BR — Byretterne
BS-21372/2019-LYN
OL-2020-BYR-00154
.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 177.1px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }
RETTEN I LYNGBY
DOM
afsagt den 7. december 2020
Sag BS-21372/2019-LYN
Sagsøger
(advokat Rasmus Schmidt)
mod
Sagsøgte
(advokat Thomas Stampe)
og
Sagsøgte ApS
(advokat Thomas Stampe)
Denne afgørelse er truffet af Dommer.
Sagens baggrund og parternes påstande
Sagen er anlagt den 9. maj 2019. Sagen vedrører Sagsøgers påståede krav på erstatning eller vederlag fra Sagsøgte og Sagsøgte ApS i forbindelse med gennemførelse af et såkaldt Add On byggeprojekt på ejendommen beliggende Adresse m.fl., By.
Sagsøger, har fremsat følgende påstand: Sagsøgte og Sagsøgte ApS tilpligtes in solidum at betale 5.000.000 kr. med tillæg af sædvanlig procesrente fra 5. september 2016 til Sagsøger.
2
De sagsøgte, Sagsøgte og Sagsøgte ApS, har påstået frifindelse.
Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a. Forklaringerne er dog gengivet.
Oplysningerne i sagen
Det fremgår af sagen, at Sagsøger gennem selskaber ejer syv ejerlejlig-heder i ejendommen Adresse m.fl., By. Ejendommen lå oprinde-lig på en lejet grund tilhørende By & Havn. Af en ikke underskrevet betinget salgsaftale af 20. juni 2014 mellem Ejerforening m.fl. og By & Havn fremgår, at Ejerforening m.fl. skulle købe grunden, hvorpå ejen-dommen ligger, og samtidig købe en byggeret til opførelse af et såkaldt Add On projekt bestående af ca. 2700 etagekvadratmeter lejligheder ovenpå den eksiste-rende ejendom.
Sagsøgte stiftede via et selskab den 16. juni 2015 selskabet Sagsøgte ApS, der havde til formål at erhverve, projektudvikle og videresælge ejendom-me. Sagsøgte ApS indgik den 1. marts 2016 betinget salgsaftale med By & Havn om køb af den nævnte lejede grund og byggeretten til Add On projektet for en købesum på 10.400.000 kr. eksklusive moms for grunden og ca. 16.530.000 kr. eksklusive moms for byggeretten. Aftalen var fra By & Havns side blandt andet betinget af, at Sagsøgte ApS senest den 1. august 2016 fik endelig og ubetinget tilladelse fra Ejerforening m.fl. til at gennemføre opførelsen af Add On byggeriet.
Ved betinget købsaftale af 9. maj 2016 mellem Ejerforening m.fl., herunder Sagsøger, og Sagsøgte ApS indgik parterne aftale om ejerfore-ningens køb af grunden, hvorpå ejendommen ligger, for en købesum på 8.400.000 kr. eksklusive moms. Aftalen indebar tillige, at Sagsøgte ApS fik tilla-delse af ejerforeningen til at gennemføre Add On byggeriet inklusive renove-ring af den eksisterende ejendom. Ejerforeningens medlemmer skulle betale særskilt for renoveringen af den eksisterende ejendom.
Byggesummen for Add On projektet var i størrelsesordenen 100 millioner kro-ner.
Sagsøgers ejerlejligheder i ejendommen repræsenterede ca. 51 % af stemmerne i den eksisterende ejerforening.
Der er under sagen tvist mellem Sagsøger og Sagsøgte om, hvorvidt parterne har indgået aftale om, at Sagsøger har del i ejerskabet til Add On projektet eller aftale om, at Sagsøger skal have et vederlag.
3
Parterne er enige om, at der ikke foreligger en skriftlig aftale mellem parterne, men parterne har særligt henvist til nogle mails.
Således fremgår af mail af 7. februar 2015 fra Sagsøger til arkitekt Vidne 1 under overskriften ”Optionsaftale” :
”Da Jeg som nævnt under mødet deltager med 51% i ADD ON projektet skal det nævnes i optionsaftalen så det ikke kun er Sagsøgte der står i afta-len og resten har tidligere samt under vores møde sagt de ikke ønsker at deltage.”
Arkitekt Vidne 1 svarede samme dag og med kopi til Sagsøgte:
”Det har du ganske ret i. Vi fandt det bare vigtigt at vende tilbage med et oplæg hurtigt. Det er klart at du med 51 % er med som køber.”
Den 5. september 2016 skrev Sagsøgte til Sagsøger under overskriften ”Finansiering af Adresse” følgende:
”Vi er nu ved at være klar med forskellige mulige scenarier for finansierin-gen af Adresse og vil gerne have dine input og valg af model. Model 1 Helt oprindelig talte vi om, at vi hver skulle komme med halvdelen af fi-nansieringen samt halvdelen af projektudviklingsomkostningerne. Med det nuværende omkostningsbudget vil det medføre, at vi hver for sig skal komme med 46 mio. kr..
Dertil kommer, at vi hver skal indskyde halvde-len af de forbrugte udgifter samt de kommende udviklings omkostninger frem til finansieringen er endelig. I alt ca. 3 mio. kr. Du får 50% af selskabet og vi hæfter fælles.
Tidsplan: Halvdelen af udviklingsomkostninger skal indskydes nu, idet vi har lagt en del penge ud og vi mangler penge fra nu til cirka marts, hvor den ende-lige finansiering forventes at komme i gennem. Din andel bliver således 1,5 mio. kr. der skal indskydes nu. Hver af vores halvdele af den store finansiering skal være på plads om-kring 1 november, så vi er klar til at deponere ca. ultimo december.
Model 2 Vi kommer med langt den største del af finansieringen (ca. 85 mio . kr). Den er dyrere, men til gengæld skal vi samlet set ikke af med nogen ejerandel (du fortalte at jeres tidligere finansieringstilsagn skulle have vist nok 25% af overskuddet).
Med den model skal du indbetale ca. 10 mio. kr., samt fortsat din andel af projektudviklingsomkostninger (angivet i model 1) Du får 50% af selskabet, men hæfter ikke for mere end du kommer med.
4
Tidsplan Halvdelen af udviklingsomkostninger skal indskydes nu, idet vi har lagt en del penge ud og vi mangler penge fra nu til cirka marts, hvor den ende-lige finansiering forventes at komme i gennem. Din andel bliver således 1,5 mio. kr. der skal indskydes nu.
De sidste kr. 8,5 mio skal indskydes i december 2016. (men finansieringen heraf skal dokumenteres nu) Model 3 Vi kommer med den samlede finansiering og står for alle projektudvik-lingsomkostninger. Det betyder, at du hverken skal betale noget eller have nogen former for risiko eller rolle i selve opførelsen mv. For din hjælp omkring hele sagen, får du i stedet for et fee på 5 mio. kr.
Du vil i stedet kunne koncentrere dig om dine egne lokaler , alt efter om du vælger fortsat at have kontorer eller lave dem om til lejligheder. Tidsplan Vi skal aftale hvornår fee kan/skal falde til dig i denne model. Vil du ikke vurdere de 3 modeller, og give svar tilbage snarest, hvilken model du ønsker, så kan vi sætte os sammen og drøfte det i indeværende uge.”
Sagsøger svarede herpå ved mail af 13. september 2016 således:
”Jeg har tænkt en del over det vi har snakket om samt det du har skrevet og føler at der er for mange usikkerheder i den kilde du har fat på.
Model 1 Måske en løsning og har snakket med min bank I Kina og hvis jeg lægger mine patenter til sikkerhed som ligger i mit Kina selskab så kan Jeg nok få min andel selvom jeg helst vil undgå dette men vil betyde at Vi selv kan styre det hele og ved ikke om du kan komme med samme beløb via din kanal og så lægger vi pengene ind i et fælles selskab?
Model 2 Jeg finder en bedre løsning evt via mine patenter og du kommer med 10 millioner kontant og det er det du kan tabe. Det er mærkeligt at dem du evt vil bruge ikke kan komme med et tilbud så Vi kan se pa det og tage en beslutning?
Model 3 Jeg prøver at høre mit netværk da vil helst undgå at røre mine patenter og de vil give dig 5 millioner her og nu og så kan de overtage det så vi har sikkerhed for at ejerforeningen ikke bliver skuffet eller havnen hæver pri-sen hvis det ikke lykkes for dig med finansering? Model 4 Er der en anden model?
Jeg tror ikke på at det kan gennenføres ADD ON men Jeg evt har lejer så det bedste er at jeg nok laver det om til lejligheder pa samme tid ellers vil
5
det koste et par millioner i tabt leje indtægter for mig som nogen skal beta-le.
Ring lige når du har læst det”
Forklaringer
Der er afgivet forklaring af Sagsøger, Sagsøgte, Vidne 2 og Vidne 1.
Sagsøger har forklaret blandt andet, at han i 2012 drev et reklamefirma og foretog udlejning af flere lejemål, som han ejede i ejendommen på Adresse. Han boede selv i en af lejlighederne og brugte en til lager. Han købte den første lejlighed for 32 år siden og resten har han ejet i ca. 25 år. Han ejede lidt over 51 % af ejerforeningen, og Add On projektet skulle bygges oven på hans lejlighe-der.
Han kendte By & Havn rigtig godt og havde løbende drøftelser med dem om fornyelse af lejekontrakten. Den blev forlænget i 20 år til 2033. Havnen øn-skede at bibeholde deres ejendom med kreative virksomheder. Han talte også med By & Havn om køb af grunden og opførelse af et Add On projekt. De hen-viste ham til Person 1, som kunne bistå med projektet.
Han fik udført den første projektpræsentation sammen med Person 1 og arkitekten Person 2. Præ-sentationen blev fremvist for havnen, som viste den til kommunen, som god-kendte projektet. Han og Person 1 forhandlede den betingede salgsaftale af 20. juni 2014 mellem By & Havn og ejerforeningen. Advokat 1 delt-og også som advokat for nogle af ejerne.
De forhandlede særligt priserne for Add On byggeretten og for køb af grunden for de eksisterende ejere. Det var de samme priser, som Sagsøgte ApS endte med at betale til By & Havn.
Han var den eneste af ejerforeningens medlemmer, som var interesseret i at gå ind i Add On projektet. Nogle af ejerne nævnte på møde i ejerforeningen den 12. november 2014, at der kunne være habilitetsproblemer, hvis han både skulle være investor og forhandle priser og vilkår med By & Havn. Det syntes han var helt fair. Han fik gennem sin bank kontakt med to mulige investorer, Person 3 og Person 4.
Banken godkendte finansiering af hele Add On projektet, bortset fra istandsættelsen af hans egne lejligheder, hvilken finansiering han allerede havde på plads. Person 3 har lånetilsag-net fra Danske Bank, som han ikke har kopi af men har set. Han har tillid til mennesker.
Han havde mange møder med Person 3 og Person 4, men Person 5 og Person 6 fra ejerforeningen syntes ikke, at det var en god ide, og han ville ik-ke gennemtrumfe det. Person 6 bragte arkitekt Vidne 1 i forslag, og Vidne 1 foreslog Sagsøgte som investor. Hverken Vidne 1 eller Sagsøgte havde relation til ejendommen eller projektet. På et møde med ejerforeningen forklarede Sagsøgte sit CV, og han var meget veltalende.
Ejerforeningens medlemmer var interesserede. Vidne 1's rolle var at være arkitekt på projektet og hjælpe med at finde købere til Add On lejlighederne og til hans egne lejligheder, der skulle omdannes til boliglejlighe-
6
der. Adspurgt til sin egen rolle i projektet forklarede han, at han fortalte Sagsøgte, at han muligvis var inhabil, hvorfor de aftalte, at han skulle holde lav profil. Sagsøgte skulle skaffe finansieringen til Add On projektet. Projektet kunne ikke vedtages i ejerforeningen uden, at han stemte for. Det kunne formentlig heller ikke gennemføres med By & Havn uden ham, for det er næsten umuligt at komme ind i havnen, og Sagsøgte kendte dem ikke.
Han modtog udkastet til optionsaftale med ejerforeningen, hvor der stod, at Sagsøgte skulle være køber. Han skrev til Vidne 1 den 7. februar 2015, at han som nævnt under mødet i ejerforeningen skulle deltage med 51 % i Add On projektet. Det bekræftede Vidne 1 i en mail samme dag, hvor Sagsøgte var med på cc. Sagsøgte har på intet tidspunkt gjorde indsigelser herimod.
Der var en drøftelse med advokater om, hvorvidt han havde stemmeret på alle sine lejligheder, hvilket var nødvendigt for at kunne stemme projektet igennem i ejerforeningen.
Det er korrekt, at Sagsøgte den 20. maj 2015 skrev til ham, at op-tionsaftalen med ejerforeningen skulle indgås af selskabet Virksomhed ApS 1 eller ordre. Han kan ikke huske, hvorfor det skulle være til ”eller ordre” . Det var deres aftale, at når alt var på plads, skulle han indtræde i selskabet som medejer.
Sagsøgte havde sagt, at det var bedre, at han holdt lav profil, for han kunne risikere at blive inhabil i forhold til ejerforeningen. Derfor skulle han ikke rigtig stå som ejer for ikke at risikere, at der kom problemer med de andre ejere. De skulle ikke kende til hans involvering.
De andre ejere vidste dog godt, at han var ejer af projektet, men Sagsøgte sagde, at det var bedre at vente med at give ham en andel af Sagsøgte ApS, til finansie-ringen var på plads. Han tænkte ikke, at det var et problem for ham at være me-dejer, når de andre ejere alligevel vidste det. Han tænkte ikke over at skrive det til Sagsøgte, men de talte om det i telefonen. Det kan han fortryde i dag.
Det var ham, som efter ønske fra Sagsøgte, sørgede for, at By & Havn forlængede optionsaftalen.
Hans lejligheder på 1. sal skulle omdannes til boliglejligheder, og det ville koste godt 15 millioner kroner, som han havde fået finansieret. Han regnede med, at lejlighederne efter omdannelsen kunne sælges for godt 49 millioner kroner. Det er det beløb, som er nævnt i skemaet over Bofællesskabet Frihavn. Beløbet på godt 137 millioner kroner angik Add On projektet, som han skulle have halvde-len af.
7
Da Sagsøgte kom ind i billedet i 2015, sendte han alt sit materiale på sagen til ham, herunder udkastet til betinget salgsaftale med By & Havn, og alle beregninger som Person 1 havde foretaget. De havde jo betalt for materi-alet, og der var ingen grund til, at Sagsøgte skulle starte forfra og betale herfor. Det var det materiale, som Sagsøgte tog udgangs-punkt i under de fortsatte drøftelser med havnen.
Mange af de gamle ejerlejlighedsejere trak det ud med underskrift på den betin-gede salgsaftale, og der var mange diskussioner, men Sagsøgte vil-le gerne have stemt det igennem i april 2016, så de kunne komme i gang med Add On projektet. Derfor bad Sagsøgte ham om at underskrive af-talen, som han kunne stemme igennem med sine 51 % af stemmeandelene i ejer-foreningen.
Han blev ikke registreret som medejer af Sagsøgte ApS, fordi han ikke skulle have problemer med inhabilitet i forhold til ejerforeningen. Han skulle ind i sel-skabet, når alt var på plads. Det havde han og Sagsøgte aftalt. Afta-len mellem ham og Sagsøgte var, at han havde 51 % af Add On projektet. Grunden til at der ikke blev indgået en skriftlig aftale var, at Sagsøgte sagde, at de skulle vente, til alt var på plads. Han havde jo skrevet mailen til Vidne 1 om, at han havde 51 %. Men Sagsøgte holdt ham hen hele tiden og var dygtig til at få ham til at tro, at han havde 51 %.
Det var Sagsøgte, som skulle skaffe pengene til hele projektet. Han skulle kun finansiere ombygningen af sine egne lejligheder, og det havde han skaffet tilsagn om. Han skulle stå for kontakten til By & Havn og eventuelt skaf-fe købere til lejlighederne, mens Sagsøgte skulle skaffe finansiering af Add On projektet. Det endte med, at Sagsøgte indgik en aftale med nogle, som hed Kinnerton. Det viste sig, at Sagsøgte ikke hav-de de 8 millioner kroner, som krævedes i egenfinansiering.
Der er ikke kommet en væsentlig værdiforøgelse af hans lejligheder via Add On projektet, for lejlighederne er ødelagt, så han ikke kan bruge dem som boliglej-ligheder. Det er korrekt, at Add On projektet på sin vis har tilført ejerforeningen en grund, men den har han fuldt ud betalt for. Inden da havde han en lejekon-trakt indtil 2033 til lav husleje.
Da han fik Sagsøgtes mail af 5. september 2016 om de tre modeller, sagde han til Sagsøgte, at han slet ikke kunne genkende dette. De havde aldrig drøftet disse modeller før, og det var et dybt chok. Hans forhand-lingsposition var ringe, for han havde jo stemt det hele igennem i ejerforenin-gen, og projektet lå i Sagsøgte ApS, som han ikke var medejer af. Han sagde, at han ville prøve at skaffe en investor til at købe hele projektet ud af Sagsøgte ApS for 5 millioner kroner. Han fik kontakt med Person 7.
8
Sagsøgte ville slet ikke holde møde med ham om dette. Person 7 havde møde med Sagsøgte og Vidne 1 om køb af projektet, men det endte ikke med en aftale.
Hans opgaver ifølge deres aftale var at bidrage med alt det arbejde, som han havde udført på det første projekt og at skabe kontakten til By & Havn, samt at finde købere til de nye lejligheder og sørge for at få det stemt igennem i ejerfor-eningen. Det havde han leveret, og han skulle ikke levere mere for hans andel af projektet. Beløbet på 5 millioner kroner, som Sagsøgte tilbød ham, var slet ikke noget i forhold til, at han havde regnet med at få halvdelen af det forventede overskud på 39 millioner kroner på Add On projektet, og han var derfor dybt skuffet.
Adspurgt til, at han i mail af 11. november 2015 skrev til Sagsøgte, at han var indstillet på en skævvridning, hvor han betalte et mindre beløb, og Sagsøgte og medinvestorer fik en større del af overskuddet forkla-rede han, at det drejede sig om ombygningen af hans lejligheder, hvor der skul-le bruges 15 millioner kroner.
Sagsøgte var blevet medejer af BYR gruppen på det tidspunkt, og BYR gruppen, som også skulle stå for ombygnin-gen af hans lejligheder og Add On projektet, ville have en større andel af pro-jektet. Han og Vidne 1 gjorde indsigelser imod, at BYR gruppen også skulle være investor. Det var dybt uetisk. Skævvridningen gik ud på, at han skulle ha-ve mindre end 51 %.
Han fik tilkendt penge ved voldgiftskendelsen af 3. august 2020 i en sag, som Sagsøgte ApS havde anlagt mod hans tre selskaber, som ejer lejlighederne i ejendommen på Adresse. Da han stemte aftalen igennem i ejerforeningen, hav-de han også givet lov til, at Sagsøgte ApS fik adgang til hans lokaler.
Han blev tvunget til at smide sine lejere ud, og hans lejligheder blev totalt ødelagt i for-bindelse med Add On projektets opførelse. Det fik han erstatning for i vold-giftssagen, men beløbet er ikke betalt. Denne sag har påvirket hans økonomi ved, at han er gået ned med et sammenbrud og har haft et tab på omkring 60 millioner kroner.
Hans lejemål bliver ombygget nu for omkring 14 millioner kroner via et stort firma, og det får han intet for. Hans liv er blevet ødelagt.
Han vidste ikke, at Sagsøgte ApS blev stiftet den 16. maj 2015. Da han blev be-kendt med selskabets eksistens, kendte han også til, at selskabets formål var at købe grunden og byggeretten og opføre Add On projektet. Som han ser det, havde han oprindelig 100 % af projektet, og så gav han Sagsøgte de 49 %. Det skrev han i mailen til Vidne 1 af 7. februar 2015, og det var ikke nødvendigt at skrive det igen, heller ikke da Sagsøgte ApS blev stiftet.
9
Da ejerforeningen den 9. maj 2016 indgik den betingede købsaftale med Sagsøgte ApS som projektudvikler skrev han ikke til Sagsøgte, at han ejede 51 % af Sagsøgte ApS. Set i bakspejlet burde han have gjort det.
Han deltog ikke i Sagsøgte ApS' udgifter til arkitekt eller til køb af Person 5's lejligheder i ejendommen. Han havde fået besked på, at han ikke skulle deltage i udgifterne til Add On projektet ud over til ombygningen af hans egne lejlighe-der. Sagsøgte skulle skaffe finansiering til det hele, og udgifter ville blive trukket fra hans 51 % andel af fortjenesten.
Model 3 som Sagsøgte nævnte i sin mail af 5. september 2016 op-fattede han som et tilbud om betaling af et fee på 5 millioner kroner for det ar-bejde, som han allerede havde udført.
Sagsøgte har forklaret blandt andet, at han er uddannet bygnings-ingeniør og har været i entreprenørbranchen i mange år. Han har også været di-rektør i en rådgivende ingeniørvirksomhed. I de sidste fem år har han arbejdet med projektudvikling. Han har etableret et projektselskab til hver enkelt af de projekter, som han har været involveret i, hvoraf nogle er blevet til noget og an-dre ikke. Flere af projektudviklingsselskaberne er opløst efter frivillig likvida-tion. Han har ca. 20 igangværende projekter på nuværende tidspunkt.
Sagsøgte ApS blev stiftet efter samme model. Det skete før købsaftalerne var indgået, men selskabet blev stiftet på forhånd i håb om, at det blev en realitet. Det var en helt normal forretningsgang. Adresse projektet var meget kom-plekst både økonomisk og teknisk.
Han blev involveret i Adresse projektet af arkitekt Vidne 1, som var ide-mageren til projektet og ikke Sagsøger. Han mødte Vidne 1 til en børnefødselsdag. Vidne 1 kendte Person 6, der boede i ejendommen. De havde gennem flere år forsøgt at lave et Add On projekt uden, at dette var lyk-kedes. Han holdt møde med Person 6 om det, og først senere kom Sagsøger til.
Han og Sagsøger talte igennem længere tid om projektet, og det var in-tentionen, at han og Sagsøger skulle stå for projektet i fællesskab. Men det var et meget komplekst projekt, og det lykkedes aldrig at komme frem til en konkret aftale med Sagsøger om finansiering, ejerforhold eller øvrige forhold. De talte kun overordnede betragtninger om budgetter m.v.
Det blev ret hurtigt klart, at det var en fordel i relation til Add On projektet at eje en del af de eksisterende lejligheder i stueetagen på Adresse til brug for etablering af renovationsrum m.v. Han og Person 8, der blev medejer af Sagsøgte ApS, gik i dialog med Person 5 om dette, og det endte med, at
10
Sagsøgte ApS i april 2015 købte Person 5's lejligheder for knap 8 millioner kroner.
Han bad den 20. maj 2015 Sagsøger sørge for, at optionsaftalen med ejerforeningen blev udstedt til Virksomhed ApS 1 eller ordre. Han ejer ikke projektselskaberne personligt. I udkastet til optionsaftale med ejerforeningen stod oprindelig kun hans navn. Han ønskede, at aftalen blev indgået i holdings-elskabets navn eller ordre, således at den kunne overdrages til et projektselskab, når det blev oprettet. Han og Sagsøger talte ikke om, at Sagsøger skulle med i projektselskabet.
Sagsøger havde 51 % af stemmerne i ejerforeningen, og derfor kunne han jo gøre, som han ville uden hensyn til de øvrige ejere. Advokat 1 havde dog sagt, at Sagsøger kun havde stemmeret for den del af si-ne lejligheder, som han selv brugte og ikke for de lejligheder, som han havde fremlejet.
Advokat 2, der repræsenterede ejerforeningen, spurgte ham ti gange, om der var indgået en aftale med Sagsøger, og han svarede hver gang, at der ikke var indgået en aftale. Det havde Sagsøger også selv sagt som begrundelse for, at han kunne stemme i ejerforeningen. Det passer ik-ke, at han og Sagsøger skulle have aftalt noget om at holde lav profil, og det ville heller ikke give mening i hans verden, fordi Sagsøger med ma-joriteten af stemmerne kunne gøre som han ville.
Han husker ikke, at han orienterede Sagsøger om stiftelsen af Sagsøgte ApS i sommeren 2015, men på et tidspunkt blev han orienteret om det. Sagsøger har ikke på noget tidspunkt sagt, at han skulle eje halvdelen af selska-bet.
Han rekvirerede gennem Vidne 1 arkitekt person 9 til at udarbejde et Add On projekt. Sagsøgte ApS betalte for det. Der var ikke snak om, at Sagsøger skulle betale en andel heraf. Sagsøgte ApS afholdt en del udgifter og igangsatte en del arbejder, som senere skulle betales. Udover køb af Person 5's lejligheder lånte selskabet også Person 6 penge til at købe hendes an-del af grunden. Det gjorde selskabet for, at Person 6 skulle stemme for indgå-else af købsaftalen. Sagsøger deltog ikke i disse udgifter.
Han sendte en provenuberegning over disse udgifter til Sagsøger blandt andet i november 2015, fordi det i lang tid var intentionen, at de skulle indgå i et partnerskab på 50/50 om projektet. Fremsendelse af provenuberegnin-gerne var et led i disse overvejelser om, i hvilken form de skulle indgå et part-nerskab, der også inkluderede fordeling af risiko og kapitalberedskab m.v. Han forsøgte nogle gange at få en drøftelse med Sagsøger om, hvordan kon-
11
kret de skulle indgå i et partnerskab, men det lykkedes ikke. Hans fornemmelse var, at de skulle være fælles om risiko og penge, og så kunne de fordele de praktiske opgaver. Han ville selvfølgelig ikke give Sagsøger 51 % af provenuet uden, at han skulle deltage i risiko og udgifter. Han har aldrig tænkt, at Sagsøger skulle være med gratis. Men det var svært at få Sagsøger til at være mere konkret.
Sagsøger sagde vist bare, at han følte, det var for usikkert, så de nåede ikke til konkrete drøftelser af noget på noget tidspunkt. Sagsøger henvendte sig ikke til ham, da Sagsøgte ApS købte grunden og byggeretterne af By & Havn, eller da selskabet indgik aftalen med ejerforeningen.
Sagsøgte ApS var efter aftalen forpligtet overfor By & Havn til inden en dato at igangsætte Add On projektet, og finansieringen var meget afgørende. Han kun-ne låne til hele projektet af Kinnerton. Budgettet var i omegnen af 100 millioner kroner. Når finansieringen var på plads, skulle projektet igangsættes med arki-tekt person 9 og Person 10. Sagsøger var slet ikke involveret i det-te. Omkostningerne tog til i denne proces og blev betalt af Sagsøgte ApS.
I mailen af 5. september 2016 opstillede han tre modeller for deres samarbejde. Projektet var under meget stort tidspres, og han forsøgte med mailen at frem-provokere en konkret stillingtagen fra Sagsøgers side til en aftale, hvis de skulle gå sammen om projektet. Model 1 om et fælles partnerskab var hans grundide. Det var en hel traditionel aftale om deling af risiko, udgifter og indtægter.
Mo-del 2 var en skævvridning. Sagsøgte ApS skulle kautionere for 85 millioner kro-ner svarende til lånetilsagnet fra Kinnerton, og Sagsøger skulle så kom-me med 10 millioner kroner men samtidig eje 50 % af selskabet. Det var et for-søg på nemmere at komme i mål med en aftale med Sagsøger. Model 3 var et forsøg på at indgå en form for loyalitetsaftale med Sagsøger.
De havde jo ret forskellige meninger om forløbet, og begge parter kunne mærke, at de blev mere og mere slidt. Han var klar over, at det kunne give en masse balla-de for gennemførelsen af Add On projektet, hvis ikke Sagsøger kom med i projektet eller, der blev indgået en aftale med ham. Model 3 gik ud på, at Sagsøger skulle have et fee på 5 millioner kroner, hvis han medvirkede til gennemførelsen af projektet.
Pengene skulle deponeres og udbetales, hvis Sagsøger holdt sig helt loyal overfor byggeprojektet.
Han ved ikke, hvad Sagsøger lavede, inden han selv kom ind i projek-tet, og han mener ikke, at Sagsøger har bidraget med noget, som gav projektet værdi. Han fik noget materiale fra Sagsøger, men det har de ikke brugt, for de fik deres egne arkitekter til at tegne projektet, og det er dette, som blev brugt. Han og Sagsøger har aldrig drøftet spørgsmålet om vederlag for Sagsøgers deltagelse. Sagsøger vidste dog, at han havde indgået en aftale med Vidne 1 om et fee.
12
Sagsøger vendte tilbage på hans mail af 5. september 2016 med et for-slag om, at Sagsøger via en investor skulle købe hele projektet af ham og Person 8 for 5 millioner kroner. Det var ikke lige det, som han og Person 8 havde regnet med, men de var under et stort tidspres og endte med at acceptere Sagsøgers forslag. Det skrev han til Sagsøger i mail af 14. september 2016, hvor han dog præciserede, at der udover købesummen på de 5 millioner kroner skulle betales de afholdte udgifter. Han indledte drøf-telser herom med Person 11 og Person 7. De lavede et oplæg til overdragelsesaftale, men det lykkedes ikke.
Men den 22. september 2016 ringede Sagsøger til ham og meddelte, at han kun ville betale 3 millioner kroner for projektet. Det afviste han i en mail den 23. september 2016. Derefter bad han advokat Thomas Stampe om at kigge på sagen for at se, om der var noget i forløbet der gjorde, at han skyldte Sagsøger noget.
Advokaten skrev til Sagsøger den 13. oktober 2016, at der ikke forelå nogen aftale, og Sagsøger sagde, at de ville høre fra hans advokat efter efterårsferien. Han hørte dog ikke mere om sagen før to år efter, hvor Person 11 på vegne af sin bror anmeldte et krav på 5 millioner kroner i likvidationsboet efter Virksomhed ApS 2. Dette selskab var holdingselskab for forskellige projektselskaber.
Det blev lukket, da han og Person 8 oplø-ste deres samarbejde.
Selve Add On projektet er gået helt af Pommern til. Der er ingen gevinst for Sagsøgte ApS. Det har slidt på alle mennesker, der har været involveret i det. Han har ikke tjent en eneste krone på det og kommer heller ikke til det. Sagsøger føler sig snydt, og det har medført, at han har gjort alt for at ødelægge projektet.
Det har ikke været muligt at lave det sidste statik eller brandforhold, da dette kræver adgang til Sagsøgers lejligheder, hvilket de ikke har få-et. Sagsøger har skåret varmerør over og har sagt til alle beboere, at det er livsfarligt at bo der pga. brandforhold. Det har ikke været sjovt. Der har kørt mange retssager og en voldgiftssag.
Sagsøger har indgivet konkursbe-gæring mod Sagsøgte ApS, men afgørelse heraf er udskudt til i morgen. Begæ-ringen er indgivet på grundlag af voldgiftskendelsen. Der er ingen penge i kas-sen hos Sagsøgte ApS i dag.
Add On projektet kunne godt gennemføres i ejerforeningen uden, at Sagsøger stemte for. Sagsøger kunne nemlig ikke stemme på de lejlighe-der, der var udlejet, og han havde derfor kun 27 % stemmeret på sine egne lej-ligheder, som han anvendte. Han mener godt, at projektet ud fra de juridiske vurderinger kunne vedtages i ejerforeningen, hvis Sagsøger var imod.
Det er korrekt, at den aftale, som Sagsøgte ApS indgik med By & Havn, herun-der priserne, i det store og hele byggede på den aftale, der var forhandlet tidli-gere, inden Sagsøgte ApS kom ind i billedet. De gamle lejlighedsejere købte grunden af Sagsøgte ApS for en lavere pris, end selskabet betalte til By & Havn,
13
så hvis der skyldes noget til Sagsøger for at forhandle disse priser, er det jo nærmest ejerne, der skal betale Sagsøger herfor. Indgåelsen af af-talen mellem ejerforeningen og Sagsøgte ApS kunne vedtages med simpelt stemmeflertal, men det blev ikke sat på spidsen, for alle stemte for. Sagsøgte ApS lånte dog Person 6 penge, fordi de var usikre på, om det hele ville gå igennem. De lavede ikke en aftale med Sagsøger under bordet om at stemme for projektet.
At han sendte nye provenuberegninger til Sagsøger den 12. august 2016 var et sidste forsøg på at få ham i tale om en konkret aftale om projektet, herun-der fordelingen af risiko og de mange udgifter, som Sagsøgte ApS afholdt. Det var først i september 2016, at det hele blev så anstrengt, for der skulle de have finansieringen igennem, og de var nødt til at gå videre selv, da det var helt umuligt at få Sagsøger med.
Det er korrekt, at han den 20. april 2016 bad Sagsøger give de øvrige ejere besked om, at han havde skrevet den betingede købsaftale under. Det var selvfølgelig en hjælp til at få projektet igennem.
Hans forslag til model 3 var en forsikringspræmie for at undgå den ballade, som senere viste sig at blive en realitet. Betalingen var betinget af loyal opførsel og dermed en fremadrettet hjælp fra Sagsøger til projektets gennemførsel. Han kan ikke komme på, hvilken konkret hjælp Sagsøger skulle have ydet inden da, som de skulle betale for. Han mener ikke, at der var noget, som de ik-ke kunne have gennemført uden Sagsøger.
Han kan ikke huske, om han skrev udkastet til optionsaftale mellem ejerfore-ningen og NN.
Gennemførelsen af Add On byggeriet krævede etablering af et kæmpe stålske-let, som skulle gå gennem de eksisterende lejligheder i stueetagen og på 1. sal, blandt andet Sagsøgers lejligheder. Det stod i aftalen med ejerforenin-gen, at håndværkerne skulle have adgang til alle lejlighederne.
I september 2015, da han skrev til Sagsøger, at han mente at have lavet en finansieringsaftale for hele Add On projektet, havde han sikkert haft indle-dende drøftelser med Kinnerton, men der blev ikke indgået egentlige aftaler før omkring maj 2016. Det var alene intentioner om at indgå en finansieringsaftale.
At han i mailen anførte, at det var nemmest med kun et samlet lån, indebar, at der i forhold til selve byggelånet på 100 millioner kroner skulle gives sikkerhed i grunden og byggeretten m.v., og derfor var det nemmest, at der kun var en låntager. Han og Sagsøger havde talt om, at Sagsøger skulle skaffe finan-sieringen af byggelånet, men det blev ikke til noget.
I starten var intentionen, at de hver skulle komme med halvdelen af finansieringen. Det var forhandlinger
14
om finansiering med Kinnerton, som han omtalte i sin mail af 12. august 2016 til Sagsøger. Sagsøger syntes, at Kinnertons tilbud var for dyrt, men de var begyndt at nærme sig den tidsmæssige grænse, hvor det hele kunne falde på gulvet, så han havde ikke noget alternativ til Kinnerton. Sagsøger ville ikke være med på den finansiering.
Han fik ikke noget bare tilnærmelsesvist konkret angående finansiering fra Sagsøger, så han var selv nødt til at gå videre med det. Det lå implicit, at de hver skulle komme med halvdelen, eller i hvert fald halvdelen af udviklingsomkostningerne, som han og Person 8 hidtil havde betalt i regi af Sagsøgte ApS. Det var udgifter til advokat, arkitekt, rådgivere m.v., og det beløb sig til 5-6 millioner kroner i 2016.
Person 12 endte med at indbetale egenkapital til dækning af afholdte udviklingsomkost-ninger og fik del i projektet. Han kan ikke huske præcist, hvor mange penge han og Person 8 havde betalt til dækning af udviklingsomkostninger i september 2016, men en del udgifter var også igangsat og kom til løbende.
I hans mail af 5. september 2016 til Sagsøger anførte han, at der var af-holdt udgifter for 3 millioner kroner, hvoraf Sagsøger skulle betale halvdelen. Udgifterne løb formentlig op i 4-5 millioner kroner, inden de kom i gang med at bygge. Udviklingsomkostningerne vil typisk indgå i provenube-regningen under de forskellige poster til arkitekt, advokat, ingeniør m.v.
Sagsøger skulle stå for halvdelen af finansieringen på 100 mio. kr. og halvdelen af udviklings- og projektomkostningerne, som han og Person 8 havde betalt. Det er helt normalt at komme med halvdelen hver, medmindre man har indgået aftale om skævdeling. Der er ingen, der kan forvente at få halvdelen af provenuet, uden at have gjort andet end at lave en aftale.
Som modforslag foreslog Sagsøger at købe Sagsøgte ApS og selskabet Trelleborg for 5 millioner kroner, og han bragte den potentielle investor Person 7 på banen. Værdien i selskaberne var Add On projektet og de to lejligheder i ejendommen, som de havde købt af Person 5.
Han og Person 8 troede på det tidspunkt, at de kunne tjene meget mere end 5 millio-ner kroner på Add On projektet, men pga. det ophedede tidspunkt og tidspres-set var de indforstået med at sælge. Det blev dog ikke til noget. En del af udvik-lings- og projektomkostningerne bestod af en udgift på ca. 750.000 kroner til BYR. Den udgift ville Person 7 ikke betale.
Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han i 2012-2016 var an-sat hos By & Havn, herunder som afdelingsleder fra januar 2013 med ansvar for grundsalg i By. I forbindelse med en arkitektkonkurrence i 2008 eller 2009 kom det på tale at lave en Add On. Det startede med et arkitektonisk øn-ske, og lokalplanen gav mulighed herfor. Ejerforeningen på Adresse har i hvert fald i 30 år forsøgt at købe grunden, for det er uhensigtsmæssigt at have et hus på lejet grund. Men Københavns kommune var ikke interesseret i at sælge grunden. I stedet blev der indgået meget lange lejekontrakter. Der kom mere
15
pres fra ejerforeningen for at købe grunden, efterhånden som lejekontraktens udløb nærmede sig. Som udgangspunkt var det fint for By & Havn at have en lejer, men By & Havn ville gerne aktivere værdien af byggeretten til Add On. Ejerforeningen skulle acceptere, at der blev bygget boliger ovenpå deres hus. Det var kravet fra By & Havns side for at sælge grunden til ejerforeningen.
Sagsøgers rolle var aktivt at forsøge at erhverve grunden og forsøge at ejendomsudvikle Add On projektet. Han og Sagsøger talte sammen herom i adskillige år, fra lokalplanen kom til i ca. 2008 eller 2009. Han og Sagsøger drøftede blandt andet priserne for grunden og byggeretten.
Det var hans indtryk, at ejerforeningen ikke kunne løfte sagen alene, men Sagsøger kom til møde hos By & Havn med flere potentielle medudviklere. Der blev også tegnet et projekt i samarbejde med en anden udvikler end den udvik-ler, som det endte med. Sagsøger var længe meget aktiv i forsøget på at få det hele stykket sammen.
By & Havn ville ikke sælge grunden og byggeret-ten uden, at ejerforeningen var part i sagen for ikke at stille dem dårligt i for-hold til byggeretten. Det var hele tiden en forudsætning for By & Havn, at ejer-foreningen var med. By & Havn og ejerforeningen forhandlede et paradigme til en salgsaftale med henblik på, at ejerforeningen kunne finde en partner på det grundlag. Ejerforeningens medlemmer var splittede.
Ejendomsudviklingen var mere Sagsøgers projekt, hvor flere af de øvrige medlemmer bare ønske-de at købe grunden.
Aftaleparadigmet i form af en betinget salgsaftale mellem By & Havn og ejerfor-eningen udformede de i 2014. Den blev ikke underskrevet. Tingene løb stærkt, og priserne steg, så de aftalte nogle fair vilkår på det tidspunkt med en tidsbe-grænsning. Men fristerne blev sprunget, og aftalerne blev aldrig indgået. Sagsøger spurgte på vegne af ejerforeningen, om By & Havn fortsat vil-le sælge på samme vilkår. Han har kun mødt de andre medlemmer af ejerfore-ningen få gange. By & Havn var ikke del af den videre proces med at finde partnere til projektet.
By & Havn indgik efter mange forhandlinger den 1. marts 2016 aftale med Sagsøgte ApS om salg af grunden og byggeretten. Sagsøgte ApS havde brug for en anden konstruktion end den oprindeligt tænkte. Der var en lang diskussion om, hvem der fik retten til grunden respektive byggeretten. Det var lidt hønen og ægget om, hvem der skulle købe hvad hvornår.
Sagsøger og Sagsøgte kom tilbage i fællesskab og sagde, at det var bedre at sælge det hele til udviklingsselskabet Sagsøgte ApS i stedet for at sælge grunden til ejer-foreningen direkte. Det var vist også et momsspørgsmål. Det medførte, at By & Havn lavede en ny aftale med en anden struktur men med samme grundlæg-gende vilkår.
Det var en trepartsaftale, hvor Sagsøger repræsenterede ejerforeningen, som var en nødvendig part. Der skulle også indgås aftale mel-lem Sagsøgte ApS og ejerforeningen om ejerforeningens overtagelse af grunden
16
og deltagelse i Add On projektet. For By & Havn var det et integreret hele med tre parter. Selve aftaleindgåelsen skete mellem By & Havn og Sagsøgte ApS, som var Sagsøgtes selskab. Det var en entydig betingelse, at ejer-foreningen skulle acceptere vilkårene for, at de ultimativt kunne blive ejere af grunden.
Efter de indledende forhandlinger hvor Sagsøger deltog, forhandlede han med Sagsøgte og Person 8, men han talte en del i te-lefonen med Sagsøger, for det var vigtigt for By & Havn, at ejerforenin-gen var indforstået med vilkårene i aftalen med Sagsøgte ApS.
Han har ikke deltaget i drøftelser mellem parterne om, hvorvidt Sagsøger var involveret i ejerskabet til Add On projektet. Han var vidende om, at Sagsøger var interesseret i at have en andel af projektet og vidende om, at der var drøftelser om det mellem parterne, men By & Havn var ikke involve-ret heri og havde ikke interesse heri.
Vidne 1 har forklaret blandt andet, at han gennem 43 år har arbejdet med udvikling af projekter og deltagelse i gennemførslen heraf. Han kendte Sagsøger og Person 6, som havde lejligheder i ejendommen på Adresse. Da Århusgade-planen var under udarbejdelse, blev han kontaktet af beboerne om projektet. Der var stor interesse i at få fat i byggeretterne i området. Han havde kontakt med Sagsøgte om projektet.
Han skulle være med til at skrue et Add On projekt sammen, som skulle bygges ovenpå den eksisterende ejendom. Han skulle finde rådgivere, der kunne være med i projektet. Han havde ikke andel i salget af de nye lejligheder, men han deltog i et enkelt møde med Home vedrørende en skitseplan. Han var ikke in-volveret i forhandlingerne med By & Havn.
Han var med til en stribe møder i ejerforeningen angående samarbejdet mellem ejerforeningen og Add On projek-tet, herunder vedrørende fordeling af omkostningerne. På et af de første møder som han deltog i, meddelte Sagsøger, at han gerne ville være med på en halvpart af projektet, og det virkede som en god ide, for Sagsøger var forankret i den gamle ejerforening.
Han har ikke skrevet oplægget til optionsaftalen mellem ejerforeningen og NN som køber. Men han kom med input til udkastet, og han talte med særligt Sagsøger om det. Optionsaftalen gik ud på, at en projektgruppe kunne overtage byggeretten til Add On projektet på nogle bestemte betingelser, her-under at den gamle ejendom skulle istandsættes.
Han kan ikke huske, hvorfor Sagsøgte er anført som køber på underskriftssiden af optionsaf-taleudkastet. At han sendte udkastet til optionsaftale til Person 6 ved mail af 6. februar 2015 er ikke udtryk for, at han har skrevet den. Han fik formentlig af-taleudkastet fra Sagsøgte og sendte det videre til ejerforeningen.
17
Adspurgt til Sagsøgers mail af 7. februar 2015 til ham om deltagelse i projektet, forklarede han, at han var mellemmand i overgangsfasen og sendte ting frem og tilbage mellem Sagsøgte og Sagsøger og ejer- foreningen som budbringer, for han havde hul igennem til begge parter.Fra starten meldte Sagsøger klart ud, at han gerne ville være med på en 50 % andel, og det var der ikke tvivl om.
Selve projektideen med et bofællesskab var hans. Derfor var han meget aktiv i at finde potentielle nye beboere, og der var meget stor interesse for projektet. Han lever generelt af at binde parter sam-men om en projekt ide, herunder kunder, udviklere og eventuelt en bank, som er med på finansiering.
Da han fik henvendelsen fra ejerforeningen, introduce-rede han Sagsøgte som den partner, der kunne gennemføre dette projekt. Sagsøger var forankret i ejerforeningen, og han havde et godt hul igennem til Sagsøger, der ønskede at være med, og det var ikke no-get problem. Han ville gerne stå sig godt med ejerforeningen for at få projektet til at lykkes.
Det er korrekt, at han sendte en oversigt over bofællesskabet benævnt Frihavn til Home. Han fandt selv på navnet og layoutet, og han bidrog med arealforde-lingen mellem lejlighederne, ligesom han beregnede byggepriserne i skemaet. Kontantpriserne er nok baseret på en generel m2 pris på 50.000 kr. Home spurg-te, om han kunne lave et sådant skema. De øvrige tal er nok baseret på input fra andre. Han kan ikke huske, hvorfor der i sammentællingen af garantibeløbene er anført, at godt 49 millioner kroner er Sagsøgers og godt 137 millioner kroner er fælles.
Sagsøger var klar i spyttet og ønskede fra starten at være med på halv-delen af Add On projektet. Men han er ikke bekendt med, om der blev indgået en egentlig aftale mellem Sagsøger og Sagsøgte. Han var ikke part i nogen samtaler herom. Han trak sig ud af forløbet på et tidspunkt men i starten havde de alle tre møder. Hans forudsætning for deltagelse var, at han skulle være totalrådgiver på et bofællesskab.
Men han blev sat sammen med Person 8, og det ønskede han ikke. Person 8 tilkende-gav, at han ikke ville få honorar for sin rådgivning. Dernæst fandt han ud af, at Person 8 havde flere kasketter på i projektet, og det ønskede han ikke at deltage i.
Det er korrekt, at han i en mail af 21. september 2016 til Sagsøgte blandt andet skrev, at han ikke mente, at Sagsøgte skyldte Sagsøger noget. På det-te tidspunkt skulle der penge på bordet, og der var usikkerhed om pengene kom. Indtil da havde begge parter gjort, hvad der var aftalt, herunder forsøgt at finde finansiering til projektet. Men nu var det vigtigt, at Sagsøger med sit ejerskab til halvdelen af den eksisterende ejendom var med for at være buf-fer i forhold til ejerforeningen, for det ville blive voldsomt med ombygningen.
18
Sagsøgte havde vist viljen til samarbejdet, og gjort som han skulle. Men Sagsøger havde måske svært ved at finde finansieringen, for pen-gene kom ikke, som de skulle. Begge parter skulle have lige meget ejerandel, og så skulle hver part skaffe sin egen finansiering. Det er helt normalt. Han havde regnet med, at det var sådan det skulle foregå, for sådan foregår det altid. Hvis der i et projekt er skævt ejerskab, er der også skævdeling af finansieringen. Så-dan er det altid.
Det blev en frygtelig byggesag. Han var involveret i en lejlighed i ejendommen, og både han og Sagsøger fik en voldsom vandskade. Det ville være bedst for projektet, hvis Sagsøger var med, for så ville ejerne i ejerfore-ningen kunne tage fat i ham ved problemer. Det var ikke for at have et gidsel, men de havde brug for øjne, der så det fra en anden side.
Parternes synspunkter
Sagsøger har i sit påstandsdokument anført følgende:
”1. Denne sag vedrører Sagsøgers krav på erstatning og/eller vederlag som følge af, at Sagsøgte har fragået sig parternes aftale om ejerskab af og/el-ler vederlag for Sagsøgers indsats relateret til et Add on-projekt på Adresse i By.
2. Kravet er opgjort på baggrund af Sagsøgtes egen værdiansættelse af og ubetingede tilbud om betaling for Sagsøgers indsats relateret til Add on-projektet…:
3. Kravet er væsentligt lavere end de 32 – 39 mio. kr., som Sagsøgte og Sagsøgte ApS ifølge sine egne beregninger står til at få i provenu på Add on-projektet … Kravet gøres samtidig gældende overfor Sagsøgte ApS som følge af selskabets medvirken og den opnåede uberettigede berigelse.
…
22. Sagsøger og Sagsøgte skulle være investorer i projektet og dele ejerskabet heraf med 51 % til Sagsøger og 49 % til Sagsøgte.
23. Sagsøger skulle sikre Ejerforeningens vedtagelse af projektet, mens Sagsøgte skulle sikre den tekniske udvikling af projektet og indhente finansiering, og de skulle begge som ejere have del i det betydelige provenu, som ville opnås herved.
19
24. Vidne 1 bekræftede flere gange, at Sagsøger var medinvestor i Add on-projektet, fx ved e-mail til Sagsøger c.c. Sagsøgte den 7. februar 2015 i forbindelse med fremsendelse af udkast til optionsaftale mel-lem Ejerforeningen og det kommende projektselskab med Sagsøger som medejer...
25. I denne korrespondance skrev Sagsøger, at han "(…) som nævnt under møder deltager med 51% i ADD ON projektet skal det nævnes i optionsaftalen så det ikke kun er Sagsøgte der står i aftalen(…) ".
26. Vidne 1 bekræftede dette pr. mail samme dag, som også var fremsendt til Sagsøgte i kopi.
27. På intet tidspunkt reagerede Sagsøgte over for det, hvilket kun kan skyldes, at Sagsøgte dengang var enig i Sagsøgers rolle som mede-jer af projektet.
28. Sagsøger, Sagsøgte og Vidne 1 havde efterfølgende igen-nem hele 2015 omfattende korrespondance vedrørende projektets status, udvik-ling og fremadrettede forløb, hvilket bekræftede Sagsøgers rolle som ejer og investor i projektet.
Sagsøgers rolle udadtil
29. Også udadtil fremstod Sagsøger som medinvestor, jf. fx korrespondan-ce i perioden 28. marts 2015 …, hvor parterne drøftede formuleringen af en mail til ejerlejlighedsejerne: "Sagsøger, Sagsøgte og jeg har fået alle de forbundne aftaler næ-sten på plads og som vedhæftede tidsplan beskriver ligger der en plan for hvad der kom-mer til at ske frem til optionsaftalens udløb".
30. Sagsøgers rolle som investor i Add on-projektet gav anledning til indsigelser fra en ejerlejlighedsejer, Person 13, om manglende habilitet hos Sagsøger som ejerlejlighedsejer, hvor hun skrev ” Sagsøger må anses for at være inhabil som investor i add-on projektet” ... Dette blev også drøftet ved mailkor-respondance mellem Sagsøger og Sagsøgte.
31. Ligeledes fremgik det af mail den 24. juni 2015 fra Vidne 1 med tilhø-rende mødenotat fra et møde med Home om markedsføring og salg af Add on-projektet, at Home planlagde et møde, hvor "projektets 2 investorer Sagsøgte (udvikler og investor) og Sagsøger (ejer 51% af ejendommen) " skulle in-viteres...
32. Tilsvarende skrev Vidne 1 den 11. august 2015 … om et forestående møde til arkitekt person 9 med Sagsøgte,
20
Person 8 og Sagsøger c.c. følgende: "(…) hvor investorerne Sagsøger og Sagsøgte deltager (…) ".
33. På intet tidspunkt havde Sagsøgte indsigelser til de gentagne bekræf-telser af Sagsøgers rolle som medinvestor i Add on-projektet.
Vedtagelsen af Add on-projektet
34. Som resultat af Sagsøgers betydelige indsats kunne beslutning om Add on-projektet og salg af byggeretten vedtages af Ejerforeningen med simpelt fler-tal på en ekstraordinær generalforsamling den 18. maj 2015 ...
35. I forlængelse heraf fremsendte Vidne 1 den 26. maj 2015 en mail til Sagsøger og Sagsøgte, hvor Vidne 1 foreslog et snarligt op-startsmøde, hvor parterne, blandt flere punker, skulle have "1. Formalisering af projektselskab, ejerforhold etc." på plads ... Af korrespondancen fremgår også, at Sagsøger havde anmodet By & Havn om, at perioden under optionsaftalen med By & Havn kunne forlænges til den 1. oktober 2015.
36. Sagsøgte, Sagsøger og Vidne 1 fortsatte herefter arbejdet med projektudviklingen og drøftelserne med Ejerforeningen med henblik på at opnå en endelig aftale omkring Add on-projektet.
37. Sagsøgte understregede flere gange Sagsøgers deltagelse i pro-jektet, eksempelvis ved mail af den 16. juni 2015 ...
38. Samtidig sendte Sagsøgte flere gange projektets provenuberegninger til Sagsøger …, som viste et forventet provenu på mellem 32 og 39 mio. kr.
39. Det forekommer åbenlyst, at Sagsøgte ikke ville have sendt disse provenuberegninger til Sagsøger, hvis Sagsøger ikke skulle have an-del heri som medinvestor.
40. Tværtimod, så bekræftede Sagsøgte igen Sagsøgers rolle i Add on-projektet ved fremsendelse af provenuberegning den 11. november 2015 …:
Stiftelsen af Sagsøgte ApS
21
41. Sagsøgte stiftede den 16. juni 2015 selskabet Sagsøgte ApS via sit hol-dingselskab, Virksomhed ApS 1 .... Sagsøgte ApS havde til formål at være projektselskab for Add on-projektet.
42. Etableringen af et projektselskab havde allerede været drøftet mellem par-terne, jf. Vidne 1's mail af 26. maj 2015 …, men Sagsøger blev imidler-tid ikke optaget som ejer af Sagsøgte ApS.
43. Stiftelsen af Sagsøgte ApS medførte dog ingen ændring af aftalen mellem Sagsøger og Sagsøgte og henover sommeren 2015 havde Sagsøger og Sagsøgte løbende drøftelser og korrespondance om strategien pr. e-mail og via SMS ...
Aftalen med By & Havn
44. Det var oprindeligt Ejerforeningens ønske, at købsoptionen på Ejendommen og Add on-projektet skulle erhverves af Ejerforeningen for derefter at blive overdraget til projektselskabet. Det var imidlertid svært at opnå enighed om af-talevilkårene mellem Ejerforeningen og By & Havn.
45. Navnlig som følge af Sagsøgers betydelige indsats opnåedes i starten af 2016 i stedet en aftale mellem By & Havn og Sagsøgte ApS om køb af Ejen-dommen og Add on-projektet, hvilket Sagsøgte straks orienterede Sagsøger om ....
46. Aftalen mellem By & Havn og Sagsøgte ApS … var på alle væsentlige punkter identisk med den aftale, som Sagsøger små to år forinden havde forhandlet med By & Havn ….
47. Aftalen blev godkendt på et bestyrelsesmøde i By & Havn i februar 2016, hvilket Sagsøgte informerede Sagsøger om pr. SMS den 25. februar 2016 …, og endeligt indgået 1. marts 2016.
Aftalen med Ejerforeningen
48. Der pågik herefter forhandlinger mellem Ejerforeningen og Sagsøgte ApS om køb af Ejendommen og Add on-projektet.
49. Dialogen mellem Sagsøgte ApS og Ejerforeningen blev ført via advokat Tho-mas Stampe for projektgruppen, og Sagsøger skulle kommentere på af-taleudkast som medinvestor internt overfor advokat Thomas Stampe og Sagsøgte, fx mail af 20. april 2016 ...
22
50. Det førte til, at der den 24. maj 2016 blev indgået en betinget salgsaftale mel-lem Sagsøgte ApS og Ejerforeningen, hvorefter Ejerforeningen skulle være de ultimative købere af Ejendommen ...
51. Sagsøgte orienterede straks samme dag Sagsøger herom med angivelse af "Vi skal have ØL" …
52. Umiddelbart efter, den 8. juni 2016 og den 12. august 2016, bekræftede Sagsøgte igen Sagsøgers deltagelse i Add on-projektet ved fremsen-delse af nye provenuberegninger for Add on-projektet ...
Sagsøgtes fragåelse af aftalen med Sagsøger
53. Finansieringen af projektet var dog endnu ikke endeligt på plads, og den 5. september 2016 fremsendte Sagsøgte en mail med forskellige forslag hertil...
54. Til Sagsøgers store overraskelse indtog Sagsøgte nu det nye standpunkt, at Sagsøger først efter et betydeligt indskud af midler ville være medejer i projektet.
55. Sagsøgte fremsatte samtidig tilbud om honorering af Sagsøgers indsats med 5.000.000 kr., hvorefter Sagsøger ville være ude af Add on-projektet.
56. Dette fraveg parternes aftale, og Sagsøgte og Sagsøger indledte herefter flere drøftelser pr. telefon og pr. mail, jf. eksempelvis korrespondance af den 23. september 2016 …, uden at der blev opnået enighed mellem parterne.
57. Tværtimod så modtog Sagsøger den 13. oktober 2016 en mail fra advo-kat Thomas Stampe, som på vegne af Sagsøgte nu fuldstændigt afviste, at Sagsøger havde noget krav på hverken betaling eller noget direkte eller indirekte ejerskab i Add on-projektet ….
58. Sagsøger har siden fastholdt sit krav, fx ved mail 2. august 2017 …, men da parterne ikke har opnået enighed, har det været nødvendigt at anlægge denne sag. …
HOVEDANBRINGENDER
60. Der gælder intet skriftlighedskrav under dansk ret, og en stiltiende eller mundtlig aftale er tilsvarende forbindende mellem parterne, jf. aftalelovens § 1.
23
61. Det fremgår med tydelighed af forløbet, herunder parternes korrespondan-ce, at der var indgået en sådan aftale mellem Sagsøger og Sagsøgte om Sagsøgers del i ejerskabet af Add on-projektet.
62. Henset til, at Add on-projektet ikke ville være en realitet, før de nødvendige aftaler med Ejerforeningen og By & Havn var indgået, anså parterne det ikke nødvendigt at formalisere deres aftale om ejerskabet på skrift.
63. Det er ikke usædvanligt, at parterne i et sådan længerevarende samarbejde blot indgår en overordnet aftale uden en række specifikke detailvilkår, og dette gør selvsagt ikke gør aftalen uforbindende mellem parterne.
64. Såfremt Sagsøgte ikke anså sig for bundet af aftalen med Sagsøger, burde Sagsøgte allerede i februar 2015 have gjort indsigelse heri-mod, da Sagsøger ved sin mail den 7. februar eksplicit anførte, hvad der var aftalt omkring ejerfordelingen i projektet ...
65. Sagsøgte fandt imidlertid hverken på dette tidspunkt eller i den lan-ge efterfølgende periode i 2015 og 2016 anledning til at gøre indsigelse.
66. Tværtimod blev aftalens eksistens og indhold bekræftet gentagne gange, herunder af Sagsøgte selv i den hyppige efterfølgende korrespon-dance om projektudviklingen, budgetter og nødvendige tiltag for gennemførel-sen af projektet.
67. Sagsøgte har således også både ved sin adfærd og sin passivitet be-kræftet aftalens eksistens, hvilket også udgør en stiltiende accept.
68. Sagsøger ville naturligvis ikke have deltaget i Add on-projektet med Sagsøgte på en sådan vis og i et sådant omfang som sket, hvis ikke han havde en andel i projektet.
69. Sagsøgers arbejdsindsats blev ydet i fuld tillid til, at Sagsøger ville få del i fortjenesten ved Add on-projektet, hvilket har været Sagsøgte fuldt ud bekendt.
70. Ved at forholde sig passiv har Sagsøgte udvist en dybt illoyal adfærd overfor Sagsøger, ligesom Sagsøgte igennem halvandet år i ond tro og svigagtigt har tilegnet sig Sagsøgers ydelser til brug for gennemførelsen af Add on-projektet.
71. Dette indebærer, at uanset om Sagsøgte måtte få medhold i, at der ik-ke var indgået en udtrykkelig aftale mellem parterne, har Sagsøgte ved
24
sin tilegnelse som minimum indgået en stiltiende aftale med Sagsøger om at modtage dennes arbejdsindsats og afgive modydelse herfor.
72. Sagsøgte har herefter også handlet ansvarspådragende ved at fragå sig parternes aftale og er dermed også erstatningsansvarlig overfor Sagsøger for den modydelse, som Sagsøger ikke har modtaget som følge af sin idé, udvikling af og indsats til Add on-projektets gennemførel-se. Sagsøgte kan ikke unddrage sig denne forpligtelse ved at henvise til sin egen passive og illoyale adfærd.
73. Sagsøgte er endvidere erstatningsansvarlig i henhold til selskabslo-vens § 361, idet Sagsøgte, som direktør i Sagsøgte ApS, har indgået de betingede købsaftaler med By & Havn og Ejerforeningen vedrørende Add on-projektet og efterfølgende på ansvarspådragende og svigagtig vis unddraget Sagsøger enhver form for ejerskab heri og/eller vederlag for Sagsøgers arbejdsindsats relateret hertil.
74. Sagsøgte har derved, som direktør, medvirket til, at Sagsøgte ApS har opnået en uberettiget berigelse ti l skade for Sagsøger. Sagsøgte er ligeledes erstatningsansvarlig herfor i sin egenskab af kapitalejer i Sagsøgte ApS, jf. selskabslovens § 362.
75. Det kan endvidere lægges til grund, at den uretmæssigt opnåede berigelse af Sagsøgte ApS er modtaget i ond tro, idet Sagsøgte var og er direktør i Sagsøgte ApS såvel som reel ejer heraf.
76. Sagsøgte ApS har herved medvirket til at unddrage Sagsøger sin ejer-skabsandel og til fragåelsen af aftalen med Sagsøger, hvorfor Sagsøgte ApS tillige er erstatningsansvarlig herfor overfor Sagsøger.
Det rejste krav
77. Efter de fremsendte provenuberegninger står Sagsøgte og Sagsøgte ApS til at tjene mellem 32 og 39 millioner kroner på Add on-projektet ...
78. Sagsøger var oprindelig idémand og udvikler bag Add on-projektet, som Sagsøgte først blev involveret i 2 år efter, at Sagsøger havde sø-sat og klargjort det.
79. Sagsøgte og Sagsøgte ApS' millionprovenu har alene været mulig-gjort på grund af Sagsøgers betydelige indsats, herunder med forhandling af aftalen med By & Havn samt vedtagelse af Add on-projektet i Ejerforeningen.
80. Sagsøgte og Sagsøgte ApS har ikke betalt Sagsøger én eneste
25
krone herfor på trods af, at Sagsøgte tidligere ubetinget har tilbudt at be-tale 5 mio. kr. mod overtagelsen af projektet ... Bevisbyrden, for at Sagsøger skulle have leveret sin ydelse vederlagsfrit, påhviler de sagsøgte, og den er ikke løftet.
81. Påstandsbeløbet er derfor opgjort som vederlagskrav og/eller erstatnings-krav beregnet på baggrund af Sagsøgtes egen foreslåede værdiansættel-se af Sagsøgers arbejdsindsats.
82. I lyset af det betydelige provenu, som Sagsøgte og Sagsøgte ApS kommer til at opnå, er dette krav rimeligt og konservativt opgjort.
Forældelse og passivitet
83. Sagsøgers krav er ikke forældet, fordi forældelsesfristen først begyndte at løbe senere end 3 år inden sagsanlæg, jf. forældelseslovens § 2, stk. 1 og 3. Stævning er da også udtaget tidligere end 3 år efter den dato, som de sagsøgte selv lægger til grund for forældelsesindsigelsen i svarskriftet.
84. Subsidiært var forældelsesfristen suspenderet, tidligst indtil det stod klart, at Sagsøgte ikke ønskede at honorere Sagsøger, dvs. 15. oktober 2016 ...
85. Under alle omstændigheder var tilbuddet den 5. september 2016 … fra Sagsøgte en erkendelse af sin forpligtelse, som afbryder forældelse, jf. for-ældelseslovens § 15. Samtidig viste det, at der for Sagsøger var en rimelig udsigt til, at parterne ville kunne nå en forligsmæssig løsning uden anlæg af retssag. Konsekvensen heraf er, at forældelsesfristen blev udskudt med ét år oven i den treårige forældelsesfrist, jf. forældelseslovens § 21, stk. 5.
86. Af samme årsag, fordi Sagsøger har forfulgt sit krav, og fordi de sagsøgte ikke har haft en berettiget forventning om, at kravet ikke ville blive forfulgt i en retssag, foreligger der ikke retsfortabende passivitet.”
Sagsøgte og Sagsøgte ApS har i sit påstandsdokument anført føl-gende:
”1.1 Der foreligger ingen aftale mellem Sagsøger og henholdsvis Sagsøgte og/eller Sagsøgte ApS om fælles ejerskab til add-on projektet
1.1.1 Sagsøger har til støtte for den nedlagte påstand gjort gældende, at der mellem på den ene side Sagsøger og på den anden side Sagsøgte og/eller Sagsøgte ApS angiveligt skulle være indgået en aftale om, at parterne i fællesskab skulle eje det i sagen omtvistede add-on projekt. Videre gør
26
Sagsøger gældende, at de sagsøgte uberettiget har fragået den – påståede – aftale, og at de sagsøgte som følge heraf har pådraget sig et erstatningsansvar.
1.1.2 Det gøres gældende, at der ikke er indgået nogen aftale mellem Sagsøger og Sagsøgte og/eller Sagsøgte ApS om et fælles ejerskab til projektet, herunder fx i form af delt ejerskab af projektudviklingsselskabet Sagsøgte ApS. Det gøres som følge heraf endvidere gældende, at hverken Sagsøgte el-ler Sagsøgte ApS skulle have fragået nogen aftale om delt ejerskab af projektet. Allerede som følge heraf er der ikke grundlag for at rejse noget erstatningskrav mod hverken Sagsøgte eller Sagsøgte ApS.
1.1.3 De sagsøgte har under skriftvekslingen gentagne gange opfordret Sagsøger til at fremlægge kopi af den aftale, som påstås at være indgået, eller på anden måde at redegøre for, præcis hvad det er for bilag i sagen, som skulle do-kumentere den påståede aftales eksistens. Sagsøger har imidlertid fuld-stændig undladt at forholde sig til disse provokationer, og uagtet, at Sagsøger under sagen har fremlagt i alt 78 bilag, har Sagsøger ikke påvist ét ene-ste bilag, som skulle dokumentere, at der er indgået nogen aftale mellem parter-ne.
1.1.4 Det gøres gældende,
at det udelukkende er Sagsøger, som har bevisbyrden for, at Sagsøgte og/eller Sagsøgte ApS 1) skulle have indgået aftale med Sagsøger om Sagsøgers deltagelse i Add-on-projektet, og 2) de konkrete vilkår herfor,
og
at denne bevisbyrde ikke er løftet.
1.1.5 Det gøres i tilknytning hertil gældende, at det i et projekt af denne størrel-se og kompleksitet vil have formodningen imod sig, at en aftale om fælles ejer-skab skulle foreligge mundtligt. Mod de sagsøgtes benægtelse skal Retten finde det betænkeligt at fastslå, at drøftelserne parterne imellem har ført til en for én af de sagsøgte i sagen bindende aftale, jf. U.1984.40H samt U.1978.799H ikke mindst, idet Retten i så fald også vil skulle afgøre, med hvilken part en aftale skulle være indgået med samt de nærmere vilkår, som det pågældende aftale-forhold skulle være underlagt.
1.1.6 Det gøres herudover gældende, at det af de fremlagte bilag entydigt frem-går, at retten (og forpligtelsen) til at udvikle projektet alene tilkommer Sagsøgte ApS, hvilket Sagsøger har tiltrådt.
I denne forbindelse skal det blandt andet anføres;
27
1.1.6.1 at Sagsøgte ApS blev stiftet allerede den 16. juni 2015 med det formål at fungere som projektudviklingsselskab for add-on projektet, og at Sagsøger – der var bekendt med stiftelsen af selskabet – ikke fremsatte krav om at blive medejer af selskabet, hvilket havde været et naturligt krav, i fald Sagsøger havde været af den opfattelse, at der forelå en aftale om, at han skulle eje 51 (el-ler 50) % af projektet;
1.1.6.2 at Sagsøger løbende har meddelt medlemmerne i Ejerforeningen, at han ikke var inhabil i relation til at indgå aftale med Sagsøgte ApS og ejerkred-sen bag dette selskab om udviklingen af add-on projektet, idet han overfor den-ne kreds havde tilkendegivet, at han ikke selv var investor;
1.1.6.3 at retten til at udføre add-projektet følger af den købsaftale, som blev indgået mellem Sagsøgte ApS og By & Havn … og den i forbindelse hermed indgåede aftalemellem Sagsøgte ApS på den ene side og Ejerforening og dennes medlemmer på den anden side ...
Det skal fremhæves, at sidst-nævnte aftale blev tiltrådt af Sagsøger i maj 2016, uden at Sagsøger an-førte noget om, at han også skulle være part / medejer af selskabet.
Det forhold, at Sagsøger som ejer af over 50 procent af ejerlejlighederne (efter forde-lingstal) underskriver de aftaler, som danner grundlag for Sagsøgte ApS' reali-sering af projektet uden samtidig at give udtryk for, at han mener, at han har krav på medejerskab til projektet understøtter, at der ikke har foreligget nogen samarbejdsaftale som påstået af Sagsøger;
1.1.6.4 at Sagsøger og Sagsøgte i november 2016 … havde konkrete dialoger om vilkårene for et eventuelt partnerskab, i hvilken forbindelse Sagsøger fremsatte tilbud om at købe Sagsøgtes rettigheder til projektet. Hvis der, som påstået af Sagsøger, havde foreligget en aftale om, at Sagsøger al-lerede var medejer af projektet, giver det ingen mening, at parterne førte disse drøftelser. Tværtimod illustrerer parternes drøftelser, at der ikke forelå nogen af-tale;
1.1.6.5 at Sagsøgte ApS og investorkredsen bag selskabet løbende foretog et langt udgiftskrævende tiltag for at virkeliggøre projektet, hvor Sagsøger ikke deltog, hvilket ellers ville have været forventeligt, såfremt Sagsøger anså sig som partner i projektet. Herunder kan bl.a. nævnes de sagsøgtes initia-tiver i relation til
(i) udarbejdelse af arkitektprojekt fra arkitekt person 9,
(ii) udarbejdelse af myndighedsprojekt med henblik på indhentelse af byggetil-ladelse,
28
(iii) indkøb af to ejerlejligheder i ejendommen fra Person 5 (idet disse lejlig-heder i henhold til projektet skulle disse ejerlejligheder skulle fragå til renova-tionsrum, fællesrum og depotrum),
(iv) ydelse af lån til Person 6 (ejerlejlighedsejer i ejendommen),
(v) tilvejebringelse af projektfinansiering på over 100 mio. kroner fra selskabet Kinnerton,
(vi) tilvejebringelse af yderligere egenkapital i Sagsøgte ApS, (vii) indgåelse af komplicerede og dyre entreprisekontrakter m.v. om udførelse af byggeriet, og
(viii) alle sådanne yderligere tiltag og investeringer m.v., som har været nød-vendige for at realisere projektet.
Alt imens Sagsøgte og Sagsøgte ApS foretog disse mange tiltag og der-med investerede i projektet med deraf følgende risici til følge, foretog Sagsøger sig intet;
1.1.6.6. at Sagsøger har fremført forskellige, modsatrettede synspunkter om, hvem aftalen angiveligt skulle være indgået i mellem, og hvor stor Sagsøgers ejerandel angiveligt skulle være. Ligeledes har Sagsøger, trods op-fordret hertil, i enhver henseende undladt at redegøre for, hvad den påståede aftale konkret skulle gå ud på (fx i relation til finansiering af projektet, rollefor-deling mellem ejerne og andre forhold, som sædvanligvis reguleres i en ejeraf-tale osv.).
Sagsøgers besværligheder med at præcisere, hvad det konkret er for en af-tale, man mener, der er indgået, ses fx af, at Sagsøger i afsnit 11 på side 3 i stævningen anfører, at ” Sagsøger og Sagsøgte skulle være investorer i projektet og dele ejerskabet heraf med 51 % [min understregning] til Sagsøger og 49 % til Sagsøgte” .
I stævningen mod Virksomhed ApS 2 i likvidation (hvor Sagsøger gentog samme synspunkter om, at der var et fælles ejer-skab til add-on projektet), jf. bilag F, anføres det i afsnit 9 på side 2, at Sagsøger ” … skulle eje 50% [min understregning] af det fælles projekt vedrørende etab-lering af Add-on tilbygningen eller i hvert fald økonomisk kompenseres for sin rolle i re-aliseringen af projektet” .
Hvorvidt man som investor ejer 51% eller 50% er ikke bare en bagatel, idet der består den afgørende forskel, at investor ved et ejer-skab på 51% har den absolutte majoritet og kontrol over selskabet (medmindre andet måtte være fastsat i en ejeraftale).
Sagsøgers diffuse synspunkter støder også på vanskeligheder, når det kommer til spørgsmålet om, hvilke personer og selskaber som angiveligt skulle
29
være part i den påståede aftale. I stævningen i nærværende sag og i stævningen mod Virksomhed ApS 2 i likvidation, …, anføres det af sagsøgerne, at det var ” Sagsøger” , som skulle være medejer eller have økonomisk kompensation; alligevel optræder en række øvrige selskaber som sagsøgere i sagen mod Virksomhed ApS 2 i likvidation, hvilket må forstås således, at der ikke alene ingen klar-hed er om vilkårene for den påståede aftale, men at der tillige heller ingen klar-hed foreligger i relation til, hvem der skulle have været part i den af Sagsøger påståede aftale.
Når det kommer til, hvem der på ”den anden side af bordet” var aftalepart og hvornår aftalen blev indgået, bliver sagsøgernes synspunkter endnu mere ukla-re og selvmodsigende. I afsnit 1 på side 2 i stævningen mod Virksomhed ApS 2 i likvidation, …, anfører sagsøgerne, at den påståede aftale angiveligt skulle være indgået med ” projektudvikler Sagsøgte, Sagsøgte ApS og Virksomhed ApS 2…i løbet af 2015….” . I denne forbindelse bemærkes i øvrigt, Virksomhed ApS 2 dog først blev stiftet den 29. juni 2016, dvs. længe efter det tidspunkt, hvor den på-ståede aftale angiveligt skulle være indgået.
1.1.7 Det kan således konstateres som en faktuel kendsgerning, at Sagsøger har påstået at have indgået en aftale om parternskab 1) over for forskellige per-soner 2) med i øvrigt forskellige vilkår og 3) på et ikke nærmere fastsat tids-punkt.
1.1.8 Baggrunden for, at Sagsøger vedvarende ændrer mening om, hvilke parter, der skulle have indgået den påståede aftale, og under hvilke vilkår, er, at der ingen aftale blev indgået.
1.1.9 Det må således i enhver henseende fastholdes, at der ikke foreligger – og aldrig har foreligget – nogen samarbejdsaftale mellem Sagsøger og Sagsøgte.
1.1.10 Da Sagsøgte således ikke har fragået nogen aftale med Sagsøger, gøres det gældende, at Sagsøgte hverken har handlet illoyalt eller ansvarspådragende overfor Sagsøger. Det bestrides i denne forbindelse, at betingelserne for ansvar i henhold til selskabslovens §§ 261 og 362 er opfyldt.
1.2 Sagsøger er ikke berettiget til noget vederlag
1.2.1 Sagsøger har under sagen yderligere gjorde det anbringende gælden-de, at det rejste krav støttes på, at Sagsøger angiveligt skulle have krav på et vederlag for Sagsøgers påståede arbejdsindsats i forbindelse med udvik-lingen af add-on projektet. Dette bestrides. Således gøres det helt overordnet gældende, at hverken Sagsøgte eller Sagsøgte ApS har indgået nogen af-tale med Sagsøger om, at denne skulle modtage noget vederlag for det ar-
30
bejde, som Sagsøger måtte have udført som led i realiseringen af add-on projektet.
1.2.2 Dernæst gøres det gældende, at der ingen dokumentation foreligger for, at Sagsøgte skulle have rekvireret Sagsøgers arbejdsindsats, og at en sådan aftale derfor ikke foreligger.
1.2.3 Sagsøger har bevisbyrden for, hvad det påståede arbejde skulle have bestået i samt bevisbyrden for, under hvilke vilkår arbejdet angiveligt skulle være blevet udført. Denne bevisbyrde er ikke løftet, idet bemærkes, at Sagsøger end ikke har gjort noget forsøg herpå.
1.2.4 Sagsøger har heller ikke løftet bevisbyrden for, hvilket konkret arbej-de han skulle have ydet for det i påstanden nedlagte væsentlige beløb.
1.2.5 Det gøres gældende, at det såkaldte ”arbejde” , som Sagsøger har ud-ført med henblik på at tilvejebringe mulighed for, at add-on projektet kunne virkeliggøres, har været båret af to overordnede motiver, nemlig 1) at add-pro-jektet ville medføre en væsentlig værdiforøgelse af Sagsøgers lejligheder i ejendommen, og 2) at Sagsøger havde en forhåbning om, at der muligvis kunne opnås en aftale med investorerne bag Sagsøgte ApS om, at Sagsøger kunne blive medejer af projektet.
Trods de sagsøgtes gentagne forsøg på at nå en aftale med Sagsøger, lykkedes det som bekendt ikke at nå til enighed om en aftale. Det bemærkes i tilknytning hertil, at den omstændighed, at en person udføre forskellige handlinger og dispositioner i håb om – måske – at kunne gøre en handel, ikke indebærer, at vedkommende, hvis den ønskede handel ikke bliver til noget, dermed har krav på vederlag.
1.3 Kravsopgørelsen
1.3.1 Uanset om Sagsøgers krav baseres på et synspunkt om, at der har fo-religget en aftale om medejerskab, som skulle være fragået af Sagsøgte eller et synspunkt om, at Sagsøger har et vederlagskrav for påstået, udført arbejde, forudsætter et krav, at Sagsøger kan redegøre for, hvorledes det påståede tab fremkommer, og/eller, hvad det konkret er for et arbejde, som danner grundlag for et vederlagskrav og hvorledes dette herefter er opgjort.
1.3.2 I relation til spørgsmålet om, hvorvidt Sagsøger har lidt noget tab, be-strides dette at være tilfældet. Således må et krav om erstatning for ”mistet ejer-skab” forudsætte, at Sagsøger har sandsynliggjort, at et medejerskab af Sagsøgte ApS (eller medejerskab af projektet på anden vis), ville have tilført Sagsøger en berigelse svarende til det påstævnte beløb. Sagsøger har ikke under sagen gjort noget som helst forsøg på at sandsynliggøre størrelsen af et eventuelt tab, og det må således afvises, at et medejerskab af projektet ville have
31
tilført Sagsøger nogen fortjeneste. Som det vil blive belyst af Sagsøgte under dennes partsforklaring, er situationen den, at Sagsøger har forsinket, fordyret og besværliggjort projektet så meget, at enhver fortjeneste på projektet er forsvundet.
1.3.3 Til spørgsmålet om størrelsen af et påstået vederlagskrav bemærkes, at Sagsøger ikke har anskueliggjort, hvad det konkret er for et arbejde, han angiveligt skulle have udført for de sagsøgte. Allerede som følge heraf må kra-vet afvises.
1.3.4 Opgørelsen af Sagsøgers påståede krav til 5 mio. kr. bygger på den opfattelse, at Sagsøgte ved e-mail af 5. september 2016 … skulle have til-budt dette som et vederlag for en ikke nærmere beskrevet arbejdsindsats, som Sagsøger skulle erlægge. Dette er ikke korrekt.
Sagsøgte tilbyder i ovennævnte e-mail Sagsøger 3 muligheder for at deltage i projektet, men Sagsøger accepterer som bekendt ingen af disse tilbud, jf. e-mailkorrespon-dance af 13.-14. september 2016 …, hvor Sagsøger blandt andet lancerer muligheden for, at han kan overtage projektet for samme beløb, dvs. 5 mio. kroner.
Som følge af, at Sagsøger ikke accepterede til-buddet, bortfaldt dette på grund af manglende accept. At der skulle være en sammenhæng mellem det fremsatte tilbud og Sagsøgers arbejdsindsats, findes ikke dokumenteret, yderligere er der ingen holdepunkter for, at dette skulle være korrekt.
1.3.5 At kravet opgøres på grundlag af et ikke accepteret tilbud er derfor baseret på en misforståelse eller en bevidst undladelse af at forholde sig til det faktum, at der ikke foreligger en aftale, som et krav kan opgøres på baggrund af.
1.3.6 Det bemærkes derudover, at det (ikke accepterede) tilbud om et vederlag på 5 mio. kr. under alle omstændigheder var afgivet under den forudsætning, at Sagsøger fremadrettet i projektet skulle udføre en arbejdsindsats af et ik-ke ubetydeligt omfang.
Eftersom Sagsøger valgte ikke at acceptere tilbud-det, blev der i konsekvens heraf heller ikke leveret nogen konstruktiv arbejds-indsats af Sagsøger, som havde værdi for projektet.
Tværtimod valgte Sagsøger at slå ind på en vej, hvor Sagsøgte og Sagsøgte ApS er ble-vet chikaneret og intimideret via personlige erstatningskrav, trusler, klagesager for advokatmyndighederne, illoyal adfærd og løbende forsøg på at forhindre realiseringen af Sagsøgte ApS' projekt.
Som det vil blive belyst under Sagsøgtes partsforklaring under hovedforhandlingen, har Sagsøgers adfærd resulteret i tab for Sagsøgte ApS på adskillige millioner kroner.
1.3.7 Det bestrides, at Sagsøger skulle være idémanden bag projektet, og at han derfor har et krav, der baserer sig herpå. Sagsøger har da heller ikke under skriftvekslingen på nogen måde søgt at påvise, hvordan Sagsøgers
32
idé konkret har udmøntet sig. Baggrunden for add-on projektet var ene og ale-ne, at By & Havn som vilkår for at lade Ejerforeningen erhverve det grundstyk-ke, hvor Ejerforeningens ejendom er beliggende, stillede krav om udførelse af et add-on projekt. Det bemærkes yderligere, at selve konceptudviklingen i det væ-sentligste blev udført af arkitekt person 9, og at udgifterne til ekstern arkitektbistand er afholdt helt og aldeles af Sagsøgte ApS.
1.4 Passivitet og forældelse
1.4.1 Det kan konstateres, at Sagsøgers påståede krav opgøres som veder-lag for udført arbejde, jf. herved stævningen side 7, afsnit 34, hvor det anføres, at påstandsbeløbet er opgjort til 5 mio. kr. ” …svarende til Sagsøgtes foreslå-ede værdiansættelse af Person 7 arbejdsindsats…” . Det kan yderligere kon-stateres, at det påstås, at dette arbejde begyndte primo 2015.
1.4.2 Der udtages stævning den 9. maj 2019, hvilket afbryder forældelsen for krav opstået 3 år fra denne dato dvs. fra 9. maj 2016.
1.4.3 Et påstået vederlag for arbejde udført i perioden primo 2015 til 8. maj 2016 vil derfor være forældet. Da kravet trods opfordring, ikke er opgjort med en specificering af nogen art, er det ikke muligt at fastslå, hvor stor en del af det påståede krav, der vedrører perioden før 9. maj 2016. Da det er Sagsøger, der har bevisbyrden for sit påståede krav, må dette komme ham til skade, at det ikke kan fastslås, hvilken del af det påståede krav, der er forældet, og hele kra-vet må på denne baggrund konkluderes at være forældet.
1.4.4 I det omfang kravet ikke baseres på et synspunkt om, at Sagsøger har optjent krav på vederlag, men derimod på, at Sagsøgte skulle have handlet ansvarspådragende ved at fragå en gyldigt indgået aftale, gøres det gældende, at forældelsesfristen i givet fald skal regnes fra det tidspunkt, hvor misligholdelsen (ulovlig annullation af aftalen) indtræder.
I så fald må forældel-sen regnes fra stiftelsen af Sagsøgte ApS den 16. juni 2015, hvor det stod klart for Sagsøger, at han (medmindre anden aftale blev indgået) ikke blev me-dinddraget som investor. Såfremt Sagsøger havde valgt at gøre kravet gæl-dende som et erstatningskrav (hvilket han ikke har), ville kravet i givet fald og-så have været forældet.
1.4.5 Det gøres yderligere gældende, at et erstatnings- eller vederlagskrav er bortfaldet ved passivitet. I denne forbindelse bemærkes det, at Sagsøger først har udtaget stævning den 9. maj 2019, hvilket således er ca. 3 og 11 måne-der efter stiftelsen af Sagsøgte ApS, ca. 2 år og 11 ½ måned efter indgåelsen af projektudviklingsaftalen (bilag 20) og ca. 2 år og 7 måneder efter at forhandlin-gerne om Sagsøgers mulige deltagelse som investor i projektet kuldsejlede.
33
1.5 Processuelt – konsekvenserne af Sagsøgers manglende opfyldelse af provokationer
1.5.1 De sagsøgte har i svarskriftet og duplikken fremsat en række processuelle provokationer, som Sagsøger har valgt ikke at opfylde. Det gøres gælden-de, at Sagsøgers manglende opfyldelse af de fremsatte provokationer skal tillægges processuel skadevirkning, idet herom bemærkes følgende:
1.5.2 I svarskriftet har de sagsøgte blandt andet opfordret Sagsøger til at redegøre for og dokumentere:
(1) hvornår den påståede aftale helt konkret skulle være blevet indgået, herun-der præcisere, hvilke e-mails, samtaler, dokumenter m.v., som Sagsøger måtte mene, skulle konstituere en aftale; (2) hvorvidt den påståede aftale gik ud på, at Sagsøger havde valgfrihed med hensyn til, om man skulle være medejer af projektet eller i stedet have øko-nomisk kompensation (svarskriftet, side 8, 2. afsnit); (3) hvorledes en sådan påstået aftale nærmere skulle materialiseres i relation til vilkårene for partnerskab og/eller vilkårene for økonomisk kompensation (svar-skriftet, side 8, 2. afsnit); (4) hvem der skulle være part i den påståede aftale (svarskriftet, side 8, 3. af-snit); (5) hvorledes Virksomhed ApS 2, som på det påståede aftaletidspunkt endnu ik-ke var kommet til eksistens, kan være part i den påståede aftale (svarskriftet, si-de 9, 1. afsnit), og (6) hvorledes vederlagskravet er opgjort (svarskriftet, side 9, 4. afsnit).
1.5.3 I tilknytning hertil har de sagsøgte i duplikken opfordret Sagsøger til;
(7) konkret at tage stilling til, hvad der gøres gældende som grundlag for det rejste krav, samt redegøre for, hvordan det påståede krav er opgjort, idet be-mærkes, at Sagsøger både har fremført synspunkter om, at han ønsker ho-norering i form af et vederlag for udførelse af en ikke nærmere beskrevet ar-bejdsindsats samtidig med, at der stille krav om erstatning i form af andel i en ikke nærmere oplyst fortjeneste fra add-on projektet (duplikken, side 5 nederst), og
(8) at redegøre for relevansen af de fremlagte bilag for det fremsatte krav om betaling af erstatning i form af en andel af fortjenesten fra Add-on projektet, henholdsvis vederlag for arbejdsindsats, idet bemærkes, at Sagsøger med replikken har fremlagt bilagene 29-38, med processkrift 1 bilagene 45-70 og se-nest med processkrift 2 bilagene 71-77 uden på nogen måde at angive, hvad bi-lagene nærmere skal dokumentere eller illustrere (duplikken, side 9 midt for).
34
1.5.4 Som anført i duplikken bør Sagsøgers manglende opfyldelse af de fremsatte provokationer tillægges processuel skadevirkning. Uagtet, at de sagsøgte i duplikken har gentaget provokationerne samt påberåbt sig, at den manglende opfyldelse må tillægges processuel skadevirkning – og i den forbin-delse anført, hvad Retten på denne baggrund kan lægge til grund – må det kon-stateres, at Sagsøger i sit seneste processkrift fortsat ikke har fundet anled-ning til at forsøge at opfylde en eneste fra de fremsatte provokationer.
1.5.5 Retten kan på denne baggrund lægge til grund;
(1) at Sagsøger ikke kan dokumentere, hvornår den påståede aftale konkret skulle være blevet indgået;
(2) at Sagsøger ikke kan redegøre for og dokumentere, hvorvidt den påstå-ede aftale gik ud på, at Sagsøger havde valgfrihed med hensyn til, om man skulle være medejer af projektet eller i stedet have økonomisk kompensation;
(3) at Sagsøger ikke kan redegøre for og dokumentere den påståede aftales nærmere indhold, herunder vilkårene for parterneskab og/eller vilkårene for økonomisk kompensation;
(4) at Sagsøger ikke kan redegøre for og dokumentere, hvem der skulle være part i den påståede aftale, og
(5) at Sagsøger ikke ej heller har kunnet redegøre for og dokumentere, hvorledes Virksomhed ApS 2, som på det påståede aftaletidspunkt endnu ikke var kommet til eksistens, har kunnet være Sagsøgers modpart i den påståe-de aftale.
1.5.6 Dermed har Sagsøger ej heller kunnet redegøre for, hvordan kravet er opgjort.
1.6 Renter
1.6.1 Det gøres gældende, at et eventuelt erstatnings- eller vederlagskrav tid-ligst kan kræves forrentet fra sagens anlæg.”
Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.
Rettens begrundelse og resultat
Sagen omhandler spørgsmålet, om Sagsøger har et krav på 5 millioner kroner mod Sagsøgte og Sagsøgte ApS.
35
Sagsøger har til støtte for sin påstand i første række gjort gældende, at der foreligger en aftale mellem ham på den ene side og Sagsøgte og Sagsøgte ApS på den anden side om et fælles ejerskab til Add On projektet under en eller anden form og, at han har et krav på erstatning som følge af, at Sagsøgte og Sagsøgte ApS har fragået denne aftale.
Der foreligger ikke i sagen nogen skriftlig aftale mellem parterne, der støtter dette krav.
Sagsøger har henvist til sin mail af 7. februar 2015 til arkitekt Vidne 1 og har forklaret, at han oprindelig havde 100 pct. af Add On projektet, og at han gav 49 pct. heraf til Sagsøgte.
Retten forstår Sagsøgers forklaring og anbringender således, at det er hans opfattelse, at han i kraft af sine forhandlinger med By & Havn om et af-taleudkast, udarbejdelse af projektpræsentation m.v. og medvirken til, at ejer-foreningen indgik aftalen med Sagsøgte ApS, og uden i øvrigt at skulle indsky-de midler, påtage sig udgifter eller risiko eller deltage i det tekniske arbejde ved projektets gennemførelse, har krav på 51 pct. af den mulige fortjeneste, som kunne ligge i Add On projektets gennemførelse, hvilket krav uden nærmere do-kumentation eller redegørelse er opgjort til 5 millioner kroner.
En sådan aftale, der strider mod Sagsøgtes forklaring, må kræve et sikkert grundlag for at kunne anses for bevist.
Sagsøger har ikke på skrift – bortset fra sin mail af 7. februar 2015 til ar-kitekt Vidne 1 – overfor Sagsøgte eller Sagsøgte ApS gjort den-ne opfattelse gældende, hverken ved Sagsøgte ApS' erhvervelse af byggeretten fra By & Havn, eller ved ejerforeningens indgåelse af aftale med Sagsøgte ApS.
Ej heller ved Sagsøgtes mail af 5. september 2016, hvori Sagsøgte redegør for tre forskellige modeller for samarbejde og ejerskab mellem parterne til projektet, påberåber Sagsøger sig sin opfattelse af parternes aftale, men Sagsøger foreslår, at han via en investor køber ret-tighederne til Add On projektet af Sagsøgte ApS.
Sagsøgte har forklaret, at det var hans intention at indgå et samar-bejde med Sagsøger om gennemførelsen af Add On projektet, og at et sådant samarbejde skulle inkludere, at Sagsøger deltog i de forpligtel-ser, som et sådant projekt naturligt indebærer. Hans mail af 5. september 2016 var udtryk herfor og var et sidste – forgæves – forsøg på at få Sagsøger til at indgå i konkrete drøftelser om en aftale mellem dem.
36
Uanset at Sagsøger utvivlsomt har udført et stort stykke arbejde for at realisere ideen om Add On projektet og derigennem, at ejerforeningen kunne købe grunden, som deres ejendom er beliggende på, og uanset at han og Sagsøgte længe har haft en intention om at samarbejde om udførelsen af Add On projektet, finder retten ikke, at Sagsøger har løftet bevisbyrden for, at parterne har indgået nogen form for aftale om rettighederne til Add On projektet eller deling af et eventuelt provenu ved projektets gennemførelse. Al-lerede på denne baggrund er der ikke grundlag for det rejste erstatningskrav.
Sagsøger har til støtte for sin påstand i anden række gjort gældende, at han har krav på et vederlag for sit arbejde i form af forhandlingerne med By & Havn om et aftaleudkast, udarbejdelse af projektpræsentation m.v. og medvir-ken til, at ejerforeningen indgik aftalen med Sagsøgte ApS, og Sagsøger har støttet kravet på Sagsøgtes mail af 5. september 2016.
Sagsøgte har forklaret, at tilbuddet i hans mail af 5. september 2016 om betaling af et vederlag på 5 millioner kroner, der ikke blev accepteret af Sagsøger, var betinget af, at Sagsøger bidrog loyalt i gennemfø-relsen af Add On projektet, hvilket ikke har været tilfældet.
Sagsøgte har endvidere forklaret, at han og Sagsøgte ApS ikke har anvendt det materiale, som han fik af Sagsøger, idet Sagsøgte ApS re-kvirerede arkitekt person 9 til at udfærdige det Add On projekt, som blev opført. Add On projektet kunne godt være vedtaget i ejerforeningen uden, at Sagsøger stemte for, og han mener ikke, at Sagsøger har bi-draget med noget, som har været afgørende for gennemførelsen af projektet.
Der foreligger ikke i sagen nogen skriftlig aftale mellem parterne, der støtter kravet om vederlag, og retten finder ikke, at Sagsøgtes mail af 5. september 2016 udgør et ubetinget tilsagn om betaling af et vederlag på 5 milli-oner kroner til Sagsøger.
Retten finder endvidere ikke, at der efter bevisførelsen er grundlag for at støtte et vederlagskrav på et anbringende om, at Sagsøgte og Sagsøgte ApS stiltiende skulle have tilegnet sig en arbejdsindsats fra Sagsøgers side, som skulle kunne give grundlag for et vederlagskrav på det krævede be-løb.
Retten har herved tillige lagt vægt på, at Sagsøger, som ejer af 7 lejlighe-der i ejendommen på lejet grund, havde en selvstændig interesse i, at Add On projektet blev gennemført, idet dette var By & Havns krav for at sælge grunden til ejerforeningen og, at ejerforeningen købte grunden af Sagsøgte ApS for en pris, der var 2 millioner kroner lavere, end selskabet havde betalt By & Havn for grunden. Retten har endvidere lagt vægt på, at Sagsøger ikke har
37
bevist at have udført en arbejdsindsats, der herudover skulle kunne begrunde det krævede vederlag.
På denne baggrund frifinder retten Sagsøgte og Sagsøgte ApS.
Sagsomkostningerne til dækning af advokatudgifter for hver af de sagsøgte er efter sagens værdi, forløb og udfald fastsat som nedenfor bestemt. Sagsøgte ApS er momsregistreret.
T H I K E N D E S F O R R E T :
Sagsøgte og Sagsøgte ApS frifindes.
Sagsøger skal til Sagsøgte betale sagsomkostninger med 115.000 kr.
Sagsøger skal til Sagsøgte ApS betale sagsomkostninger med 85.000 kr.
Sagsomkostningsbeløbene skal betales inden 14 dage.
Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.