BS-23834/2020-OLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 182.5px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

ØSTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 14. juni 2021

Sag BS-23834/2020-OLR og sag BS-23846/2020-OLR (20. afdeling)

Appellant, tidligere Udlejer (advokat Peter Paldan Sørensen)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1

og

Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 (begge v/advokat Rikke Solberg Bruun)

Retten på Bornholm har den 4. juni 2020 afsagt dom i 1. instans (sag BS-29104/2019-BOR) og dom i 1. instans (sag BS-27119/2019-BOR). Sagerne, der er mellem samme parter, er for landsretten sambehandlet.

Landsdommerne Henrik Bitsch, Thomas Lohse og Jeanette Ørnvang (kst.) har deltaget i ankesagernes afgørelse.

Påstande

i BS-23834/2020-OLR Appellant, tidligere Udlejer, har gentaget sin påstand for byretten om, at Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 tilpligtes at fraflytte lejemålet, Adresse 1, By 2 med fraflytning den 31. maj 2020, subsidiært 14 dage ef-ter domsafsigelse.

2

Appellant, tidligere Udlejer har vedrørende formaliteten nedlagt påstand om, at det tilla-des ham at gøre gældende, at lejernes indsigelse ikke opfylder kravet om skrift-lighed i lejelovens § 87, stk. 2, hvorfor indsigelsesfristen er overskredet.

De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2, har påstået dommen stadfæstet.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har vedrørende formaliteten nedlagt påstand om, at Appellant, tidligere Udlejer nægtes tilladelse til at få prøvet, om deres indsigelse mod opsigelsen opfylder formkravene i lejelovens § 87, stk. 2.

Påstande

i BS-23846/2020-OLR Appellant, tidligere Udlejer, har gentaget sine påstande for byretten om, at han ikke skal foretage udbedring af varmesystem og ikke foretage retablering af el-vandvarmer.

Appellanten har endvidere nedlagt påstand om, at lejemålet ophæves i medfør af lejelovens § 93 e subsidiært § 93 n, hvorfor Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 tilpligtes at fraflytte lejemålet 14 dage efter dommens afsigelse, da Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har vanrøgtet det lejede (ødelagt varmesy-stemet).

Endelig har appellanten nedlagt påstand om, at Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 skal erstatte de udgifter, der er forbundet med retablering af varme-systemet.

De indstævnte, Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

I BS-23834/2020 opsagde Appellant, tidligere Udlejer lejemålet den 14. maj 2019. Opsigel-sen blev sendt pr. mail og anbefalet brev. Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 gjorde den 7. juni 2019 ved deres advokat indsigelse mod opsigelsen. Indsi-gelsen blev alene sendt pr. mail. Advokaten anmodede om, at Appellants, tidligere Udlejer advokat bekræftede modtagelsen af indsigelsen, hvilket denne efter en rykker gjorde ved mail af 19. juni 2019.

Forklaringer Appellant, tidligere Udlejer, Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 har afgivet supple-rende forklaring.

Appellant, tidligere Udlejer har forklaret, at han ikke har sagt, at han kunne se i salgsop-stillingen, at der ikke var en varmeinstallation på ejendommen. Det var Advokat 1, der sagde, at der skulle laves en tidsbegrænset lejekontrakt, og det

3

var tillige advokaten, der foreslog, at lejen blev sat til 6.000 kr. Han har ikke sagt, at han kan bo i huset, men blot at man kan bo der. Vidne fortalte, at oliefyret var frostsprængt, og det blev sagt, mens Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 stod ved siden af.

Det er hans kognitive evner, der er nedsat. Fysisk er han ok. Han arbejder sta-dig 12 timer om ugen. Han arbejder hjemmefra. Han er tildelt invalidepension. Han vil til Bornholm for at trække sig tilbage. Han har ikke børn eller ægtefælle, der binder ham til By 3. Ejendommen i By 3 er ikke solgt. Ejendommen på Adresse 2 er faderens barndomshjem. Han fik den arveudlagt for, at de kunne beholde ejendommen i familien. Den er ikke lejet ud. Hvis han bosætter sig der, vil han miste huset. Han er i dag fritaget for bopælspligt.

Der gik to år med at lave lejekontrakt. Advokat 1 rykkede mange gan-ge Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1. Det gik ganske fint, indtil der skulle laves en tilbagekøbsaf-tale. Han har aldrig vidst, at de tappede vand af fyret. Det fandt han først ud af i oktober 2018. Han hørte om problemerne med el-vandvarmeren i december 2017.

Han har ikke udbedret skaden på el-vandvarmeren, og han har heller ikke retableret varmekilden, men den resterende del af huslejenævnets afgørelse er bragt i orden. Da skaden skete den 30. november 2017, agerede Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 og Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 som ejere, da de tilkaldte håndværkere. Han fik først den 2. december 2017 at vide, at der var noget galt med vandvarmeren.

Han havde ikke noget møde den 30. november 2017. Det var hans advokat, der anbefalede, at oliefyret blev fjer-net, og det har lige siden stået i Bydel. Det nye fyr er midlertidigt – blandt andet fordi man ikke må opsætte nye oliefyr. Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 var årsag til, at fyret blev fjernet.

Han er ikke flyttet til Bornholm endnu. Han skal have huset i By 3 solgt, før han kan flytte. Huset er til salg for 7,8 mio. kr. Hans kæreste har et firma regi-streret på adressen. Det hus, som Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 omtaler som ”Slottet” , var et hus, han købte som 18-årig, og som blev solgt 17 år senere. Huset i By 3, som han tidli-gere har ejet, solgte han efter 11 år.

Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har forklaret, at det kun var ham, der havde en rådgivende ingeniørvirksomhed. Af de ting, som huslejenævnet har påtalt, er tagrender, skotrender og døre – bortset fra én, udbedret. Resten er ikke udbedret. Deres muligheder for at købe fyringsolie var begrænsede, da de står i Ribers.

Dokumentet ”Fakta om oliefyr” , er lavet af Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1. Udover oliefyret har de tre brændeovne, som de sammen med el-ovne bruger som varmekilde. Deres elfor-brug er eksploderet. De har tidligere kun brugt oliefyret, hvis temperaturen har været kritisk. Da de løb tør for olie den 21. marts 2018, tømte han oliefyret for vand, og han satte samtidig frostvagterne i fyrrummet under vinduet.

Han kan sagtens tømme et oliefyr for vand. Frostvagterne virkede, som de skulle. De monterede også en termostat, og de har aldrig haft problemer. Frostvagterne kan holde en garage på 20 kvadratmeter frostfri. Fyrrummet er 12 kvadratme-

4

ter. Den 16. oktober 2018 rodede han ved oliefyret. Den 19. oktober 2018 blev han kaldt ud i fyrrummet, hvor han viste en VVS’er, hvor man fyldte vand på fyret. Det var ikke efter aftale med dem, at den nyinstallerede fyr blev fjernet. Han mener ikke, at han kunne have handlet anderledes, da el-vandvarmeren var gået i stykker. Det kan godt passe, at der gik et par dage, inden han oriente-rede Appellant, tidligere Udlejer. Det er rigtigt, at Appellant, tidligere Udlejer i starten lagde ud for olie, så de kunne få varme.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 har forklaret, at der ikke er kommet en ny vandvarmer. For så vidt angår de punkter, som huslejenævnet påtalte, kan hun bekræfte det, som Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har forklaret. I 2018 kørte fyret upåklageligt. Hun var på Rigshospitalet, da fyret blev fjernet. De vil ikke flytte, da de har boet på ejendommen siden 1981. De har heller ikke penge til at flytte for.

Hun tror ikke, at Appellant, tidligere Udlejer vil tage bopæl på ejendommen. Han har det med at købe og sælge ejendomme. Han har blandt andet solgt et hus på Bornholm, der blev kaldt ”Slottet” . Der var også et hus i By 3.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten.

Appellant, tidligere Udlejer har som nyt anbringende i BS 23834/2020-OLR gjort gælden-de, at de indstævntes indsigelse ikke opfylder kravet om skriftlighed i leje-lovens § 87, stk. 2, hvorfor indsigelsesfristen er overskredet, hvilket bevirker, at indsigelsen ikke kan prøves. Indstævnte skal derfor fraflytte, da man ikke retti-digt er kommet med indsigelser. Appellanten har gjort gældende, at det nye an-bringende skal tillades, jf. retsplejelovens § 383. Det er undskyldeligt, at det først er kommet i ankestævningen, og de indstævnte har haft tilstrækkelig mu-lighed for at varetage deres interesser.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har heroverfor anført, at anbringendet ikke skal tillades, idet anbringendet først er fremkommet i ankestævningen den 15. juni 2020. Såfremt det nye anbringende tillades, har Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 g jort gældende, at Appellant, tidligere Udlejer på grund af passivitet har accepte-ret, at indsigelsen blev sendt pr. mail.

Landsrettens begrundelse og resultat

BS 23834/2020-OLR Landsretten finder, at Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har haft tilstræk-kelig mulighed for at varetage deres interesser, idet anbringendet om manglen-de korrekt indsigelse er fremsat allerede i ankestævningen og ikke medfører ændret bevisførelse. Landsretten tillader derfor det nye anbringende, jf. rets-plejelovens § 383.

5

Det er ubestridt, at Appellants, tidligere Udlejer opsigelse blev fremsendt skriftligt til Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 i overensstemmelse med kravet i leje-lovens § 87, stk. 1, jf. § 4, stk. 3, og at den i øvrigt er gyldig.

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 gjorde ved mail af 7. juni 2019 indsigel-se mod opsigelsen. Indsigelsen var begrundet med, at det blev bestridt, at Appellant, tidligere Udlejer selv skulle bruge lejemålet som beboelse, og at Appellant, tidligere Udlejer kunne bruge et andet lejemål, som han har, samt at Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har boet i ejendommen siden 1981.

Det følger af Højesterets dom gengivet i Ugeskrift for Retsvæsen 2020 side 2304, at en indsigelse sendt pr. mail ikke opfylder kravene i lejelovens § 87, stk. 2, og at det ikke kan aftales, at indsigelser efter § 87 afgives som digitale dokumenter. Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 har således ikke overholdt fristen for skriftlig indsigelse. Indsigelserne er endvidere ikke af en sådan karakter, at de kan tages under pådømmelse, selv om indsigelsesfristen er overskredet.

På den baggrund tager landsretten Appellants, tidligere Udlejer påstand til følge, dog så-ledes at datoen for fraflytningen fastsættes til 31. august 2021.

BS 23846/2020-OLR

Landsretten er enig i byrettens begrundelse og resultat. Landsretten stadfæster derfor denne byretsdom.

Efter sagernes udfald skal ingen af parterne betale sagsomkostninger til den an-den part. Hver part afholder endvidere endeligt de af dem afholdte udgifter til syn og skøn.

THI KENDES FOR RET:

Appelindstævnte 1, tidligere Lejer 1 og Appelindstævnte 2, tidligere Lejer 2 tilpligtes at fraflytte lejemålet, Adresse 1, By 2 med fraflytning 31. august 2021.

Byrettens dom i sagen BS 23846/2020-OLR stadfæstes.

Ingen af parterne skal betale sagsomkostninger for byretten eller landsretten til den anden part.