BS-490/2007-ROS

(Microsoft Word - BS 5A-490-2007 \(\330L B 1582-08\))

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 65.8px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Udskrift af dombogen

DOM

Afsagt den 11. juni 2008 i sag nr. BS 5A-490/2007:

Sagsøger Adresse 1 By mod Sagsøgte Adresse 2 4000 Roskilde

Sagens baggrund og parternes påstande Denne sag, der er indbragt for retten ved stævning modtaget den 2. marts 2007, vedrører blandt an-det det spørgsmål, hvilke omstændigheder der bør lægges til grund ved sagens afgørelse.

Sagsøgeren har nedlagt følgende påstand:

Principalt: Sagen hjemvises til fornyet behandling ved Roskilde Kommunes Huslejenævn. Subsidiært: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at huslejen fastsættes som angivet i lejekontrakten af 30. juni 2006. Mere subsidiært: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at huslejen fastsættes til et efter rettens skøn hø-jere beløb end det af huslejenævnet fastsatte.

Sagsøgte har nedlagt følgende påstand:

Principalt: Sagen hjemvises til fornyet behandling ved Roskilde Kommunes Huslejenævn. Subsidiært: Frifindelse.

Oplysningerne i sagen Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Ved lejekontrakt underskrevet den 30. juni og 3. juli 2006 udlejede Sagsøger til Sagsøgte et boliglejemål beliggende Adresse 2, 4000 Roskilde, i form af en 2 værelses lejlighed på 59 m2. Lejemålet begyndte den 1. juli 2006. Lejen var fastsat til 5.800 kr. pr. måned med tillæg af a conto varme- og vandbidrag, svarende til en årlig leje på ca. 1.180 kr. pr. m2.

I lejekontraktens pkt. 11 hedder det:

"Lejemålet er indrettet i lokaler som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, hvorfor der er aftalt fri lejefastsættelse, jf. standardvilkårene side 9. Lejen reguleres efter nettoprisindekset pr. årsdagen for lejemålets start, første gang 01.07.2007."

Lejekontrakten var vedhæftet "Vejledning for beboelse", vejledning nr. 1 af 3. september 2001 til typeformular A, 8. udgave, af 3. september 2001.

I vejledningens pkt. 3, side 9, hedder det blandt andet:

"... "Fri lejefastsættelse" Både i regulerede og uregulerede kommuner kan aftaler om "fri lejefastsættelse" indgås i føl-gende tilfælde: - I lejeaftaler om beboelseslejligheder, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyt-tedes til erhvervsformål. Det samme gælder for lokaler, der senest forinden denne dato lovligt var benyttet udelukkende til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål, og - i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991.

Indgås en aftale om fri lejefastsættelse, betyder det, at lejeren ikke som ellers har mulighed for at få lejen sat ned, selv om den leje, der er aftalt, væsentligt overstiger det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte leje. Lejen kan kun sættes ned i de tilfælde, hvor der er aftalt en leje, der er urimelig høj.

En aftale om fri lejefastsættelse skal indføjes i lejekontraktens § 11.

Er der indgået en lejeaftale om fri lejefastsættelse, kan det aftales, at lejen i lejeperioden skal reguleres enten efter nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte tidspunkter (trappe-leje). Aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11.

Fremgår det ikke af lejeaftalen, at lejen kan reguleres efter nettoprisindex eller med bestemte beløb til bestemte tidspunkter, kan lejen ikke reguleres i lejeperioden.

For lejemål beliggende i regulerede kommuner kan lejen reguleres som følge af stigninger i og pålæg af nye skatter og afgifter. For lejemål beliggende i uregulerede kommuner kræver denne adgang særskilt aftale herom. Aftalen skal indføjes i lejekontraktens § 11. ..."

På sagsøgtes foranledning blev sag om lejens størrelse indbragt for Huslejenævnet for Roskilde kommune, som ved afgørelse dateret 1. februar 2007 blandt andet bestemte, at den aftalte leje skulle nedsættes til 35.400 kr. pr. år, svarende til 600 kr. pr. m2. Huslejenævnet henviste herved blandt an-det til nævnets erfaringsgrundlag med lejemål i nævnets område.

Sagsøgeren har indbragt huslejenævnets afgørelse for boligretten.

Parternes synspunkter SagsøgerSagsøger har gjort gældende blandt andet, at sagen bør hjemvises til husle-jenævnet, som burde have lagt den i kontrakten fastsatte leje til grund. Der er i kontraktens pkt. 11 gyldigt aftalt fri lejefastsættelse, jf. lejelovens § 53, stk. 4. Der kan herefter alene reguleres i lejeni-veauet ud fra bestemmelsen i aftalelovens § 36. Lejeniveauet er ikke urimeligt højt.

SagsøgteSagsøgte har gjort gældende blandt andet, at lejemålet nok må anses for omfattet af lejelovens § 53, stk. 4. Imidlertid er den foreliggende tilføjelse i pkt. 11 ikke gjort med den for-nødne tydelighed, hvorfor bestemmelsen i pkt. 11 ikke kan anses for vedtaget. I konsekvens heraf bør lejen af huslejenævnet fastsættes ud fra almindelige bestemmelser. Hvis bestemmelsen i pkt. 11 anses for vedtaget, da kan alene boligretten, men ikke huslejenævnet, vurdere, om lejeniveauet er urimeligt, jf. aftalelovens § 36.

Rettens begrundelse

og afgørelse

Bestemmelsen i lejekontraktens § 11 indeholder ikke en direkte henvisning til lejelovens § 53, stk. 4., men angiver, at "lejemålet er indrettet i lokaler, som hidtil har været anvendt til erhvervsformål, hvorfor der er aftalt fri lejefastsættelse, jf. standardvilkårene side 9".

Ej heller på side 9 i den vejledning, der er vedhæftet lejekontrakten, er der omtale af lejelovens § 53, stk. 4.

Da det herefter ikke behørigt fremgår af lejekontrakten, at lejemålet er omfattet af bestemmelsen i lejelovens § 53, stk. 4, finder boligretten, at lejen ikke kan fastsættes efter denne bestemmelse.

Herefter, og henset til parternes samstemmende principale påstand herom, hjemviser boligretten sa-gen til fornyet behandling ved Huslejenævnet for Roskilde Kommune efter de anførte retningslinier.

Vedrørende sagens omkostninger forholdes som nedenfor anført, idet bemærkes, at retten har henset til sagens forløb og udfald. Sagsøgte har fri proces under sagen.

Thi kendes for ret

:

Sagen hjemvises til fornyet behandling ved Roskilde Kommunes Huslejnævn, således at sagen må vurderes af nævnet uden hensyn til bestemmelsen i lejekontraktens pkt. 11 om fri lejefastsættelse.

Inden 14 dage skal Sagsøger til dækning af sagsomkostninger til statskassen betale 5.000 kr.

Dommer 1 Dommer 2 Dommer 3