BS-22596/2021-BOR

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 182.2px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

RETTEN PÅ BORNHOLM

DOM

afsagt den 22. december 2021

Sag BS-22596/2021-BOR

Udlejer (advokat Sisse Sejer Riis)

mod

Lejer (advokat Henrik Palmkvist)

Denne afgørelse er truffet af Dommer med boligretsdommere.

Sagens baggrund og parternes påstande

Retten har modtaget sagen den 14. juni 2021.

Sagen drejer sig om opsigelse af lejemål.

Udlejer har påstået sagsøgte tilpligtet at anerkende, at lejemålet vedrørende enfamiliehus beliggende Adresse 1, 3700 Rønne er lovligt opsagt ved brev af 10. maj 2021 i medfør af lejelovens § 83, stk. 1, litra a, således at sagsøgte tilpligtes at fraflytte ejendommen senest 1. juni 2022.

Lejer har påstået frifindelse.

Dommen indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a.

2

Oplysningerne i sagen

Sagsøgte har ved lejekontrakt af 11. december 2015 lejet enfamiliehuset beliggende Adresse 1, 3700 Rønne, hvor hun siden har boet med sin mindreårige søn. Den månedlige leje udgjorde 5.100 kr.

En ny lejekontrakt vedrørende samme lejemål underskrevet af udlejer den 24. marts 2020 og af sagsøgte den 25. marts 2020 blev den månedlige leje hævet til 5.400 kr. grundet forbedringer på ejendommen.

Sagsøgeren erhvervede med overtagelsesdag den 1. maj 2021 ved skøde af 28. april 2021 adkomst til ejendommen.

Ved opsigelsesskrivelse af 10. maj 2021 opsagde sagsøgeren lejemålet overfor sagsøgte med 1 års varsel til ophør den 1. juni 2022.

Sagsøgte gjorde den 7. juni 2021 indsigelser mod sagsøgerens opsigelse.

Forklaringer

Der er afgivet forklaring af parterne og af vidnerne Vidne 1 og Vidne 2.

Sagsøgeren har forklaret blandt andet, at hun flyttede ind i et lejemål på Adresse 2 beliggende 400 meter fra ejendommen i 2008. Hun var glad for der. Da hun modtog opsigelsen fra sin udlejer, gik hun ud fra, at det var i overens-stemmelse med reglerne, at hun blev opsagt med 3 måneders varsel under de givne omstændigheder. Hun kendte heller ikke til lejelovens krav om vejled-ning.

Hun blev først opmærksom på lejelovens krav om 1 års opsigelsesvarsel i forbindelse med, at hun rettede henvendelse til advokat for berigtigelsen af kø-bet af den omhandlede ejendom. Hun sendte først en opsigelse uden vejledning til sagsøgte, og først da hun modtog indsigelse herimod fra sagsøgte, blev hun af advokaten gjort bekendt med vejledningspligten.

Hun ville købe sit eget hus for at undgå i at stå i en situation, hvor hun blev opsagt igen. På det pågæl-dende tidspunkt var der kun 24 huse til salg i alt. Hun kiggede imidlertid kun på huse i Rønne, og så kun 6-8 ejendomme i alt. Et af husene, hun kiggede på, lå i Rønne Nord, men hun var ikke interesseret i dette hus, fordi det lå for langt væk. Hun transporterer sig på cykel eller til fods.

Der var ikke mange huse, der passede til hendes budget og krav om stand, til salg. Det var først fra opsigelsen den 26. februar 2021, hun begyndte at kigge efter ejendomme. Flere af de i sa-gens bilag oplistede huse var enten for dyre eller havde ikke en stand, der gjorde dem til potentielle emner for hende. Hun tænkte ikke, at det var et pro-blem, at ejendommen var lejet ud.

Ejendomsmægleren gav udtryk for, at lejer var på vej ud og ville fraflytte til efteråret, og sagsøgeren havde selv mulighed

3

for at finde et andet sted at bo indtil da. Det er hendes første huskøb. Hun bor i dag hos en veninde kort fra Adresse 1, og hendes ting er opmagasineret hos hendes forældre. Det er planen, at hun skal bo i ejendommen med sin søn, der hidtil har boet sammen med sin kæreste, men nu bo midlertidigt hos sagsøge-rens forældre. Sønnen er 27 år og har autisme. Han har en datter, som han har samvær med.

Den 1. maj 2021 flyttede sagsøgeren ind hos sin søster, der på grund af en operation i en periode havde særligt brug for hjælp. Hun hjælper fortsat dagligt søsteren med praktiske gøremål. Søsteren modtager ikke hjælp fra hjemmeplejen. Søsteren bor tæt på ejendommen. Søsterens behov for hjælp spillede også ind, da sagsøgeren valgte at købe netop den ejendom. Desuden har hun to veninder i kvarteret.

Den ene veninde er type 1-diabetiker, og sagsø-geren skal være klar til at hjælpe hende indenfor 15-30 minutter i tilfælde af en nødsituation. Før hun flyttede til Adresse 2, havde sagsøgeren siden 2006 boet et andet sted i kvarteret. Hun ønsker ikke at fremlægge sit budget, da hun anser det for at være en privat sag, men hun arbejder i Virksomhed og får 16.000 kr. udbetalt månedligt efter skat. Hun har ingen bil.

Det har hun ikke råd til. Hus-lejen fra sagsøgte dækker udgifterne til huset nogenlunde. Hun har et måned-ligt rådighedsbeløb på 5.500 kr. Hun mødte ikke sagsøgte i forbindelse med fremvisningerne af huset. Den 28. april 2021 havde hun første gang kontakt til sagsøgte. Hun nævnte, at hun ville købe huset for selv at bo i det. Hun hørte ikke noget fra sagsøgte om, at det var et problem.

Hun modtog kun den seneste lejekontrakt fra ejendomsmægleren. Den oprindelige lejekontrakt har hun først fået i forbindelse med sagen. Hun er skrevet op hos Bo42 og Totalbyg og har modtaget i alt tre tilbud om lejemål.

Sagsøgte har forklaret blandt andet, at hun har boet i lejemålet siden 2015. Hun bor der med sin søn på 7 år. Hendes økonomi er præget af en skilsmisse, hvor hun ikke fik noget med sig, idet ægtefællen tømte alle fælles konti. Hun måtte oprette lån for at komme ud af ægteskabet og få dagligdagen til at fungere. Hendes familie bor i København og har ikke økonomi til at hjælpe hende.

Der blev lavet en ny lejekontrakt i 2020, da ejendommen havde fået nyt tag. I de-cember 2020 fortalte udlejeren hende, at han havde et andet hus, som han må-ske ville tilbyde hende et lejemål i. I slutningen af januar eller i februar 2021 sagde udlejeren imidlertid, at han i stedet ville sælge det andet hus, og derfor ikke kunne tilbyde hende et andet lejemål.

Hun antog herefter at hun kunne blive boende, og hun havde ikke regnet med, at udlejeren ville sælge, den ejen-dom, hun lejede, også. Hun ønsker ikke at fraflytte ejendommen. Ejendoms-mægleren sagde til hende, at hun skulle være ude efter et år. Hun blev derfor i februar 2021 opskrevet i boligorganisationer og var aktivt boligsøgende. Hun har ikke fundet nogle mulige alternative lejemål.

Ejendomsmægleren nævnte muligheden for et lejemål på det gamle Hoffmann kollegie, men hun mener ikke, at det er et egnet sted at bo med et mindreårigt barn. Hun har aldrig mod-taget nogen konkrete lejeboligtilbud. Hendes søn går i skole på Skole, der ligger i kort afstand af ejendommen. Sagsøgte har en bil, som hun

4

blandt andet anvender til at besøge venner udenfor Rønne. Hun har modtaget det fremlagte lejetilbud. Indskuddet er for højt. Hun kan på grund af sine ind-tægtsforhold ikke modtage støtte fra kommunen til indskuddet. Hun vil ikke kunne betale den 1.500 kr. højere månedlige leje. Banken vil ikke finansiere et køb af en ejendom eller et indskud til et nyt lejemål. Banken vil heller ikke hjælpe hende med at refinansiere hendes forbrugslån.

Vidne 1 har forklaret blandt andet, at hun bor på Adresse 3, der er en sidegade til den vej, hvor sagsøgerens ejendom ligger. Hun har siden 2012 være syg og er endnu ikke færdigopereret. Hun kan ikke selv købe ind på grund af smerter. På gode dage kan hun selv forestå de huslige pligter i hjemmet. På dår-lige dage er hun sengeliggende. Sagsøgeren hjælper hende med de praktiske gøremål i hverdagen.

Hun modtager ikke hjælp fra kommunen. Men ville hø-jest kunne få 15 minutters hjælp en gang månedligt. Sagsøgeren er hos hende 2-4 gange ugentligt. Såfremt sagsøgeren ikke kunne hjælpe hende, måtte hun trække på hjælp hos andre familiemedlemmer.

Vidne 2 har forklaret blandt andet, at han stod for salget af ejendommen til sagsøgeren. Det var hans kollega, der havde kontakt til sælgeren. Kollegaen sagde, at lejeren havde sagt til sælgeren, at hun ikke ville gøre det besværligt for sælgeren at sælge huset. Det var vidnet, der foretog fremvisningen af ejen-dommen. Han talte med sagsøgte flere gange.

Sagsøgte sagde, hun ikke ville være på tværs i forbindelse med et salg. Han fik det indtryk, at hun ville fraf-lytte ejendommen, når huset blev solgt. Sagsøgte spurgte ham flere gange, om de havde nogle lejemål på hånden. Han svarede hende, at de kunne tilbyde hende et lejemål på 32Nord – det gamle Hoffmann kollegie. Der er tale om 1-2-værelses lejemål. De havde et lejemål med et nettoareal på 40 m2 ledigt.

Dette havde ikke interesse for sagsøgte. Ejendomsmæglervirksomheden formidler også andre lejemål, og vidnet antager, at de indenfor et år vil have 1-2 lejemål ledige. Det forhold, at ejendommen var lejet ud, havde indflydelse på prisfast-sættelsen. Han skønner, at det på den konkrete ejendom vil have betydet en re-duktion af prisen på 50-100.000 kr.

Parternes synspunkter

Udlejer har i sit påstandsdokument til støtte for den nedlagte påstand an-ført:

”Til støtte for den nedlagte påstand gøres det gældende, at opsigelsen er rimelig. Sagsøger har erhvervet ejendommen på Adresse 1 i Rønne, der er et enfamiliehus, med henblik på at bebo ejendommen selv. Ejendommen er sagsøgers førstegangskøb, hvorfor sagsøger ikke ejer andre ejendomme end ejendommen beliggende på Adresse 1 i

5

Rønne. Sagsøger er derfor ikke professionel udlejer og sagsøger har der-for heller ikke mulighed for at tilbyde sagsøgte et andet lejemål.

Som det er parterne bekendt, er ejendomsmarkedet gået rigtig hurtigt på Bornholm det første halve år af 2021 og der har sjældent været så få ejendomme til salg på Bornholm, som i denne periode. Sagsøger kan derfor ikke genkende sagsøgtes billede af, at sagsøger kunne vælge imellem 33 andre ejendomme i nærområdet. På trods af dette fik sagsø-ger fremvist 7-8 boliger. Alle øvrige boliger, som sagsøger fik fremvist, skulle dog renoveres i større eller mindre grad, hvilket sagsøger ikke har råd til og ikke kan låne til. Derfor erhververede sagsøger Adresse 1 i Rønne.

Sagsøger har ikke fast bopæl på nuværende tidspunkt, men har fået lov til at bo midlertidigt hos en veninde. Sagsøgers ting er derfor opmagasi-neret hos sagsøgers forældre. Det gøres derfor gældende, at sagsøger har et akut boligbehov.

Sagsøger ønsker at flytte ind i ejendommen sammen med sagsøgers søn, der er autist i mild grad. Sagsøgers søn har heller ikke fast bopæl på nuværende tidspunkt, hvorfor sagsøgers søn bor hos sagsøgers for-ældre. Ejendommen skal ligeledes i perioder tjene som værested for sagsøgers barnebarn på 3 år, når sagsøgers søn har samvær med barne-barnet.

Det gøres gældende, at sagsøger er tæt knyttet til kvarteret, da sagsøger selv har boet ca. 400 meter fra lejemålet de sidste 13 år, sagsøgers søster bor i en sidegade til Adresse 1 og en af sagsøgers bedste veninder bor få gader væk fra lejemål.

Herudover er disse personer afhængige af sagsøger i hverdagen på grund af deres helbred, hvilket har været en væsentlig faktor for sagsøger, da sagsøger skulle finde en ny bolig. Sagsøgers søster vil gennem sin vidneforklaring dokumenterer, at det danske sundhedssystem ikke dækker hendes behov for pleje, hvorfor sagsøgers fortsatte nære tilstedeværelse er væsentlig for sagsøgers sø-ster.

Sagsøgers månedlige rådighedsbeløb er DKK 5.500, hvilket ligeledes er under rådighedsbeløbet anført i § 11 i gældssaneringsbekendtgørelsen. I modsætning til sagsøgte har sagsøger dog ikke en bil, hvorfor al trans-port, herunder til og fra arbejde, foregår på cykel eller på gåben. Sagsø-ger vil redegøre for hendes økonomiske situation gennem sin partsfor-klaring.

6

Det fastholdes, at sagsøger ikke var bekendt med sine rettigheder i hen-hold til lejelovgivningen, da sagsøger modtog en opsigelse af sagsøgers tidligere udlejer. Dette vil blive dokumenteret gennem sagsøgers parts-forklaring.

Det gøres gældende, at sagsøgte har mulighed for at finde en anden passende bolig i Rønne. Dette er blandt andet dokumenteret ved sagens bilag 10. Sagsøger har gjort det klart for sagsøgte, at sagsøger erhver-vede ejendommen beliggende Adresse 1 i Rønne med henblik på at bebo ejendommen selv, hvorfor sagsøgte var bekendt med, at det var en mulighed, at hun måtte finde en anden bolig.

I forbindelse med sagsøgtes erhvervelse af ejendommen fik sagsøgte tilbudt et lejemål af ejendomsmægleren, der havde ejendommen beliggende på Adresse 1 til salg. Dette tilbud ønskede sagsøgte dog ikke at tage imod, da der var tale om et lejemål i det gamle Hoffmann på havnen i Rønne og dette ikke var fint nok til sagsøgte. Dette vil blive dokumenteret gen-nem vidneforklaring fra Vidne 2 fra Rønne Ejendomshandel.

Endeligt gøres det gældende, at det ikke er lovgivers hensigt, at enfami-lieshuse gøres uopsigelige, hvilket vil være konsekvensen, såfremt sagsøgers opsigelse ikke opretholdes.”

Lejer har i sit påstandsdokument til støtte for frifindel-sespåstanden anført:

”Overordnet gøres det gældende, at opsigelsen, henset til parternes for-hold, ikke er rimelig, jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra b, jf. nærmere neden-for.

Det gøres endvidere gældende, at sagsøger var fuldt ud bekendt med, at lejeforholdet eksisterede forinden hendes køb af ejendommen.

Herudover gøres det gældende, at sagsøger, såfremt der måtte eksistere et sådant akut behov for bolig for hende, som anført i stævningen, kunne have erhvervet en anden ejendom, der ikke var udlejet.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at der alene inden for en radius af 200 meter af sagsøgtes lejemål er solgt 34 boliger det seneste halvan-det år.

Det gøres således gældende, at sagsøger har haft særdeles gode mulig-heder for at erhverve en anden ejendom, hvori der ikke eksisterede et lejeforhold.

7

Herudover gøres det gældende, at sagsøger begyndte at søge efter en ejendom forud for ”sidst i marts 2021” , og at sagsøger som følge heraf havde rig mulighed for at erhverve en ejendom, der ikke var lejet ud.

Idet sagsøger har undladt at opfylde sagsøgtes opfordring (C), gøres det gældende, at det skal komme sagsøger processuelt til skade, således at det skal lægges til grund, at sagsøger besigtigede en række ejen-domme, der alle blev solgt forud for marts 2021, hvorved det kan kon-kluderes, at sagsøgers søgen efter en ejendom påbegyndtes langt forud for ”sidst i marts 2021” .

Det gøres desuden gældende, at sagsøger var fuldt ud klar over sine rettigheder i forbindelse med, at hun blev opsagt fra sit hidtidige leje-mål.

Det gøres ligeledes gældende, at sagsøger selv valgte at fraflytte sit hid-tidige lejemål endnu tidligere end krævet af udlejer.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøgers påståede akutte boligbehov er selvforskyldt.

Selv hvis sagsøger ikke skulle have været klar over sine rettigheder, hvilke følger af lejelovens ufravigelige bestemmelser herom, gøres det gældende, at sagsøgers manglende kendskab til loven ikke skal komme sagsøgte til skade med den virkning, at sagsøgte og hendes søn skal fr-aflytte deres bolig.

Herudover gøres det gældende, at sagsøgte har beboet lejemålet i næ-sten 6 år, og at hendes, og særligt hendes søns, tilknytning til lejemålet, som følge deraf må anses som væsentligt større end sagsøgers, idet det samtidig gøres gældende, at sagsøger ingen tilknytning har til hverken sagsøgtes lejemål eller kvarteret, hvori det er beliggende.

Det gøres herudover gældende, at sagsøger udviste interesse for køb af ejendomme i andre kvarterer end det, hvor sagsøgtes lejemål er belig-gende.

Det gøres desuden gældende, at sagsøgers eventuelle tilknytning til kvarteret i det væsentligste beror på for sagen uvedkommende parters bopæl i kvarteret, og således ikke direkte vedrører sagsøger, ligesom til-knytningen i det væsentligste er begrundet i disse personers helbreds-mæssige forhold.

8

I forlængelse heraf gøres det gældende, at en parts familiære og andre relationers private helbredsmæssige situation ikke kan begrunde en særlig tilknytning til kvarteret.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøgers reelle tilknytning til kvarteret er ikke eksisterende, særdeles begrænset eller opfundet til lejligheden.

Desuden gøres det gældende, at det er afgørende for sagsøgtes søns trivsel, at han ikke skal rykkes til en ny bopæl, og at det er afgørende for sagsøgtes og hendes søns mulighed for at opretholde en acceptabel tilværelse, at de forbliver boende i Rønne.

Det gøres tillige gældende, at sagsøgtes månedlige rådighedsbeløb er langt lavere end det af Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden an-befalede, hvorfor sagsøgte som en naturlig følge heraf ikke kan betale en højere leje, ligesom hendes økonomiske situation ikke tillader hende at erhverve fast ejendom.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at det ikke er muligt for sagsøgte at finde et passende lejemål med en leje, som sagsøgte reelt kan betale, og at det, selv hvis et sådant skulle findes, henset til sagsøg-tes økonomiske situation, ville være umuligt for sagsøgte at betale depositum og forudbetalt leje.

Desuden gøres det gældende, at sagsøger ikke har dokumenteret sin påståede økonomiske formåen, og at sagsøgers eventuelle partsforkla-ring herom ved hovedforhandlingen ikke kan tillægges bevismæssig værdi, idet sagsøger blot kunne fremlægge dokumentation herfor.

I forlængelse heraf gøres det gældende, at sagsøgers økonomiske for-måen ikke kan tillægges nogen betydning i sagen.

Derudover gøres det gældende, at sagsøgte ikke har fået tilbudt et leje-mål af ejendomsmægleren, der medvirkede ved salget af ejendommen eller andre.

For det tilfælde, at Retten måtte finde, at sagsøgte har fået tilbudt et konkret lejemål i ejendommen benævnt 32 Nord, hvilket bestrides, gø-res det gældende, at ingen af boligerne i ejendommen har en sådan stør-relse eller anvendelse, at de kan anses som passende for sagsøgtes hus-stand.

9

Endelig gøres det gældende, at sagsøgte ikke har haft og fortsat ikke har mulighed for at finde et andet passende lejemål i Rønne til en leje, som sagsøgte er i stand til at betale.”

Parterne har under hovedforhandlingen nærmere redegjort for deres opfattelse af sagen.

Rettens begrundelse og resultat

Efter en samlet vurdering af begge parters forhold finder boligretten, at opsigel-sen af sagsøgte ikke er rimelig, jf. lejelovens § 84, stk. 1, litra b.

Boligretten læg-ger herved navnlig vægt på, at sagsøgeren havde ejet ejendommen i mindre end en måned, da hun opsagde lejemålet, og at hun, da hun købte ejendommen, var gjort bekendt med, at ejendommen var udlejet, samt at det efter vidnet Vidne 2's forklaring må lægges til grund, at der ved fastsættelsen af købe-summen var taget hensyn til, at ejendommen var udlejet.

Boligretten har endvi-dere navnlig lagt vægt på, at sagsøgte har boet i ejendommen i en årrække, samt det oplyste om sagsøgtes økonomiske forhold, hvorefter det må lægges til grund, at sagsøgte, der bor i ejendommen alene med sin mindreårige skolesø-gende søn, har ringe muligheder for at finde en anden for familien passende bo-lig i området.

Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgerens påstand.

Med sagsomkostninger forholdes som nedenfor anført. Omkostningerne, der i det hele angår sagsøgtes udgifter til advokatbistand, er fastsat under hensyn til sagens karakter og størrelse samt sagens forløb.

THI KENDES FOR RET:

Lejer, frifindes.

Udlejer skal til Lejer betale sagsomkostninger med 20.000 kr.

Beløbet skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne bliver forrentet efter rentelovens § 8 a.

div>