BS-10939/2019-HOL

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 118.6px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN I HOLSTEBRO

DOM

afsagt den 16. oktober 2020

Sag BS-10939/2019-HOL

Sagsøger 1 (advokat Henrik Høpner)

og

Sagsøger 2 (advokat Henrik Høpner)

mod

Sagsøgte 1 (advokat Lene Norup Møller)

og

Sagsøgte 2 (advokat Lene Norup Møller)

og

ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS (advokat Peter Klitgaard)

og

Geopartner Landinspektører A/S (advokat Henrik Frederik Dichman)

Denne afgørelse er truffet af Dommer.

Sagens baggrund og parternes påstande Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger led et tab i forbindelse med salget af sagsøgers nu tidligere ejendom – Adresse 1, Område, By 1, og om de sagsøgte in solidum eller hver for sig er erstatningsansvarlige for et sådant tab, herunder fordelingen af ansvaret mellem de enkelte sagsøgte.

Sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, har fremsat følgende påstande:

Påstand 1: Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, sagsøgte Geopartner Lan-dinspektører A/S og sagsøgte ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS til-pligtes in solidum at betale kr. 1.350.000,00 med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et af retten fastsat mindre beløb.

Påstand 2: Sagsøgte ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS tilpligtes principalt at betale kr. 105.350,00 med tillæg af procesrente fra sagens anlæg, subsidiært et af retten fastsat mindre beløb.

De sagsøgte, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, har fremsat følgende påstande:

Over for sagsøgerne og ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS: Frifindelse.

Over for ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS nedlægges følgende fri-holdelsespåstand:

ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS dømmes til at friholde Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 måtte blive dømt til at betale til sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2.

Sagsøgte ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS har fremsat følgende påstande:

Over for sagsøgernes, Sagsøgte 1 og 2 og Geopartner Landinspektører A/S: Frifindelse.

Overfor Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 nedlægges følgende friholdelsespå-stand:

Sagsøgte 1 og 2 dømmes til at friholde ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS for ethvert beløb, herunder renter og sagsomkostninger, som ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS måtte blive dømt til at betale til sagsøger-ne.

Overfor Geopartner Landinspektører A/S nedlægges følgende friholdelsespå-stand:

Geopartner Landinspektører A/S dømmes til at friholde ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS for ethvert beløb, herunder renter og sagsomkostninger, som ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS måtte blive dømt til at betale til sagsøger-ne.

Sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har fremsat følgende påstande:

Overfor sagsøgeren og ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS: Frifindelse.

Over for ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS nedlægges følgende fri-holdelsespåstand:

ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS, CVR-nr. 30281926, dømmes til at friholde Geopartner Landinspektører A/S, CVR-nr. 20014784, for ethvert be-løb, som Geopartner Landinspektører A/S måtte blive dømt til at betale til sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, herunder renter og omkostninger.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

Oplysningerne i sagen

Holmsland Kommune v/ Vidne 1 har den 13. oktober 2005 meddelt daværende ejer af ejendommen Adresse 1, Område, By 1, at udstykning fra ejendommen til selvstændig bebyggelse ikke er muligt.

Der er den 4. august 2017 indgået formidlingsaftale mellem Sagsøger 1 og Sagsøger 2 og Estate Boligcenter Vestjylland ApS (Estate) om salget af sommerhuset Adresse 1, Område, By 1. Ejendom-men blev vurderet til 2.795.000 kr., og udbudsprisen blev sat 3.195.000 kr. Om-kostningerne til vederlag, markedsføring og udlæg udgjorde i alt 105.250 kr.

Der er den 27. februar 2018 en mailkorrespondance mellem Sagsøgte 2 og Vidne 2 fra Estate. Det fremgår af mailkorrespondancen, at fredningsfeltet er flyttet efter husets opførelse.

Der er den 13. marts 2018 en mailkorrespondance mellem Sagsøgte 2 og Person 1 fra Ringkøbing-Skjern Kommune. Det fremgår af mailkor-respondancen, at Person 1 som aftalt har booket et møde til den 5. april 2018. Der omtales også udstykningsmulighederne i klitfredningszonen.

Den 6. april 2018 sender Vidne 3 udkast til udstykningsplan for Adresse 1 til Vidne 4 og Person 1. Det fremgår tilsva-rende af mailen, at Sagsøgte 2 gerne vil have en hurtig afklaring af, om han kan ud-stykke fra grunden.

Den 12. april 2018 sender Vidne 4 en mail til Sagsøgte 2 og Vidne 3, hvor Vidne 1, Person 2 og Person 1 er cc. Det fremgår af mailen, at:

” Hermed svar vedrørende udstykning af ejendommen på Adresse 1, Område jf. mødet den 5. april 2018. På et møde den 5. april 2018 med deltagelse af Virksomhed A/S v/ Sagsøgte 2, Geopartner v/Vidne 3 og Kommunen v/Person 1 og undertegnede blev vi bl.a. enige om, at en mulighed for udstykning af ejendommen med inddra-gelse af den klitfredet del skulle drøfte med kommunens fagledelse vedrørende kommunens praksis for administration af udstykningsregler.

I den anledning har vi holdt et internt møde den 11. april 2018 med deltagelse af faglederne Vidne 1 og Person 2 samt Person 1 og undertegnede. Vi var enige om, at udstykning af nye sommerhusgrunde i som-merhusområder ikke er i strid med Naturbeskyttelseslovens bestemmelser vedrø-rende klitfredning selvom en eller flere nye grunde på mindst 1.200 kvm delvist ligger i det klitfredede område.

Dvs, at kommunens administrative praksis er, at tillade udstykning af nye som-merhusgrunde, som delvist ligger i klitfredet område forudsat, at bygningsregle-mentets bestemmelser og et eventuelt plangrundlag (lokalplan/kommuneplan) er opfyldt.

Vedrørende den aktuelle sag om udnyttelse af ejendommen på Adresse 1, Område kan jeg svare, at et forslag til udstykning af ejendommen med grunda-real delvist beliggende i det klitfredede område kan forventes godkendt. I den forbindelse forudsættes det, at nye byggegrunde bliver på mindst 1.200 kvm samt, at eventuelt nybyggeri placeres efter nærmere godkendelse i Byg og Miljø. Det skal bemærkes, at der på mødet den 5. april blev fremlagt et eksempel på en mulig udstykning af ejendommen (også vist på mødet den 11. april), men der kan være andre muligheder for udstykning, som en landinspektør kan fastlægge.”

Den 13. april 2018 sender Vidne 4 en mail til Vidne 3, hvoraf det fremgår, at:

” Dit forslag til udstykning kan forventes godkendt af kommunen, men som vi og-så aftalte, vil vi gerne være sikker på, at det påtænkte nybyggeri bliver placeret i forhold til klitterne på ejendommen, så Byg og Miljø kan placeringen.

Derfor skal jeg bede jer om en plan med placering af byggefelter til nybyggeri. I den forbindelse kan jeg bemærke, at vi ikke godkender nybyggeri og nyanlæg som væsentligt ændre klitlandskabet i sommerhusområder, herunder nybyggeri /nyan-læg som væsentligt ændre det visuelle udseende af de enkelte klitter.”

Der er indhentet ejendomsdatarapport for ejendommen Adresse 1, Område, By 1 den 17. april 2018, og det fremgår af rapporten, at ejen-dommen er beliggende inden for en klitfredningslinje.

Ejendommen Adresse 1, Område, By 1 er den 19. april 2018 solgt til Sagsøgte 1. Det fremgår, at købsprisen er 2.950.000 kr. og ejendommen overtages den 1. maj 2018. Det fremgår af købsaftalens § 14, at:

” Nærværende købsaftale er Indgået på grundlag af salgsopstilling udarbejdet den 19.04.2018. Parterne er gjort opmærksom på, at der tidligere kan være udleveret salgsopstillinger, som efterfølgende er blevet korrigeret. Den salgsopstilling, der er vedlagt denne købsaftale, er den gældende.”

Det fremgår af den til købsaftalen vedlagte salgsopstilling af 19. april 2018, at:

” • 1. klitrække med super udsigt • Oplev solnedgangen over havet fra 1. parket • 5.229 m2 grund heraf 2.667 m2 klitfredet (kan ikke udstykkes) • Skønt og autentisk sommerhus • Lyst og veholdt”

Vidne 2 har den 22. april 2018 sendt en mail til Sagsøger 1 og Sagsøger 2, hvoraf det frem-går, at:

” I forlængelse af mit opkald i går formiddags omkring status på handlen med Adresse 1, fremsender jeg som aftalt en kort redegørelse for sagens udvikling, som vi drøftede i går pr. telefon.

Overordnet set blev der fredag 20/4-18 ved middagstid underskrevet købsaftale med køber på helt normale vilkår, hvor køber fik gennemgået vilkår for udbetaling og deponering af restkøbesum. Herefter var der lidt "løs snak" omkring købers planer omkring ejendommen, hvor han mellem linjerne antydede, at han havde nogle planer med bygningen og området, som lå udover det der tidligere har været drøftet pr. telefon og mail. I den forbindelse nævnte jeg for ham, at udstykning var afslået af både Geopartner, By 1 og kommunen, som vi har talt med omkring sagen, da huset blev vurderet og sat til salg.

Det slog han hen, og ville ikke uddybe sagen nærmere, men nævnte, at han havde talt med kommunen, nogle nye regler og at "det var nok godt nok, at sælger boede i København, for der ville komme til at ske ting og sager på ejendommen i den kommende tid".

Efter at han havde forladt kontoret, havde jeg en "mærkelig for-nemmelse" omkring hans udtalelser, hvorfor jeg efterfølgende straks kontaktede Geopartner i By 1, Vidne 3, som har været vores rådgiver i undersø-gelsen omkring udstykningsmulighederne grundet klitfredningen m.v., og somhe-le tiden har sagt nej til at det kan lade sig gøre.

Det gør han fortsat, men mener, at kommunen pludselig har ændret holdningen til vurderingen af arealerne på nogle kort ifbm. digitalisering af disse, hvorfor udstykning måske er en mulighed grun-det ændring af klitfredningslinjerne.

Dette forhold gjorde, at jeg tog fat i Fagchefen for Teknik & Miljø, Vidne 1 ved Ringkøbing Kommune pr. telefon, da jeg havde fået en fornemmelse af, at køber havde talt med ham omkring hans byggeplaner. Han kunne fortælle, at det ikke alene var byggeplaner, men også udstykningsplaner, der har været drøftet.

Hertil reagerede jeg stærkt ved at sige, at det ikke kan være tilfældet, da vi drøftede sagen pr. telefon i august 2017- herunder størrelse på byggeriet og højdekoter mv. - hvor vi blev orienteret om, at udstykning ikke kunne det ikke lade sig gøre.

Han måtte under samtalen erkende, og med egne ord sige" det er også noget pis, at vi har alle mulige rendende nede ved os omkring byggeansøgninger, da det skal gå gennem jer, når I har huset til salg". Vi afsluttede samtalen og jeg orienterede ham om, at han ville blive kontakte igen snarest muligt om sagen, da vi vil have et møde omkring sagen.

Hvis kommunen nu pludselig kan give tilladelse hertil, stiller salget af ejendom-men sig et helt andet lys, hvilket vi straks skal have reageret på.

1) Efter vores opfattelse er køber i ond tro, hvis han har forhandlet udstyknings-muligheder med kommunen og måske fået forhåndstilladelse hertil, til trods for at vi flere gange har orientering ham om, at det er der givet afslag til. Både jf. tidli-gere byggeansøgninger, men også pr. telefon i august 2017, hvor huset blev vurderet og prisfast.

Desuden har han kendskab til og er blevet orienteret om flere gange, at både kommune & Geopartner har sagt nej til udstykning, og at dette endvidere fremgår af salgsopstillingens første side, hvor det er beskrevet at ud-stykning ikke kan ske. 2) Salget vil kunne udløse avancebeskatning, hvis der er mulighed for udstykning af en ekstra grund, hvilket vil ændre hele regnestykket, da der ikke tidligere forlig-ger en værdiforringelseserklæring af ejendommen ved eventuelt udstykning. 3) Prismæssigt vil ejendommen med udstykningsmulighed kunne være sammen-sat med en helt anderledes pris, til jeres fordel.

Det har vi ikke regnet på endnu, men logisk set vil det være tilfældet.

Som nævnt har vi hasteindkaldt landinspektør Vidne 3 fra Geopartner, By 1 til et møde mandag formiddag, med henblik på at forberede et hastemøde med kommunen, da vi er noget chokerede over, at kommunen kan komme med di-vergerende meldinger, hvilket alt andet lige påvirker rådgivningen fra de forskelli-ge involverede i sagen, og medfører at vi står i denne situation.

Desuden er det vo-res ønske, at få afklaret ved kommunen, om der har kørt forhandlinger omkring udstykning med Sagsøgte 1 & Sagsøgte 2 - uden vores viden – og om der direkte er givet forhåndstilladelser hertil, selvom Geopartner og vi tidligere har undersøgt sagen og fået nej.

Indtil videre vil vi anbefale, at I tager fat i en advokat med henblik på juridisk bi-stand i sagen, og denne vil kunne afgøre, om I bør tiltræde skødet indenfor den an-givne frist, eller hvilken retsstilling I har i sagen. Dette må naturligvis meget ger-ne ske i samarbejde med os.

Så snart vi har nyt vil min kollega Vidne 5 kontakte jer, da jeg som nævnt, har sidste arbejdsdag mandag 23/4-18, og desværre ikke kan være behjælpelig med at køre sagen videre, hvilket ærgrer mig, men det er desværre fakta.

Som nævnt er det yderst beklageligt, at sagen er endt som den er, men det er vig-tig for os, at få alle vinkler af sagen frem hurtigst muligt, således I ender med et ordentligt resultat, da det hele tiden har været vores udgangspunkt for sagen.”

Vidne 3 har i en mail til Vidne 2 den 23. april 2018 anført, at:

” Som sagt så har praksis hidtil været at vi ikke må medregne arealer beliggende i klitfredet område i forbindelse med grundstørrelser, det kom på mødet med Sagsøgte 2, Person 1 og Vidne 4 (d. 5 april) frem at kommunen fremadrettet vil administrere således at det er afgræsningen af sommerhusområdet (findes i kommuneplanens rammede!) der er afgørende for hvor meget af ejendommen der må medregnes, og ja dette er jo i strid med det afslag der blev givet på udstykning af ejendommen tilbage i 2005 af Vidne 1.”

Vidne 3 har i endnu en mail til Vidne 2 af den 23. april 2018 anført, at:

” Jo jeg har godt nok ingen mails eller andet på hvornår det er i har forespurgt, men jeg har forholdt mig til den hidtidige praksis fra kommunens side og har helt sikkert svaret at ejendommen ikke vil kunne udstykkes”

Estate har den 16. maj 2020 faktureret Sagsøger 1 og Sagsøger 2 105.350 kr.

Ejendommen Adresse 1, Område, By 1 er den 7. februar 2019 (efter ud-stykning er foretaget) videresolgt for 2.300.000 kr. De nærmere omstændighe-der omkring handlen er ikke belyst.

Sagen er anlagt den 12. marts 2019, og der er den forbindelse afholdt syn og skøn over værdien af Adresse 1, Område, By 1. Det fremgår af besvarel-sen fra skønsmanden Skønsmand af 8. november 2019, at:

” Spørgsmål 1: Hvad var markedsværdien for ejendommen Adresse 1, Område, By 1, i april 2018, såfremt ejendommen blev solgt med udstykningsmulig-hed? Skønsmanden bedes i forbindelse med svaret med værdiansættelse begrunde svaret, således at momenter af betydning fremgår klart af besvarelsen.

Forudsætninger for mit svar er følgende: Der er givet tilladelse til at kunne udstykke en grund ved bl.a. at ændre nogle vej-retter. Som udgangspunkt måtte grunden bebygges med 180 m2 beboelse i områ-det, men grundet det kuperede areal, er der kun givet tilladelse til at bygge ca. 122 m2.

Man kunne ikke opnå havudsigt fra huset.

Muligheden for havudsigt fra huset har væsentlig betydning for værdien af grun-den, ligesom det har betydning, hvilken størrelse hus, der har kunnet gives tilla-delse til.

De udgifter, der måtte have været ifm. Ændring af vejretter og udstykning, er an-slået til kr. 50.000 kr, hvilket er det beløb, jeg har taget højde for i min vurdering.

Ejendommen har på handelstidspunktet været offentligt til salg i ca. 7 måneder.

Handler er i markedet for fritidsgrunde i nærvende område ikke prissat ud fra en m2 pris, men ift. beliggenhed, hvad og hvor stort man kan bygge, mulighed for ha-vudsigt etc.

Ud fra disse betragtninger vil jeg vurdere prisniveauet til at være kr. 4.300.000 Skriver kr. ---firemillionertrehundredetusindekroner-----

Spørgsmål 1A I forlængelse af skønsmandens svar på spørgsmål 1, bedes skønsmanden svare på, hvad enedommens markedsværdi var, såfremt den frastykkede grund ikke kunne bebygges f.eks. på grund af reglerne i naturbeskyttelseslovens § 3, eller såfremt der ikke kunne opnås vejret til den frastykkede grund? Besvarelsen ønskes begrun-det.

Forudsætninger for mit svar er følgende: Der er givet tilladelse til at udstykke en grund, men der kan ikke opnås byggetilla-delse.

Der er ikke brugt de ovenfor nævnte kr. 50.000 til ændring af vejret, udstykning m.m.

Der betyder, at der er opnået tilladelse til udstykning, men udstykningen er IKKE gennemført.

Der er umiddelbart ingen relevans i at foretage en sådan udstykning udover ek-stra omkostninger.

Ud fra disse betragtninger vil jeg vurdere prisniveauet til at være kr. 2.700.000 Skriver kr. ---tomillionersyvhundredetusindekroner-----”

Forklaringer

Sagsøger 2 har forklaret, at han har arbejdet som Stilling i man-ge år, og han stoppede i 2019. Sommerhuset blev købt i 2006. E-mailadresse var hans mailadresse på arbejdet, og han havde sin arbejdscomputer med hjemme pga. en rådighedsforpligtelse. Han kom i kontakt med Vidne 1 i 2005, men han kan ikke huske hvordan. Han er stærkt svagsynet, så han ringede givetvis til Vidne 1, da han ikke er glad for at skrive.

Han fik en blodprop i maj 2017, og der fulgte mange gener med. Hans kone mente ikke, at hun skulle stå med to ejendomme, hvorfor sommerhuset skulle sælges. De kontaktede Estate i sommeren 2017, hvor Estate havde tilbud om gratis vurdering. Vidne 2 var ude for at besigtige ejendommen, og de fandt ham sympatisk. De kontakte-de Vidne 2, da de besluttede sig for at sælge sommerhuset, da de havde tillid til ham.

De blev spurgt, om grunden kunne udstykkes, og de svarede, at det kun-ne den ikke, da de købte den. Vidne 2 noterede det, og der blev ikke talt mere om det. Han erindrer ikke, at han hørte om en forestående kontakt til Geopart-ner. Sagsøger 1 mente, at ejendommen skulle koste fire millioner, hvilket Vidne 2 ikke troede på. Køber prøvede kort tid inden handlen at forhandle prisen ned.

Foreholdt slagsopstillingen (ekstraktens s. 152) forklarede han, at han ikke tænkte over passussen om udstykning. De skrev under på købsaftalen den 20. april 2017. Vidne 2 sagde, at underskriften skulle gå hurtigt, da nogle tegninger skulle godkendes. Han var i Arbejdsplads på tidspunktet, og Sagsøger 1 kom derind, så underskrifterne kunne sendes derfra.

Ejendomsmægleren forklarede ikke, hvad det var for noget byggeri, som skulle i gang. Han spurgte ikke til det, da han tænkte, at det gav mening at rive annekset ned. Det ville dog være op til køber. Han tænkte ikke, at det kunne have noget med udstykning at gøre. De blev få dage efter ringet op af Vidne 2, og det var Sagsøger 1, som talte med ham.

Vidne 2 sagde, at den var helt gal med sommerhushandlen. Han anbefalede dem at kontakte en advokat. De var blevet enige om, at 2.950.000 kr. var prisen, som de ville sælge til. De fik ikke vurderinger fra andre end Estate. De havde ikke kon-takt til Geopartner i forbindelse med udstykning. De fik ikke rådgivning om-kring ejendomsavancebeskatningsloven fra Estate. De talte ikke om, at han skulle have en erklæring fra kommunen om, at der ikke kunne ske udstykning.

Sagsøger 1 har forklaret, at der efter 8 måneders liggetid var der en meget interesseret køber, men som kun ville give en lavere pris. Mægleren fortalte ik-ke noget om, hvilke planer køber havde for ejendommen. De afslog tilbuddet. Køberen ville derefter gerne købe det til prisen. Vidne 2 ringede efter købers un-derskrift, hvor han sagde, at han havde en mærkelig mavefornemmelse. Han anbefalede dem at søge advokatbistand.

Sagsøgte 1 har forklaret, at hun er gift med Sagsøgte 2, og hun er uddannet pæ-dagog. Sagsøgte 2 fortalte hende, at han havde gang i at købe et sommerhus, som han kunne bruge i et projekt. Han fik afslag på sit oprindelige projekt, men han ville derefter lave et sommerhus til deres familie. Det var hende, som skrev under på købsaftalen.

Foreholdt købsaftalen af 19. april 2018 (ekstraktens s. 124) forklare-de hun, at den angivne mailadresse tilhører Sagsøgte 2. Det var revisorens rådgiv-ning, at det var bedst, at det var hende, som skrev under på købsaftalen. Sådan er det også med deres private hus. Hvis revisoren uddybede det, var det over-for Sagsøgte 2. Det var primært Sagsøgte 2, som stod for tegningerne til huset, da han arbej-der med det.

Hun har primært været med til køkken, gulve og den slags. Som-merhuset er udlejet, og de har 11 weekender om året, hvor de selv kan bruge det. Hun ejer et andet sommerhus, som også primært er til udlejning. Der har de endnu ikke selv været. Hun tror, at hun købte det andet sommerhus i efterå-ret 2019. Hun har aldrig ejet mere end to sommerhuse, og hun har ikke kend-skab til ejendomsavancebeskatning.

Hun har ikke betalt Virksomhed A/S for arbejdet med udstykningen. Hun har ikke været i kontakt med ejendomsmæg-leren, men har bare skrevet under på købsaftalen. Hun tror ikke, at hun har set sommerhuset inden underskriften. Det var Sagsøgte 2, som styrede processen.

Sagsøgte 2 har forklaret, at han er gift med Sagsøgte 1, og ejer Virksomhed A/S. Han beskæftiger sig primært med totalentreprise. Han er enig i Sagsøgte 1's forklaring om, hvorfor hun stod som ejer. Han mente ikke, at der var noget lusk i det. Han fik interesse for sommerhuset i februar 2018.

Han kontaktede rimelig hurtigt ejendomsmægleren, men han fik ikke en fremvisning, da det var grun-den, som han var interesseret i. Huset var af mindre betydning. Han spurgte ind til udstykningsmuligheder, og han fik svaret, at det ikke var en mulighed. Det var mange, som havde spurgt til det. Han bad om at modtage materialet vedrørende udstykning. Han hæftede sig ved, at dokumentet om udstykning var 13 år gammelt.

Han konfronterede Vidne 2 med dokumentets alder, og han sagde til Vidne 2, at ville undersøge det nærmere. Han nævnte 7 ferielejligheder

for ham. Han snakkede med Vidne 2 om mange forskellige muligheder. Han kontaktede kommunen, hvor han fik kontakt til Person 1. Person 1 gav telefo-nisk udtryk for, at han mente, at der var muligheder. Han skrev senere en mail, hvor han gav udtryk for, at det skulle drøftes med rette personer. Han tror ikke, at Person 1 vidste, at han ikke var ejer af grunden. Der var et møde på kommu-nen, som han blev indkaldt til.

Han orienterede Vidne 2 om, at han havde planer med ejendommen, og at han havde et møde med kommunen. Han spurgte, om det var muligt at reservere huset, mens han arbejdede med grunden. Han send-te en situationsplan til kommunen inden mødet, hvor han havde skitseret de 7 ferielejligheder. Det vedrørte hele matriklen, og han troede ikke selv helt på projektet.

Det ville være svært at komme igennem med, men han kunne ikke se, hvorfor det skulle være ulovligt. Svaret ville dog afdække mulighederne for ham. Han kontaktede Geopartner inden mødet, og han talte med Vidne 3, som gerne ville deltage. På mødet afviste kommunen ferielejlighedsprojektet, men han havde mulighed for at udstykke grunden i to. Det blev på mødet gjort klart, at han var en interesseret køber.

De vidste godt, at han ikke ejede grunden. Vidne 3 var uenig i, at man kunne få lov til udstykning. Han tænkte, at det var uhel-digt, at han havde taget Vidne 3 med. Konklusionen på mødet blev, at Vidne 4 mente, at udstykningen kunne forhåndsgodkendes. Han sagde, at han gerne ville have det på skrift. På mødet den 5. april 2018 nævnte kommunen ikke, at de skulle have en intern drøftelse om sagen den 11. april 2018.

Han ringede til Vidne 2 efter mødet, hvor han oplyste, at han ikke fik lov til de 7 ferielejligheder, men at der måske var andre muligheder. Vidne 2 spurgte ikke nærmere ind til, hvilke muligheder der ellers kunne være. Han sagde i samme opkald, at han gerne ville købe ejendommen. Han forsøgte at forhandle om prisen, men det havde han ikke held med.

Der blev lavet en aftale om, at sælgerne kunne bruge huset i tre uger i sommerferien. Udstykningsplanen blev lavet af Vidne 6 fra Geopartner. Han tror ikke, at det var nemt at komme igennem med planen. De var nervøse for, om der overhovedet kunne komme et reelt sommerhus på grunden. Der var også problemer med vejretten, som var den største bekym-ring. Det var en meget høj klit, som de skulle bygge i.

De ville derfor skulle par-kere inden klitterne, hvilket ikke ville fungere. Han var i tvivl om, hvorvidt han skulle købe sommerhuset, da udstykningen ikke lå lige til højrebenet. Han vur-derede dog, at han var nød til at tage chancen. Det var også sommerhuse på 30-40 kvadratmeter derude, som havde værdi, selvom det ikke var det, som de vil-le.

Foreholdt salgsopstillingen for Adresse 1, Område, By 1 (ekstraktens s. 152) forklarede han, at han ikke tænkte over, at der stod i salgs-opstillingen, at der ikke kunne ske udstykning. Få dage efter handlen hørte han fra sælgers advokat, hvilket han blev overrasket over. Han kontaktede derfor selv en advokat. Modparten ønskede, at han skulle fortryde handlen.

Hans for-slag var, at de kunne beholde huset, og så fik han lov til at købe grunden. Fore-holdt mailen af 22. april 2018 fra Vidne 2 til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 (ekstraktens s. 160) forklarede han, at han godt kan have sagt, at det var godt, at sælger boede i Kø-benhavn. Han tænkte ikke, at han havde gjort noget forkert. Han mener, at de

fik byggetilladelse i januar 2019. Han ved ikke, hvorfor det tog så lang tid, men der var problemer med kystdirektoratet og fredningslinjen. Han mener ikke, at han havde en særlig adgang til kommunens folk. Han kendte ikke Person 1 el-ler Vidne 4 fra tidligere. Han har tidligere talt med Vidne 1, da han havde andre byggesager. Han mener ikke, at han forsøgte at skjule noget.

Vidne 2 tog ham ikke seriøst, da han talte om udstykning. Fakturaerne er udstedt til Virksomhed A/S, da alt blev bygget i hans firma. Der blev derefter sendt en samlet faktura til dem privat. Det var for at vente så længe som muligt med at optage lån i ejendommen. Ejendomsmægleren nævnte, at sælgerne boede i Kø-benhavn, men oplyste ikke andet.

Foreholdt mailen af 7. marts 2018 (ekstrak-tens s. 100) forklarede han, at han på tidspunktet ikke arbejdede med andre pro-jekter end de 7 ferielejligheder. Projektet krævede nedrivning af huset. Det ville ikke nødvendigvis kræve udstykning at opføre ferielejlighederne. Han er ikke helt sikker på, om han nævnte udstykningsmuligheden for Vidne 2.

Han læste købsaftalen og salgsopstillingen igennem inden købet, men han bed ikke mær-ke i, at der stod, at grunden ikke kunne udstykkes. Estate havde under hele for-løbet fortalt ham, at der ikke kunne ske udstykning. Det var kommunen selv, som nævnte udstykningsmuligheden på mødet den 5. april 2018. Vidne 4 var rimelig sikker på, at der kunne ske udstykning.

Da han gik fra mødet, var det hans indtryk, at han kunne udstykke grunden. Det var en væsentlig oplysning for hans beslutning om at købe. Han ville ikke købe, hvis han ikke havde kunne udstykke. Han overvejede, om Vidne 2 burde orienteres, men han mente ikke, at det var hans opgave. Han mente, at det var kommunen, som skulle orientere om det. Han spurgte ikke, om sælgers ejendomsmægler blev kontaktet.

Fore-holdt artiklen om sagen (ekstraktens s. 221) forklarede han, at eksemplet på mu-lig udstykning kom fra Vidne 6 ved Geopartner. Foreholdt mailen af 13. april 2018 fra Vidne 4 (ekstraktens s. 103) forklarede han, at han på tidspunktet ikke var sikker på, at der kunne bygges på grunden. Hvis de ikke kunne få vejret el-ler bygge et ordentligt hus, var det ikke lige så interessant.

Geopartner havde lavet et forslag til udstykning, men de sagde ikke, hvad han ville kunne bygge på det. Han havde to medarbejdere fra kommunen ude på grunden efter hand-len. Han havde ikke betalt 2.950.000 kr., hvis der ikke kunne udstykkes. Han tænkte, at det godt kunne blive en god handel. Kommunen stillede ikke spørgs-mål til, hvorfor det var ham, som rettede henvendelse. Der blev ikke spurgt til ejeren.

Der blev ikke nævnt noget om orientering af sagsøgerne. Afgørelsen fra 2005 var ikke fremme under mødet. Virksomhed A/S er et aktieselskab, og fir-maet blev startet af faren, som byggede en del sommerhuse. Virksomheden har tidligere bygget sommerhuse med henblik på videresalg. Han ved godt, at han ville skulle betale skat for fortjenesten, hvis han byggede et hus til videresalg.

Han har aldrig været inde i huset, som sagen drejer sig om. Ombygningen af sommerhuset er foretaget af de nye ejere. Sommerhuset skulle være til privat brug, men ikke som det stod på købstidspunktet. Sommerhuset skulle laves om, men det gjorde de aldrig. De fik brug for pengene, hvorfor de var nød til at sæl-ge huset. Han mener, at prisen på 2.300.000 kr. var udtryk for markedsprisen.

Det var ikke et panik/strakssalg. Der var kun et møde med kommunen inden handlen. Vidne 3 havde lavet en udstykningsplan til mødet med kommunen den 5. april 2018. Han kender ikke Person 2. Der blev ikke talt om den nuværende ejer af matriklen på mødet den 5. april 2018. Han overvejede ikke at købe huset på betingelse af, at han kunne opnå udstykning. Han valgte at tage chancen.

Han tror ikke, at han havde fået lov til at købe huset til den pris, hvis han havde betinget handlen af, at der kunne ske udstykningen. Han ville ikke lade handlen gå tilbage, da det var sjældent, at der var mulighed for at bygge et sommerhus med den placering. Han har en del byggesager i Ringkøbing-Skjern Kommune. Han har vel haft omkring 20 byggesager i Ringkøbing-Skjern Kom-mune i løbet af de sidste fem år.

Det plejer at tage 4-5 uger at få byggetilladelse. Det første han spurgte Vidne 2 om, var muligheden for udstykning, hvilket Vidne 2 afviste. Den ene medarbejder ved kommunen nævnte inden mødet mulig-heden for, at der kunne udstykkes til 4 grunde. Han nævnte for Vidne 2, at han havde nogle planer, som han skulle drøfte med kommunen. Han præciserede ikke sine planer for Vidne 2.

Han sagde til Vidne 2, at han ikke kunne forstå, at der ikke var nogen muligheder for ejendommen, og at han gerne ville arbejde videre med kommunen. Han ringede til Vidne 2 efter mødet, hvor han meddel-te, at han gerne ville købe ejendommen. Han sagde, at han ikke fik lov til sine lejligheder, men at de var åbne overfor andre ting. Der blev ikke spurgt ind til, hvad de ”andre ting” var.

Der blev ikke talt om, at det skulle være en betingelse for handlen. Spørgsmålet om vejretten kom først i spil efter handlen. Han var dog bekymret for vejretten, men det var først efter handlen, at han blev bevist om, hvor problematisk det kunne være. Der er sendt en faktura til Sagsøgte 1 fra Virksomhed A/S. Han kan ikke huske, hvor stor fakturaen var. De har fælles økonomi, og fakturaen er betalt af dem fælles.

Betalingen skete ved indflytning, hvilket er normalt. Han kan godt selv have lavet skitsen om udstykning. Han kan ikke huske det. Han kom først i kontakt med Vidne 6 fra Geopartner efter handlen.

Skønsmand har forklaret, at han kan vedstå sig erklærin-gen af 8. november 2019. Han har været ejendomsmægler i cirka 20 år, og han startede i 1994. Han har altid arbejdet med sommerhusgrunde, og de første 13 år af karrieren handlede han kun med sommerhuse i Område. På tidspunktet for skønsforretningen havde han stået for alt med sommerhuse i mæglervirksomheden siden 2014.

Han har besøgt ejendommen tidligere i for-bindelse med en belåningssag. Han kan ikke huske, hvad han vurderede ejen-dommen til. Da han lavede vurderingen, var han opmærksom på, at huset sene-re var solgt for 2.300.000 kr. Det er en konkret vurdering, da det er en sjældent udbudt vare. Prisen på 2.300.000 kr. er nok i underkanten af, hvad det burde være solgt til.

En byggegrund alene havde en værdi på omkring 1,6-1,7 millio-ner kr. Husets værdi burde være 2,6-2,7 millioner kr. Han er ikke bekendt med liggetiden for det efterfølgende salg. Der vil altid være en usikkerhed ved vur-deringen af en ejendom af den type. Han kan ikke sætte en procentsats på mar-

ginen, men vurderingen på 4.300.000 kr. er efter bedste faglige skøn. Huset er ikke liebhaveri, men beliggenheden er. De vil ofte udbyde det lidt over deres egen vurdering. Vurderingen i denne sag ligger i midten. Den skal lægge i ni-veauet 4,2-4,4 millioner. 300.000 kr. over eller under de 4.300.000 kr. ville være for stor en afvigelse.

Han mener, at sommerhuset kunne have indbragt 2-300.000 kr. mere end det gjorde ved videresalget. Ved vurderingen har han gjort sig tanker om, at grunden var svær at bygge på. Han var bekendt med, at grunden var dyrere at bygge på end ellers. Han har ikke taget højde for, at kø-beren var entreprenør. Han har taget udgangspunkt i, hvad en almindelig pri-vat køber ville betale.

Han har fratrukket skønsmæssige udstykningsomkost-ninger. Foreholdt salgsopstillingen på Adresse 2 (ekstraktens s. 206) for-klarede han, at beliggenheden er forskellige, og køberne vil typisk ikke være de samme. Grundene er dog prismæssigt rimelig sammenlignelige. Det kommer an på køberen, hvad der er mest attraktivt. Foreholdt billedet af Adresse 1 (ekstraktens s. 163) forklarede han, at det var den forventede pris.

Årstiden ple-jer ikke at have den store indflydelse for handlerne, men forhandlingspositio-nen er ofte bedre for køber i efteråret. Han har lidt forstand på ejendomsavance-beskatning, men vil normalt henvise til en revisor. Normalt vil man kun kunne eje to sommerhuse uden, at det vil give skattemæssig virkning.

Vidne 5 har forklaret, at han har været ejendomsmægler i 40 år. Han var to år i By 2, men ellers har han primært været i Område. Foreholdt formidlings-aftalen af 4. august 2017 (ekstraktens s. 79). Det var Vidne 2, som besigtigede ejendommen, men de er typisk to inde over vurderingen. De gik med til at ud-byde den en periode til over vurderingen. Prisen blev reduceret til 2.950.000 kr. den 13. december 2017.

Det var kun Vidne 2, som mødte sælger. Han talte ikke med sælger i forbindelse med salget, men han kan ikke huske, om han havde en telefonsamtale efter salget. Da de vurderede ejendommen, ringede de til Geo-partner, som med det samme sagde, at udstykning ikke kunne lade sig gøre. Han så afgørelsen fra 2005. Han tog ikke kontakt til kommunen, men det ved han, at Vidne 2 gjorde.

Der er som udgangspunkt risiko for ejendomsavancebe-skatning, hvis ejendomme over 1.400 kvadratmeter kan udstykkes. Normalt vil-le han ikke indhente en erklæring på det, når fagfolk oplyste, at det ikke kunne lade sig gøre. Han mente ikke, at der var tvivl. Han har tidligere solgt ejendom-me på mundtligt grundlag, som var større end 1.400 kvadratmeter, og han har aldrig oplevet problemer med det.

Kommunen har en standardskrivelse, når de indhenter en erklæring. Der var løbende henvendelser på ejendommen, men køberne var ikke interesserede, når der ikke kunne udstykkes. De lavede derfor en ændring i salgsopstillingen, hvor der stod, at der ikke kunne ske udstykning. Det var for at begrænse henvendelserne omkring udstykning. Det blev ændret længe inden handlen.

Da de lavede den første salgsopstillingen, vidste de godt, at der ikke kunne udstykkes. De lavede det om, da henvendelserne systematisk ikke gav noget udbytte, da de potentielle købere ønskede udstykning. Han hør-te ikke noget om købernes planer med ejendommen, før efter købsaftalen var

underskrevet. Han tror ikke, at der var andre aktuelle købere på handelstids-punktet. Foreholdt salgsopstillingen på Adresse 2 forklarede han, at ejen-dommen blev solgt til prisen. Han er enig med skønsmanden i, at det er to for-skellige købere, som ville være interesserede. Han ville selv være mere interes-seret i Adresse 2. Han ved ikke, om salgsprisen på 2.300.000 kr. for Adresse 1 var for billig.

Han er ikke bekendt med, om den ændrede salgsopstil-ling blev sendt til sælgerne. Når de kun ændrer prisen, sender de kun salgsbud-get. Hvis teksten ikke var ændret på tidspunktet, ville de ikke have sendt slags-opstillingen med.

Foreholdt formidlingsaftalen af 4. august 2017 (ekstraktens s. 86) forklarede han, at værdiforringelseserklæring er en erklæring på, at udstyk-ning vil forringe hovedejendommen så betydeligt, at udstykning ikke giver me-ning. De gjorde ikke noget for at få en erklæring fra kommunen. De har ikke skrevet til kommunen, men de ringede til Geopartner. De syntes ikke, at der var grund til at gøre mere.

De havde et afslag på udstykning fra 2005, og han mente derfor ikke, at salget ville give skattemæssige konsekvenser. De sælger 170 ejen-domme om året, og de ringer ikke til kommunen lige inden hvert salg. Han ved ikke, om Vidne 2 kontaktede køber efter handlen. Foreholdt Vidne 2's mail af 22. april 2018 (ekstraktens s. 160) forklarede han, at han tror, at han så mailen. De kan godt have talt om det.

Han er sikker på, at mailen blev drøftet inden, at den blev sendt. Han mener ikke, at de kunne have gjort mere for at undersøge sa-gen. Der var intet formål med at kontakte køber, da der var skrevet under. Vær-diforringelseserklæringer ville typisk blive indhentet i forbindelse med, at for-midlingsaftalen blev underskrevet. De indregner ikke ejendomsavance i bud-gettet.

Vidne 3 har forklaret, at han aldrig har mødt Sagsøger 1 eller Sagsøger 2. De havde et samarbejde med Estate, som var gode kunder ved Geopartner. De rådførte sig ofte med dem, hvilke mange andre ejendomsmæglere også gør. Der er ikke andre landinspektører i By 1. Firmaet har betydelig erfaring med ud-stykning i klitarealer.

Foreholdt tegningen af Adresse 1 fra 2005 (ekstrak-tens s. 67) forklarede han, at tegningen er lavet af en gammel kollega. Foreholdt mailen af 13. marts 2018 (ekstraktens s. 99) forklarede han, at Sagsøgte 2 rettede hen-vendelse til ham inden mødet den 5. april 2018. Han tror ikke, at han talte med ham inden mailen, men han er ikke sikker. Han skulle med som rådgiver på mødet.

Sagsøgte 2 havde præsenteret projektet med 7 ferielejligheder på grunden for ham. Han kunne alternativt forestille sig, at grunden kunne udstykkes. Han kan bestemt ikke afvise, at han har hørt om udstykning inden mødet. Han gav in-den mødet klart udtryk for, at han ikke troede på en udstykning. Han var af den opfattelse, at han ikke ville kunne bidrage med særlig meget.

Han har væ-ret landinspektør siden 1995, og han har tidligere beskæftiget sig med klitfredet areal. Han har ikke tidligere oplevet, at det klitfredet areal kunne inddrages. De har altid skulle redegøre for, hvilken side af fredningslinjen arealet lå på. Han gav på mødet udtryk for en klar forundring. Han kan ikke se, at der er en be-grundelse for praksisændringen. Han kan ikke huske, om Sagsøgte 2 inden mødet

havde skitseret en udstykning. Han blev af kommunen bedt om at lave et for-slag til en udstykning. Foreholdt mailen af 12. april 2018 fra Vidne 4 (ekstrak-tens s. 102) forklarede han, at de på mødet gav klart udtryk for, at han repræ-senterede en mulig køber. Kommunen gjorde ikke nogen bemærkninger om, at ejeren ikke deltog, og orientering af ejeren blev ikke nævnt.

Foreholdt mailen af 22. april 2018 fra Vidne 2 (ekstraktens s. 160) forklarede han, at han fik en hen-vendelse fra Estate omkring den 21-22. april 2018. Han havde et efterfølgende møde med Estate. Han mener, at mødet blev afholdt på Geopartners kontor. Foreholdt sin mail af 23. april 2018 (ekstraktens s. 169) forklarede han, at mødet drejede sig om afslag på udstykning.

De bad ham om at skrive den pågældende mail, men han kan ikke huske, om det blev nævnt, hvad de skulle bruge den til. Han tror, at de nævnte, at der kunne komme en sag ud af det. Han tror, at mail-korrespondancen var udtryk for, at han ikke kunne huske samtalen. Han mener ikke, at han skrev noget, som var forkert.

Vidne 2 havde noteret opkaldet på sin sag, og han var sikker på, hvad han ville svare på et sådant opkald. Han har in-gen erindring om samtalen i august 2017, men han er overbevist om, at den har fundet sted. Han har fået mange henvendelser på den, og han har altid svaret, at den efter hans overbevisning ikke kunne udstykkes. Han kan ikke huske, hvornår henvendelserne præcis har været.

Der har været flere henvendelser, mens ejendommen var til salg. Foreholdt mailen af 12. april 2018 fra Vidne 4 (ekstraktens s. 102) forklarede han, at han er uforstående overfor mailens ind-hold, da den ikke tidligere har været administreret sådan. Der er altid et stykke arbejde efter dette tidspunkt, og der vil altid opstå mulige komplikationer.

Usikkerheden ville nok primært være, hvilken vejadgang der kunne etableres og størrelsen på bebyggelsen. Han gjorde sig den overvejelse, at det betød noget for andre grunde i området. Han ved ikke, hvor mange ejendomme ændringen berører. Han var klar over, at der var mulighed for en gevinst på baggrund af den nye viden. Der er ikke regler for landinspektørers orientering af ejere.

Kom-munen havde bedt om udstykningsplanen for, hvis de skulle svare på udstyk-ningen. Han lavede derfor planen for Sagsøgte 2. Han vidste ikke, hvem der var ejen-domsmægler på ejendommen Adresse 1. Han spurgte ikke, hvem der var ejendomsmægler på Adresse 1, og han spurgte ikke Sagsøgte 2. Han er lokalt bo-sat, og der er omkring 5 ejendomsmæglervirksomheder i området.

Han havde ingen overvejelser om at undersøge nærmere, hvem der havde ejendommen til salg. Der er sket en skærpelse af praksis ved kommunen efter denne sag, men tidligere kunne alle nærmest ringe og spørge til en ejendom. Han havde ikke gjort sig tanker om byggerettigheder. Det var normalt med telefoniske fore-spørgsler fra ejendomsmæglere, og de blev ofte besvaret gratis, hvis det kunne klares telefonisk.

Det var god kundeservice. Hvis det skulle afklares gennem ansøgning til kommunen, så oprettede man en sag og sendt en faktura.

Vidne 6 har forklaret, at hun talte med Vidne 3 om sagen, da han skulle til møde ved kommunen sammen med Sagsøgte 2. Sagen kom over på hen-des bord, da Sagsøgte 2 fik tilsagn om udstykning. Hun lavede det praktiske arbejde.

Foreholdt sin mail af 18. maj 2018 (ekstraktens s. 174) forklarede hun, at hun skulle lave en udformning på den nye grund, så den opfyldt mindstekravene. Udstykningen skulle foretages, så kommunen og Geodatastyrelsen kunne god-kende den. Foreholdt ændringskortet af 10. september 2018(ekstraktens s. 183) forklarede hun, at den gamle ejendom er nr. 1 og den nye er nr. 2.De røde stip- lede linjer er en omlægning.

Den nye grunde skulle have adgangsvej fra nord. Udstykningssagen skulle ikke i nabohøring, og det skal den ændrede vejadgang heller ikke. Der skal dog være erklæring fra vejberettigede til sletning af vej. De indhentede underskrifter fra to lodsejere på Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2, som gav tilla-delse til ændringen. Hvis de ikke havde fået tilladelse fra lodsejerne, skulle de have bibeholdt vejen.

Byggefeltet ville i så fald blive mindre. Det gav mulighed for at bygge så langt mod nord som muligt, hvilket var ønskværdig af hensyn til byggefeltet. Der var ikke andre problemer af landinspektørmæssig interesse. Kystdirektoratet tog meget lang tid om at tage stilling til tingene. Den skemati-ske redegørelse blev lavet tidligt, men den skulle godkendes af kommunen in-den, at den kunne sendes til Geodatastyrelsen.

Der kunne den først sendes hen, når kystdirektoratet havde godkendt den. Hun ved ikke præcis, hvor lang tid det tog. Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2 var fredet klitarealer, som alle principielt måt-te gå på. Det var derfor specielt at tale om vejrettigheder, men alle grunde skal have en vejadgang.

Foreholdt sin mail af 18. maj 2018 (ekstraktens s. 174) forkla-rede hun, at Matrikel nr. 3 ejer cirka 100 meter af vejen. Huset ligger i syd, hvor man tidligere har kørt ind. Det handlede om at komme den sidste del fra grun-den ud til offentlig vej i nord. Grundene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2 har en vejadgang gennem den nordlige adgang. Vejadgangen til Matrikel nr. 3 er ikke de røde på kortet.

Det er kun vejadgangen til klitejendommene Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2. Vejad-gangen for Matrikel nr. 3 stopper ved matriklen, da man kun har vejadgang til sin egen matrikel. Der var flere af lodsejerne, som ikke vidste, at de havde den pågældende vejadgang. Det var klitarealer, og den pågældende vejadgang hav-de ikke været brugt. Vejretten blev flyttet længere mod vest for at forbedre byg-gemulighederne.

Det gjorde ikke nogen skade i forhold til mulighederne for ejendommen. Deres honorar for en udstykningssag ligger omkring 20-25.000 kr. Hun havde ikke tænkt over, hvor meget man kunne bygge på ejendommen. Udstykningssager tog lang tid dengang pga. Geodatastyrelsen, men nu kan det gøres på 5 måneder. Tidligere kunne det tage op omkring et år.

Der blev ikke givet udtryk for, at der var bekymring omkring byggemuligheder.

Vidne 1 har forklaret, at han arbejder i Ringkøbing-Skjern Kommune. Han er afdelingsleder i byg- og miljøafdelingen, som varetager byggesagsbe-handling og landzonetilladelser. Tidligere var han byggesagsbehandler i 10 år. Han blev konstitueret teknisk chef i et års tid inden kommunesammenlægnin-gen, og han har arbejdet med området siden 1997. Udstykning var ikke så stort dengang, men han var med i udstykningssager. De lå normalt ved den tekniske chef. I de gamle kommuner lå byggesagerne fysisk i kælderen, hvor de blev ar-kiveret efter, hvilken ejendom de vedrørte. I dag er byggesagerne elektroniske.

Sagerne blev skannet ind i 2010-2011. Det var den gamle fysiske sag, som blev indscannet. Foreholdt brevet af 15. september 2005 fra Holmsland Kommune (ekstraktens s. 70) forklarede han, at han ikke ved, hvorfor der blev sendt kopi til EDC. Forespørgslen kunne eventuelt være kommet gennem EDC. Hvis en til-fældig person forespurgte på en ejendom, ville kommunen have noget fra eje-ren eller ejendomsmægleren.

Det er normal praksis at tage kontakt til ejeren el-ler mægleren, og det har altid været sådan. Der kan dog godt være kommet en henvendelse, hvor de troede, at der var en aftale. Praksis er den samme i Ring-købing-Skjern Kommune. De svarer på generelle spørgsmål uden fuldmagt el-ler lignende. I dag ville man nok ikke holde et møde med nogen om ejendom-men uden, at de havde noget fra ejeren.

Det andet ville være meget tidskræven-de, da der på nogle ejendomme kunne være mange interesserede. Det var også sådan på byggeområdet i 2018. Hvis folk kontaktede dem om tilsagn til nedriv-ning og nybyg, så ville de have noget fra ejeren. Udstykning er ikke en del af byggeområdet.

Foreholdt mailen af 22. april 2018 fra Vidne 2 (ekstraktens s. 161) forklarede han, at han ikke husker, at han skulle have talt med Sagsøgte 2 om byggeplaner i 2018. Han mener ikke, at han var til møder før, at grunden var udstykket. Han kan godt have udtalt, at dialogen bør gå gennem ejendomsmægleren, når huset er til salg.

Foreholdt mailen af 12. april 2018 fra Vidne 4 (ekstraktens s. 102) for-klarede han, at han godt kan huske, at han var til mødet. Han kan godt have orienteret om, hvordan sagspraksis var inden kommunesammenlægningen. Han var ikke med til det eksterne møde, men kun det interne. Han har ikke nok kendskab til det eksterne møde til, at han kan afgøre, om ejeren burde have væ-ret orienteret.

De havde ikke noget fra ejeren eller ejendomsmægleren omkring bebyggelse. Han ved ikke, hvad Geopartners rolle var i sagen. Det var ikke hans sag, hvorfor han ikke gik nærmere ind i, hvilke aftaler der lå. Det burde han heller ikke. Han ved ikke, om det blev drøftet på mødet, men han tvivler på det. Foreholdt hans mail af 13. oktober 2005 (ekstraktens s. 71) forklarede han, at mailen ligger på filarkivet.

Han tror, at den har været der hele tiden. De gamle fysiske arkiver blev destrueret efter digitaliseringen. De får mange henvendel-ser fra ejendomsmæglere, som gerne vil høre om eventuelle muligheder. Hvis de laver konkrete vurderinger telefonisk, udarbejder de telefonnotater herom. Det afhænger af den konkrete henvendelse. I Holmsland Kommune var det praksis, at det klitfredet areal ikke blev medregnet.

Afgrænsningen lå i klitfred-ningslinjen, hvorfor arealer uden for linjen ikke blev regnet med. Arealer i en anden zone kan ikke regnes med. Afgrænsningen mellem sommerhuszonen og landzonen lå efter deres opfattelse i 2005 i klitfredningslinjen. De ønsker ikke, at husene placeres for højt i klitterne. En del af grunden ligger, hvor klitterne er meget høje.

Det handlede derfor om at få huset ned i den lave del af klitterne, og han var ikke i tvivl om, at der kunne bygges på grunden. Det var han ikke i tvivl om, når man byggede på nordsiden. Foreholdt mailen af 13. marts 2018 fra Person 1 (ekstraktens s. 99) forklarede han, at han ikke ved, hvordan Person 1

blev bekendt med, at han havde været for hurtig. Da kortene blev digitaliseret i kommunen kunne de se, at der i den gamle del af Område var en afgræns-ning længere ude end de tidligere troede. Det medførte, at nye arealer måtte ta-ges i betragtning. Der blev ikke orienteret lokalt til ejendomsmæglere eller lan-dinspektører om, at kommunen nu var villig til at inddrage nye arealer i ud-stykningsvurderingen.

Han kan ikke konkret huske, om han blev kontaktet af Estate omkring grunden. På det interne møde den 11. april 2018 kunne han næppe huske, at han havde sagsbehandlet Adresse 1 i 2005. Landinspektø-rerne er dybt inde i lovgivningen, så de burde kende ændringen. De har adgang til de samme kort som kommunen.

Hvis han i 2017 havde modtaget kopi af af-gørelsen fra 2005 med forespørgsel om, hvorvidt der var sket ændringer, ville han gå dybere ned i sagen. Han ville være kommet frem til, at der kunne ske udstykning.

Vidne 4 har forklaret, at han er arkitekt ansat som planlægger ved Ringkøbing-Skjern Kommune, og han har været der i 25 år. Han har tidligere arbejdet i Århus Kommune og Ølgod Kommune. De havde et møde med Sagsøgte 2 og Geopartner den 5. april 2018. Mødet blev afholdt ved kommunen, og det var kommunen, som indkaldt til det. Det var landinspektøren, som havde fået en sag. De kendte ikke til den på forhånd.

Han arbejder sammen med Person 1, og han kan se på mødeindkaldelsen, at Person 1 var med til mødet. Han kan ikke huske, hvem der ellers var med fra kommunen. Han husker ikke, at der deltog andre. På mødet blev muligheden for udstykning af ejendommen drøftet. Han havde ikke været på arkivet inden mødet, og han ved ikke, om Person 1 havde. Der var ikke andet grundlag end det materiale, som landinspektøren havde med.

Han kan ikke huske det, men der var formentligt et kort over ejendom-men. Mødet endte med, at landinspektøren ville vende tilbage med et forslag til udstykning. Der kom en ansøgning om udstykning senere. Mødet var forhånds-arbejde, og selve ansøgningen kom først væsentligt senere. De besluttede på det interne møde den 11. april 2018, at grunden kunne udstykkes på baggrund af landinspektørens udstykningsforslag.

Sagen blev afgjort tidligere end den 12. april 2018, og man mener, at de afgjorde det den 6. april 2018. De hørte dog, at der skulle være en anden sag, hvor der tidligere var svaret på udstykning. Der var dog ikke et eneste dokument på deres sag. Landinspektøren bragte op, at han havde fået et andet svar tidligere. Mødet blev afholdt med henblik på at af-klare, om de var ved at lave en fejl.

De havde sagt inden den 11. april 2018, at der kunne ske udstykning. Han mener, at der ligger et brev på det. De fandt ik-ke det tidligere svar til landinspektøren, hvor udstykning ikke var muligt. Han kiggede ikke i det store byggearkiv, og han kiggede kun i det sædvanlige arkiv, som indeholder alle plansager. En forespørgsel om udstykning burde ligge der, men svaret lå i filarkivet, hvor han ikke havde kigget.

Det fik han først at vide længe efter, at sagen var lukket. Det er praksis, at de svarer landinspektører og ejendomsmæglere, men ikke tilfældige privatpersoner. Han mener, at landin-spektøren efter landinspektørens § 5 og § 7 repræsenterer ejeren. Andre kan ik-

ke få adgang til at søge en forhåndsgodkendelse. De tog det som udtryk for, at alt var i orden, at der var en landinspektør med, da han skulle repræsentere eje-ren. De har mange sager, hvor ejendomsmæglere og landinspektører spørger til udstykningsmuligheder. De opretter et telefonnotat, hvis de får sådan en hen-vendelse. Det interne møde var nødvendigt, fordi der var givet et andet svar tidligere.

Det var ikke en ændring af praksis. Han har først arbejdet med ud-stykningssager fra 2016. Han er ikke bekendt med praksis fra den gamle Holmsland Kommune. Foreholdt mailen fra Sagsøgte 2 af 7. marts 2018 (ek-straktens s. 100) forklarede han, at han aldrig har hørt om 7 ferielejligheder. Mø-det den 5. april 2018 vedrørte udstykning. Han kan ikke huske, hvordan Vidne 3 forholdt sig til udstykning på mødet.

Han kan ikke huske nogen diskussion om udstykning, men det blev nævnt, at der tidligere var givet et andet svar. Hans arbejde begrænsede sig til at afklare udstykningsmuligheden. Efter byggeloven kan de ikke nægte udstykning, hvis der ikke er et relevant grundlag. Hvis do-kumentet fra 2005 var blevet fundet, ville de have informeret ejeren om, at afsla-get ikke længere var gældende.

Han var klar over, at Sagsøgte 2 ikke var ejer af ejen-dommen. Han forholdt sig ikke til, hvem Vidne 3 repræsenterede. Han opfattede ikke Vidne 3 som Sagsøgte 2's rådgiver. Han opfattede ham som en landinspektør, som havde en udstykningssag for ejeren. Han orienterede ikke ejeren.

Vidne 2 har forklaret, at han blev ansat ved Estate i 2012. Han blev ejen-domsmægler i marts 2018. Cirka halvdelen af hans arbejde var sommerhuse ude i Område, og han deltog i vurderingen af Adresse 1. Det var ham, som var på besøg ved sælger. De var kort inde i udstykningsmulighederne, og han fik at vide, at det tidligere havde været forsøgt. Der var et afslag på udstyk-ning fra kommunen i 2005.

Han vurderede ejendommen sammen med Vidne 5. Sommerhuse i første klitrække er svære at prisfastsætte, og ejernes for-ventninger er forskellige. Derfor er de altid to om vurderingen. Ham og Vidne 5 var enige om, at en realistisk pris var omkring 2.795.000 kr. Sælgerne øn-skede at afprøve en væsentligt højere pris, hvilket de ikke havde noget problem med.

De kontaktede Vidne 3 fra Geopartner, og de foretog opkaldet fra Vidne 5's kontor, men han kan ikke huske, hvem der førte ordet. Vidne 3 kiggede på nogle kort og sagde, at der ikke kunne ske udstykning. Han ringede efterfølgen-de til kommunen, hvor Vidne 1 oplyste, at der ikke kunne udstykkes. Han lavede et internt notat på opkaldet. Det var kutyme at man ringede til kommunen fremfor at skrive.

Det var typisk Vidne 1, som man ringe-de til. Foreholdt mailkorrespondancen med Sagsøgte 2 (ekstraktens s. 96) forklarede han, at Sagsøgte 2's projekt ikke kunne lade sig gøre. Der kom nogle bud, som var væ-sentligt lavere end udbudsprisen, og de blev afvist. Han kan ikke huske den konkrete dialog med Sagsøgte 2. Han havde opfattelsen af, at det drejede sig om til-bygning eller nedrivning af ejendommen.

Han blev aldrig klog på den konkrete sag. Sagsøgte 2 har aldrig sagt, at han ville udfordre kommunen på udstykning. Det handlede altid kun om byggeri. Han har ikke hørt om de 7 ferielejligheder in-den, at denne retssag blev anlagt. Det er ikke usædvanligt, at køberne interesse-

rer sig for byggemuligheder. Han har solgt sommerhuse i første række med ha-vudsigt til 5,5 millioner, hvor køberne efterfølgende har revet sommerhuset ned. Han havde ikke dialog med Sagsøgte 2 om udstykning, og Sagsøgte 2 oplyste aldrig, at han gik efter udstykning. Hvis han havde hørt om udstykning, ville han have set en mulighed for to handler.

Han blev på et tidspunkt kontaktet af Sagsøgte 2, som nævnte, at han gerne ville reservere ejendommen. Han arbejdede på at få styr på, hvad han kunne på ejendommen. Udstykning blev ikke nævnt. Han erin-drer ikke noget om 7 ferielejligheder. Handlen var ikke blevet gennemført, hvis ordet udstykning havde været nævnt. I perioden frem til 20. april 2018 var han ikke i kontakt med kommunen eller landinspektøren.

Han havde dog været i kontakt med Vidne 1 efter den indledende forespørgsel, men det var for en anden kunde. De fik mange henvendelser på udstykning på ejendom-men, og de mulige købere fik samme svar. Foreholdt salgsopstillingen på Adresse 1 (ekstraktens s. 152) forklarede han, at det tilføjede, at der ikke var ud-stykningsmuligheder, fordi de gik for mange henvendelser på det.

Han kan ik-ke sætte dato på, hvornår det blev tilføjet. Han tror, at det var omkring decem-ber 2017. Der er ikke nogen regel om, hvem der skriver under først. Det var me-get vigtigt for Sagsøgte 2, at han på forhånd vidste, at sælger ville skrive under. Der blev presset hårdt, og han fik en underskrift tilsendt fra sælger. Det var vigtigt for Sagsøgte 2, at sælger skrev under først.

Han talte aldrig med Sagsøgte 1, og han blev først sidst i processen orienteret om, at hun var køberen. Sagsøgte 2 havde Sagsøgte 1's un-derskrift med. Foreholdt mailen af 22. april 2018 til Sagsøger 2 (ekstraktens s. 160) forklarede han, at udtalelserne fra Sagsøgte 2 faldt efter underskrifterne. Han ringede til Sagsøger 2 og forklarede udviklingen, og at der ville komme en mail på det.

Han følte, at der var en risiko ved at sige, at han var nød til at foretage et opkald in-den, at de lukkede sagen. Han ringede til Vidne 3 og kommunen efterfølgende. Han havde hele tiden haft opfattelsen, at udstykning ikke var et tema. Sagsøgte 2 nævnte efter handlen, at han måske gik efter udstykning, og at han havde været i kontakt med kommunen.

Han formulerede det indledningsvist som, at ville ske ting og sager på ejendommen. Han var bekendt med det oprindelige afslag på udstykning i 2005. Han fik bekræftet fra Vidne 3 og kommunen, at det stadig var gældende. Han foretog sig ikke andet, og han indhentede ikke en udtalelse fra kommunen. Han så det ikke som et tema. Det var ikke kutyme, at han ind-hentede en udtalelse fra kommunen.

Han mente ikke, at Sagsøger 2 og Sagsøger 1 havde en skatterisiko ved handlen. Han skiftede arbejde, fordi han søgte nye udfor-dringer. Foreholdt formidlingsaftalen af 4. august 2017 (ekstraktens s. 85) for-klarede han, at teksten ikke forpligter til indhentelse af nyt materiale efter 8-9 måneder. 8-9 måneder er ikke en lang periode i deres branche.

Det første doku-ment som indhentes er ofte en ejendomsdatarapport, som indhentes fra starten efter underskrift af formidlingsaftalen. Ejendomsdatarapporten må højest være 3 måneder gammel. Han fandt det ikke relevant at dobbelttjekke med kommu-nen eller landinspektøren. Han havde ikke nogen forestilling om, at der skulle være ændringer i udstykningsspørgsmålet.

Man ville aldrig lave andet end at ringe, hvis han skulle ringe til alle hver tredje måned. Det var ikke normalt at

skrive til kommunen eller landinspektøren. Han opfattede det som, at Vidne 3 kig-gede på kort mens de talte sammen, og han meddelte derefter, at der ikke kun-ne ske udstykning. Han ved ikke, om der var to telefonsamtaler. Kommunen har i en årrække selv henstillet til, at de helst ville have henvendelserne telefo-nisk. Han kender ejendomsavancebeskatningsloven.

Det kræver en erklæring fra kommunen for at undgå ejendomsavancebeskatning. Det ville normalt være en ejendomsmægleropgave at indhente en sådan erklæring på forhånd. Han indhentede ikke erklæringen. Han fik opfattelsen fra Vidne 3, at Vidne 3 havde givet samme svar til en anden kunde. Da han ringede til Vidne 3 den 20. april 2018, mente Vidne 3 stadig, at der ikke kunne ske udstykning.

Vidne 3 sagde noget i ret-ning af, at han godt var klar over, hvorfor vidnet ringede. Det var noget af det første, som blev sagt i samtalen. Han sagde, at man ikke bare kunne holde ud-stykningsmøder over hovedet på sælger. På et møde i marts 2020 orienterede kommunen om, at de i fremtiden ville kræve skriftlig fuldmagt. Afslaget på ud-stykning fra 2005 så han første gang i forbindelse med forberedelse af salget.

Den lå skannet ind på et filarkiv i kommunen. Da han skrev mailen af 22. april 2018 (ekstraktens s. 160) forklarede han, at han orienterede Sagsøgte 2, men at han ik-ke ved, om det skete før eller efter mailen. Han stoppede ved Estate den 23. april 2018. Foreholdt mailkorrespondancen med Sagsøgte 2 i februar 2018 (ekstraktens s. 97) forklarede han, at han håbede Sagsøgte 2's byggeplaner lykkedes.

Det handlede ikke om udstykning. Det var hans opfattelse, at Sagsøgte 2 konsekvent løb panden mod muren med sine byggeplaner. Han kan ikke huske, om han orienterede sælgerne om dialogen. Han ønskede at aflevere et ordentligt stykke arbejde til Vidne 5, da han stoppede efter 6 år. Han er ikke ekspert i ejendomsavance-beskatningsloven.

Det var ikke afgørende, om salget blev afsluttet inden, at han stoppede ved Estate, da han ikke havde nogen økonomisk interesse i afslutning af sagen.

Parternes synspunkter Sagsøger 1 og Sagsøger 2 har i deres påstandsdokument anført følgende:

”… ANBRINGENDER

Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det gældende,

at købsaftalen er indgået på et forkert grundlag,

at sagsøger er blevet vildledt af de sagsøgte,

at de sagsøgte dels har været vidende om og dels burde have vidst, at udstykning af grundene var mulig,

at de sagsøgte har været i ond tro på aftaletidspunktet,

at ejendomshandlen er indgået i strid med aftaleloven og grundlæg-

gende aftaleretlige principper.

Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det i relation til Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 særligt gældende,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 aktivt har arbejdet for godkendel-

se af udstykning i tiden op til aftaletidspunktet, jf. bilag 4 og 6,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har handlet i strid med købsafta-

lens forudsætninger om udstykningsproces, jf. bilag 3,

at det af salgsopstillingen eksplicit fremgår, at grunden ikke kan ud-

stykkes,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har opnået kommunalt tilsagn om

godkendelse af udstykning inden aftaletidspunktet, jf. bilag 6, 7 og 8, 3

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 allerede i marts 2018 informeres

af kommunen om mulighed for udstykning og dermed, at forud-sætningerne for handlen er ændret væsentligt,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har gennemført den påtænkte ud-

stykning, jf. bilag 5, 9, 10 og 11,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 uden tvivl har været vidende om

muligheden for udstykningen på aftaletidspunktet,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har været i ond tro om en central

aftaleforudsætning,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har fortiet bestræbelserne om og

godkendelsen af udstykning på den ejendom, der på tidspunktet for godkendelsen var sagsøgers ejendom,

at spørgsmålet om udstykning til stadighed og fra start har været et

tema i korrespondancen med sagsøgte Estate BoligCenter Vestjyl-land ApS,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har udnyttet sagsøgers manglen-

de indsigt på aftaletidspunktet i de reelle forhold om ejendom-men,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har handlet i strid med redelig

handlemåde og god aftaleskik, hvorfor den indgåede aftale frem-står urimelig,

at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's ageren i strid med aftaleloven og

grundlæggende aftaleretlige principper har påført sagsøger bety-delige tab.

Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det i relation til sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS særligt gældende,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS som professionel

ejendomsmægler skal agere som sælgers / sagsøgers rådgiver,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS har påtaget sig arbej-

det med værdiansættelse af ejendommen, jf. bilag 1 og 12,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS i forbindelse med

værdiansættelsen bærer ansvaret for den af sagsøgte Estate Bolig-Center Vestjylland ApS indhentede rådgivning herunder fra sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS som professionel og

lokal ejendomshandler burde have været vidende om et væsent-ligt og centralt skifte i reglerne om udstykning,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS mangelfulde rådgiv-

ning har været en væsentlig og medvirkende årsag til sagsøgers manglende indsigt i de reelle forhold omkring ejendommens vær-di,

at i forbindelse med henvendelserne til landinspektøren i august

2017, jf. sagsfremstillingen gøres det gældende, at manglende skriftlighed er væsentlig misligholdelse af Estate BoligCenter Ve-stjylland ApS’ forpligtelser særligt henset til, at der i forbindelse med salg af ejendomme af denne størrelse vil være et behov for at have et skriftligt svar for at afklare spørgsmålet om, hvorvidt en avance er skattepligtig eller ej,

at i det tilfælde, at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS hav-

de levet op til sine forpligtelse, ikke ville have været muligt for kø-ber / Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 at indgå handlen med sagsø-ger som sket,

at spørgsmålet om udstykning til stadighed og fra start ved henven-

delsen fra Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 til sagsøgte Estate Bo-ligCenter Vestjylland ApS har været tema i drøftelsen mellem par-terne,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS allerede i marts 2018

blev orienteret om de betydelige ændringer i handlens forudsæt-ninger

at købsaftalen først underskrives den 20. april 2018, at udstykningen

har været et tema til drøftelse mellem sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS og Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 allerede i marts måned, jf. bilag IC, og at sagsøgte Estate BoligCenter Ve-stjylland ApS på den baggrund efter en professionsnorm burde have oplyst sagsøger herom,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS burde have taget

spørgsmålet om værdiansættelse af ejendommen op til fornyet be-handling samme øjeblik, man blev bekendt med, at forudsætnin-gerne, for den rådgivning man havde forestået over for sagsøger, var eller muligt var fejlbehæftet,

at sagsøger har lidt tab som følge af sagsøgte Estate BoligCenter Ve-

stjylland ApS’s mangelfulde rådgivning.

Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det i relation til sagsøgte Ge-opartner Landinspektører A/S særligt gældende,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har haft en betydelig og

væsentlig dobbeltrolle i salget af den omhandlede ejendom,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har ydet rådgivning i år

2017, på hvilken baggrund det har kunnet konkluderes, at ejen-dommen ikke kunne udstykkes, jf. bilag 4,

at det af det fremlagte bilag IA fremgår, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2

Sagsøgte 2 er i kontakt med sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S i februar 2018,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har bistået kø-

ber/sagsøgte Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 i forbindelse med opnåelsen af godkendelse af den gennemførte udstykning, jf. bilag 4, 6, 7, 8, 9 og 11,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har været vidende om,

at er var opnået godkendelse af udstykningen inden aftaletids-punktet,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S som professionel part er

vidende om, at udstykning er af væsentlig interesse i forbindelse med ejendomshandel,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har været vidende om,

at der ved godkendelse af udstykningen er sket et skifte i tidligere praksis ved bygningsmyndig-heden, og at dette skifte strider imod, hvad sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S tidligere har rådgav om i år 2017 i forbindelse med salgsbestræbelserne af ejendommen,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S i væsentligt omfang ved

sin fortielse af sagens faktiske omstændigheder over for ejendoms-mægler og sagsøger har bistået med at føre sagsøger bag lyset,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S som professionel part

burde have handlet anderledes,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S har opnået fortjeneste i

forbindelse med udstykningsarbejdet,

at sagsøgte Geopartner Landinspektører A/S handlemåde har påført

sagsøger et væsentligt tab.

Til støtte for den nedlagte påstand 2 gøres det gældende,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS i overensstemmelse

med det ovenfor anførte har leveret en mangelfuld og for sagsøger værdiløs ydelse,

at sagsøgte Estate BoligCenter Vestjylland ApS har fortabt sit krav på

honorering.

…”

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har i sit påstandsdokument anført følgende:

”… ANBRINGENDER

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2, ikke har handlet ansvarspådragende, hvorfor der ikke er grundlag for, at de skal erstatte sagsøgernes eventuelle tab.

Det gøres gældende, at en fortielse af de bevæggrunde, der ligger bag en handel, som altovervejende hovedregel ikke er retsstridig. Der er in-gen kontraktrelation eller anden særlig tilknytning mellem Sagsøgte 1 og 2 og sagsøger der gør, at denne hovedregel ikke skal finde anvendelse i dette tilfælde.

Det kan ikke forventes, at en køber af en ejendom kontakter sælgeren med oplysninger, som sælger selv kunne have fremskaffet, såfremt sæl-ger havde undersøgt forholdene til bunds. Det er sælger, der sidder in-de med alle relevante oplysninger, og sælger er derfor nærmest til at fo-retage en tilbundsgående undersøgelse af forholdene. At sagsøgerne ik-ke gør dette, kan ikke bebrejdes Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.

Det gøres desuden gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke inden købsaftalens indgåelse var vidende om, om udstykning og byggeri på en ny matrikel kunne lade sig gøre. De har blot undersøgt forholdene, så meget som det er muligt for potentielle købere af en fast ejendom. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har således alene båret risikoen for, om der overhovedet kunne opnås udstyknings-og byggetilladelse for ejendom-men.

Det gøres derfor også gældende, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ikke var i ond tro på aftaletidspunktet.

Sagsøgte 1 og 2 bestrider sagsøgers tabsopgørelse, idet der hverken er taget højde for ejendomsavanceskat eller udstykningsomkostninger.

Til støtte for friholdelsespåstanden gøres det gældende, at en eventuel fejl fra sagsøgte 2, Estate Boligcenter Vestjylland ApS’s side, ikke kan videreføres over for Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2. Estate Boligcenter Vestjyl-land ApS er den professionelle part, der har et kontraktforhold med sagsøgerne og dermed også er underlagt et rådgiveransvar.

Estate Bo-ligcenter Vestjylland ApS har desuden inden underskrift af købsaftalen været vidende om, at Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har undersøgt bygge- og udstykningsmulighederne for ejendommen.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har ikke handlet illoyalt over for hverken Estate Boligcenter Vestjylland ApS eller over for sagsøgerne, Sagsøger 1 og Sagsøger 2, idet de blot har undersøgt forholdene akkurat som enhver anden potentiel køber, og også sagsøgerne selv, kunne have gjort.

…”

Estate har i sit påstandsdokument anført følgende:

”…

ANBRINGENDER

Anbringender

overfor sagsøgerne/sælgerne

Påstand 1

Sagsøgte 2 (herefter Estate) er erstatningsansvarlig efter dansk rets al-mindelige erstatningsre-gel culpareglen, og det påhviler sagsøgerne (herefter sælgerne) at dokumentere, at de almindelige erstatningsbetin-gelser er opfyldt.

Det bestrides, at Estate har begået ansvarspådragende fejl, og at Estate ved værdiansættelsen og det senere salg var eller burde have været vi-dende om, at kommunen ville acceptere udstykning. Det gøres gælden-de, at Estate har opfyldt sin undersøgelsespligt ved at kontakte Geo-partner og kommunen og begge steder få bekræftet, at udstykning ikke var muligt. Denne oplysning var som forventet og understøttes yderli-gere ved Estate’s drøftelser med sælgerne i forbindelse med indgåelsen af formidlingsaftalen.

Det bestrides, at Estate er forpligtet til at indhente skriftligt svar om ud-stykningsmuligheden, og det bestrides, at indhentelse af skriftligt svar ville have haft betydning for handlen.

I forhold til sagsøgte 3 (herefter Geopartner) er den telefoniske oplysning bekræftet jf. bilag IIA, hvor landinspektør Vidne 3 har bekræftet overfor Estate, at det først på et møde den 5. april 2018 kom frem, at kommunen fremadrettet ville ændre praksis.

Landinspektøren har endvidere i duplikken oplyst, at han første gang hørte om gennemførelsen af praksisændringen ved modtagelsen af mail af 12. april 2018 fra kommunen (bilag 6/B3). I for-hold til kommunen må det lægges til grund, at kommunen først ved et internt møde den 11. april 2018 har besluttet at ændre praksis og der-med gøre udstykning muligt.

Dette understøttes klart af bilag 6/B3 og modsiges ikke af andre oplysninger i sagen. En eventuel skriftlig udta-lelse fra kommunen indhentet før den 11. april 2018 må formodes at vil-le have været i overensstemmelse med kommunens tidligere afvisning af udstykningsmulighed.

Estate er ikke forpligtet til at spørge kommu-nen igen kort tid inden indgåelsen af købsaftale, når der er spurgt i for-bindelse med opstarten af salget, og Estate er ikke i den mellemliggen-

de periode blevet bekendt med ændringer, som giver anledning til at forvente et ændret svar.

Estate var ikke og burde ikke være bekendt med kommunens ændrede praksis, og det bestrides, at ændringen skyldes ændrede regler/ret-ningslinjer, som Estate burde være bekendt med.

Det bestrides, at spørgsmålet om udstykning har været et tema i korre-spondancen mellem Sagsøgte 1 og 2 (herefter køber) og Estate, og det bestri-des, at Estate i marts 2018, endsige før handlens indgåelse, er orienteret om udstykningsmulighed, herunder drøftelser mellem kommunen og køber om udstykningsmulighed, og om ændringer i de forudsætninger, som Estate har lagt til grund for sin vurdering af ejendommen og i de efterfølgende drøftelser om salget.

Det gøres gældende, at sælgernes og Estate’s manglende viden om ud-stykningsmuligheden alene beror på købernes og Geopartners forhold, og at køberne og Geopartner har været forpligtet til at orientere Estate om dialogen med kommunen og kommunens ændrede holdning jf. og-så anbringenderne overfor køber og Geopartner.

Estate bestrider tabsopgørelsen.

Det er Estate’s opfattelse, at skønsmanden skønner værdien af den sam-lede ejendom med udstykningsmulighed for højt ved at vurdere den til 4.300.000 kr. Grunden med sommerhuset er solgt af køber for 2.300.000 kr., hvilket må formodes at svare til den kontante handelsværdi, og den frastykkede grund skal i så fald være 2.000.000 kr. værd på handelstids-punktet.

Estate har som bilag IIF fremlagt salgsopstilling fra salget af en grund beliggende Adresse 2, Område, By 1, som er solgt til en kontantpris på 1.705.000 kr. Denne grund er centralt belig-gende i hjertet af Område. Den er højtbeliggende og ligger ugenert i forhold til nabohuse.

Salget af Adresse 2 viser, at skønsmanden overvurderer værdien af den frastykkede grund, og at tabet må skøn-nes til et mindre beløb end sælgernes påstand.

Estate gør endvidere gældende, at en eventuel erstatning skal nedsættes med sparede udstykningsomkostninger og den ejendomsavanceskat, som en udstykning ville have medført.

Påstand 2

Estate bestrider, at der er grundlag for fortabelse eller nedsættelse af salæret.

Estate har ikke misligholdt formidlingsaftalen og har præsteret de aftal-te ydelser.

Fortabelse eller nedsættelse af salær må være betinget af et ansvars-grundlag for Estate, og der er ikke dokumenteret et ansvarsgrundlag.

Der er ikke grundlag for både at give sælgerne medhold i deres erstat-ningskrav og i et krav om fortabelse eller nedsættelse af honorar be-grundet i samme påståede fejl/rådgiveransvar. Herved vil sælgerne op-nå en uberettiget berigelse.

Anbringender

overfor Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2

Estate gør til støtte for friholdelsespåstanden de samme anbringender gældende, som sælgerne gør gældende overfor Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2.

Salgsopstillingen er en del af handelsgrundlaget, og det fremgår direkte af salgsopstillingens forside, at ejendommen ikke kan udstykkes jf. bi-lag IID. Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 har således været vidende om, at sæl-gerne og Estate lagde til grund, at denne væsentlige forudsætning fort-sat var gældende på handelstidspunktet.

Det gøres gældende, at sælgernes tab svarer til en uberettiget berigelse opnået af køberen Sagsøgte 1, og at hun i det indbyrdes forhold til Estate er forpligtet til forlods at fralægge sig denne berigelse. Det gøres gældende, at Sagsøgte 1 må tåle identifikation med ægte-fællen Sagsøgte 2 med hensyn til viden og dispositioner.

Anbringender

overfor sagsøgte 3/Geopartner

Estate gør til støtte for friholdelsespåstanden de samme anbringender gældende, som sælgerne gør gældende overfor Geopartner.

Geopartner har i august 2017 oplyst Estate om, at der ikke kan ske ud-stykning, og det gøres gældende, at Geopartner har været forpligtet til at orientere Estate om praksisændringen og den inden handlens indgå-else opnåede bekræftelse fra kommunen på, at Geopartners udstyk-ningsforslag kunne forventes godkendt. I givet fald er det udelukket, at handlen var blevet gennemført til en kontantpris på 2.950.000 kr., hvil-ket også har været evident for Geopartner.

Det gøres gældende, at det er uden betydning for Geopartners ansvar, at der ikke er indgået en skriftlig rådgivningsaftale mellem Estate og Geopartner og ikke er opkrævet honorar for rådgivningen. Det må læg-

ges til grund, at Geopartner har været bekendt med, at forespørgslen fra Estate i august 2017 havde stor betydning for ejendommens værdi, at der med Geopartners bistand og viden efterfølgende er opnået en ændring i kommunens holdning, og at Geopartner vidste eller burde vi-de, at der umiddelbart herefter ville blive indgået en handel, hvor sæl-gerne og Estate fejlagtigt lagde til grund, at der ikke var mulighed for udstykning.

Geopartner har i sit påstandsdokument anført følgende:

”… ANBRINGENDER:

Over for Sagsøgerne:

Til støtte for frifindelsespåstanden gøres det gældende, at Geopartner Landinspektører A/S (i det følgende ”Geopartner”) ikke har handlet an-svarspådragende med et kausalt og adækvat tab til følge for sagsøger-ne.

Det gøres nærmere gældende, at allerede fordi der ikke er et kontrakt-forhold mellem sagsøgerne og Geopartner, skal Geopartner frifindes.

Det gøres i anden række gældende, at den telefoniske oplysning, som Geopartner har givet til Estate Boligcenter Vestjylland ApS (i det føl-gende ”Estate”), var givet efter Geopartners bedste overbevisning i sommeren 2017. Geopartner blev ikke bedt om at oprette en sag eller i øvrigt foretage sig yderligere. Geopartner har blot under en telefonsam-tale oplyst, at det var Geopartners umiddelbare opfattelse, at der ikke kunne ske en udstykning, jf. bilag A3.

En sådan telefonsamtale afskærer ikke Geopartner fra at rådgive Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 ca. 9 måneder senere på baggrund af, at kommunen har ændret praksis for så vidt angår udstykningsmulighederne af den pågældende ejendom. Telefonsamtalen indebærer ej heller, at Geopart-ner har nogen pligt til at orientere Estate om denne praksisændring.

Sagsøgte 3 bestrider Sagsøgernes tabsopgørelse. Det gøres gældende, at Sagsøgerne ikke har indregnet omkostningerne ved udstykning samt avancebeskatningen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.

Over for Sagsøgte 2:

Det er Estates ansvar at undersøge forholdene til bunds for sine klien-ter, og dette ansvar kan ikke videreføres til Geopartner under de fore-liggende omstændigheder.

Endelig gøres det gældende, at Geopartners telefoniske oplysning ikke har været udslagsgivende for Estates udarbejdelse af salgsmaterialet for ejendommen, idet Estate i henhold til bilag 4 selv kontaktede kommu-nen i sommeren 2017, og der fik oplyst, at ejendommen ikke kunne ud-stykkes.

Af ovennævnte grunde gøres det til støtte for såvel friholdelsespåstan-den som frifindelsespåstanden gældende, at måtte der foreligge en fejl fra Estates side, kan denne ikke videreføres over for Geopartner, idet Geopartner ikke har haft noget kontraktforhold til hverken sagsøgerne eller Estate, og da Geopartner ikke var blevet bedt om at foretage en un-dersøgelse af sagen.

Følgelig kan Estate ikke rette noget regreskrav over for Geopartner, men måtte Geopartner nærmere til at bære et økonomisk tab, idet Esta-te har haft rådgivningsopgaven for sagsøgerne og er blevet betalt her-for.

Endelig henviser jeg til de øvrige parters anbringender til støtte for Estates ansvar i sagen, og at dette ansvar ikke kan videreføres. …”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Sagsøgernes påstand 1

Ansvarsgrundlag – Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1

Det er under sagen ubestridt, at der skal ske identifikation mellem Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1.

Retten lægger efter Sagsøgte 2's forklaring til grund, at han efter henvendelse til Vidne 2 fik oplyst, at udstykning på ejendommen ikke var en mulighed, ligesom han blev gjort bekendt med, at sælger havde fået afslag på udstykning. Retten lægger endvidere til grund, at det fremgik af salgsopstillingen, som var vedlagt købsaftalen, at der ikke kunne ske udstykning.

Den 13. april 2018 modtog Sagsøgte 2 forhåndsgodkendelse til udstykning af en ny sommerhusgrund fra ejendommen Adresse 1, Område, By 1. Han rettede derefter henvendelse til Vidne 2 med tilbud om at købe ejendom-men Adresse 1, Område, By 1, og købsaftale blev indgået den 19. april 2018 med Sagsøgte 1 som køber. Sagsøgte 2 har endvidere forklaret, at han ik-ke købte ejendommen betinget med vilkår om, at der skulle kunne ske udstyk-ning, da han i så fald ikke ville kunne få ejendommen til den pris.

Sagsøgte 2 var derfor bekendt med, at forhåndsgodkendelsen af 13. april 2018 var af væsentlig betydning for værdiansættelsen af ejendommen, og at ejendommen med udstykningsmulighed ville have en handelspris væsentligt over købesum-men. Tilsvarende vidste han med sikkerhed, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 befandt sig i den vildfarelse, at udstykning ikke var muligt.

Under hensyn til at Sagsøgte 2 udenom Sagsøger 1 og Sagsøger 2 indhentede et forhåndstilsagn fra kommunen til udstykning af ejendommen i strid med det afslag, som han var bekendt med, at Sagsøger 1 og Sagsøger 2 havde fået, og at han disponerede i umid-delbar forlængelse heraf, findes Sagsøgte 2 at have udnyttet Sagsøger 1 og Sagsøger 2's manglen-de indsigt i ejendommens reelle forhold til at opnå en ydelse, som stod i væ-sentligt misforhold til modydelsen, jf. aftalelovens § 31, stk. 1.

Købsaftalen var derfor ugyldig. Tilsvarende resultat fremkommer efter almindelige aftaleretsli-ge grundsætninger, herunder forudsætningslæren.

Da Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1 har fastholdt en ugyldig købsaftale og disponeret i henhold til denne, foreligger det fornødne ansvarsgrundlag, ligesom de øvrige erstatnings-betingelser tilsvarende er opfyldt.

Ansvarsgrundlag – ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS

Efter Sagsøger 2 og Vidne 2's samstemmende forklaringer lægger retten til grund, at Vidne 2 forespurgte omkring udstykningsmuligheder, hvilket Sagsøger 2 udtalte sig imod. Vidne 2 blev i den forbindelse bekendt med, at kommunen havde givet af-slag på udstykning den 13. oktober 2005.

Der er enighed om, at Vidne 2/Vidne 5 i forlængelse heraf foretog et telefo-nopkald til Vidne 3 ved Geopartner. Vidne 3 erindrer ikke den konkrete samtale, men har i mail af 23. april 2018 til Vidne 2 skrevet, at ” jeg har forholdt mig til den hidtidige praksis fra kommunens side og har helt sikkert svaret at ejendommen ikke vil kunne udstykkes” .

Vidne 2 har tilsvarende forklaret, at han forespurgte telefonisk ved kommunen, om afslaget stadig var gældende, hvilket blev besvaret bekræftende. Der fore-ligger ikke et telefonnotat eller lignende ved kommunen, men forklaringen un-

derstøttes af, at Person 1 ved mail af 13. marts 2018 skrev ” Jeg bliver gjort op-mærksom på, at jeg var for hurtig vedrørende udstykningsmulighederne i klitfrednings-zonen.” Dette understøtter Vidne 2's forklaring, da det indikerer, at Person 1 ind-ledningsvist har svaret afkræftende på udstykningsmuligheden.

Efter Vidne 1's forklaring blev det ikke meldt ud, at kommunen frem-over ville administrere zoneopdelingen anderledes end tidligere, og ændringen ville alene have betydning for få grunde. Tilsvarende er der ikke oplysninger om, at kommunen har administreret efter denne praksis før april 2018.

Der forelå herefter ikke oplysninger, som skulle eller burde have givet Estate anledning til at foretage nærmere undersøgelser af udstykningsmulighederne, hvorfor ejendomsmæglerens undersøgelsespligt, jf. L 2014-05-28 nr. 526 For-midling af fast ejendom m.v. § 46, stk. 1 ikke er tilsidesat. Der foreligger derfor ikke et ansvarsgrundlag for Estate.

Ansvarsgrundlag – Geopartner Landinspektører A/S

Sagsøgerne har gjort gældende, at Geopartner har handlet ansvarspådragende, dels ved sin rådgivning af Estate i 2017 og dels ved sin deltagelse i Sagsøgte 2 for-handlinger med Ringkøbing-Skjern Kommune.

Det er ubestridt, at der ikke består et kontraktforhold eller lignende mellem sagsøgerne og Geopartner.

Efter Vidne 3's, Vidne 2's og Vidne 5's forklaringer lægger retten til grund, at te-lefoniske forespørgsler mellem ejendomsmæglere og landinspektører var nor-mal praksis, og at der i den forbindelse ikke blev lavet en sag eller betalt et ho-norar.

Det er under sagen ubestridt, at der var en telefonsamtale mellem Vidne 3 og Vidne 2/Vidne 5 i 2017 vedrørende ejendommen Adresse 1, Område, By 1. Der er dog uenighed om, hvorvidt der blev lavet undersøgel-ser af Vidne 3, og med hvilken sikkerhed der blev svaret.

Under hensyn til den med telefonsamtalens indhold forbundne usikkerhed, herunder at der ikke blev bestilt undersøgelser af spørgsmålet ved Geopartner, er det ikke bevist, at Vidne 3's udtalelser under telefonsamtalen kan udgøre det fornødne ansvarsgrundlag.

Spørgsmålet er herefter, om Geopartner ved efterfølgende bistand til Sagsøgte 2 ifal-der et ansvar overfor sagsøgerne.

Efter en samlet vurdering finder retten ikke, at Geopartner var afskåret fra at påtage sig en rådgivningsfunktion for Sagsøgte 2, fordi Geopartner på et væsentligt tidligere tidspunkt uden beregning besvarede en telefonisk henvendelse om-kring ejendommen. Tilsvarende var Geopartner ikke en del af handlen med ejendommen Adresse 1, Område, By 1 eller havde på anden måde indsigt i aftalevilkårene mellem sagsøgerne og Sagsøgte 2/Sagsøgte 1.

Der foreligger derfor ikke et ansvarsgrundlag for Geopartner, hvorfor Geopart-ner vil være at frifinde for den nedlagde påstand.

Opgørelse af tabet

Skønsmanden har i skønserklæringen af 8. november 2019 vurderet ejendom-men med udstykningsmulighed til en værdi på 4.300.000 kr. Udgifterne til ud-stykning og ændring af vejretter anslås til 50.000 kr., hvilket beløb der er taget højde for i vurderingen.

Han har for retten forklaret, at værdien af huset var 2.600.000-2.700.000 kr., og værdien af grunden var 1.600.000-1.700.000 kr., og at det er sådan vurderingen på 4.300.000 kr. fremkommer. Skønsmanden har endvidere forklaret, at han ved vurderingen var opmærksom på salget af Adresse 1, Område, By 1 den 7. februar 2019.

Uanset det efterfølgende salg af Adresse 1, Område, By 1 fin-der retten ikke, at der er fremkommet oplysninger, som giver grundlag for at tilsidesætte skønsmandens vurdering. Retten har i den forbindelse lagt vægt på, at handlen er sket efter tvistens opståen, og at de nærmere omstændigheder omkring handlen ikke er belyst.

Endvidere er det ikke dokumenteret, at skønsmandens estimat af omkostnin-gerne ved udstykning er fejlbehæftede.

Der skal derfor ved tabsopgørelsen tages udgangspunkt i en værdi på 4.300.000 kr., hvorfra købesummen på 2.950.000 kr. skal fratrækkes. Erstatningskravet kan herefter opgøres til 1.350.000 kr.

Erstatnings- og forsikringssummer sidestilles med salgssummer, jf. ejendomsa-vancebeskatningslovens § 2. Under hensyn til udstykningsmuligheden var Adresse 1, Område, By 1 ikke omfattet af LBKG 2019-01-25 nr. 132 Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 eller en tilsvarende bestemmelse. Sagsøger 2 og Sagsøger 1 vil derfor være skattepligtige af erstatningen, hvorfor erstatnin-gen skal opgøres som et bruttobeløb.

Erstatningspåstanden tages derfor til følge overfor Sagsøgte 2 og Sagsøgte 1.

Sagsøgernes påstand 2

Sagsøger har gjort gældende, at Estate har leveret en mangelfuld og værdiløs ydelse, som var værdiløs for sagsøger, hvorfor de har fortabt retten til honore-ring.

Af samme grunde som anført under ansvarsgrundlaget, finder retten ikke, at Estate har tilsidesat ejendomsmæglerens undersøgelsespligt, jf. jf. L 2014-05-28 nr. 526 Formidling af fast ejendom m.v. § 46, stk. 1. Estate frifindes derfor for den nedlagte påstand.

Friholdelsespåstande

ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS og Geopartner Landinspektører A/S

Under hensyn til det anførte under parternes respektive ansvarsgrundlag, skal ingen af parterne friholde den anden part.

Sagsøgte 1/Sagsøgte 2 og ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS

Efter det ovenfor anførte om ansvarsgrundlaget for Estate og Sagsøgte 1/Sagsøgte 2, og at Sagsøgte 1/Sagsøgte 2 er dem som har opnået berigelsen, skal Sagsøgte 1/Sagsøgte 2 i det interne for-hold friholde Estate for ethvert beløb, som de måtte blive tilpligtet at betale sagsøgerne.

Sagsomkostninger

Forholdet mellem sagsøgerne og Sagsøgte 2/Sagsøgte 1

Da sagsøgerne har fået fuldt medhold i den under hovedforhandlingen nedlag-te påstand overfor Sagsøgte 2/Sagsøgte 1, må sagsøgerne betragtes som den vindende part. Sagsøgerne skal derfor tillægges rets- og berammelsesafgift af det vundne beløb med i alt 32.700 kr. samt relevante omkostninger til syn og skøn med 14.500 kr.

Under hensyn til sagens værdi, forløb og omfang, herunder at hovedforhand-lingen varede to hele retsdage og omfattede ikke ukomplicerede problemstillin-ger med sparsom retspraksis, fastsættes beløbet til dækning af advokatudgift til 150.000 kr.

Sagsøgte 2/Sagsøgte 1 skal derfor betale sagsomkostninger til sagsøgerne med 197.200 kr.

Forholdet mellem sagsøgerne og ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS

Da Estate er frifundet for sagsøgernes påstande, må Estate overfor sagsøgerne betragtes som den vindende part.

Hovedforhandlingen varede to hele retsdage, men vedrørte mindre komplicere-de problemstillinger end forholdet mellem sagsøgerne og Sagsøgte 2/Sagsøgte 1. Under hensyn hertil og i øvrigt til sagens værdi, forløb og omfang fastsættes beløbet til dækning af advokatbistand til 100.000 kr., hvortil kommer 3.000 kr. til vidne-godtgørelser. Estate har ikke dokumenteret andre udgifter i forbindelse med sa-gen.

Sagsøgerne skal derfor til Estate betale sagsomkostninger med 103.000 kr.

Forholdet mellem sagsøgerne og Geopartner Landinspektører A/S

Da Geopartner er frifundet for sagsøgernes påstand, må Geopartner overfor sagsøgerne betragtes som den vindende part.

Hovedforhandlingen varede to hele retsdage, men vedrørte mindre komplicere-de problemstillinger end forholdet mellem sagsøgerne og Sagsøgte 2/Sagsøgte 1. Under hensyn hertil og i øvrigt til sagens værdi, forløb og omfang fastsættes beløbet til dækning af advokatbistand til 100.000 kr. Geopartner har ikke dokumenteret andre udgifter i forbindelse med sagen.

Sagsøgerne skal derfor betale sagsomkostninger til Geopartner med 100.000 kr.

Øvrige

Ingen af parterne skal i øvrigt betale sagsomkostninger til hinanden.

T H I K E N D E S F O R R E T :

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 at betale kr. 1.350.000,00 med tillæg af procesrente fra sagens anlæg.

ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS frifindes for Sagsøger 1 og Sagsøger 2's, Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2's og Geopartner Landinspek-tører A/S´ påstande.

Geopartner Landinspektører A/S frifindes for Sagsøger 1 og Sagsøger 2 og ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS´ påstand.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 tilpligtes at friholde ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS for ethvert beløb, herunder renter og omkostninger, som ESTATE BOLIGCENTER VESTJYLLAND ApS måtte blive dømt til at betale til Sagsøger 1 og Sagsøger 2.

Sagsøgte 1 og Sagsøgte 2 skal til Sagsøger 1 og Sagsøger 2 betale sagsomkostninger med 197.200 kr.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal til ESTATE BOLIGCENTER VESTJYL-LAND ApS betale sagsomkostninger med 103.000 kr.

Sagsøger 1 og Sagsøger 2 skal til Geopartner Landinspektører A/S beta-le sagsomkostninger med 100.000 kr.

Beløbene skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.