BS-709/2011-HEL

~DBW344C.TMP

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 247.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

---ooOoo---

Den 1. september 2011 kl. 13:00 blev retten sat af Dommer.

Der blev i sagerne nr. BS 1-709/2011, BS 1-710/2011, BS 1-711/2011, BS 1-712/2011, BS 1-713/2011, BS 1-714/2011, BS 1-715/2011, BS 1-716/ 2011, BS 1-717/2011, BS 1-718/2011, BS 1-719/2011, BS 1-720/2011:

Sagsøger

Adresse 1

3200 Helsinge

m.fl.

mod

Advokat Sagsøgte

Sagsøgte I/S

Adresse 2

8000 Århus C

og

Sagsøgte I/S

Adresse 2

8000 Århus C

afsagt sålydende

kendelse:

Under disse 12 sager, der er anlagt den 20. april 2011, har de sagsøgte, advokat Sagsøgte og Sagsøgte I/S, i svarskrift gjort indsigelse mod, at Retten i Helsingør er rette værneting.

Sagsøgerne, Sagsøger m.fl., har nedlagt påstand om, at sagerne skal fortsætte ved Retten i Helsingør og har som værnetingsregl henvist til retsplejelovens § 242, stk. 1, om opfyldelsesværneting, subsidiært retsplejelovens § 243 om deliktsværneting.

Advokat Sagsøgte og Sagsøgte I/S, har nedlagt

påstand om, at sagerne henvises til Retten i Århus.

Sagernes oplysninger

I 2005 købte sagsøgerne af Ejendomsselskabet Kildevej, Helsinge ApS (Ejendomsselskabet), hver især et parcelhus til opførelse i Helsinge. Overtagelsesdagen blev foreløbigt fastsat til den 1. maj 2006. Det blev aftalt blandt andet, at sagsøgerne hver skulle stille sikkerhed for købesummen.

Af købsaftalernes § 7 fremgår blandt andet, at de deponerede beløb kunne frigives til Ejendomsselskabet ved påkrav fra Advokat, som på vegne af Ejendomsselskabet berigtigede salgene. Advokaten kunne dog ifølge samme bestemmelse tidligst fremsende sådan påkrav, når overtagelse havde fundet sted og endeligt skøde var tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

Det blev endvidere aftalt, at når hver ejendom var færdigopført og klar til ibrugtagning, skulle sælger indkalde den pågældende køber til en afleveringsforretning. I forbindelse med afleveringsforretningen skulle der foretages en særskilt registrering af eventuelle fejl og mangler ved ejendommen. Manglerne skulle nedfældes i en afleveringsrapport, der skulle underskrives af såvel køber som sælger.

Det blev dog aftalt, at anlæg af udenomsarealer kunne udføres af sælger efter overtagelsen, idet manglende færdiggørelse heraf ikke betragtedes som en væsentlig mangel, der hindrede aflevering.

Ejendomsselskabet havde overladt det til en totalentreprenør at bygge husene. Det blev derfor aftalt, at Ejendomsselskabet til sagsøgerne skulle transportere samtlige rettigheder mod totalentreprenøren, herunder den forholdsmæssige del af den af totalentreprenøren stillede entreprisegaranti.

Der opstod efterfølgende problemer med færdiggørelse af byggeprojektet. Sagsøgerne flyttede imidlertid ind i ejendommene, selv om disse på flere punkter endnu ikke var færdiggjorte for så vidt angår det udvendige samt udenomsarealer. Der blev afholdt afleveringsforretninger vedrørende det indvendige af ejendommene.

Sagsøgte advokat Sagsøgte overtog på et tidspunkt Advokats fuldmagt til at frigive de deponerede købesummer til Ejendomsselskabet.

Sagsøgernes advokat anmodede ved brev af 3. december 2007 advokat Sagsøgte om en bekræftelse på, at købesummerne først ville blive frigivet, når udvendig overtagelsesforretning havde fundet sted. Det ville advokat Sagsøgte ikke bekræfte, idet hun mente, at ejendommene var overtaget. Hun anførte herom i et brev af 11. marts 2008 til sagsøgernes advokat blandt andet følgende:

”Det fremgår af købsaftalerne, at købesummen kan frigives til sælger, når køber har overtaget ejendommen og der foreligger

endeligt skøde tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger. Der er efter min overbevisning stor forskel på overtagelse og aflevering, så uanset om det måtte være korrekt, at der ikke er afholdt afleveringsforretning vedrørende ejendommen, er ejendommen overtaget af Deres klienter, idet Deres klienter har boet i ejendommene i lang tid, og jeg agter derfor at frigive købesummerne så snart skøderne er tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger.

…”

Sagsøgernes advokat tog ved brev af 13. marts 2008 forbehold over for advokat Sagsøgte om på vegne af sagsøgerne at gøre advokat Sagsøgte personlig ansvarlig for de tab, som sagsøgerne eventuelt måtte lide, hvis advokaten som berigtigende advokat frigav købesummerne, før der havde været afholdt afleveringsforretninger. Han anførte i brevet blandt andet følgende:

”Så længe ejendommene ikke er afleveret, foreligger der ikke korrekt kontraktmæssig ydelse fra sælgers side, og sælger er således ikke berettiget til at oppebære købernes ydelse, købesummen. Deponering af købesummen, indtil ejendommen er afleveret og overtaget, er netop købers sikkerhed for at opnå kontraktmæssig ydelse: En færdigbygget, mangelfri ejendom.”

Efter at skøder var blevet tinglyst anmærkningsfrit, frigav advokat Sagsøgte i 2008 købesummerne for de pågældende handler. Inden byggeriet nåede at blive gjort færdig, gik Ejendomsselskabet samt dets moderselskab, Aktiv Gruppen A/S, konkurs. Moderselskabet havde forud herfor givet garanti for byggeriets færdiggørelse.

Sagsøgerne har i den underliggende sag nedlagt påstand om, at de sagsøgte skal betale dem hver 500.000 kr. med tillæg af procesrente fra sagernes anlæg. Sagsøgerne har til støtte for deres påstande gjort gældende blandt andet, at advokat Sagsøgte uberettiget har frigivet købesummerne den 1. april 2008 eller senere, idet der ikke var afholdt afleveringsforretning, og at der var mangler ved ejendommene.

Sagsøgerne har endvidere gjort gældende blandt andet, at advokaten har forsømt at sikre sig, at entreprisegarantien fra totalentreprenøren var udstedt og behørigt transporteret til sagsøgerne, og at hun derfor - da dette ikke er sket - må hæfte for udbedring af mangler, som en sådan garanti måtte dække.

De sagsøgte har påstået frifindelse.

Anbringender

Sagsøger m.fl. har til støtte for påstanden om, at sagerne skal fortsætte ved Retten i Helsingør, navnlig gjort gældende, at hovedydelsen var levering af en fast ejendom beliggende i Helsingør retskreds. Det var en integreret del af

købsaftalerne, at sælgers advokat på vegne af og for regning af sælger berigtigede handlerne. Der var tale om et seriesalgprojekt, hvor sælger således forestod berigtigelsen, og køberne - sagsøgerne - havde ingen indflydelse på valg af berigtigende advokat.

Berigtigelsen af handlerne (herunder tinglysning af skøde, frigivelse af købesummer m.v.) var dermed en accessorisk ydelse til hovedydelsen, nemlig levering af fast ejendom beliggende i Helsingør retskreds.

Uanset der ikke er en udtrykkelig aftaleretlig forbindelse mellem køberne og sagsøgte, må det antages, at berigtende advokat stiltiende har påtaget sig forpligtelser over for sagsøgerne som køber, hvormed berigtigende advokat har påtaget sig en kontraktlig forpligtelse som omhandlet i retsplejelovens § 242, stk. 1.

Henset til forpligtelsens accessoriske karakter til hovedydelsen (levering af fast ejendom i Helsingør retskreds), samt forpligtelsens eget indhold (levering af blandt andet et skøde i Helsingør retskreds), finder sagsøgerne, at det afledte erstatningskrav med hjemmel i retsplejelovens § 242, stk. 1, har værneting ved Retten i Helsingør.

Berigtigende advokat må være bundet af det værneting, som dennes klient (sælger) ville være forpligtet til at acceptere.

Såfremt retten ikke finder, at retsplejelovens § 242, stk. 1, giver værneting i Helsingør retskreds, gøres det gældende, at den i sagerne omhandlede skade er indtruffet i Helsingør retskreds, hvorfor der er deliktsværneting dér efter retsplejelovens § 243.

De sagsøgtes forpligtelser som berigtigende advokat omfatter blandt andet udarbejdelse af skøde, tinglysningsekspeditioner af samme, udarbejdelse af refusionsopgørelse og frigivelse af købesum, når betingelserne herfor er til stede. Samtlige disse forpligtelser kan i princippet udføres i en hvilken som helst retskreds, idet dokumenter og instruks kan sendes med post eller lignende.

Imidlertid er den reelle skade, som er overgået sagsøgerne, at de ikke har fået udbedret samtlige fejl og mangler ved de ejendomme, der skule leveres af sælger. De sagsøgtes brøde i denne forbindelse er hovedsageligt, at de sagsøgte har frigivet købesummen til sælger, hvormed sagsøgerne ikke har mulighed for at søge sig fyldestgjort i den deponerede købesum for berettigede mangelskrav.

Da Helsingør retskreds må antages at være rette værneting for sager om udbedring af mangler ved de omhandlede ejendomme, må det også antages, at skaden ved utidig frigivelse af købesummen er indtruffet i Helsingør retskreds, uanset de sagsøgtes ydelse i princippet kunne udføres hvor som helst i verden, og uanset hvor i verden købesummen var deponeret.

Advokat Sagsøgte m.fl. har til støtte for påstanden om henvisning af sagerne til Retten i Århus anført, at det er rigtigt, at sælgerens hovedydelse var levering af fast ejendom beliggende i Helsingør retskreds. Men det bestrides, at berigtigelsen af handlerne var en accessorisk ydelse til hovedydelsen. Hovedydelsen - levering af fast ejendom - og berigtigelsen af handlerne havde forskellige debitorer.

Der bestod intet retsforhold mellem sagsøgerne og de sagsøgte. Sagsøgernes krav om erstatning er derfor et krav, der fremsættes uden for kontrakt. De sagsøgtes hovedydelse - berigtigelse af handlerne - skulle ikke leveres i Helsingør retskreds, og det er grundløst, når sagsøgerne anfører, at berigtigende advokat er bundet af det værneting, som

STD065548-S01-ST01-K899.02-T2-L01-M14-\R16

dennes klient (sælger) ville være forpligtet til at acceptere. Anvendelse af retsplejelovens § 242 om opfyldelsesværnetinget kræver, at der er tale om en ”kontraktssag” .

Retsplejelovens § 243 om deliktsværnetinget er ikke anvendelig i sagen. Den skade, som sagsøgerne anfører er indtruffet, nemlig at sagsøgerne ikke har fået udbedret eventuelle mangler ved de ejendomme, der skulle leveres af sælger, vedrører alene sælgers forhold, og ikke sælgers advokat.

Det er derfor grundløst, når sagsøgerne slutter fra, at Helsingør retskreds ville være rette værneting for sager om udbedring af mangler, til at skaden ved en eventuel utidig frigivelse af købesummen er indtruffet i Helsingør retskreds. Såfremt man følger sagsøgernes synspunkt om, at de har været udsat for en retskrænkelse, er denne foregået i de sagsøgtes retskreds.

Rettens begrundelse og resultat

Den ydelse, som advokat Sagsøgte skulle levere, var blandt andet at frigive de deponerede sikkerheder. Opfyldelse af denne forpligtelse findes ikke at være sket i Helsingør retskreds, uanset om den har nær tilknytning til den kontrakt, som sagsøgerne har indgået med Ejendomsselskabet. Retsplejelovens § 242, stk. 1, kan derfor ikke danne grundlag for værneting i sagerne.

Der findes endvidere ikke at være en så nær sammenhæng mellem frigivelse af de deponerede sikkerheder og udbedring af de mangler, der måtte være ved ejendommene, at retsplejelovens § 243 kan finde anvendelse.

På den baggrund har de sagsøgte ikke værneting her ved retten, hvorfor sagerne henvises til afgørelse ved Retten i Århus, jf. retsplejelovens § 248, stk. 2.

Thi bestemmes

:

Sagerne henvises til retten i Århus.

Retten hævet.

Dommer

---ooOoo---