224/2009

Sælgerne skulle betale erstatning til køberne for mangler omfattet af en udstedt garanti Med overtagelse i oktober 2003 købte Anne og Kristian Merser (køberne) en beboelsesejendom af Eva Fjellerup og Carsten Beck (sælgerne). Ejendommen blev i salgsopstillingen beskrevet som en over 200 m² gennemrenoveret palævilla. Forud for underskrivelse af købsaftalen blev køberne bekendt med, at kun en del af en tilbygning (på i alt 65 m²) formelt var godkendt til beboelse. For Højesteret var der enighed om, at et af værelserne i tilbygningen samt gangen, i alt 20 m², var godkendt til beboelse. I en tilstandsrapport kategoriserede den bygningssagkyndige bl.a. tre forhold ved ejendommens tagkonstruktion som ”kritiske skader” (K3), og det blev anbefalet at få en VVS-erklæring på udført arbejde på ejendommens røranlæg. Sælgerne oplyste i tilstandsrapporten bl.a., at dele af VVS-installationerne var udført af personer uden autorisation. Ifølge parternes købsaftale skulle sælgerne inden overtagelsesdagen indhente den anbefalede VVS-erklæring og udbedre de tre K3´ere. VVS-erklæringen skulle afgives af en autoriseret VVS-installatør og indeholde en erklæring om, at alle VVS-installationer var udført fagmæssigt korrekt og i overensstemmelse med gældende lovgivning. Sagens hovedspørgsmål angik gulvvarmeanlægget i tilbygningen, som ikke kunne opvarme alle rum, ligesom der ikke var separat styring af varmen i de enkelte rum. Køberne mente, at sælgerne i købsaftalen havde garanteret for, at disse forhold var i orden og krævede udbedringsudgifterne erstattet. Højesteret fandt, at sælgerne havde afgivet en garanti, at garantien, som angik ”alle VVS-installationer”, gyldigt kunne ydes i henhold til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Højesteret lagde til grund, at rummene i tilbygningen ikke kunne opvarmes i tilstrækkeligt omfang, og at opvarmningen af rummene i tilbygningen ikke kunne styres separat. Højesteret fandt, at begge disse ting i relation til gulvvarmen udgjorde mangler, der var omfattet af garantien. Udbedringsudgifterne skulle derfor erstattes, idet garantien dog ikke omfattede udgifterne på 50.000 kr. til fjernelse og genlægning af trægulv. Køberne havde ikke reklameret for sent, ligesom der ikke var grundlag for at anse erstatningskravet for bortfaldet på grund af passivitet. I alt skulle sælgerne betale yderligere 202.187 kr. til køberne for manglerne ved gulvvarmen og for nogle yderligere mangler. Landsretten var kommet til et andet resultat.