabelt.

I nærværende sag dikterer parkeringsnormen, at der skal opføres 450 parke-ringspladser i konstruktion, da det ellers ikke er muligt at udnytte den fulde byggeret og der ikke er plads til det angivne antal parkeringspladser på ter-ræn. Det er ydermere dikteret, at der skal være tale om et offentligt tilgænge-ligt parkeringshus, dvs. det er ikke muligt for bygherren at sælge parke-ringspladserne med til de enkelte lejligheder og overgive den fremtidige drift til grundejer eller ejerforeningen, således at omkostningen til opførelsen og den fremtidige drift neutraliseres.

7

Køge havde ikke på daværende tidspunkt betalingsparkering og Torvebyens parkeringshus var gabende tomt. Dvs. at salgsværdien af den samlede byg-geret på det pågældende tidspunkt, ville blive reduceret væsentligt, som føl-ge af kravet om offentlig parkeringshus/kælder, hvis sælger ikke havde ind-føjet i købsaftalen, at der ville blive indført betalingsparkering i hele centrum af Køge By og dermed godtgjort, at der kunne opkræves betaling på brug af parkeringshuset på lige fod med byens øvrige pladser.

§11.1 i købsaftalen er det anført, at køber er forpligtet til at etablere parke-ringspladser i henhold til parkeringsnormen og at det er aftalt, at det er i konstruktion.

§11.2 i købsaftalen er det anført, at køber har pligt til at drive parkeringsan-lægget eller få 3. mand til at drive det. Det er anført i samme punkt, at an-lægget skal have offentlig adgang og være uden bomanlæg og at køber kan påregne, at Køge Kommune ved åbning af parkeringsanlægget har indført betalingsparkering i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum kr. 8-10 pr. påbegyndt time.

Sælger oplyser, at Køge Kommune senest d. 1. maj 2012 træffer endelig be-slutning om indførelse af betalingsparkering og vilkårene herfor, idet det mellem sælger og køber er aftalt, at kommunen senest samtidig med åbnin-gen af de første parkeringsanlæg i stationsområdet i overensstemmelse med den af kommunen trufne principbeslutning, indfører betalingsparkering i Køge Bymidte, dvs. ca. 3 mdr. efter købsaftalens underskrift.

Den 24. april 2012 vedtog byrådet Parkeringsstrategi for Køge Bymidte - 2012 som fastholder, at der kommer betalingsparkering i hele bymidten og at par-keringslicenser til Collstrup-grunden og Værftsvej er forbeholdt pendlere til DSB.

I §11.3 i købsaftalen er det anført, at såfremt det ikke er muligt at opfylde den fulde parkeringsnorm, kan køber betale et beløb svarende til kr. 200.000 eks-kl. moms pr. manglende parkeringsplads.

Der er således ingen tvivl om, at køber har erhvervet en byggeret med en pligt til at opfylde parkeringsnormen ved parkering i konstruktion, som sædvanligvis, på det givne tidspunkt, ville være at betragte som en omkost-ning.

Købsaftalens §11.2 bevirker dog, at køber med rette kalkulerer med, at de 450 pladser med pligt til offentlig adgang vil indbringe indtægter i form af time for time parkering, langtidsparkeringer samt bødeforlæg.

8

Denne forventning er således en integreret del af købers beregning af ejen-dommens værdi ved købet.

Det fremgår af den modtagne ekstrakt, at modparten opponerer imod, at §11.2 skulle kunne tolkes således, at der er betalingsparkering på alle pladser 24 timer i døgnet, samt at der er tale om en fortløbende parkeringsordning som kan forventes ud i fremtiden.

Idet § 11.2 i købsaftalen er afgørende for værdien af den samlede byggeret og der ikke positivt er angivet begrænsninger i denne, hverken på betalingsom-fanget eller årrækken den skal gælde, må det antages, at der er tale om en ordning, der indføres for stedse.

Havde der i § 11.2 været anført, at der var tale om prøveordning, tidsbe-grænset ordning eller på anden måde været anført nogen form for usikker-hed i denne, ville det have påvirket den samlede handelspris på byggeretten væsentligt.

Det er anført, at køber skal drifte parkeringsanlægget med offentlig adgang og uden bomme. Det bevirker, at køber ikke kan opføre en parkeringskælder med aflåst adgang, således at de færdige boliger og erhvervslejligheder blev solgt med x antal parkeringspladser og blev driftet via grundejer- eller ejer-forening, så omkostningen kunne neutraliseres.

De fleste professionelle udviklere driver ikke selv deres parkeringshuse, da der er virksomheder, der har specialiseret sig i dette, bl.a. EuroPark A/S, i dag APCOA, som køber/indgår lejeaftale vedr. drift af parkeringshuset, før dette er opført.

EuroPark indgår lejeaftalen på det fremtidige parkeringshus, på basis af for-ventningen om indførelse af fuld betalingsparkering i Køge Bymidte og at salg af kontraktspladser på Værftsvej og Collstrup-grunden alene kan ske til DSB pendlere.

Aftalen er indgået med 10 års uopsigelighed, som er helt sædvanligt på pro-jektejendomme til opførsel uanset om der er tale om kontorejendomme, la-gerhaller eller andre typer erhverv.

I kontrakten er indført en klausul om, at lejer kan opsige aftalen på trods af den aftalte uopsigelighed, såfremt der ikke indføres betalingsparkering i Kø-ge Bymidte, i henhold til købsaftalens § 11.2.

De fleste projektudviklere bygger med henblik på salg af projektet under op-førelsen, eller allerede inden, og som oplyst ovenfor er det afgørende for in-

9

vestors lyst til at investere i projektet og en direkte faktor på afkastkravet, at der er tale om en langsigtet stabil investering. Dvs. at alle professionelle par-ter har antaget, at § 11.2 i købsaftalen stod til trone og at parkeringshuset så-ledes var indtægtsgivende, lejekontrakten bindende og salget til tredjemand ligeledes.

Spørgsmål 2:

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden vurdere, hvorvidt lejekontrakten mellem indstævnte og Europark A/S (nu Apcoa Parkering Danmark A/S) vedrørende leje af parkeringsanlæg fremlagt som bilag 3, bl.a. i forhold til de aftalte minimumslejebeløb, jf. aftalens § 7, af-spejlede sædvanlige markedsvilkår i 2015. Ved besvarelsen skal der ses bort fra længden af uopsigelighedsperioden.

Såfremt ovennævnte spørgsmål besvares benægtende, bedes skønsman-den konkretisere, hvilke konkrete aftalevilkår som ikke afspejlede sæd-vanlige markedsvilkår i 2015.

Svar på spørgsmål 2:

Det vurderes, at den indgåede lejeaftale er på sædvanlige markedsvilkår. Le-jekontrakten bærer præg af, at der er tale om en ejendom under opførsel, hvilket kontrakten bærer præg af som andre lejekontrakter på projektejen-domme.

Lejen er i henhold til lejekontraktens § 7, stk. 3 aftalt til 3.200.000 kr., svaren-de til 7.111 kr. pr. plads pr. år, svarende til 593 kr. pr. plads pr. måned.

Minimumslejen er år 1 aftalt til 1.650.000 kr., svarende til 3.667 kr. pr. plads pr. år, svarende til 305 kr. pr. plads pr. måned.

År 2 er aftalt til 2.475.000 kr., svarende til 5.500 kr. pr. plads årligt, svarende til 458 kr. pr. plads pr. måned.

Lejen vurderes ligeledes at være markedskonform, set i lyset af, at man har en forventning om, at der i henhold til aftale er indført betalingsparkering i hele Køge Centrum og p-huset som følge heraf er konkurrencedygtigt med en forventning om en månedlig lejepris på omkring 750 kr. pr. plads pr. må-ned for faste kunder på uafmærkede pladser og en betaling på kr. 8-10 kr. pr. påbegyndt time.

Spørgsmål 3:

10

Såfremt spørgsmål 1 besvares bekræftende, bedes skønsmanden vurdere, hvilken be-tydning den ændrede parkeringsordning har for værdien af det af appellanten opførte parkeringsanlæg med offentlig parkering og dermed implicit værdien af den af appel-lanten erhvervede ejendom, herunder vurdere størrelsen af en eventuel værdiforrin-gelse af det opførte parkeringsanlæg henholdsvis den erhvervede ejendom, set i for-hold til en situation, hvor kommunen i stedet (a) uden undtagelser havde indført be-talingsparkering i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum 8-10 kr. pr. påbegyndt time og (b) havde indført en særlig licensordning for Collstrop-grunden, som kun omfattede "DSB-pendlere".

Ved besvarelsen af dette spørgsmål bedes skønsmanden inddrage de fremlagte bilag i sagen.

I tilknytning til besvarelsen af dette spørgsmål bedes skønsmanden vurdere/estimere,

(i) størrelsen af den parkeringsindtægt parkeringsanlægget (bilag 3) må skønnes at have mistet i 2019 på grund af den ændrede betalingsparkeringsordning, samt om der må forventes et tab af samme størrelsesordenen i 2020 og de kommende år (hvis der ses bort fra Covid-19 påvirkningen).

(ii) størrelsen af den reducerede markedsværdi af parkeringsanlægget henholdsvis den erhvervede ejendom (ved parkeringsanlæggets åbning i december 2017) på grund af den ændrede betalingsparkeringsordning, jf. spørgsmål 1, set i forhold til en situa-tion hvor kommunen i stedet (a) uden undtagelser havde indført betalingsparkering i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum 8-10 kr. pr. påbegyndt time og (b) havde indført en særlig licensordning for Collstropgrunden, som kun omfattede "DSB-pendlere".

Skønsmanden bedes vurdere/estimere, hvor stor en procentuel an-del (a) og (b) udgør af samlede skønnede reducerede markedsværdi.

Svaret bedes begrundet.

Svar på spørgsmål 3:

Hvis kommunen havde indført betalingsparkering uden undtagelser i hele Køge Bymidte, med en betaling på minimum 8-10 kr. pr. påbegyndt time, vil-le lejer ikke have kunnet springe fra den indgåede lejekontrakt, jf. § 27, stk. 3, uagtet at der ikke var den forventede omsætning på parkeringsanlægget.

Salget af parkeringsanlægget til Citycon ville således være endeligt.

Da APCOA ikke ønsker at fastholde kontrakten som følge af de ændrede be-talingsregler, er sælger nødt til at betale de lovede lejeindtægter til Citycon, således at køber får forrentet købesummen i henhold til aftale, alternativt la-de handlen gå tilbage.

11

APCOA har tidligere bl.a. angivet i Bilag 7, foreslået en kompensation på 16.425.000 kr. for at acceptere at fastholde lejekontrakten, men med yderlige-re betingelser tilknyttet hertil og Citycon har tilbageholdt dette beløb i hand-len. Det var tilbage i 2017. Tabsopgørelsen var opgjort på basis af de forven-tede reducerede indtægter som følge af ændringen i parkeringsbetalingen.

I henhold til stævning af 30. oktober 2018 har indtægterne på parkeringshu-set i 1. og 2. kvartal ligget på samlet ca. 425.000 kr. Såfremt det antages, at parkering ikke er synderligt sæsonbetonet, må en årsomsætning ligge om-kring 1.000.000 kr. I henhold til Bilag 12 er indtægterne fra 2017-2019 opgjort til 1.170.961,62 kr.

Driften af parkeringshuset med APCOA som operatør løber op i 2.242.167,84 kr. Underskud på driften udgør således 1.0171.206,22 kr. Så længe rekviren-ten er bundet af handlen med Citycon, skal der herudover betales leje i hen-hold til indgået kontrakt, hvilket i Bilag 12 er opgjort til 2.715.035 kr.

Samlet tab frem til 21.05.2019 er opgjort til 3.786.241 kr.

Når omsætningen sammenholdes med de løbende driftsudgifter, må det konkluderes, at parkeringshuset ikke er rentabelt.

Det vurderes ikke muligt på basis af ovenstående omsætning at finde en an-den lejer, der vil overtage den indgåede lejekontrakt og det er formentligt på basis af den nuværende omsætning heller ikke muligt at finde nogen, der blot vil indgå en lejekontrakt.

Man kan givetvis finde en billigere operatør, men driftsudgifterne vil stadig være af en størrelse, så det ikke er rentabelt at drive.

Det betyder, at den tidligere foreslåede kompensation på 16.425.000 kr. til APCOA for at fastholde kontrakten, ikke længere vurderes at være en mu-lighed.

Den ændrede parkeringsordning betyder således, at den oprindelige lejekon-trakt ikke kan indgås, heller ikke med kompensation, samt at det ikke er mu-ligt at finde en alternativ lejer. Rekvirenten kan således ikke fastholde salget af parkeringshuset til Citycon, svarende til 51,2 mio. kr., medmindre de beta-ler den årlige leje samt alle driftsudgifter forbundet hermed.

Da Parkeringshuset er underskudsgivende og der ikke umiddelbart er sand-synlighed for, at dette ændres indenfor nær fremtid, vil det ikke være muligt at finde en alternativ køber, der kunne begrænse tabet.

12

Tabet vurderes således at være 51,2 mio. kr. Hertil kommer det løbende underskud, som det koster rekvirenten at drive et offentligt parkeringshus på en placering, hvor det ikke længere anses for rentabelt.

Skønsmanden bekendt er parkeringspladserne på det nye boligområde på Søndre Havn solgt med lejlighederne eller de udlejes til 750 kr. pr. måned og der er skønsmanden bekendt ingen ledige pladser.

Området ligger således, at kommunens billigere pladser på Collstrup-grunden og Værftsvej ikke har den store betydning for salget eller udlejnin-gen af parkeringspladser i boligområdet, da beboerne til privatkørsel gerne vil betale for at have bilen i umiddelbar nærhed af boligen.

Collstrup-grunden og Værftsvej anses dog som en parkeringsmulighed, der har betydning for prissætningen for kontraktpladser i parkeringshuset på Rådhusstræde, idet de nye gangbroer gør det let at komme til og fra Strædet og den øvrige midtby. Uagtet at det vurderes at være muligt at opnå en lidt højere leje i parkeringshuset, som er overdækket og mere centralt beliggende, så vurderes det ikke at kunne godtgøre en leje på 750 kr. pr. måned, som op-rindeligt estimeret, hvilket ellers ville have være muligt, hvis pendlerkravet for parkeringslicens var fastholdt.

Det er anført, at de 100 ud af de 450 pladser er hensat til kontraktudlejning. Ved fuld udlejning til 750 kr. pr. plads pr. måned, giver det en årlig indtægt på 900.000 kr. Der må forventes en strukturel tomgang på anslået 10% årligt, forventet omsætning uden konkurrenceforvridende arealer udgør således 810.000 kr.

Med nært beliggende arealer med parkeringspladser til 200 kr. pr. måned må det forventes, at de omtalte 100 pladser kan oppebære en leje på 350 kr. pr. plads, men med en forventet større tomgangsrisiko på 20%.

Årlig omsætning kan således reduceres til 336.000 kr.

Årligt tab på faste pladser kan estimeres til 474.000 kr. årligt.

APCOA har estimeret tabet over lejekontraktens løbetid, hvilket vurderes at være markedskonformt, idet man som køber af en ejendom som minimum forventer et indtægtsgrundlag i 10 år.

Samlet tab på de 100 faste pladser kan således opgøres til 4.740.000 kr.

Tabet på den løbende parkeringsbetaling er sværere at opgøre.

13

Der er ingen, der kan godtgøre om det oprindelige omsætningsestimat på 4.500.000 kr. ville være den omsætning, der kunne opnås på de 450 parke-ringspladser, idet betalingsparkeringen blev ændret inden den nåede at blive effektueret.

Til gengæld er det givet, at lejer har haft en reel forventning om, at de kunne opnå denne opsætning og mere til, idet de har bundet sig til en lejekontrakt, der fra deres side er uopsigelig i 10 år fra ikrafttrædelsestidspunktet og hvor de 4,5 mio. kr. er laveste angivne omsætningsforventning.

Da Europark som estimerede omsætningen er et professionelt parkerings-firma med erfaring fra andre parkeringshuse, må det antages, at de har de bedste forudsætninger for at estimere omsætningen. I den oprindelige tabs-opgørelse er det anslået at 12,5% af de anslåede indtægter på 4,5 mio. kr., mi-stes som følge af den ændrede betalingsparkering.

Tab opgjort af APCOA er således i henhold til stævning opgjort til 562.500 kr. pr. år, svarende til 5.625.000 kr. over 10 år.

En omsætning på 4,5 mio. kr. svarer til, at hver plads skal indbringe kr. 10.000 kr. pr. år, svarende til 833 kr. pr. måned, svarende til ca. 27 kr. pr. dag. Havde betalingsparkeringen været fastholdt som oprindeligt forventet af re-kvirenten, svarer det til, at der i 3,47 timer skal holde en bil på hver plads ud af 24 timer til 8 kr. pr. time, når der ses bort fra de 100 faste pladser. Det vir-ker ikke usandsynligt, men set i lyset af den faktiske omsætning, har det nok været optimistisk.

Baseret på den nuværende omsætning indtjener hver plads 2.222 kr. pr. år, svarende til 185 kr. pr. plads pr. måned, dvs. mindre end pladsen givetvis ville kunne indbringe ved fast kontraktudlejning.

Den reelle omsætning svarer således til ca. 22% af den forventede omsæt-ning.

Hvis det antages, at 1.000.000 kr. er den faktiske omsætning pr. år og de 240.000 kr. er fast parkering, så er der 760.000 kr. i indtægter på den reste-rende parkering. Ser man bort for bødeforlæg, idet det forudsættes, at folk betaler, så svarer det til 96.000 parkeringstimer. Hvis man antager, at folk gennemsnitligt holder min. 2 timer, så har man mistet 8 kr. pr. 47.500 timer, svarende til 380.000 kr. på de faktisk foretagne parkeringer.

Herudover kommer det tab, der som følge af, at man betaler for aktuel par-kering og ikke pr. påbegyndt time, der reelt kan være fra 1-8 kr. pr. parke-

14

ring. Gennemsnitligt anslået til 4 kr. pr. parkering, svarende til 190.000 kr. år-ligt.

Herudover kommer alle de parkeringer, man ikke får, fordi der er et gratis alternativ, der er mere centralt placeret. Hvis man antager, at de gratis plad-ser bare 2 gang pr. dag ville have valgt at parkere i parkeringshuset til 8 kr. pr time, svarer det til 1.460.000 kr. årligt. Og det må formodes, de gratis par-keringspladser bliver fyldt mange gange hver dag á 1 time.

Samlet anslået årligt tab, når man ser bort fra det egentlige tab ved salget af ejendommen: 380.000 kr. + 190.000 kr. + 1.460.000 kr., i alt årligt anslået tab 2.030.000 kr.

Henset til den faktiske omsætning på ca. 1.000.000 kr. og det estimerede tab, giver det en samlet omsætningsforventning på 3.030.000 kr., hvilket er lavere end den i lejekontrakten estimerede omsætning, hvilket skyldes, at jeg tror, at man har været for optimistisk.

Faktum er, at parkeringshuset ligger mere afsides end en del af de øvrige be-talingsparkeringer, hvilket bevirker, at mange vil søge disse først, uanset de ændrede parkeringsbetalingsregler.

Det ændrer dog ikke på, at APCOA ville have været bundet af den indgåede kontrakt, selvom den ikke var rentabel, hvis §11.2 i købsaftalen var overholdt og handlen med Citycon ville således have været endelig.

11. Spørgsmål fra modpart 1 …

Spørgsmål IA: Skønsmanden bedes beskrive eventuelle usikkerheder, der er forbundet med besvarel-sen af appellantens spørgsmål 1 og 3.

Svar på spørgsmål IA: Der er ingen usikkerhed forbundet med besvarelsen af Spørgsmål 1.

Vedr. besvarelsen af spørgsmål 3 er der ingen usikkerhed vedr. at lejeaftalen ville være bindende for APCOA, såfremt der pr. ikrafttrædelsestidspunktet var indført betalingsparkering på kommunalt ejede og offentligt tilgængelige parkeringspladser i Køge Bymidte (minimumsbetaling på 8 kr. inkl. moms pr. time) og at denne betaling var opretholdt i min. 10 år.

Rekvirenten ville således ikke have lidt et tab.

15

For hvad angår beregningen af det estimerede tab, så er det behæftet med forholdsvis stor usikkerhed.

Det er givet, at det vil medføre et tab i forhold til estimeret omsætning, at der udbydes 250 gratis 1 times parkeringspladser i Centrum. Det er ligeledes gi-vet, at det faktum, at de resterende pladser er gratis den første time medfører et tab, ligesom det er givet, at idet betalingen ændres fra 8 kr. pr. påbegyndt time til at betalingen alene omfatter faktisk parkeringstid.

Det er dog ikke muligt uden væsentlig usikkerhed at estimere tab af omsæt-ning, da der ikke forefindes historiske data på Køge borgernes parkerings-mønster, før indførsel af parkeringsbetaling, ligesom der ikke i sagen er givet statistiske oplysninger omkring parkeringsindtægter på de nuværende beta-lingsparkeringer.

Der er ingen tvivl om, at en stor del af de korttidsbesøgende, som har et ærende omkring Torvet, Vestergade eller Brogade og starten af gågaden vil forsøge at finde en gratis p-plads. Men det er usikkert om ikke de samme mennesker ville forsøge at få en af disse pladser, såfremt der var betalings-parkering på disse.

Faktum er, at mange besøgende er mageligt anlagte og dermed vil forsøge at finde ledige pladser tættest muligt på deres ærinde. Det viser sig ligeledes ved, at betalingsparkeringen ved Teaterbygningen på dage med trængsel sy-nes at være mere velbesøgt end parkeringshuset på trods af ens priser. Det kan også have indflydelse, at en del bilister føler sig mere trygge ved at par-kere på terræn end i konstruktion, hvor der er flere ting man kan kollidere med.

AGAT har den 6. december 2021 opdateret sin ”opgørelse over realiserede hhv. estimerede tab for 10-årig periode” således:

16

ForklaringerVidne 4, Vidne 1, Vidne 2 og Vidne 3 har afgivetsupplerende forklaring. Vidne 6, tidligere Person 2 og Vidne 7, tidligere Person 5 har endvidere af-givet forklaring.Vidne 4 har forklaret bl.a., at han er administrerende direktør i AGAT

og har haft en rolle i direktionen siden 2002. Han havde overordnet kendskab til projektet med Køge Kyst, men det var Vidne 2, der stod for projektet. Han vidste, at AGAT havde en forpligtelse til at bygge parkeringspladser, og at der skulle bygges et p-anlæg i konstruktion, som ville være dyrt. I forbindelse med aftalen så de på den totale økonomi i projektet.

Det var bl.a. en fordyrende omstændighed, at Køge Kysts medejer, Realdania, havde stillet visse arkitekto-niske krav. Parkeringsforpligtelsen talte med både på omkostnings- og ind-tægtssiden. AGAT brugte ca. 115 mio. kr. på at opføre p-anlægget. AGAT ind-gik på et tidligt tidspunkt i forhandlinger med Apcoa for at få en indikation af den nettoleje, som Apcoa ville betale.

Det gjorde man før aftalen med Køge Kyst var endelig. Man havde en forventning om, at den lejeindtægt på 3,2 mio. kr., som aftalen med Apcoa ville generere, ville blive kapitaliseret ud fra et afkast på 6 – 6,5 % ved fremtidigt salg til en investor, således at indtægten ved salg ville være på ca. 50 mio. kr. De 50 mio. kr. var et internt estimat, der ikke blev oplyst til Køge Kyst.

Forskellen mellem udgiften på 115 mio. kr. og den forven-tede indtægt på 50 mio. kr. skulle hentes ind via øvrige indtægter i projektet.

17

Det var en afgørende forudsætning for AGAT, at de kunne regne med, at der blev indført betalingsparkering i hele området. Han mener ikke, at den indførte betalingsordning er i overensstemmelse med aftalens punkt 11.2. Efter hans opfattelse var vilkåret om betalingsparkering ment til at være permanent. Han var ikke af den opfattelse, at et nyt byråd i kommunen ville kunne ændre ved aftalen. Han har underskrevet allonge I, men kender ikke til de bagvedliggende forhandlinger, herunder drøftelser om formuleringerne.

Anlægget blev solgt til Citycon Denmark, før det blev færdiggjort. Køge Kyst vidste, at AGAT ville sælge anlægget hurtigt. Siden byrettens dom er der sket det, at AGAT er indtrådt i lejekontraktsforholdet med Citycon Denmark. AGAT har antaget Apcoa til at være operatør på anlægget. AGAT betaler lejen på 3,2 mio. kr. Det har man gjort for at begrænse sit tab. På tidspunktet for byrettens dom var 16,4 mio. kr. af købesummen tilbageholdt af Citycon Denmark. Beløbet bliver nu indfriet løbende i takt med, at AGAT betaler lejen.

Han kan vedstå den i sagen udarbejdede tabsopgørelse. På opgørelsens udgifts-side er der medtaget lejeudgifter mv. til Citycon Denmark samt forbrug. Heru-dover er der medtaget ”operatør fee” til Apcoa for administration og rengøring af anlægget. Indtægtssiden er omgærdet med større usikkerhed end udgiftssi-den men er indekseret ud fra en forudsætning om, at indtægten vil stige i takt med øget kendskab i byen til p-anlægget.

Vidne 1 har forklaret bl.a., at han er enig i Vidne 2's forklaring for byretten om, at betalingsparkering var en præmis og ikke et forhandlingspunkt i aftalen. Hovedtemaet for forhandlingerne var, hvordan området i nærheden af stationen skulle udvikles. AGATs økonomiske forudsætninger og forventede indtægt blev ikke drøftet under forhandlingerne. Det fremgik klart af aftalens punkt 11.2, at kommunen på et senere tidspunkt skulle lave en parkeringsstra-tegi, hvor betalingsparkeringsordningen skulle udformes mere konkret.

Køge Kyst indestod ikke for, at parkeringsstrategien var nagelfast – dvs. ufor-andret over en lang tidsperiode. Det kunne Køge Kyst ikke på nogen måde ind-gå aftale om, da det var kommunen, der havde kompetencen til at regulere be-talingsstrategien. Et enkelt element blev dog konkretiseret – det var timesatsen på ”minimum 8-10 kr” . Derimod blev flere andre elementer ikke konkretiseret på daværende tidspunkt.

Timesatsen kom ind i aftalen, fordi AGAT var interes-seret i dette. Køge Kyst spurgte kommunen herom, og meldingen fra kommu-nen blev sat ind i aftalens punkt 11.2. Formuleringen ”pr. påbegyndt time” blev ikke drøftet, men blev skrevet ind, som kommunen havde formuleret det over for Køge Kyst. Han mener ikke, at formuleringen betød, at der skulle betales for hele timer uanset den faktiske parkeringstid.

Denne parkeringsordning lever alt i alt op til punkt 11.2. Det er svært at sige præcis, hvor grænsen går. Det ville være i strid med punktet, hvis timeprisen blev sat ned til 6 kr.

18

Punkt 11.5 i allonge I kom i stand fordi DSB ønskede, at DSB-pendlere fortsat skulle have mulighed for at parkere på Collstrop-grunden. Han kan ikke huske i detaljer, hvorfor der står, at betalingsreglerne mindst skal svare til de, som gælder for kommunens parkeringspladser. Under forhandlingerne var der en afgrænsning af målgruppen til DSB-pendlere. Men i forbindelse med den sene-re udformning af betalingsparkeringen ønskede kommunen også at tilgodese en anden gruppe – nemlig ansatte mv. i Køge Bymidte, der derfor også kan få licens. Collstrop-grunden er ikke en del af bymidten.

Han mener, at det også fremgår af principbeslutningen, at der på et senere tids-punkt ville blive taget stilling til licens. Undervejs i de indledende drøftelser diskuterede parterne, hvem der skulle føre pennen. Parterne blev enige om, at det skulle være Advokatfirma 2, som var Køge Kysts advokat. AGAT havde sin egen advokat og en intern jurist under forhandlingerne.

AGAT er en stor og professionel spiller, og det var en af grundene til, at Køge Kyst valgte dem som kontrahent. I aftalens punkt 11.2 henvises til parkerings-strategien. Han havde nok forventet, at strategien ville være mere konkret, end den endte med at blive. Det viste sig, at beslutning om en række forhold blev udskudt til et senere tidspunkt. Han mener, at ordningen indført af kommunen i 2017 lever op til aftalen indgået mellem parterne. Der blev nedsat en følge-gruppe i forbindelse med kommunens udformning af betalingsparkeringsord-ningen.

COWI rådgav kommunen og en række interessenter, herunder AGAT og Køge Kyst, blev inddraget i processen. Som led i arbejdet i følgegruppen kom AGAT med forslag til, hvor mange parkeringspladser, der skulle være gratis.

Den ordning, som Køge Kommune har valgt, er ikke usædvanlig, når man sammenligner med andre byer.

Bestemmelsen om betalingsparkering indgik som et element under oprettelsen af Køge Kyst. Dels fordi det var Realdanias opfattelse, at dette var væsentligt for at tiltrække en god investor. Dels fordi det ellers ville være svært at finansie-re den specifikke parkeringsløsning, som man var interesseret i, nemlig et stort parkeringsanlæg, som er en dyrere løsning.

Vidne 2 har forklaret bl.a., at han var direktør i AGAT frem til 2018. Der er almindeligt med en forpligtelse til at bygge parkeringspladser i tilknytning til den type byggeri, som sagen vedrører. Køge Kyst havde lagt en manual ud for, hvordan anlægget skulle opføres. Det skulle opføres i konstruktion og ikke i terræn. Parkering i terræn er betydeligt billigere at opføre end parkering i kon-struktion. AGAT drøftede på et tidligt tidspunkt, og inden aftalen med Køge

19

Kyst blev indgået, mulighederne for, at Apcoa indtrådte som lejere af anlægget. De forventede lejeindtægter ud fra drøftelserne med Apcoa indgik i selskabets interne beregninger for værdien af grunden. I Apcoas beregninger blev der ta-get udgangspunkt i en timesats på 10 kr.

Køge Kyst vidste, at AGAT havde drøftelser med Apcoa, for det informerede han dem selv om. Det er derfor hans overbevisning, at Vidne 7, tidligere Person 5 og Vidne 1 kendte hovedvilkårene i kontrakten med Apcoa. Der var enighed om aftalens punkt 11.2 mellem parterne, og det blev derfor ikke drøftet særligt.

Det er hans klare opfattelse, at taksten for betalingsparkering havde været forbi kommunen før den indgik i aftalen. Det var aftalens punkt 11.2 der muliggjorde kontrakten med Apcoa. Det var væsentligt for Apcoa, at taksten var pr. påbe-gyndt time, således som det er almindeligt ved parkeringskonstruktioner. Det er hans indtryk, at AGAT ville have benyttet sig af tilbagetrædelsesretten i afta-len, hvis ordningen fra 2017 var kommet inden udløbet af fristen for tilbagetræ-delse.

Vidne 3 har forklaret bl.a., at parkeringsanlægget blev taget i brug i 2017. Udgangspunktet for lejeaftalen var, at der ville blive indført betalingspar-kering på minimum 8 kr. i timen hele døgnet alle årets dage. For licensparke-ring var udgangspunktet, at man skulle betale 800 kr. om måneden. I deres be-regninger gik de ud fra 10 kr. pr. påbegyndt time.

Konkurrencesituationen har betydet, at ordningen i p-anlægget nu er, at første time er gratis og derefter be-taler man 2 kr. pr. påbegyndt kvarter. Søn- og helligdage er der gratis parke-ring. Licensparkering koster ca. 200 kr. pr. måned. Der har været mellem 30-50 licensaftaler i de seneste år, hvilket er mindre end forventet. Han havde forven-tet 100 licensaftaler.

For timeparkeringen holder bilisterne i gennemsnit 2 timer i p-anlægget, og der er i gennemsnit 50 biler. På spidsbelastningstidspunkter er der ikke over 80 biler i p-anlægget.

Så vidt han husker, er der 475 pladser i anlægget. Det er ikke lykkedes for dem at få flere ind, da der er gratis parkering i nærområdet, herunder efter kl. 18 på hverdage og kl. 15 på lørdage. Det har betydning for omsætningen, da der er dagligvarebutikker, biograf, restauranter og fitnesscenter i området. Apcoa havde regnet med en betalingsomsætning på 4,5 mio. kr. for timeparkeringen.

Hertil kom licensparkering og kontrolgebyrer. De elementer til sammen gav en forventet årlig omsætning på 7 mio. kr. Deres skøn om 7 mio. kr. var også base-ret på størrelsen af omsætningen på andre anlæg i Danmark og i udlandet. Om-sætningen blev i stedet på ca. 700.000 kr. årligt.

Licenssatsen på 800 kr. var et beløb, der blev drøftet mellem Apcoa og AGAT fra starten af. Apcoa har ikke andre anlæg, der minder om det i sagen. Det

20

nærmeste er Trekronercentret, hvor den månenedtlige licenssats er mellem 500 og 800 kr.

Han har ikke kendskab til, hvad der er blevet drøftet mellem AGAT og Køge Kyst, men det er hans indtryk på baggrund af oplysninger fra Vidne 2, at forhold om betalingsparkering er blevet drøftet mellem de to parter. Det var væsentligt for ham at få forbeholdet ind i lejeaftalens § 27, stk. 3, da han tidlige-re har oplevet, at kommunale beslutninger om betalingsparkering bliver æn-dret, hvilket har en betydelig indflydelse på omsætningen. Han kiggede på Kø-ge Kommunes parkeringsstrategi og var opmærksom på, at der kunne komme ændringer i den.

Vidne 6, tidligere Person 2 har forklaret bl.a., at han har arbejdet i AGAT fra 2004 til 2019. Han var involveret i forhandlingerne med Køge Kyst. Det var Vidne 1 og Vidne 7, tidligere Person 5, der forhandlede på vegne af Køge Kyst. Købesummen på 98,8 mio. kr. var baseret på en business case, hvor man i AGAT regnede sig frem til, hvad ejendommene ville kunne sælges til. Hovedposterne var indtæg-ter fra lejeaftaler, som skulle overdrages til investorer efterfølgende.

Den indtægt, som man forventede, at p-anlægget ville generere, var så vidt han husker en af de største lejeindtægter. På udgiftssiden var der byggeomkostnin-ger. Han husker, at AGAT talte med Apcoa før aftalen med Køge Kyst kom i stand, og at man fik et estimat af, hvad man kunne forvente at generere af om-sætning. Dette indgik i AGAT ’s egne kalkuler. Dette vidste Køge Kyst. Aftalens punkt 11.2 var et væsentligt vilkår og blev drøftet indgående og ad mange om-gange under forhandlingerne.

Den nærmere udspecificering af betalingsordningen blev ikke vendt på det tidspunkt. Det er hans indtryk, at timesatsen var aftalt mellem Køge Kyst og kommunen. Vilkårene i aftalen med Apcoa var afstemt med, hvad der blev af-talt med Køge Kyst. Betalingsordningen skulle være permanent og aftalen med Apcoa havde en varighed på 10 år.

Det blev ikke drøftet, om et kommende byråd kunne træffe en anden beslut-ning, eller om byudviklingen kunne tage en anden retning. Han indgik i drøf-telserne om gratisparkering i kommunens følgegruppe, fordi de havde et sam-arbejde med Køge Kyst og kommunen og derfor gerne ville være imødekom-mende. Desuden havde gratis parkering i op til 15 minutter ikke den store be-tydning, da p-anlægget skulle varetage et anderledes parkeringsbehov. Han ved ikke, hvilken ”hidtidige aftale” der blev henvist til i Person 1's mail til ham af 1. maj 2017.

Vidne 7, tidligere Person 5 har forklaret bl.a. at hun frem til 2014 har været ansat som administrerende direktør i Realdanias datterselskab, Realdania Arealudvikling.

21

I perioden 2007-2009 var hun med til forhandlingerne for etableringen af Køge Kyst og sad herefter i bestyrelsen i Køge Kyst som en af Realdanias repræsen-tanter. Hun er medunderskriver på aftalen om etableringen af Køge Kyst.

Realdania Arealudvikling var sat i verden for i samarbejde med kommuner at finde nye veje til byudvikling.

Byudviklingen i Køge skulle ske nær havneområdet og byudviklingen skulle skabe kvalitet, herunder ved arkitektoniske krav og samspil mellem handelsliv, erhvervsliv og trafik. Der var en klar fælles vision mellem kommunen og Real-dania. Kvalitet handlede bl.a. om, at der ikke skulle være p-pladser rundt om i byen, men at de i stedet skulle samles få steder. Det skulle være muligt at etab-lere parkering i konstruktion. Det er klart, at man ikke kan etablere dette gratis og derfor kom punkt 11.3 ind i aftalen om etablering af Køge Kyst. Betalings-parkering var et vilkår for at opnå den kvalitet, som parterne ønskede.

Kommunen og Realdania gjorde sig ikke detaljerede overvejelser om, at beta-lingsparkering ville forbedre indtægtsgrundlaget for en fremtidig investor, men betalingsparkering indgik i business casen og lå forud for prissætning af grun-den. Det primære fokus var, at byen ikke skulle plastres til med biler.

Hun var med under forhandlingerne med AGAT og forhandlede på vegne af Køge Kyst. På den anden side af bordet sad Vidne 2, og sammen med ham ofte AGATs interne advokat. Den interne advokat så på det juridiske og kommenterede på udkastene. AGAT blev også bistået af en ekstern advokat. Hoveddiskussionen med AGAT handlede om at finde ud af, om de kunne se sig selv i udviklingsplanen, og i ideen for mødet mellem den gamle og nye by.

Herefter var næste skridt at blive enige om vilkårene og udfærdige aftalen. Af-talens punkt 11.2 kom ind i forlængelse af, at man som køber skulle honorere en parkeringsforpligtelse og derfor måtte være sikker på indtjeningsgrundlaget, som man kunne forvente. Det var et forståeligt vilkår for begge parter.

Hun erindrer ikke, at der kom noget fra Køge kommune om vilkåret. Der var ikke drøftelser om, hvordan betalingsordningen nærmere skulle se ud. Dertil kom de slet ikke, da de diskuterede aftalegrundlaget. Køge Kyst havde ikke adkomst til at beslutte noget om betalingsparkering. Der blev i aftalen henvist til kommunens principbeslutning, fordi det var vigtigt at vise, at der var en in-tention om betalingsparkering. Hun mindes ikke, at AGAT orienterede hende om lejeaftalen med Apcoa.

Hun mener ikke, at hun var involveret i forhandlingerne om allonge I, men har givetvis hørt om det som led i bestyrelsesarbejdet. Hun kan godt huske, at der var en diskussion om, hvordan Collstrop-grunden skulle håndteres. Hun kan

22

ikke huske, om diskussionen var intern, eller om AGAT også blev involveret heri. Diskussionen gik på, hvilken betydning Collstrop-grunden kunne have for parkeringen i bymidten. Det handlede om pendlerparkering, men hun har ikke viden om, hvorfor der specifikt henvises til DSB-pendlere.

Skønsmand Vidne 5 har forklaret bl.a.p, at hun er ansat i Colliers og arbejder med erhvervsejendomme i bl.a. Vest- og Sydsjælland. Hun værdian-sætter parkeringshuse i forbindelse med nybyg og har også solgt p-anlæg i Col-liers. Colliers har et analysesamarbejde med 4 øvrige store aktører, så derfor er der efterhånden lidt statistik på erhvervsejendomme. Hun er også fast rådgiver for Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune og foretager vurderin-ger af bl.a. parkering, når kommunerne skal sælge grunde. Hun har fungeret som udpeget skønsmand i ca. 18 år og afgiver ca. 10 skønserklæringer om året.

For værdiansættelsen af p-anlægget i sagen har betalingsparkering en stor be-tydning. Hvis der ikke er betalingsparkering i det omkringliggende område, er der som udgangspunkt ikke indtægter til parkeringshuset, og så har anlægget en negativ værdi, som skal trækkes fra ved vurderingen af grunden. På samme måde skal det trækkes fra indtægtsgrundlaget, hvis en time er gratis.

Det er imidlertid usikkert, hvor lang tid man kan forvente, at folk vil parkere. Hun har anslået tabet til 4 kr. pr. parkering. Adgangen til at holde gratis den første time på 252 pladser er væsentlig, da de er attraktivt beliggende i bykernen. Parke-ringsadgangen på Collstrop-grunden har også betydning for indtægten i p-anlægget.

Alle, der har et ærinde i Køge, uanset om de er pendlere eller ej, kan købe en

plads på Collstrop-grunden til 200 kr. For indtjeningen har detogså betydning,

om det er lykkedes at markedsføre p-anlægget og udbrede kendskabet til det. Det nærmeste p-hus er ejet af Køge Kyst, hvor der er faste parkeringspladser, og der er ikke noget ledigt. Det er åbenbart lykkedes for dem at fylde p-huset op til en højere pris.

Hun har anslået, at der på 100 pladser kan oppebæres en leje på 350 kr. pr. plads, med en forventet større tomgangsrisiko på 20 %. Ved en normal ejen-domsvurdering ville hun se på statistikken over flere år, men i dette tilfælde er der ikke nogen, og der er derfor tale om et rent skøn.

Anbringender

AGAT har principalt begrundet sin påstand med, at Køge Kyst er ansvarlig for det tab, AGAT allerede har og fremover vil realisere som følge af Køge Kyst, subsidiært at AGAT er berettiget til et forholdsmæssigt afslag, der modsvarer påstandsbeløbet. AGATs anbringender for landsretten kan overordnet opsum-meres således:

23

Om ansvarsgrundlaget Købsaftalens punkt 11.2, må forstås således, at AGAT er blevet tilsikret en und-tagelsesfri og tidsubegrænset ordning, hvorefter der skulle indføres betalings-parkering på samtlige Køge Kommunes parkeringspladser i hele Køge Bymidte med en betaling på minimum 8 kr. pr. påbegyndt time, og at den indførte ord-ning er i strid hermed, idet der:

ikke blev indført betalingsparkering "i hele Køge bymidte", men etableret en ordning med gratisparkering i op til en time for 252 p-pladser,

ikke blev opkrævet betaling "pr. påbegyndt time", idet der i stedet blev etableret en ordning, hvor der kun blev opkrævet betaling for den tid, den enkelte bilist parkerede,

blev indført licensordning på Collstrop-grunden, der ikke kun var rettet mod DSB-pendlere, med priser væsentlig under markedsprisen for par-keringslicenser, og

blev indført betalingsfri perioder om aftenen, lørdag eftermiddag og søn-og helligdage, og

blev etableret 408 gratis p-pladser ved den nærtliggende Værftsvej.

Ændringerne har en væsentlig negativ påvirkning på værdien af det opførte parkeringsanlæg, idet bilistersøgte parkering på de gratis offentlige p-pladser og dermed fravalgte betalingsparkering i parkeringsanlægget. Var AGAT loyalt blevet oplyst om parkeringsordningen, som den endte med at blive udformet, ville AGAT ubestrideligt ikke have indgået købsaftalen med Køge Kyst på de pågældende vilkår, idet købsprisen for de erhvervede byggeretter i så fald skul-le have været væsentligt lavere.

Det var kendeligt for Køge Kyst, at forudsætningen for en økonomisk accepta-bel drift af parkeringsanlægget var indførelsen af betalingsparkering i Køge Bymidte i sin helhed, og at det var en forudsætning for den pris, som AGAT endte ud med at tilbyde, og Køge Kyst opnåede dermed en væsentlig højere salgspris ved at give AGAT tilsagn om, at der blev indført betalingsparkering i Køge Bymidte.

Det har i den forbindelse betydning, at Køge Kyst var delvist ejet af Køge Kommune, og at AGAT derfor var berettiget til at lægge til grund, at kommu-nens vedtagne parkeringsstrategi ikke blev ændret, og at den efterfølgende konkret udformede parkeringsordning ikke ville være uforenelig med strategi-en. Det er derfor illoyalt, når kommunen efterfølgende fragår den aftale, som er indgået med AGAT.

24

For så vidt angår betalingsordningen på Collstrop-grunden er denne uforenelig med Køge Kysts tilsikring om, at betalingsreglerne mindst skal svare til de reg-ler, som gælder for de af Køge Kommune etablerede parkeringspladser.

Det kan således samlet set lægges til grund, at parkeringsordningen har påvir-ket værdien af parkeringsanlægget, set i forhold til den forudsatte og tilsikrede situation. En betalingsparkeringsordning, der respekterede købsaftalen, var en væsentlig, kendelig og relevant købsforudsætning, og der foreligger derfor bri-stede forudsætninger, som Køge Kyst må bære risikoen for. Køge Kyst er er-statningsansvarlig for det realiserede og estimerede fremtidige tab, der ned-rundet andrager det påstævnte beløb.

AGAT er – subsidiært – berettiget til et forholdsmæssigt afslag svarende til, hvad en køber ville have betalt mindre for det pågældende grundareal med til-hørende byggeretter, hvis køberen havde været bekendt med manglen under købsforhandlingerne. Det gøres gældende, at dette afslag som minimum kan opgøres til påstandsbeløbet.

Nærmere om tabsopgørelsen Det forhold, at Køge Kommune ikke indførte den aftalte betalingsparkerings-ordning, har haft den konsekvens, at Apcoa ikke endeligt tiltrådte den betinge-de lejekontrakt vedrørende leje og drift af parkeringsanlægget, og at AGAT i forhold til køber af parkeringsanlægget, Citycon Denmark ApS ("Citycon"), har været nødsaget til at indtræde i lejekontrakten vedrørende parkeringsanlægget.

Dette indebærer, at AGAT for nærværende realiserer et årligt tab, der som minimum svarer til lejebetalingen til Citycon på 3,2 mio. kr. med tillæg af en årlig indeksering på mindst 2 %. Var AGAT ikke indtrådt i lejekontrakten med Citycon, ville AGAT have risikeret et tab på 51,2 mio. kr.

AGAT har således, for at kunne opnå den budgetterede og forventede pris for parkeringsanlægget, måtte påtage sig at træde ind i lejekontrakten med Citycon, som markedskon-formt er uopsigelig i 10 år. AGAT forventer, at det samlede tab i bindingsperio-den indtil marts 2028 i hvert fald vil andrage 30 mio. kr. og sandsynligvis nær-mere 40 mio. kr.

Fra parkeringsanlæggets ibrugtagning og indtil nu har AGAT realiseret et samlet faktisk tab på 14,6 mio. kr.

Tabet skal opgøres for perioden fra parkeringsanlæggets åbning, og indtil AGAT tidligst er frigjort fra lejekontrakten (medio marts 2028), svarende til en periode på 10 år og 6 måneder.

AGAT har, og kalkulerer fremadrettet med, en årlig bruttoindtægt (leje og afgif-ter) på mellem 636.762 kr. og 1.328.671 kr., hvorfra skal fratrækkes operatørom-kostninger til Apcoa, i form af et månedligt ’operatør fee’ på 60.000 kr. ekskl. moms og driftsomkostninger, som samlet overstiger en mio. kr.

25

Det årlige driftstab overstiger således lejebetalingen til Citycon, som årligt ud-gør 3,2 mio. kr. (minimumslejen), med tillæg af en årlig indeksering i overens-stemmelse med nettoprisindekset, dog mindst 2 % og højst 4 %. Det estimerede tab, som er i overensstemmelse med skønsmandens vurdering, beregnes såle-des:

Det var oprindeligt forudsat, at 100 af parkeringspladserne i parkeringsanlæg-get skulle udlejes på licens til en månedlig leje, mens de resterende parkerings-pladser skulle udlejes ved almindelig løbende timebetaling. Ved købsaftalens indgåelse var det forudsat, at parkeringspladser kunne udlejes på licens til en månedlig leje på 750 kr. med en forventet tomgang på 10 %.

Som direkte konse-kvens af, at Køge Kyst sælger licenser til parkering på Collstrop-grunden til 200 kr. pr. måned eller 2.000 kr. pr. år, der kan købes af enhver, er det ikke muligt at udleje parkeringspladser i parkeringsanlægget til en månedlig leje på 750 kr., men maksimalt til 350 kr. pr. plads, med en forventet større tomgangsrisiko på 20 %.

Det årlige tab for så vidt angår disse 100 parkeringspladser kan herefter opgø-res til (mindst) 810.000 kr. – 336.000 kr. = 474.000 kr., svarende til 4.977.000 kr. for den samlede periode på 10 år og 6 måneder.

Hvad angår de resterende ca. 350 parkeringspladser har Apcoa tidligere anslå-et, at 12,5 % af bilisterne vil benytte muligheden for gratis parkering, og at dette vil medføre et årligt tab på 562.500 kr. Det årlige tab, for så vidt angår disse parkeringspladser, er imidlertid langt højere, idet Apcoa bl.a. ikke har taget højde for det løbende tab ved, at Køge Kommune ikke – som aftalt – indførte betalingsparkering pr. påbegyndt time.

For så vidt angår de resterende parkeringspladser, udgør det årlige tab afledt af, at Køge Kommune indførte gratis parkering på 252 parkeringspladser om-kring torvet, og at der på betalingsparkeringspladserne ikke opkræves betaling pr. påbegyndt time, 380.000 kr. (tab af 96.000 parkeringstimer) + 190.000 kr. (tab på, at man betaler for aktuel parkeringstid og ikke pr. påbegyndt time) + 1.460.000 kr. (tab på, at der at er et gratis og mere centralt alternativ) = i alt 2.030.000 kr.

Det samlede tab i lejekontraktens uopsigelighedsperiode på i alt 10 år og 6 må-neder kan herefter, opgøres til (474.000 kr. + 2.030.000 kr.) * 10 1/2 = 26.292.000 kr.

Køge Kyst har gentaget sine anbringender fremsat over for byretten og er her-udover fremkommet med en række nye anbringender for landsretten.

26

Køge Kyst har således bl.a. anført, at det heller ikke udgør misligholdelse, at ”parkeringssystemet” fungerer på den måde, at der betales for den tid, hvor den pågældende bilist holder parkeret, og ikke betales for ”pr. påbegyndt ti-me” . Det fremgår således udtrykkeligt af den betingede aftale fra 2012, at der var Køge Kommune, som skulle træffe den endelige beslutning om betalings-parkeringsordningen ”og vilkårene herfor” , hvilket også følger af vejlovens § 90, stk. 2.

For så vidt angår spørgsmålet om forholdsmæssigt afslag har Køge Kyst be-stridt, at der er grundlag herfor. AGAT har ikke kunnet forudsætte en anden betalingsparkeringsordning end den, som blev indført, og som AGAT selv ef-terfølgende forhandlede med Køge Kommune om, og der kan ikke gives et for-holdsmæssigt afslag efter læren for værdiforringende mangler for et parke-ringshus, som AGAT selv har bygget.

Om AGATs tabsopgørelse har Køge Kyst supplerende gjort gældende, at AGAT ikke blev garanteret en bestemt omsætning efter den betingede aftale fra 2012, hvis primære fokus ikke var parkering.

Endvidere hviler tabsopgørelsen på en 10-årig uopsigelighedsperiode, som ikke findes i parternes aftale, men som derimod stammer fra en lejeaftale, som Køge Kyst ikke er part i og heller ikke kendte til forud for aftalens indgåelse.

Der er heller ingen sikkerhed for, at parkeringshuset havde været overskudsgivende eller givet mindre underskud, hvis der ikke var mulighed for gratis parkering i en time på enkelte udvalgte vejstrækninger i Køge Bymidte.

Hertil kommer, at tabsopgørelsen ikke tager højde for det forhold, at parkeringshuset for AGAT tjener det væsentlige for-mål, at det afløfter parkeringsnormskravene i lokalplanen for resten af Strædet inklusiv et kommende byggefelt. Disse parkeringspladser skulle således etable-res.

AGAT kunne i den forbindelse ifølge punkt 11.3 i den betingede aftale have valgt at betale Køge Kyst for at ”afløfte” dette krav, men valgte selv ikke at gøre dette.

For så vidt angår bestemmelserne om den gratis første time for parkering på enkelte vejstrækninger og betalingsvilkår på Collstrop-grunden og Værftsvej har Køge Kyst bestridt, at disse kan føre til, at AGAT i perioden 2017-2028 har lidt og lider et tab i størrelsesordenen 24 mio. kr..

Deter endvidere bestridt, at formuleringen ”pr. påbegyndt time” i aftalens punkt 11.2 indebar, at Køge Kyst havde tilsikret AGAT, at Køge Kommune ale-ne ville opkræve betaling for et helt antal timer, hvilket ville være usædvanligt. Formuleringen var ikke genstand for forhandling, og det har formodningen imod sig, at Køge Kyst skulle have tilsikret, at Køge Kommune ville indføre og i mindst 10 år opretholde en sådan usædvanlig bestemmelse. Det bestrides ende- ligtat Køge Kyst var forpligtet i forhold til en bestemt anden prissætning og/eller licensordning vedrørende Collstrop-grunden.

27

For så vidt angår skønserklæringen anfører Køge Kyst, at opgørelsen af antallet af parkeringspladser er ukorrekt og vurderingsgrundlagetudokumenteret. Så- ledestager skønsmanden udgangspunkt i, at AGAT efter Køge Kommunes parkeringsnorm skal etablere 450 parkeringspladser,og tager herefter i sine beregninger afsæt i en sondring mellem 100 ”kontraktparkeringspladser” og 350 øvrige parkeringspladser.

Imidlertid følger det af AGAT egen opgørelse, at der ”alene” skal etableres 446 parkeringspladser, hvoraf 35 parkeringspladser er på terræn mellem Irma og Fakta, hvor AGAT tilsyneladende selv har beslut-tet, at der skal være 1 times gratis parkering.

Særligtom de 100 faste pladser (”kontraktparkering”), hvor skønsmanden estimerer,at AGAT kan oppebære en månedlig leje på 350 kr. pr. plads mod forventeligt 750 kr. pr. måned, har Køge Kyst anført, at 40 af disse pladser ifølge AGATs egne oplysninger er udlejet til Køge Kommune til 800 kr. på en 10-årig kontrakt,og at der desuden ikke er nærmere oplysninger om, hvordan skøns- mandennår frem til sin vurdering af den ”strukturelle tomgang” , som må for- ventes på parkeringspladserne, og som ligger til grund for beregningerne.

Særligt om de 350 øvrige parkeringspladser er det meget vanskeligt at opgøre, hvad omsætningen på disse parkeringspladser havde været, hvis Køge Kom-mune ikke havde vedtaget en times gratis parkering på enkelte udvalgte vej-strækninger.

Endelig har Køge Kyst anført, at de forudsætninger, som skønsmanden lægger til grund for sin beregning af tabet på disse parkeringspladser, er uden holde-punkter, herunder at bilister i gennemsnit ville holde minimum to timer i par-keringshuset, at det medfører et gennemsnitligt tab på 4 kr. pr. parkering som følge af, at der ikke skal betales for parkering i hele timer, og at bilister bare to gange pr. dag ville have valgt at parkere i parkeringshuset til 8 kr. pr. time.

Skønserklæringen indeholder endvidere sådanne juridiske vurderinger, at den skal udgå af sagen. Erklæringen er under alle omstændigheder uden bevisvær-di for sagen.

Landsrettens begrundelse og resultat

Spørgsmålet for landsretten er som for byretten i første række, hvorvidt Køge Kyst i forbindelse med aftaleindgåelsen over for AGAT har tilsikret, at Køge Kommune skulle indføre betalingsparkering i videre omfang end sket.

Det følger af almindelig kommunal forvaltningsret, at Køge Kommune som vejmyndighed kan fastlægge hvilken parkeringsordning der skal gælde i kom-munen. Det er således ikke op til nogen af parterne at fastsætte parkeringsord-

28

ningen, og selvom Køge Kommune ejer halvdelen afKøge Kyst, er det uden for Køge Kysts kompetence at beslutte sådanne ordninger. Det er således klart, at aftalen mellem parterne ikke kan forstås som en aftale om, at kommunen vil indføre en bestemt betalingsparkeringsordning, da en sådan bindende tredje-mandsaftale ikke kan indgås.

Det kan imidlertid lægges til grund, at der mellem parterne var en fælles forstå-else af, at Køge Kommune ville indføre betalingsparkering, og at dette ville ha-ve betydning for den indtjening, som AGAT ville opnå ved opførelsen af parke-ringsanlægget, og dermed var et vigtigt element i fastsættelsen af den samlede købspris.

Det fremgår herom nærmere af punkt 11.2. i parternes betingede købsaftale af 29. februar 2012 bl.a., at ”køber oppebærer eventuelle indtægter fra opkrævning af parkeringsafgift ”, og at ”køber kan påregne, at Køge Kommune ved åbning af parke-ringsanlægget har indført betalingsparkering i hele Køge bymidte med en betaling på minimum kr. 8-10 pr. påbegyndt time.

Sælger oplyser, at Køge Kommune senest 1. maj 2012 træffer endelig beslutning om indførelse af betalingsparkering og vilkårene herfor, idet det mellem Sælger og kommunen er aftalt, at kommunen senest samtidig med åb-ningen af de første parkeringsanlæg i Stationsområdet i overensstemmelse med den af kommunen trufne principbeslutning indfører betalingsparkering i Køge bymidte ”.

Det fremgår endvidere af punkt 11.5 i allonge I af 12. september 2013 til købsaf-talen, at ”Sælger indestår for, at der for parkering på Collstropgrunden skal være ind-ført betalingsregler og/eller en særlig licensordning for ”DSB-pendlere” , inden parke-ringskælderen åbner ”, og at ”betalingsreglerne skal mindst svare til de regler, som gæl-der for de af Køge Kommune etablerede parkeringspladser ”.

Landsretten finder, at der ikke på baggrund af punkt 11.2. er skabt et ansvars-grundlag for Køge Kyst. Bestemmelsen i punkt 11.2 er ikke særlig konkret, men henviser bl.a. til en ældre principbeslutning, der ligeledes ikke er særlig præcis.

Af principbeslutningen fremgår tværtimod, at der ikke ” lægges … op til at beslut-te en detaljeret parkeringsordning nu, men til at foretage supplerende tekniske undersø-gelser og føre dialog med interessenterne i bymidten om ordningens udformning, her-under ikke mindst om betalingszonens geografiske afgrænsning, betalingsperioden, takstniveauet, licensordninger for beboere og erhvervsdrivende …” .

I punkt 11.2 er endvidere anført, at ” sælger oplyser, at Køge Kommune senest den 1. maj 2012 træf-fer endelig beslutning om indførelse af betalingsparkering og vilkårene herfor” . Der blev ikke indsat en kompensationsbestemmelse i aftalen for det tilfælde, at den kommende parkeringsordning ville afvige fra principbeslutningen eller AGATs berettigede forventninger.

Det fremgik således tydeligt af parternes aftale, at Køge Kommune på davæ-rende tidspunkt endnu ikke havde truffet en endelig beslutning om, hvilken

29

betalingsparkeringsordning, der skulle indføres, samt at den nærmere udform-ning af betalingsparkeringsordning afhang af en politisk proces i bred forstand og eventuelt også af yderligere undersøgelser. Det måtte således stå klart for begge parter, at der var usikkerhed om den endelige udformning heraf, herun-der af den præcise formulering af bestemmelsen om den tilsikrede mini-mumstakst på 8-10 kr. i timen.

AGAT, som i øvrigt kunne have gjort brug af sin ubetingede tilbagetrædelsesret også efter det tidspunkt, der fremgik af den betingede aftale, at Køge Kommune ville træffe endelig beslutning om indførelse af betalingsparkering, hvilket først skete ultimo 2017 – må på denne baggrund være nærmest til at bære risikoen for, at betalingsordningen ikke levede op til de forudsætninger, som AGAT havde ved indgåelsen af aftalen.

For så vidt angår punkt 11.5 finder landsretten, at indeståelsen ikke efter sin ordlyd er til hinder for, at der indføres mulighed for en licensordning, som også omfatter andre end DSB-pendlere, så længe der i øvrigt etableres en betalings-ordning, som svarer til Køge Kommunes øvrige parkering.

Det fremgår af op-lysningerne i sagen, at der også er mulighed for at købe forskellige former for parkeringslicenser, herunder beboer- og arbejdslicenser, på nogle af kommu-nens andre parkeringsområder, og det er heller ikke i øvrigt godtgjort, at beta-lingsordningen for parkering på Collstrop-grunden adskiller sig afgørende fra de betalingsbestemmelser, som i øvrigt gælder for Køge Kommune.

Landsretten tiltræder herefter, at AGAT ikke har løftet bevisbyrden for, at Køge Kyst har handlet ansvarspådragende ved aftaleindgåelsen med AGAT, og idet landsretten ikke finder grundlag for, at AGAT er berettiget til et forholdsmæs-sigt afslag, frifindes Køge Kyst derfor i sagen.

Sagsomkostningerne er efter sagens værdi, udfald og forløb, herunder at sagen også for landsretten har været hovedforhandlet over to retsdage, fastsat til dækning af advokatudgift med 600.000 kr. Hver part bærer endeligt de beløb, de foreløbigt har lagt ud vedrørende udgifter til syn og skøn.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Projektselskabet Køge Centrum P/S in-den 14 dage betale 600.000 kr. til Køge Kyst P/S.

Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.