AM2015.05.13Ø

AM2015.05.13Ø Retten i Odenses 7. afdelings

DOM

Dato: 12. januar 2015 Rettens sagsnr.: 7-7572/2014 Politiets sagsnr.: 2300-87110-00008-13 Anklagemyndigheden mod Tiltalte, født januar 1989, … Anklageskrift er modtaget den 21. oktober 2014. Tiltalte er tiltalt for overtrædelse af lov om erhvervelse af fast ejendom, jf. lovbekendtgørelse nr. 265 af 21. marts 2014 § 10, stk. 2, jf. § 8, ved ikke at have efterkommet Justitsminiteriets pålæg af 7. marts 2013 om inden 6 måneder at have afhændet ejerlejlighed beliggende Adresse i Odense

Påstande

Anklagemyndigheden har nedlagt påstand om en bødestraf på 25.000 kr. og ugentlige tvangsbøder på 5.000 kr., indtil tiltalte har efterkommet Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013. Tiltalte har nægtet sig skyldig. Forklaringer Tiltalte har ikke afgivet forklaring under sagen. Vidne1 har forklaret, at hun er ejendomsmægler.

Den 16. juli 2013 underskrev tiltalte en formidlingsaftale, hvorefter den i sagen omhandlede ejerlejlighed blev udbudt til salg for 895.000 kr. Hun fandt prisen i overkanten, men tiltalte havde købt lejligheden for et højere beløb og ønskede at minimere sit tab. Efter hendes opfattelse ville ca. 800.000 kr. være en rimelig pris.

Da tiltalte senere udlejede lejligheden, faldt den realistiske pris efter hendes opfattelse til ca. 750.000 kr. Den første fremvisning af lejligheden fandt sted den 29. august 2013, og selv om lejligheden også blev fremvist i september 2013, var købsinteressen utilstrækkelig.

Hun foreslog derfor tiltalte at nedsætte prisen med 50.000 kr., men tiltalte ønskede kun at nedsætte prisen med 20.000 kr., hvorfor udbudsprisen den 28. oktober 2013 blev nedsat til 875.000 kr. Lejligheden blev fremvist på ny i november 2013 og i januar 2014, men købsinteressen var fortsat utilstrækkelig.

I maj 2014 forlængede tiltalte formidlingsaftalen med 3 måneder, og den 28. august 2014 underskrev tiltalte en ny forlængelse, hvor udbudsprisen blev nedsat til 799.000 kr. Hun foreslog en lavere udbudspris, idet tiltalte i mellemtiden havde udlejet lejligheden tidsubegrænset, men tiltalte ønskede at have plads til at give en eventuel køber et prisnedslag.

Den 15. oktober 2014 lykkedes det at opnå en underskrevet købsaftale. På grund af det tidsubegrænsede lejemål pressede køberen prisen ned på 750.000 kr. Køberens underskrift var betinget af, at køberen kunne opnå den nødvendige finansiering. Da dette mislykkedes, blev salget ikke gennemført. I november 2014 opsagde tiltalte formidlingsaftalen.

Han oplyste i den forbindelse, at han havde til hensigt selv at sælge lejligheden. Det sidste, hun hørte, var, at tiltalte muligvis selv ville flytte til Danmark og bebo lejligheden. Sagens øvrige oplysninger Ved købsaftale underskrevet den 21. november 2007 erhvervede tiltalte den i sagen omhandlede ejerlejlighed for en kontantpris på 930.000 kr.

Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013 lyder således: "… Ejendommen beliggende Adresse, Odense Justitsministeriet skal herved meddele Dem pålæg om inden 6 måneder at afhænde ejerlejlighed nr. i ejendommen matr.nr. …, Odense Jorder, beliggende Adresse, 5000 Odense. Afgørelsen er truffet i medfør af erhvervelseslovens 1 § 8.

Sagens omstændigheder Ved brev af 5. december 2007 meddelte Justitsministeriet Dem tilladelse til at erhverve ovennævnte ejendom. Det var en betingelse for tilladelsen, at ejendommen af Dem blev benyttet som helårsbolig. Det fremgår af sagen, at De den 21. oktober 2010 er udrejst til Norge, og at De fortsat ejer den ovennævnte ejendom.

Ved brev af 20. marts 2012 anmodede Justitsministeriet Dem om en redegørelse for Deres anvendelse af ejendommen. Justitsministeriet oplyste i den forbindelse, at ministeriet overvejede at meddele Dem pålæg om at afhænde ejendommen. Ved e-mail af 1. maj 2012 oplyste De, at det var korrekt, at De ikke længere benyttede ovennævnte ejendom som Deres helårsbolig.

De oplyste endvidere, at De ønskede at sælge ejendommen, men på grund af ejendomsmarkedets situation kunne De kun sælge ejendommen med et betydeligt tab. De havde derfor valgt at udleje ejendommen for at formindske tabet og afvente en bedring af boligmarkedet.

Ved brev af 16. januar 2013 anmodede Justitsministeriet om en ny redegørelse for Deres anvendelse af ejendommen, idet ministeriet stadig overvejede at meddele Dem pålæg om at athænde ejendommen. Ved e-mail af 6. marts 2013 har De oplyst, at De er udrejst til Norge for at studere.

De oplyser endvidere, at De ikke er interesseret i at beholde den nævnte ejendom, men at De af Økonomiske årsager har ventet på en bedring på boligmarkedet. De anmoder samtidig om at få forlænget Deres tilladelse til at beholde ejendommen til udgangen af 2016.

Retsgrundlaget

I erhvervelseslovens § *( ) i er det bestemt, at personer, der ikke har bopæl i Danmark, og som heller ikke tidligere har haft bopæl i Danmark i et tids rum af i alt 5 år, kun med Justitsministeriets tilladelse kan erhverve adkomst på fast ejendom her i landet. Tilladelse i henhold til den nævnte lov gives kun til køb af en bestemt fast ejendom.

Det afgøres efter en skønsmæssig vurdering, om tilladelse efter lovens § *( ) i kan gives. Hvis erhververen på et tidspunkt efter erhvervelsen ikke længere opfylder betingelserne for ejendommens erhvervelse, anser Justitsministeriet som udgangstidspunkt tilladelsen som bortfaldet.

Er tilladelsen bortfaldet, vil Justitsministeriet i henhold til erhvervelseslovens § 8 meddele ejeren pålæg om at afhænde ejendommen inden en af ministeriet fastsat frist på mindst 6 måneder og højst i år. Overtrædelse af et pålæg om at afhænde en ejendom straffes med bøde, jf. erhvervelseslovens § 10, stk. 2.

Justitsministeriets afgørelse De pålægges herved at afhænde ejerlejlighed nr. 7 i ejendommen martr.nr. …, Odense Jorder, beliggende Adresse, 5000 Odense, jf. erhvervelseslovens § 8. Justitsministeriet har ved afgørelsen lagt vægt på, at ejendommen ikke siden 21. oktober 2011 er blevet anvendt af Dem som helårsbolig.

Afgørelsen indebærer, at De inden 6 måneder fra dette brevs dato skal af hænde ejendommen og inden fristens udløb indsende dokumentation for afhændelsen til Justitsministeriet i form af endeligt tinglyst skøde. Undladelse af at efterkomme Justitsministeriets pålæg kan straffes med bøde i henhold til erhvervelseslovens § 10, stk. 2. …”

Rettens begrundelse

og afgørelse Det fremgår af sagen, at tiltalte den 21. oktober 2010 udrejste til Norge. Tiltalte, der er norsk statsborger, opfyldte således ikke længere den i Justitsministeriets tilladelse af 5. december 2007 anførte betingelse om at benytte den i sagen omhandlede ejerlejlighed som helårsbolig. Tiltalte er fortsat bosat i Norge, og han er fortsat ejer af ejerlejligheden.

Tiltalte har siden sin udrejse gentagne gange oplyst myndighederne om, at han ønsker at sælge ejerligheden på et tidspunkt, hvor salgspriserne er mere gunstige, og at han ønsker at minimere sit tab.

Det lægges efter ejendomsmægler Vidne1s forklaring til grund, at tiltalte først den 16. juli 2013 underskrev en formidlingsaftale, og at ejerlejligheden imod hendes rådgivning blev udbudt til salg for en højere pris end den skønnede markedspris.

Trods utilstrækkelig købsinteresse fulgte tiltalte ikke hendes rådgivning om prisnedsættelse, idet han i henholdsvis oktober 2013 og august 2014 indgik aftale om prisnedsættelser, der var mindre end anbefalet.

Da det således i det væsentlige må anses at bero på tiltaltes utilstrækkelige salgsbestræbelser, at ejerlejligheden ikke er blevet solgt inden for den i Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013 meddelte frist på 6 måneder, findes tiltalte skyldig i overensstemmelse med anklageskriftet. Straffen fastsættes til en bøde på 25.000 kr., jf. lov om erhvervelse af fast ejendom § 10, stk. 2, 1. pkt., jf. § 8.

Forvandlingsstraffen fastsættes som nedenfor bestemt. Ved bødens fastsættelse er der lagt vægt på, at pålægget vedrører et formuegode af betydelig værdi.

Af samme grund, og da tiltaltes vægring ved at efterkomme pålægget sker med henblik på at opnå et væsentligt bedre økonomisk resultat, end efterkommelse af pålægget ville have medført, pålægges tiltalte under tvang af fortløbende ugentlige bøder på 5.000 kr. at efterkomme Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013 inden den 1. juli 2015, jf. lov om erhvervelse af fast ejendom § 10, stk. 2, 2. pkt.

Thi kendes for ret

: Tiltalte, Tiltalte, skal betale en bøde på 25.000 kr. Forvandlingsstraffen for bøden er fængsel i 14 dage. Tiltalte skal betale fortløbende ugentlige tvangsbøder på 5.000 kr. fra den 1. juli 2015, indtil Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013 er efterkommet. Tiltalte skal betale sagens omkostninger. Berigtiget i medfør af retsplejelovens § 221, stk. 1, *( ) 1 ::::::::::::::::::::::::: Østre Landsrets 9. afdelings

DOM

(landsdommerne Jan Uffe Rasmussen, Karen-Anke Tørring og Gerd Sinding (kst.)). Dato: 13. maj 2015 Rettens sagsnr.: S-266-15 Anklagemyndigheden mod Tiltalte, født januar 1989, (advokat Vilhelm Dickmeiss, besk.) Odense Rets dom af 12. januar 2015 (7-7572/2014) er anket af domfældte med endelig påstand om frifindelse, subsidiært formildelse. Anklagemyndigheden har påstået stadfæstelse.

Forklaringer Der er i landsretten afgivet forklaring af tiItalte, der har forklaret blandt andet, at han, da han udrejste til Norge i 2010, tog til Stavanger for at studere. Han ville vente så længe, han kunne, med at sælge lejligheden, da han som studerende ikke havde midler til at dække det tab, han forventede at få i forbindelse med salget.

Han følte sig nødsaget til at udleje lejligheden, idet det var hans eneste mulighed for at opnå dækning for de udgifter, der var i forbindelse med lejligheden. Han troede, at han som ejer og udlejer af lejligheden kunne opsige lejerne med 3 måneders varsel.

Der gik lidt tid, inden han fik sat lejligheden til salg. fordi han først i sommeren 2013 havde mulighed for at rejse til Danmark og indgå aftale med en ejendomsmægler om salget. Inden han indgik aftale med ejendomsmægler Vidne1, kontaktede han 5 mæglere. Han fortalte Vidne1, at lejligheden var udlejet.

Hun reagerede positivt på hans oplysning og sagde, at det var hendes vurdering, at lejerne ville kunne opsiges inden et salg. Vidne1 sagde flere gange til ham, at han måtte sætte prisen ned. Han følte sig presset og gik med til det. Lejerne var bekendt med, at lejligheden var til salg og havde indvilliget i at flytte med et kort varsel mod tilbagebetaling af deres depositum.

Senere, da et salg blev aktuelt, meddelte lejerne, at de ikke ville flytte med under et års varsel. Han var derfor nødt til at sænke prisen på lejligheden, idet han indså, at den kun ville kunne sælges som udlejet. Heller ikke det var dog muligt, og den 30. oktober 2014 opsagde han derfor lejemålet med 3 måneders varsel. Lejerne ville imidlertid ikke flytte ud, men gjorde gældende, at deres opsigelsesvarsel var 1 år.

Han anlagde derefter sag mod lejerne ved retten i Odense med henblik på at få lejemålet ophævet. Lejligheden er ikke aktuelt til salg. Det skyldes, at de hidtidige salgsbestræbelser har været forgæves, og at han herefter ikke anser det for muligt at sælge lejligheden. Hans plan er derfor på ny at flytte til Danmark og benytte lejligheden som helårsbolig.

Han er fortsat studerende, men påtænker at fortsætte studierne som fjernstudier. Han har et realkreditlån i lejligheden på omkring 580.000 kr., desuden har han et lån i banken med en restgæld på omkring 336.000 NOK. Hans indtægt udgøres af SU og et studielån. Mens han gjorde militærtjeneste i Norge og Afghanistan i 2008-10, var lejligheden udlejet.

Lejligheden har også været udlejet efter, at han på ny er flyttet til Norge. Det er forløbet uproblematisk. Vidne2 har som vidne forklaret blandt andet, at hun siden december 2012 har boet til leje i tiltaltes lejlighed. I starten forelå der ikke en lejekontrakt, den blev først indgået i foråret 2013. De aftalte i den forbindelse, at lejemålet kunne opsiges med 3 måneders varsel fra begge parters side.

Hun vidste godt, at tiltalte var nordmand, men ikke at han boede i Norge. Omkring et halvt år efter, de flyttede ind, fik de at vide, at tiltalte skulle sælge lejligheden og blev tilbudt at købe den. Det var de imidlertid ikke interesserede i. Hun talte flere gange med mægleren i forbindelse med fremvisning af lejligheden og lignende.

De talte med tiltalte om, at de ville være villige til at flytte med et kortere varsel end 3 måneder, hvis de fik deres depositum retur og desuden økonomisk støtte til at komme i en ny bolig.

Hun hørte fra tiltalte, at der var en interesseret køber. l den forbindelse tilbød tiltalte dem et lån til at komme i ny bolig, men det var de ikke interesserede i. l forlængelse af dialogen satte hun sig ind i lovgivningen, og derefter meddelte hun tiltalte, at de kun ville flytte på de vilkår, der er fastsat i lovgivningen. Hun ved ikke, om sagen vil fortsætte i retten.

Den i byretten af vidnet Vidne1 afgivne forklaring er dokumenteret i medfør af retsplejelovens § 923. Sagens øvrige oplysninger Der er i landsretten dokumenteret blandt andet udskrift fra Det Centrale Personregister, hvoraf fremgår, at tiltalte var udrejst til Norge i perioden 6. november 2008 - 1. juni 2010 og på ny fra den oktober 2010.

Der er videre dokumenteret fra korrespondance mellem tiltalte og Justitsministeriet i perioden 12. maj 2009 - 7. marts 2013 om tiltaltes besiddelse af lejligheden Adresse, Odense, dels mens han var udrejst til Norge i perioden 6. november 2008 - 1. juni 2010. dels efter hans udrejse i oktober 2010.

Af en lejekontrakt dateret den 18. marts 2013 fremgår, at lejligheden Adresse, Odense, fra den 1. december 2012 er udlejet for en månedlig husleje på 4.150 kr., hvortil kommer fællesudgifter med 1.350 kr., eller i alt 5.500 kr. I forbindelse med sagens efterforskning, har tiltalte ved e-mail af 4. december 2013 oplyst blandt andet følgende til politiet: ”… 1.

De siste to og et halvt årene har jeg studert ved Universitetet i Stavanger, Norge. Når jeg så fikk Justitministeriets endelige redgørelse, hadde jeg ikke anledning til å personlig møte opp i Danmark for å selge leiligheten. 2. Prisen på leiligheten ble satt ned med 20.000 kroner den 28. oktober.

Av økonomiske grunner ønsker jeg ikke å sette en blodpris på leiligheten på grunn av press fra justitsministeriet. …” Af tiltaltes selvangivelse for 2014 fremgår, at tiltaltes indtægt i 2014 udgjorde i alt 33.081 NOK.

Landsrettens begrundelse og resultat

Også efter bevisførelsen for landsretten findes tiltalte af de grunde, der er anført i dommen, skyldig efter anklageskriftet. Straffen fastsættes til en bøde på 10.000 kr., jf. lov om erhvervelse af fast ejendom § 10. stk. 2, 1. pkt., jf. § 8. Forvandlingsstraffen fastsættes som nedenfor bestemt.

Ved bødens fastsættelse har landsretten lagt vægt på det oplyste om tiltaltes personlige og økonomiske forhold og på sagens omstændigheder i øvrigt, herunder særligt på de salgsbestræbelser, tiltalte har udfoldet.

I henhold til lov om erhvervelse af fast ejendom § 10, stk. 2, 2. pkt., jf. § 8, pålægges tiltalte desuden under tvang af fortløbende ugentlige bøder på 1.000 kr. at efterkomme Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013. Tvangsbøderne påløber fra den 1. januar 2016. Der er ved fastsættelse af tvangsbødernes størrelse henset til tiltaltes økonomiske forhold og den lejeindtægt, han opnår, ved udleje af lejligheden.

Med disse ændringer stadfæster landsretten i øvrigt dommen.

Thi kendes for ret

: Byrettens dom i sagen mod Tiltalte ændres, således at Tiltalte skal betale en bøde på 10.000 kr. Forvandlingsstraffen for bøden er fængsel i 10 dage. Tiltalte skal desuden fra den 1. januar 2016, og indtil Justitsministeriets pålæg af 7. marts 2013 er efterkommet, betale ugentlige tvangsbøder på 1.000 kr. Statskassen skal betale sagens omkostninger for landsretten.