AS-181/2018-FRB

R122.DTD

.ddb-conv-doc { text-align: left; background-color: gray; color: #000000; line-height: 1; margin: 0; padding: 0; text-decoration-skip: none; text-decoration-skip-ink: none; } .ddb-conv-doc .page { background-color: white; position: relative; z-index: 0; margin: auto auto; } .ddb-conv-doc P { margin: 0; } .ddb-conv-doc UL { margin: 0; list-style: none; } .ddb-conv-doc UL LI { line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc SUP { vertical-align: baseline; position: relative; top: -0.4em; font-size: 0.7em; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .ddb-segment { position: relative; } .ddb-conv-doc .ddb-segment .ddb-absolute { position: absolute; z-index: 3; } .ddb-conv-doc .text, .ddb-conv-doc div.ddb-block, .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { position: relative; z-index: 3; opacity: inherit; text-align: left; margin-right: 252.3px; line-height: 1.15; } .ddb-conv-doc div.ddb-block-nb { white-space: nowrap; } .ddb-conv-doc .ddb-table { white-space: nowrap; width: 1024.0px; } .ddb-conv-doc .ddb-table .table-span { vertical-align: top; word-wrap: break-word; display: inline-block; } .ddb-conv-doc .ddb-table * { white-space: normal; } .ddb-conv-doc .vector, .ddb-conv-doc .image, .ddb-conv-doc .annotation, .ddb-conv-doc .annotation2, .ddb-conv-doc .control { position: absolute; line-height: 0; } .ddb-conv-doc .vector { z-index: 1; } .ddb-conv-doc .image { z-index: 2; } .ddb-conv-doc .annotation { z-index: 5; } .ddb-conv-doc .annotation2 { z-index: 7; } .ddb-conv-doc .control { z-index: 10; } .ddb-conv-doc .dummyimg { vertical-align: top; border: none; line-height: 0; } .marking .identification { border-bottom: 2px solid #000; } .additional-marking-parts { display: none } .hidden { display: none }

Retten på Frederiksberg

Den 19. november 2020, kl. 13:00, blev fogedretten sat på dommerkontoret af Dommer.

Der blev foretaget: AS 6-181/2018

Tvangsauktion over ejendommen Matrikel nr. 1 Matrikel nr. 2.

beliggende:Adresse 1. By

tilhørende:Ejer af ejendommen

efter anmodning fra CVR nr. Rekvirent.

Ingen indkaldt eller mødt.

Intet fremlagt.

Der afsagdes

KENDELSE

Rekvirent, har nedlagt følgende påstande:

1.En erhverver på tvangsauktion indtræder i medlemskabet i haveforeningten, og auktionen omfatter både bygning, lejeret og medlemskab, da disse ting ikke kan adskilles.

2.Vedtægtsbestemmelser tinglyst i 2015 og 2017 kan ikke sætte væsentlige begrænsninger for den panteret, der kunne forudsættes ved tinglysning af pantet i 2006.

3.Ventelister i haveforeningen skal ikke respekteres på en tvangsauktion.

4.Der gælder ikke regler om maksimalpris for tvangsauktionen.

Skyldner, Ejer af ejendommen, har erklæret sig uenig i rekvirentens påstande.

Haveforening, som ved en erklæring i mail af 10.ds. er indtrådt i sagen, jf. retsplejelovens § 583, stk. 1, jf. § 499, har erklæret sig uenig i rekvirentens påstande.

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 2/11

Parternes synspunkter

Rekvirenten har blandt andet gjort gældende, at der nu er foretaget udlæg i skyldners lejerettigheder til leje af grunden, hvorefter tvangsauktionen omfatter både bygningen og lejeretten til grunden. Rekvirenten skal ikke respektere utinglyste rettigheder, herunder vedtægterne, som ikke var tinglyst i 2006.

Endvidere har rekvirenten i sit processkrift af 11. september 2020 gjort følgende gældende:

1. Haveforeningens status

Kolonihaverne i haveforeningen kan (og skal som udgangspunkt) anvendes til helårsbeboelse. Dette fremgår af lokalplanen for området, der kodificerer en praksis for denne haveforening, der har været gældende angiveligt i hele foreningens levetid.

Det anførte indebærer også, at haveforeningen og kolonihaverne (herunder den konkrete kolonihave) ikke er omfattet af Kolonihaveloven, da anvendelsen til helårsbeboelse gør, at haveforeningen ikke udgør et kolonihaveområde i lovens forstand, jf. herved lovens § 2, stk. 1, litra 4.

Haveforeningen er ikke medlem at Kolonihaveforbundet, og dette forbunds regler og vedtægter er således ikke gældende for haveforeningen og de enkelte kolonihaver.

2. Panterettens etablering og tinglysning

Den panterettighed, der ligger til grund for tvangsauktionen — hæftelse nr. 1 — er tinglyst den 23. januar 2006.

Om rekvirentens øvrige fordringer bemærkes, at hæftelse nr. 2 ligeledes er tinglyst den 23. januar 2006, mens hæftelse nr.3 er tinglyst den 21. november 2007.

3. Haveforeningens vedtægter - udgangspunkt

Haveforeningens vedtægter er første gang tinglyst i 2015 (9 år efter pantets tinglysning) — med ændringer lyst i 2017.

Af vedtægternes § 3.1 litra f) fremgår, at en juridisk person kan optages som medlem, hvis denne overtager huset på tvangsauktion som ufykiestgjort panthaver.

Bestemmelsen må ud fra en formålsbetragtning trods sin ordlyd også omfatte andre erhververe på tvangsauktion, og ikke kun den ufyldestgjorte panthaver, da det ville medføre, at ingen andre end den ufyldestgjorte panthaver reelt ville kunne erhverve huset på tvangsauktionen.

Erhvervelsen skal, som det fremgår videre af vedtægtsbestemmelsen, ske med henblik på videresalg, som udgangspunkt indenfor en periode på 6 måneder, hvis erhververen er en juridisk person (eller i øvrigt en fysisk person, der ikke agter at

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 3/11

tage bopæl i kolonihaven).

Det er altså ifølge denne vedtægtsbesternmelse fastsat/forudsat:

at - en juridske person kan have pant i huset (dvs, bygningen på lejet grund)

at - dette i sig selv indebærer en ret for i hvert fald den ufyldestgjorte panthaver -men formodningsvis også andre erhververe på en tvangsauktion — til at indtræde som medlem i foreningen

at - der således ikke er en adskillelse mellem pant i “huset” og adgangen til medlemskab.

at - denne ret til indtræden/overtagelse forudsætningsvis går forud for rækkefølgen ved overdragelse, fastsat i vedtægternes § 14 — hvilket er overensstemmende med, at der alene er tale om en midlerfidig “mellemerhvervelse” , således at det senere videresalg følger § 14, hvorfor personer optaget på venteliste ikke bliver forbigået.

Det er således også helt åbenbart, at ventelisten ikke skal respekteres på en tvangsauktion — det ville jo indebære, at der reelt kun var én bydende.

4. Skyldnerens og haveforeningens påberåbelse af vedtægternes § 14a og bilag A og B knyttet hertil

§ 14a er — som det fremgår af litreringen — kommet til på et senere tidspunkt, tillge med de tilknyttede bilag A og bilag B til vedtægterne.

I de vedtægter, der første gang er tinglyst på ejendommen (dvs, grunden, Adresse 2) i 2015 fremgår bestemmelsen og de anførte bilag ikke. Disse er først medtaget i den senere tinglyste vedtægt, dateret den 30. januar 2017.

Af § 14a fremgår forudsætningsvis, at pant i lejemål og bygninger nu kun (bortset fra til offentlige myndigheder) må ske til fordel for banker og anerkendte realkreditinstitutter. Der er endvidere sket en opdeling, således at indtrædelsesretten nu følger pantet i lejemålet, og ikke i bygningen, og altså i princippet uforeneligt med vedtægternes § 3, jf. ovenfor (som ikke er konsekvensrettet).

Haveforeningens forretningsfører har henholdt sig hertil ved meddelelse 15. oktober 2018 (som indgår i salgsopstillingsmaterialet til tvangsauktionen).

Uagtet man således fra vedtægtsændringens indførelse i 2017 har søgt at opdele rettighederne, fremgår det i det anførte bilag B, at:

"Medlemsskabet, brugsretten til parcellen og ejendomsretten til bygningen på porcellen kan ikke adskilles.”

5. Rekvirentens “påstand” og anbringender vedrørende retten til at indtræde som medlem

Det er rekvirentens opfattelse, at bestemmelsen i § 14a — og de tilhørende bilag A og B — ikke kan opretholdes som gyldige overfor rekvirenten med den virkning, at rekvirenten — eller en udefrakommende erhverver på tvangsauktionen — ikke

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 4/11

skulle kunne indtræde som medlem i foreningen i forbindelse med erhvervelsen.

Det gøres i den forbindelse gældende:

- Vedtægtsbestemmelserne var ikke vedtaget (eller tinglyst) på pantsætningstidspunktet, og panteretten, der på daværende tidspunkt også medførte en ret til at indtræde i medlemsskabet (jf. forudsætningsvis vedtægternes § 3) kan ikke indskrænkes gennem en efterfølgende vedtægtsændring, idet denne ikke kan få virkning med tilbagevirkende kraft.

- Isoleret set er det derudover ikke gyldigt at begrænse adgangen til pant til banker og kreditforeninger. Der kan i den forbindelse henvises til de hensyn, der ligger bag bestemmelsen i andelsboligforeningslovens § Ba, stk. 1, hvorefter andelshaverens ret til at pantsætte sin andel ikke kan begrænses i vedtægterne (bortset fra i relation til 80%-beløbsgrænse, jf. stk. 2).

- De nye bestemmelser indeholder uforenelige modsætninger, både med “sig selv” og med de eksisterende vedtægter. - Det fremgår direkte af det anførte bilag B, at medlemskab, brugsret og ejerskab til bygning ikke kan adskilles — og som en følge heraf medfører pant i bygningen selvsagt også, at brugsret/medlemskab følger med ved et tvangssalg. - Det fremgår direkte af vedtægternes § 3, stk. i litra f), at en juridisk person kan overtage medlemsskabet som følge af pant i huset — altså alene på baggrund af pant i bygningen på lejet grund.

- Forsøget på at begrænse rekvirentens ret, med den følge, at pant i bygningen skulle indebære, at skylderen bevarer sit medlem af haveforeningen og rekvirenten er henvist til at flytte bygningen, men ikke kan sælge denne som kolonihave, er selvsagt meningsløst, og er alene et forsøg på fra skyldneren og haveforeningen at beskytte skyldnerens mulighed for at blive boende på bekostning af rekvirentens ret.

Det er ikke et beskyttelsesværdigt formål — og der kan i den forbindelse til eksempel henvises til UfR 1996.1478 H, hvor en aridelsboligforening ikke i vedtægterne kunne holde en andel i en andelsboligforening udenfor det, som en fordringshaver kunne foretage udlæg i, da dette ikke var et beskyttelsesværdigt formål efter retsplejelovens § 514.

- Da man har opretholdt § 3 i vedtægterne uændret, må § 14a og bilag A og B fortolkes som en særbestemmelse, alene gældende banker og kreditforeninger, og i Øvrigt som bestemmelser, der ikke med tilbagevirkende kraft kan få virkning for et pant, der er tinglyst forud for bestemmelserne.

Det gøres således sammenfattende gældende, at fogedretten må komme frem til, at rekvirentens pant indebærer en ret til at indtræde som medlem og overtage kolonihaven, inkl. lejeretten. Hvorvidt kolonihaven herefter skal afhændes (jf. princippet i vedtægternes § 3, stk. 1 litra f)) og på hvilke vilkår må afhænge af, hvem der erhverver (fysisk eller juridisk person), samt en videre tortolkning af vedtægternes forenelighed med erhververens rettigheder i så henseende.

6. Maksimalpris

Det er ikke usædvanligt, at der gælder regler om maksimalpris ved overdragelse af kolonihaver, og Højesteret har også i flere tilfælde anerkendt gyldigheden heraf. Vurderingen skal selvfølgelig ske ud fra saglige kriterier, ligeligt gældende for

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 5/11

alle, og der skal i forbindelse med et salg foreligge en opdateret vurdering.

Påberåbelsen at en maksimalpris må imidlertid forudsætte en gyldig hjemmel, som er kendelig for panthaveren på tidspunktet for pantsætningen — og altså enten lovgrundlag eller tinglyste vedtægter.

Pantet er som anført indledningsvis stiftet i 2006.

Vedtægter, der hjemler maksimalprisbestemmelser (vedtægternes § 15), er først tinglyst 9 år efter pantehrettens tinglysning — i 2015.

Der er ikke noget lovgrundlag, der hjemler synspunktet om en maksimalpris. Andelsboligforeningsloven finder ikke anvendelse, heller ikke analogt.

Det gøres gældende, at maksimalprisbestemmelsen i vedtægterne indeholder en sådan begrænsning at panterettigheden, at denne ikke gyldigt kan opretholdes overfor panthaver, hvis pant er tinglyst 9 år før tinglysningen af vedtægtsbestemmelsen, og at et salg på tvangsauktionen således ikke er undergivet maksimalpris.

Dette bør der være taget stilling til inden tvangsauktioneri.

Det kan i den forbindelse ikke tillægges betydning, at rekvirenten har erhvervet fordringerne, da de oprindelige rettigheder knyttet til de bestående tinglyste pant bevares, Ellers ville det jo reelt alligevel ramme den oprindelige panthaver, idet muligheden for en overdragelse at fordringerne uberettiget udhules, hvis man kom frem til, at en senere erhverver ikke kan fastholde synspunktet. Indsigelsen følger pantet, og må måles ud fra tidspunktet for pantets tinglysning og god/ond tro på dette tidspunkt.

Derudover bemærkes, at maksimalprisen under alle omstændigheder er knyttet op på det samlede salg at “kolonihaven” , altså lejeret, bygning og medlemskab.

Hvis auktionen måtte ende med at blive gennemført alene vedrørende bygningen (uden lejeret og uden adgang for erhverver til at indtræde som medlem), kan en maksimalpris selvsagt under alle omstændigheder ikke opretholdes.

Er dette i givet fald genstand for auktionen (alene auktion over bygningen uden indtrædelsesret), bør der tillige være taget stilling hertil inden auktionen for at sikre den fornødne tiltrækning af potentielle erhververe.

7. Såfremt fogedretten mod forventning kommer frem til, at erhververen på tvangsauktionen ikke har ret til at indtræde i medlemsskabet, og at panteretten og tvangsauktionen kun vedrører bygningen.

Rekvirenten har indleveret udlægsbegæring til fogedretten på baggrund af de tre fundamenter, der ligger til grund for tvangsauktionen.

I forbindelse med tvangsauktionen er formålet med udlægsbegæringen at få udlæg i skyldnerens lejerettigheder, for det tilfælde, at fogedretten måtte komme frem til, at en erhverver på tvangsauktionen ikke indtræder i medlemsskabet — altså i princippet et udlæg i de rettigheder, der er omhandlet i bilag A til de nuværende vedtægter. Det vil i givet fald være en særskilt prøvelse, om rekvirenten kan få et

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 6/11

sådant udlæg, men det er min klare opfattelse — herunder med henvisning til ovenstående bemærkninger og UfR 19961478 H — at dette er tilfældet. Derudover er formålet selvsagt at søge sig fyldestgjort for den del af rekvirentens fordring, der ikke måtte blive dækket på tvangsauktion, da der på det foreliggende grundlag — navnlig relaterende til skylderens indsigelser, spørgsmål om maksimalpris mv. — ikke kan forventes fuld dækning.

Hvis fogedretten er af den opfattelse, at erhververen på tvangsauktionen ikke kan indtræde i medlemsskobet og dermed erhverve “kolonihaven” inkl. lejeretten samtidig, sko/jeg herved anmode om, at tvangsauktionen udsættes yderligere med henblik på behandling af udlægsbegærin gen, således at rekvirenten herefter kon lade udlægget i lejere tten indgå.

Ovenstående er dog absolut subsidiært i forhold til synspunktet om, at erhververen — selvfølgelig — indtræder som medlem.

For det tilfælde, at tvangsauktionen ikke desto mindre gennemføres alene vedrørende bygningen, og således at fogedretten beslutter, at dette ikke omfatter medlemsskabet, gøres derudover gældende, at der i så fald helt åbenbart — udover argumentationen i pkt. 6— ikke gælder en maksimalpris, heller ikke efter de nu tinglyste vedtægter.

Dertil kommer endelig som en afsluttende bemærkning, at anvendelsen af en maksimalpris forudsætter, at denne kendes, og da hverken foreningen eller skyldneren har medvirket til en afklaring heraf, er der ikke noget hensyn at tage til disse parter.

8. Opsummering

Opsummerende ønsker rekvirenten fogedrettens stillingtagen til rekvirentens følgende synspunkter, således at dette er afklaret inden auktionen gennemføres:

- Det er rekvirentens opfattelse, at en erhverver på tvangsauktionen indtræder i medlemsskabet i og at auktionen — uanset at panteretten hviler på bygningen — også omfatter lejeret og medlemskab, da disse ting ikke kan adskilles, hvilket haveforeningen også skriver direkte i det nuværende bilag B til vedtægterne (fra 2017)

- Det er i den forbindelse rekvirentens opfattelse, at vedtægtsbestemmelser tinglyst i 2015, henholdsvis 2017, ikke kan sætte væsentlige begrænsninger for den panteret, der kunne forudsættes ved tinglysning af pantet i 2006.

- Det er rekvirentens opfattelse, at ventelister i haveforeningen selvsagt ikke skal respekteres på entvangsauktion.

- Det er rekvirentens opfattelse, at der ikke gælder regler om rnaksimalpris for tvangsauktionen, herunder da pantets tinglysning i tid er 9 år forud for tinglysning af bestemmelser om sådanne begrænsninger i den reelle niarkedsværdi, og eftersom dette vil udhule pantets værdi.

Skyldner har blandt andet anført, at rekvirenten alene har pant i bygningen og må

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 7/11

holde sig hertil. Panteretten kan ikke udvides. Rekvirenten har i 2006 alene ønsket og fået pant i bygningen, hvilket ikke nu kan ændres eller udvides. Medlemmerne af haveforeningen skal respektere det, som efterfølgende er tinglyst, nemlig vedtægten og lejerettighederne. Ifølge bilag A kan der kun gives pant i lejeretterhederne til bank eller realkreditinstitut. Rekvirentens pant kan således ikke udvides til også at omfatte lejerettighederne.

Vedrørende ventelisterne skal disse reskektere af medlemmer og alle udefrakommende. Således også rekvirenten.

Det fremgår ikke af pantebrevene, at panthaver har betinget sig, at de ikke vil repsektere en maksimalpris. Derfor må panthaver ligesom medlemmerne respektere maksimalprisen. Undtagelsesvist gælder der særlige regler for panthavere som er bank eller realkeditinstitut, som ikke gælder for rekvirenten, der ikke er bank eller realkreditinstitut. Rekvirenten kan ikke opnå bedre ret end de havde ved pantets etablering i 2006. Pantet kan således ikke udvides til andet end bygningen.

Haveforeningen har blandt andet anført, at foreningen lavede bilag A i 2008 og B i 2016 for at medlemmerne kunne låne penge i banker og realkreditinstitutter. Vedtægterne gælder for foreningen og gælder uanset tinglysning. Der fandtes også vedtægter for foreningen i 2006, som gjaldt uanset tinglysning og også i forhold til rekvirenten/panthaver.

Ifølge vedtægten kan ufyldestgjort panthaver overtage på tvangsauktion med henblik på videresalg indenfor 6 måneder. Videresalget skal respektere ventelisten. Foreningen har ikke kunnet medvirke til vurderingen, da skyldner ikke har villet give adgang. Kreditor kan aldrig få bedre ret end debitor.

Lejerettighederne kan ikke udgøre en værdi. Der står ingen steder, at hvis man misligholder sit pant, misligholdere man sin lejeret.

Fogedrettens afgørelse

Efter retsplejelovens § 570, stk. 1, sidste pkt. træffer fogedretten afgørelse i tvister vedrørende spørgsmål om, hvorvidt auktionen kan fremmes på trods af indsigelser om rettigheder, der går forud for nogen, som skal have dækning gennem auktionssalget.

Det må anses at have afgørende betydning for rekvirentens og en auktionskøbers vurdering af værdien af ejendommen, om ejendommen sælges med eller uden lejerettigheder til den grund, hvorpå ejendommen er beliggende, hvem der kan byde på ejendommen, og om der gælder en maksimalpris.

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 8/11

Rekvirentens pantebrev, som er tinglyst den 23. januar 2003, giver alene pant i ejendommen og ikke i grunden, som er lejet. Ved en udlægsforretning den 19. oktober 2020 foretoges udlæg for rekvirentens krav på 641.252,13 kr. i skyldners andel i Haveforening med brugsret til Adresse 1. Fogeden bemærkede i den forbindelse, at andelen må anses at være et aktiv for skyldner og at have en vis indflydelse på værdien af det pantsatte hus, som står på havelodden. Udlægsforretningen er ikke kæret.

Da rekvirenten således har aftalt pant i bygningen og retspant i skyldners lejeret til den parcel, hvorpå bygningen står, kan tvangsauktionen fremmes til salg af såvel bygning som skyldners rettigheder i henhold til lejeaftalen vedrørende parcellen.

Skyldners lejerettigheder i henhold til lejeaftalen er reguleret i vedtægten for Haveforening.

Af vedtægtens § 3, stk. 1, litra a fremgår, at der i foreningen optages medlemmer, som indgår lejemål med foreningen med bestyrelsens godkendelse. Efter litra f kan endvidere optages som medlem en juridisk person, som har overtaget huset på tvangsauktion som ufyldestgjort panthaver. For et sådant medlem gælder særlige vilkår, og medlemmet skal videresælge huset til en person hurtigst muligt og så vidt muligt senest efter 6 måneder efter auktionen.

Vedtægtens § 14 indeholder regler om, at bestyrelsen skal godkende nye medlemmer af foreningen, og at mulighed for at overtage lejemål skal gives i en angivet rækkefølge.

Vedtægtens § 15 indeholder regler om prisfastsættelse af huse på parcellerne i foreningen.

Bilag A til vedtægten indeholder regulering af pant i lejerettigheder. Heraf fremgår blandt andet, at foreningen erklærer sig enig i, at panthaver, bank/ realkreditinstitut, kan indtræde i lejekontrakten og kan overdrage lejemålet

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 9/11

til tredjemand, hvis panteretten gøres gældende overfor medlemmet. I så fald skal overdragelse til tredjemand ske i overensstemmelse med foreningens venteliste og bebyggelsen på lejemålet vurderes i henhold til vedtægtens bestemmelser herom.

Bilag B til vedtægten vedrører ligeledes regulering af panterettigheder og indeholder foreningens forpligtelser overfor panthaver, når et medlem optager lån i bank eller realkreditinstitut med pant i bygningen. Heraf fremgår blandt andet, at medlemskab, brugsret til parcel og ejendomsretten til bygningen på parcellen ikke kan adskilles.

På tidspunktet for tinglysning af rekvirentens pantebrev den 23. januar 2003 var haveforeningens vedtægter ikke tinglyst, da de først blev tinglyst i 2015 og 2017. Vedtægterne var tinglyst forud for udlægget i skyldners lejerettigheder. På denne baggrund er det fogedrettens opfattelse, at tvangssalget af såvel bygning som lejeret må foretages i respekt af de regler, som gælder for lejeaftalen, og som skal respekteres af såvel skyldner som udlægshaver. Der henvises endvidere til U.1988.391V, hvor bygning på lejet grund blev solgt på tvangsauktion sammen med lejeretten, selv om der ikke var særskilt udlæg i lejeretten.

Hvis rekvirenten ikke vil respektere foreningens vedtægtsbestemmelser vedrørende lejeretten, kan rekvirenten vælge alene at sælge den pantsatte bygning uden lejeretten, hvilket må antages at medføre, at bygningen efterfølgende skal fjernes fra parcellen.

Det bemærkes, at rekvirenten, som er indtrådt i den tidligere panthavers rettigheder, på tidspunktet for panteaftalens indgåelse var bekendt med, at den pantsatte bygning stod på lejet grund, hvorfor det også må have været klart for panthaver, at lejeaftalen skulle respekteres og kunne indeholde begrænsninger i muligheden for at træde til sit pant, medmindre man ville fjerne den pantsatte bygning fra den lejede grund.

Dette må gælde uanset, at indholdet for den dagældende lejeaftale ikke er oplyst under sagen.

Lejeaftalen vedrørende grunden/parcellen indgås med foreningen, og bestyrelsen skal godkende den nye lejer eller det nye medlem. I vedtægten findes der regler for, hvem der har fortrinsret til at indtræde som ny lejer.

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 10/11

En privat panthavers (rekvirentens) rettigheder kan ikke begrænses eller påvirkes ved, at tredjemand beslutter særlige vilkår for banker og realkreditinstitutter som panthavere.

Vedtægtens § 15 indeholder regler om prisfastsættelse af huse på parcellerne i foreningen. Efter bevisførelsen lægges det til grund, at disse regler ikke fandt anvendelse eller i hvert fald ikke var rekvirenten bekendt på tidspunktet for panteaftalens indgåelse, da de først er blevet tinglyst i 2015/ 2017. Rekvirenten skal derfor ikke respektere disse.

Retten er enig med rekvirenten i, at det ikke af sagen fremgår, at der er tale om en kolonihaveforening omfattet af kolonihaveloven og de særlige lovmæssige regler for prisfastsættelse m.m.

Da reglerne i vedtægtens § 15 først er blevet tinglyst flere år efter tinglysning af pantet, og da de kan udgøre en væsentlig påvirkning af værdien af den pantsatte bygning, kan de ikke finde anvendelse i forbindelse med salg på tvangsauktion uden panthavers accept heraf.

For så vidt angår ventelisterne i medfør af vedtægtens § 14 vedrører disse, hvem udlejer/foreningen vil eller skal indgå ny lejeaftale med, og skal derfor som udgangspunkt respekteres, da tvangsauktionen ikke berører disse. Personerne på ventelisterne skal således orienteres om tvangsauktionen, så de har mulighed for at byde. Da der imidlertid ikke gælder nogen maksimalpris, vil ejendommen blive solgt til højestbydende, uanset om vedkommende stod på foreningens venteliste.

Thi bestemmes

:

Tvangsauktionen kan fremmes til salg af bygning med tilhørende lejerettigheder i henhold til vedtægten for Haveforening. Der gælder ingen maksimalpris og ejendom med lejerettigheder vil blive solgt til højestbydende.

Auktionssagen udsat.

Fogedretten hævet.

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122

Side 11/11

Dommer

STD050809-S05-ST01-K700-T2-L02-M14-\R122