BS-8992/2021-VLR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 186.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

VESTRE LANDSRET

DOM

afsagt den 1. marts 2022

Sag BS-8992/2021-VLR (3. afdeling)

Appellant, tidligere Sagsøgte ApS (advokat Claus Hastrup Knudsen)

mod

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2 Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4 Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 1 Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøger 3 (alle advokat Jesper Ganzhorn Ørskov)

Retten i Aalborg har den 17. februar 2021 afsagt dom i 1. instans (sag BS-3404/2020-ALB).

Landsdommerne Erik P. Bentzen, Mogens Heinsen og Rasmus Lindhardt Jensen (kst.) har deltaget i ankesagens afgørelse.

Påstande

Appellant, tidligere Sagsøgte ApS har gentaget sine påstande fra byretten om principal afvisning, subsidiært frifindelse.

Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøger 3 har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

2

Der er for landsretten fremlagt en række yderligere bilag.

Appellanten har for landsretten fremlagt et udateret foto af en planche, der vi-ser et kortudsnit af den dengang samlede Matrikel nr. 2. På planchen er veje, træer, rækkehuse mv. gengivet. Der er placeret mærkater med ”solgt” på flere af rækkehusene, ligesom der er et mærkat med ”solgt” på den del af grunden, som senere blev udmatrikuleret som Matrikel nr. 1. Planchen var i forbindelse med byggeriet og salget af rækkehuse-ne opstillet i en salgspavillon ved Matrikel nr. 2.

De indstævnte har fremlagt et skærmprint af 3. november 2017 fra appellantens facebookside. Skærmprintet viser et kortudsnit, som omfatter samme område som det kortudsnit, der er gengivet på det fremlagte foto af planchen fra salgs-pavillonen. Det samlede Matrikel nr. 2 inkl. det område, som senere er udmatri-kuleret i Matrikel nr. 1, er gengivet i farver, mens det øvrige område er gengivet i sort/hvid.

På kortudsnittet står der ”solgt” på flere af rækkehusene, men ikke på den del af grunden, som senere blev udmatrikuleret som Matrikel nr. 1. Kort-udsnittet på facebooksiden ledsages bl.a. af teksten: ”Kom til åbent hus hver søndag. Vi ses på søndag d. 5. nov” .

Der er desuden fremlagt referater fra generalforsamlingerne i grundejerfore-ningen den 27. april 2019 og den 17. august 2019, ligesom der er fremlagt en meddelelse fra ”Østudvalget” efter den ekstraordinære generalforsamling den 8. oktober 2019.

Forklaringer

Vidne 1 og Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 har for landsretten afgivet supplerende forklaring. Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4 og Vidne 6 har endvidere afgivet for-klaring.

Vidne 1 har supplerende forklaret, at han er direktør i Appellant, tidligere Sagsøgte ApS. Han ejer ikke – og har aldrig ejet – selskabet. Selskabet ejes af Person 5. Ud over ansættelsesforholdet i Appellant, tidligere Sagsøgte ApS har han ingen relation til Person 5. Han har ikke modtaget løn fra selskabet siden 2018.

Den oprindelige lokalplan tillod kun 22 rækkehuse i 2 etager, men i forbindelse med ændring af lokalplanen blev det muligt at etablere 27 rækkehuse. Det par-keringsareal, som fremgår af lokalplanen, er kun medtaget som et eksempel på anvendelsen. Indretningen af grunden kunne ske på flere måder. Lokalplanen var ikke en del af salgsmaterialet for rækkehusene, men indgik som bilag til købsaftalerne. Han har deltaget i salgsprocessen vedrørende rækkehusene fra starten. Han har i den forbindelse altid sagt, at den østlige del af grunden skulle udstykkes, da han gerne ville bo der sammen med sin (daværende) kæreste.

3

For at skabe interesse for projektet blev der etableret en salgspavillon i forlæn-gelse af grunden. I pavillonen var der udover brochurer, billeder mv. opstillet en planche med et kortudsnit af det samlede Matrikel nr. 2. Planchen kunne og-så ses udefra. Der blev løbende sat mærkater med ”solgt” på de rækkehuse, der blev solgt. Den østlige del af grunden havde fra starten haft en solgt-mærkat på. Det har køberne kunnet se, hvorfor de efter hans vurdering ikke kunne være i tvivl om, at denne del af grunden var solgt.

Han kan ikke forstå, at grundejerforeningens medlemmer kan være af den op-fattelse, at arealet mod øst tilhører foreningen. Arealet blev under byggeriet brugt til oplagring af bl.a. jord og er i dag naturligt afgrænset af en skrænt og af veje og stier, hvilket arealet også var i salgsmaterialet. Han oplyste alle, han tal-te med, at han selv ville bygge og bo på den del af grunden. Arealet mod øst fremgik heller ikke af en række reklamespot, som blev bragt på TV2.

Det møde med Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 og Advokat 1, der er forklaret om for byretten, angik ikke Matrikel nr. 2, men derimod Adresse 3.

Han har løbende deltaget i grundejerforeningens generalforsamlinger, og frem til 2019 var han også medlem af bestyrelsen. Han modtog indkaldelse til den ordinære generalforsamlingen den 27. april 2019, men meldte afbud. Han delt-og i den ekstraordinære generalforsamling i august 2019. Under denne ekstra-ordinære generalforsamling spurgte flere af grundejerforeningens medlemmer, om han ville sælge den østlige grund, men han henviste dem til at gå til advo-kat, hvis de ville have rådgivning.

Efter dette tidspunkt modtog selskabet ikke indkaldelser til generalforsamlin-gerne. Selskabet har løbende betalt kontingent til grundejerforeningen. Pludse-lig sendte grundejerforeningen dog kontingentbetalingen tilbage til selskabet. Han husker ikke det præcise årstal, men han mener, at det var i 2019. Derefter har selskabet ikke betalt kontingent til grundejerforeningen.

Selskabet har efter hans opfattelse ret og pligt til at være medlem af grundejer-foreningen, hvilket også fremgår af lokalplanen. Selskabet ejer fortsat Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2.

Første gang, han blev opmærksom på, at grundejerforeningen havde planer om at stævne selskabet, var i efteråret 2019, hvor han modtog et brev fra Advokat 2.

”Person 3” , som på den ordinære generalforsamling den 10. september 2020 ifølge referatet gjorde indsigelse over, at han ikke var indkaldt, er hans tidligere svigerfar. Hans tidligere svigerforældre bor fortsat på Adresse 1. Han talte

4

ikke med svigerforældrene om det, der foregik i grundejerforeningen.

Alle, der efterfølgende har solgt et rækkehus på Adresse 1, har opnået en rigtig god avance. Han mener ikke, det har betydning for bebyggelsesprocenten eller prisen på rækkehusene, om Matrikel nr. 1 ejes af grundejerforeningen. Grundejerforeningen har også færre omkostninger, da den ikke skal vedlige-holde grunden. Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 har ikke betalt mere for sit rækkehus end de øvrige. Appelindstævnte 4's, tidligere Sagsøger 5 rækkehus var derimod billigere, da han købte huset som ”råhus” .

Matrikel nr. 1 har værdi for selskabet, men han kan ikke vurdere den eksakte værdi. Selskabet har ingen konkrete projekter for grunden. Hvis han selv øn-sker at bygge på grunden, er det planen, at han køber den af selskabet. Han har ikke drøftet pris eller øvrige vilkår med selskabet. Han er ikke enig i, at der ikke kan gives flere byggetilladelser på Matrikel nr. 2 og Matrikel nr. 1. Hvis Rebild Kommune har meddelt dette, mener han, det må bero på en fejl.

Selskabets bankforbindelse har begæret tvangsauktion over Matrikel nr. 1 og Matrikel nr. 2. Han er ikke klar over, hvad der skal ske efter tvangsauktion over Matrikel nr. 1. Han har ikke været i dialog med banken om tvangsauktionen, ligesom han heller ikke har drøftet køb af grunden med banken.

Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 har supplerende forklaret, at det var ejendomsmægler Vidne 6 fra Ejendomsmægler, som medvirkede ved hans køb.

Det var afgørende for ham, at han fik mulighed for netop at købe det konkrete rækkehus med adgang til det grønne areal, og rækkehusene uden adgang til arealet havde således ikke hans interesse. Han betalte 2.498.000 kr. for sit ræk-kehus, mens de øvrige betalte 2.398.000 kr., nogle endda ned til 2.298.000 kr.

Før han købte sit hus, havde han aldrig hørt om, at Vidne 1 og hans kæreste ønskede at bygge hus i den østlige ende af grunden.

Facebookopslaget, som er fremlagt for landsretten, kunne stadig findes efter byretssagens afslutning i 2021.

Han anser ikke sig selv som ”primus motor” i Østudvalget. Der var blandt mange af grundejerne en frustration over situationen. De havde haft en for-ventning om, at arealet mod øst kunne benyttes til grønt område, legeplads, parkering mv. Det er hans vurdering, at hvis Vidne 1 bygger på Matrikel nr. 1, overskrides byggeprocenten for området.

Han talte med ejendomsmægler Vidne 6 om den østlige grund forud for sit køb. Han havde set lokalplanen og samtidig fået af vide af Vidne 6, at bebyggelses-

5

procenten var så høj, at der ikke kunne bygges i den østlige del.

Han har været til møde i salgspavillonen for at vælge materialer til gulve mv. Han så den afbillede planche, men da var der ikke noget solgt-mærkat ud for den østlige grund. Havde han set, at der stod solgt, havde han aldrig købt sit rækkehus.

Han har spurgt Vidne 1, om han ville sælge Matrikel nr. 1. Spørgsmålet blev stil-let på et tidspunkt, hvor han var meget i tvivl om de juridiske forhold. Den tid-ligere formand i grundejerforeningen, Vidne 3, har ikke overfor ham givet udtryk for, at den østlige grund skulle tilhøre Vidne 1.

Det er en ren økonomisk overvejelse, at sagen er anlagt af 5 grundejere og ikke af grundejerforeningen. Grundejerforeningen havde på tidspunktet for sagens opståen ingen retshjælpsforsikring. Det er hans klare vurdering, at bemyndigel-sen til at anlægge sagen blev givet på generalforsamlingen den 8. oktober 2019. Han ser intet problem i, at den konkrete bemyndigelse til de 5 grundejere først formelt blev vedtaget, efter der var udtaget stævning. Foreningen var under tidspres, og det var besværligt at samle alle medlemmer.

Hans rækkehus er i dag sat til salg med en udbudspris på kr. 3.995.000. Række-huset har inkl. forbedringer kostet ham ca. 3.600.000 kr.

Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4 har forklaret, at han også bor på Adresse 1. Han bor i den sydlige række. Han underskrev købsaftalen i sommeren 2017 og var således en del af det oprindelige projekt.

Selve købet blev håndteret af ejendomsmægler Vidne 6, mens alt det prakti-ske vedrørende fx gulve blev håndteret af Vidne 1. Han har været til flere mø-der i salgspavillonen og har i den forbindelse set den omtalte planche. Da han så planchen, var der ikke et solgt-mærkat på den østlige grund.

Vidne 6 fortalte i forbindelse med købet, at den østlige grund kunne blive til parke-ringsplads. Han havde ved købet ikke meget fokus på byggeprocenten, men derimod på omfanget af grønne arealer.

Han har aldrig hørt Vidne 1 sige, at han selv ville bygge på grunden. Han blev først opmærksom på problematikken, da Vidne 3 på en generalforsamling i 2019 nævnte, at Vidne 1 ville beholde og bygge på grunden.

På generalforsamlingen den 8. oktober 2019 blev han valgt som dirigent. Han kan ikke svare på, om Vidne 1 var indkaldt. Da Vidne 1 i oktober 2018 havde solgt sit sidste rækkehus, mener han, at det er rigtigt, at Vidne 1 ikke blev ind-kaldt til generalforsamlingen. Hans vurdering på generalforsamlingen havde

6

intet med kontingent at gøre, men var alene en konstatering af, at Vidne 1 ikke længere var ejer af et rækkehus og ikke var mødt op.

Han er ikke bekendt med, hvorfor bestyrelsen trak sig i spørgsmålet om den østlige grund inden generalforsamlingen den 8. oktober 2019. Der blev etableret et ”Østudvalg” , som skulle håndtere retssagen og grunden, således at bestyrel-sen kunne koncentrere sig om det praktiske i grundejerforeningen.

Han er ikke bekendt med, hvorfor begrebet ”grundejerforeningens regi” er brugt under punkt 1.0 i referatet fra generalforsamlingen den 8. oktober 2019. Han var ikke referent, men dirigent på generalforsamlingen.

Vidne 6 har forklaret, at hun er tidligere samlevende med Vidne 1. Hun var som ejendomsmægler hos Ejendomsmægler ansvarlig ejen-domsmægler på salget af rækkehusene på Adresse 1. Hun var med på pro-jektet fra starten.

For at sætte gang i salget satte de en salgspavillon op på pladsen og holdt åbent hus hver søndag. På det tidspunkt var grunden endnu ikke bebygget.

I pavillonen var placeret en ”dynamisk” planche, hvorpå de satte solgt-mærka-ter, efterhånden som ejendommene blev solgt. Solgt-mærkatet på den østlige grund var sat på fra starten, idet det skulle indikere, at denne del ikke fulgte med.

Det er hendes vurdering, at køberne er gået mest op i, hvad de selv har købt, og langt mindre i øvrige arealer. Køberne var mest interesserede i fællesarealerne ud for egne terrasser. Så vidt hun husker, var der kun to købere, som spurgte ind til arealet mod øst, og til dem svarede hun, at arealet tilhørte Vidne 1, og at hun ikke vidste, hvad der skulle ske med det.

Hun medvirkede også ved salget til Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5. Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 købte, før ejendommene blev opført. Hun kan ikke huske, om hun talte med Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 om arealet, men hun ved, at han efterføl-gende har forsøgt at købe det af Vidne 1.

I forhold til facebooksiden kan hun ikke svare på, hvorfor der ikke var et solgt-mærkat på den østlige grund, således som det fremgår af fotografiet af plan-chen. Solgt-mærkaterne på facebooksiden blev påført digitalt, mens hun selv satte solgt-mærkaterne på planchen.

Hun kommer stadig på Adresse 1, idet hendes forældre fortsat bor der. Her-udover har hun efterfølgende solgt flere af rækkehusene og har for tiden et til salg. Ingen af de potentielle købere, hun har været i kontakt med, har tillagt det østlige areal betydning. Hun har informeret om retssagen, men potentielle kø-bere har haft mest fokus på grundejerforeningens eventuelle udgifter ved at

7

føre sagen.

Grundejerforeningens vedtægter har været vedlagt købsaftalerne, men hun er ikke gået ind i en gennemgang af dem.

Det var planen, at Vidne 1 og hun skulle bygge hus på Matrikel nr. 1. Hun ved ikke, hvordan processen om et eventuelt køb af grunden fra selskabet skulle foregå. Hun har ikke haft kendskab til noget konkret om pris eller vilkår. Hun kender i øvrigt ikke noget til Vidne 1's forhold til Appellant, tidligere Sagsøgte ApS.

Hun ved ikke, hvad Matrikel nr. 1 kan benyttes til i dag, herunder om grunden kan bebygges. Hun kender intet til bebyggelsesprocenten. Hun kender heller ikke bebyggelsesprocenten, hvis grunden forbliver udmatrikuleret.

Efter hendes vurdering har det aldrig været defineret i salgsmaterialet, hvad der skulle indgå som fællesareal. Der har ikke stået noget i salgsmaterialet om, at man ikke måtte udstykke fra Matrikel nr. 2. Hun mener ikke, at det vil have betydning for rækkehusenes salgspriser, at Matrikel nr. 1 er udstykket fra Matrikel nr. 2. Hun mener heller ikke, at priserne på rækkehusene bliver påvirket af, om der er mulighed for etablering af p-plads eller fælleshus.

At det af salgsopstillingen fremgår, at ejendommen omfatter ”Matrikel nr. 2” , er efter hendes vurdering ikke en hindring for efterføl-gende udmatrikulering. Selv om ejendommene blev solgt med udgangspunkt i lokalplanen, forhindrer dette ikke, at der senere foretages ændringer af områ-det.

Anbringender

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender fra byretten.

Appellanten har til støtte for sin påstand om afvisning yderligere anført, at be-slutningerne truffet på generalforsamlingerne den 8. oktober 2019 og den 10. september 2020 er ugyldige. Appellanten har pligt og ret til at være medlem af grundejerforeningen, hvilket fremgår direkte af foreningens vedtægter, og da appellanten løbende har betalt kontingent til grundejerforeningen, er det ube-rettiget, at appellanten ikke har været indkaldt til generalforsamlingerne. Kon-sekvensen heraf er, at grundejerforeningen ikke har truffet en gyldig beslutning om at anlægge retssagen eller bemyndige andre hertil.

De indstævnte har over for appellantens supplerende anbringender anført, at appellanten på intet tidspunkt før sagsanlægget eller under byretssagens forbe-redelse og afgørelse har fremsat indsigelse mod generalforsamlingerne den 8. oktober 2019 og den 10. september 2020, herunder påberåbt sig ugyldighed, selv om appellanten utvivlsomt var bekendt med, at disse generalforsamlinger

8

blev afholdt.

Beslutningerne under generalforsamlingerne må under alle omstændigheder anses for ratihaberet af appellanten som følge af passivitet.

Selv om appellanten havde deltaget i generalforsamlingerne, havde der været et flertal for beslutningerne, og appellantens deltagelse ville således ikke have haft nogen indflydelse på beslutningernes vedtagelse.

Landsrettens begrundelse og resultat

Ad afvisningspåstanden

Landsretten lægger det til grund, at appellanten som ejer af Matrikel nr. 1

Matrikel nr. 1, og Matrikel nr. 2 har ret og pligt til at være medlem af Grundejerforening.

Appellanten skal således i lighed med grundejerforeningens øvrige medlemmer indkaldes til foreningens generalforsamlinger, ligesom appellanten har ret til at

deltage ved generalforsamlingerne. Appellantens eventuelle restance med beta-

lingen af bidrag til grundejerforeningen kan ikke i sig medføre, at appellanten

ikke skal indkaldes eller ikke har ret til at deltage på generalforsamlingen. Det kan heller ikke i denne forbindelse tillægges betydning, om der ved appellan-tens deltagelse i generalforsamlingerne havde været stemmeflertal for de be-slutninger, der blev truffet.

Efter de foreliggende oplysninger lægger landsretten til grund, at appellanten først ved indleveringen af ankestævningen den 3. marts 2021 gjorde indsigelse mod de manglende indkaldelser til generalforsamlingerne på trods af, at appel-lanten i hvert fald siden sagens anlæg den 24. januar 2020 og efterfølgende ved modtagelsen af referatet fra generalforsamlingen den 10. september 2020 har været bekendt med det faktisk forløb og dermed også de konkrete konsekven-ser ved beslutningerne, der blev truffet på generalforsamlingerne.

Landsretten finder, at appellanten på den baggrund ved passivitet har fortabt retten til at gøre indsigelse mod gyldigheden af beslutningerne, som blev truffet

på generalforsamlingerne den 8. oktober 2019 og den 10. september 2020 .

Herefter og af de grunde, som byretten har anført, tiltræder landsretten, at derikke er grundlag for at afvise sagen. Ad frifindelsespåstanden

9

Det lægges til grund, at Matrikel nr. 1 på salgstidspunkterne indgik som en del af Matrikel nr. 2, og at alt visuelt salgsmateriale vedrørende de påtænkte rækkehuse på Adresse 1 præsenterede hele det daværende Matrikel nr. 2, som omfattet af projektet.

Efter bevisførelsen finder landsretten, at appellanten ikke har godtgjort, at de potentielle købere blev præsenteret for en planche, hvorpå der var sat en solgt-mærkat på den østlige grund. Hertil kommer, at selv om der måtte have været en solgt-mærkat på planchen, ville dette ikke i sig selv ændre den berettigede forventning, som køberne af rækkehusene har haft til, at fællesarealet skulle omfatte hele Matrikel nr. 2.

Appellanten har heller ikke godtgjort, at appellanten eller dennes ejendoms-mægler på anden måde har informeret køberne om, at den østlige del af Matrikel nr. 2 ville blive selvstændigt udmatrikuleret og dermed ikke være omfattet af grundejerforeningens fællesareal.

De forhold, at rækkehusene efterfølgende er blevet solgt med avance, og at po-tentielle købere efter forklaringen fra Vidne 6 ikke har udvist inter-esse for grundejerforeningens eventuelt ejerskab til Matrikel nr. 1 kan ikke føre til andet resultat.

Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

Efter sagens udfald skal Appellant, tidligere Sagsøgte ApS i sagsomkostninger for landsretten betale 50.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøger 3 til udgifter til advo-

katbistand inkl. moms. Ud over sagens værdi er der ved fastsættelsen af belø-bet taget hensyn til sagens omfang og forløb.

THI KENDES FOR RET:

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal Appellant, tidligere Sagsøgte ApS inden 14 dage beta-le 50.000 kr. til Appelindstævnte 1, tidligere Sagsøger 2, Appelindstævnte 2, tidligere Sagsøger 4, Appelindstævnte 3, tidligere Sagsøger 1, Appelindstævnte 4, tidligere Sagsøger 5 og Appelindstævnte 5, tidligere Sagsøger 3. Beløbet forrentes efter rentelovens § 8 a.